蛋糕店选址加 盟，产品和选址要看重哪一样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-01-17 02:30 标签： 蛋糕店选址
企业选址看重五大要素 “别跑到回民区卖猪肉”
　　企业选址，是关乎企业未来发展的一件大事，而对于那些买下整栋写字楼的企业来说更是如此，买下就意味着办公空间已经成了公司的固定资产，选址同时意味着开始了一次新的投资。其实，无论是租赁还是买断，对于企业来说，选址都是一项最具挑战性的决策。　　办公地点是一个公司的重要条件，这就好比盖房子需要有土地一样，当然，如果是“皮包公司”那我们就另当别论了。　　办公楼不仅是员工的工作空间，也影响着公司的对外形象，因此企业在选择的时候会按照自己的需求以及要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估，包括地段、交通、成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。可能在所有类型的企业中我们无法做到面面俱到，不同类型的企业或许有其行业的特殊需求，然而任何事物都会有一个共性。　　比如，著名企业选择写字楼一般都是这样一个循序渐进的一个流程：对大区域经济具有辐射力的中心城市&&对整个城市具有影响力的街区&&与企业经营产业相关的大街&&一个城市中具有知名度的地标建筑&&具有地标作用的高水准写字楼。　　我们所做的，就是希望找出企业在选择写字楼过程中的共性，即写字楼最受企业关注的n个因素。　　黄金区位　　房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这条定律对于写字楼，几乎没有反例，其无疑也是企业关注写字楼的第一要素。　　企业选址应首选人才、技术、信息和资金密集的区域。城市的商务中心区，由于聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施而始终成为企业青睐的首选区域。　　大企业集中的区域同样具有区位优势，能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，不但能够补偿其较高的费用成本，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。　　一句话提示：选择黄金区位虽然意味着高物业成本，但由于黄金区位聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施，所以对很多企业而言，从综合商务成本来说还是降低的。　　交通顺畅　　黄金区位当然重要，但并不意味着区位就是唯一。有很多时候黄金区位与交通堵塞相互衍生，正是由于区位黄金，所以引来了更多的企业、更多的人流、更多的汽车，还有随之而来的更多的堵车和更多的堵心。在将时间和成本等同的今天，交通是否顺畅已经成了企业最关心的因素之一。交通甚至会改变城市人口的经济行为、居住选择、空间概念。交通在完善城市空间布局方面发挥着重要作用，地铁、轻轨向郊区拓展并延伸，在时空范围内缩小了城市的体积，　　同时在经济上有放大了城市的功能。一座再现代化的写字楼如果周边没有顺畅的交通条件，那么它就失去了市场竞争最有力的武器。　　一句话提示：对交通的选择一般都希望写字楼靠近交通主干道，但临主干道却并不意味着车行的便捷，往往在调头、交通禁行上有诸多限制。　　配套设施　　政府和企业都已意识到，配套设施完善的建筑综合体对于一个区域的意义，它不仅仅是代表着形象，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时它更是满足办公需求必不可少的一种建筑形态。建筑综合体已经成为商务中心区最精华的浓缩版。各种活跃的经济元素更是追身而至。　　配套设施完善的建筑综合体一般都具有超大规模，这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。　　一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。　　一句话提示：最为企业看重的配套可能就是员工餐厅和银行。　　硬件设施　　就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、　“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。　　那么，什么是5A智能化呢?一般是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，还包括其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统等。　　对写字楼而言，硬件设施就象是一辆汽车的发动机，百公里耗油量就相当于企业入住后所支出的日常入住成本，好的发动机在提供强劲动力的同时能更加省油，先进智能的写字楼硬件配套设施在带给企业舒适的办公环境的同时，还能给企业带来最大限度的成本节约。　　一句话提示：不同企业对于硬件设施的要求其实大同小异，目前很多写字楼也标榜自己是5A级写字楼，企业在考察楼宇硬件品质时主要需要考虑硬件设施在后期使用和维护上的成本。　　价格　　价格是开发商所有努力的终点，而价格也是选址企业选择写字楼注重的焦点。买卖双方即使在此前谈得再好，在价格这一关上谈不拢也是白费，价格是买　卖双方矛盾的焦点，到最后价格又是买卖双方矛盾与统一的结合点。根据中原地产预测数据显示，2005年京城写字楼新增供给量总建筑面积在220万平方米左右，而新增需求量则将在167万平方米左右。　　根据高力国际的最新研究报告显示，短租现象是我国办公楼市场的一大特色。我国办公楼租约平均年限为2.5年，远低于房地产市场成熟的国家和地区的办公楼租约年限：在一些欧美经济发达国家，如美国、英国、澳大利亚等，办公楼租约年限一般都在5年以上。　　一句话提示：　　其实长期稳定的租期无论对写字楼物业发展商还是租户来说都是有利的，企业可以利用长期租约在价格上与发展商谈判，有时这种谈判不一定表现为租价的直接降低，但在免租期和装修期的租赁上有比较大的迂回空间;而一座楼如果能拥有长期的租户，入住企业则可放心“比邻而居”。　　要从投资，市场，竞争对手等来分析:　　1店铺前期投资指比如店铺租费是贵是便宜，各种费用多少等　　2市场指这一地区内消费群体是什么?有多大市场?有多大的开发空间?人们日常的消费习惯是什么?(吃面包，吃包子，还是吃其他的东西得搞清楚吧，不然这个地方的人跟本不吃面包你就完了，像跑到回民区卖猪肉一样不就傻了)　　3竞争对手指这一地区内有多少面包店(不单单是面包店，其他的面食店，西点店等能引起竞争的店都算在内)[] []
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图文：波音生产基地选址看重工资水平
图为美国各州制造业工人时薪
　　波音公司选择南卡罗来纳州和俄克拉荷马州作为新生产基地的决定，凸显了工资水平较低的州对制造商的吸引力。
　　波音把新增的787生产线放在南卡罗来纳州，因为其制造业工人的工资水平比华盛顿州(现在的787生产地)低31%，并计划把两项军用飞机业务从加州搬到俄克拉荷马州，后者的工资比加州低21%。
　　根据彭博汇编的数据，在那些不能强迫工人加入工会或支付工会费的州(RTW)，制造业工人的平均时薪为17.22美元，比全美制造业工人平均工资低8.9%。南卡罗来纳州属于不能强迫工人加入工会的州之一，其制造业工人的平均时薪为16.89美元，而华盛顿州为24.36美元。俄克拉荷马州的制造业工人平均工资为15.21美元，加州为19.20美元。
　　波音副总裁Mark Bass在一份宣布工厂破土动工的公告中表示，这个举措将降低运营成本。特色烘焙房加盟店，产品和选址要看重哪一样？
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提问者 的感言：你就是当代的活雷锋，太感谢了！
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