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谢岚爷邀；&br&严谨来说这是零售不动产的三种租售模式。&br&这三种模式产生是因为集中式室内商业的开发。&br&从房地产的开发投资收益来看；&br&住宅项目收益特点是——收益平稳且风险较小。&br&商业项目收益特点是——收益高但是风险较高。&br&所以一些具有挑战性细胞的开发商愿意在高风险的情况下攫取高利润，&br&尽可能的扩大商业的用地指标。&br&主要还是因为住宅和商业的指标比例在报规的最初阶段是可以商榷变更的。（你懂得~）&br&&br&下面就这三种模式阐述下：&br&&ul&&li&分割销售&/li&&/ul&（因为分为的三种模式中有租售结合的，这个分割销售就默认是全部分割出售。）&br&&br&分割销售：简单来说就是开发商对室内集中式商业进行对大产权的产权分割从而再进行销售。&br&一般是两种分割方法：&br&①实体墙进行分割；&br&②标记性分割；一般我们逛的大商场都是标记性分割。（喂，有没有发现你脚下踩着铜钉哇，骚年！&br&&br&分割销售特点：&br&1.开发商从利润最大化的角度出发，在商铺分割过程中会最大化进行分割；&br&&br&2.由于是全部分割销售，后期商管公司对小业主的控制力也就没什么力量。容易造成运营风险。虽然现在大家伙销售产权式商铺实行同意招商运营的售后返租模式，但目前施行的大多数模式为三年、五年模式，点数也大多在7.5左右。在坪效方面，诸多开发商为了平衡收益，是不考虑后期运营的成功率的，这就是为什么商业项目的风险高的原因之一。一旦后期坪效产生的收益以及返租能力平衡不了就会产生诸多纠纷。那么这个项目也就势必成为名副其实的死铺。很多开发商一开始对着方便并不是太了解就是贸然的进行分割返租的销售，后期收益平衡不了，惹一身官司。造成项目烂尾。&br&&br&3.所以从第二条来看，大家很明显的就发现，实行分割销售的的开发商都是资金链比较薄弱的开发商。虽然并不能说他们多贪心，但是一定是不审慎的。&br&&br&4.值得一提的是商铺分割和业态经营分割是两套方案。他们在前期设计中是有分别和关联的，这里就不详细表述了。&br&&br&5.为了行业的良性发展，现在越来越多的域市已经不允许分割销售了；&br&最近的事件是&br&&a href=&/house/suzhou//c_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&苏州市:关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&这也是未来的趋势。&br&&br&托大的劝诫：各位同行，如果你们以后做项目拿到指标不要一味的追求最大化的利润，也要结合资金链的承受能力以及抗风险能力来进行拆分。虽然商业项目的收益率高，但也不要盲目追求，量力而行。切记——失败的项目是职业生涯的污点。&br&&br&&ul&&li&租售结合&/li&&/ul&租售结合：简言之就是部分分割出售，部分自持；&br&&br&方式：一般自持原则是自持一整片或者整层自持。切记莫要碎片零散自持（基本等于找死）。&br&一般自持部分是作为主力店的预留经营。因为从收益的角度来看，主力店的商务条件是最苛刻的，所以自持部分放置主力店能够有效的拉高项目整体租金收支能力，对企业来说是有利的。&br&&br&租售结合特点：&br&&br&1.能够有效的回笼项目资金，&br&2.在销售返租平衡上，企业分风险是降低的。&br&3.企业支持一部分，在业主会议中，企业是占据主导地位，比较有话语权。通俗点说，我是最大的股东，你们要听我的。&br&4.支持部分，在物业销售过程中，是对投资客户具有很强的吸引力的。企业通过自持部分向投资客表明企业运营这个项目的决心和信心。所以对于销售来说，自持部分商业无疑是销售的助力器。&br&5.根据第四条，也就是在招商过程中，能够带来很大的便利性，比如说，落位准确招一家聚客能力强的主力店，但是这个主力店给的租金只有4毛左右。那么企业就可以通过把主力店放置在自持部分。通过以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，从而达到收益的平衡。&br&6.财务成本上，自持部分在运营后还是可以向银行抵押套现的；&br&&br&现状：租售结合目前是一二线市场的主流。&br&&br&&ul&&li&只租不售&/li&&/ul&只租不售也就是全部持有。&br&也就是唯一的业主；&br&想怎么布局就怎么布局；&br&项目怎么定位就怎么定位；&br&就是有钱，就是有实力；&br&就是牛逼！！！&br&&br&--------------------------------&br&酒后胡言乱语；&br&各位同行一观；
谢岚爷邀；严谨来说这是零售不动产的三种租售模式。这三种模式产生是因为集中式室内商业的开发。从房地产的开发投资收益来看；住宅项目收益特点是——收益平稳且风险较小。商业项目收益特点是——收益高但是风险较高。所以一些具有挑战性细胞的开发商愿意在…
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这个问题好！想！答！怎！么！办！（好吧我又来分享经历来了……）&br&&br&本人坐标帝都，大四没毕业，大四开始因为各种实习后来又创业的关系，比较忙，需要独自的空间多些，（当然男盆友经常来开房花销巨大还不如租房也是原因之一）…所以在学校附近的一个小区租了房子～&br&我租的房子条件如下：是一个三室两厅两卫的大房子——其中的带独卫的主卧。这个房子除了我，两个次卧分别住了人，厨房也当成了一间，住了人……餐厅部分直接隔断成了两间，也都住了人……也就是说一共住了6户…典型的群租房（并且严重超出了群租房规定，不要告我）………&br&&br&我租的这间主卧的面积也就20平左右，卫生间占了3.4平的样子（我对面积概念不清晰）…小区都是高层，比较新，治安什马的也都还不错…&br&&br&跟题主说的一样，租房的心理普遍就是凑合凑合，绝对不会添什么贵重的家具，也没心思太精心的布置。可是我的原则就是要在最简朴的条件下让自己过的尽可能满足！下面我就先随便列举几个小细节的东西分享一下我的租房体验吧（我的风格是有图就会配！）&br&&br&&b&1.一套很舒服质量好自己喜欢的床品！&/b&&br&其实这套不贵，好像是300，纯棉，很舒服，质量足够了。换上这套床品后整个人心情都变好了！洗洗干净然后晒出太阳的味道，铺好，晚上躺进去，那感觉简直爽到爆！&br&&img src=&/cd3bb3afbd5a_b.jpg& data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&2448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/cd3bb3afbd5a_r.jpg&&照片是夏天，薄被子，冬天换上厚被子之后更是温暖极了！！每天就只想瘫在床上永远不起来……&br&&b&2.照片墙！&/b&&br&冲印照片和相框都是某宝搞定，总共花费80多块钱，屋里墙纸是中介给贴的，我要租下来的时候中介已经贴了一半了，虽然我很不喜欢这墙纸…但是看在人家那么麻烦的份上就没换…（如果租房房子的墙面单调，建议随喜好贴好看的墙纸~）照片墙一弄，整个小屋就温馨了起来，和男票一起动手弄照片墙的过程也很开心～&br&&img src=&/aa7bb1e83fc1bfffd59c9_b.jpg& data-rawwidth=&3108& data-rawheight=&2433& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3108& data-original=&/aa7bb1e83fc1bfffd59c9_r.jpg&&&b&3.小电锅！&/b&&br&我不太会做饭，也很少做，这个小电锅（图中左边的）某宝4、50块，还赠小碗和餐具。别看小小的，功能很强大！蒸馒头，蒸鸡蛋羹，煮方便面，煮大米粥小米粥绿豆粥，涮火锅，煮红糖姜茶，甚至我还用它做过一次煮鸡翅！（味道还行，起码熟了…）后来双十一我又花了99买了一个电磁炉（赠了个底特别薄但凑合能用的锅…），有了大锅后可以叫朋友来一起涮锅，并且做些简单的炒菜。但其实很少用…&br&&img src=&/25c6f7e7ceb0f1a837d87d_b.jpg& data-rawwidth=&1444& data-rawheight=&1350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1444& data-original=&/25c6f7e7ceb0f1a837d87d_r.jpg&&&b&4.卫生间的架子和浴帘！&/b&&br&这个可以利用马桶上方空间的架子特别实用！某宝80多，反正以后搬走的话也不会考虑带走，不用买太贵。浴帘也是个好东西，宜家看到当时嫌贵然后网上代购买的，才30多，浴帘一挡，洗澡不冷，马桶也不会被冲湿，浴室地下也不会湿答答的，好处太多~&br&&img src=&/c51fdf28b96a4a6d6d01283_b.jpg& data-rawwidth=&1350& data-rawheight=&1800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1350& data-original=&/c51fdf28b96a4a6d6d01283_r.jpg&&&b&5.简易浴缸！&/b&&br&这个太强dou大bi了！不得不佩服南方商家的生产力和创造力！充气的，很结实，夏天那会儿每个星期泡一次，只是苦了男票…因为热水器的水不够放满整个浴缸，所以男票要不停烧水伺候我…洗完后放水刷浴缸也都是他的活…当然我一点不会亏待，他每次都可以在我泡完趁水还没凉去泡一会～&br&&img src=&/b3b61ba50b3d9baec48a_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&1320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/b3b61ba50b3d9baec48a_r.jpg&&&b&6.