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房屋买卖税收政策
【 】解读房地产行业买卖房屋的有关税收政策一、日，国家税务总局强调 严格税收征管，确保房地产行业税收政策落实到位国家对的优惠政策做了调整。1、为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。2、对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。二、日国家税务总局财政部 建设部下发“国税发[2005]89号”《关于加强房地产税收管理的通知》规定：（一）日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。（二）日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。三、日吉林省地方税务局下发“吉地税函〔2005〕51号”《关于调整个人销售住房营业税政策的通知》该文件完全重申“国税发[2005]89号”的有关内容，这里不再赘述。四、日 长春市地方税务局 长春市房地产管理局 长春市规划局 下发“长地税发〔2005〕56号”《关于贯彻落实国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》这个文件的实质内容如下：一、享受优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下条件（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在120平方米以下，向上浮动的比例不超过20%；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，向上浮动的比例不超过20%；上述标准自日起执行。以后每半年公布一次。二、个人住房交易的有关税收政策（一）自日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。（二）、自日起，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。（三）、自日起，对个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。三、关于房屋购买时间的确定个人购买住房以取得的房屋所有权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。四、个人销售住房发票的开具个人销售住房应当持依法取得的房屋所有权证等相关资料，到地方税部门申请开具销售不动产发票。五、实行房地产税收征收“一站式”管理（一）地税和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易中心设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。（二）地税、房地产和规划管理部门要根据国家有关要求，加强部门间的协作配合，信息共享，共同做好房地产税收征管工作。附1：名词解释：住宅小区建筑容积率，是指占用的土地总面积与建筑总面积的比，如：在1000平方米的土地上，建1000平方米的房屋，即：容积率1.0附2：与本文件不一致的文件的条款废止《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[号）规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[号）第20条规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
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最新二手房买卖政策
2013最新二手房专题导读
新国五条20%个税征收的细则解读：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征.其中二手房交易的个人所得税有所调整，出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房…
二手房交易税费有哪些，根据相关规定，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。各类二手房交易税费共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税…
3月4日是国五条细则发布后的首个工作日，受“个人卖房要交20%个税”消息的影响，二手房交税业务已经爆棚，很多市民希望赶到新政尚未落地前完成交税。那么一起来了解一下二手房交易办税流程是怎么样的，需要携带哪些相关证件呢，找法小编为您解读…
各地二手房征税政策2013
上海二手房征税政策：
　　个人所得税
　　普通住宅：总房款×1%或者利润×20%
　　非普通住宅：总房款×2%或者利润×20%
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。(财税〔2010〕94号)
　　对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。(财税字〔号)
　　普通住宅：总房款×1.5%(买方支付)
　　非普通住宅：总房款×3%(买方支付)
　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。(财税〔2010〕94号)
　　营业税
　　普通住宅：5年内 总房款×5.65%
　　5年以上 免征
　　非普通住宅：5年内 总房款×5.65%
　　5年以上 差额×5.65%
