房地产代理_百度百科
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real estate agent房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。条&&&&件指房地产经纪人在受托权限内报&&&&道房地产代理商自曝行业黑幕种&&&&类买卖代理、租赁代理等
房地产经纪人受委托人的委托，以委托人的名义从事房地产买卖、租赁、纳税、权属登记、抵押贷款等经济活动。它是的主要业务之一，其特点是：从事代理业务时，经纪人必须以被代理人的名义，而不是以自己的名义，其行为后果也归属于被代理人。房屋的买卖代理和租赁代理是房地产代理业务中常见的两种基本形式。房地产代理种类。 房地产代理的具体形式的分类。房地产代理的种类可以有三种划分方法，按其代理的业务内容可划分为买卖代理、租赁代理、权属登记代理、纳税代理和抵押贷款代理的具体形式又分为一般代理、总代理、独家代理、共同代理、参与代理等；按代理权发生的原因还可分为委托代理、法定代理和指定代理[1]。
房地产代理还有一种情况就是：开发商只负责建房子，至于前期策划，分析，到后期的销售，以及项目的法律责任都将委托于房地产代理商了。范本：　
被代理人（甲方）：_________　代理人（乙方）：_________
第一条　订立合同的基础和目的
依据国家有关法律、法规和有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产_________（买卖/租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。
第二条　代理事项
（一）委托交易房地产的基本情况
1．座落：_________；
2．建筑面积：_________平方米；
3．权属：_________。
（二）代理事项_________。
第三条　合作期限
（一）本合同代理期限为_________个月，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_________个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
（二）在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
（三）在本合同有效代理期内，甲方不得在_________地区指定其他代理人。
第四条　费用负担
本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第五条　销售价格
销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为_________元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第六条　佣金支付
（一）乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第_________种方式计算支付佣金；（任选一种）
1．按该房地产_________（总价款/月租金计）的_________%，具体数额为_________元支付给乙方；
2．按提供服务所需成本计_________元支付给乙方。
（二）乙方未完成本合同约定的委托事项第_________项的，应当按照合同约定的佣金的_________%，具体数额为_________元，给付甲方。
第七条　预收、预支费用处理
乙方_________（预收/预支）甲方费用_________元，用于甲方委托的_________事项，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。
第八条　双方当事人权利义务
（一）甲方在合同生效之后，对乙方在授权范围内的活动，不能任意干涉，双方遇有问题可随时研究协商；
（二）乙方应认真负责行使甲方授予的权利，不得弄虚作假，更不得与第三人恶意通谋，欺骗被代理人；
第九条　违约责任
（一）双方商定，有下列情形之一的，承担违约责任：
1．完成的事项违反合同约定的；
2．擅自解除合同的；
3．与他人私下串通，损害对方利益的；
4．其他过失损害对方利益的。
（二）双方商定，发生上述违约行为的，违约方按照本合同约定的佣金总额的_________%，计_________元作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。
