珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研 （社会经济状况）城市中观环境调研 （房地产市场状况）城市微观环境调研 （商业及会所状况）综 合发 展经 济人 口收 入整 体
开 发营 销热 点商 圈零 售休 闲典 型概况规划状况结构消费状况销售水平区域分布商业娱乐会所1、房地产市场整体状况（1）全国房地产市场销售价格同比上涨根据发改委和统计局09年8月的最新调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅 与7月份持平。一、新建住房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环 比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。其中，90平方米及以下新建住房销售价 格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。二、二手住房销售价格同比上涨3.6%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；环 比上涨0.6%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。三、新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。分类型看，办 公楼销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同 比上涨0.1%，环比上涨0.3%. 四、8月份，全国房地产开发景气指数为100.08，比7月份提高2.07点。中国经济在金融危机之下表现出较强势的抵御能力，吸引了大量的国际投资资本、热钱的涌入，成为中国股市、楼市回暖上行不可或缺的助推 力之一；目前国内适度宽松的金融信贷为楼市的向好提供了良性的政策支持；在刚性臵业需求的带动下，投资性需求也大量入市，促使房屋成交明显回升，房价再一次面临上行的压力，不排除国家将在后市出台相关政策 抑制房价再次过快上涨。（2）珠海房地产投资开发下行趋势明显 一、月份珠海全社会固定资产投资总额为219.3亿元，同比下 降5.2%，其中房地产开发投资为63.9亿元，同比下降幅明显，达33.1%。 珠海2008年1月-2009年8月房地产投资情况对比房地产投资情况 单位：亿元70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0全社会固定资产投资房地产开发投资住宅开发投资数据来源：珠海市统计局二、月份珠海商品住宅施工面积为782.31万平方米，同比下降 7.3%，商品住宅竣工面积为220.45万平方米，同比下降9%。 珠海2008年1月-2009年8月房地产开发情况对比商品住宅开发情况 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 单位：万㎡商品住宅施工面积商品住宅竣工面积数据来源：珠海市统计局受2007年房地产投资热潮惯性的影响，2008年前两月珠海固定资产投资规模依然较大，随后楼市进入调整期，房地产投资力度降温，一直延续 至2009年8月份，房地产投资相对趋缓，同比下降明显。由于目前珠海房地产市场积累的开工量较大，后市仍显谨慎，2009年 前8个月商品住宅的新增施工量整体上较去年同期要低，但表现出逐步上扬 的趋势。（3）珠海土地市场保持平稳态势珠海市上半年房地产一级市场并未像二级市场那样表现出“阳春般” 的气息，而持续保持不温不火的态势。主要是由于受国家整体宏观经济环 境的影响，多数房地产项目出现开发推延的情况，而实际上珠海房地产市 场上前期累计的开发量依然较大，因此政府并不急于供应住宅用地，而主 要从工业发展出发，加大了对工业园区用地的供应。随着横琴大开发的付 诸实施，该区域内房地产开发将成为未来的热点，地价也会水涨船高 。（4）珠海住宅销售价格出现小幅回落 8月份珠海全市的住宅销售均价为7818元/㎡，环比下降5.5%，同比降幅为1%。其中，香洲区住宅销售均价为9410元/㎡，斗门区为4818元/㎡，金湾区为3352元/㎡，相比7月份上涨幅度分别为-2.03%、-7.03%、-5.84%，各个 区域的新房销售均价均有不同程度下降。珠海市各区商品住房预购均价走势 00 2000 09月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 10 月 11 月 12 月 08 .8 09 .1 8月 月 月全市香洲区斗门区金湾区数据来源：珠海市统计局珠海的房价容易受当月成交楼盘结构及区域的影响，波动较为明显， 2008年下半年表现更为突出。进入2009年以后，珠海各区域楼盘成交相对 稳定，使得房价变动趋于平稳，之后随着全国楼市整体回暖及珠海本地市 场新房供应量相对减少，促使从2月份开始珠海房价呈逐步上升的态势。综 合2009年前8个月房价变动的趋势来看，上半年珠海房价稳中有升，预计下 半年涨幅整体较上半年要大。虽然8月份出现房价连续7月上涨后首次回落， 但从国庆后推出的项目来看均为中高档楼盘，因此价格持续下跌的可能性 不大。（5）珠海住宅销售面积持续增加 统计资料显示，8月份珠海全市新房交易较上月依然表现出上涨趋势。 全市新房交易面积环比上涨2.19%。涨幅较上月减少8个百分点。其中香洲 区环比下降2.75%，斗门区相比上月涨幅达26.84%，金湾区成交环比涨幅为 0.3%。珠海市各区商品住房交易面积（万㎡）40 30 20 10 0 08.8 09.1 9月 10月 11月 12月 2月 月 月 10.6 9.4 5.8 2.3 1.2 9.3 7.2 1.4 0.7 11 7.7 0.9 2.4 7.9 1.8 0.9 7.1 2.2 0.8 6.8 2.2 1.3 3月 4月 5月 22 2.7 2.3 6月 7月 8月全市10.6 10.2 10.3 19.4 22.4 15 3.3 1.1 4.1 1.428.7 31.8 32.5 23 3.6 2.1 24.7 5.1 2 24 6.5 2.1香洲区 8.2 斗门区 1.8 金湾区 0.616.9 17.1数据来源：珠海市统计局从2009年3月份开始，随着房市政策的刺激、刚性臵业需求的释放以及珠海城市建设一系列利好因素的触动，珠海住宅市场成交量回升明显。主城区8月份住房成交量与上月持平，而西区住宅也有不同程度的上升。截止2009年8月份，珠海主城区新房可供预售面积为62.8万㎡，预购面 积达91.7万㎡。