　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(财税〔2011〕12号)
　　房产税
　　年应税额=应税面积×单价×70%×税率(0.4%或0.6%)
　　上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新购的住房，为应税住房。另有一定免征面积。(沪府发〔2011〕3号)
　　(资料来自国家税务总局、上海市税务局。差额=卖出总房款-买入总房款;利润=差额-房贷利息-相关税费;普通住宅指单套建筑面积在140平方米以下的住宅，且实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元 /套，外环线以外的低于160万元/套;各区县的营业税税率可能略有不同。
广州二手房征税政策：
　　目前广州市二手房个税仍可选择过往的按1%售出价计收方式，如果卖方是唯一自有物业仍可免收个税。预计近期广州税务部门会出台相关细则，届时才按新政实施。
　　根据国务院出台新“国五条”细则提出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　目前广州市执行的二手房个税政策，是普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得(卖出价格-买入价格，下同)的20%计征;非普通住宅按照房屋成交价的 2% 或转让所得的20%计征;自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。在实际操作中，一般都是按照房屋成交价的1%计征。
海南二手房交易政策：
　　海南省目前针对国务院出台的楼市新政，具体的政策还没有出来，而真正落实后具体的效果也未必明显，短期来看不会对海南省房地产市场造成较大影响。
　　二手房旧政策执行的标准是，买房后5年之内进行交易的，由两种方式进行征税，一是按照交易总额的1%-2%进行征税，二是按照差额的20%进行征收。” 长期从事房地产市场研究的研究员陈雄告诉记者，“最新的国五条出台前，两项政策在不同地区的实施情况不一样，这次是将房产交易征税细则改为统一按照20% 的差额来计征个人所得税。
　　差额征收20%的个人所得税的细则，并非新的规定，只有少数城市之前按照房产交易总额征收，现在则是统一按20%差额计征，海南省之前一直是按照这项政策征收的，所以这项政策对海南二手房交易并无影响。
成都二手房交易政策：
　　和一线城市相比，成都有大量的新盘，新盘是成都房产交易的主体，受今后20%的交易个税影响，成都二手房的预期购买者有部分人会将目光转向新房。
　　成都近期不会进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。成都不属于房价上涨过快的城市。银行所说的“不会提高”指的是“下限”，即二套房贷款执行的首付成数为购房总价的6成，贷款利率在国家同期基准利率基础上至少上浮10%，但是在实际操作中，有的银行曾经针对一些按揭购房者上浮了30%。
　　成都新建商品住宅价格去年连续11个月负增长调整，2013年出现上涨。全国70个大中城市中，环比价格上涨的有51个，同比价格上涨的有36个，成都在涨幅榜上居后。
　　按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价为基准计算相对划算。
　　二手房交易20%个税有两类房产受其影响最大：
　　一类是日前交易的商品房，这一时点的交易价格从指导价向评估价转化，在那之后如果申报价格明显偏低且无正当理由的，就需要依照接近市场价评估价来核定税费。而之前，买卖双方按照指导价交易备案的价格偏低，20%的二手房交易个税一旦实施，其中就凸显了很大的差额。
　　另一类是早些年购买的商品房，其中较大的增值空间会导致较高的个税。
二手房知识问答
　　“新国五条细则”发布，二手房交易所得个税统一由原来总额的1%-2%调整为差额的20%。这不仅引发市场“一片骚动”，还有不少网友想出“零税费过户”避税“绝招”：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书…
　　“二手房个税将由1%改为差额20%，实际上是将房价提升了20%，目的是冻结二手房，逼买房者购买新房。新房在哪里?在偏远的郊区，而住在偏远的郊区则会面临很多问题，如小孩读书、生活、上班等都非常不方便。在此情况下，大家还是会买市区或离市区较近的二手房，那么卖方肯定不愿承担相关税费，所以此笔费由将由买家来承担…
&&&商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费;自建住房原值指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费;
　　已购公有住房的原值则是：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款，以及按规定向财政部门缴纳的所得收益及相关税费…
　　房产税的计税依据分为从价或从租两种情况。
　　1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值，具体幅度各地规定不同。年税率为1.2%。计算公式为：
　　应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
　　2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据…
　　假离婚可避二手房个税此法完全不靠谱，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证。此外，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，通常会判欠款无效，对于买方来说风险极大。而且很多人借机假戏真做，带着一套自己名下的房子跟小三过悠闲日子，所以还是谨慎为妙…
