1月信贷增速创近年新低 分析称与房地产弱势相关_金融新闻_新浪财经_新浪网
1月信贷增速创近年新低 分析称与房地产弱势相关
　　如何看待货币信贷增速锐减现象――解读1月份央行金融数据
　　新华网北京2月12日电 (记者王宇、何雨欣、王培伟) 中国人民银行此前发布的数据显示，1月份我国新增人民币贷款7381亿元，低于市场此前预计的近万亿元金额，同时1月末狭义货币供应量增长仅为3.1%，远远低于往期数据。
　　在当前复杂经济形势下，1月份无论是信贷增量还是货币增量，均创出近年来新低，这一现象引发了市场的广泛关注。
　　根据历史数据，每年的1月份往往是银行信贷增量最为迅猛的月份之一，在过去几年里1月份我国银行新增信贷均突破万亿元大关，此前机构也纷纷预测1月份新增贷款将破万亿元大关，而事实上今年1月份信贷增量却比2011年1月份少增了近2900亿元，增量下滑近30%。
　　“今年1月新增贷款属历史同期偏低水平。”首席经济学家连平认为，节日因素导致资金大幅流出银行体系，存款大幅减少，高存贷比也限制了银行放贷能力。此外，央行数据显示，受春节长假等因素影响，节日里信贷需求相应有所减少、节日导致实际有效工作日减少也都是可能的原因。
　　央行最新数据显示，1月份人民币存款减少8000亿元，同比多减7800亿元，在储蓄额减少的情况下，一些中小银行“无米下炊”，面临无钱可贷的窘境。
　　“1月份新增信贷不足8000亿元确实偏低，仅依据春节因素并不能完全解释。”平安证券固定收益部分析师石磊认为，与企业贷款相比，居民信贷增势更弱，这又与近期房地产弱势密切相关。
　　此外，1月份货币供应量增速的锐减也超乎市场预期。央行最新数据显示，1月末广义货币(M2)余额85.58万亿元，同比增长12.4%，比上年末低1.2个百分点。狭义货币(M1)余额26.99万亿元，同比增长3.1%，比上年末低4.8个百分点。与既往数据相比，广义货币和狭义货币增速均创出近年来的历史新低。
　　据悉，M1主要包括流通中的现金及企业活期存款，M2则涵盖流通中的现金、企业活期和定期存款、居民储蓄等数据。由于M1中活期存款部分是生产资料市场购买力的主要媒介，与生产资料价格水平和工业生产情况都有密切关系，因此M1往往被视为经济周期波动和价格波动的先行指标。
　　M1增速此番的大幅下挫，加剧了市场关于经济活力降低的担忧情绪。
　　“M1同比增长3.1%，比上年末低4.8个百分点，这已经是经济衰退期间的M1增速水平。央行需要及时下调法定准备金率和贷款基准利率。”首席宏观分析师盛宏清认为。
　　刚刚发布的数据显示，作为我国经济活跃度先期指标的制造业采购经理指数(PMI)1月份为50.5%，环比上升0.2个百分点，为连续第二个月回升，但PMI反弹力度较弱，总体低于近年来平均水平，反映出中国经济景气度仍较低的现实。
　　不过也有分析人士认为，货币量增速的下降受多方因素影响，当前应冷静看待M1增速锐减现象。
　　“M1增速回落主要是季节性企业活期资金波动造成的，不能当做经济景气度大幅下行的信号。”石磊同时认为，目前流动性最差的时候已经过去，但经济明显复苏的迹象同样没有显现出来。
　　“1月末M1创历史新低，可能并不适宜完全解读为企业活力大幅降低。”经济学家鲁政委认为，农历新年前后各单位集中发放年终奖等例行活动，使企业活期存款大降，由此拉低了M1增速。
　　对于未来我国货币政策走向，交通银行金融研究中心分析师鄂永健认为，当前货币政策仍将继续维持总体稳健局部宽松的特点，在年初外汇占款情况尚不明朗、需要进一步观察的情况下，为避免政策误判，央行对下调准备金率会较为谨慎。股票/基金&
中国房地产 神话破灭倒计时
作者：赵晓
　　文& 赵 晓
　　过去十余年来，中国房地产基本上都是在高速增长。大体说来，国民经济走一步，房地产增长足以走两步。然而，房地产投资增长、销售增长、增长、税收增长，开发商和地方政府赚得盆满钵满，这是否源于房地产业的高效率呢？通过学术界对中国房地产效率的严肃研究，我们发现了真相。
　　房地产业效率真相
　　1.房地产企业效率整体较差
　　孟川瑾博士对营业收入排名前15位的房企研究发现，其平均效率仅0.5225。在这15家公司中，有47.7%的投入要素未产生任何贡献而形成浪费。虽然这些企业排名靠前，可多是依靠资源的大量投入而带来大的产出，并非高效的企业运作。不仅如此，从规模效益上看，那些低效的企业均处于规模效益递减阶段。
　　可以说，中国房地产企业总体处于粗放经营阶段，在资源使用上存在相当程度的浪费，资产和人员投入增多，不但没有导致规模效益，反而进一步拉低了效率。
　　2.民营房地产企业的效率明显高于国有企业
　　近几年来，房地产的国进民退现象日益严重。周阳敏博士通过对108家上市房企近三年年报数据的研究发现：国有房地产企业挤占的社会资本远大于民营企业，但其净资产增长率和净利润率明显弱于民营企业；民营房地产企业的经营效率高于国有企业，而风险却低于国有企业；在国有企业内部，中央企业的经营效率高于省属国有企业，市属国有企业的经营效率最差。
　　3.各省市房地产行业平均效率较差
　　刘晓君教授对年大陆31个省市房地产行业的研究发现，行业效率的平均值仅为0.51，纯技术效率为0.761，表明我国房地产业管理技术水平不高。而规模效率平均为0.683，也较低。此外，东、中、西部三个区域的房地产行业效率都是逐年降低的，东部地区高于中西部地区。
　　4.房地产行业的效率较其他行业略差
　　樊宏通过对我国年间钢铁、汽车、房地产三大行业的运行效率进行实证研究，发现房地产企业的平均运行效率最低。另外，房地产企业个体效率水平参差不齐，且离散化趋势和差异化程度逐年增大：强势公司进入了最佳效率前沿面，而低效率公司拖了行业后腿。
　　综上所述，虽然中国房地产业的各项增长都很神速，但总体仍处于粗放型扩大再生产阶段；房企的效率，甚至是整个房地产行业的效率都不高，经营管理水平较低，基本上没有实现行业的规模经济，且存在着较为严重的资源浪费现象；区域之间发展严重不均衡。中国的高房价、高收益并非房企自身的高效率所致，而是通过占用过多的国民经济资源，进而掠夺了过多的国民财富所带来的。
　　还能神话多久
　　1997年，亚洲金融危机之前，曾有许多人热衷谈论亚洲增长的奇迹，但美国经济学家却指出：亚洲增长并无奇迹可言，其漂亮的高速增长的背后，只是疯狂的投入所导致的粗陋的增长而已！并断言这种增长不可持续。当时有许多人指责克鲁格曼不怀好意。但事实胜于雄辩，1997年亚洲金融危机的爆发印证了学者的分析与预言，亚洲增长的神话一朝破灭！
　　中国房地产长达十余年的增长，迄今为止也只是一个神话而已，人们所担忧的房地产泡沫是一个方面，而粗陋的增长最终将无法持续，其实是更加严峻的另一个方面。至于增长的神话什么时候破灭，那就要看中国和世界的资源能够在多大程度上不会被拖垮至于枯竭了。从现在来看，地价的暴涨、能源原材料以及劳工价格的不断上升，可能已经敲响了这一场增长盛宴的暮钟！
　　本文作者系北京科技大学教授、博士生导师
（责任编辑：HN028）
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　来源：南方房地产
一、目前广东房地产业处于稳定发展阶段的调整期
近二十多年来，在经济发展和体制创新两大动力的推动下，广东的房地产开发业经历了探索起步、快速发展、调整消化和稳定发展四个阶段，目前正处于稳定发展阶段的调整期。2004年上半年，广东房地产开发完成投资557.11亿元，同比增长9.9％，增速比同期全社会固定资产投资增速低16个百分点，比全国低18.8个百分点，连续两个月居全国倒数第一位。
(一)从1998年开始广东房地产开发投资进入新一轮景气增长周期。
在这轮由市场需求拉动的增长周期中，广东房地产开发投资从1998年开始至2003年4月份，连续64个月以两位数的同比速度增长，成为投资构成中最活跃的部分。1998年至2003年年均增速比全社会固定资产投资高出1.3个百分点，2003年房地产增加值占国民经济比重比1997年上升1.3个百分点。在前几年广东基本建设投资对整体投资增长拉动力减弱的情况下，适时且较好地起到拉动整体投资增长的作用，1998年至2003年房地产开发投资对整体投资增长贡献率分别为20.1％、29.9％、72％、37.6％、39.5％和11.2％(见图一)。
(二)2003年广东房地产开发投资进入增长周期的调整期。
广东房地产开发投资在经过前几年的快速增长后，2002年底至2003年初，在全国房地产开发投资一片“热”声下，广东的增速回落，开始步入调整期。从月至2004年6月房地产开发投资各月同比增长曲线看(见图二)，房地产开发投资增速在2003年初开始不断下滑，然后在低位运行，进入2004年后增速略有回升。2003年全年增速从2002年的14.7％下降到10.6％，低于全国平均水平18.4个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重比2002年下降3.6个百分点。进入2004年后，房地产开发投资增速虽有所恢复，但呈逐月下降趋势，各月同比增速分别为33.8％、14.0％、13.0％、11.6％和9.9％。
(三)全国房地产开发投资正处于景气周期的快速增长阶段。