养猫…！！！&/b&&br&因为大部分时间是我自己在家，难免觉得空荡荡，（这么看来还是租小一点的房子好…），猫每天与我和谐（希望她也是这么想）的共处一室，我睡她也睡，我不睡她也睡…&br&好在她爱干净，拉屎撒尿自己都乖乖在猫砂盆解决并且埋的严严实实，当然屋里还是会有点猫味，不过我很习惯了…（她是我主子啊我怎么可能有资格嫌弃她TT）…&br&每天它都霸占着我的大床……各种翻滚……猫毛神马的……心塞&br&&img src=&/fbd5aeaf47c2bd_b.jpg& data-rawwidth=&3264& data-rawheight=&2448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/fbd5aeaf47c2bd_r.jpg&&&img src=&/5fbbec057e89215a93fcc_b.jpg& data-rawwidth=&3264& data-rawheight=&2448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/5fbbec057e89215a93fcc_r.jpg&&&br&&b&租房之后物质上或精神上的一些小体验如下：&/b&&br&1、有自己的空间了，可以随意摸爬滚打，洗澡什么的都很随意（我们学校澡堂是有开放时间的啊！）。这里要强调自己有独立卫生间的重要性，这种体验和与其他合租人公用一个卫生间的感觉是绝对不同的。想想你想洗澡的时候，隔壁还在里面拉屎，你还得竖起耳朵听着他什么时候结束冲厕所……想想都憋屈，所以自己租不了一整套，就尽量租个独卫的，实在租不了，就选个合租户少的……&br&2、没有门禁，也不怕晚归影响宿舍的同学。并且我超级多的零零碎碎宿舍放不开的东西都有地方放了，随时有热水喝（学校还需要去打水……），电器随便用！网随便上！（都是和宿舍生活对比的……）&br&3、男票来了也算有个落脚的小家~感觉很安心。&br&4、虽然屋子小，也经常有朋友过来玩，逗逗猫，用电磁炉涮涮火锅~感觉好温馨的~&br&5、和邻居们相处蛮融洽的，虽说住的户多，但是都是年轻人，没有奇葩。大家互相帮助，比如我放了我这屋的备用钥匙在对门那，因为我一个月至少有3次会把自己锁在外面……&br&-----------------------------------------------------&br&说了这么多，其实总结下来我还是过的很凑合，只是有很多小事都可以让自己感觉不那么凑合，虽然我住在群租房里，虽然屋子很小，但现在我还没毕业，收入也不高，不奢求更高级的生活质量，现在这样已经可以让我很满足了，难道不应该知足么？&br&&br&想想我家的大房子150平南北通透，厕所都跟我现在租的屋子差不多大…可是这毕竟是帝都啊！想什么呢！在什么环境条件下就要让自己适应什么环境啊！如果老想着租房体验很差很差，和自己家里没法比，同样的价钱在家里能租什么大三居之类的……当然会各种不满足。“体验”这个东西，本来就是一个很主观的词。没有谁规定一定要住大别墅才叫好的体验，出租房怎么了，&b&自己想有好的体验就能有好的体验！ &/b&&br&&br&&b&作为一个普通人，生活的基本需求其实就那么多，并且因人而异，能满足就不错啦，在满足的基础上如果能花些自己消费范围内的钱来改善和提升，就会有更好的体验。关键还是自己的心态！希望不管是北漂还是哪儿漂的租房族们在租房的生活中都能有更好的体验！~&/b&&br&&br&&br&当然，介于于人的欲望是永远难以满足的，我还是要拼命挣钱，争取租更好的房子！最后当然最好是买房子！买大房子！买大别墅！买各种家居！各种装修！各种装饰品！各种捯饬！！………………&br&好吧扯远了。猫大人示意我该给她进贡食物了，白白。
这个问题好！想！答！怎！么！办！（好吧我又来分享经历来了……）本人坐标帝都，大四没毕业，大四开始因为各种实习后来又创业的关系，比较忙，需要独自的空间多些，（当然男盆友经常来开房花销巨大还不如租房也是原因之一）…所以在学校附近的一个小区租了…
从投资商角度来看：&br&商业地产投资成本高，回收期长；&br&住宅地产投资成本低，回收速度快。&br&&br&区位要求来看：&br&商业地产对地段要求高，不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段，可视性、可达性都是关键因素；&br&住宅地产对产品的研判要求更加准确，区位相对只是价格高低的重要因素。&br&&br&从设计角度来看：&br&商业地产设计专业要求更高，机电、水电、消防、灯光等各专业口配合密切，很难在甲方公司直接实现设计，各个专业口都需要外部聘请专业公司对接；&br&住宅地产设计相对成熟，各专业口相对简单，对户型的策划设计反而更加关注，外部专业更多是以绘图为主。&br&&br&从营销角度来看：&br&商业地产的核心是投资，面对的是投资者，更多是和专业人士打交道，对销售人员素质要求更高；&br&住宅地产的核心是居住，面对的是消费者，尤其是首次置业的人士，公司整体营销水平更关键。&br&&br&从运营角度来看：&br&商业地产销售或持有后运营很关键，甚至直接决定了项目的价值；&br&住宅地产对开业后的运营以物管为主，运营价值不如商业地产的突出。&br&&br&总的来说，商业地产的不同就在于“难很多”&br&&img src=&/f0f13dca6a41314bdb52f36b030d66e4_b.jpg& data-rawwidth=&371& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&371&&
从投资商角度来看：商业地产投资成本高，回收期长；住宅地产投资成本低，回收速度快。区位要求来看：商业地产对地段要求高，不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段，可视性、可达性都是关键因素；住宅地产对产品的研判要求更加准确，区位相对只是价格高…
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楼市涨的的这么快，办公场所的租金更是水涨船高。一年下来几百万的租金。不如直接买个楼，还能算投资和固定资产。主要还是楼市涨的太快了。你看着才买了3个月，一平米就涨了4000块，赚很多啊。
楼市涨的的这么快，办公场所的租金更是水涨船高。一年下来几百万的租金。不如直接买个楼，还能算投资和固定资产。主要还是楼市涨的太快了。你看着才买了3个月，一平米就涨了4000块，赚很多啊。
对原答案不满意，做了较大调整&br&&br&一个站在高处（万科创始人，登山）却总喜欢往下走的人（游学，灵修，不当董事长），不熟悉他的人认为他在作秀，狂妄。熟悉他的人知道他只是为了攀登另一座山峰。他经常边走边喃喃自语（出书，写一些感想，在路上）。偶尔也会停下来，等待灵魂跟上他的脚步（灵修，反思）。在有的人眼中他活得很性情（急流勇退，捐款门，为爱离婚），在另一些人眼中他很自大，很薄情，很爱作秀（为摩托罗拉拍广告）。他在山峰间行走，越走越远，越走越低。落日打在身上，影子拖得长长的，渐渐地，没有人再见过王石。大家知道的，只是口耳相传的王石，只是山间那道长长的影子。&br&&br&----------------------------------&br&中国商界，可以用传奇二字形容的人并不多，但王石毫无疑问能够跻身这份榜单&br&&br&王石父亲早年跟过王震，后来官至柳州铁路局局长。王石丈人跟其父亲是战友， 王石的第一桶金是靠做饲料中介商，赚了300万元。用倒玉米赚来的钱王石开办了深圳现代科教仪器展销中心。没几年就改头换面成了万科。再后来，王石就是拿奖拿到手软，朱总理接见，地产霸主这样一系列荣誉等身的一代英杰了。&br&&br&王石组建万科的传奇经历对大众来说可能略显陌生。大家记住的王石，是那个汶川地震被媒体断章取义“万科捐200万够了，员工捐款不超过10元”的奸商；是那个为摩托罗拉做广告的自恋者；是那个登顶世界高峰前一定要对外公布登山消息的自大狂；甚至是那个60岁高龄去哈佛游学的模糊背影。而最近的消息，则是为了谣言中的田姓女星与发妻离婚的薄情汉。&br&&b&&/b&&br&唯一可以肯定的是，一个能在事业如日中天的时候选择急流勇退的人，一个将很多业余时间用在登山，灵修，游学上的人，是一个复杂而又单纯的人。&br&&br&正如黄仁宇在《万历十五年》中所说，历史的评判与全局的剖析要理解“大风起于青萍之末”，一些表面看起来虽似末端小节，但实际上却是发生重大事情的症结，也是将在以后掀起波澜的机缘。其间关系因果，恰是历史的重点。&br&了解王石如是。&br&&blockquote&1.1988年，万科在国内率先进行股权改革，王石完全可以将大量的股权归于自己名下，他却把大部分股份给了深圳特区发展公司，集体以职工持股会名义拿了大约30%股份，个人当时拿了两三万块钱买了一点股票，连总市值的0.1%都不到。1998年，万科最大股东转让股权，他依然有机会实现MBO（管理层收购）。以现在万科的市值，当时10%左右的股份，3亿的资金，价格绝对算不上高，万科其余的管理者也非常倾向于MBO，但王石又一次选择了拒绝。&/blockquote& 对此，我认同其好友冯仑的解释万科走的是国企改制的路子，受到体制的限制；同时王石一直在想，名和利只能取其一，在中国得利很危险，若是不甘寂寞，那就&b&取名舍利&/b&&br&&b&&br&&/b&&b&2.&/b&2008年“捐款门”事件，以王石的公开道歉终结，与此同时，很多熟悉王石的人也纷纷为王石辩解——性格就是如此，过于直率。对此事，王石事后有着自己的解读。 他认为自己作为公司形象，举动确实应该考虑对于社会的影响。&b&&br&&/b&这就是王石，第一时间的发言是性情的，可是他在事后的反思却维护了公司。