第十条　声明及保证
（一）甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
（二）甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。
全国知名房地产代理公司
湖北众齐致远营销策划有限公司
21世纪不动产
思源经纪房地产代理商自曝行业黑幕[3]
内部认购或VIP优惠
调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。
律师提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。开发商采取“内部认购”等方式主要目的在于控制一批潜在的购房者，同时造成该楼盘已奇货可居的假象。而开发商也可根据认购客户的情况，调整销售价格等策略。购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更多的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房预售许可证，坚决不参加任何认购行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。
随意虚构赠送面积
调查：“33平方米的单身公寓‘变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。
案例：受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，海滨假日雅居2007年7月开盘时，开发商深圳市鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。
但是，在签合同的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。
律师提醒：天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。
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代理进口，是指有货物进口需求的客户，由于对进口业务的不熟悉或者其他原因，委托船运公司、货代公司、报关行、贸易公司等代办进口的贸易服务型业务。进口代理一般由代理商操作，在进口的过程中，作为发货人和收货人之外的中间人，在操作过程中收取佣金，但一般不承担信用、汇兑和市场风险，不拥有进口商品的所有权。对&&&&象有货物进口需求的客户中间人
指海外出口商委托货运公司负责运输到指定地点，出口商按照一定的货运收费标准付费给货运公司，货运公司提供优质服务，并保证货物的安全。 　按照的不同，分为进口海运代理、进口空运代理、快递进口代理和进口陆运代理，至于现在新兴的管道运输，暂时不谈。到了目的港之后，需要专业的报关公司代理进口报关业务，当然，许多大型的国有企业有自己的报关员，也可以做报关。商作为中间人，不拥有的所有权。是指将进口商品拨交给订货单位的一种价格形式。受买方委托，办理进口业务，从中为当事人提供各种服务，并收取代理手续费。代理价格由及消费税、代理手续费、银行财务管理费构成。进口代理最需要注意的是的所有权问题，货物所有人在跟谈妥之后，必须签订进口代理协议，规定货物的所有权，以避免由此产生的纠纷。而也要适时维护自己的权益，由于放货给客户之后而没有得到应得利益而产生的纠纷以及法律诉讼案例，已不胜枚举。
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品牌代理，被许多人称为利用“拿来主义”赚钱，就是厂商通过契约形式授予某个人或公司销售其产品的权利。一般说来，品牌代理商可以一个较低的折扣拿到品牌产品，然后再以全国统一的零售价销售，其中的差价成为品牌代理商的主要利润来源。品牌代理商的核心就是开拓市场，市场越广阔、销售量越大，代理商赚取的利润也就越大，它不需要动用自己的流动资金，不需要拥有大量库存，承担风险相对较小。