受市场不明朗的影响，新盘面市减少，市场供应下降，相应 的成交量却有所上升，从09年3季度楼市的表现来看，整个珠海住房市场的 供需矛盾正逐步趋于缓和。后市走势将显稳定步调，出现明显波动的可能性 不大。（6）珠海二手房交易价格及面积稳步上升 一、珠海主城区二手房价基本维持在元/㎡之间，波动幅度不大； 斗门区二手房价格自5月份开始呈稳步上升趋势，突破2000元/㎡关口；金 湾二手房价格仍维持在2000元/㎡以下的范围浮动。珠海市二手房交易均价(元/㎡）00 08.8 09.1 9月 10月 11月 12月 2月 月 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月全市 68 64 27 80 4143 香洲 96 80 89 73 4572 斗门 67 69 56 75 2153 金湾 77 18 59 06 1735数据来源：珠海市统计局二、随着一手房市场的回升，全市二手房自2009年1月份开始呈逐步递增 趋势，并超过去年同期水平，反映出珠海购房的刚性需求正得到较好的释 放。8月份全市二手房交易面积出现正常性回调。珠海市二手房交易面积（万㎡）20 15 10 5 0 08. 09. 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 8月 1月 6.9 3.8 0.6 2.6 4.5 4.2 1.8 1.1 4.1 5 5 3.1 4 4.3 0.5 0.4 0.4 0.5 0.6 0.3 6.3 5.4 0.6 0.3 7.6 10.5 12.6 14.1 16.3 5.3 9 10.2 12.1 13.3 1.8 1 1.8 1.3 1.9 0.5 0.5 0.6 0.7 1.1 18.3 15.9 15.7 13.2 1.6 2 0.96 0.7全市 香洲 斗门 金湾数据来源：珠海市统计局2、珠海商业地产开发及销售状况（1）珠海商业地产开发及销售状况数据来源：珠海市统计局与08年同期相比，珠海商业地产施工面积和竣工面积均有较大提高。珠海商业地产开发热度不减。（1）纯粹意义上的商业地产项目较少 主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商 场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在 住宅小区的底层商铺和规模偏小的临街商铺上，形成不了大的商业氛 围，只能作为社区性服务商业物业。（2）主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少 开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布 局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户 前来购物消费，辐射能力较弱。（3）商业幅射力较窄，经营局限在本地市场 项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的 大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代 化的商业地产的要求还有较大的差距。（4）商业业态向多元化发展 新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓 储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。（2）珠海商业地产开发及销售状况09年上半年同08年环比相比，商业地产销售面积和销售金额大幅下降21%以上，空置面积虽有下降，但总量依然很大，形势非常严峻。从珠海的商业地产发展历史来看，开发经营模式无外乎“只租不售”、“分割销售产权式”和“合作分成”等三种形式。（1）分割销售产权：珠海的米兰丽都及迎宾广场两个商业地产项目采用这 种销售方式，从而让开发商提前迅速获得高额的开发回报，但是该种杀鸡取卵似的销售形式使整体商业物业被分割成几百甚至几千个商家，物业所有权已经转移分解，商场的整体性无从谈起，加之管理公司的管理水平低 下，只知管理不知经营，商场内的经营者各自为战，起码的商场整体宣传有人组织无人参与，致使经营情况欠佳 。目前这种商业地产销售产权式的经营方式已被国家相关部门叫停整顿。（2）合作分成：珠海百货及珠海免税商场则采取的是合作分成的经营形式。该种形式多见于国有零售企业改制后符合实际情况的商场。此种商场地处城市的 有一定历史的商业中心，且管理人员曾经直接参与过商品的采、供、销、网络， 了解合作方的商品价值及经营模式，同时便于安臵下岗职工及解决改制后的遗 留问题。与其他形式比较此种模式相对保守，缺乏前进动力，并且一旦合作对 象选择失误或对销售报表分析得不够严谨，相关管理条规执行缺乏力度，退场 机制人情化等，较容易让商场变成仓库，成为过季商品的卖场，长此以往商场将慢慢退出原有的地位。且对于实力欠佳的开发商而言，不易实现资金的快速回笼和项目的滚动开发。 （3）只租不售：目前即将面市的中海环宇城、华发购物城和华发商业中心等多 个大型商业项目，都将选择“只租不售”的开发经营模式，计划长期持有该商 业物业，一段时间内靠“收取租金”维持，待价格上涨到合适的位臵时，再择 机出售产权获利。这种方式需要开发商拥有极其雄厚的资金实力和长期的经营 理念作支撑。3、珠海商业地产开发营销水平（1）商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。（2）开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。（3）商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位臵好的、临街 的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。（4）商业特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期 招商没有引导性，还停留在自发层面。4、珠海商业地产热点开发区域从珠海主城区商业网点的分布情况来看，由于受北部山脉、东部海岸线、南部澳门的阻碍以及中部板樟山的分隔，珠海商业显得非常分散，彼此缺乏紧密联系，无法形成一个城市核心商圈。随着经济的发展和城市的西拓，前 山老工业区的改造、轻轨的建成和新商业项目的增加和升级，未来前山、南湾将是珠海商业发展的热点区域。回顾珠海商业网点运营模式的变迁历史，不难发现，珠海的商业模式有 着一条清晰的发展脉络：从80年代提供粮油、布匹物资的供销合作社——到80年代末出现的街道综合商店——到90年代中出现的零散街铺、小商场——再到2000年以后出现的主题商城、大型百货、连锁超市等，结合国内一线城 市商业发展规律来看，未来珠海商业将朝着集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化于一体的SHOPPING-MALL升级发展。关键词：全国市场 普遍回暖 珠海住宅 价跌量涨 商业开发 热度不减 商业销售 形势严峻营销水平 尚需提高热点区域 城市西部现阶段珠海住宅开发形式较好，商业地产开发不容乐观。
珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研 （社会经济状况）城市中观环境调研 （房地产市场状况）城市微观环境调研 （商业及会所状况）综 合发 展经 济人 口收 入整 体开 发营 销热 点商 圈零 售休 闲典 型概况规划状况结构消费状况销售水平区域分布商业娱乐会所商圈商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸 引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大 商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以 商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。它由核心 商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。第一，商圈需要从体量、目的、位臵等方面定义。商圈是一个群体，它 的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造， 也不能称为成功的商圈。 第三，位臵。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位臵非常重 要。 第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业 价值。 第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打 造商圈的重要目的。1、珠海主要商圈分布情况珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼 此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重 点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。珠海主要商圈分布图（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十 万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它 以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百 货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成 为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景 山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、 珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高， 多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专 业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心， 加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以 香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行 街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市 场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润 万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该 商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。2、珠海主要零售商业项目在城市中的区位及地段珠海主要商业项目分布图百货类超市类 餐饮娱乐类 电子通信类 汽配类 家居建材类环状分布特征非常明显迎宾南路、景山路、紫荆路、凤凰南路、三台石路、人民西路 是珠海目前商业重点区域，南湾区域前途不可限量凡是有华润万佳大卖场的地方都已形成区域商圈3、珠海主要零售商业项目在城市商业格局中的角色和位置拱北商圈拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连 拱北商圈 接澳门的重要通道。区域内商家聚集，配套成熟，生活便 利。随着24小时通关的实行、广珠轻轨的开通、港珠澳大 桥的建设，这些都将给拱北带来大量的人流及经济的快速 增长。 ——商圈面积近18平方公里，可开发用地日趋稀少。——紧邻澳门，日人流量超过50万人次，是目前珠海最具活力和人气的商圈。 ——消费群体主要为澳门人，游客，本地居民。是珠海最具影响力和辐射力的商圈。——主要商业有：口岸广场、莲花步行街、迎宾百货、粤 华购物街、国际大厦商城、米兰百货、中珠商业广场、水湾酒吧一条街，夏湾市场等。拱北商圈简 介：口岸广场毗邻拱北联检大楼，是目前珠海营业面积最大， 入驻商家最多，消费最旺盛的商场。规 模：地下共三层，总建筑面积约12万平米。业 态：一站式购物休闲中心 业 种：服装服饰、化妆品、箱包、电子通信、餐饮、文化等。 口岸广场主力店：凤凰书城、臵地新天地购物中心、迷失世界娱乐城、KFC、 真功夫 租 金：只租不卖。负一楼：250—500元/平米，负二楼：180— 400元/平米。 出租率：99%拱北商圈简 介：步行街南起拱北关口友谊路，北至粤海东路，全长 约1000米，主要商业街长350米左右。它主要是靠来自境外人 士及内地旅游人士、以及一些从事特殊服务行业人员所带动 消费。旁边的莲花万景城集餐饮、娱乐、休闲为一体，是个 很好的商业业态补充。 莲花步行街规 模：总经营面积约10000平米，拥有超过200家商家。