14年上半年中国房产开发销售情况调查报告_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
中国领先的行业市场调研机构00.0浏览总量总评分
评价文档：
10页免费33页免费21页免费8页免费22页免费5页4下载券14页免费2页免费47页免费1页免费
喜欢此文档的还喜欢17页免费56页免费47页免费17页免费15页免费
14年上半年中国房产开发销售情况调查报告|导​读​：4​年​上​半​年​中​国​房​产​开​发​销​售​情​况​调​查​报​告​。​ 04​年-月​份​,​全​国​房​地​产​开​发​投​资21亿​元​,​同​比​名​义​增​长4​.%​(​扣​除​价​格​因​素​实​际​增​长3​.%​)​,​增​速​比-月​份​回​落.个​百​分​点​。
把文档贴到Blog、BBS或个人站等：
普通尺寸(450*500pix)
较大尺寸(630*500pix)
你可能喜欢房地产市场分析,房地产营销策划,房地产策划,房地产开发流程,房地产销售,房地产销售技巧,房屋设计
房地产人的家园
24小时客服：(0)
&[05-27]&[05-27]&[05-27]&[05-27]&[05-27]&[04-18]&[04-18]&[04-08]&[04-08]&[12-17]&[12-05]&[12-05]&[11-29]&[11-27]&[11-27]&[11-27]&[11-27]&[11-26]
&[][07-29]&[][06-01]&[][05-13]&[][03-28]&[][03-20]&[][03-13]&[][01-10]&[][12-31]&[][12-22]&[][12-20]&[][12-20]&[][12-13]&[][10-24]&[][10-22]&[][10-16]&[][09-22]&[][07-15]&[][07-10]
&[11-25]&[11-25]&[11-25]&[11-25]&[11-13]&[11-13]&[11-13]&[11-13]&[11-13]&[11-13]&[11-13]&[11-12]&[11-12]&[11-12]&[11-12]&[11-12]&[11-12]&[10-17]&[10-17]&[10-17]&[10-17]&[10-17]&[10-17]&[10-14]
&[][11-12]&[][11-12]&[][11-12]&[][11-12]&[][10-17]&[][10-14]&[][10-14]&[][10-14]
&[][11月25日]&[][11月25日]&[][11月25日]&[][11月13日]&[][11月13日]&[][11月13日]&[][11月13日]&[][11月13日]&[][11月13日]&[][11月12日]&[][11月12日]&[][11月12日]&[][11月12日]&[][10月17日]&[][10月17日]&[][10月17日]&[][10月17日]&[][10月15日]&[][10月14日]&[][10月14日]&[][10月14日]&[][10月13日]&[][9月25日]&[][9月25日]&[][9月24日]&[][9月23日]&[][9月23日]&[][9月23日]&[][9月18日]&[][9月18日]&[][9月16日]&[][9月16日]&[][9月16日]&[][9月16日]&[][9月11日]&[][9月11日]&[][9月10日]&[][9月10日]&[][9月10日]&[][9月10日]&[][9月9日]&[][9月9日]&[][9月5日]&[][9月5日]
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]
&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]
&&&&&&&&&&&
2012年5月以前资料：
入网服务热线： 010- QQ： MSN：通信地址：北京市朝阳区望京东路8号锐创国际中心B座916室（100102）声明：本站所转载的所有内容均来自互联网及网友上传，并均已注明来源，其内容和行为并不代表本站观点,本站不承担因转载所造成的一切法律问题。如若转载有侵犯您的版权，请尽快与我们联系 010-，我们将在48个小时内做内容调整，给您带来不便，深感抱歉！
| | | Copyright?2000-.All Rights Reserved.
首页链接要求 PR&=5&& QQ： && (pr&5时将自动被排列到页中)&&&&& &&&& &&&& （招商版）年中国巢湖市房地产市场运营模式及盈利状况预测专题调研报告
（招商版）年中国巢湖市房地产市场运营模式及
发布时间：
&&&&&（招商版）年中国巢湖市市场运营模式及盈利状况预测专题调研报告&&&&
关键词：巢湖市房地产研究报告 巢湖市房地产分析报告 巢湖市房地产市场报告 巢湖市房地产调研报告 巢湖市房地产预测报告&&&&
交付方式：EMAIL电子版或特快专递&&&&
纸质版：6200元　电子版：6000元　纸质+电子：6300元&&&&
英文版：3000美元&&&&
订购电话：010-&&&&
订购电话：010-&&&&
第一章 年房地产经济环境监测&&&&
第一节 年中国经济现状分析&&&&
一、中国经济景气度分析&&&&
二、中国宏观经济指标分析&&&&
三、中国主体经济现状分析&&&&
四、中国房地产业在国民经济中的地位&&&&
五、中国未来经济走势预测&&&&
第二节 年巢湖市房地产经济分析&&&&
一、巢湖市经济景气度分析&&&&
二、巢湖市宏观经济指标分析&&&&
三、巢湖市主体经济现状分析&&&&
四、巢湖市房地产业在经济体系中的地位&&&&
五、巢湖市未来经济走势预测&&&&
第二章 年巢湖市房地产政策环境监测&&&&
第一节 年中国房地产业政策深度分析&&&&
一、土地政策研究分析&&&&
二、房价及政策调控情况&&&&
三、未来政策走向&&&&
第二节 年巢湖市房地产政策解读&&&&
一、土地市场政策&&&&
二、房地产调控政策&&&&
三、保障性住房政策&&&&
四、其他房地产政策&&&&
五、重要政策解读&&&&
六、政策导向分析&&&&
第三章 年巢湖市房地产整体发展态势剖析&&&&
第一节 巢湖市土地市场研究&&&&
一、巢湖市土地市场供给逐渐升温&&&&
二、巢湖市成房企土地储备主战场&&&&
三、地产开发商加快拿地速度&&&&
第二节 巢湖市房地产市场调考察&&&&
一、房地产市场发展轨迹&&&&
二、房地产发展的驱动因素&&&&
三、房地产市场发展状况&&&&
四、房地产发展重心城市&&&&
五、房地产企业在巢湖市的发展&&&&
第三节 巢湖市房地产市场价格调研&&&&
一、巢湖市房屋价格现状调研&&&&
二、专家控制巢湖市房价的建议&&&&
第四节 巢湖市房地产市场的开发模式&&&&
一、城市综合体的模式&&&&
二、城市发展运营商的模式&&&&
三、城投的模式研究&&&&
四、城中村模式探讨&&&&
第四章 年巢湖市土地储备与开发利用现状分析&&&&
第一节 巢湖市土地开发流程&&&&
第二节 巢湖市土地开发模式&&&&
第三节 巢湖市土地开发市场供应现状深度分析&&&&
一、巢湖市建设用地供应分析&&&&
二、巢湖市住房用地供应分析&&&&
三、巢湖市商业用地供应分析&&&&
四、工业地产用地供应分析&&&&
第四节 土地开发市场需求现状分析&&&&
一、巢湖市土地成交情况分析&&&&
二、巢湖市土地成交均价分析&&&&
三、巢湖市全国土地成交地块排名&&&&
第五节 年巢湖市土地市场“招拍挂”分析&&&&
一、土地“招拍挂”出让总体情况&&&&
二、土地市场招标出让分析&&&&
三、土地挂牌出让分析&&&&
第六节 年巢湖市地价调查分析&&&&
一、全国地价总体情况&&&&
二、各经济区域地价趋势&&&&
三、各地理区域地价预测&&&&
四、主要重点地区地价走势&&&&
五、当前土地市场价格形势&&&&
六、后期土地市场价格走势判断&&&&
第五章 巢湖市住宅开发市场分析&&&&
第一节 巢湖市住宅开发投资分析&&&&
一、住宅用地供给情况&&&&
二、供地格局&&&&
三、住宅开发投资金额&&&&
第二节 巢湖市住宅供给情况分析&&&&
一、住宅施工面积&&&&
二、住宅新开工面积&&&&
三、住宅竣工面积&&&&
第三节 巢湖市住宅销售情况分析&&&&
一、住宅销售面积&&&&
二、住宅销售金额&&&&
三、高端住宅销售情况&&&&
第四节 巢湖市住宅市场区域市场分析&&&&
第五节 巢湖市二手房市场分析&&&&
一、二手房成交走势分析&&&&
二、二手房成交区域分布&&&&
三、二手房成交面积分布&&&&
四、二手房成交总价分布&&&&
五、二手房成交比例分析&&&&
第六节 巢湖市保障性住房建设分析&&&&
一、保障房土地供应分析&&&&
二、保障房建设投资分析&&&&
三、保障房建设情况分析&&&&
四、自住型商品房建设分析&&&&
第七节 巢湖市房地产市场价格分析&&&&
一、新建住宅价格指数&&&&
二、新建商品住宅价格指数&&&&
三、二手住宅价格指数&&&&
四、住宅成交价格走势&&&&
第六章 巢湖市商业地产开发市场分析&&&&
第一节 巢湖市商业地产开发投资分析&&&&
一、商业用地供给情况&&&&
二、商业地产投资额&&&&
三、商业地产投资市场分析&&&&
第二节 巢湖市商业地产市场供需分析&&&&
一、办公市场供需走势&&&&
二、办公市场成交走势&&&&
三、办公市场结构分析&&&&
（一）成交区域分布&&&&
（二）成交面积分布&&&&
四、商业市场供需走势&&&&
五、商业市场成交走势&&&&
六、商业市场结构分析&&&&
（一）成交区域分布&&&&
（二）成交面积分布&&&&
第三节 巢湖市甲级写字楼市场分析&&&&
一、甲级写字楼供给情况&&&&
二、甲级写字楼市场需求情况&&&&
三、甲级写字楼市场空置率水平&&&&
四、甲级写字楼市场租金水平&&&&
五、各商务区甲级写字楼平均租金与空置率&&&&
（一）传统商务区&&&&
（二）新兴区域&&&&
第四节 巢湖市高端商铺市场分析&&&&
一、供给情况&&&&
二、需求情况&&&&
三、率&&&&
四、租金水平&&&&
五、市场展望&&&&
第五节 巢湖市商业地产市场趋势分析&&&&
第七章 巢湖市工业地产开发市场分析&&&&
第一节 巢湖市工业用地市场分析&&&&
一、工业用地出让情况&&&&
（一）出让面积&&&&
（二）出让总金额&&&&
二、工业用地成交情况&&&&
（一）成交宗数&&&&
（二）成交均价&&&&
三、各区域工业用地出让分析&&&&
四、工业用地市场分析&&&&
（一）工业用地市场总价&&&&
（二）工业用地市场单价&&&&
（三）工业用地市场面积&&&&
五、工业用地供给情况&&&&
第二节 巢湖市工业地产业市场分析&&&&
一、工业地产市场投资分析&&&&
二、工业地产市场供给分析&&&&
三、工业地产市场需求分析&&&&
四、工业地产市场租金水平&&&&
五、工业地产市场展望分析&&&&
第三节 巢湖市工业园区发展分析&&&&
第七章 巢湖市地产开发市场分析&&&&
第一节 巢湖市旅游地产用地市场分析&&&&
一、旅游地产用地出让情况&&&&
（一）出让面积&&&&
（二）出让总金额&&&&
二、旅游地产用地成交情况&&&&
（一）成交宗数&&&&
（二）成交均价&&&&
