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提问者：亿房网友&&& 16:32:05&&&
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您好，前期您如果选择等额本金还款才会比较划算，现在提前还款多数还款的是利息；还款后两种方式都是差不多的，您再缩短还款年限就比较合适；不过等额本金的利息本身在同等条件下就少于等额本息的。
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文章来源： 　日
编辑：刘玉含
　　10月9日央行实施新的首套房认定标准后，郑州邮政储蓄银行、建设银行、工行、浦发等银行也先后加入“认贷不认房”阵营，房贷利率由上浮20%调低到上浮15%。房贷松动后，不少市民咨询提前还房贷的适宜，首套房提前还贷的现象也有增加的趋势。那么，提前还贷划算吗？提前还贷究竟需要注意什么?
　　提前还贷未必划算
　　按照“认贷不认房”的按揭贷款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申请到的折扣利率，那么必须先结清原有的首套房贷款。为此，《经济参考报》从北京多家商业银行支行了解到，这段时间考虑或已在办理提前还贷的客户的确不少“我们几乎每天都能接到咨询提前还贷需要办理什么手续的电话，这些客户普遍想重新申请贷款购买新房。”建行某支行客户经理表示。
　　通常，大多数借款人会选择等额本息还款方式，即每月还款一样多;少部分采取等额本金还款方式，在初期还款较多，以后每月按一定比例递减，前期还款压力大，后期相对轻松。
　　那么，提前申请还贷需要些什么手续呢?记者咨询获悉，贷款客户可与之前经办贷款的网点先电话联系，预约办理时间;办理时需带身份证、贷款合同、存折等材料，一般两个星期左右就可以办完。
　　不过，值得一提的是，“提前还贷有可能涉及到收取一定比例的违约金，贷款客户需要仔细了解贷款合同，看合同上是否提到支付违约金和比例。各家银行都不一样。”上述客户经理提醒。
　　据了解，违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界，贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金;贷款满一年的提前还贷，工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。
　　另外，民生证券分析师邢华秀指出，如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资，那么目前来看不一定划算。以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元，加上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。而最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元，如此一来，还不如选择购买一些收益较好的理财产品作为投资。
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好房热线:400-618-8686　　事情是这样的。2013年1月男友首付12万左右买了一小房，因为那会才毕业1年半没钱，借了8万，自己出了5万。贷款27万左右，20年还清。每月还2000多一点，男朋友公积金每月1500左右，不过当时因为一些原因没用公积金贷款。然后时间到今年，买了房后收入多了些，大约就是两万多一点一月，公积金1500，外加年终奖两万左右这样。还完欠的八万以及过年的花销，现在手上有19万。我自己有点钱可以加点，想提前还清全部贷款，贷款才交几个月。因为房子要今年中才交，以装修钱可以再存。就是想问提前还是否划算呢？10年后的2000估计会贬值不少吧？！有必要提前还吗