业 种：精品店、特色店、专卖店 租 金：1元/平米 出租率：99%拱北商圈简 介：莲花万景城集餐饮、娱乐、休闲为一体，是莲花商 业街很好的商业业态补充。 规 模：总经营面积约26000平米。 莲花万景城租 金：内街商铺约50—120元/平米出租率：80%拱北商圈简介：位于迎宾南路1144号，临近珠海拱北口岸，街铺较好，内铺人气很差。 规 模：经营规模约30000平米，共三层。 业 种：服装服饰、珠宝、金融、餐饮、健身等 主力店：麦当劳、肯德基、渣打银行、深发展 迎宾百货 租 金：一楼内铺售2.5—3.5万/平米，租100—250元/平米；二楼售2—3.5万/平米，租80—250元/平米；三楼整层出租，只租不卖；押金2个月，一年一签。 出租率：一楼为100%，二楼约50%。拱北商圈简 介：主要有国际大厦商城（1000平米）、运动城（2500 平米）、家居广场（1000平米）、文华书城（5000平米）、 华润万家。商场装修档次很低，缺乏人气。 规 模：共4层，总经营面积约20000平米， 国际大厦商城 主力店：国际大厦商城、运动城、家居广场、文华书城、华润万家租 金：国际大厦商城租金约500元/平米，运动城约300元/ 平米。 出租率：95%拱北商圈规 模：地下一层，地上三层。总经营面积约10000平米，超过200家商家入驻。 主力店：米兰古玩城（约6000平米），米兰百货。米兰百货 （米兰古玩城）租 金：900—5000元/间。 出租率：负一层出租率为100%，一层出租率为90%，二层为60%， 三层为40%。拱北商圈项目位于迎宾南路旁，营业面积约2000平米，该广场虽然地理位臵优越，但外立面装修残破不堪，毫无经营管理可 富绅文化艺术品广场 （珠海市文物商店） 言，完全处于自生自灭的状况。现出租率不足20%，只有10余个商家苦苦支撑。由于直接面对近邻米兰古玩城的冲击和自身经营管理的问题，富绅文化艺术品市场频临倒闭。同类文物市场比较位于中山市三乡镇，毗邻珠海，距澳门、九州港、中山港 仅需半小时车程。经营面积约70000平米，商铺约350间，租金 在元/间。该市场开发投资力度很大，包装推广到位， 且得到广东省文化厅和中山市政府的支持，使得招商进展顺利， 巨龙古玩城 已进驻60余各类商家，目前经营状况良好。同类文物市场比较 中山华财古玩城项目位于中山市三乡（珠海西线与中山交汇处 ），华财古玩城是一个集旅游观光、古旧家具、古玩交易和民间艺术交流于一体的多功能 古玩市场， 目前有150户商家入驻，临街租金在60元/平米，复式楼 租金约13元/平米，出租率为99%。中山明清古典家具市场项目同样位于中山市三乡（珠海西线与中山交汇处 ），与华财古玩 城为邻。明清古典家具市场是以经营古典家具、古玩、古瓷器、古字 画、古玉器、古钱币、奇石、根雕、工艺品等古文化为主的专业市场。 目前有约270户商家入驻，租金约30—40元/平米，出租率为99%。拱北商圈简 介：以夏湾市场为中心，辐射四周的商业地带，辐射半径约为150米；全部以街铺为主，集中在夏湾路、华平路、粤华路。 规 模：总经营面积约10000平米，拥有超过200商家。 业 态：社区型商业步行街 夏湾市场 业 种：餐饮、服饰、通讯、美容、娱乐、电器、五金等。 主力店：KFC、王子肥牛火锅、麦田咖啡 租 金：2押1租，100－250元/平米，合同最长签5年，年递增5％－8%。出租率：90%拱北商圈简 介：水湾酒吧街营业面积约3000平方米，酒吧街长300米左 右，10余间风格各异的酒吧分布其间。整条酒吧街的风格以欧 陆风情为主线，并结合了多国文化，表现了不同国家的风情结 合中西文化相辅相成的特点和项目环境所在的地域特色，成为 了珠海一道风景线和旅游新景点。 水湾酒吧一条街业 态：酒吧娱乐街主力店：七号会馆、经典之家、天外天、金碧会等 租 金：约200元/平米 出租率：90%吉大商圈吉大商圈在珠海市“135规划”中被定位城市中央商务（CBD），区域内环境清幽，海岸线亦最长，加上拥有海滨吉大商圈 泳场及众多高星级酒店，休闲度假气氛浓厚。该商圈楼盘档 次高，海景酒店众多，是一个珠海高档社区聚集的地方。该 商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货、国贸海天城、日东商 业广场等大型综合购物休闲中心，景山路还被评为“全国首 批购物放心一条街”。 ——商圈面积近12平方公里，正在形成珠海流通业和商务区 的核心商圈。 ——日流量超过20万，良好的人居和商业氛围使其成为珠海 中高档消费旺地。 ——消费群体主要为本地人、游客、追求品味及较高享受的 人士，商圈的辐射力仅次于拱北。 ——以免税商场、珠海百货、国贸海天城、日东商业广场为 消费核心。吉大商圈简 介：三个广场连为一体，经营规模和人气程度几乎和口岸 广场不相上下，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型 “Shopping Mall”，是珠海本地人和游客休闲购物必选之地。规 模：总经营面积约130000平米，其中免税商场约55000平米， 珠海百货约35000平米，国贸海天城约40000平米。 珠海免税商场 珠海百货 国贸海天城业 态：一站式购物中心业 种：餐饮、服饰、通讯、美容、娱乐、电器等。 租 金：一楼租金约300—500元/平米，二楼租金约300—600元 /平米，三楼租金约200元/平米，两押一租，1年1签。 出租率：95%吉大商圈简 介：该广场周围有两家五星级酒店，正对海滨浴场，人 流量非常大，商业氛围浓厚。商场外一架民用客机颇为引人 注目，是该商业广场一大亮点。 规 模：共三层，营业面积近40000平米。 日东商业广场业 态：社区型购物娱乐商业街。业 种：餐饮、娱乐、家居等。 租 金：租金价格在60—200元/平米，按年5%递增。出租率：70%吉大商圈简 介：该项目位于吉大洲仔路旁，是珠海最上档次，最上规模，影响力最大的美食街。 规 模：营业面积约20000平米，有15家大中型品牌餐饮点入 洲仔美食街 驻。 业 态：餐饮美食街 租 金：只剩一间出租，租金约55元/平米，按年4%递增。 出租率：94%老香洲商圈老香洲商圈老香洲是珠海的老城区，是珠海居住密度最高、生活氛围最浓厚的区域。该区域已经形成了三大核心商圈：一是以香洲总站为中心，加上茂业百货、金宝路商业广场（新 一佳），南厦广场等；二是以香洲百货为核心，加上周边的 珠影广场、扬名广场（吉之岛）、丹田广场（苏宁）、湾仔 沙电脑街等；三是以丹田城市广场（家乐福）为中心，加上 五洲花城等。 ——商圈面积近15平方公里，消费群体主要为本商圈居民， 辐射力相对较弱。 ——日流量超过20万，无太多可发展空间，发展缓慢。