广东与全国正处于房地产开发投资景气周期的不同阶段。从2002年8月份开始至今连续22个月，全国每月同比增速基本上都在30％以上，其中月达最高增速达50.2％，今年1至3月、1至4月、1至5月和1至6月，增长速度分别为41.1％、34.6％、32.0％和28.7％。与全国高增速相比，2003年以来广东每月增速基本上要落后20个百分点左右，除今年2月外，广东增速在全国均排在末三位。与经济总量相近的江苏、浙江、山东相比，广东的差距也很大(见表一)。
表一：全国、广东和华东三省房地产开发投资完成情况
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(四)广东房地产开发投资处于调整期的主要原因：
一是近年政府出台的各项政策措施的主导思想是，保持全省房地产开发投资平稳增长，防止大起大落，延长开发投资处于增长期的时间。
二是房地产开发投资的周期性作用。广东房地产开发投资这一轮增长周期从1998年开始已有五年时间。2003年和2004年暂时进入调整期。
三是广东与全国房地产开发投资增长周期之间既表现出趋同性，也存在着离异性，是广东房地产开发投资先于全国进入调整期的主要原因。广东房地产开发处于全国经济大环境中，受国家各项政策措施的影响，增长周期与全国波动表现一定的趋同性。如1998年广东房地产开发投资与全国各地一样重新复苏，并保持快速增长。1998年至2000年，广东房地产开发投资分别快于全国增速8个、6.8个和1.4个百分点。根据房地产开发投资景气周期，广东进入快速增长期早于全国，进入调整期的时间也早于全国，2001年后广东增速均低于全国。
四是广东约有70％左右的房地产开发投资集中在广州、深圳两市，今年上半年，广州、深圳房地产开发投资分别增长0.9％和7.9％，导致全省增速放缓。
(五)今明两年广东房地产开发投资仍将保持平稳发展态势。
综合各方面的情况看，国家出台的银行贷款和土地政策虽然对广东房地产开发产生较大影响，但不会对今明两年广东房地产开发投资增长趋势产生根本性的冲击，预计今年增速维持2003年的水平，增长10％左右。
1、从2003年以来国家出台的有关政策看，本次出台的房地产开发政策有别于以前任何一次宏观调控。这次主要调控土地供应、金融贷款，重点清理部分过热行业，没有涉及商品房消费。这些政策出台对改变广东房地产开发的供给压力较大，将起到汰弱留强，稳定市场的作用。
2、广东房地产开发企业整体上具有较强的竞争优势。2003年全省资质等级为二级及以上的房地产开发企业有440家，约占全国30％。2003年全省房地产开发企业资产负债率为76.0％，比上年下降1.5个百分点；利润总额比上年大幅增长36.8％。自有资金比例增多，发展后劲较强。广东房地产市场发育较成熟，产业链间联系紧密。另外广东房地产开发企业对房地产业的前景仍然看好。
3、市场对商品房的强大需求将有力支撑今后房地产开发投资的增长。宏观经济的持续向好、居民可支配收入增加、城市化进程加快、城市基础设施建设、中心城市城区扩大、CEPA和泛珠三角区域合作等利好因素，使得市场对商品房消费保持旺盛的需求。广东商品房销售面积和销售额近两年每月的增长速度基本保持在18％以上，快于房地产开发投资增速。
二、商品房价格有提升压力
今年以来，广东商品房销售情况良好，每月销售额和销售建筑面积增长均在16％以上。上半年，商品房销售额444.00亿元，同比增长32.5％，商品房销售建筑面积1173.02万平方米，同比增长16.8％。由于销售额的增长速度明显高于销售面积，房价上涨较快，幅度为近八年来同期最高水平。
(一)今年以来广东销售商品房价格上涨速度较快。
1998年至2003年六年间，广东商品房销售价格增幅为-7.8％、-8.3％、2.1％、2.4％、-1.9％和-1.4％，远低于每年经济的增幅和城镇居民可支配收入增幅(见图三)。进入2004年，销售商品房整体价格迅速提升，前2月、前3月、前4月和前5月分别增长19.6％、15.4％、13.9％和13.7％，其中销售商品住宅价格增长18.0％、16.6％、16.0％和15.1％。上半年，广东销售商品房价格为每平方米3785.14元，同比增加446.5元，增长13.4％；其中商品住宅价格每平方米3568.78元，同比增加449.65元，增长14.4％。广州、深圳销售商品房每平方米价格分别为4614.01元和6995.33元，增长11.4％和22.3％，其中商品住宅每平方米为4370.03元和6667.53元，增长12.7％和26.7％。
(二)广东销售的商品房价格增幅高于全国1.8个百分点。
今年全国商品房价格“涨”声一片。上半年，全国销售商品房平均每平方米2701元，增长11.6％。除福建、海南、内蒙古、陕西、青海和宁夏以外，其他省市销售商品房价格均有上涨，最高的甘肃省上涨34.2％。从涨幅看，广东在全国居第12位，比全国高出1.8个百分点。广东商品房均价比江、浙、鲁、津等省市高，但增幅比这些省市低。广州、深圳的商品房价格增幅低于上海、天津，高于北京、重庆。
(三)今年下半年商品房价格增速将会回稳。
1、国家宏观调控政策的长期稳定效果将逐步显现。部分房地产商会降低房价偿还贷款，部分实力较弱的发展商由于资金困难可能压价回笼资金，部分房地产商为得到更多流动资金可能下调售价。
2、市场供给压力仍比较大。今年上半年广东商品房建设投资439.86亿元，增长15.9％；在建施工面积10304万平方米，增长6.7％；加上广东空置商品房屋较多，市场总体供应充足，因此房价上涨后劲不足。
3、部分建材价格开始下降。今年3月中旬后国内钢材特别是建筑钢材价格出现明显回落，5月上旬，线材、螺纹钢代表品价格已经回落到每吨3250元和3440元左右，较3月初下跌了750元以上，普通水泥价格没有进一步上涨。建筑材料价格的回落对商品房价格的上升起抑制作用。
今年商品房价格的上涨已引起有关政府部门的重视，国家将出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。综合以上因素，预计今年下半年商品房价格增速将会放缓，今明两年广东商品房价格上涨的幅度约在15％左右。
(一)给闲置土地设置“生命时限”。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备共170万亩，其中囤积在开发商手中尚未开发的土地高达70万亩。政府应从立法、许可两方面打击囤积土地的行为，房地产开发商不进行开发建设时不应拥有土地，需要开发建设时才能向政府购买土地。同时给闲置的土地设置开发期限，这将有利于政府有关部门强化房地产开发的总体规划与市场调控，抑制快速增长的房价，维护房地产开发市场的健康稳定。
(二)进行空置商品房屋快速调查。广东目前空置房屋总量大、空置时间长、形成的原因复杂。另外由于空置商品房屋分散在各开发商手中，不少近年没有投资的房地产开发商没有上报空置情况，详细的情况还不能完全掌握。进行快速调查摸清情况后，政府有关部门才能对症下药解决问题。
(三)对地方政府特别是县、镇一级政府进行债务和偿债能力评估。广东县域经济不发达，但县、镇一级的开发区数量并不少。一些开发区由于效益不理想，开发资金形成债务，增加当地政府的财政风险。应对地方政府特别是县镇一级的政府进行债务和偿债能力评估，抑制其投资冲动。
(四)房地产开发企业要进行融资创新。房地产开发企业能否获得足够的资金支持，建立健全多渠道的房地产融资体系成为企业发展关键。在目前房地产企业从银行获得大量的贷款越来越难的情况下，企业应加快建立直接融资渠道，如IP0(上市公募)、房地产信托、房地产基金等，实现融资渠道的多元化。（作者：）
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荣盛房地产发展股份有限公司2008年度报告摘要
日&&&&&&来源：&&&&&&作者：
（上接C41版）公司的产品为商品住宅及少量商铺，订单主要为商品房销售合同。在项目达到预售条件并办理预售许可证后，公司与购房者签订购房合同。订单多且客户分散，金额不大。2008年，由于受市场环境的影响，公司销售情况未达到预期，全年实现销售回款21.04亿元，完成年度计划的47.26%。（4）毛利率变动情况 　2008年2007年2006年本年比上年增减幅度
营业毛利率38.91%34.15%28.49%4.76% 2008年公司营业毛利率同比增长4.76个百分点，主要有三方面原因：一、公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城市，开发产品以居民自用住宅为主，公司所在项目市场的商品房销售量降低，但价格并未大幅下滑；由于开发周期的原因，确认收入项目的土地多为早期取得，公司的毛利率没有明显降低。二、2008结转2007年预售收入7.81亿元，占2008年营业收入的39.14%。三、公司项目销售收入地域比重变化：公司2007年度营业收入主要来源于廊坊地区，而2008年度主要来源于南京和蚌埠地区。廊坊地区2008年营业收入占总收入比重22.02%，商品房毛利率36.56%，低于公司平均毛利率， 同比下降28.92%。南京和蚌埠地区2008年营业收入占总收入的比重合计为54.74%，同比提高17.41%，商品房销售毛利率分别为41.60%和44.48%。（5）主营业务按行业、产品和地区分布情况 行业、产品或地区2008年