有人会怀疑这是危机公关，可看过他写的《让灵魂跟上脚步》的人会明白，性情就是王石生命的血液，不可片刻离之。但不同于固执己见，王石经常会反思自己的行为，他的灵修功课做得格外多，这样的水与火恰恰融汇成了一个独一无二的智者，他不完美，但是真实。&br&&br&他经常鼓励青年人去拥抱生活，在路上学习。但他很少以过来人的口吻去说这些，他只说只言片语。他会经常反思自己的生活，看重灵修，在中国企业家中这很难得。&br&他自己说绝不xinghui，他似乎很自律，他有着明显的敬畏。这种敬畏，在吴晓波笔下的20世纪末的中国甚至今日中国尤为稀缺。&br&指责李彦宏我们可以说说竞价排名，指责马化腾我们可以说说剽窃，周鸿祎我们可以笑着说太匪气。&br&但是王石，似乎在任内没有什么可以黑的事情，也许我浅薄了吧。&br&他的言论经常震惊世人，但是没有那一句话是谬论，是谎言。&br&&br&他至少会选择离婚，这是见得了光的事情，没有想用金钱去解决感情的事。这样一个企业家，我们又有什么理由苛求太多呢？&br&&br&另外，鉴于题目是在这样一个敏感时期问的，我想做点引申。（是否恰当，见仁见智吧）&br&&br&我们在总会下意识去怀疑一些东西，黑金，内幕，背景，第一桶金，竞争手段等等。甚至有时候我们会用名人的私生活去质疑他们。我们时而认为薛蛮子微博打拐很好，然而舆论风向一改，我们开始大挖特挖名人的背景。可是，等一下，难道薛蛮子是红二代就否定了微博打拐吗？难道他在美国发迹存疑我们就质疑他回中国之后干的所有事情吗？我们难道不应该合理质疑吗？难道不应该事实归事实，谣言归谣言，推断归推断，隐私归隐私吗？&br&&br&我们如果想质疑陈光标，我们大概应该是去分析暴力慈善，过度宣传慈善对于社会的影响。而不是主观分析陈光标说话的语气，讲话的方式，甚至穿着。&br&&br&分析王石，你可以质疑他第一桶金是不是合法，你可以质疑万科是不是欺行霸市。如果你能够说清楚万科捐200万究竟错在哪，你也可以质疑王石的企业家精神。但是，隐私总归是隐私，有些东西是不能作为证据来评论一个人功过的。离婚如是。&br&大致如此吧。&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&&br&&/b&
对原答案不满意，做了较大调整一个站在高处（万科创始人，登山）却总喜欢往下走的人（游学，灵修，不当董事长），不熟悉他的人认为他在作秀，狂妄。熟悉他的人知道他只是为了攀登另一座山峰。他经常边走边喃喃自语（出书，写一些感想，在路上）。偶尔也会停…
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不要不相信，其实根本原因只有两个：&br&1，杭州市政府是国内最早开始操作土地财政的地方政府，而且手段高超。&br&2，温州人炒房团牢牢控制着杭州楼市，你去买买学区房就知道了。&br&以上环境啊省会啊区位什么的都不在点上，否则为什么温州的房价那么高？&br&&br&补充一下：&br&不需要分析太多理论问题，和苏州比一比就行了。“上有天堂，下有苏杭”，这两个城市的人文、历史、环境、经济、地理、人口、面积都相差无几，最多杭州多一个省会的优势，公务员多一些，但苏州GDP比杭州还高50%，而苏州的房价只有杭州的一半！这种极端倒挂除了人为控制没有第二种合理的解释。&br&&br&补充一下：房价图，来源是安居客二手房，以我多年经验，安居客的数据是比较真实的，比搜房的贴合市场，搜房太多低价假房源了。&br&注意，苏州图里显示3万4万都是别墅，不要当成公寓。杭州只有5万以上才是别墅。&br&&br&楼下说滨江如何如何好的朋友，滨江这么大个地方连个乐购沃尔玛级别的超市都没有，世纪联华就是商业中心了，要医院没医院，要学区没学区，地铁要10年后才能通到浦沿，薄薄一长条地形，晚上女生不敢走夜路，河里现浮尸，到处没建好的鬼楼，这环境还好？你是在和四季青镇比吧？我现在就住在这，本来想在这买房，但是基础设施实在堪忧，菜市场都得出门走5里啊。&br&&img src=&/1d31c6c95e8f16ddc2ec91_b.jpg& data-rawwidth=&943& data-rawheight=&576& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&943& data-original=&/1d31c6c95e8f16ddc2ec91_r.jpg&&&img src=&/69ccf3ce9c9b3d036d286dff1cd25914_b.jpg& data-rawwidth=&906& data-rawheight=&550& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&906& data-original=&/69ccf3ce9c9b3d036d286dff1cd25914_r.jpg&&
不要不相信，其实根本原因只有两个：1，杭州市政府是国内最早开始操作土地财政的地方政府，而且手段高超。2，温州人炒房团牢牢控制着杭州楼市，你去买买学区房就知道了。以上环境啊省会啊区位什么的都不在点上，否则为什么温州的房价那么高？补充一下：不需…
呵呵呵，扔块砖头出来逗人，打脸请轻拍················&br&&br&首先你要明白mbs是什么，mortgage-backed security，简单就是说，购房者a，向银行比如工商，中银，建设等贷款，银行再将这个贷款债券化，买给其他投资者，回笼资金。但是万一购房者a无力还贷，银行除了保本还可以获得（贷款利率—债券利率）的利润，但是对于债券持有人就只能等房产拍卖后扣除费用才能知道自己亏了多少。&br&&br&比如，a首付三成，向银行贷款20年170万，贷款利率6.55%，银行将这170万换成1700张面值1000的债券，发行费用需20%即1,31%回佣给渠道，债券年利率4.2%。银行等于不占用经营资金，还提前保证每年有（6.55%-1.31%-4.2%）=1.04%的利润，等同做了一个贷款资金中介，空手白赚，债券化越多，赚的越多。风险呢，到买债券的人的手中了。&br&比如购房者a，由于本来200万市值的房子，由于降价，跌到150万，本来要向银行还本息392万，每月月供16000，尼玛，现在首付都不要了，老子不还贷，存8年就能买到了，我还供毛，于是不还房贷了。那么这时候，银行屁事都没有，反正这170万的贷款本钱已经回笼了，还再次贷出去了。而对于购买这批债券的人，房子按市价150万卖出去，按1700张摊分，每张1000面值的债券只能拿回882元，亏损11%。如果房子卖不出去，1000面值等同废纸，亏损就是100%。&br&&br&如果这面值1000的债券里不仅包含了购房者啊，还有b，c，d，e，f·······················等许多购房者的亿万分之一，道理也是一样，百分之多少弃房弃贷，就是百分之多少的坏账，就是百分之多少的亏损。&br&&br&那么，这东西不就是收益上限（不高于贷款利率）比亏损下限（最多100%）小很多的“麻痹死”？？！！！&br&一般有理性的投资者得多逗逼才去买这种东西？？！！！我放余额宝现在都4%了，协议理财存款都不止6%，房子升值的时候收益没我份，房子贬值哥要亏的，万一房贷7折的时候，连4%年利率都没有，不划算啊。&br&&br&2005年建行的mbs面对普通投资人的债券利率是4.12%，到期日2037年，同年一年定存2.25%，5年3.6%，一年贷款利率5.22%，5年以上6.12%，记帐式国债10年4.44%。2011年的30年国债是4.5%。&br&32年的年息4.12%，你说值还是不值呢？？&br&&img src=&/61e4ed4b40a90544ffb24_b.jpg& data-rawwidth=&350& data-rawheight=&218& class=&content_image& width=&350&&&br&就算怕债券收不回来，再吐点利润出来，将mbs给保险公司上保，万一房子弃贷，mbs债券亏损的部分由保险公司赔偿。保险公司再将这份保险拆分，组合打包，变成债券，回笼资金，就叫cdo，collateralized debt obligation。买了这些cdo债券还不安心，再把这些cdo再拿去保修公司上保，cdo上cdo，cds上cds···········这不就是次贷危机么？！一个人弃房弃贷，就能造成mbs，到cdo的亏损，火烧连环啊。接最后一环cdo是保险公司更惨，赚1%的保险费，却要偿付100%的债券损失，aig就是这么破产的·············&br&另外，这债券的利率=房贷利率-发行费用-保险费用，还能剩多少··························&br&&br&那为什么美国还玩？——2008年不就亏大发一次了么！！！！！！！！！&br&&br&所以，为什么不迟不早，要现在“大力推进”呢？&br&很简单，银行没钱，房贷可能坏账，国家不想再搞“4万亿”来救银行········&br&mbs国内2004年就有了，那么多年就只有三单，为什么？买的人不蠢啊，比房贷利率还低，近10年房贷利率都跑不赢cpi，买这玩意是脑抽吧。银行更没必要，尤其是4万亿以后，钱都多到贷不完，还回笼资金给自己找不自在？&br&&br&那么现在为什么要大搞呢？&br&第一，转移银行坏账风险。就算出现弃房弃贷，那也是买mbs和cdo的人的问题，银行完全置身事外。——这不就是说明未来弃房弃贷的风险要大到连银行体系都承受不了？？什么情况下会出现弃房弃贷？难道是房价翻几番的时候？&br&&br&第二，国家不通过印钞救银行。如果将来再来4万亿，银行还需通过mbs来回笼资金？给银行mbs的暗示，就是给银行救命稻草。&br&&br&第三，国家不通过印钞救银行，不代表不救。mbs那么低的年化利率，除非国内年年通缩，同时房价至少不降，才能有赚，稍微风吹草动就得亏损，得多忽悠才能有接盘的？那么谁来心甘情愿当逗逼呢？——中国大妈，养老金，国开行，社保基金，红会，公积金，国资委，xx人寿··········哦，你懂的············&br&&br&&br&&br&我支持楼主购房，只要楼主一个弃房弃贷，就能将一根绳子上的龟孙子们玩死玩残，然后出一本《我是如何弄死xx基金的》，《我是如何弄死xx人寿的》等等赚版权费。