三、各区域旅游地产用地出让分析&&&&
四、旅游地产用地市场分析&&&&
（一）旅游地产用地市场总价&&&&
（二）旅游地产用地市场单价&&&&
（三）旅游地产用地市场面积&&&&
五、旅游地产用地供给情况&&&&
第二节 巢湖市旅游地产物业市场分析&&&&
一、旅游地产市场投资分析&&&&
二、旅游地产市场供给分析&&&&
三、旅游地产市场需求分析&&&&
四、旅游地产市场租金水平&&&&
五、旅游地产市场展望分析&&&&
第三节 巢湖市旅游地产园区发展分析&&&&
第八章 巢湖市养老地产开发市场分析&&&&
第一节 巢湖市人口老龄化现状分析&&&&
一、老年人年龄划分标准&&&&
二、老龄化社会划分标准&&&&
三、年老年人口数量&&&&
第二节 巢湖市机构养老设施规划&&&&
一、巢湖市机构养老设施规划的要求&&&&
二、巢湖市机构养老设施规划的建设标准&&&&
第三节 巢湖市机构养老设施需求预测&&&&
一、老龄化趋势分析&&&&
二、养老需求分析&&&&
三、养老需求规模预测&&&&
第四节 巢湖市养老地产市场分析&&&&
一、发展优势&&&&
二、项目分析&&&&
三、投资风险&&&&
第九章 巢湖市房地产行业重点企业经营与规划分析&&&&
第一节 企业一&&&&
一、企业基本情况分析&&&&
二、土地储备情况&&&&
三、楼盘销售情况&&&&
四、企业经营情况分析&&&&
五、企业发展规划分析&&&&
第二节 企业二&&&&
一、企业基本情况分析&&&&
二、土地储备情况&&&&
三、楼盘销售情况&&&&
四、企业经营情况分析&&&&
五、企业发展规划分析&&&&
第三节 企业四&&&&
一、企业基本情况分析&&&&
二、土地储备情况&&&&
三、楼盘销售情况&&&&
四、企业经营情况分析&&&&
五、企业发展规划分析&&&&
第五节 企业五&&&&
一、企业基本情况分析&&&&
二、土地储备情况&&&&
三、楼盘销售情况&&&&
四、企业经营情况分析&&&&
五、企业发展规划分析&&&&
第六节 企业六&&&&
一、企业基本情况分析&&&&
二、土地储备情况&&&&
三、楼盘销售情况&&&&
四、企业经营情况分析&&&&
五、企业发展规划分析&&&&
第七节 企业七&&&&
略……&&&&
第十章 年巢湖市房地产消费市场分析&&&&
第一节 巢湖市房地产消费者收入分析&&&&
一、巢湖市人口、人民生活分析&&&&
二、巢湖市消费者收入水平&&&&
三、巢湖市消费者信心指数分析&&&&
第二节 巢湖市房地产场消费需求分析&&&&
一、巢湖市房地产市场的消费需求变化&&&&
二、巢湖市房地产行业的需求情况分析&&&&
三、巢湖市房地产市场消费需求分析&&&&
第二节 巢湖市房地产住宅市场发展现况&&&&
一、社会经济环境&&&&
二、商品房市场&&&&
三、商品住宅市场&&&&
四、商品住宅区域市场&&&&
第三节巢湖市房地产消费者调查&&&&
一、房地产消费者对现时楼价的评价&&&&
二、房地产消费者对下半年楼价走势预期&&&&
三、房地产消费者预期楼价走势分析&&&&
四、房地产消费者购房计划调查&&&&
五、房地产消费者中主导消费群体&&&&
六、房地产消费者中购买主力群体&&&&
七、房地产消费者二次购房情况调查&&&&
八、房地产消费者购房首选区域&&&&
九、房地产消费者购房心理价位区间&&&&
十、房地产消费者的消费信心调查&&&&
第十一章 巢湖市房地产营销分析&&&&
第一节 巢湖市房地产市场销售渠道&&&&
一、传统销售渠道&&&&
二、新型销售模式&&&&
三、渠道选择的要素考虑&&&&
第二节 巢湖市房地产行业营销概况&&&&
一、房地产行业营销步入新时代&&&&
二、我国房地产营销存在的问题及对策&&&&
三、房地产行业“三次界面”营销分析&&&&
四、房地产行业营销终端突围策略分析&&&&
第三节 巢湖市房地产网络营销分析&&&&
一、房地产网络营销综述&&&&
二、我国房地产网络营销发展状况&&&&
三、“网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面&&&&
四、房地产网络营销模式的主要创新&&&&
五、房地产网络营销的发展方向&&&&
六、浅析房地产营销网站的理念与开发思路&&&&
第四节 巢湖市房地产行业整合营销分析&&&&
一、整合营销概述&&&&
二、房地产整合营销的内涵&&&&
三、中国房地产业所面临的市场营销问题&&&&
四、整合营销战略在房地产开发中的实施步骤&&&&
第十二章 年巢湖市房地产发展趋势与前景预测分析&&&&
第一节 年巢湖市房地产行业发展前景分析&&&&
一、促进房地产市场长期繁荣因素&&&&
二、巢湖市房地产业中长期发展目标&&&&
第二节 年巢湖市土地市场发展预测分析&&&&
一、保障性住房用地供应量增加&&&&
二、纯商品住宅用地供应“供不应求”&&&&
三、收紧主城区商业用地新增供给&&&&
四、工业用地分析&&&&
第三节 年巢湖市房地产细分市场预测分析&&&&
一、住宅市场预测分析&&&&
二、商业地产市场预测分析&&&&
三、工业地产市场预测分析&&&&
四、旅游地产市场预测分析&&&&
五、养老地产市场预测分析&&&&
第四节年巢湖市房地产企业发展预测分析&&&&
&&&& 联系我们时请一定说明是在云商网上看到的此信息，谢谢！
&&&& 联系电话：010-，欢迎您的来电咨询！
&&&& 推荐关键词：
免责声明：“（招商版）年中国巢湖市房地产市场运营模式及盈利状况预测专题调研报告”信息由相关发布企业发布，云商网对此不对信息真伪提供担保。
风险防范建议：合作之前请先详细阅读本站。云商网保留删除上述展示信息的权利；我们欢迎您举报不实信息，共同建立诚信网上环境。
Copyright & 2010
&公安机关备案号：<font color="#
当前时间： 19:58:12周口市房地产市场调研报告_文档资料库
当前位置： >>
周口市房地产市场调研报告
周口龙郡城项目 市场调研分析报告1目录 一、 项目运行背景分析------------------------------------------------3 1.1 周口简介---------------------------------------------------------------3 1.1.1 地理位置--------
--------------------------------------------------3 1.1.2 周口交通----------------------------------------------------------4 1.1.3 周口产业情况----------------------------------------------------5 1.2 周口宏观城市发展综述---------------------------------------------7 1.2.1 周口经济发展概述----------------------------------------------8 1.2.2 周口城市规划建议----------------------------------------------11 二、项目立地分析--------------------------------------------------------17 2.1 项目简介----------------------------------------------------------------17 2.1.1 项目地理位置-----------------------------------------------------19 2.1.2 地块及周边现状--------------------------------------------------20 2.2 立地条件分析----------------------------------------------------------21 2.2.1 大环境分析--------------------------------------------------------21 2.2.2 小环境分析--------------------------------------------------------22 2.3 立地总结----------------------------------------------------------------23 三、周口房地产市场分析-----------------------------------------------24 3.1 竞争个案分布图-------------------------------------------------------24 3.2 产品分析----------------------------------------------------------------25 3.3 产品去化交叉分析----------------------------------------------------43 3.4 单价、主力总价去化交叉分析-------------------------------------4523.5 面积与工期交叉分析-------------------------------------------------48 3.6 客源分析----------------------------------------------------------------49 3.7 项目市场总结----------------------------------------------------------51 四、商业市场分析--------------------------------------------------------53 4.1 在售商业分析----------------------------------------------------------53 4.1.1 商业个案分布图--------------------------------------------------53 4.1.2 商业个案分析-----------------------------------------------------54 4.2 沿街商铺分析----------------------------------------------------------56 4.2.1 商铺统计表--------------------------------------------------------56 4.2.2 租金分析-----------------------------------------------------------57 五、项目 SWOT 分析----------------------------------------------------59 六、项目定位--------------------------------------------------------------61 6.1 价格定位----------------------------------------------------------------61 6.1.1 住宅部分价格定位-----------------------------------------------61 6.1.2 商业部分价格定位-----------------------------------------------633一、项目运行背景1.1 周口简介1.1.1 地理位置 周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶 沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水 8 个县，国土总面积 1.19 万平 方公里，耕地面积 1170 万亩，总人口 1094 万人，耕地面积、总人口 均居全省第 2 位。 