营业收入占比营业成本占比
商品房销售1,994,394,718.9997.49%1,216,081,812.9596.83%
物业管理23,518,354.491.15%19,703,123.671.57%
建筑设计11,282,803.940.55%7,372,410.890.59%
酒店经营9,162,881.210.45%4,100,782.040.33%
其他7,324,074.270.36%8,666,548.360.69%
小 计2,045,682,832.90100.00%1,255,924,677.91100.00%
抵消数-16,886,523.78&-16,580,631.09&
合计2,028,796,309.12&1,239,344,046.82&
河北廊坊450,447,566.7022.02%288,474,589.7022.97%
江苏南京604,496,829.9729.55%354,158,957.3428.20%
河北沧州195,749,577.619.57%139,705,371.7511.12%
安徽蚌埠515,341,056.0025.19%287,015,310.1422.85%
江苏徐州123,879,328.206.06%86,985,204.076.93%
长沙浏阳42,870,780.422.10%38,078,251.503.03%
河北石家庄112,897,694.005.52%61,506,993.414.90%
小 计2,045,682,832.90100.00%1,255,924,677.91100.00%
抵消数-16,886,523.78&-16,580,631.09&
合计2,028,796,309.12　1,239,344,046.82　 本公司的主营业务为房地产开发与销售，下属子公司的业务范围除了房地产开发与销售外，还包括物业管理，酒店经营和建筑设计，房地产销售收入占公司总收入的97.49%。（6）主要供应商、客户情况①公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比公司以房地产开发为核心业务，开发的项目发包给承建商负责施工，主要建筑材料由承建商提供；部分材料设备如电梯等由供应商直接提供。2008年，从前5名供应商（包括提供劳务和采购材料）合计的采购金额合计413,565,242.84元，占全年提供劳务及采购材料总额的27.70%。 前5名供应商采购金额占年度采购总金额的比例预付账款的余额占公司预付账款总余额的比例是否存在关联关系
廊坊开发区福斯特建筑工程有限公司173,455,339.5611.63%------否
荣盛建设工程有限公司76,984,333.785.16%------是
江苏省苏中建设集团股份有限公司69,897,983.504.69%------否
广厦建设集团有限责任公司49,217,481.003.30%------否
蚌埠市新华建筑安装工程有限公司43,560,105.002.92%------否
合计413,115,242.8427.70%--------- ②公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群。由于客户多而且分散在各个城市，仅在部分项目存在少数集团购房或批量购房者，因此主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。经统计前5名客户的销售额约为8,211,822.00元，占公司销售总额的比例为0.41%。（7）非经常性损益情况 性质或内容金额
&2008年度2007年度2006年度
非流动资产处置损益净额-14,637.79-104,386.61-2,472.28
营业外收入1,242,595.29508,324.65728,987.33
营业外支出3,319,769.272,200,403.35356,387.83
非经常性损益合计-2,091,811.77-1,796,465.31370,127.22 （8）主要费用情况 费用项目2008年2007年2006年本年比上年增减幅度超过30%的原因及影响因素占2008年营业收入比例%
销售费用35,753,719.4412,317,463.3910,682,661.23增加190.27%，主要是随着项目的增多，广告投入、销售提成相应增加，同时荣盛酒店公司销售费用增加。1.76%
管理费用63,932,437.2145,457,733.6121,676,309.10增加40.64%，主要是人工成本和管理成本增加。3.15%
财务费用-1,915,726.58-4,343,527.96-1,602,329.36增加55.89%，主要是公司资金周转较快，银行存款余额下降，导致存款利息收入降低。-0.09%
所得税费用124,941,329.70148,185,575.8390,661,558.17减少15.69%，系所得税率下降所致。6.16% （9）经营环境分析2008年，公司项目所在的中等城市房地产市场发生了很大的变化。受宏观调控及多种因素的综合影响，国内一、二线城市房地产市场从2007年10月份以后，呈现出价跌量缩的走势，这种状况也在2008年初至上半年波及到了公司房地产项目所在的各个中等城市。购房者持币观望心态占了上风，纷纷推迟购房计划，导致商品房的销售迅速下滑，价格下行压力不断增加，行业竞争加剧。虽然年内各个城市的市场有所起伏，但市场状况未发生根本好转。受其影响，公司2008年度实现商品房销售回款21.04亿元，同比下降4.28%，完成了年度计划的47.26%，完成新开工面积78.59万平方米，同比下降7.80%，完成了年度计划的51.70%。信贷政策方面，2008年上半年，受日中央经济工作会议确定的“从紧的货币政策”的约束及信贷额度的限制，各商业银行惜贷明显，放贷的积极性及审批速度下降，加之2007年度央行6次加息，导致贷款利率大幅上涨，一年期贷款基准利率提高至7.47%，部分商业银行在此基础上对部分贷款利率上浮30%。大大提高了公司获取银行贷款的难度、速度和成本。2008年9月以后，央行先后5次下调贷款利率，一年期的贷款基准利率下调至5.31%，降低了216个基点。同时货币政策也由“从紧”调整为“适度宽松”，公司的融资环境、融资成本将会有明显的改善。2008年，公司从事房地产开发最主要的原材料钢筋、水泥的价格也经历了巨大的变化。上半年承接上年度的走势，钢材、水泥价格大幅上涨，下半年大幅下降。但由于公司所用得钢筋、水泥主要由施工方自行采购，价格波动对公司经营的影响不大。（10）困难与优势分析公司的经营优势主要体现在以下几方面：①公司独特的市场定位：经过多年的探索、实践，公司确立了自己独特的市场定位：即立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。在我国，中等城市商品住宅市场较大城市起步晚、起点低，中等城市房地产市场的主要驱动因素是城市化以及由此过程带来的刚性需求及改善性需求，受宏观调控的影响相对较小，对在本次市场调整中反应明显滞后并弱于一、二线城市。②公司产品以普通商品住宅为主，品牌优势突出公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目基本上是普通商品住宅。户型结构均好是公司产品的一大特色。经过多年的努力，户型结构合理现已成为公司的产品特色，公司设计的户型紧凑，注意功能的延展、叠加，使户型结构既符合国家产业、环保政策，又能最大限度地满足客户的需求。公司极为强调产品的质量。公司开发的产品的合格率保持100%，所开发项目先后获“国家康居示范工程”、“省级园林式住宅小区”、“健康住区”、“中国水景名盘”等称号，产品质量和品牌在当地首屈一指。产品与市场定位准确、户型结构合理以及优良的品质使得公司在进入当地市场后，能迅速树立起良好的品牌形象，抢占市场占有率。公司在廊坊、蚌埠、沧州等地的市场占有率稳居第一，对市场有较强的影响力。③较快的存货周转和良好的费用控制水平公司盈利能力较强，净资产收益率明显高于同行业平均水平，主要得益于两方面的因素：第一，较快的资产周转率及存货周转率。公司一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件，借助公司一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，大大缩短项目开发周期，加之公司开发产品市场定位准确，销售速度较快，实现了较高的周转效率。第二，销售费用控制得力。公司2006 年、2007年、2008年的期间费用率分别为为2.25％、3.06%、4.82%，大大低于行业同期平均期间费用率水平。这一方面归功于公司高效率的经营和严格的成本控制，另一方面也和公司主要依靠项目样板房和售楼处的宣传和自主销售模式紧密关联。④公司土地储备充足截止2008 年12 月31 日，公司在建和拟建的建筑面积约达到472.27 万平米。按照年均开发150 万平米计算，目前的土地储备可以满足公司未来3 年以上的发展需要。