&&&二手房税费是在二手房交易中涉及的所有费用，下面详细解说二手房买卖双方需要缴纳哪些费用。买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的3% (面积在144平米以下的需要缴纳1.5%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)2、 交易费：3元/平方米3、 测绘费：按各区具体规定 4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内…
解读二手房
第一：看房中的法律风险。
看房主要包括实地查看房屋的基本状况和对房屋产权的核实调查。这是规避签约风险的重大步骤。但是，在实际房屋交易过程中很多买房人往往关注到了第一点，即实地查看了房屋的位置和内部结构，却往往忽视了对房屋产权的调查核实…
北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年…
在签订合同前认真核实房主的身份，严防假房主或者一房多卖的情况。这种情况在现实中是比较多见的，受害者最终往往是购房者，因此必须严格核实房主身份;在签订合同时要明确约定付款时间和过户时间。这个条款的重要性体现在卖房人希望得到价款，而买房者希望尽快入户…
购房者在与二手房主签订购房合同时，应考虑各种可能的情况，并约定明确的违约赔偿责任，及时办理过户手续;购房者在购买前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业的房地产律师提供法律意见，再慎重签订合同…
随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源…
详查权利登记状况。买房若要真正达到“眼见为实”，必须要去房地产交易中心，详细查看房地产权属登记信息，主要包括以下几项：一是房屋产权人;二是房屋共有人;三是房屋是否抵押以及抵押担保情况;四是有无租赁情况，也就是说有没有出租给别人…
二手房相关知识
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二手房买卖
二手房贷款
二手房知识
文明社会，从理性发贴开始。谢绝地域攻击。
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& & 楼市出新政：二手房交易税有望调整
楼市出新政：二手房交易税有望调整
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提要：　楼市调控又有新动作，最新消息，二手房交易营业税有望调整。针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。
　　来源：中国经营网　　楼市调控又有新动作，最新消息，二手房交易营业税有望调整。针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。　　据中国证券报的报道，2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限为两年。但随着过热现象明显，投机投资需求旺盛，2011年初，国务院出台“新国八条”规定，未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策沿用至今。据业内人士分析，在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀、抑制投机投资需求起到了明显的作用。　　然而，如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。而在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中，便包含了上述建议。　　值得注意的是，经过多轮调研，监管层对当前房地产市场做出“供大于求”的判断。国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。业内人士指出，上述调整的目的在于刺激市场交易。在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上，下一步税收政策也将更趋完善。　　除此以外，在房地产交易税收环节，除营业税外，未来如果市场需要，不排除有更多调整，以降低交易成本，促进市场成交。　　效果显现　　事实上，在二手房交易营业税调整这一消息传出之前，一系列房地产调控的组合拳已经出台，比如公积金贷款政策等，并且调控效果也有显现。　　日前，三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件，包括连缴6个月就能申请贷款，二套房也可申请贷款等。同时实现公积金异地互认、转移接续，并取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费，以减轻贷款职工负担。　　值得注意的是，公积金新政在各地的待遇颇为不同。据第一财经日报的报道，河南新政早出，但迟迟未能落地。武汉公积金贷款门槛的降低可能释放更多改善性需求，缓解房地产库存压力。四川在公积金异地互认方面有一定说法，明确只能在户籍所在地申请公积金贷款。至于广州，其最新通过的公积金新政与三部委的《通知》存在抵触，而且广州每月公积金贷款限额10亿元，申请公积金贷款比抢春运火车票还难，面临着“无米下炊”的窘境。　　在广州，申请公积金贷款比春运抢票还难。