老香洲商圈简 介：位于老香洲繁华的紫荆路商业腹地，以“百货经典、 引领时尚”为口号。 规 模：营业面积约20000平米。 茂业百货 业 态：大型综合购物娱乐商场 业 种：精品化妆品、金银首饰、箱包皮具、服装服饰、家电 家俬、运动健美，娱乐休闲等。 评 价：但和深圳茂业几家店相比，无论从建筑规划建筑上， 装饰装潢上，还是内场功能分区布局上，差距明显。但仍不失 为珠海市民最好的购物休闲娱乐场所选择之一。老香洲商圈简 介：与茂业百货进行客户层次差异化分割，吸引中低端消费者。商场内以超市和服装为主，辅之有手机数码、珠宝玉器、小百货小餐饮，家居等。 金宝路商业广场 （新一佳） 规 模：营业面积约40000平米，有500家各类商家入驻。 业 态：大型综合购物商场 主力店：新一佳超市，小澳门，港澳时装城，珠海小商品城 租 金：只剩一间出租，租金约55元/平米，按年4%递增。 出租率：96%茂业百货，金宝路商业广场，南厦商业街，香洲汽车 站商业，南坑市场相比较，茂业定位于中高端，引领着珠 老香洲商圈 海消费潮流。金宝路为中端，对大部分珠海人具有吸引力， 在消费人群上和茂业百货各取所需。南厦商业街则服务 于社区，南坑市场非常落后，汽车站商业则是若有若无。这种避免同质化的商业定位和差异化经营模式，使得老香洲商圈可以满足购物者不同层次，不同消费需求。也使经营者能准确找准自己的市场路线和经营产品。老香洲商圈简介：主要以吉之岛和麦当劳为支撑，一楼商业比较冷清。商场以前定位的PLAYMALL（游乐式商业城）与现状大相径庭， 已不复存在。 扬名广场 （吉之岛） 规 模：经营面积约100000平米。业态：大型综合购物商场主力店：吉之岛、麦当劳、扬名百货、扬名家居生活馆 租 金：3楼租金在70—100元/平米。出租率：95%老香洲商圈湾仔沙数码广场，海域电脑广场，香湾电脑城，新华数 码，丹田广场的苏宁电器合围之势已成为珠海最大的数码电 湾仔沙电脑街 子专业一条街，已有3000余入驻商家。租金在250—600元/平米。旁边的“牛津街”以美食为主，规模很小但别有情调，异域风情浓厚，是该片区的一个亮点。老香洲商圈规模：五洲世派街，内街2层，经营面积约5000平米，内街约100个中小型铺位，临街商铺共约120个。 五洲花城 租 金：内街租金60元/平米，临街商铺租金约100—150元/平米出 租 率：内街出租率约50%，临街出租率100% 。老香洲商圈简介：柠溪市场、香洲文化广场作为这条街两个重要的商业服务于周边社区居民。 业 柠溪路 租 态：社区型商业街 金：在30—60元/平米出 租 率：80%新香洲商圈新香洲是珠海开发较晚的城区，是未来的行政、体育、 新香洲商圈文化中心。虽然目前商业配套和市政生活配套水平相对尚不如其他区域成熟，但未来发展空间广阔，前景看好。加之目前区域 内众多新盘的推出使得本商圈发展潜力日益增大，将成为未来珠 海的主要居住区之一。一旦政府机构迁入，必将成为珠海新的经济兴奋点。目前以旺角百货，仁恒星园为主导，梅华西路汽车销售、汽配一条街为映衬。 ——商圈面积近13平方公里，可开发和正在开发的项目众多。 ——日流量超过10万，居住人口和素质正在逐步提升，潜力巨大。 ——依托政府“文化兴市”的政策，该区域将成为珠海文体和 汽车为主导的商业文化中心。新香洲商圈旺角百货简 介：旺角百货建筑外观比较时尚，集购物、休闲、娱乐、 美食、文化等多功能于一体，由于该商场未处于交通主道旁， 况且前面还有新香洲华润万家和仁恒星园商业街的商业冲击和 人流阻截，使其商业辐射能力有限。加之经营管理比较差，市 场推广不到位，户外大广场和中庭广场没能很好加以利用，导 致目前该商场人气很差，酒吧街也名存实亡。规 模：总经营面积约25000平米。业 态：社区型综合购物商场 业 种：餐饮、服饰、通讯、美容、娱乐、文化等。 租 金：约40—60元/平米。 出租率：80%新香洲商圈简 介：电力时代广场商业街处于人民西路交通要道旁，大 幅玻璃幕墙和户外广场相应得体，外观时尚靓丽，非常吸人眼 球，该商业街与仁恒星园商业街、旺角百货相辅相成，已然成 为新香洲的唯一商业中心。 电力时代广场 规 业 租 模：总经营面积约10000平米，拥有超过200商家。 种：超市、餐饮、服饰、美容、娱乐、电器等。 金：租金100—500元/平米，年递增5%—8%。主力店：KFC、华润万家、真功夫 出租率：90%新香洲商圈简 介：该项目位于人民西路与三台石路交汇处，4部日立手 扶电梯从一层直达二层商铺，该商业街外观靓丽，规划超前， 是新香洲商业亮点之一。 规 仁恒星园商业街 业 模：总经营面积约8000平米。 态：社区型商业街主力店：华润便民超市、KFC、大禾寿司、必胜客租 金：临街商铺已全部出租，内街商铺还余少量物业，租 金价格为50元/平米。出租率：90%新香洲商圈简介：政府通过重新规划梅华西路闲臵用地，合理调整产业布局，打造了珠海专业的“汽车特色街”。这条路上集中了 与汽车有关的职能部门，如交警支队、车管所、新港检测中心、 梅华西路汽车一条街 交通局。还有平安、太平洋、华安等保险公司在这条路设点。从地理位臵看，这里地处上冲检查站附近，交通便利，可以辐射中山坦洲、三乡等地。目前汽车一条街已吸引了200多家汽 车4s店，汽车配件，维修，二手车等商家落户。租金：约40—70元/平米。前山商圈前山在城中村改造和工业园区改造的推动下，区域城市 功能正在升级，商业和居住价值正在提升，是珠海最具升 前山商圈值潜力的区域之一。该商圈目前还是属于珠海城郊结合部的中低消费区。该 区域有大量工厂，集中了大量外来务工者，普遍消费能力比 较低，有较强消费能力的人群都习惯性的去其他区域消费。 该区域最大的亮点通过旧城改造，并随着市场的自我调节,经 营者自发形成的以建材装饰为主、家装为核心的专业市场。 ——商圈面积近12平方公里，日流量超过10万，以家居、建 材、装饰消费为主。 ——依托几大装饰建材广场的带领，已成为珠海最重要最集 中的建材专业市场。世邦装饰 前山商圈共4层，分1，2，3号厅，约17万平米。一、二号厅的一楼主卖建材和 家具装饰材料等；一号厅二楼主卖陶瓷、卫浴洁具，三楼为金海马家 俬店，四楼为装饰设计中心。租金在100—250元/平米。世邦家居世邦国际装饰广场共7层，约80000平米，地上五层，地下两层，地下一层和地上五层为 商场，是珠海世邦集团投资兴建的超大规模家居体验休闲式购物中心。 商场实行统一管理、统一宣传推广、统一物流配送、统一收银、统一服务的管理模式。租金在100—250元/平米。前山商圈简 介：明珠商业广场位于交通枢纽主要干道，是前山、香 洲、吉大、拱北的交汇处，交通极为便利。该商场目前正在 做分割商铺，重新布局的工作，力图打造成前山第一商业百 货广场。规 模：总经营面积约50000平米。