品牌代理不仅仅包括人们熟知的食品、服装、鞋类等日用百货，还包括 I T产品、日化用品等。一位业内人士说，市场经济条件下，社会分工越来越细，厂商把品牌打出来之后，都在全国各地招品牌代理人，然后再由这些品牌代理商开拓市场。DIADORA（迪亚多纳）是在欧洲具有领先地位的意大利国际运动品牌，由老鞋匠马克西罗·丹尼尔于1948年创建。许多世界级运动选手均为迪亚多纳签约赞助选手，包括了意甲劲旅罗马队，著名球星罗伯特巴乔，维里和世界足坛最佳裁判科里纳。迪亚多纳是唯一秉承意大利原创风格的意大利运动鞋和服装制作的品牌，拥有意大利国宝级运动品牌之称。2008年，香港永嘉集团控股有限公司与意大利DIADORA公司正式结为中港澳区合作伙伴，共同成立迪亚多纳体育用品（深圳）有限公司，永嘉集团拥有DIADORA在中港澳的永久经营权和品牌所有权，成为DIADORA品牌中国总代理。并于日正式注册DIADORA（迪亚多纳）中文网站。买卖提商城创新品牌代理网络化有专业的网站运营团队、专业的品牌策划团队、专业网络营销团队所组成的电子商务公司。为品牌供应商建立网络销售渠道，通过网络代理分销等形式销售产品。同时为网络代理商建立一站式服务，入驻商城品牌只需提供详细商品资料及真实图片。为了代理的使用便捷我们实让代理更快更有效的销售商品。买卖提商城力求实现品牌价值最大化。
买卖提商城定位
品牌化：掌握大众主流消费、中高档品牌为主，在顾客心中树立起品牌商城把控正规销售渠道的形象;
品质保障：严格执行对供应商资信的审查及准入审核，加强对所有商品的监管力度，最大限度地保证商品和服务质量，提高顾客忠诚度和美誉度;
专业化：加强专业化的经营和管理，全心全意为每一个消费者提供优质商品和良好服务，全面引领网络购物进入安全、便捷的创新时代。 　我们立志将买卖提商网商城打造成国内最具创新、最便捷、最专业、最值得信赖的网上购物商城，成为B2C电子商务行业的创新型企业。如何将有限的宣传开支运用的极限？越来越多的企业倾向于品牌代理的外包。国外的企业基本上都采取这种方式，在深圳比较成功的案例有通讯行业的中兴、华为以及IT行业的康佳等等。在这些企业，相关形象宣传部门基本上不会配备设计师，而是将品牌形象宣传的外包给专业的公司，利用他们的人力资源来进行几乎是无止境的创意和设计，这在很大程度上减轻了公司的负担和管理费用（公司不必承担员工的薪水、保险、税金和辞退风险），同时广告公司通过人员调配可以同时提供几套创意方案供企业选择，确保品牌宣传的创新。借助广告公司的专业资源，统一公司的外部形象。从而达到品牌的整合、一致性。企业对外发放的信息载体(如公司产品和技术宣传资料、市场推广资料、企业内刊、企业中报、企业年报、灯箱、展板、X展架、背景墙、易拉宝、画册、邀请函、海报招贴、光盘包装、VI系统应用、PPT演示文件、产品包装等)，无论是画册、文档、多媒体、技术资料等都保持其统一性，具体表现在用色、版式、标识处理等诸多方面。专业的广告公司可以在保持必要统一性的基础上，通过不同元素的变化，来体现每一份资料的特点。经过一段时间的整合后，企业在客户面所体现的统一元素将深入人心，每当客户看到某种风格，就会联想到本企业，这对于企业宣传来说，是最为成功的追求。获得企业品牌形象宣传外包服务的广告公司会提供优质的服务，这种服务包括及时性和准确性。这通常都包括在外包合同之中，由广告公司失误造成的损失都会由广告公司承担，这就会促使广告公司在具体操作中提供准确性。同时在一些时间上非常紧迫的工作，广告公司也可以调配更多的人员来配合。利用以往的工作经验，在经过一段时间的磨合之后，广告公司同企业的相关部门会形成一套行之有效的工作流程，在保证质量的基础上，提供速度。这同时也在一定程度上理顺企业在形象上的管理。
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商务代理就是代理人受企业的委托，在一定的区域和处所内，在一定的代理权限下，以企业的名义代替企业行使经济行为（包括销售商品及其他行为），其法律后果直接归属于企业。商务代理按照不同的方法有不同的分类。根据委托人给予代理人的权限，可以分为、一般代理和总代理等；根据代理的业务内容，可以分为商品代理、保险代理、证券代理、旅行代理、广告代理、投标代理等。下面就将各种主要类型的代理作一些简要说明。
商务代理就是代理人受企业的委托，在一定的区域和处所内，在一定的代理权限下，以企业的名义代替企业行使经济行为（包括销售商品及其他行为），其法律后果直接归属于企业。商务代理必须有以下特点：
1.商务代理人必须受企业委托。即被代理人必须是工商企业。
2.代理商必须以企业的名义进行活动。
3.代理商代理委托方进行的是商务活动，不能超出这一范围。例如诉讼代理不在商务代理之列。
4.委托企业（即被代理人）必须向代理商盘付报酬。商务代理按照不同的方法有不同的分类。根据委托人给予代理人的权限，可以分为独家代理、一般代理和总代理等；根据代理的业务内容，可以分为商品代理、保险代理、证券代理、旅行代理、广告代理、投标代理等。下面就将各种主要类型的代理作一些简要说明。