报道援引广州市住房公积金管理中心主任夏卫兵的话称，目前广州公积金提取比例已超过警戒线，达全国最高，北京和上海提取比例为50%，相比之下，广州新增提取比例高达76%，个别月份甚至超过八成，该政策主要是为了保证缴存职工能公平公正申请住房公积金贷款。　　报道称，从7月起，广州每月公积金贷款限额10亿元。例如8月与9月的新增额度都是当天上午就被抢光，在广州申请公积金贷款比抢春运火车票还难。由于等待的时间太长，很多新的楼盘项目已经拒绝买家用公积金贷款购房。　　谈及原因，业内人士预计“主要还是缺钱。”而相关人士表示，未来广州的公积金政策会按照国家要求进行改动，但可能会采取一些“折中”的办法，比如在二套房方面，可能规定二次贷款也可以用，但要优先第一套的做法。这样一来，在首套贷款都要排队的情况下，二套等待的时间就更长。“等待的时间一长，很多人自然就会转向商业贷款。”　　广州一家人士预计，在9月底央行释放房贷红利后，如果接下来房贷利率能调整到基准利率的8.5折左右，加上在审批时间上的优势和开发商的引导，相信不少广州购房者会考虑放弃排队等公积金，转向商业贷款，目前公积金贷款排长队的现象也有望得到缓解。　　针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。　　的体验冷暖不一　　据每日经济新闻的报道，除了公积金政策的调整，对于房地产企业来说，融资方面的政策调整是最急需的。报道称，对于正陷入高债务压力的房企而言，融资窗口重开有望带来活水。　　然而，并不是每一家房企都有机会从开闸的资金市场获得资金，即使有机会获得房地产融资，也有可能面临贫富不均的局面，这一局面有可能让大开发商在并购中小企业方面获得更好的机会。　　报道称，在3月份上市房企再融资放开后，9月初市场传闻上市房企将获准发行中期票据，随后多家上市房企陆续发布中期票据发行申请。在9月30日发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更首次提出支持房企发行债务融资工具，国内房地产融资逐渐实现从 “堵”向“疏”转变。　　然而，不同房企在这波融资窗口重开中得益程度均有不同。更令人担忧的是大量依赖高息融资的中小型非上市房企。在海通证券房地产行业首席分析师涂力磊看来，此轮地产新政明显利好大型上市房企，预计它们将加速兼并收购非上市中小房企，强者恒强的经营格局将得到进一步稳固。　　黄立冲表示，“与开发贷款相比，允许符合条件的房地产企业发行中期票据，其实是房企融资层面的更大利好”，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定向增发、企业债、开发贷款、信托融资。信托融资成本多在10%以上，开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大，定增审核又较为复杂，企业债需要国土部审批，中期票据可以说是成本最低且手续最简化的融资方式。　　报道称，包括、地产、华夏幸福、金融街等多家上市房企陆续发布拟发行中期票据的申请公告，竞抢“头啖汤”。但并非所有上市房企都能从中期票据开闸中受益，朱一鸣预计，为了防范风险，监管层会对发债企业进行严格限制，预计银行间债券市场将重点向三类房企开放：一是龙头房企，如万科、等；二是财务稳健的中型房企，如华润置地、等；三是专注保障房和新型城镇化的房企，如华夏幸福。　　值得注意的是，与国内房地产融资松绑相比，近年来受到国内房企依赖的海外融资却呈现紧缩的势头。　　根据研究Dealogic的统计，今年1月至8月，房企总计在海外市场上发行了524亿美元(折合约3217亿元人民币)的债券，比2013年同期增长100%。但Dealogic也发现，国内房企海外债券融资成本也在不断上涨，以保利地产于今年4月份发行的五年期海外债券为例，票面利率为5.25%，去年发行的类似债券仅为4.5%。　　事实上，“尽管央行也提出继续支持房地产开发企业的合理融资需求，但这并不意味着所有房企都能获益”，新城控股高级副总裁欧阳捷称，根据他与部分商业银行行长的接触了解到，今年银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业，这批企业也必然将成为新政的最大受益者。　　一家小型房企总裁也透露，对于百强以外的房企，银行发放开发贷款会根据不同的项目评估决定是否放款，考量的因素包括地理位置、价格、产品定位、开发进度甚至降价可能性，部分一线城市目前更要求项目在拿到预售证后才发放开发贷款，企业若没有较大的规模，项目也并非处于核心地段，要想拿到开发贷款基本不可能。　　在欧阳捷看来，无论是开发贷款、中期票据、海外融资还是股权融资，只有上市房企才能从中受益。数量庞大的中小型开发商不仅难以从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，利息高昂的地产基金或者民间借贷是它们的主要资金来源，因此融资开闸最终会加固“强者恒强”的局面。　　值得注意的是，本次央行出台的房贷新政中，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。　　MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体 (pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保，发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。　　报道称，“央行鼓励商业银行发行MBS的目的之一，是为了缓解今年以来商业银行收缩房贷所带来的负面冲击，吸引更多社会资金支持房贷业务”，由于大部分商业银行地产类贷款的头寸已经很高，且综合负债成本攀升，在房地产市场下行的环境下，无论是出于控制风险还是追求收益，银行做按揭贷款意愿不足。通过发行MBS，银行可以把过去发放的房贷以证券的形式卖出去以腾出更多的资金头寸，同时也能降低在房地产领域的头寸以减小风险。　　