明珠商业广场 业 种：百货、餐饮、通讯、美容、娱乐、电器、银行等。 主力店：华润万家、新美百货商场、国美电器城、KFC 租 金：一楼150元/平米，三楼80元/平米。出租率：75%。 除此之外，周边还有米兰商业城，旺嘉购物广场，惠发 百货，益源百货等社区型中低端服务型商业。前山商圈本区域值得关注的还有位于前山、拱北、南湾交汇处的中 海环宇城。据调查了解，环宇城规划390000平米，包含大型购 物中心、甲级写字楼、五星酒店、酒店公寓、河景住宅。环宇 城的大型购物中心面积达十万平米，拥有室内真冰溜冰 中海环宇城 场、国际五星级多厅影院，特色精品超市、各国风味美食及服 饰、家居、文化、儿童娱乐等多种业态组合，中海将把该项目 打造成珠海首席商业文化与城市旅游文化相结合的新城市中心。 凭中海多年的开发经验，该项目绝版的地理位臵，超前的规划 理念，可以想象该项目建成后必将成为又一个竞争力十足的商圈。南湾商圈南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。湾仔区域与澳门隔河相望，南接横琴，距离拱南湾商圈北口岸仅3分钟车程。该区域拥有庞大的政府储备用地，未来开发潜力巨大，众多知名开发商已进入或正在筹划进驻 该区域。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导。该区域 规划新增居住人口约10万人，人口素质普遍较高，片区商 业发展潜力巨大。随着华发项目业主的陆续入住，规划中 的商业购物中心和中信项目的开发建设，此区域未来的商 业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。南湾商圈欧式风格的华发商业街装饰出位，商业及艺术品味很 高。主要是日常生活配套，小型百货，小型餐饮，小型超 市等社区型服务商业。 华发商业街商业街经营面积约16000平米，110间商铺，租金约150元/平米。南湾商圈华发世纪城规划有PARKHOUSE商业街区、水岸酒吧街、空中平台会所，派拉蒙电影梦、Darling Harbour河岸风情酒吧街、日本六本木、迪士尼梦想乐园，华发新天地多主题商业 缤纷呈现，结合华发新城商业体系，共约14.5万平方米新南 华发世纪城湾商业体造就都市新繁华。在华发项目的带领下，湾畔雅苑、御东领岸，佳兆业水 岸新城、中信华南项目的不断完善，将彻底改变了南湾区域 的市场形象和区域商业价值。4、中山重点商业项目调查益华百货大信新都会文化旅游步行街中山商业益华百货座落在中山市繁华的中山三路，经营面积达 50000多平方米。经过三条23米宽的通道，将益华百货商场、益华四海电器中心、益华乐家超级商场连接贯通，形成两栋楼紧密融合、三业态紧紧相依的合理布局。 益华百货 益华百货采用国际流行的商业模式CITY MALL，以商场带动住宿、餐饮、娱乐、休闲等消费，成为中山市民休闲购物的首选。中山商业文化旅游步行街东起悦来路口中山百货大楼处，西至中 山商业大厦，全长约530米。步行街两侧的低层建筑风格是 十九世纪末、二十世纪初欧式殖民地风格建筑与岭南骑楼建 文化旅游步行街 筑的混和。 入驻商家约150个，集购物、餐饮、旅游、文化为一体 的“名片”步行街。珠海与中山两个城市位臵相邻，但商业环境差距比较大，中山的商业发达程度远高于珠海商业，这与两个城市各自的商业发展历史、文化 及地理位臵有较大的关系。从代表一个城市商业历史的步行街来讲，中山的商业步行街（孙文 西路文化旅游步行街）文化历史更悠久，从商业街的商业品牌、商业规 模、辐射范围、商业延续性等方面要比珠海的莲花步行街强的多；从代 表一个城市最高商业水平的购物中心来看，中山已经存在单体面积超过 10万平米的SHOPPING-MALL，其城市整体商业水平、规模、档次等均全 面优于珠海。5、珠海主要零售商业项目在城市商业历史、商业文化中的作用华润万家有限公司是中国最具规模的零售连锁企业之一，是香港规 模最大、实力最雄厚的中资企业集团--华润（集团）有限公司旗下一级利润中心。经过二十多年的发展历程，使华润万家成为全国范围发展的大型零售企业 。 华润万家自２００１年进驻珠海，经过8年的发展和扩张，已在珠 海开设便利店型超市9家，大卖场型4家，成为外来大零售商在珠海扩张 最快的一家。茂业、新一佳、吉之岛、家乐福均无法匹敌。 通过分析《珠海商圈分布图》和《珠海主要零售商业项目在城市中 的区位及地段图》不难发现，华润万家大卖场可以带动一个区域性商圈的形成，凡是有华润万家进驻的商场就会租售两旺。一是华润万家本身选址精明。 二是开发商都认准它这块金字招牌。 三是投资者都想靠大船来“保驾护航”。珠海免税商场成立于1988年，是隶属于珠海市免税企业集团 有限公司的国有商业企业，商场地处珠海繁华的商业中心---吉大 景山路，是一家集购物、旅游观光、娱乐休闲、饮食于一体的大 型综合商场。其经营商品有国内外著名烟、酒、巧克力、食品、 香水、化妆品、精品和港澳特色商品等近30000种，主要服务对象 是经珠海各口岸出入境探亲旅游、观光交往的港、澳、台及内地 同胞、海外华侨、外国宾客等。 我们通过调查发现，珠海免税商店现在经营的商品已经和“免税”相距很远。除珠海市民对它有种恋恋不 忘的情节，对游客的吸引力是越来越小。通过这几年免税集团对商场的商业布局和经营模式的不断整合，它今天才能屹立在珠 海商业高端的地位。茂业国际控股有限公司主营百货零售业务，于1997年3月 开设了首家百货店――深圳东门店，经过十余年的长足发展， 公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店，处于区 域领导地位，并快速成为中国百货业的龙头。 茂业百货于2001年进驻珠海，选址于老香洲紫荆路是因为 当时的珠海自身商业发展环境所决定的。当年的紫荆路是珠海 居住人口最多，人流量大，消费稳定。 现在的茂业百货依然中规中矩，在没有其他同档次百货公 司的竞争下，依然扮演着珠海高端购物场所的领导角色。前山，是珠海建材市场的发源地，以前只是零星的有几 家经营建材的商家，但随著2000年12月世邦建材城的问世， 短短几年间，前山就成了珠三角闻名的建材市场，创造“以市造市”的典型模式。 在世邦的集聚效应之下，立洲商贸大厦、太和广场、财富时代广场等家居建材市场也接踵而至， 前山已经形成了珠海最大最专业的建材市场。 世邦采取统一管理、统一宣传推广、统一物流配送、统 一收银、统一服务的管理模式。在家装市场实现了全产品、 全服务的商业模式，实现了真正意义上的“一站式”购物，推动了珠海建材市场的商业发展水平向前迈进了 一大步。据业内人士表示，来自澳门的建材消费目前已经占前山建材商圈的四成左右。据珠海海关统计，目前拱北口岸的年通关量为8000万拱北口岸地下商场人次，相信破亿只是时间问题。