呵呵呵，扔块砖头出来逗人，打脸请轻拍················首先你要明白mbs是什么，mortgage-backed security，简单就是说，购房者a，向银行比如工商，中银，建设等贷款，银行再将这个贷款债券化，买给其他投资者，回笼资金。但是万一购房者a…
我试着站在开发商角度补充一些看法：&br&&br&&b&1、研究选址：适不适合建？&/b&&br&这是最容易被忽视但同时又是最致命的问题。一个项目若选址本身有问题，再牛逼的商业策划也只能是修修补补，难以力挽狂澜。&br&研究选址是开发商在拿地前最应该狠做的一门功课。这主要是城市研究和区域研究，主要基于购买力、辐射范围等维度来分析这个城市是否匹配我的商业产品。比如万象城、恒隆广场、太古广场、IFC等是偏中高端的，不是所有城市都适合建万象城，一个城市不可能建好几个万象城。&br&&br&说到这里想多吐槽几句：&br&&br&很多开发商十分忽视选址，往往受政府意愿牵制，往往贪恋地价便宜。比如曾有一次，某政府邀请看一地块，对方对着一片开满油菜花的农田说：这里未来将是我们新城区域的CBD，我们准备在这里引进超大规模的购物中心，你们来吧，地价可以谈。&br&&br&开弓没有回头箭，投资须谨慎，选址须慎重。&br&&br&当然，我们也经常遇到“一颗好白菜被猪拱了”的情景，明明是块好地，结果被一帮从来没有做过商业地产的“土豪”给拿了，结果出来的东西乱七八糟，痛惜啊！&br&&br&&b&2、研究规模：建多大？&/b&&br&曾见某项目方案，裙楼商业建了五层，体量差不多20万方。我问为何，答曰：一级开发成本太高，算不过来账，多做商业可以平衡成本。瀑布汗，你规划出来的商业未来是要实际运营的啊，四五楼的裙楼底商准备拿来干什么？谁是租户？既然租户都莫有，谁来买？&br&&br&规模跟辐射范围密切相关，城市级，区域级，还是社区级这些都要考虑清楚，不能看到万达说万达广场一般15万平米，就盲目复制15万平米。&br&&br&周围3~5公里现状人口多少，新增人口多少，周边都是些什么人，这些都是支撑你规模的依据。&br&&br&&b&3、研究业态：装什么东西？&/b&&br&城市级的购物中心因为规模大，所以业态丰富，但区域级和社区型就是“&b&做减法&/b&”了，减哪些业态也是一门学问。&br&主力店需求面积大，吸引人流，但租金低；非主力店需求面积小，但租金高。&br&研究业态其实就是希望能寻求找到主力店与非主力店之间的平衡。&br&从财务指标来看，那就是EBITDA回报率，在保证购物中心能吸引人气的前提下，尽量让EBITDA回报率高。&br&&br&现在一般商业综合体都是&b&租售并举&/b&，可售商业和自持商业做法有较大差别，若可售比例较大，就需要慎重规划“盒子”。&br&&br&可售和自持决定权虽然在开发商自身，但有一个核心原则需要把握：&br&&br&&b&如果你自持都风险大，那么你卖给别人风险更大。&/b&&br&&br&在考虑可售商业之前，先说服自己：我会买吗？&br&&br&&b&4、研究零售商：哪些品牌来？&/b&&br&国内商业地产做得好的几家开发商都有自己的商业资源库，很多品牌都是战略合作。他们在规划设计方案前就会提前做商家访谈，对品牌进驻意向进行测试，只有在测试结果比较理想的情况下，才动手画图。&br&&br&做招商最麻烦的事：希望来的品牌最后不来，不希望来的品牌最后来了。&br&&br&&b&5、研究方案：做成什么样子？&/b&&br&这步主要偏建筑设计了，一般开发商委托设计院完成，开发商会对主力店面积，铺面切分、层高，标准层面积，动线等关键指标进行把控。&br&最后出商业设计方案，至于施工图深化设计属于商业策划后期的范畴。&br&&br&如果做对了3和4两个步骤，特别是按照意向商家的要求来设计前期概念方案，事半功倍。&br&&br&&b&以上步骤是一环扣一环的，不可随意更改。&/b&用王健林的话叫“做对程序”，虽然老王反复强调，但十分可惜，听进去的老板不多。&br&&br&综上即可称之为 商业地产前期策划 的工作内容，希望能给题主一些帮助。
我试着站在开发商角度补充一些看法：1、研究选址：适不适合建？这是最容易被忽视但同时又是最致命的问题。一个项目若选址本身有问题，再牛逼的商业策划也只能是修修补补，难以力挽狂澜。研究选址是开发商在拿地前最应该狠做的一门功课。这主要是城市研究和…
&b&为什么购物中心一楼通常没有卫生间 ？&/b&&ul&&li&一般情况下购物中心一楼是不设置厕所的。原因如下：&/li&&/ul&&ol&&li&一楼承载项目的形象展示功能，所以一般不设置厕所。有的会设置有茶水间区域。一般一楼会分割较大的铺面引入大品牌的旗舰店，以供形象展示。例如：北京西单大悦城的ZARA。&/li&&li&一楼铺面租金较高，分割愈多公共设施，铺面租售收益会降低。&/li&&/ol&&ul&&li&除非体量庞大的或者特别性高档或者走主题路线的Mall，会在观光电梯附近的几角处设置卫生间。极少数。例如：K11&/li&&/ul&&b&电影院为什么设置在顶楼？&/b&&br&&ul&&li&电影院设置于顶楼一般有几方面考虑。分别如下：&/li&&/ul&&ol&&li&业态分布设计方面：影院消费属于目的性，设置在顶层，有助于拉动中间层消费人流。但是一旦层数超过4层，会给影院设置独立的动线——电梯。参考：&a href=&/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/question/1958&/span&&span class=&invisible&&1032/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/li&&li&建筑设计：影院对于建筑的设计要求较高，一般层高要求在6m以上；较为庞大的项目中，较小的巨幕影院要求的层高更高，在12M左右.&/li&&li&如果影院设置于中间层或底层，会对整个项目的建筑结构以及业态布局，造成恶性屏障影响。&/li&&/ol&
为什么购物中心一楼通常没有卫生间 ？一般情况下购物中心一楼是不设置厕所的。原因如下：一楼承载项目的形象展示功能，所以一般不设置厕所。有的会设置有茶水间区域。一般一楼会分割较大的铺面引入大品牌的旗舰店，以供形象展示。例如：北京西单大悦城的ZAR…
不了解为什么好几位答主说房地产技术含量不高。。。&br&诚然，房地产相比IT，科技含量逊色很多，相比金融，数字运算的内容也相对少（但是房地产在国外就是金融行业中的一类好么，只是国内金融工具和房地产行业的结合因为大环境，国家政策等方面的原因没有成熟发展，但都在逐步摸索，比如Reits）。&br&&br&但我想，技术含量，不等同于科技或数学吧？&br&&br&房地产行业，从土地的获取到物业的完工，几乎要和一大半的政府机构打交道。So,我想知道，IT和金融，你们产品推向市场之前需要一步步搞定环保、经信、发改、工商、国土、规划、建设、消防、电力、水务、燃气、交通、税务，如果是外资还要包括商委、外汇等等。先不说那些under table的东西，就算完全照章办事，如果不是一个拥有良好心理素质，沟通能力，政策解读能力和耍滑头能力的人，呵呵~&br&&br&然后有人说盖房子就是垒个砖，那我想你们肯定没有在施工现场长时间呆过（虽然我也没呆过），一边是政府催着你赶紧开工，另一边现场还有钉子户和你叫嚣着从我身上压过去，一边是内部严格的管理规定和技术标准，另一边村长仿佛闲谈一般的说，村民没了地挺苦的。一边是寸日寸金的工期，另一边是不可遇见的气候，环境。你大IT大金融总体的员工素质是比较高的，但你能和包工头和民工讲素质，讲理想么？&br&&br&房地产已经基本告别过去粗放的随便怎么都能赚钱的年代了，这是好事。&br&今后的房地产，会更讲社会责任，更讲产品定位，更讲投资回报，更讲财务杠杆，更讲精细管理，更讲客户体验，更讲风险规避。但：房地产永远也改变不了需要负责任的对象太多：股东、政府、百姓、客户、每一方的利益诉求都不一样。&br&&br&也许房地产不需要那么多的科技，不需要那么多的数学。&br&&br&可是人脑才是最难的科技，人心才是最难的数学。&br&&br&这些&知识&，真的很难分享。
不了解为什么好几位答主说房地产技术含量不高。。。诚然，房地产相比IT，科技含量逊色很多，相比金融，数字运算的内容也相对少（但是房地产在国外就是金融行业中的一类好么，只是国内金融工具和房地产行业的结合因为大环境，国家政策等方面的原因没有成熟发…
&p&行业层面说。&/p&&p&&br&中国地产行业的管理水平，横向和其他成熟行业（尤其是有外企参与的行业）对比的话，整体上还比较落后。水平突出的公司有，但不是很多。&b&所以同为管培生，含金量肯定不同，原因就在于公司水平不同&/b&——&br&&br&各层领导对管培生这个概念如何理解、如何使用和培养？&br&企业如何给管培生定位、筛选、评价、晋升和淘汰？&br&岗位设计、人才通道和文化氛围是否能给管培生这种员工适合的土壤、能否让管培生和社招员工和谐共存同获发展？&br&&br&这些都是对一家企业管理水平的挑战。管培生这个概念本就诞生于外企，或者说是足够成熟、具备高管理水准的大型跨国企业。而很多中国企业在设立管培生的时候，可能并没有意识到这将是对自己公司的一次检验，那么前几批进来的学生则很有可能成为小白鼠。&br&&br&&br&公司层面说。&/p&&br&&p&在这里不敢妄评哪些公司的管理培训生制度开展的不好，但题主说到的中海、万科、龙湖三家，也正是我心目中这一行中做管理、做人才培养、做企业文化的优秀代表，新动力、海之子和仕官生也都是校园招聘成功的典范，为这些企业提供了源源不断的可用之才。所以如果仅在这三家里面选择的话，可以大胆放心。&br&&br&但让我比较特点的话，一方面我不可能对三家都了解到那么细（这不像评价公司，有大家都看得到的业绩数据和项目）以至于有能力做比较，另一方面我认为&b&这个问题其实不是那么重要&/b&，原因也正是他们都是管理规范有大企业范儿的公司了，不至于因为自己某方面的特点而扼杀一个人才的成长——&b&是金子，到这些地方都能发光。&/b&&br&&br&&br&&/p&&p&个人层面说。&/p&&br&&p&从管培生自己的角度来说，我倒是想提醒一个很重要、常被忽略的盲点，并且往往会在日后成为个人发展或多或少的阻碍，那就是&b&管培生更需要扎实、成功的一线实践经验&/b&。这里面最大的挑战和要求，不是工作能力、学习能力，而是管培生自己的心态调整和接地气的自我定位。我并不是在说谦逊虚心这些做人的品质，而是想强调即使管培生是作为“未来管理层的培养对象”出现在工作岗位上的，也依然要做好今天、当下手里具体的工作，而不能走马观花，毫无业绩压力，抱着参观学习的旁观者心态和高人一等不愿屈尊的身段儿。&/p&&br&&p&管培生自己一定要清楚，自己被公司选择，是因为“潜力”而不是“能力”，如果今天的工作做不好，“潜力”就不算被兑现，明天的管理层也根本轮不到你。上面三家公司虽然优秀，但对管培生的淘汰也一点儿都不含糊。所以，建议你从走进公司的第一天，就忘掉这个身份，踏踏实实的工作和学习就好。提醒自己“是金子到哪都发光”后面还有一句话，叫做“是石头到哪都发不了光”。&/p&&br&&p&谢邀。&/p&
