[转载]“农合网”告诉合作社——如何“聚”土地
聚沙成墙，三农必由之路！
一、为啥“聚”地？
大家都是想在农业里边淘金或是已经在农业行业里挣点小钱想开始挣大钱的创富者们，那就要说说为什么去运营土地？因为农业生产也就是四个要素：土地、资金、技术、劳动力。土地也能产黄金，我说这句话你可能不信，但是他说你们是不是就会相信呢？这句话是李克强总理在考察江苏常熟的家庭农场是说的，但同时还有后两句：但是小户不行，大户才行，原先的一家一户小农制度已经不适合时代经济的发展，土地集约化、规模化发展才行，2013年的一号文件更是鼓励土地向合作社、向家庭农场流转。土地如何集中化，土地运营的模式有哪些呢？
二、如何“聚”地？
如何聚土地，有三个步骤，选模式、抓关键、抓运营。选模式就是你一定要选一个100%挣钱且省心的模式，选好了模式之后你就要抓关键，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。等土地拿到手之后，你就要抓运营，高效的管理办法及省心的运营模式都是盈利的关键。
在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。按照模式采取人数的多少，第一种：土地承包的模式。第二种土地信托，也叫土地银行模式。第三种：土地服务性托管模式。第四种是土地收益性托管。第五种是土地半托管。第六种模式是：农民带着土地入股。
第一种：土地承包。在做的这种模式应该不陌生了，很多人也是因为流转了300亩地或200亩地来我们平台上找项目的，我就介绍一下这种模式的优缺点。优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。
第二种是：土地信托，也叫土地银行，这种模式是不想种地的农民把土地都给你合作社，你合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。
第三种是土地服务性全托管。展经理讲的土地托儿所形式，服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。缺点：农民接受起来慢，而你合作社挣的是只是服务的钱。就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。
第四种是：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理，合作社每年给农民定额的租金或分红。这种模式的优点是：合作社可以先不给农民钱去运作土地，年底给老百姓分红或固定收益。缺点是：开始让老百姓相信你难，自己承担种植风险。
第五种是：土地“半托”型合作模式。有的地方也叫菜单式托管。合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。优点是：让农民接受起来容易。缺点：选择的多样性管理难，利润点低。
第六种是：土地入股模式。入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。优点是：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。缺点：农民说退社就退社，对土地的控制力度弱。
选好了模式之后，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。这就需要你对土地流转或托管、入股的流程一定要了解。流程如下图所示。
土地流转的关键点就是土地价格，给高了你的运营成本大，给低了农民不愿意把土地给你，所以价格一定要据你当地来定。
通过土地运营模式的创新，比如承租转包或划区域管理来提高管理水平，同时可以采取种植技术：预防为主、综合防治的种植技术或者是通过提高机械化来提高运营成本。
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合作社帮助农民改变生产生活方式
10:45| 编辑：琪琪 | 阅读：28 次
　　王黎娜笑而不答，她是上海有名的“扁豆姑娘”，也是农业生产一线唯一的一位80后市人大代表。2014年，她带领4180名上海浦东新区的社员在2.3万亩扁豆基地上创造了亩均产值超过1.6万元、亩均毛利达到1.2万元的业绩。　　双方刚一坐定，话题自然集中到政府工作报告、提案、的转型等方面。2015年上海市政府工作报告里面提到全年八项主要工作，第六项专门提到着力缩小城乡差距加快推进城乡发展一体化工作，致力于农村生产生活方式的改变是该项工作的第一抓手。“政府把致力于农村生产生活方式的改变作为重要工作内容，合作社更应该如此。”王黎娜说。　　王黎娜毕业于复旦大学，2010年6月份放弃银行工作，回到浦东新区泥城镇挑起红刚青扁豆生产合作社的担子。2004年成立的红刚青扁豆生产合作社有限公司随着王黎娜挑起党支部书记兼总经理的重任之后风生水起：两年内先后获得上海市名牌产品和着名商标称号，创下了上海地产生鲜农产品占领华东地区70%以上、上海97%市场的业绩，合作社亦因此接连获得“全国农民专业合作社示范社”、上海市农民专业合作社“标兵社”等荣誉。　　