按此估算，每天的人流在22万人次左右，商业机会随处可见。拱北口岸作为中国第二大陆路口岸，在珠三角地区都具有极其重要的地位。它是进出拱北口岸游客最为集中的消费 场所，拱北口岸即将实行的24小时通关，将给口岸地下商场 带来更多的人流及商机。随着珠海城市规划的不断完善和其他大型商业公司进驻珠海带来的全新商业经营模式和管理模式，珠海未来的商业文化必将得到不断的完善和跨越式发展。子曰:“工欲善其事，必先利其器”珠海未来的商业地产竞争将更加激烈，城市商业历史将会被那些早做准备、做好准备的人所改写。6、珠海主要零售商业项目的一般规划特征扬名广场： 一楼：扬名百货 二、三、四楼：吉之岛 五楼：家居城 …… 电力时代广场： 负一楼：书城 一楼：百货、餐饮 二、三楼：华润万家 …… 免税商场： 一楼：服装、餐饮 二楼：家电、珠宝、超市 四、五楼：好百年 …… 珠海百货： 一楼：服装、餐饮 二楼：电子、珠宝、书城 四楼：国美 ……（1）一楼是金临街铺位遍地黄金，抢着有人要。常规的商场规划和布局都 将一楼先分割成若干大小的临街铺位，商场正大门宽度10米以上 （最少8米），内场布臵为百货、珠宝、化妆品、鞋包等惹人眼球。（2）超级市场“下楼”，家电“更上一层楼”大品牌主力店不怕巷子深，不怕没有人气。他们要的是场地 够大、租金够低。吉之岛在2、3、4楼，好百年在4、5楼，苏宁、 国美多数在2楼以上，一般都使用扶手电梯或连接户外广场的步行 台阶直达卖场。7、珠海主要零售商业项目的一般景观、形象、其他配套系统仁恒星园商业街： 欧式风格时尚靓丽 外墙装修风格统一 观光扶手电梯上二层 扬名广场： 人行步梯直达二楼超市 广场停车便于购物 户外广告大气漂亮茂业百货： 广场停车便于购物 户外广告大气漂亮电力时代广场：外墙设计时尚有冲击感 广场停车便于购物 户外广告大气漂亮（1）户外广场 大部分商场有自己的户外广场，一般用作购物停车之用。若把户外 广场配以景观小品园林加以利用，效果将会更佳。（2）户外广告 商场户外广告直接影响消费者对商场的第一感觉，大部分商场做的 比较好，能直接又大气的表达出本商场商品信息。（3）玻璃幕墙 玻璃幕墙既不能影响商场整体外观形象，也不能影响内场采光。新 香洲万家的玻璃幕墙虽采光不错，但遮光布多处破损，急需维修。8、珠海主要零售商业项目的一般业态规律家具建材 5% 娱乐休闲 15% 其他 5% 餐饮 25%家具建材 5% 其他 5% 餐饮 30%家居建材 10%餐饮 零售 娱乐休闲 家具建材 其他其他 5%餐饮 零售 娱乐休闲 家具建材 其他娱乐休闲 15%餐饮 20% 餐饮 零售 娱乐休闲 家居建材 其他 零售 55%娱乐休闲 10%零售 50%零售 45%拱北商圈业态业种比重图吉大商圈业态业种比重图老香洲商圈业态业种比重图家居建材 10%其他 10%餐饮 15% 餐饮 零售 娱乐休闲 家居建材 其他 零售 50%其他 5%餐饮 5% 零售 35% 餐饮 零售 娱乐休闲 家具建材 其他娱乐休闲 15%家具建材 50% 娱乐休闲 5%新香洲商圈业态业种比重图前山商圈业态业种比重图（1）以知名百货商场，超级市场，主题商场为领头羊的群聚效应。这样的商 业布局将城市分割开来，城市区域功能也更加明显，服务功能更加集中。在 “老大们”的推动下，凡是有他们入驻的商业物业都能吸引一大批小商家随之 跟进，租金，售价也水涨船高。 （2）地处交通要道，规模较大且拥有大型户外广场的商业物业一般都能成为 区域商业中心。例如老香洲的茂业，新香洲的华润万佳，拱北的口岸商场，吉 大的免税商场、海天城等。 （3）市场整体缺少一些主题明确，专业性强，号召力强，包装推广新颖的主题性商场。正面教材有世邦建材装饰广场一家独大经营，湾仔沙电脑街无人与之竞争；反面是米兰文物商场由于推广不到位，管理经营落后，商 家得不到支援而勉强支撑，国际大厦运动城规模太小难成气候，免税商店已经 失去了往日“免税商品”的经营理念，靠的是历史的沉淀和珠海人民恋恋不舍 的情节。9、珠海主要零售商业项目的商业及品牌资源部分已入驻珠海的国际国内知名商家（1）华润万家 华润万家有大卖场、生活超市、便利超市、生鲜超市、区域购物中心、Ole超市、 Vango24小时便利店等7种业态，在珠海有13家门店，便利超市有9家，大卖场4家。 便利超市类9家： 金碧时代店、宝地康泰店、金钟花园店、钰海山庄店、嘉怡店、里维埃拉店、仁恒星园店、丽景名城店、石鸣苑店。大卖场类4家： 凤凰北店（香洲区凤凰北路珠都大厦）、前山店（前山明珠商业广场二、三楼） 新香洲店（人民西路电力时代广场）、拱北店（迎宾南路珠海国际大厦） （2）苏宁电器 丹田广场店（老香洲凤凰北路丹田广场一，二层） 翠微店（明珠南路华业大厦） 人民东路店（人民东路润城大厦一二层） 拱北店（拱北迎宾南路中珠大厦负一层）（3）国美电器 香州商城店（老香洲凤凰路香洲商城一、二、三层） 中珠店（拱北粤华路中珠大厦一、二楼） 明珠店（前山区明珠商业广场） 吉大店（吉大景山路号珠海百货广场4楼） 粤海店（拱北粤海中路楼）（4）泰峰电器总 店（前山明珠南路泰锋大厦一、二层）30000平米香洲店（人民东路307号）10000平米 吉大店（吉大国贸海天城二、三楼）5000平米 拱北店（拱北粤华路152号）6000平米 世邦店（前山路78号世帮一号厅）5000平米 斗门店（斗门井岸中兴中路步行街海滨商业广场一、二层）5000平米10、珠海主要零售商业项目的一般租金和售价规律（1）投资臵业考虑因素（以首选项为统计依据）10% 14%13% 出售、出租单价 位置及人流量 交通条件 周边商业氛围 发展前景和升值潜力 50%13%分析：投资者最看重位臵和人流量，项目周边人流量大 是很大的优势。（2）购买、租赁商场物业考虑因素有大型电器 10% 有大型超市 20%商场定位明确 40%有品牌百货 30%商场定位明确 有品牌百货 有大型超市 有大型电器分析：商场定位是否明确足以影响租赁者的决策和经营。 品牌百货，大型超市的入驻同样可以起到“头羊”效应。（3）决定购买、租赁区域因素前山 27%南湾其他 2% 2%拱北 34%新香洲 4%老香洲 18%吉大 13%拱北 吉大 老香洲 新香洲 前山 南湾 其他分析：拱北是首选，前山也具有很大吸引力（4）决定购买、租赁楼层因素8%2%一层 二层 三层及以上90%分析：投资者绝大多数不考虑二层及以上铺位（5）珠海主城区商铺租售情况分析（6）珠海主要商业物业一般租售规律一、临街商铺销售向好临街商铺销售和租赁价格并不受其商铺的影响，而且售和租赁进度 远远好于非临街的商铺 。二、底层商铺租售两旺底层商铺的销售和租赁速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、 三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空臵，甚至有滞销的情况。