⑤公司异地业务拓展取得明显成效目前，公司已经通过设立全资子公司和分公司，在河北、江苏、安徽、山东等省的10 个城市开展了房地产业务。报告期内，南京、蚌埠、廊坊、沧州、徐州、石家庄等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气而给整个公司经营带来的风险。公司目前也面临不少的困难，主要有：全行业性的调整及区域市场销售状况的下滑给公司商品房的销售、银行信贷产生较大的压力，部分重要岗位高素质管理人员欠缺，公司的知名度还不高等等，这些都给公司的发展带来了一定的困扰。报告期末公司拥有的项目储备、管理架构、人才队伍、经营理念、企业文化、资金储备等等，都为公司未来经营、盈利能力的连续性、稳定性奠定了坚实的基础。只要公司坚持现有的市场定位、产品定位，发扬现有的优势，加强对公司管理及内外部各种资源的整合力度，强化对区域市场及区域经济的研究，强化成本控制，公司就一定能够在未来的可以预见的时间里，保持经营和盈利能力的连续性、稳定性。（11）行业比较分析2008年度，在行业及市场极端低迷的情况下，公司不但平稳度过了各种困难和挑战，各项经济及指标还取得了较好的增长，当年结算项目面积55.04万平方米，同比增长4.60%；结算收入19.94亿元，同比增长15.95%；竣工面积83.83万平方米，同比增长70.11%；营业收入20.29亿元，同比增长16.31 %，营业利润4.98亿元，同比增长14.57%，净利润3.71亿元，同比增长30.33%。上述成绩表明：第一，中国房地产市场仍有广阔的发展空间，居民的现实住房需求远远没有被满足；第二，公司具有较强的行业竞争优势，能够应对恶劣市场环境。公司主要致力于中等城市房地产规模经营开发，项目主要分布在环渤海、长三角两个区域的中等城市，与同行业其他公司相比，公司具有鲜明的特色和独特的竞争优势：定位清晰、周转效率高、成本控制好、户型结构合理。借助上述优势，经过近十年的不断进取，公司已逐步形成了自己在中等城市的开发经营理念和运作模式，确立了自己在所进入城市的强势地位和市场占有率。这是公司有别于行业其他公司，也是公司之所以能够不断发展、壮大的原因之所在。（12）现金流状况分析 项&&&&目2008年度2007年度同比增减（%）同比变动幅度超过30%的原因
一、经营活动产生的现金流量净额-220,793,739.54-1,012,790,515.5278.20%主要为购置土地现金流出同比减少9.50亿元。
经营活动现金流入量2,229,449,678.832,279,959,674.59-2.22%&
经营活动现金流出量2,450,243,418.373,292,750,190.11-25.59%主要为购置土地现金流出同比减少9.50亿元。
二、投资活动产生的现金流量净额-203,708,146.32-15,229,714.24-1237.57%主要为投资活动现金流出量增加所致。
投资活动现金流入量10,466.6845,200.00-76.84%处置固定资产收到的现金流入同比减少。
投资活动现金流出量203,718,613.0015,274,914.241233.68%2、荣盛酒店装修费支出；3、购买长沙荣盛股权现金流出净额。
三、筹资活动产生的现金流量净额602,406,534.301,380,578,535.14-56.37%偿还银行贷款现金流出同比增加
筹资活动现金流入量1,626,300,000.001,858,860,000.00-12.51%&
筹资活动现金流出量1,023,893,465.70478,281,464.86114.08%偿还银行贷款现金流出同比增加
四、现金及现金等价物净增加额177,904,648.44352,558,305.38-49.54%上述原因共同影响所致
现金流入总计3,855,760,145.514,138,864,874.59-6.84%&
现金流出总计3,677,855,497.073,786,306,569.21-2.86%& （13）董事、监事、高管人员薪酬情况 姓名职务2008年度从公司领取的报酬总额（万元）2007年度从公司领取的报酬总额（万元）薪酬总额同比增减（%）公司净利润同比增减（%）薪酬同比变动与净利润同比变动的比较说明
耿建明董事长36.0030.0020.0030.33上市后，公司根据市场及行业的薪酬水平，对原有的董事、监事、高管人员薪酬体系进行了调整，缩小了与行业上市公司的距离。上述薪酬水平与公司的经营、发展状况是相适应的。
刘山董事、总经理32.1521.0053.10
耿建富董事27.6613.81100.29
李喜林董事、副总经理26.1715.0074.47
金文辉董事5.000/
鲍丽洁董事5.000/
何德旭独立董事8.004.00100.00
王潍东独立董事8.004.00100.00
程玉民独立董事8.004.00100.00
邹家立监事会主席5.000/
刘力监事13.678.3164.50
肖春梅监事7.913.63117.91
李万乐副总经理26.9115.0079.40
冯全玉财务总监23.6015.0057.33
陈金海董事会秘书23.299.77138.38 （14）经营计划或盈利预测完成情况2008年，由于国际金融危机和国内宏观调控的双重影响，居民预期收入下降，消费信心被抑制，市场观望情绪浓厚，需求持续低迷，全国各地楼市相继进入调整期，拐点效应反映明显。受各种不利因素的影响，公司部分经营计划指标未能完成：全年完成开工面积78.59万平米，完成年度计划的51.70%；完成竣工面积83.83万平米，完成年度计划的87.53%；实现销售回款21.04亿元，完成年度计划的47.26%；全年实现贷款融资16.26亿元，完成年度计划的95.66%。（15）会计制度实施情况报告期，公司对“存货－开发用土地”会计政策进行如下变更，并就前期会计差错进行更正:原开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货――开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。对于满足合同约定付款条件而尚未支付的土地出让金，在满足合同约定付款条件当日列入应付账款,对于合同约定未到支付期但未来需要支付的土地出让金则在会计报表附注中作为承诺事项披露。日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）第二十三条之规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”，因此，已支付部分土地款未办理土地证的，将不能分割办理国有建设用地使用权证书，未办理土地使用权证的土地款属于预付货款的性质，与以前的规定发生了重大的变化，已支付部分土地款未办理产权的土地使用权记入开发成本已不符合会计准则关于“存货”的定义，计入预付账款核算符合会计准则的规定。变更后开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货――开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在未办理土地证已前，记入预付账款，办理完毕土地证后转入开发成本；已办理土地证尚未支付土地款的,计入应付账款；对于未支付的土地出让金在财务报表附注中作为承诺事项披露。由于此项政策的变更，对该事项进行追溯调整，导致日增加 “预付账款”606,541,372.31元，减少“存货－开发成本”606,541,372.31 元；日增 加“预付账款 797,981,056.24元，减少 “存货－开发成本” 797,981,056.24元；日增加“预付账款”871,493,294.15元，减少 “存货－开发成本” 871,493,294.15元。该事项对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权益及净利润均无影响。上述会计政策变更及差错更正系公司根据有关制度规定的变化而进行，不会对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权益及净利润产生影响，是必要的，合理的；上述会计政策变更符合《企业会计准则》规定，客观反映公司实际经营状况，能促进公司的会计核算更为真实和客观。4、报告期公司的资产情况（1）重要资产情况 资产类别存放状态性 质使用情况盈利能力情况减值情况相关担保、诉讼、仲裁等情况
地产大厦办公楼广阳道新开路239号办公楼日常办公使用&无日抵押给中国农业银行廊坊开发区支行，取得长期借款5000万元，贷款尚未到期
廊坊江南会馆廊坊市广阳道锦绣小区商业会所经营使用2008年收取租金48万元无日抵押给中国农业银行廊坊开发区支行，取得长期借款5000万元，贷款尚未到期
霸州会所霸州市建设东道阿尔卡迪亚小区商业会所经营使用2008年收取租金6万元无无
霸州酒店霸州市建设东道阿尔卡迪亚小区商业未用&无无
沧州阿尔卡迪亚国际大酒店沧州市黄河路北侧、开元大道东侧　　在建未用&无无
蚌埠阿尔卡迪亚会所蚌埠经济开发区广场五街和兴业路交差路口在建未用&无无