周口市是黄河 文化的重要发祥地 之一，历史悠久， 传说的三皇在此建 都。又是中原文化 之根，是龙的传人 之根，是万姓之根， 是农业、畜牧业、 医药业产生之根。 周口的旅游资源丰富，有包括包公陈州放粮的平粮台等&七台八 景&；西华县有中国古代神话中女娲炼石补天的遗址；中国第一位哲 学家、道教鼻祖老子是鹿邑县人，县境内保存着太清官、老君台、九 步井等文物古迹。 周口市地理环境优越，平川千里，一望无垠，土层深厚肥沃。沙颍河、 涡惠河、西淝河、洪汝河等淮河支流分布区内，为全市农林渔业的发4展，提供了得天独厚的条件。周口市农业发展一马当先，粮、棉总产 量均居河南省第一位，分别占全省的 1/6 和 1/4，是闻名全国的粮棉 大区。主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花 1/6 和 1/4。养殖业主 要有猪、牛、羊等，现已成为国家和河南省重要的小麦、棉花、槐山 羊皮、生猪、黄牛等商品的生产和出口基地。林业发展形势喜人，是 闻名全国的平原绿化先进市。 1.1.2 周口交通情况 全区交通便捷，公路、铁路、水路运输交织成网，四通八达。有 国道、省道 13 条，其中 311 国道横穿东西，106 国道纵贯南北。有 县乡公路 184 条，通车里程 3968 公里，各主要公路干线均实现了高 等级化。漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接，客运和货运 列车沟通全国各地。南洛高速周（口）至漯（河）段与京珠高速相连， 2001 年 10 月建成通车，可直达郑州国际机场。沙颖河自古以来就是 通航河道，入淮河、汇长江，直达南京、上海。5周口1.1.3 周口产业情况 农业 周口是全国重要的粮、棉、油生产基地，黄牛、槐山羊、生猪生 产和肉类出口基地，粮棉产量和畜牧业均居河南省首位，主要农作物 有小麦、玉米、大豆、棉花、芝麻、烟叶等。周口是闻名全国的平原 绿化先进地区，素有“平原林海”之称，泡桐为特色优质树种，栽植 量、蓄积量及出口量均居全省第一位；槐山羊皮为出口免检产品，远 销美、英、意、日及东欧各国，历史上与河北张家口并称中国南北两6大皮都。工业 现已形成以电力、机械、纺织、食品加工、建筑材料、皮革皮毛 为支柱的门类齐全的工业体系。 周口明确提出未来 5 年的工业发展目 标：全市工业经济实现全部工业增加值 600 亿元。规划建设好 5 个功 能区， 即经济技术开发区农副产品精深加工区―――重点发展农副产 品加工制造业、高新技术产业和医药化工业，集聚新上农副产品精深 加工项目和高新技术项目；城西能源建材区―――重点发展电力能 源、新型建材等基础原材料项目，集聚新上能源、建材项目，把该区 域建设成为全市能源建材中心区； 城北工业创业区―――引进创业者 投资的小项目集聚该区，使之成为市中心城区中小企业孵化区；商水 纺织服装工业区―――加快与市经济技术开发区的融合对接， 大力发 展纺织服装等相关产业，在抓好扩建项目的同时，引导新上纺织服装 项目入驻该区，争取使该区成为全省纺织服装产业重要集聚区；城东 现代物流区―――抓住周口市被交通部定为全国区域性交通枢纽城 市这个机遇，进一步加快客流、物流中心平台建设，全面提高物流配 送能力，为中心城区工业发展提供配套服务。重点培育食品加工、纺 织服装、医药化工等支柱产业，大力发展机械制造、电力能源、新型 建材、板材家具等高成长性产业。 2007 年完成工业投资 149.4 亿元，增长 106.2%，增幅居全省第一 位。投资 27 亿元用于工业园区基础设施建设，11 个工业园区全部纳7入省政府重点扶持范围，争取资金 4300 万元。加快培育骨干企业， 规模以上工业企业发展到 593 家，财鑫集团、莲花集团成为第三批国 家级农业产业化重点龙头企业；33 家企业被审批为省级农业产业化 重点龙头企业，增加 23 家，居全省第二位；7 家企业跻身全省工业 企业百强。全部工业增加值完成 301.9 亿元，增长 17.6%，其中，规 模以上工业增加值 171.8 亿元， 增长 22.5%。 规模以上工业利税 126.6 亿元，增长 83.3%。 市场商贸 全市有各类市场 615 个，市区内有荷花市场、中州商贸城、人民 商场等大型商场、市场 8 个。其中荷花市场为河南省最大的综合批发 市场，占地 200 余亩，日客流量 10 万余人次，日成交额近千万元， 辐射周边 100 多个市县。全市粮油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建 材等各种专业市场发展迅猛，方兴未艾。 2007 年政府着力大力发展服务业，培育新的经济增长点。全社会 消费品零售总额 279.1 亿元， 增长 17.6%。 旅游综合性收入 26.8 亿元， 增长 16%。老子故里、淮阳太昊陵被命名为国家 4A 级景区，关帝庙 被命名为国家 3A 级景区；房地产开发竣工面积 184.2 万平方米，销 售面积 194 万平方米；金融机构各项存、贷款余额分别为 558.4 亿元 和 455.9 亿元，较年初分别增加 51.6 亿元和 45 亿元。1.2 周口宏观城市发展综述 1.2.1 周口市经济发展概况8历年 GDP 增长 综合经济实力不断增强。2007 年全市生产总值完成 817.8 亿元， 增长 13%，其中，第一产业增加值 262.3 亿元，增长 6%；第二产业 增加值 339.7 亿元，增长 15%；第三产业增加值 215.8 亿元，增长 18.4%。地方财政一般预算收入 19.6 亿元，增长 28.9%，增幅居全省 第七位， 同比提升 11 个位次； 财政支出突破 100 亿元大关， 完成 101.3 亿元，增长 28.9%。城镇居民人均可支配收入 8800 元，增长 22%， 高于全省 11 个百分点；农民人均纯收入 3122 元，增长 18.2%，高于 全省 10.2 个百分点。城乡居民收入连续四年实现两位数增长。居民 储蓄存款余额 471.5 亿元，较年初增加 34 亿元。经济社会实现了全 面协调发展。 400 200 0 gdp(亿元） 增长率v16.00% 818 14.00% 13% 12% 677 12.00% 11% 10.00% 593 9.50% 525 8.00% 414 6.00% 403 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -2.60% -4.00% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 13.90% 414 403 525 593 12% 677 11% 818 13% 9.50% -2.60% 13.90%gdp(亿元） 增长率v上表中数据显示，进入 2003 年以来，周口 GDP 增长率稳定在 10%以 上，并一直保持持续增长，2007 年突破接近 800 亿元大关，增长率 13%，增长率基本赶上全国平均水平，显示周口市经济发展势头良好， 后势强劲。9历年固定资产投资500 400 300 200 100 0 投资额 104.6 114.6 211.8 156.8 293 投资 400.32002年 104.62003年 114.62004年 156.82005年 211.82006年 2932007年 400.32007 年周口市全社会固定资产投资 400.3 亿元，增长 36.5%，高于全 省 0.9 个百分点。“双十五工程”完成年度目标任务，110 个市重点项 目完成投资 81 亿元，占年计划的 101.3%。 三产比重 2007 年国民经济平稳健康较快发展，经济总量和人均水平跨上新 台阶。初步核算，2007 年全市生产总值完成 817.8 亿元，增长 13%， 其中，第一产业增加值 262.3 亿元，增长 6%；第二产业增加值 339.7 亿元，增长 15%；第三产业增加值 215.8 亿元，增长 18.4%。10100%50%三产 二产 一产0%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 25% 40% 35% 26% 38% 36% 28% 36% 38%三产 23.40% 24.80% 24.20% 二产 40.40% 44.40% 41% 一产 36.20% 30.80% 34.80%三产结构由 2002 年的 36.2：40.4：23.4 变化为 2007 年的 38:36:28。第三产业比重比上年提高了 2 个百分点。全市人均城镇居 民人均可支配收入 8800 元，增长 22%。但从全局来看，工业经济总 量小，工业增加值仅占生产总值的 36.9%，低于全省 13.1 个百分点， 工业经济的主导作用还不突出；城镇化水平偏低，城镇化率为 26%， 低于全省 8.3 个百分点，中心城市集聚辐射带动效应不强；农业基础 依然薄弱，县域经济整体发展水平不高。 ――第三产业比重较小， 产业结构有待进一步优化 ――第三产业比重较小， 第三产业比重较小 而农业比重偏大， 而农业比重偏大，11居民收入 0 人均可支配收入 增长率 1.28 15.80% 8.60% 2002年 .80% 2003年 .60% 2004年 % 2005年 .20% 2006年 00 25.00% 22% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2007年 人均可支配收 8800 入 增长率 22% % 13.70% 14%2007 年周口市城镇居民人均可支配收入为 8800 元， 增长率为 22%， 从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说 明城镇居民逐步富裕起来。 那么其对居住环境和居住环境也逐步重视 起来，形成了一定的房地产新需求。周口的发展与往年相比，成绩比较显著，但同国内部分发达地区 相比，差距仍然明显。未来 5 年，周口将以跨越式发展为定位，城市 发展主要细化指标也将出台， 这一发展契机势必会带动居民居住水平 的提高与房地产业的健康发展。1.2.2 周口城市规划分析 周口城市规划分析 中心城区概述 城市规划区范围城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政 区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 综合考虑城 市发展和建设管理的需要，结合行政界限和道路等可识别的界限，将12以下范围划定为城市规划区，该区内的建设执行《城市规划法》的有 关要求。 