是指委托人给予代理商在国外一定地区和一定期限内的代理权，受到某些限制，例如不得再代理同类的业务（即防止条款）等，同时，委托人也不得另外再指定其他的代理商。所以说这种代理具有排他性。
销售是独家代理中的主要类型，其代理关系的建立是由委托人与签订协议来实现。一方面，代理商不承担执行合同义务和经营的风险；另一方面，代理商在一定地区和一定期限内享有代销某种商品的专营权利。即只要在指定地区和一定期限内做成该种商品的交易，除了双方另有约定，无论由代理商与买主达成交易，或者由委托人直接成交，代理商都能按提取相应的佣金。
2.一般代理
和相对，一般代理是不享有排他的代理权的代理。在这类代理中，代理人仅为委托人在当地招揽生意，或根据委托人的要求与卖主洽谈生意，由委托人签订买卖台同，代理商按收取。委托人可以在同一地区和一定时期内委托几家代理商代理其经营业务，也可在代理区域内直接招揽顾客，由企业和顾客直接交易，而且不给代理商任何。
一般代理具有灵活性大、进退自如的特点。因为对委托人来说，虽然在特定区域里有代理人代理，但同时却保留了与其他买主进行直接交易的权利。
也正因为如此，一般代理人的经营积极性和责任感不如。各个代理商惟恐自己所作的努力为他人所分享，而不全力推销，所以在广告、企业形象的树立等各代理商共同受益的项目上不愿花费精力与金钱，因此往往有相互扯皮现象发生。
总代理人实际上是委托人在指定地区的全权代理，他的权限很大。因为总代理的代理商在指定的地区和一定期限内除了享有的权利外，还代委托人进行全面的业务活动，如洽谈交易、签订买卖合同、履行合同、处理等。同时还往往有权代表委托人办理一些其他非商业性的事务。
4.销售代理
销售代理就是代理商品的销售业务。它是最常见的代理类型。销售代理按代理商是否有权分为独家代理与一般代理，按代理商与厂家的分为佣金代理与买断代理。
佣金代理方式是指代理商的收入主要是佣金收入，代理商的权受到一定限制。佣金代理方式又分为代理关系的佣金代理方式和买卖关系的代理方式。
代理关系的佣金代理方式是法律意义上纯粹的代理关系。销售代理商仅为国外厂商在当地推销其产品，并在厂商授权下，以厂商的名义与当地顾客签订买卖合约。产品的价格完全由厂家指定，代理商销售产品后，向厂家索取作为报酬。在交易过程中，代理商不以自己的名义进货，即不从厂商购买产品.只是起媒介交易作用。
买卖关系的佣金代理方式是指代理商根据厂商制订的价格范围（有一个上、下浮动率），加上自己的佣金费用作为产品售价，向顾客推销产品，与客户订好买卖合同后，该代理商向厂商订货，并以自己的名义进口代理产品。待收到客户货款后，代理商从货款中扣除汇给厂家。由于买卖关系的代理商是以自己的名义进口货物，因此它与厂家的关系实际上是买卖关系，而非代理关系。买断代理商与厂家是一种完全的“买断关系”。他们先自己支付货币向厂家进货，然后销售。买断代理商所承担的风险更大，他们对产品的销售价格拥有完全决定权，其收入来自买卖的差价，而不是。从严格的法律意义来说，买断代理商不是真正意义上的代理商，倒与经销商颇有相似之处。他们之间的主要差异是买断代理商与原厂家的代理合同中，常规定代理商有广告宣传义务，而经销合同中，经销商没有广告宣传的义务。
5.保险代理
保险代理是受保险人的委托，以保险方名义代为订立或媒介订立保险合同的代理业务。
6.证券代理
证券代理是指代理商接受公司的委托，代替该发行公司办理一切证券发行业务。
7.旅行代理
旅行代理指以旅客名义为旅客办理一切旅行手续的代理业务。包括代订旅馆、代购机票等。
8.投标代理
投标代理是以厂商的名义代理厂商参与国内外招标活动的商务代理行为。
9.广告代理
广告代理是以顾客的名义，为顾客计划、制造、制作以及安排广告的商务代理活动。
是以运输公司名义，代理运输公司招揽货物和乘客以供运输公司运送。商务代理的作用主要体现在以下几方面：
1.实行商务代理有助于回避。在商务代理活动中，双方的风险程度不同。委托方可以通过代理合同条款来规避经营风险；而代理方通过代表委托方进行各种经营活动获得收益，但由此产生的权益和责任都归委托方所有。
2.实行商务代理有助于弥补经营者能力的不足。企业在中无需开展所有的工作，通过将一部分经营活动独立出去，有助于企业集中精力搞好主要经营活动。同时，又可利用代理商的特长，弥补企业在销售等方面的缺陷。
3.实行商务代理有助于降低经营费用
4.实行商务代理，有利于企业。对于海外市场情况和法律法规，企业也许不熟悉，而代理商则能够帮助异国企业解决问题。　　
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