聊城酒店聊城市东昌湖南路北、东昌湖西南岸在建未用&无无 （2）资产构成变动情况 资产项目2008年末占总资产的%2007年末占总资产的%同比增减（%）同比增间（%）达到20%的说明
货币资金10.57%10.59%-0.02%/
应收账款0.25%0.25%0.00%/
预付款项 注~12.56%17.04%-4.48%/
其他应收款1.02%0.88%0.14%/
存货69.13%66.98%2.15%/
其他流动资产1.58%1.97%-0.39%/
固定资产1.75%2.08%-0.33%/
在建工程0.74%0.00%0.74%/
无形资产1.67%0.18%1.49%/
商誉0.10%0.00%0.10%/
长期待摊费用0.35%0.00%0.35%/
递延所得税资产0.27%0.02%0.25%/ 公司一直本着稳健经营的原则，在实现自身快速发展的同时，努力改善公司资产结构，增强公司自身实力。与去年相比，报告期资产构成比例无重大变化，其中相对变化最大的就是预付账款和存货，变化的主要原因是公司将未取得土地证部分的土地付款计入了预付账款，在取得土地证后转入存货，所以，造成预付账款和存货客户变化相对较大。无形资产变化的主要原因是本年转入了沧州、聊城等公司的酒店土地使用权。注~：公司年末对资产进行了逐项检查，以确定是否存在减值迹象。南京仙林C2地块预付土地款按收益现值法存在减值情况，报告期计提减值准备56,550,867.50元。南京仙林C2地块实际出让面积70,872.60平米，容积率1.8，初步规划地上总可售建筑面积127,112.2平米，其中住宅建筑面积123,712.2平米，商业建筑面积3,400平米。 参考地块周边在售东方天郡楼盘的2008年末销售均价8400元/平米，依据谨慎性原则，充分考虑未来市场价格下调因素，按此楼盘售价的90%测定为住宅7,550元/平米，商业12,500元/平米。 参考公司已开发南京区域项目的建安成本、南京市政府收费政策，估算单位成本为7,555.10元/平米。按2010年销售率70%、2011年销售率30%，计算销售收入。折现系数采用日中国人民银行公布的1-3年期贷款利率基准利率5.40%确定为适用的折现率。经估算项目预计实现主营业务收入974,827,110.00元，发生主营业务成本960,341,714.57元、主营业务税金及附加54,102,904.61元、营业费用14,440,982.89元、管理费用9,748,271.10元，实现利润-63,806,763.16元。折现后，2010年净现值-40,156,327.83元，2011年净现值-16,394,539.67元，仙林项目净现值-56,550,867.50元。根据如上测算，仙林地块预付土地款账面价值284,000,000元，计提减值准备56,550,867.50元。（3）存货变动情况 项 目2008年末余额占2008年末总资产的%产品销售价格变动情况存货跌价准备的计提情况
原材料1,085,828.760.02%报告期商品房平均售价3623.54元/平米，较去年平均售价3268.75元/平米，上涨10.85%/
低值易耗品1,564,498.880.02%/
开发成本3,278,947,588.9150.21%/
开发产品1,232,656,990.5018.88%/
合计4,514,254,907.0569.13%/ 公司年末对存货和预付土地款进行了逐项检查，以确定是否存在减值迹象。经测算期末存货不存在减值迹象。（4）金融资产投资情况报告期末，公司不存在较大金额的证券投资等金融资产、委托理财等财务性投资或套期保值等相关业务。（5）主要资产的计量主要资产计量属性：固定资产按照成本进行初始计量，固定资产折旧采用直线法计算。投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量。无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。（6）主要子公司或参股公司的经营情况及业绩情况 公司名称持股比例及是否列入合并报表2008年净利润2007年净利润同比变动比例%对合并净利润的影响比例%
廊坊荣盛物业管理有限公司持股100%，纳入合并报表496,658.8034,101.201356%0.13%
廊坊开发区荣盛建筑设计有限公司持股100%，纳入合并报表1,692,361.47691,368.58145%0.46%
南京荣盛置业有限公司持股100%，纳入合并报表-21,813,589.72-537,080.48-3962%-5.88%
荣盛（徐州）房地产开发有限公司持股100%，纳入合并报表13,278,690.7334,783,486.64-62%3.58%
河北荣盛房地产开发有限公司持股100%，纳入合并报表24,581,419.19-809,749.903036%6.63%
廊坊开发区盛远房地产开发有限公司持股100%，纳入合并报表-24,525.39-42,554.0042%-0.01%
长沙荣盛置业有限公司持股90%，纳入合并报表-543,987.93//-0.15%
廊坊荣盛酒店经营管理有限公司持股100%，纳入合并报表-4,668,173.06//-1.26%
廊坊开发区荣成房地产开发有限公司持股80%，纳入合并报表//// （7）PE投资情况报告期内，公司不存在PE投资情况。5、报告期公司负债情况（1）债务变动情况 &2008年2007年2006年同比增减30%以上的原因说明
短期借款84,300,000.0054,699,250.00-增长54.12%，系一年内银行借款增加。
应付票据10,000,000.00--/
应付账款710,657,538.70494,974,560.84263,583,867.70增长43.57%，系工程项目增加建设规模扩大。
预收款项1,010,111,143.46866,058,225.46411,853,607.0516.63%
应付职工薪酬3,175,391.661,893,238.591,007,714.19增长67.72%，系职工工资和职工人数增加。
应交税费231,005,192.27193,086,969.92167,426,960.9119.64%
其他应付款242,397,857.26134,606,663.9677,030,659.20增长80.08%，系增加各项保证金2,363万元，新纳入合并范围的长沙置业其他应付款增加4,147万元等。
一年内到期的非流动负债827,454,239.60467,500,000.00314,000,000.00增长77.00%，系一年内到期需偿还的银行借款增加。
长期借款1,316,171,836.00868,760,000.00495,000,000.00增加51.50%，系生产规模扩大，银行借款增加。 （2）偿债能力分析①偿债能力指标分析:公司近三年各项偿债能力指标如下表： 项&&&&目2008年2007年2006年年平均值
流动比率（倍）1.992.141.801.98
速动比率（倍）0.540.670.760.66
资产负债率（母公司）(%)62.33%59.98%71.07%64.46%
利息保障倍数4.306.617.286.06 公司2008年末流动比率1.99与公司最近三年平均值1.98持平，流动比率保持稳定水平。相比2007年流动比率2.14略有下降，一方面，由于公司销售规模扩大，预收款项同比增长，2008年末，公司预收款项为10.10亿元，比2007年年末增长16.63%；另一方面，由于充分利用了信贷资金和财务杠杆，一年内到期的银行借款8.27亿元，同比增长77.00%。公司2008年速动比率略有降低，主要是因为公司加强存货储备，流动资产中存货所占比重同比增加，2008年末公司存货余额45.14亿元，占比72.68%，同比提高了4.13个百分点。公司2008年末母公司的资产负债率62.33%相比公司最近三年平均值64.46%降低了2.13个百分点，相比2007年末提高了2.35个百分点。公司总体负债水平同比略有上升，一方面，由于公司报告期内业务迅速扩张，充分利用了信贷资金和财务杠杆； 另一方面，公司近三年业务规模迅速扩大，所开发产品销售始终保持畅顺，预收款项由2007年末的8.66亿元增加至2008年末的10.10亿元，增长16.63%。公司2008年利息保证倍数4.30,同比下降2.31倍，利息保障倍数虽同比下降，但公司经营获得的利润总额远高于公司同期应支付的借款利息，公司具有较强的偿债付息能力。②偿债能力综合分析公司2008年偿债能力指标虽同比2007年略有小幅下降，但公司各项指标与最近三年平均值基本持平，公司经营稳定，偿债能力控制得当。从债务构成来看，公司债务主要集中于预收账款、银行借款和应付账款三方面。对于预收账款，预收账款在结转为收入之前属于流动负债项目，但是无须公司偿还，待符合收入确认条件之后转入营业收入，基本不存在偿债压力和偿债风险； 对于银行借款，公司在各大银行的资信情况良好，公司为中国工商银行AA级客户、中国农业银行AA级总行优质客户、中国建设银行AA级总行重点客户；对于应付账款，公司应付账款主要为一年以内的工程劳务款，公司在行业中信誉优良，选择优质劳务供应商，合作多年，具有良好的合作基础，偿债能力稳定。从现金流构成分析，公司2008年度、2007年度和2006年度销售商品、提供劳务收到的现金占营业收入的比率分别105.29%、125.52%和120.47%，表明公司营业收入销售现金实现率较高，公司商品房市场销售状况良好。公司资金运转正常，发展态势良好，可以满足正常生产经营的资金需求，不存在影响公司持续经营的现象。公司2008年度、2007年度和2006年度经营活动产生的现金流量净额分别为-2.21亿元、-10.13亿元和-2.58亿元。公司最近三年经营活动产生的现金流量净额为负值的主要原因是公司正处于快速扩张的发展阶段，最近三年用于购置土地储备支付的现金较多所致。扣除支付土地款因素最近三年现金经营活动流量净额分别为6.28亿元、7.80亿元、6.45亿元。6、资产营运能力分析公司最近三年及一期应收账款周转率和存货周转率情况如下： 项 目2008年2007年2006年年平均值