本次规划的城市规划区用地范围为：川汇区行政区全部、漯界、 周商、阿深高速公路围合区域及三条高速公路和铁路沿线村庄用地。 城市规划区用地大致呈三角形，西北边界为魏庄―于寨―盐坊― 新三村―韩营―王营―程寨―石庄―西高庄等村庄界线连接形成的 西外边界线； 南边界为东屈庄―老顾庄―汤庄―陈家寨―刘楼―苑庄 ―黄寨等村庄界线连接形成的南外边界线； 东边界为小田营―赵营― 马庄―半坡店―前范营等村庄界线连接形成的南外边界线，总面积 430 平方公里。 城市性质规划 城市性质：商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚 商贸流通、农产品精深加工为主 商贸流通 的豫东南中心城市。 从城市整体发展规划来看，周口市未来的发展还是依托于其两个 主要优势，即依托交通便捷优势发展商贸流通，依托农业优势发展农 产品精深加工。 另外就是利用自身的历史文化优势发展中原特色文化 旅游。 城市的发展中农业比重太大，工业发展缓慢，也影响了城市经济 的发展以及居民收入的增长。 城市规模和人口 城市规模：2003 年底周口市区人口为 39.8 万人 万人，其中非农业人 口 22.33 万人，暂住人口 5.58 万人，农业人口 11.89 万人。132010 年市区总人口为 60 万人 万人，城市建设用地 63.19km2，人均建 设用地 105.31m2／人。2020 年总人口为 100 万人，城市建设用地 99.52km2，人均建设用地 99.52m2／人。 通过周口市区规划可以发现，在未来 4-5 年内，周口市的人口将 会由 2003 年的 39.8 万人，至 2010 年的 60 万人，市区人口增加 20 多万人，平均每年的人口新增量在 3 万人左右。如此巨大的人口增量 必然导致房地产的大量需求。 按照目前周口市城镇居民人均居住面积 29.3 平方米， 30000 人*29.3 平方米/人=879000 平方米 在未来 4-5 年内，平均每年将会产生 87.9 万方的新增住房需求。 城市空间发展战略 城市发展战略目标充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中 心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环 境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作 用，使周口在 21 世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中 心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。 城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、 交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口 市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸” 。 ①东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核 心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划 按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础14设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职 能的综合性新城区。 ②西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市 生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生 态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。 ③南联：引导建设区。现状川东工业基地 川东工业基地。该处用地有限，各项 川东工业基地 建设活动必须得到有效的引导和控制， 以发挥最大的土地效益和产业 集聚效益。 ④北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远 景作为城市发展的战略储备空间。 ⑤老城区:更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增 加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维 护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区 开辟步行街区， 开辟步行街区 成为传统商业街区。 城市布局结构规划城市规划结构本次规划确定城市布局结构为：一河穿城、两轴拓 展、三点互动、四区共荣。 一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过，15已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富 动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。 两轴拓展：两条城市功能拓展轴 东拓轴：规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街 文昌街形成串连外 文昌街 围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向 推进的“东进轴” 。东部地区现有良好的交通及基础设施条件，城市 开发已经有相当的基础。 南联轴：八一路 八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中 八一路 体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干 道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核 心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城商业金融 中心、南部新区。远期随城市规模的扩大，市区将和商水联合发展。 规划确定该发展轴线为“南联轴” 。 三点互动：城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东 川东 工业基地、川汇区行政办公中心 东行政办公中心 （周口市级行政办 工业基地 川汇区行政办公中心和东行政办公中心 川汇区行政办公中心 公区）将形成远期城市发展的增长区域。三点建设将带动城市新区的 建设，并进而促进旧城的改造，使城市建设充满生机与活力。 四区共荣：城市按照用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁 南片区、河北片区、东部片区和老城片区。在这四大片区中按城市用 地的功能，规划形成十大功能结构区，分别为铁西工业区、铁南生活 区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、河西文化教育 区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化教育16区。 ――根据周口市的整体规划，周口市未来的发展方向主要集中在 ――根据周口市的整体规划， 根据周口市的整体规划 市区的东部和市区的南部。本项目位于南部区域，规划优势明显。 市区的东部和市区的南部。本项目位于南部区域，规划优势明显。17二、项目立地分析2.1 项目简介 项目占地 108 亩，总建面积 10 万平米,容积率 1.4,绿化率超过 40%。由 26 栋多层住宅、1 栋 15 层商务楼和 1 栋五星级酒店组成。 小区规划布局合理，建筑富于现代气息，采用现代主义简约风格，外 立面设计简洁、明快、大方，线条流畅，色彩亮丽而不夸张。景观规 划体现共享性、开放性，结合项目实际情况，巧妙布局，加以景观小 品的点缀，真正体现亲近自然，还原人性的理念。 地理位置 项目位于新行政中心的西南部， 南洛高速的北边， 西临主干道迎 宾大道，南接南外环路。交通四通八达，十分便利，出市入市都十分 便捷。 该区域属于周商一体化的衔接地区， 是周口市南联的发展方向， 随商周一体化进程的加快，区位优势将更加凸显。 区内环境及景观 整个小区环境设计由一横一纵两个景观带构成， 由此将总平面划 分为四大功能分区。小区景观分布参照中国风水学说，在整个小区内 有东南西北四个景观节点，共同组成纵横整个小区的景观轴线。小区 从主入口进入，入口广场连接着水景中轴线，贯穿小区南北，在中轴 线北端即小区风水穴位的北方，布置着一个龙形广场，龙形广场道路 与植物搭配出一个龙头图案。在正中央喷泉水池位置放置一颗龙珠，18由龙头蟠沿向东南方龙身延续，贯穿小区东北部，彰显龙腾盛世。在 龙尾处小区东部规划一个休闲广场，西部规划老年活动场所，暗合了 中国风水学上青龙白虎朱雀玄武四大方位。 小区主轴园路由飞鸟走兽 形状布局。 完善配套 项目集酒店、商业、住宅于一体。在位于迎宾大道和南外环交叉 口的地方以一栋弧形的小高层建筑为主， 此处是未来为整个小区服务 的五星级酒店和商业会所。 另外， 临两条干道的一楼计划建成大型的 商业区， 届时将引进大型超市以及精品名店， 为小区的业主提供便利 的生活服务。 周边配套：周口市职业技术学院、博爱医院、新市政府、财政局、 千亩广场、荷花大市场、周口供电公司、银行、超市等。2.1.1 项目地理位置19项目位于迎宾大道与南环路的交叉口，靠近规划中的行政新区， 目前项目场地平整，具备开工建设条件。202.1.2 地块及周边现状 地块现状周边现状21综合项目现状及周边情况来看，项目位于行政新区的东侧，靠近 主干道迎宾大道和南环路。项目北面为村庄，东面为规划汽车站。可 以看出项目周围尚缺乏一定的人气， 还未形成一个较为成熟的居住氛 围。 但可以通过未来规划和配套来提高地段认知度 ―项目位置相对较偏， 项目位置相对较偏， 2.2 立地条件分析 2.2.1 大环境分析 城市发展目标 坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩 固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使得周口市在 21 世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个 适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。城市性质 商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中 心城市。城市规模 人口规模：2003 年底周口市区人口为 39.8 万人 2003 万人，其中非农业人 口 22.33 万人。 万人，2020 年总人口为 100 万 2010 年市区总人口为 60 万人 人。22用地规模：城市建设用地 63.19km2，人均建设用地 105.31m2／人 城市规划区范围：市区西北与西华县毗邻，东部与淮阳县接壤， 南部一带为商水县环抱，总面积 204 平方公里。 