楼主发言：31次 发图：0张
　　顶啊　　
　　好冷清啊啊　　
　　顶啊　　
　　顶　　
　　哭哦　　
　　不划算，慢慢交吧　　
　　我记得银行有规定要还满1年还是2年才能提前还贷的。建议部分还款，不要一下全还掉。　　
　　回复第6楼(作者:@左云卿 于
21:12)　　不划算，慢慢交吧　　[来自UC浏览器]　　==========　　能不能说具体点呢？这方面我确实不懂。谢谢了　　
　　回复第7楼(作者:@廉丁丁 于
21:17)　　我记得银行有规定要还满1年还是2年才能提前还贷的。建议部分还款，不要一下全还掉。　　[来自An……　　==========我们才还8 9个月的样子。你说的部分是一月2000还20年这样还是怎么呢，我对这方面不太懂，能说得具体点嘛？谢谢了　　
　　@问房贷的马甲 8楼
21:19:27　　回复第6楼(作者:
21:12)　　不划算，慢慢交吧　　[来自UC浏览器]　　==========　　能不能说具体点呢？这方面我确实不懂。谢谢了　　-----------------------------　　银行利率现在算低的，还钱不划算，考虑下投资比较好
　　人呢　　
　　其实公积金挺多的，这样再添一些就够了，这样合适。如果提前还贷的话，公积金就取不出来了，变成死钱了。或者你可以缩短年限到10年，但利息没少太多。如果收入和公积金稳定，还是维持现状的好　　
　　回复第10楼(作者:@香麦奶茶有点甜 于
21:22)　　@问房贷的马甲 8楼
21:19:27　　回复第6楼(作者:
@左……　　==========我们20年还完27万要50万差一点哦，就算这样也是不还好些吗　　
　　回复第12楼(作者:@秋水西风凋碧树 于
21:25)　　其实公积金挺多的，这样再添一些就够了，这样合适。如果提前还贷的话，公积金就取不出来了，变成死钱了……　　==========收入和公积金会随年限涨，不过没用公积金贷款，拿购房合同还是什么可以取出公积金，不过那个东西还没拿下来。　　
　　利率低的话别提前还了。留着钱装修结婚。现在把贷款还了，以后抵押贷款利率应该没这么低了吧。　　
　　来人哪　　
　　通胀这么厉害，钱越放越不值钱，所以一两千也会慢慢的在你这里越来越不重要，拿富裕的钱做理财或者投生意吧　　
　　回复第15楼(作者:@我是林朝英 于
21:30)　　利率低的话别提前还了。留着钱装修结婚。现在把贷款还了，以后抵押贷款利率应该没这么低了吧。　　[……　　==========利率不知道多少，那个贷款合同不在我手上，装修结婚倒是不用考虑，房子还有几个月得，因为是小房子，只打算住几年过渡，打算过几年换大一些，所以装修加家电只打算花15万左右。这些钱可以今年再存。主要不知道利率到底算不算高，那个利率是按贷款那会的不变还是按银行波动的呢？　　
　　回复第17楼(作者:@左云卿 于
21:32)　　通胀这么厉害，钱越放越不值钱，所以一两千也会慢慢的在你这里越来越不重要，拿富裕的钱做理财或者投生……　　==========也是这么想的所以才来问，也没什么投资渠道啊，我们这房子不太适合投资。有没有稳妥并且容易操作的投资方式介绍呢。我们太忙了，太复杂的怕搞不来　　
　　考虑到通胀，还是不提前还最爽　　
　　来人哪　　
　　顶　　
　　怎么能这样嘛　　
　　顶　　
　　我是无债一身轻的人，有债总觉得喘不过气来，所以如果是我会选择提前还清，也许不划算哈　　