应收账款周转率（次）142.80147.8940.81110.50
存货周转率（次）0.320.510.940.59 公司最近三年应收账款周转率呈现持续上升趋势，尤其是2007年比2006年增长了2.62倍，一方面是由于公司产品销售状况良好，营业收入大幅增加，另一方面，公司进一步加强了应收账款的管理，加快了销售房款的回收速度。公司近三年存货周转率水平略有下降，三年平均值为0.59，该指标有所下降一方面是由于公司报告期内在聊城、常州、徐州三个城市新取得项目，加大了土地储备力度，相应增加了开发成本，而开发成本是存货的主要部分（近三年开发成本平均占存货的比例为83.93%），另一方面公司是公司为适应市场需要，提升品牌溢价能力，沧州、南京、蚌埠、石家庄等较大地块分批次开发，以前期成熟的产品展示产品魅力，吸引购买群体，因此导致存货周转率有所下降。公司控制和改善存货周转率主要通过以下几个方面：一是公司在土地投标前进行详细规划，缩短取得土地后的前期规划时间；二是公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城市，开发产品以小高层、多层为主，公司通过多年的开发经营，积累了一定的经营管理经验，制定了严格有效的生产管理系统，；三是公司开发项目产品性价比高，能够满足所在城市客户个性化需求，因此产品销售状况良好，资金回笼速度快。正确的战略定位和产品内在性能优势使得公司存货周转率保持在稳定水平。7、公司在开发建设中采用新技术、新设备、新材料、新工艺的情况公司在房地产开发中一直以创新和进取作为工作方针，无论从户型还是室外园林环境无不经过精心设计。公司开发的小区在吸收传统建筑风格和国外先进设计理念的同时，兼顾弘扬地方文化特色，在项目开发上不盲目追求规模大、建筑高耸和华丽。着力在建筑的精细化、环境的优美化方面下功夫。同时，为了进一步提高住宅的品质，适应住宅产品升级换代的需要，增强产品的核心竞争力，本公司建立了建筑新技术、新设备、新材料和新工艺的推广及应用体系。在总结多年实践经验的基础上，在多个开发项目上采用新技术、新设备、新材料和新工艺，取得了很大的经济和社会效益。具体情况如下：（1）建筑节能公司在住宅开发建设中采取了多项节能措施，主要有：①率先采用EPS外墙外保温体系，严格按国家节能标准执行；②因地制宜地使用地热辐射采暖，使室内升温均衡，采暖范围也可随房间使用情况分室控制，达到节能目的；③利用清洁能源--太阳能，在住宅开发中推广使用太阳能热水供应系统、户外太阳能照明系统，节能环保，同时提升了小区品位；④采用断桥隔热铝合金中空玻璃门窗，大大降低了室内的热量损失，同时增大了室内采光面积，达到节能目的；⑤采用中水处理系统，将生活污水和雨水分流进行处理后二次利用，使水资源得到了有效利用，环保效益不言而喻。⑥在屋面、地面垫层等位置采用泡沫混凝土保温，应用该项技术后保温性能和防水效果显著，并获得业主好评。（2）建筑规划、设计方面①为汲取国内外先进的设计理念，提升小区的品位，公司先后聘请了中国建筑设计研究院、澳洲U&A国际集团和巴马丹拿建筑设计咨询（上海）有限公司等国内外知名设计公司进行小区的整体规划。主要体现为：a：室外环境充分借鉴江南园林所蕴涵的“小桥流水、自然写意”的设计风格，采用大型水体设计，户户见水，步步有景，并在形态、布局和园林主题上独具特色，体现完美和谐的整体格调，构建自然、健康、人文的和谐社区。b：户型设计凸显“错”的特点，体现出“动静分离”，更加符合现代居住理念；整体规划上打破了传统的兵营式排布格局，采用弧形和错落的规划布局，楼间距开阔，富于艺术想象力，不仅保证了通风，而且保证了房前屋后优美环境的整体贯通性；②根据工程特点主体结构设计采用异型框架、短肢剪力墙结构体系，便于房间布置，灵活分隔，增加室内使用面积；优先采用环保空心砌块、轻质隔墙板等多种围护和隔断结构，为业主创造宽敞、舒适、明亮的室内生活环境。③通过将原设计中200厚剪力墙优化为180厚剪力墙，在符合设计规范的前提下，降低工程造价，同时增加了使用面积。（3）智能化方面构建智能化小区，满足人们对外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面的需要。目前，在公司已开发的锦绣家园、廊坊阿尔卡迪亚、蚌埠阿尔卡迪亚、南京阿尔卡迪亚等住宅小区，通过设立计算机自动化管理中心，将各分子系统（如小区周界防范、闭路电视监控、可视对讲系统、一卡通收费等）集成在一起，使业主的生活变得更加安全、舒适、便捷，实现了“小区智能化”。（二）对公司未来发展的展望1、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局在经历了近一年的寒冬之后，2008年第三季度，房地产行业开始感受到了政策及市场面的温暖气息，宏观政策、市场销售状况发生了积极的变化，似乎预示着楼市最坏的时刻正在过去。随着国内外经济形势的恶化，中央政府的宏观经济政策在2008年底发生了方向性的变化，12月，宏观调控的首要任务明确为“保增长、扩内需、调结构”。在这种大背景下，作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期。国务院明确提出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用”。基于行业对拉动投资、促进消费的重要作用及管理层对行业重要性的高度认知，“促进房地产市场健康发展”已成为2009年行业政策的主基调。为此，国家适时调整了有关房地产业的各项政策，通过出台信贷、货币、税收等一系列刺激政策，降低企业的资金成本，降低个人房贷的门槛，减轻了交易环节的税负，有力地支持了自住型需求，对于保障和改善民生，扩大内需，具有不可低估的战略意义。2008年9月开始，央行在百日内5次下调基准利率，4次下调存款准备金率，紧缩性货币政策开始放松。五次调息后，一年期的存贷款利率分别从4.14%、7.47%下降至2.25%、5.31%。日，中国人民银行宣布扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款五年以上期的贷款利率仅为3.87%。日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，主要内容是：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。上述政策措施中，降息及扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例是两项最具有实质性意义的政策。降息是经济下行周期中对冲房价下跌的强有力手段，通过快速、持续的下调利率，将大大减轻企业的负债压力，降低财务费用，改善企业的现金流状况。降息、减税、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%大大降低了购房人的进入门槛，大幅减少购房者的利息支出，提高了居民的购房能力。据测算，在央行五次降息，并将首套和改善性住房的贷款利率优惠从下浮15%扩大到30%后，普通自住需求的购房者利息费用的减少相当于月供的16%-23%，相当于购房总支出的21%，相当于房价下降了21%。2009年，随着宏观政策的调整，房地产行业面临的外部环境将得到极大改善，部分政策有望得到理顺，如9070政策、二套房贷的歧视性政策、土地增值税、所得税的预征预缴等。随着政策不断深入，累积效应将逐步显现出来，从而改变购房者的消费预期，促进市场的走稳及销量的上升，带动行业走出低迷局面。尽管有以上的正面的影响因素，然而经济及行业自有其周期性规律，在调整趋势已经形成的情况下，希望行业在很短的时间内重新走向繁荣是不现实的。我们认为，受多种因素的制约，2009年仍然是房地产行业调整的一年，仍有不少的矛盾和问题对行业的复苏构成障碍：第一、从目前的市场特别是公司项目所在的中等城市来看，并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房价收入比为基础的购买力，尤其是合理价格预期下的住房购买力。普通购房者对于购房这样的大规模集中型支出做出决策，并不主要依据已有收入所形成的存量货币财富，更主要是根据当前收入水平以及未来收入预期而定。