城市发展战略 城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、 交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口 市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸” 。 ――本项目所在的南部的区域为周口市未来重要方向之一， ――本项目所在的南部的区域为周口市未来重要方向之一，区域 本项目所在的南部的区域为周口市未来重要方向之一 内部市委行政区规划和川东工业区，为项目的发展带来了契机。 内部市委行政区规划和川东工业区，为项目的发展带来了契机。2.2.2 小环境分析 地段条件 项目位于周口市的东南面，而目前周口市大部分住宅都集 中在市区南面，对项目所在的地段认知度有一定帮助。 就距离市中心的绝对距离来说，与其竞争个案相比，本项 目仍然存在一定的劣势。交通情况 就路面情况来说，项目紧邻主干道迎宾大道，路面十分宽 敞。往南可直接通往南洛高速，往北直到老城区。 目前项目周围公共交通尚不发达（只有 3 路公交） ，在这一 方面还有待进一步改善。23周边配套 项目西面为一个正在建设的超大居住区――商周帝王卫星 城，可以为项目累积一定的人气。 在其他配套设施诸如医院，餐饮，公交，银行，超市等方 面，项目所处地块十分欠缺，这一点对项目以后的去化会 造成一定的抗性，因此在今后的规划中因该加以补充。区域规划 在区域规划方面，项目东北规划为新的行政区，目前已有 多栋行政办公楼已建成且将投入使用，这对于项目来说， 无论是在配套的完善， 人气的累积等方面都是十分有利的。2.3 立地总结 就项目的地段条件来看，项目靠近主干道，紧邻规划中的行政区， 对于项目的日后发展有很好的促进作用。 项目生活配套设施存在一定的不足，这一方面除了依赖市政的规 划外，也需要项目自身在规划中寻求一定的调整和突破。 本项目位于城市主干道迎宾大道和南环路交界处，在居住条件方 面显然还不是很成熟，有待进一步累积人气。 项目周边竞争个案较多，使得项目的竞争压力较大，对于项目来 说，怎样通过自身的品质和宣传来吸引客源是十分重要的。24――就目前情况来看，项目具有一定的区域认可度，但小区配套 ――就目前情况来看，项目具有一定的区域认可度， 就目前情况来看 设施明显不足， 宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质， 营造自身 设施明显不足， 宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质， 特色以寻求市场的突破。 特色以寻求市场的突破。三、周口房地产市场分析3.1 竞争个案分布图从项目的位置来讲，目前周口在售项目主要集中在城市西南部、 南部。基本符合目前城市的规划发展方向。253.2 3.2 产品分析案名 公开日期 工程进度 产品形态 总量体 户型 1R 滨江?国际星 2008 年 4 月 城 期房 高层 21 万 2R 3R 4R 1R 2R 关帝?上城 2008 年 4 月 封顶 多层 25 万 3R 4R 复式 香格里拉 2008 年 6 月 未开工 多层 高层 2R 6万 3R 4R 2R 大隐名座 2007 年 3 月 现房 小高层 7.3 万 3R 4R 2R 阳光?半岛城 2008 年 5 月 邦 2007 年 3 月 期房 多层 小高层 多层 50 万 3R 4R 复式 现房 11.7 万 2R 128-145 170-185 209.07 121.63 132-145 70-90 115-130 131-140 91-105 150-166 230 80-90 390 100 80 350 150 35 190 65 400 800 400 270 65 17 13 10 58 25 12 63 22 10 60 20 10 28
85% 0 30% 一期 600 套
90% 40 0 % 一期 120 套 面积 40 80-90 150-165 配比（ 户数 配比（%） 50 300 450 3 17 56 24 3200 约 % 均价 （元 去化率 去化速度 可售户数 已售户数 （%） （套/月） /O） 备注115-130 100087.8-90.9 60118-143 240026亿星?紫荆城小高层 高层 现房 多层 4万 联排别墅 多层 小高层 别墅3R-1 3R-2 2R 3R 复式 2R-2 10 万 3R-1 3R-2 4R-2 2R 3R 4R 复式 2R105-120 135-140 92-105 128-150 80-95 100-120 140-145 204-227 75-101 120-142 145-176 195-220 75-102 118-145 150-175 72-94 117-140 145-165330 350 105 245 26 30 50 22 155 450 75 40 55 265 60 80 273 6735 37 30 70 20 23 40 17 21 62 11 6 15 70 15 20 65 15
90% 0 128 110 85%
85%圣鼎?上城 2007 年 8 月裕华?都市森 2006 年 10 林 月现房奥林匹克花 2008 年 10 园 月期房多层30 万兰亭山水现房多层 别墅万3R 4R 5R 2R 3R 4R 复式阳光澜岸2008 年 6 月期房多层15 万――竞争个案以多层为绝对主力 ――竞争个案以多层为绝对主力27竞争楼盘个案： 竞争楼盘个案： 1、滨江?国际星城 项目概况：位于周口市汉阳路（原大闸路）与西大街交汇处，占地面 积 148 亩，总建筑面积 21 万平米，容积率约 2.1，绿化率 40%。1、2、 3 号楼主体已基本封顶，一期工程大约 10 月份交工。建筑形态为高 层、 小高层， 沿街的一楼二楼为底商。 墙体采用全框架、 剪力墙结构， 抗震、防灾性能都较高。它的登陆，首创了周口 260 英尺高度生活。 滨河公园、人民公园、社区美景以及沙颍河三园一水浑然天成，可谓 周口的绝佳地段，不可复制的绝版生活区，社区景观为美国 B&N 设 计事务所鼎立钜献。总共建筑大约有 1800 套住宅，户型建筑面积 40 O――160 O不等，主要有 1+1+1、2+2+1、3+2+1、4+2+1 等多种户 型，主力户型为 3+2+1，主力面积为 130 O。户型动静分区，设计比 较合理，现 1、2、3 号楼正对外热销中。项目位置优越，因此价格较 高，均价 3200 元/O，但是离我项目较远，以高层建筑为主，对我项 目影响不大，只有一定的借鉴价值。 项目周边配套：阎庄学校、七中、八中、芙蓉中学、市中医院、汉阳 路中心高端餐饮娱乐带、滨河公园、人民公园等。 区内配套：文化泛会所、社区幼儿园、大型地下停车场等。 物业服务：周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲防盗系 统、家庭防盗报警、背景音乐、电子巡更，中央空调、社区集中供暖、 西门子电梯等国际名牌配套。 广告诉求语：一个城市仰望的高度。28开发商：周口正鑫置业有限公司 投资商：达利集团 规划设计：北京中外建筑设计有限公司 全程营销代理：钧城地产(中国) 景观设计：美国 B&N 设计事务所 售楼中心：汉阳路与西大街交叉口 销售热线：/、关帝?上城 项目概况：位于周口市中州桥与沙颍河交汇处北路东，占地面积 185 亩，总建筑面积 25 万平米，容积率约 2.0，绿化率 35%。建筑基础已 基本完工，一期工程 10 月底交工。建筑形态有商业步行街、联排别 墅、多层、小高层。全现浇框架结构，建筑抗震、防火，牢固而舒适， 外墙保温建筑技术，节能保温，墙体干燥，双层中空玻璃，隔音、防 霜、防结露，节能环保。户型建筑面积 128 O――300 O不等，主要 有 3+2+2、4+2+2、复式、别墅等多种户型，主力户型为 3+2+2，主力 面积 140 O。户型南北朝向、动静分区、干湿分区、多面采光、对流 通风，并合理安排储物间、衣帽间等功能空间。项目紧邻旅游景区关 帝庙，优势地段所在，因此价格偏高，均价 2300 元/O。项目 4 月 26 日吉势开盘，举行了多重优惠活动，一次性付款 98 折优惠，按揭 付款 99 折优惠，凡选房登记成交客户均可获赠名牌电动车一辆，另 外还可参加现场抽奖活动。 项目周边配套：拥有 3.5 万平米繁华商业圈，川汇区公疗医院、妇幼29保健院、周口政协专家门诊、川汇区人民医院、作坊小学、颍河路小 学、第二中学、沙颍河景区、关帝庙旅游景区等。 区内配套：室内车库、有线电视、专用宽带网络、直饮水系统、天然 气管道。 物业服务：24 小时热水供应、闭路电视监控系统、可视对讲防盗系 统、家庭防盗报警。 广告诉求语：上风、上水、上上城；关帝福佑/风水大宅；25 万平米 中式建筑群，无处不中国。 开发商：周口市金冠投资开发有限公司 投资商：香港荣盛集团 景观设计：美国 WWILA 国际景观泛亚设计机构 建筑施工：安徽三建 全程代理：钧城地产（中国）营销机构 售楼中心：周口市中州路中州桥北路东 销售热线：/、香格里拉 项目简介：位于周口市迎宾大道与莲花大道南 200 米，占地面积 60 亩，总建筑面积 6 万余平米，容积率 1.5，绿化率 40%。项目暂未开 工，建筑形态有多层、小高层，临周口市迎宾大道的四栋小高层建筑 有底商。欧式简约建筑风格，沿袭伏羲文化底蕴，融合艺术建筑无上 品涵，创新设计、丰富立面、极致造型无不是精益求精的建筑设计追 求。户型建筑面积 90 O――160 O不等，主要户型有 2+2+1、2+2+2、303+2+2、4+2+2、5+2+2 等多种户型，主力户型为 3+2+2，主力面积 121 O。户型奢适有度，实用而不失创新，空间有机结合，公私明确、动 静分区、南北通透、超大采光、观景阳台、高低层差、错落有致，现 代夹层设计，努力打造高品质以人为本的理想居住空间。项目紧邻迎 宾大道，占据周商一体化最前沿，尽享融城战略优势，掌控城市发展 节奏。价格待定。此项目与我项目仅一路之隔，项目品质较高，规模 也相当，与我项目形成较强对比，对我项目冲击较大。 项目周边配套：新市政府、体育场、铁路医院、千亩广场、周口市职 业技术学院等。 区内配套：5 星级会馆、社区超市、医院、洗浴中心等。 物业服务：红外报警、可视监控、外墙防翻越、电子门禁、24 小时 巡更、人车分流管理等。 广告诉求语：一个人享受一座城的居住理想 开发商：许昌万里集团 建筑规划：上海复旦设计院 概念设计：香港华城设计院 景观规划：郑州远景景观规划 全程代理：太格地产 售楼中心：周口迎宾大道与莲花大道南 200 米 销售热线：/、大隐名座 项目简介：位于交通路与文化路交汇处 100 米路北，扼守城市主干道31交通路与文明路，雄踞周口名人雅仕聚居核心。总占地面积约 55 亩， 总建筑面积 7.5 万平米，容积率 2.1，绿化率 42%。共有 5 栋新古典 主义三段式外立面建筑风格的小高层组成，整体建筑风格温馨秀丽、 含蕴不失大气、清新典雅，凸显空间高贵、豪华却又不庸俗的气派感 受。 户型面积 68 O――170 O， 建造有 1+1+1、 2+2+1、 3+2+1、 4+2+2、 复式等多种户型，主力户型 3+2+1，主力面积 130 O，全明空间设计， 空间格局富有变化，大面积八角环形阳台、观景窗和落地窗，奢华生 活随心所欲。