　　顶　　
　　回复第25楼(作者:@公共发泄马甲 于
22:13)　　我是无债一身轻的人，有债总觉得喘不过气来，所以如果是我会选择提前还清，也许不划算哈　　[来自i……　　==========如果每月还压力大我肯定愿意提前还，不过每月2000还倒是没压力。主要是从钱的角度看划算不划算的问题　　
　　@问房贷的马甲
21:21:00　　回复第7楼(作者:@廉丁丁 于
21:17) 　　我记得银行有规定要还满1年还是2年才能提前还贷的。建议部分还款，不要一下全还掉。 　　[来自An…… 　　==========我们才还8 9个月的样子。你说的部分是一月2000还20年这样还是怎么呢，我对这方面不太懂，能说得具体点嘛？谢谢了 　　—————————————————　　我说的部分就是提前还部分，还个几万啥的 ，一次全还不划算。　　
　　利率有打折吗？最好不要还啊，钱放余额宝里吧，最近年化利率都6.4左右了。微信理财通都7.4了。
　　回复第29楼(作者:@长发飘飘121 于
23:21)　　利率有打折吗？最好不要还啊，钱放余额宝里吧，最近年化利率都6.4左右了。微信理财通都7.4了。　　==========利率不知道　　打折没，我自己放了1万在余额宝，男朋友钱倒是都放我手上，可以花，但是不让放余额宝，说不安全。　　
　　怎么不回我啊　　
　　年初银行缺钱，看看有没有利息高点的理财产品，再说你不到一年，还不了　　
　　不合算　　
　　马克　　
　　马克　　
　　我记得银行有两种贷款方式，一种是等额本金，另一种是等额本息好像，这两种贷款方式扣除利息的方式是不一样的。我不是资深专业人士，说不对请别介意啊，如果你们打算提前还清，20年贷款还没有还到一半时间的话提前还款还是划算的，如果已还款超过贷款期限的一半就不建议提前还款了，因为前期还的几乎都是利息，等于你几乎已经付完了银行的利息，提前还款就没有意义了。　　据楼主说才贷了不到一年，尽然有条件还就还吧，自己全款付清了心里踏实。　　还有一种方式，刚才有筒子也提到了，现在各大银行几乎都有理财产品，楼主可以用一部分闲钱购买他们的定期保本金的那种理财产品，利息是5.3到5.8的样子，买个50万的话，2个月估计有5000块的利息，不知道够付楼主几个月的贷款，这样也不失为养房的一个好手段。
　　马克　　
　　去改公积金贷款把 ，不然公积金放帐上看了好无语　　
　　不要还，房贷利率多低了，还能取公积金，还了公积金就变死钱了，存钱在手里搞点投资多好。我就是为了取公积金又买了套房。　　
　　马克　　
　　你可以满一年以后部分还款，不要一次性还完，这样你可以把公积金里的钱提出来，等到公积金里没有余额了再考虑一次性还清，另外，你的利率是多少，如果是基准或下浮的话，不妨就贷着，手里的钱做点别的还是有得赚的　　
　　有人没啊　　
　　人呢　　
　　哎　　
　　哎　　
　　回复第9楼(作者:@问房贷的马甲 于
21:21) 　　回复第7楼(作者:@廉丁丁 于
21:17) 　　我记得银行有规定要还满1…… ==========一月两千20年,48w?　　
　　回复第13楼(作者:@问房贷的马甲 于
21:26) 　　回复第10楼(作者:@香麦奶茶有点甜 于
21:22) 　　@问房贷的马甲…… ==========公积金还,一个月500,20年12w　　
　　哎　　
　　我贷款的银行貌似是说五年后才可以提前还款　　我目前没想过要提前还 主要是没钱
不过周围有人提前还 我想是提前还能节省利息吧 不然人家干嘛要提前还呢
　　非常划算。如果真还20年你算算你还了五十万你合算不。　　
　　不划算，收入总会涨，钱越往后越不值钱，给银行不如提前花在自己身上......　　