在世界经济走入衰退的今天，未来收入存在很大的不确定性，阻碍了部分需求的释放。第二、今后3年中央财政将投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用房，进行220万户的棚户区改造。根据计划，未来3年的保障性住房将占完工住宅面积约40%。政府增大保障性住房的投资力度对楼市形成了价格信号作用，大量中低价格的保障性住房预计将在今后二三年中陆续入市，这势必“摊薄”住房的平均价格，房地产市场的格局将由此改观。第三、2008年开发商调整开工计划的时间大都在下半年，而此前半年左右销售已经大幅萎缩，二者的不同步导致商品房库存大增，对开发商的资金面带来很大的压力。部分开发商为了确保经营安全，采取大幅降价的策略去化库存，进而加大了市场价格下行的压力。第四，部分开发商在2007年高价购置的项目今年将进入开发、销售期，成本的高企与价格的下滑，大大压缩了盈利空间，行业赢利水平将呈下降趋势。第五、尽管中央政府确定了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但各商业银行基于风险控制的考虑，在房地产企业的项目贷款方面仍较谨慎，企业获取贷款的难度仍较大。2009年是一个希望与困难交织，存在较大不确定性的年份：在国际金融危机的冲击下，中国必须扩大内需，才能确保经济的稳定发展，在这种情况下中国需要旺盛发展的房地产市场；但从科学发展的高度看，中国更需要一个健康发展的房地产市场。公司管理层认为，这样的市场格局，既是对公司经营能力、管理水平的严峻考验，也为公司的长远发展提供了良好的机遇。如何规避风险，抓住机遇，提高公司的整体实力，缩短与一线品牌开发商的距离，是公司2009年最主要的任务所在。2、2009年度公司发展展望2009年，公司项目所在中等城市经济仍将保持增长态势，居民收入及其对房地产产品的消费能力将继续提高，房地产市场市场的集中度将有所提高，改善性需求及刚性需求在被抑制一年多后将有集中释放的可能。市场为公司的发展提供了广阔的空间，只有深入研究宏观经济及区域经济的发展，把握好市场机遇，提供符合市场需要的产品和服务，才能使公司获得进一步的发展，巩固并扩大公司在有关城市的市场占有率，确立自身中等城市房地产市场的品牌优势。3、公司年度业务计划（1）公司发展战略2009年，公司将充分发挥在品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制、地方政府支持等多方面的竞争优势，在确保运营安全的基础上，加快项目开发建设的速度，加大销售的力度，促进资金回笼，提高人力资源效率和资金利用效率，审慎购置新的优质地块，扩大公司的市场占有份额和品牌影响力。（2）2009年度开竣工计划（单位：万平方米） 项目2009年开工计划2009年竣工计划
江苏南京&&
盛棠苑B区4.642.73
阿尔卡迪亚三期（E区）9.420
安徽蚌埠&&
阿尔卡迪亚二期三批00.65
阿尔卡迪亚三期9.489.98
江苏徐州&&
阿尔卡迪亚一期二批0.466.86
阿尔卡迪亚二期24.8713.19
九里峰景一期8.440
河北沧州&&
沧州阿尔卡迪亚6.3614.53
文景苑11.720
河北石家庄&&
阿尔卡迪亚一期016.34
阿尔卡迪亚二期9.750
河北邯郸&&
锦绣花苑一期018.09
锦绣花苑二期8.10
山东聊城&&
聊城阿尔卡迪亚一期8.6413.52
西湖馨苑项目一期5.955.35
湖南浏阳&&
财智广场二期1.250
河北廊坊&&
江南水郡一期5.130
文安锦绣家园1.244.42
合计115.45105.66 注：上表中的面积均为地上建筑面积，不含地下面积。（3）公司项目拓展计划：2009年，公司仍将坚持现有的市场拓展战略，加大对现有城市的投资密度，做大、做强各分子公司，将其发展成为自主发展、独立运作的公司。同时在认真研究、强化市场分析的基础上，拓展新的项目。2009年度公司计划新获取100万平米左右的项目资源。（4）公司融资计划：2009年度，在适度宽松的紧货币政策下，公司将积极利用好现有的项目资源，充分争取银行信贷资金，不断研究新的多样化的融资方式。在资本市场允许的情况下，研究利用资本市场进行股权融资的可能性。（5）公司品牌推广计划2009年，公司将根据品牌战略发展三年规划纲要，在阿尔卡迪亚产品系列的基础上，拓展公司新的产品线，提升公司品牌影响力。4、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源根据公司2009年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：（1）坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2009年度计划销售回笼资金约30亿元人民币；（2）根据发展战略和财务状况，充分利用国内外资本市场的融资功能，研究在适当的时候进行股权融资的可能；（3）积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过间接融资进行弥补公司项目开发资金，2009年度公司计划新增银行借款11亿元；（4）公司将采取确实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的流动性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。5、公司未来面临的主要风险一是宏观政策风险。2009年，受国际国内形势的影响，行业的发展存在较大的不确定性，尽管政策面已经有所宽松，但是仍不排除有新的调控政策出台，公司面临一定的宏观政策风险。二是市场风险。2007年年底以来购房者心理预期发生变化，持币观望气氛上升，加之商品房的库存量较大，同质化产品增多，竞争更加激烈，市场风险加大。三是财务风险。公司已经较充分地利用了财务杠杆，如果未来销售回款速度放慢，公司将面临一定的财务风险。四是技术风险。在项目开发中，为满足客户不断追求高品质楼盘的需求，公司不仅要解决一般性的工程技术难题，还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用，这不仅会增加项目的开发成本，还会引致一定的技术风险。6.2 主营业务分行业、产品情况表单位：（人民币）万元 主营业务分行业情况
分行业或分产品营业收入营业成本营业利润率(%)营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）营业利润率比上年增减（%）
商品房销售199,439.47121,608.1839.03%15.96%7.48%4.82%
物业管理2,351.841,970.3116.22%2.15%-1.24%2.87%
建筑设计1,128.28737.2434.66%40.11%48.42%1.79%
酒店经营916.29410.0855.25%5,200.17%3,654.71%36.82%
主营业务分产品情况
商品房199,439.47121,608.1839.03%15.96%7.48%4.82%
物业服务2,351.841,970.3116.22%2.15%-1.24%2.87%
建筑设计1,128.28737.2434.66%40.11%48.42%1.79%
酒店服务916.29410.0855.25%5,200.17%3,654.71%36.82% 6.3 主营业务分地区情况单位：（人民币）万元 地区营业收入营业收入比上年增减（%）
河北廊坊45,044.76-49.78%
江苏南京60,449.6887.76%
河北沧州19,574.962,229.14%
安徽蚌埠51,534.1153.63%
江苏徐州12,387.93-37.51%
湖南浏阳4,287.08&
河北石家庄11,289.77& 6.4 采用公允价值计量的项目□ 适用 √ 不适用6.5 募集资金使用情况√ 适用 □ 不适用单位：（人民币）万元 募集资金总额90,510.00本年度投入募集资金总额5,510.20
变更用途的募集资金总额0.00已累计投入募集资金总额86,323.22
变更用途的募集资金总额比例0.00%
承诺投资项目是否已变更项目（含部分变更）募集资金承诺投资总额调整后投资总额截至期末承诺投入金额(1)本年度投入金额截至期末累计投入金额(2)截至期末累计投入金额与承诺投入金额的差额(3)＝(2)-(1)截至期末投入进度（%）(4)＝(2)/(1)项目达到预定可使用状态日期本年度实现的效益是否达到预计效益项目可行性是否发生重大变化
徐州阿尔卡迪亚一期否16,100.0016,100.0016,100.000.0016,100.000.00100.00%231.31是否
蚌埠阿尔卡迪亚二期否29,500.0029,500.0029,500.000.0029,500.000.00100.00%13,785.64是否
廊坊阿尔卡迪亚四期否8,800.008,800.008,800.000.008,800.000.00100.00%692.87是否