行业层面说。中国地产行业的管理水平，横向和其他成熟行业（尤其是有外企参与的行业）对比的话，整体上还比较落后。水平突出的公司有，但不是很多。所以同为管培生，含金量肯定不同，原因就在于公司水平不同——各层领导对管培生这个概念如何理解、如何使用…
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这套330平位于上海市中心的中粮海景壹号豪华大平层，均价19万一平米&br&&img src=&/23620beef1936cebbee2b45c68afa90e_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&397& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/23620beef1936cebbee2b45c68afa90e_r.jpg&&&img src=&/26cd70ca4e4f4d7dde41ab08e9f08ec1_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&366& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/26cd70ca4e4f4d7dde41ab08e9f08ec1_r.jpg&&&br&这套房子网友算过，售价大概是￥6270万，要看你是否能在你所在的行业7年内创造的产值高于这个价值了。。。总之，有理想总是好的,“梦想要有的，万一实现了呢？”O(∩_∩)O
&br&参考网站：&a href=&/news/2323.shtml& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/news/201501&/span&&span class=&invisible&&/4582323.shtml&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&PS：其实你只要长成这样，6千多万赚起来可能也不会太难吧。&br&&img src=&/976c23bd1eced4ea193d_b.jpg& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&326& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&/976c23bd1eced4ea193d_r.jpg&&
这套330平位于上海市中心的中粮海景壹号豪华大平层，均价19万一平米这套房子网友算过，售价大概是￥6270万，要看你是否能在你所在的行业7年内创造的产值高于这个价值了。。。总之，有理想总是好的,“梦想要有的，万一实现了呢？”O(∩_∩)O 参考网站：…
&u&XX线城市房地产有泡沫或将崩盘 &/u&这种蛋疼的标题我真的从十年前报纸上就看过了( update:03年我在报社房产线实习，讨论的题目就是房产泡沫何时消，那时候我家房价是现在的1/7--1/10吧)，（害了多少人啊(包括曾经的我)，痴痴等崩盘那一天，就像日本.....）但真心不可能，至少10-15年内，不可能。在我朝，更不可能。&br&&br&1、（政府主导的）城镇化还在大踏步继续，农村人口进入城市，中国还存在大量底层人口，这些人口要向上流动，进入城市，就要住房买房，不管你是拆迁补偿回建还是刚需购买，总之这个市场还远远未饱和，就更别提崩溃了。&br&&br&2、外出务工的农民工在一线城市买不起房，但是也面临成家立业结婚生子的需求，虽然在一线城市买不起房子，但在老家买个商品房住完全无压力。（农民没有地种了，没有宅基地了，必然要进城住）&br&&br&3、最关键一点，房地产行业是目前中国最重要的行业，说是引擎也不为过，牵一发而动全身，你觉得如果你是市长/市委书记，你会允许你治下的县市房地产崩盘吗？别说崩盘了，就算全线下跌30%你晚上睡得着安稳觉吗？（特别是你有“花不完”的钱和有“无限”的花钱的权力时）&br&还是你想听到你卸任那一年XX市的鸡地屁又涨了XX%，连创新高？
XX线城市房地产有泡沫或将崩盘 这种蛋疼的标题我真的从十年前报纸上就看过了( update:03年我在报社房产线实习，讨论的题目就是房产泡沫何时消，那时候我家房价是现在的1/7--1/10吧)，（害了多少人啊(包括曾经的我)，痴痴等崩盘那一天，就像日本....…
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邵逸夫捐款建楼一般要求当地政府配套资金，以石家庄为例&br&&br&&blockquote&石家庄逸夫樓的總建筑面積達到了75476平米，總規劃投資是5832萬元，其中直接來自邵逸夫先生捐贈的贈款是1490萬（港幣），其余為各級政府的配套資金。&br&-----&a class=& wrap external& href=&.cn/BIG5/n//c29566.html& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&邵逸夫為石家庄市教育捐款1490萬港幣--河北頻道--人民網&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&根据管理办法，邵逸夫基金与教育部合作，采取捐款与项目单位资金配套的做法。基金会要求捐赠高校的建筑物，项目单位确保能够提供不低于1：3比例的配套资金。对于基础教育领域，配套资金比例不低于1：1。&br&熊丙奇表示，这是一种很好的做法，通过捐赠调动地方政府在教育投入上的积极性，同时也保证善款有更大的受益面。&br&-&a class=& wrap external& href=&/news/9390.html& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&------逸夫楼诞生记：与官方合作配比捐赠&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/blockquote&邵老给北京师范的老图书馆也捐了款，但没冠名。&br&据传，启功先生说钱只给一半，冠名也只能一半，可以叫“兔大楼”……
邵逸夫捐款建楼一般要求当地政府配套资金，以石家庄为例石家庄逸夫樓的總建筑面積達到了75476平米，總規劃投資是5832萬元，其中直接來自邵逸夫先生捐贈的贈款是1490萬（港幣），其余為各級政府的配套資金。-----
不动产包括范围很宽， 不可移动或移动后会损害其价值或用途的财产，大体可归为不动产，具体可百度。登记不动产，建立不动产的基础资料和数据，意在明晰产权和管理权限，也是资产得以流动的一个前提，例如以不动产作抵押物贷款、担保等，就会简便得多。房产只是其中之一。&br&&br&房产的登记，并不必然会带来房价的下跌。但如官员涉腐的房产多，担心被查，要抛售，可能会有影响。而涉腐的房产，如普遍地不登记在自己名下，也难办。普通人的投资性房产，登记了，如果没有限定拥有量和持有成本如税收方面的措施，不影响继续持有，在房价上也不会有什么反应。&br&&br&如依现状登记清楚了，会有利于房产税的开征，会增加房产的持有成本。但这次决定中说的是房地产税，房产税只是其中的一环，究竟怎么弄，也还不清楚。&br&&br&登记了，也决不等于就要全部公开。一个普通人，这些年来有商业眼光，炒作房产，囤积了一些房产，如果没有违法行为发生，你也不能随便去查，这属于个人隐私。因此即使登记了，将来也是有的可以公开查询，有的不行。&br&&br&现在，说官员拥有多少房产，说投资性房产在房屋存量中占有多少，没人清楚知道底数。即使知道了底数，也还得看这个底数究竟占多大比例，如占的比例大，也还要看与此相关的新的法律法规和政策，是否足以对增大或减少持有产生影响，并进而影响房价。&br&&br&但登记了，对官员涉腐或违规多占房产的运作空间，会是一个制约。毕竟要把涉腐而来的房产，登记在他人名下，哪怕是很亲近的人，比如兄弟或最好的朋友，万一某天对方不认账，也有风险。而且亲人、朋友圈中房产的异常增多，也可能成为办案深入的线索。&br&&br&中国房价的高企，和目前财税体制、土地的供给方式、资金的供给方式、当期购买力等诸多因素有关，而一线城市尤其高，又和这些城市优质资源富集，个人的发展及子女受教育的机会好有关。这当然是不可持续的，当房产出现过度供给达到一定程度时，也会出现不可抵挡的下降，非人力可以抗拒。&br&&br&目前一些二三线城市房产炒作空间已不大。我一朋友在武汉，3年前按揭买了一套房，未入住，因工作调动今年卖出，有关交易税费还是对方付。单从进出价上算，赚了4.5万元，加上支付的银行利息和物管费等总算账，还亏了1万元。&br&&br&还有些城市，受宏观经济面的影响，对资金和人员进入的吸引力减弱，引发了局部供给过剩，导致了房价大跌。比如鄂尔多斯和温州的房价下跌，就属这种情况。这次全会作出的决定提出：严格控制特大城市人口规模，也有可能会成为制约一线城市房价上涨的一个因素。&br&&br&当房产的增值空间大于持有成本时，就会有人炒房，反之，就没人炒房了。房价不会稳定在一个水平上，由于有持有成本，房价一旦不升或微升，就意味着已经亏了，为了减亏，就会抛售，抛售又会导致进一步下跌。这种情况的发生，需要许多条件。&br&&br&登记一下，能否真切反映实情，究竟是个什么底数，还不清楚，会有些什么样的相关法律法规和政策也不清楚。因此，仅依此还不好说必然导致房价下跌，甚至抛售房产。但登记会为房产税的开征创造条件，会制约涉腐房产的运作空间，应当是肯定的。&br&&br&谢邀。