“很早就提出了‘发展为了农民、发展依靠农民、成果与农民共享’的口号，我们也一直努力在做，也许是社员觉得合作社可信，才会合力走到今天。”王黎娜说得很平静。　　而平静的背后，却是合作社一日不敢松懈的执着和对社员农户的关爱。　　“合作社的收购价格是非常透明的，签全年收购合同时不但明确每亩6000元的保底承诺，还明确价格随市场调整。”王黎娜说。“合作社为此成立了合作风险金，也借鉴银行的结算系统形成了合作社特色的结算系统。”　　委托上海交大研发独一无二的青扁豆品种，打造红刚青扁豆品牌，建立合作风险金制度，便利的结算系统等无不体现了合作社快速稳健发展的硬实力和软实力。那么，作为在农业生产一线的市人大代表，王黎娜将如何实现合作社致力于农村生产生活方式的改变呢？　　“合作社已经在落实向外扩大基地市场、内部突出技术加工的转变，而这样的转变必将对成员的生产生活带来本质改变，也就是说这些社员在职业化道路上将更进一步，也许，他们将像以前上海工人师傅一样到外地传授技术经验。”王黎娜生动地勾勒出了职业农民的未来景象。　　而这一景象势必关系到职业农民培育、养老、医疗等权利保障问题。为此，在人代会上王黎娜一口气提出了五个建议，把培育、养老、医疗、土地承包经营权流转统统包括了进去。　　“这些建议不是我专门调研才得到的，每天跟农民兄弟们在一起，只要善于仔细聆听，用心去分析思考，就会有好提案，因为农民随口说的一句掏心窝子的话，就可能是关系到大多数农民利益权益的问题。”
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农合网：土地流转六大模式介绍及实操流程
( 16:18:45)
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&&&&如何聚土地，有三个步骤，选模式、抓关键、抓运营。选模式就是你一定要选一个100%挣钱且省心的模式，选好了模式之后你就要抓关键，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。等土地拿到手之后，你就要抓运营，高效的管理办法及省心的运营模式都是盈利的关键。
&&&&在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。按照模式采取人数的多少，第一种：土地承包的模式。第二种土地信托，也叫土地银行模式。第三种：土地服务性托管模式。第四种是土地收益性托管。第五种是土地半托管。第六种模式是：农民带着土地入股。
&&&&第一种：土地承包。在做的这种模式应该不陌生了，很多人也是因为流转了300亩地或200亩地来我们平台上找项目的，我就介绍一下这种模式的优缺点。优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。
&&&第二种是：土地中介，也叫土地银行，这种模式是不想种地的农民把土地都给你合作社，你合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。
&&&&第三种是土地服务性全托管。展经理讲的土地托儿所形式，服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。缺点：农民接受起来慢，而你合作社挣的是只是服务的钱。就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。
&&&&第四种是：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理，合作社每年给农民定额的租金或分红。这种模式的优点是：合作社可以先不给农民钱去运作土地，年底给老百姓分红或固定收益。缺点是：开始让老百姓相信你难，自己承担种植风险。
&&&&第五种是：土地“半托”型合作模式。有的地方也叫菜单式托管。合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。优点是：让农民接受起来容易。缺点：选择的多样性管理难，利润点低。
&&&&第六种是：土地入股模式。入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。优点是：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。缺点：农民说退社就退社，对土地的控制力度弱。
&&&&选好了模式之后，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。这就需要你对土地流转或托管、入股的流程一定要了解。流程如下图所示。
土地流转的关键点就是土地价格，给高了你的运营成本大，给低了农民不愿意把土地给你，所以价格一定要定好。
&&&&通过土地运营模式的创新，比如承租转包或划区域管理来提高管理水平，同时可以采取种植技术：预防为主、综合防治的种植技术或者是通过提高机械化来提高运营成本。
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