现所有楼房都为准现房，销售均价 2700 元/O左右。销 售中心装修一般，但比较有情调，摆放有藤椅，谈判用桌椅等。2007 年 10 月 26 日公开选房，当天举行了盛大演出和抽奖活动。经过半年 多的正式销售，现销售率已达 85%左右。 周边配套：万果园量贩、建设银行、市卫生局、外贸宾馆、开来大酒 店、康复医院、工商银行、优质教育资源等 区内配套： 社区双会所、 小时恒温泳池、 米社区健身环形跑道、 24 500 地热深水 物业服务：360°英式管理、IC 卡人性化智能化安保、业主服务档案、 红外探测器及窗磁门磁防盗 广告诉求语：境界所在人杰在；与懂得品味生活细节的层峰人仕共赏 开发商：河南豪嘉置业有限公司 全程营销：深圳龙腾盛世房地产顾问机构 售楼中心：交通路与文明路交汇处 100 米路北 销售热线：0394――2999325、阳光?半岛城邦 项目地址：沙颍河与中州路、大闸路交汇处北，尊享两河流域绝佳美 景，汇聚周口千年文脉圣地，以 348 亩的大盘版图独享两河之交绝版 半岛地域，总建筑面积 50 万平米，容积率 2.2，绿化率 42%。一期工 程在建中，二期工程处于拆迁阶段。一期工程总占地面积 155 亩，共 有 20 余栋低密度多层，占据两河相拥半岛最佳生态区位。608 套一 期可售房源，5 月 1 日公开认购，103-104 平米舒适两房、完美 3 房， 152-230 平米复式豪宅。三室、四室的户型均采用双卫设计，明亮的 客厅、餐厅与观景阳台一线相连，整体布局动静分区，私密性好，使 用性强；干湿分离，有益健康。建筑设计采用新古典主义建筑风格， 糅合古典主义的经典细节与现代主义的实用， 设计简洁、 明快、 大方、 线条流畅。古朴典雅的坡屋顶，三段式外立面，主楼体暗红色石材墙 面，色彩沉稳且耐久性强。区内景观宜人，集中绿地与区外河景相得 益彰。销售价格 5 月 3 日公布。 周边配套：妇幼保健院、二院、一峰生活广场、新天地立体商业步行 街、人民商场、荷花商场、周口市教育学院、地区水校、周口市一中 区内配套：咖啡厅、SPA 会所、图书音像室、社区医疗、健身娱乐、 特色餐饮等 物业配套：智能门禁系统、电子巡更系统、可视对讲防盗系统、综合 布线系统、小区局域网、社区机电设备自动化监控系统、紧急广播和 背景音乐系统、车辆管理系统等 广告诉求语：新古典奢侈半岛，原生态水岸城邦33发展商：新加坡阳光控股有限公司（SUNSHINE） 开发商：周口新世家置业有限公司 全案代理：华邦顾问 售楼中心：周口市中州路与德化街交叉口 销售热线：0394――0999 6、兰亭山水 项目概况：位于周口市迎宾大道以西，车站路以南，占地 750 亩。建 筑形态为叠加别墅、独立别墅、多层、小高层、外围商业。目前，一 期别墅已交房入住。目前第四期开发的物业形态多层。户型有一室至 四室多种选择， 面积 50―160 平方米。 户型设计动静分区， 比较合理。 无地下室。4 期已销售 70%左右。 项目地段较好，规模较大。社区居住品质较为成熟，与周口普通住宅 有着较明显的差异。在产品定位上与本项目有相当多的重叠之年，相 信将成为本项目未来最有力的竞争对手。 前期开发别墅，别墅区内景观较好，现四期多层洋房也已成现房，销 售较好。 项目为郑州高登代理，项目包装到位，突出国际化、时尚化的生活元 素。 项目配套：中央会所，主题商业步行街和外圈商业广场，休闲类、购 物类、美容类、家装类、服饰类、医疗类、餐饮类等各种生活配套设 施齐全，银行、超市、邮政、洗衣房、儿童游乐园等场所。小区配套 智能化、集中供暖、温泉热水系统。34广告诉求语：新行政区 的一生……核心生活领地一座生活之城，改变您开发商：周口汇林置业有限公司 全案代理：河南登高地产顾问 售楼中心：周口市迎宾大道中段 销售热线：6000 7、亿星?紫荆城 项目概况：项目位于太昊路与工农路交汇处，总占地 158 亩，规划总 建筑面积 11.7 万平米，容积率 1.11，绿化率高达 41.2%。建筑形态 为多层、小高层、高层、底层商业多种物业形态。小区位置优越，与 周口市千亩广场仅一路之隔，同市财政大楼隔路相望，占据周口市新 行政中心，区位优势无可复制。目前，工程主体部分开工，计划 2008 年 12 月 31 日前交付使用。 此项目是由具有国家二级房地产开发资质 的河南亿星房地产开发有限公司鼎力打造的优雅居住区。 小区建筑采 用新古典主义建筑风格，历久弥新，坡屋顶的建筑设计沿袭了周口原 有的建筑风格。外立面采用干挂石材和清水面砖及高级防水涂料，窗 户为彩色铝合金双层中空玻璃窗。 大飘窗的运用不仅增大室内的有效 面积，而且更容易把景观引入室内。小区景观设计颇费心机，聘请美 国 VIEW-ART 景观设计公司担纲景观设计，以“港式生活”打造一个 充满想象力的旖旎生活之都。 整个小区共建筑三十余栋板式住宅， 户型多样， 一室到三室各具特色， 部分复式满足多种需求。建筑面积 70 O--260 O，在设计上充分考35虑空间的功能及结构，全明设计，功能分区，动静分离。 此项目无论是建筑设计，还是景观规划都颇具匠心，使景观和建筑达 到了完美结合，可谓周口市又一经典楼盘。在产品定位和规划设计、 以及区位优势方面都成为本项目同竞争对手相比时的有利竞争要素。 周边配套：新加坡英亩幼儿园、市直一小、千亩广场、周口市政府、 市财政局 区内配套：商业步行街、5000 O超大地下停车场、儿童游乐场、健 身场地、多功能服务中心 物业服务：多重智能安保系统、守卫及巡逻、业主搬迁及装修监督 广告诉求语：生活居于优越之上 开发商：河南亿星房地产开发有限公司 建筑设计：郑州大学综合设计研究院 景观设计：美国 View-Art 设计顾问公司 全程代理：精顺营销 售楼中心：八一路与交通路交叉口金帝咖啡东侧 销售热线：0394――2999 8、圣鼎上城 项目概况：位于汉阳路（大闸路）与车站路交汇处，东接餐饮一条街 大闸路，南临车站路，钻石般的地段，从容生活一步到位。总占地约 40 亩，总建筑面积约 40000 平米，绿化率约 38%，容积率约 1.6.建 筑形态为多层、 联排别墅、 商业步行街。 目前， 多层建筑工程已完工， 七月底交付使用。建筑风格采用现代主义简约风格，融入一些欧美经36千亩广场东，首席物业城典元素，外观清新典雅。外立面采用复古的色调，清新中透着古朴。 在户型设计上多采用三室、两室的实用户型，面积 100 O--140 O不 等，满足业主的多重需求。主卧、客厅均朝南，大开间、小进深，全 明设计，客厅、餐厅连为一体，可分可合，人性化设计。较大的楼间 距中间营造出别致的景观，让生活变得多姿多彩。目前，销售情况较 好，销售率高达 90%，销售均价 1850 元/O。 此项目与本项目距离较远，规模也不及本项目，对我项目威胁较小， 但是它的一些规划设计风格和立面效果对我项目有一定的借鉴价值。 周边配套：十分钟生活圈、荷花市场、阎庄小学、七中、实验学校、 休闲、餐饮、娱乐、购物、求医一应俱全 物业配套：电子门禁系统、24 小时治安巡逻、楼宇可视对讲 广告诉求语：上游生活，精英城邦 开发商：河南圣鼎置业（周口）公司 售楼中心：大闸路与车站路交汇处 销售热线：0394――2777 9、裕华?都市森林 项目概况：项目位于周口莲花大道、秦岭路和太昊路交汇处，与新市 政府为邻，这里离城很近，离尘很远。只见都市的便利，不闻凡世的 喧嚣。项目总占地 100 余亩，规划总建筑面积 10 万O，绿化率 40% 左右，容积率约为 1.3。建筑形态以多层洋房为主，夹杂有别墅和商 业。一期工程现已交付使用，二期工程在建中，三期工程正在筹备。 建筑采用现代主义简约风格， 简单中彰显完美。 立面规整， 清新质朴。3728 米的超大楼间距，拉开的不止是空间距离，更是身份和生活品质 的象征。双客厅，科学、人性的宽飘窗户型设计，让房子和大自然完 全对接。区内绿意盎然，郁郁葱葱，真正体现了森林的概念。在户型 设计上更加体现了人性化的设计理念， 把客厅和两个主要的卧室都设 计为朝南，充分利用了阳光。户型多样，以三房和四房为主，面积 95 O--230 O多重组合，为业主提供更多选择空间。 此项目在周口算不上顶级豪宅， 但它所处的位置和未来的发展将对本 项目造成一定的冲击，并且，部分已是现房，也给本项目造成了更大 的威胁。 周边配套：新加坡英亩幼儿园、新荷花打市场、市政府、教育局、财 政局、审计局、红樱桃家具城、益海粮油 区内配套:区内商业、会所、儿童活动空间、老年活动中心 物业配套：红外对射、单元声控门、24 小时定点巡逻系统、窗磁门 磁、闭路监控、物业代管制度、车辆管理系统、日清环保制度 广告诉求语：只为真正懂得生活的人专有 开发商：周口裕华地产 营销企划&全案推广：大容智业?河南 品牌顾问：SUST 售楼中心：周口莲花大道中段 销售热线：0394――1868 10、阳光澜岸 项目概况：项目位于莲花大道与建材路交叉口西南角，与全红中学一38回家，朝着树的方向路之隔。总占地约 150 亩，建筑形态有多层，商业步行街等。目前工 程已建至两层，中心景观水系已成型。建筑在风格设计上独具匠心， 采用向上收缩的设计形式，即一楼的建筑面积是整栋楼最大的，顶层 是整栋楼最小的一套。 坡屋顶上做一简单的造型， 给人以视觉的享受。 超大的露台将外景巧妙地引入室内，室内阳光更加充足。小区内景观 设计更是匠心独运，将凤凰的概念引入景观设计，中心水系形成一个 腾飞的凤凰，真可谓费尽心思。户型从两室到复式应有尽有，面积 80 O--210 O多重组合，给你更加广阔的选择空间。 项目的景观规划和建筑风格上都做到了精心设计， 对我项目的冲击力 也是相当大的，对我也有相当大的借鉴价值。 周边配套：全红中学、新荷花市场、银行、超市、酒店等 区内配套：商业步行街、游园、儿童活动中心、老年活动场所、会所、 室内游泳馆 物业配套：红外线防盗系统、24 小时保安巡逻、门禁系统、车辆管 理系统 开发商：同洲实业 售楼中心：莲花大道与建材路交叉口 销售热线：0394――0888 11、周商帝王?卫星城 项目概况：项目位于周口市迎宾大道南段，高速公路出入口北边。总 占地 1000 余亩，规划总建筑面积 200 余万平米。建筑形态复杂多样， 有多层洋房、小高层、高层、商业步行街、酒店、学校、大型商场等。39目前项目一期已开工建设，计划分五期开发完成，开发建设周期为 6 到 8 年。届时将成为周口的一座卫星城，是连接周口和商水的一座纽 带城，为周商一体化建设的标志性工程。工程正在紧锣密鼓地进行， 社区主大门已基本封顶，采用的是欧式建筑，形似凯旋门，庄重、大 气。 此项目与我项目距离较近，规模比我项目大近十倍，对我项目的威胁 相当大。从它的规模来看，区内各种配套齐全，生活所需的服务应有 尽有，这一点从侧面也成为我项目的一个有利条件，为我项目周边配 套薄弱做了有效的补充。 售房部在建中，销售部暂未组建，各种详细资料无从得知。 12、周口奥林匹克花园 项目概况：奥林匹克花园，位于文昌路和大庆路交汇处，扼守东新区 核心，将老城区和东新区自由连接。总占地 300 余亩，规划建筑面积 为 30 万平米，容积率 1.5 左右。坐享东新区“4C 中心” ，是未来城 市的中央居住区、中央文化区、中央政务区、中央体育区。是由上市 公司中体产业集团――河南中奥广场置业有限公司开发，是全国第 49 个奥林匹克花园，为奥林匹克花园进入地级市场的典范之作。建 筑形态多种多样，有酒店、会所、运动场、多层、高层、小高层。在 理念上倡导 “运动、 健康” 的生活品质。 