不动产包括范围很宽， 不可移动或移动后会损害其价值或用途的财产，大体可归为不动产，具体可百度。登记不动产，建立不动产的基础资料和数据，意在明晰产权和管理权限，也是资产得以流动的一个前提，例如以不动产作抵押物贷款、担保等，就会简便得多。房产…
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&ul&&li&如果中国是个全面市场化的国家，那么网络是可以降低房地产房价的，因为电子商务应该是叫是商务电子化，一切东西都是可以摆到互联网的，现在的传统行业，制造业都已经全部开始用互联网思维来运营了，比如小米就是成功的案列。&br&&/li&&li&&b&但是这里是中国，高房价是我国政府主导的，主要利润也是他们拿走的。自然不想降低房价的是他们。所以不是互联网不能影响房价，而是在中国现行体制下，互联网不能撼动地产的价格。&/b&&br&&/li&&li&一个公平的环境，公开的市场，自由的经济下，以中国互联网发展的规模，电子商务是会让房产商竞争更大，提升品质服务和整个体验的。&br&&/li&&li&另外互联网的成本不低，互联网的营销成本也很高，但是产生的效率快，而且可以获得客户的行为模式，轨迹，和各项数据，从而帮助各行业更良性的发展。&br&&/li&&li&至少互联网的发展是积极的，比房价干净，明朗。而房价的起步，地皮和拆迁就是充满血泪史。&br&&/li&&li&房地产的发展是畸形的，是揠苗助长，急功近利，是断子绝孙的造势。没有循序渐进，是不符合科学发展观的。&br&&/li&&li&互联网思维去影响地产，不是在网上卖地产，很多人错误的认为把东西放到网上卖，就是电子商务，就是网销。这个观点比较落后，属于偏见。&br&&/li&&li&除去别的不说，就小米而言，如果要扮演手机制造商的角色，在过去，先要投入研发成本，然后进行渠道铺设，谈判经销商，生产，储备库存，物流运输，请明星代言，各大媒体，平台投入广告，这个周期放到现在来说，你都弄好了，你的手机也被淘汰了。因为现在互联网的时代，就是一字诀“快”，小米颠覆制造业的也就是先有订单，再有生产。但是它不是盲目的行为，因为他最早就是研发安卓的优化系统，再聚拢自己的“粉丝”。利用互联网的免费特点，先抢占了一部分资源，再对这些资源进行各项数据分析，最后自己掌握这些资源，这些用户的行为模式，针对这些人，研发产品，投入市场。整个模式就是互联网思维。所以很多人说它搞饥饿营销，搞花样。其实饥饿营销从前就有，一直都有，“短缺&是过去的政治产物，就比如粮票肉票，”短缺“也是自古都有的营销手段，比如万宝路进入中国就是先投放大量广告，然后就是不投入实物，让人产生好奇，饥渴，然后再投入，就大获全胜。”短缺“也是产能导致的，总不至于像波导手机一样，生产一仓库，然后就坐等卖库存，有这样的思维的人大概还活在60年代吧。连互联网的发展都不能一开始就开放大量用户注册，都是要先发邀请码的。&br&&/li&&li&说这么多，我没跑题哦，也就是只要在一个真正开放的经济市场里，电子商务是一定可以影响房价的，而且不仅仅是价格本身，因为物价是会随着消费水平变化的。互联网最能影响房地产的是其服务本身，整个体验都会提升到一个高度，至少现在的房地产都是埋头做自己，顶多就是请老外设计设计，他们不知道互联网的思维是去分析用户的行为模式。然后利用这个去调整，去布局。&br&&/li&&li&这是我补充说明的，互联网是可以衔接房地产的产业链的，从上层地皮，到中间的建筑材料，建筑设计，都是现在可以依托互联网思维的，就连所要面对的用户，消费者都是可以让互联网全部衔接的。至少现在生产型企业，实业都是这么干了。所以互联网改变的第一个是房地产的格局，其次才是价格。&/li&&li&&b&天猫的竞争对手，至少现在就是京东，京东有自己的物流体系。不过菜鸟物流这个平台也在建立中。天猫今后的对手，可能是互联网本身，可能是某个社交网络，也可能是未来的谷歌，亚马逊，也许会是腾讯，360，天猫的竞争对手应该是一个用户基数庞大，用户黏性很强，有自己桌面，手机入口的互联网公司，所以我说的这些公司都是有可能的。还有就是天猫的对手应该是能懂中国消费者心思的公司，360和腾讯可能性比较大。亚马逊中国不太行，我也不看好，谷歌太耿直，他看不懂中国。&/b&&br&&/li&&li&当然也许迅雷和草榴也说不定，你说呢，谁让草榴用户忠诚度高呢？&/li&&/ul&
如果中国是个全面市场化的国家，那么网络是可以降低房地产房价的，因为电子商务应该是叫是商务电子化，一切东西都是可以摆到互联网的，现在的传统行业，制造业都已经全部开始用互联网思维来运营了，比如小米就是成功的案列。但是这里是中国，高房价是我国政…
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罗列事实，不做结论：&br&&br&&b&【南京都市圈】&/b&“南京都市圈”是国家五大都市圈之一（从2006年第一次发布都市圈评价指数至今，排名前5名的都市圈一直未有变化，分别是上海、广州、北京、杭州和南京五大都市圈），综合竞争力居全国第二，是江苏省提出着重建设的三大都市圈之一。&br&&br&其范围锁定在南京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又被称为“&b&南京一小时都市圈&/b&”。都市圈成员城市为南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城八市。&br&&img src=&/35ea55a47a8a7b3864bff5b550f0a3ae_b.jpg& data-rawwidth=&582& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&582& data-original=&/35ea55a47a8a7b3864bff5b550f0a3ae_r.jpg&&&br&&b&【南京外来人口来源地】&/b&根据2010年暂住人口登记数，南京流动人口来源，以周边省份居多，尤其是&b&安徽省&/b&人口流入占绝大多数。&br&&img src=&/3f29bba05b9bfa09f5d79a_b.jpg& data-rawwidth=&476& data-rawheight=&363& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&476& data-original=&/3f29bba05b9bfa09f5d79a_r.jpg&&&br&&b&【南京都市圈中的安徽城市】&/b&南京周围的四个安徽城市与南京距离：滁州，直线距离48公里；马鞍山，直线距离54公里；芜湖，直线距离94公里；宣城，直线距离125公里。&br&&br&&b&这四个城市人群有强烈动机融入南京。&/b&&br&&br&南京自身常住人口816万。周边可能吸附的“落后城市”：滁州人口394万，马鞍山人口238万，芜湖人口384万，宣城人口280万。周边安徽四市总人口1296万。&br&&br&若周边四市有1/10人口迁入南京，则南京人口到达1000万指日可期。&br&&br&&b&【南京人口密度】&/b&据第六次人口普查统计，截至2010年末，南京市人口密度达1215.23人/平方公里，位列上海、广州、北京之后的&b&全国第四&/b&，是第五名杭州市的足足2.3倍。&br&&br&&b&【南京常住人口】&/b&现在南京，常住人口最多的是哪个区？不是鼓楼也不是白下，是江宁，有127.12万。第二、第三的是六合（98.33万）和浦口（76.67万）。而人口最少的也不是郊县，而是秦淮（36.63万）与建邺（38.97万）。&br&&br&拉动江宁区经济的，与昆山、苏州、无锡一样，是&b&加工制造业&/b&。其中，汽车制造及零部件产业拥有长安福特马自达、上海大众南京分公司等6家整车制造企业，集聚了塔塔、蒂森克虏伯、法雷奥、霍尼维尔等100家配套企业，形成零部件生产、发动机制造、整车制造和营销研发的产业链。2012年各类整车产量达90万台，发动机产量达75万台，产出突破1200亿元。&br&&br&&b&【2014年1月份全国房价排行榜】&/b&