沧州阿尔卡迪亚否31,900.0031,900.0031,900.005,510.2031,923.2223.22100.07%3,131.73是否
合计-86,300.0086,300.0086,300.005,510.2086,323.2223.22--17,841.55--
未达到计划进度或预计收益的情况和原因（分具体项目）无
项目可行性发生重大变化的情况说明无
募集资金投资项目实施地点变更情况无
募集资金投资项目实施方式调整情况无
募集资金投资项目先期投入及置换情况截至 2007 年7 月30日，公司利用自筹资金预先投入募集资金投资项目的总金额为94,218.79万元，用募集资金置换预先已投入募集资金项目的自筹资金76,093.02万元。
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况无
项目实施出现募集资金结余的金额及原因无
尚未使用的募集资金用途及去向无
募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况实际募集资金大于拟募集资金差额150,74,317.40元用于补充公司流动资金。 变更项目情况□ 适用 √ 不适用6.6 非募集资金项目情况√ 适用 □ 不适用单位：（人民币）万元 项目名称项目金额项目进度项目收益情况
君兰苑一期27,955.00竣工5,807.40
君兰苑二期13,243.00在建111.40
霸州阳光嘉苑3,234.00竣工2,147.72
文安锦绣家园13,910.34在建843.24
南京阿尔卡迪亚三期80,000.00在建3,880.63
邳州文景苑一期18,041.00在建2,635.96
石家庄阿尔卡迪亚一期87,849.00在建4,399.59
长沙财智广场一期11,046.53在建234.00
合计255,278.87-- 6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明√ 适用 □ 不适用报告期，公司对“存货－开发用土地”会计政策进行如下变更，并就前期会计差错进行更正:原开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货――开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。对于满足合同约定付款条件而尚未支付的土地出让金，在满足合同约定付款条件当日列入应付账款,对于合同约定未到支付期但未来需要支付的土地出让金则在会计报表附注中作为承诺事项披露。日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）第二十三条之规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”，因此，已支付部分土地款未办理土地证的，将不能分割办理国有建设用地使用权证书，未办理土地使用权证的土地款属于预付货款的性质，与以前的规定发生了重大的变化，已支付部分土地款未办理产权的土地使用权记入开发成本已不符合会计准则关于“存货”的定义，计入预付账款核算符合会计准则的规定。变更后开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货――开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在未办理土地证已前，记入预付账款，办理完毕土地证后转入开发成本；已办理土地证尚未支付土地款的,计入应付账款；对于未支付的土地出让金在财务报表附注中作为承诺事项披露。由于此项政策的变更，对该事项进行追溯调整，导致日增加 “预付账款”606,541,372.31元，减少“存货－开发成本”606,541,372.31 元；日增 加“预付账款 797,981,056.24元，减少 “存货－开发成本” 797,981,056.24元；日增加“预付账款”871,493,294.15元，减少 “存货－开发成本” 871,493,294.15元。该事项对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权益及净利润均无影响。上述会计政策变更及差错更正系公司根据有关制度规定的变化而进行，不会对公司各年度的资产总额、负债总额、股东权益及净利润产生影响，是必要的，合理的；上述会计政策变更符合《企业会计准则》规定，客观反映公司实际经营状况，能促进公司的会计核算更为真实和客观。6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明□ 适用 √ 不适用6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案经广东大华德律会计师事务所审计，公司本年度实现净利润为356,650,751.64元（母公司数）,提取10%法定盈余公积金 35,665,075.16元，加上期初未分配利润，2008年度实际可供股东分配的利润为549,169,616.37元。根据有关法规及公司章程规定，考虑到股东利益及公司长远发展需求，以及公司分红派息政策的稳定性，董事会提出的公司2008年度利润分配方案如下：1、分红派息方案：每10股派1.00元（含税）现金股息。以日总股数800,000,000股计算，共计派发现金股利80,000,000.00元。剩余未分配利润留存下年。2、资本公积金转增股本方案：本年度不进行资本公积金转增股本。公司前三年现金分红情况单位：（人民币）元 &现金分红金额（含税）合并报表中归属于母公司所有者的净利润占合并报表中归属于母公司所有者的净利润的比率
2007年40,000,000.00284,421,278.9414.06%
2006年0.000.000.00%
2005年13,200,000.00130,686,829.3310.10% 公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案□ 适用 √ 不适用§7 重要事项7.1 收购资产√ 适用 □ 不适用单位：（人民币）万元 交易对方或最终控制方被收购资产购买日收购价格自购买日起至本年末为公司贡献的净利润本年初至本年末为公司贡献的净利润（适用于同一控制下的企业合并）是否为关联交易（如是，说明定价原则）定价原则说明所涉及的资产产权是否已全部过户所涉及的债权债务是否已全部转移关联关系
南京广德置业有限公司浏阳市京宇房地产开发有限公司（长沙荣盛置业有限公司）90%股权日4,050.00-543,987.93-543,987.93否以评估值为基础协商定价是是无 7.2 出售资产□ 适用 √ 不适用7.1、7.2所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。上述资产收购事项对公司业务的连续性、管理层稳定性没有影响。7.3 重大担保√ 适用 □ 不适用单位：（人民币）万元 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称发生日期（协议签署日）担保金额担保类型担保期是否履行完毕是否为关联方担保（是或否）
购房按揭客户日93,707.00连带责任20年否否
报告期内担保发生额合计67,985.00
报告期末担保余额合计93,707.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计0.00
报告期末对子公司担保余额合计0.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额93,707.00
担保总额占公司净资产的比例44.89%
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额0.00
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额0.00
担保总额超过净资产50％部分的金额0.00
上述三项担保金额合计93,707.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明截止日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为93,707万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。 7.4 重大关联交易7.4.1 与日常经营相关的关联交易√ 适用 □ 不适用单位：（人民币）万元 关联方向关联方销售产品和提供劳务向关联方采购产品和接受劳务
交易金额占同类交易金额的比例交易金额占同类交易金额的比例
荣盛建设工程有限公司0.000.00%7,698.435.24%
合计0.000.00%7,698.435.24% 其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0.00万元。7.4.2 关联债权债务往来□ 适用 √ 不适用7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况（下转C43版）