周边各种配套设施较为完善， 在享受运动的同时，也不必为居家生活而担忧。建筑设计上采用现代 主义欧陆风情的同时，又增添了简约风格，看上去稳重、大气又不失 视觉效果。户型设计上充分考虑人性化设计要素，各个都南北通透，40采光良好。 与我项目相比，规模大、各种配套完善、倡导运动理念是它的优势所 在。但是，与我项目所处的区位不同，可比性不是很强。 周边配套：周口师范学院、幼儿园、市直实验小学、韩庄小学、颍河 高中、周口市体育中心、大型市政公园、行政中心、高档酒店等 区内配套：健康管家中心、体能检测中心、奥林匹克文化广场、极限 运动区、旱冰场、景观游泳池、酒店、会所、社区医院 物业配套：电子监控系统、红外线防翻越系统、24 小时巡逻、楼宇 可视对讲、门禁系统 广告诉求语：运动新生活 城市向东，生活向奥林匹克开发商：河南中奥广场置业有限公司 推广策划：河南尊地 销售代理：北京中奥决策 销售热线：0394――9999 13、泛华?新城 项目概况：项目位于五一路与南外环路交叉口东北角，周口市千亩广 场的南边，东临八一路，与亿星?紫荆城遥遥相对。扼守周口南区的 发展脉络，与新行政中心近在咫尺。泛华?新城规划打造成 50 万平 米的高贵生活聚合区，百余栋多层、小高层经典建筑，给人的视觉以 震撼的效果，具有艺术气质的建筑体，既传承了古典欧式建筑的文化 内涵与浪漫气息，又糅合了现代建筑的独特美感，无处不透露着豪宅 的尊贵。简单、规整的外立面设计，清新美观。区内各种景观小品林41林总总，花坛、雕塑、植被、喷泉、欧式廊亭相互辉映。大手笔规划 的 50 米楼间距，41%的超过绿化率，恰当的保持了建筑与自然只见的 距离，也体现处建筑与自然之间的和谐之美。周口市的世纪广场―― 千亩广场也成了项目的后花园，尽享 365 天清新空气。采用多中户型 设计，涵盖了诸多人士的住房需求，但以三室两厅为主。户型设计简 单大方，半封闭阳台和较大的飘窗巧妙结合，使通风采光效果良好。 平屋顶、坡屋顶的运用更增添了视觉效果。 此项目的建成，又将成为周口南区的一大亮点楼盘。并且，项目离我 项目较近，无论从区位、规模、设计，还是从配套、规划都对我有很 大的冲击，同时也是我项目很好的借鉴所在。 周边配套： 政府新办公区、 周口海关、 千亩广场、 周口职业技术学院、 周口九中、明德小学、中国移动、财政局、电业局 区内配套：社区会所、商业服务区、酒店 物业配套：报警系统、电子监控系统、24 小时巡更系统、楼宇对讲 系统、数字化智能安防体系 广告诉求语：周口首座上层名仕聚合区 开发商：周口泛华房地产开发有限公司 投资商：厦门泛华集团 建筑规划：上海林同炎?李国豪土建咨询有限公司 建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司 营销企划：大容智业（河南） 品牌顾问：SUST42售楼中心：周口市太昊路与八一路交汇处世纪广场南临 展示中心：周口市七一路京华百货一楼 销售热线：0394――3999 14、蝶湖湾（泰地?现代城 3 期） 项目概况：项目位于周口市交通路与大闸路交叉口西 500 米路南。总 占地面积 30000 余平米，总建筑面积 4.1 万平米，40%的超高绿化率， 1.35 的超低容积率，56 米超阔楼间距，无不创造周口多层住宅社区 之最。社区内引进 3 棵 9 万元的桂花树，2.6 万元一棵的银杏树，并 种植众多名贵花卉， 保证了三季有花， 四季常绿。 各种景观小品林立， 蝴蝶泉、同心喷泉广场、景观游泳池、海盗船等，实现了“色境、声 境、香境、味境、触境”五大情景感知模式的高度融合。欧式古典主 义建筑，精致丰富立面造型，灵秀坡屋顶，整体典雅大气，细部层次 丰富，建筑错落有致，温馨秀丽的家园充满了意境之美和成熟之美。 40 O――260 O的经典户型和顶层空中别墅，满足了不同人群的需 求。人性化设计，遵循人的活动规律，动静分离，干湿、洁污分区。 落地八角窗，270 度观景视野和阳光房，给人更加舒适的感受。外墙 采用花岗岩底座，高级防水弹性涂料，采用双玻中空玻璃、高档彩塑 门窗，舒适中彰显品味。 蝶湖湾是现代城的第三期工程，规划设计为周口住宅升级版。设计理 念新颖，规格较高，配套比较齐备。对我项目也有很好的借鉴意义。 周边配套:荷花市场、市检察院、医院、超市、学校 区内配套：5000 平米商业会馆、生活热水、天然气、超市、医疗室、43儿园 物业配套： 应急呼叫系统、 周界防范系统、 门禁系统、 电视监控系统、 电子巡更和保安 24 小时巡逻系统、楼宇可视对讲系统、紧急广播和 背景音乐系统、车辆出入管理系统 广告诉求语：建筑承载生活方式 发展商：周口现代城建设有限公司 投资商：泰地?新世纪集团 全程代理：郑州美丽桃园 售楼中心：周口市交通路与大闸路交叉口 销售热线：0394――8237576 阳光?水岸?音乐?家3.3 产品去化交叉分析 3.3 户型分析 各户型的供应和需求情况如下： 供给5% 17%1%16% 1R 2R 3R 4R 复式 61%44需求 各户型的去化率如下70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1R 2R 3R 4R 复式 30% 25% 48% 52%65%面积分析房型 1R 2R 3R 4R 复式面积段（O） 面积段（O） 40-50 75-105 115 140 115-140
190-230套数 40 89 560去化套数 15 790 去化率（ 去化率（%） 37.5 48 64.8 51.6 25从图表中可以看出，目前区域在售的项目中以 2R 和 3R 为主力户 型，面积以中大户型为主。2R 主要集中在 90-110 O左右，而 3R 主要集中在 125-140 O左右。 结合户型和去化情况可以发现，1R 市场整体供应量较少，因此其45去化情况的参考价值不大， 从剩余的几种房型去化情况可以看出， 在当地市场，2R 和 3R 去化较为乐观。 在复式的供应方面可以看出，大面积的复式产品的整体去化率在 40%左右，从市场整体去化情况来看，能达到这样一个去化率还是 比较乐观的。 形成这样现象的一个主要原因就是当地市场仍处于起步阶段，几 乎全为自住客源，其购买住房考虑为“一步到位” ，即在一生中只 购买该一套住宅作为未来的居住所在。因此对住房面积的需求自 然向大户型发展。另外，由于周口市住宅单价不高，导致大面积 产品的总价与小面积产品相比总价差距不大。两个原因导致了市 场偏爱大户型产品。――中大户型在当地市场接受度相对较高 ――中大户型在当地市场接受度相对较高3.4 单价、主力总价去化交叉分析 3.4 单价、主力总价去化交叉分析平均单价 项目名称 （元/O） （万/套） 滨江?国际星城 关帝?上城 香格里拉 兰亭山水 4 期 大隐名座 00 00 41 28 26 30 34 90% 90% 2007 年 3 月 2% 50% 2008 年 4 月 2008 年 4 月 2008 年 6 月 主力总价 销售率 开盘时间46亿星?紫荆城 圣鼎?上城 裕华?都市森林 阳光澜岸 奥林匹克花园 阳光?半岛城邦00 0026 25 27 30 30 2885% 85% 85%2007 年 3 月 2007 年 8 月 2006 年 10 月 2008 年 6 月 2008 年 10 月30%2008 年 5 月00 00 500 03200100% 90% 85% 85% 85% 00 00 00 00 60% 50% 50% 40% 30% 30% 20% 10% 2% 0% 90%帝 星 鼎 华 澜 岸 里 拉 山 水 名 座 匹 克 光 格 亭 隐 林 光 半 岛 亿 圣 裕90%均价 销售率江 滨关阳香兰大奥从单价上可以看出，目前在售楼盘单价明显呈现两个梯队，滨江 国际新城和大隐名座因为是高层、小高层类型，价格偏高，均价 超过或接近 3000 元/平米；而其它多为多层类型，可以根据项目 自身的特点和发展潜力分为两类：以阳光澜岸、香格里拉、奥林 匹克花园为代表的高品质楼盘，价格区间多集中在
之 间，其它多在
元/O。 主力总价来看，除滨江国际新城超过 40 万，其它多在 30 万左右 的区间内。47阳从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不大， 单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的楼盘去 化情况较为乐观。06-07 年市场供给项目竞争分析：平均单价 项目名称主力总价 销售率月去化 开盘时间 （ 套 /月 ） 97 60 79 14 11 16 20 11 30 40 2005 年 5 月 2006 年 4 月 2006 年 1 月 2006 年 6 月 2006 年 9 月（元/O） （万/套） 华源小区 正岩城市花园 永盛花园 兰亭山水 4 期 万基城市花园 3 期 00
14.3 16.8 22.5 26250040 45 40 35 30120025 20201115 10 50 华源小区 正岩城市花园 永盛花园 兰亭山水 4 期 月去化 （套/月） 万基城市花园0平均单价（元/O）从单价上可以看出，在售楼盘单价明显呈现两个梯队，兰亭山 水和万基城市花园两个高品质楼盘为第一梯队，单价集中在48
元/O，其余楼盘为第二梯队，价格主要集中在
元/O。 从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不 大，单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的 楼盘去化情况较为乐观。总结分析： 从对比可以看出，06、07、08 周口房地产市场价格经历了 快速的拉升， 总体均价由 1300 元/平米拉升到目前 2300 元 /平米左右。拉升幅度达到 77%。 主力总价由 15-18 万左右达到目前的 30 万左右。 08 年公开或即将公开的项目达到近 10 个，供给总量将近 100 万平米，市场竞争开始加剧，主要表现在月销售率出 现下降。 高价格同高品质相符合，08 年的项目品质有一个很大的提 升。 ――在当地市场，价格并不是决定去化的主要因素， ――在当地市场， 楼盘的品质才是 在当地市场 价格并不是决定去化的主要因素， 去化的保证 3.5 3.5 面积与工期交叉分析49250 230 210 145 150 105 100 95 90 40 130 120200 160 150现房 近期房 远期房500 1R 2R 3R 4R 复式上表可以看出，现房面积基本偏大，2 室面积基本为 105 平米，3 室 面积基本为 145 平米， 室面积基本为 160 平米， 4 复式面积基本为 230 平米；近期房面积基本处于一种回归趋势，2 室面积基本为 95 平米， 3 室面积基本为 130 平米，4 室面积基本为 150 平米，复式面积基本 为 210 平米。3.6 3.6 客源分析 目前在售项目的客源主要以周口市区的现有居民为主，另外下属 各县城的外来定居人员也占据了相当大的比例。 结合对在售项目的了 解，以下将对本项目的可能的客源导向进行分析和预计。 在售个案客源分析5018%50% 32%周口市区 下属县城 其他区域从上图可以看出，周口市区的客源占到了最大比例，该部分客源 大都原有住宅， 随着收入水平的提高， 对居住环境也有了更高的要求， 因此该部分客源的购房目的主要以改善居住环境为主。 