表中有个有意思的现象：房价前20名城市中，几乎都是沿海城市，揭示出城市圈发展与房价有正相关关系。 &br&&img src=&/eb212b3c61c246d59f45ea49d5e450e2_b.jpg& data-rawwidth=&503& data-rawheight=&867& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&503& data-original=&/eb212b3c61c246d59f45ea49d5e450e2_r.jpg&&&br&&br&&b&【世界六大城市群】&/b&集中分布区域：北回归线至北纬60°.&br&&img src=&/cd7f612f7645120eec2ae107d01fdd1b_b.jpg& data-rawwidth=&1223& data-rawheight=&846& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1223& data-original=&/cd7f612f7645120eec2ae107d01fdd1b_r.jpg&&&br&&b&1、美国东北部大西洋沿岸城市群。&/b&该城市群从波士顿到华盛顿，包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿几个大城市，共40个城市(指10万人以上的城市)。该城市带长965公里，宽48到160公里，面积13.8万平方公里，占美国面积的1.5%.该区人口6500万，占美国总人口的20％，城市化水平达到90％以上。是美国最大的生产基地和商贸中心，世界最大的国际金融中心。&br&&br&&b&2、北美五大湖城市群。&/b&该城市群分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东到底特律、克利夫兰、匹兹堡，并一直延伸到加拿大的多伦多和蒙特利尔。集中了20多个人口达100多万以上的大都市。是美国、加拿大工业化程度最高、城市化水平最高的地区。该城市群与美国东北沿海城市群共同构成了北美的制造业带。&br&&br&&b&3、日本太平洋沿岸城市群&/b&，也称为东海道城市群。一般指从千叶向西，经过东京、横滨、静冈、名古屋，到京都、大阪、神户的范围。该城市群一般分为东京、大阪、名古屋三个城市圈。这个区域面积3.5万平方公里，占日本全国的6％。人口将近7000万，占全国总人口的61％。&br&&br&&b&4、欧洲西北部城市群。&/b&这一超级城市带实际上由大巴黎地区城市群、莱茵-鲁尔城市群、荷兰-比利时城市群构成。主要城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔、科隆等。这个城市带10万人口以上的城市有40座，总面积14.5万平方公里，总人口4600万。&br&&br&&b&5、英国以伦敦为核心的城市群。&/b&该城市带以伦敦－利物浦为轴线，包括大伦敦地区、伯明翰、谢菲尔德、利物浦、曼彻斯特等大城市，以及众多小城镇。这是产业革命后英国主要的生产基地。该城市带面积为4.5万平方公里，人口3650万。是英国产业密集带和经济核心区。&br&&br&&b&6、以上海为中心的长江三角洲城市群。&/b&这个城市群由苏州、无锡、常州、扬州、南京、南通、镇江、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山、湖州等城市与上海一起组成。面积10万平方公里，人口超过7240万。&br&&br&除长三角外，中国拿得出手的城市群还有珠三角、环渤海，备选还有山东半岛、长江中游、成渝。以城市群数量及潜在影响力来说，中国世界第一无疑了。&br&&br&&b&【结语】&/b&上海、深圳、北京房价理论上会超过伦敦、纽约。世界未来和现在的发动机属于中国的城市群：长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、辽中南、成渝……
罗列事实，不做结论：【南京都市圈】“南京都市圈”是国家五大都市圈之一（从2006年第一次发布都市圈评价指数至今，排名前5名的都市圈一直未有变化，分别是上海、广州、北京、杭州和南京五大都市圈），综合竞争力居全国第二，是江苏省提出着重建设的三大都…
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正好前一阵子讲课，拿大悦城做了案例。这里给大家分享一下。&br&先上一张题目中描述现象的图。&img src=&/1d1a97b7a439d1bcdb6d_b.jpg& data-rawwidth=&784& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&784& data-original=&/1d1a97b7a439d1bcdb6d_r.jpg&&&ul&&li&&b&项目介绍&/b&&/li&&/ul&&ol&&li&西单大悦城地处北京著名商圈西单商业区的核心，南侧毗邻君太百货和中国银行总部，与首都时代广场相望,北侧有西单国际大厦和109 百货，距著名的金融街不足1公里；东侧与西单商场、中友百货、西单文化广场、华威大厦等项目相望 ；&/li&&/ol&&ul&&li&&b&定位特点：&/b&&/li&&/ul&打造“国际化青年城”，这座西单商圈唯一的Shopping Mall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地，也是2008年北京商业地产的最大亮点。&br&每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这些概念是：趣味、 炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。&ul&&li&&b&项目特点&/b&&/li&&/ul&&ol&&li&扩大了餐饮业态比重，这是周边项目所不具备的。&img src=&/d8afdad25fd_b.jpg& data-rawwidth=&802& data-rawheight=&462& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&802& data-original=&/d8afdad25fd_r.jpg&&&/li&&li&扩大了停车场的建筑面积，相比较周边其他项目是不具备的这一优势的。&/li&&/ol&&ul&&li&设计特点亮点&/li&&/ul&&ol&&li&全国最大LED屏幕外墙&br&&/li&&li&亚洲最长飞天梯（跨层式扶梯）&br&&/li&&li&最多电梯与扶梯的Shopping Mall&br&&/li&&li&北京西单最大停车场&br&&/li&&li&号称北京三环内最后一个Shopping Mall&br&&/li&&li&招商中引入了大批首次入驻的北京乃至中国大陆的品牌。例如：万宁、muji等&/li&&/ol&
正好前一阵子讲课，拿大悦城做了案例。这里给大家分享一下。先上一张题目中描述现象的图。项目介绍西单大悦城地处北京著名商圈西单商业区的核心，南侧毗邻君太百货和中国银行总部，与首都时代广场相望,北侧有西单国际大厦和109 百货，距著名的金融街不足1公…
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发几个自己知道的数据吧，可能不够准确。&br&&br&&b&日本人的年收入平均在430万日圆。&/b&这个平均应该是包括正式雇佣（正社员）和非正式雇佣（派遣社员，契约社员等）&br&&br&&b&日本企业的正社员根据行业不同年收入有比较大的差异，&/b&医生律师这样的很逆天。制造业高科技行业咨询业金融业也都很高。那么我所知道的这种比较不错的行业40岁上下拿到800万日圆1年的不是太大的问题。一般性的服务行业的员工福利较差，薪水也较低，好一些的企业能达到平均600万日圆。这些数据是我在日本工作期间根据官方统计和周围人的情况得知的。&br&&br&&b&日本是一个格差相对小的社会。&/b&公司的社长（总经理），役员（董事）和管理人员，普通员工之间的差不是像欧美和国内这样巨大。比如上市企业社长拿4000万一年，役员拿2500万，高级管理职位拿1500万（部门经理），普通员工的可以拿到600至800万。&br&&br&&b&比较惨的是以各种变相外派形式工作的社会底层，&/b&很多计算时薪只有每小时800至2千日元。工作200小时一个月仅有十几万的收入的人比比皆是。2000年以后日本经济不景气这类用工非常多，重复性劳动对企业来说非常容易寻找替代，那么企业不倾向于雇佣正式员工。&br&&br&然后说房价。谁说日本房价便宜的？&br&&b&东京圈（包括东京，千叶县等周边，类似国内的京津冀的概念）有大约1/4的人口&/b&，经济发达，效率高，&b&人扎堆所以寸土寸金。&/b&举个例子，千叶县比较靠东边，离东京在50公里左右，离车站比较远交通不便的社区，大概1500万日圆可以买到不错的公寓。但是居住环境对三口之家来说仅仅是够用。离东京近一点，离车站近一点，对不起，3500万是您的选择。您还别嫌憋屈。&br&&br&&b&一户建，请你自己做好奋斗一辈子的打算。&/b&4000万可以考虑在琦玉县，也就是日本出名的比较没啥意思的一个地方，也勉强算东京圈，买一个一户建，一般来说请准备5000万以上，&b&7000万的可以在千叶位置相对较好的农村弄一个。&/b&这个农村的说法当然有些戏谑的成分。&br&&br&请问，430万年收，不吃不喝，买5000万的房子，您需要多少年？买完了还有税，留给孩子还有税，10年20年翻修改建一次再准备2000万吧。&b&初期成本再综合持有成本，一户建有几个能买得起，住得起的？&/b&&br&而且不是5000万的房子你就有好的学校，好的医疗设施，当然日本相对而言比较平均。孩子基本得上私塾。&br&&br&&b&中国的发展走的是美国这条路，跟日本的可比性不是很高。&/b&真把日本琢磨透了的中国人基本都不会太喜欢日本，更不会在这种问题上一叶障目。我在国内算是跟房地产有点利益关系，但是不是干这个的，不太好说国内地产是否健康，但是要说日本人在自有住房这个问题上比中国人幸福，那我只能呵呵了。&br&&br&&br&&b&应要求增加遗产税 和 固定资产税,城市计划税的内容&/b&&br&&br&&b&-----------------------------------------遗产税分割线---------------------------------&/b&&br&由于接触的继承大额遗产的日本朋友不多，这里引用日本官方的图文进行说明。&br&&br&&b&首先是计税金额。&/b&&br&&br&债务，葬礼费用等会首先进行扣除，然后加算前三年内赠与的财产。&br&没错，把钱赠给自己的子女也要计税的。前几年鸠山（好像是吧，记不清了）爆出竞选资金是父母给的，而没有上税的丑闻。&br&&br&然后在上述总额里面，有一个免税的额度，减去这个额度，就是计税额度。