然而，美好的前景并不意味着MBS的发展将一帆风顺。礼德财富CEO洪凯彬表示，发行MBS首先要解决信用担保的问题。美国的MBS市场之所以发达是因为两房(即房利美与房地美)的担保，由于两房同样具备国家信用，MBS的利率比美国国债要稍高一点，投资者自然愿意购买。但国内的MBS单靠商业银行并无法提供如此高级别的信用担保，这需要一家超大型的保险机构或者政策性银行解决信用担保的问题。　　此外，目前五年期国债票面年利率达到5.41%，银行发行的1年期理财产品收益率也有5%以上，信托产品的收益率更达到9%~10%，但几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，扣除管理费用后提供给投资者的收益可能更低，长短期利率倒挂导致现阶段MBS收益率难以对投资者产生吸引力。　　事实上，银行发行MBS的积极性较高，目前至少3家银行正在为发行工作做准备。　　据京华时报的报道，华夏银行昨天对外宣布其房贷新政细则，并表示将积极争取通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多项措施筹集资金，用于增加首套自主性和改善型普通自住房贷款投放。　　值得注意的是，该行还提出积极争取通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)以及发行期限较长的专项金融债券等多项措施筹集资金，专门用于增加首套自主性和改善型普通自住房贷款投放。这是房贷新政以来银行首次公开提及发行MBS。　　楼市现状：成交回暖 价格难涨　　据21世纪经济报道的消息，多家代理机构和房企的销售数据显示，十一黄金周开始，一些项目来访量大增，此前的来访开始转化为实际签约量，10月前半月成交明显回暖。　　在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。多位业内人士表示，新政给市场带来的是一个销售窗口期，并不能说市场就此反转；长期来看，房地产业新常态已确立，楼市供求关系逆转，整体供大于求，房企去库存是首位，楼市正在进入存量房时代。　　报道援引万科集团提供的数据显示，今年十一期间，新推盘30多亿，认购80亿，去年十一认购30多亿，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9月1日至10月8日，推盘290亿，认购270亿，比9月单月的数据好了很多。　　事实上，万科并非个案。多家券商调研显示，十一期间整个行业销售都比较理想，大部分主要房企认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。据克尔瑞监测的37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后，大量隐性成交未在数据上及时体现。　　但是从房价惯性看，目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数 研究院统计，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。　　定价方面，从近期入市的新楼盘来看，定价以平稳为主。深圳的华润城、北京的中冶德贤公馆等，都采取了平价入市策略。报道称，万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。　　报道称，央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号，一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。但多位业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。　　据上海()房地产研究院的数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。　　报道称，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等，房价年内仍然有下行压力。　　“从市场去化率看，万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71，9月市场销售低于新增可售，月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月，高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示，9月数据都不太乐观。　　目前，一线城市库存水平比较低，11-12个月库存去化水平，存量绝对值与历史高位持平，只要月销量增加，库存消化周期可以比较快回落。但二三线城市有15-20个月的库存周期，实际库存值远高于历史高位，且人口增长已经放缓，40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%，很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整，短期内不会再有价格的上涨。　　前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长表示，房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代，供大于求成为市场发展的常态。陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越，可是存量永远是增加的，并购因此成为永恒的主题。
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