另外周口市下属的县城的外来客源也占到了很大比例，该部分主 要是由于在市区工作，并打算长期居住下来，因此产生了住房需求。 而且对于下属县城的居民，周口市区不论在生活配套、商业便利还是 在教育水平等方面，都对其具有很大的吸引力。 结合周口市的未来人口变化，外来客源的需求比重将逐步增加。 本项目潜在购买客源分析 按照区域来划分 由于项目自身所处区域为新区，因此主要依托周口 市区的居民成为项目的主力客源。 同样周边县城的部分有购买力的居民也是本项目的 较大一部分客源。 按照职业来划分51一部份可以定位为项目周边行政事业单位及工业园 区内的收入较高的工薪阶层，以及中高层管理者。 另外，市区的个体户或者其他收入较高群体。 由于项目周边未来规划将有时政府部门大批迁入， 因此部分政府公务员也会成为项目的一部分潜在客 源。 按照年龄层来划分 有一定的储蓄，年龄约在 35-45 岁左右。已有住房， 购买住房以改善居住环境为主。 有一定学历，工作 4-5 年的当地青年，以初次置业 或新婚置业为主要需求。3.7 项目市场总结 3.7 项目市场总结 在区域选择方面，项目所处区域为城市南面，虽然有较多主干道 贯穿，交通较为便利，未来规划较好。但从短期来看，项目周边 配套相对较差，人气不足。在区域地段方面，项目的优势不是很 大。 在产品选择方面，市场上以多层为绝对主力，别墅、小高层、高 层在当地市场的认知度有限。 在户型选择方面，市场上以中大户型为主，2R 主要集中在 90 O 左右，3R 主要集中在 120-140 O。 在价格选择方面， 项目周边区域的竞争个案主要集中在 52元/O左右， 有个别楼盘凭借自身的高品质和楼盘特色得以突破市 场行情，与其他楼盘形成了较大的价差。如万基城市花园等。综述 项 目周 边区 域的 竞争 个案 总体 销售 情况 较为 乐观 ，部 分高 价楼 盘 在去化上由于其高品质存在着一定的优势， 此本项目可以考虑通过 因 提升自身的品质和楼盘特色，来赢得当地的市场，达到理想的去化效 果。53四、商业市场分析4.1 在售商业分析 4.1.1 商业个案分布图中原国际商贸城五一广场新荷花市场从位置分布上可以看出，大部分商业个案都集中在市区南部，市 中心黄金地段是商业项目的首选之地，完善的配套、充足的人气保证 了其良好的商业环境。544.1.2 商业个案分析 竞争个案表案名位置 七一路， 中州路 莲花大 道户数面积（O） 面积（O）（ 售价 元 /O）
销售 率 ――租金 1.5-1.9 元 /O/天 0.9-1 元/ O/天出租 率 ――业态分布 服装精品 店为主 服装， 小商 品备注 可采用包租形式， 包租期 15 年， 前 7 年年返 8%，后 8 年返 9% 可采用包租形式，包租期 5 年， 年回报率为 8%，后 3 年回报直 接冲抵首付款 可采用包租，包租期 3 年，年（二期） 五一广场 二期）80017-26新荷花大市场40024（沿街）44 （中间区域）――70%中原国际商贸城建设路――78-80――0.17-0.25 元/O/天30%建材，五 金，汽配回报率 8% 租赁期限为 3 年， 第 一年免租金，后两年为 400 元 和 600 元/月新天地中州路――15-20――80%家电、服 装、可采用包租形式，包租期 5 年， 年回报率为 8%55分析从价格上来看，可以很明显的看出位于传统商业中心的商业项目 价格远远高于其他竞争项目，达到了 15000 元/O的均价。而同处 城市两端的中原商贸城和新荷花市场也存在着一定的价格差异， 出现价差的原因一方面是城市总体规划核心往南部发展，另一方 面，新荷花市场的销售策略也相对较为成功，凭借着其良好的宣 传使其一期销售较为火爆。从地理位置来看，市中心便捷的交通，为项目累积大量的人气和 客源，而处于南北两端的项目在交通便捷度上显然不足，新荷花 依靠着一部分老客户聚拢了一定人气，而中原商贸城则面临着招 商不到位的窘境。因此可以看出，商业项目的成功关键还是地段 优势以及周边的人气。从面积分割来看，在市中心显然已小户型为市场主流，面积段主 要集中 15-30 O，一方面是由于市中心土地的稀缺性，另一方面 也是由于单价较高，大面积会提高总价，对去化容易造成一定的 抗性，而像新荷花市场等面积则主要集中在 24-44 O以及 78-80 O左右。从去化情况来看，目前在售的商业个案中，新天地、五一广场一56期销售情况较为理想，而其他项目销售情况平平，有部分更面临 空置的局面。一方面是由于当地居民的投资观念不是很强，另一 方面也与当地的收入水平有关。4.2 沿街商铺分析 4.2.1 商铺统计表125 743 6商业街名 称 滨河花园 商业街(1) 商业街(1) 滨河花园 业街(1) 商业街(1) 古玩城(2) 古玩城(2) 古玩城(2) 古玩城(2) 秦岭路(3) 秦岭路(3)商铺面 积 110-120 30-40 37-40 20+20 （沿街） 20-30租金（ 租金（元/O*天） 0.3（第一年优惠政策） 0.75 0.33 0.83 0.357售价（ 售价（元 /O）
―― ―― 4500出租率 （ %） 30主要业态餐饮 30 90 字画 古玩 98 60 五金杂货工农路(4) 工农路(4) 车站路(5) 车站路(5) 车站西路 （ 7） 迎宾大道 北段（ 北段（6）40-50 40-50 40-50 50-600.4 0.53 0.3 0.55500 ―― ―― 均 500075 70 50% ――杂货，餐饮 ―― 杂货 ――4.2.2 租金去化交叉分析0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0业 街 商0.75 90 0.3 30 30 0.330.83 98 60 0.3 75 0.4 0.53 70 0.350 0.5120 100 80 60 40 20 0城城路路业 街路西 路玩玩岭农商古古秦工车站大 道站北段河河结合以上两个图表可以看出： 结合以上两个图表可以看出 在市场上租金偏高，地段较为优秀的商铺如滨河花园商业 街出租情况一般，并不是十分理想。 而古玩城之类地段稍偏，租金适中的商铺，出租情况良好。 结合统计表中的面积还可以发现， 古玩城多为小面积商铺， 而滨河花园则面积偏大。从市场整体情况看，小面积商铺 的市场接受度较高。 迎宾大道新区由于目前人气不足，商铺空置率较高，出租 情况不理想。滨滨58迎租金 出租率花 园花 园车宾租金基本维持在 0.3-0.8 元/O.天，与售价相比，回报周 期比例失调。59五、项目 SWOT 分析优势（S） 优势（ ： 目前周口市的经济发展稳定高速，居民的收入水平逐年提高， 为周口市的房地产发展奠定了经济基础。 周口目前的房地产还处于起步阶段，未来的发展潜力大。 周口城市规划发展方向基本确立，向南发展的趋势已经明确， 周商一体化是未来几年城市发展的重点。 项目北面为在建中的市委新行政中心， 新的行政中心代表了城 市的发展方向， 未来的可能行政中心不但可能为本项目带来人 气，更可为区域带来地段的升值潜力。 项目地块规整，交通条件较好，周边房地产开发基本成形，区 位板块受到买房客户的普偏认可。劣势（ ： 劣势（W） 从短期来看，项目的地段还较为偏远，项目周边的生活、商业 配套还比较欠缺，影响项目的认可度。 从商业角度来看，目前项目周边的居住人口较少，商业需求量 较少。同时项目由于地段较偏，商业消费客源的导入困难，商 业的需求量较少。机会（ ： 机会（O） 目前周口的商品房开发正处于快速上升通道， 市民对商品房的60认可、接受度较高。 从周口市的规划来看， 周口在未来几年内人口将会有较大的增 长，人口的增加必然带来大量的住房需求。威胁（ ： 威胁（T） 项目旁边是正在规划、建设的占地 1200 余亩的商周帝王卫星 城，给项目的销售带来直接的竞争和威胁。 由于商业消费客源数量有限， 项目商业部分的潜在消费空间有 限，项目商业的未来的销售和经营都存在一定的市场风险。――项目的机会和风险共存，住宅的可行性大于商业。 ――项目的机会和风险共存，住宅的可行性大于商业。 项目的机会和风险共存61六、项目定位由于项目目前处于前期方案设计阶段， 项目的主要问题在于规划 方案的确定。 而项目的规划方案主要通过利润收益和风险两个因素确 定。利润收益主要通过项目的销售价格和成本两部分确定。因此，项 目首先要确定未来的可行销售价格，从而确定项目的设计方案。根据项目的自身立地情况、市场情况，确定项目的规划方案：沿南环一层可设商业， 作为整个社区 项目规划以多层住宅为主， 目规划以多层住宅为主， 沿南环一层可设商业， 的商业配套。 的商业配套。6.1 价格定位 从项目的实际情况来看，项目主要有住宅和底商两种物业类型， 从项目的实际情况来看，项目主要有住宅和底商两种物业类型， 底商两种物业类型 以下将分别讨论该两种物业分别的可行销售价格。 以下将分别讨论该两种物业分别的可行销售价格。 6.1.1 6.1.1 住宅部分价格定位 周口市目前在售项目的售价为：项目名称 滨江?国际星城 关帝?上城 香格里拉 兰亭山水 4 期 大隐名座 平均单价（元/O） 平均单价（ 00 62亿星?紫荆城 圣鼎?上城 裕华?都市森林 阳光澜岸 奥林匹克花园 阳光?半岛城邦00 00分析 正如之前的市场分析， 周口目前的在售楼盘的价格存在较大的差 异，普通的商品住宅的售价为 1800 元/M2 左右，而高档小区的售价则 为
元/M2，价格差异相当大。 但是通过对周口在售的普通住宅和高档住宅项目进行对比分析 发现，高档住宅项目的优势主要体现在小区整体合理规划、小区绿化 景观、小区高档会所、小区高档物业管理等方面，其实以上各个方面 都不难达到。 另外，对各项目的认购及去化情况进行比较可以发现，售价较高 的高档楼盘反而比较受欢迎，客户的认可度较高，销售速度相对普通 住宅楼盘要快。结合项目的自身情况，项目完全达到塑造高档楼盘的条件，因此 项目要打造成中高档楼盘。未来可行的售价为63项目住宅销售均价：2200 元/M2 项目住宅销售均价：6.1.2 6.1.2 商业部分价格定位 相对住宅部分，商业部分的价格定位要相对复杂一点，不但要考 虑到销售，还要考虑到未来的经营租赁。可行租金定位 由于商业的购买主要是作为投资目的， 因此商业的未来可行租金 对项目的销售价格影响较大。 目前周口市的商铺租金分布如下： 项目名称 滨河花园商业街 古玩城 秦岭路 工农路 车站路 五一广场 车站西路 中原国际商贸城 迎宾大道北段 租金（元/M2*天） 0.75 0.83 0.3 0.4 0.53 1.5-1.9 0.3-0.4 0.2-0.25 0.564从租金的分布可以看出，市中心的一楼商业租金在 1.5-1.9 元 /M2*天，沿街店面的租金在 0.75-0.8 元/M2*天。而市区周边的商业租 金较低，项目周围的一楼沿街店面租金为 0.3-0.5 元/M2*天。 按照目前的商业租金情况， 预计项目商业部分的一楼店面的可行 租金为 0.3 0.4 0.3-0.4 元/M2*天按照目前市场的普遍投资回报率为 5%，项目的商业部分的可行 售价为： （0.3-0.4）* 365 / 5% =
元/M2 0.3 0.4 另外，参照目前周口市在售的商业项目的销售价格。项目名称 迎宾大道北段 滨河花园商业街 新荷花市场 工农路项目售价（元/M2） 均 00-通过市场比较方法来看，项目的商业可行售价为 元/M2。 000-65
周口市房地产市场调研报告―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。