&br&免税额度是5000万日元+1000万日元x继承人数。&br&假如只有一个人继承，那就是总额减掉6000万的免税额度。3个人继承就是减掉8000万。&br&&br&&img src=&/da4b600e68987b63abe2da00faa96e0d_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&342& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&/da4b600e68987b63abe2da00faa96e0d_r.jpg&&&br&假如老人去世给自己的配偶和两个子女留下一栋一户建，价值6000万日元，加上别的一些财产合计到1亿，按照上述计算方式，课税遗产金额在2000万。&br&其中，配偶继承1/2（继承5000万，课税对象金额1000万），两名子女各继承1/2（继承2500万，课税对象金额500万）。&br&&br&&b&然后是计算税金。税率是按照继承人分到的那份应课税金额来计算。&/b&&br&&br&&br&税率是从10%到50%不等。&b&在上面的例子中，适用10%的税率。那么配偶要交课税对象金额1000万的10%即100万，子女各交50万，总计税金200万。&/b&&br&&br&把上面的例子中，&b&合计总额加到10亿，课税遗产金额也有9亿多，那么适用50%的税率，也就是说总计税金要出4亿多。&/b&&br&&br&从上面的例子可以看出，&b&多数人是不需要跟遗产税打交道的。如果有一户建的普通人去世时亲属较少，那么多少要交一些税，根据上述例子算出，大约最终的总税款是在5%左右。&/b&&br&&br&&br&&b&-------------------------------------------------固定资产保有的税金-----------------------------------------------&/b&&br&从介绍上看这个应该是按年收的，各个地区的政策不同，也就是属于地方税的范畴。计算比较复杂，直接从结论上说，假设在东京居住，一栋100平左右的&b&5000万多一点的一户建&/b&（含土地和房屋估值）&b&一年大概要缴纳18万日元的税金。&/b&包括固定资产税和城市计划税。&br&&br&来源：&br&&a href=&http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html#k_1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&東京都主税局＜税目別メニュー＞＜固定資産税（土地?家屋）?都市計画税＞&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&&br&顺便提一句，在日本不但要交所得税，在居住的地区还要交住民税（也就是人头税的感觉）。交了养老金和税款，还要养一大家子人（日本妇女一般不上班），&b&买一户建对社会平均收入以上的普通人来说并不是轻松的事情&/b&。加上修缮和保有的费用，让很多相对的高收入人群都望而却步。当然日本人工作地点更换较为频繁，公租房和公司的住房补贴等比较完善，房价持续走低等因素也是影响人们购房意愿的主要原因。
发几个自己知道的数据吧，可能不够准确。日本人的年收入平均在430万日圆。这个平均应该是包括正式雇佣（正社员）和非正式雇佣（派遣社员，契约社员等）日本企业的正社员根据行业不同年收入有比较大的差异，医生律师这样的很逆天。制造业高科技行业咨询业金…
我没在土楼住过，不过上半年曾进去过一次（非法入内？），可以提供一些现状照片作为参考。&br&&br&土楼公社位于广佛交界处，离万科的四季花城不远，从巴士站下车后步行15分钟即可到达。一路上除了一块写着“万汇楼”的牌子外没有其余标识，地处偏僻，人烟罕至。&br&&img src=&/bb935db39c5582fff2078a_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&/bb935db39c5582fff2078a_r.jpg&&&br&到了之后第一感觉：真的好土...&br&&img src=&/cf7b0bfa8a_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&/cf7b0bfa8a_r.jpg&&&img src=&/2d0debb32dcddc3afe58b4_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&/2d0debb32dcddc3afe58b4_r.jpg&&&br&土楼外围一层为商铺，中间穿插过道通往里层。不过我们去的时候只有一家小卖部开着，剩下的商铺不是闲置就是歇业状态。附近没什么人经过，估计生意比较清淡。&br&进入里层后就是社区入口，与外界有铁门隔着。出入都需要打卡，不过无人看守，所以我们很快就溜进去了。&br&&img src=&/cbc413ece4edee460bf6c914d0d2dcae_b.jpg& data-rawwidth=&1205& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1205& data-original=&/cbc413ece4edee460bf6c914d0d2dcae_r.jpg&&&br&&br&进去后是一个方形中庭，四角皆有楼梯通往住宅内部。其中一面底层架空，墙上设有留言板和一些在土楼里举办活动的照片，看起来有些时候了。&br&&img src=&/272c08f699a35ae16b5312_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&574& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&/272c08f699a35ae16b5312_r.jpg&&&img src=&/af5f71ace7350_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&463& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&/af5f71ace7350_r.jpg&&&br&土楼里住着各种各样的人，每个人都怀有各自的梦想。&br&&img src=&/8bd720e53a6829570afc1e6322cda90f_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/8bd720e53a6829570afc1e6322cda90f_r.jpg&&&br&土楼内部通达性不错，里层与外层之间有空中过道相接，但与一层商铺无交通联系，外人无法通过一层进入住宅区。&br&大概是为了缓解单调乏味的空间体验，设计者特地将外墙刷上了色彩鲜艳的涂漆。&br&整个小区非常安静。&br&&img src=&/7106dde898d6a1e08a992c91debde4fb_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&/7106dde898d6a1e08a992c91debde4fb_r.jpg&&&br&小朋友在过道上玩耍。&br&&img src=&/12f98d0a43e868f235b711b9b0a630c1_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/12f98d0a43e868f235b711b9b0a630c1_r.jpg&&&br&这是其中一户人家，可见室内空间较为拥挤。两居室+阳台，中间估计是活动墙体。&br&&img src=&/7c202e36440b0adcbed86c40f536fe38_b.jpg& data-rawwidth=&955& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&955& data-original=&/7c202e36440b0adcbed86c40f536fe38_r.jpg&&&br&到这里，我们被管理人员发现了，对方把我们赶了出来......&br&于是我们绕到了土楼后边。&br&&br&后面有一些看似环保的活动器材，走近才发现是仅供观赏的艺术装置（......）。再往里走有个篮球场，不过也有铁门隔着，出入需要打卡。&br&&img src=&/5d3efc1dd454a4ba9a2f8e970fe07192_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/5d3efc1dd454a4ba9a2f8e970fe07192_r.jpg&&&br&基本居住条件大致如此了。虽然是廉租房，但整体来说小区内较干净卫生，也保留了公共活动及交流空间；缺点是地处郊区，生活不一定便利。&br&&br&最后放张平面图。&br&&img src=&/2a2c7d4192bea53ecd63b_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&701& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&/2a2c7d4192bea53ecd63b_r.jpg&&&br&其实想住在里面也不难，满足下列条件即可：&br&1.非本地户口&br&2.无房无车&br&3.月收入低于3000元&br&&br&另外，参观是被允许的，不过需要提前预约。
我没在土楼住过，不过上半年曾进去过一次（非法入内？），可以提供一些现状照片作为参考。土楼公社位于广佛交界处，离万科的四季花城不远，从巴士站下车后步行15分钟即可到达。一路上除了一块写着“万汇楼”的牌子外没有其余标识，地处偏僻，人烟罕至。到了…