　　@问房贷的马甲 14楼
21:28:52　　回复第12楼(作者:
@秋水西风凋碧树
21:25)　　其实公积金挺多的，这样再添一些就够了，这样合适。如果提前还贷的话，公积金就取不出来了，变成死钱了……　　==========收入和公积金会随年限涨，不过没用公积金贷款，拿购房合同还是什么可以取出公积金，不过那个东西还没拿下来。　　-----------------------------　　就算没用公积金贷款，也可以每年可以取一次，这样你还房贷压力不大，而且平时生活质量没有太大变化。要不然你提前还贷，前一段时间会很紧张，等有闲钱的时候最想玩的年纪已经过去了。
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房贷“新政”提前还贷合算吗？
作者：周轩千
　　自9月30日房贷政策调整以来，由于首套房贷还清之后再购房可享受首套房待遇，因此近期楼市涌现了提前还款热潮。房贷兹事体大，风险在所难免。怎么借？怎么还？专家说，借款人应根据当前的宏观政策走势，结合商业银行各贷款产品的特点和具体利率条件，考虑自身收入情况、提前还贷因素等，选择最匹配的贷款品种，从而达到控制贷款风险、保持健康财务状况的目的。　　还本付息方式多个人住房贷款是贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。个人住房贷款有三种，分别是个人住房商业性贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。个人住房商业性贷款是银行用信贷资金发放的贷款。住房公积金贷款的资金来自于职工缴存的住房公积金存款，因此这类贷款只贷给那些住房公积金缴存人，但有余额上的限制。个人住房组合贷款是上述两种贷款的组合。　　银行办理住房贷款通常采用两种分期还本付息方式。一种是等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的数额偿还贷款本息，在这种方式下，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。另一种是等额本金还款法，即每月等额偿还贷款本金，在这种方式下，每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随着时间的推移，每月还款额也会逐渐降低。　　以某大型商业银行为例，其他个人住房贷款的还款方式还包括:按周(双周、三周)还本付息还款法，即以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为7天，最长不超过21天(含)；“随心还”还款法，即在合同约定的还款期内，以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款；“入住还”还款法，即在购买产权房或购买与银行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息。该银行的特色还款服务还包括:在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上宽限10个自然日。　　合理预判自身还款能力　　银行个人住房贷款客户面临的风险主要有三种:一是在个人收入水平不变的情况下，利率变动增加还款金额导致的利率风险；二是在利率不变的情况下，经济形势恶化等因素引起个人收入水平下降；三是利率上升和个人收入下降同时发生。　　利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动，从而影响个人还款能力的风险。目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。即便是固定利率贷款业务，由于其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险，因为当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就“亏”了。　　还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。还款能力包括流动性和偿付能力两个方面，流动性是指一个家庭或个人满足其短期开支的能力，偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。还款能力不仅关乎借款人目前的状况，还关乎借款人未来的收入支出情况。　　借款人应该通过收入水平、财务情况和负债情况，综合判断自己的还款能力。根据中国2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。还有专家指出，对个人而言，每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的三分之一，就可能对生活质量造成影响。这就是房贷“三一定律”，即每月的房贷金额以不超过家庭当月总收入的三分之一为宜。　　总之，借款人应当客观地判断自己的还款能力，据此作出合理的金融决策，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。提前还贷要看情况　　根据房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。这一规定刺激了很多人申请提前还贷。不过，业内人士提醒，提前还贷并不适合所有人。　　很多早年买房的购房者，当时签的贷款合同可以享受到8.5折、8折甚至7折优惠利率，在这种情况下，最好不要提前还贷，因为提前还贷的话，所享受的利率折扣就没有了。下次再借，不一定能获得折扣。反之，有些人当年在购房时未能享受优惠利率，利率甚至可能上浮，此类人提前还贷比较划算。　　就等额本息还款方式而言，借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人已经还款超过3－5年，利息已还了不少，这个时候提前还贷的意义不大。　　在等额本金还款方式下，当还款期超过三分之一时再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。　　如果借款人随时有大额资金周转需求，则没有必要进行提前还贷，因为房贷是所有商业贷款产品中利率最低的品种，如果提前将其还清，待再次需要资金周转时，贷款利率可能要比按揭贷款利率高很多。　　如果借款人手头有其他理财项目的投资收益率高于贷款利率，也完全没有必要选择提前还贷。　　此外，根据房贷合同约定，借款人申请提前还款时，很可能需要支付一笔违约金。违约金一般按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%－5%)，或为若干个月的利息。这笔钱也是衡量提前还款是否划算的重要因素。　　如果购房者采用公积金贷款，由于公积金贷款利率显著低于按揭贷款利率，因此也完全不用急着提前还贷。　　总之，不同银行对提前还款的要求不一样，打算提前还款的消费者，应在还款前仔细阅读贷款合同中对提前还款的规定，做到心中有数。申请提前一次性还清房贷的人，在贷款结清后，还应携带相关证明材料，到原抵押登记部门办理撤销抵押登记手续。
（责任编辑：HO003）
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