三、商铺的价格是层层递减粗略统计二层商铺销售和租赁价格相当于一层价格的60%左右，三 层价格相当于二层价格的60%。11、珠海主要餐饮休闲娱乐项目在城市中的区位及地段餐饮休闲娱乐类项目分布相对集中。拱北有莲花万景城、水湾酒吧街；吉大有 日东商业广场、洲仔美食街；新香洲有体育中心酒吧KTV、怡华路食街和五洲花城食 街等。主要集中在拱北、吉大、新香洲三个地方的小区域内。主要以社区为依托，临街底铺为主。可开发的潜力区域为老香洲和南湾。12、珠海主要餐饮休闲娱乐项目的商业及品牌资源餐饮类休闲娱乐类众多国际知名快餐连锁店的入驻证明了他们对珠海市场的认可缺少大型美食城、娱乐城、电玩城。13、珠海主要餐饮休闲娱乐项目的租售价格规律（1）要引进KFC、麦当劳等国际知名快餐进驻，租金一般比同位臵商铺少20%—40%，且租赁年限基本在10年以上。（2）一般而言，餐饮休闲娱乐经营者的利润相对较高，商铺租金及售价水平也比同区域一般业态高。（3）珠海主要餐饮休闲娱乐项目租赁及销售情况普遍较好，极少出现空臵情况，在调研过程中仅发现洲仔美食街有一间商铺出租，租金约55元/平米/月，按年4%递增。随着国际国内知名商业企业和商业管理公司相继入驻珠海商业市 场，正在更改着珠海旧有的商业格局，不断的提升珠海商业发展规模 和模式，推高所在物业及周边区域整体商业价值。珠海市商业发展一贯受制于城市综合发展的相对滞后、城市功能 规划欠缺科学性以及港澳地区分散本地高端消费力等问题，商业水平 处于现代商业发展的起步阶段。但正因为珠海目前商业市场的现状、 巨大投资潜力以及升值空间，使得沃尔玛、乐购、易初莲花等一大批知名连锁企业也有进入珠海市场的强烈意向。一旦更多的国际商业巨头云集珠海，势必将大幅提升珠海目前的商业地产格局，提高整个城 市的商业运作和管理水平，商业地产洗牌也将为时不远。关键词：商圈分布 较为分散 整体水平 有待提高 零售商业 尚需升级 餐饮娱乐 相对较好商业重心 逐步西移未来发展 空间巨大珠海整体商业市场面临升级，未来发 展机遇与挑战并存。
珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研 （社会经济状况）城市中观环境调研 （房地产市场状况）城市微观环境调研 （商业及会所状况）综 合发 展经 济人 口收 入整 体开 发营 销热 点商 圈零 售休 闲典 型概况规划状况结构消费状况销售水平区域分布商业娱乐会所1、珠海典型会所项目的分布情况（1）会所的内涵会所一般是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱 乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球 或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中 西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅 览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。（2）典型会所分布情况珠海典型会所项目基本 呈线性分布，主要集中在港 湾大道及情侣路沿线区域， 密集分布了几十个高端海景楼盘，基本都设臵了会所。海景提升了会所情调，会所 提升的楼盘品质。2、珠海典型会所项目在城市商业格局中的角色和位置（1）五脏六腑，样样齐全从会所提供的服务看，小到阅览室、棋牌室，大到高尔夫练习场。可以 说是外面世界有的，会所都能有，力求做到小而全，根本没有摆正自己的位 臵。这样带来的好处是可以就近满足业主和消费者的需求。坏处是不专业，无法和大商业，主题商业竞争。最后导致就是业主看不上，不来消费。会所无疑处于一种不上不下的尴尬地位。（2）会所代替执行了社会化商业场所的一部分职能如美容养生，餐饮娱乐，社区医疗等 ，这些服务内容在市政配套尚不 完善的情况下，能满足社区居住生活的需要。3、珠海典型会所项目在房地产项目中的角色和位臵远大美域会所远大美域位于香洲区唐淇路1288号，往淇澳岛方向岔路旁。 该项目属于珠海高档社区，小区业主素质高，消费能力很强。小区会所设有泳池、健身房、棋牌室、高尔夫推杆练习场。所有项目对外开放，但对业主有较大优惠，即便这样也少有人 光顾。海怡湾畔会所和记黄埔开发的45万平米海怡湾畔项目位于唐家湾镇金唐 路。项目会所设施面积达13000平方，设有泳池、健身房、棋牌室、中西餐厅、桑拿室、保龄球场、阅读室等。除餐饮区能有效经营外，其他区域都少有业主光顾。华发新城 奥特美会所华发新城总用的面积约45万平方米，规划总建筑面积约70万 平方米，规划人口近2万人，是一个具有大型商业街、中小学、会 所等相关生活配套的大型综合性居住社区。 会所为东南亚风格，装修豪华，面积约20000平米，设有专业 体适能中心，高级水疗区，运动康体区等。会所采用会员制，消 费者很少，经营情况一般。会所建设的功利性，阻碍了后续经营会所虽然是社区配套设施的一部分，但目前珠海社区会所的建 设，基本上都仅仅为了提升楼盘品质和体现住宅项目的档次，其根 本目的只是为了进行楼盘促销，难免顾及不到后续经营。很多服务项目形同虚设由于片面追求高档次，致使许多会所的服务项目过于高端，与 业主日常所需不相符合，甚至有些项目根本就是一个摆设。比如远 大美域的高尔夫推杆练习场、海怡湾畔的保龄球场等，基本没有太 多实际使用的价值。4、珠海典型会所项目的一般规划特征（1）会所位臵处于社区主入口附近，有利于灵活地对内对外同时开放。（2）一般为两层沿街而立，第一时间给路人予小区高贵品质感。（3）面积超过10000平米的为数众多，服务项目也十分丰富。（4）会所内部一般都装饰富丽豪华，不惜重金打造宫廷般享受。5、珠海典型会所项目的一般景观、形象、其他配套系统海怡湾畔会所 （1）社区园林绿树成荫， 整齐干净，与会所相互利 用，相映成趣。 （2）假山，喷泉，雕塑小 远大美域会所 品增加会所档次。 （3）路牌指示明确，便于 消费者直达目的地。（4）部分楼盘聘请了专业华发新城奥特美会所 的会所管理公司进行经营 管理，服务质量让人满意。6、珠海典型会所项目的一般业态规律钰海帝景——室内恒温泳池和露天泳池。 华发奥特美——高级水疗区，运动康体区。 远大美域——所泳池、健身房、棋牌室、高尔夫推杆练习场。 海怡湾畔——泳池、健身房、棋牌室、中西餐厅、桑拿室、保龄球 场、阅读室。 凤凰山一号——棋牌室、兵乓球室、台球室、健康房、瑜珈房、SPA会 馆、游泳池，儿童娱乐房、儿童阅览室，社区服务站。 华发绿洋山庄——室内恒温泳池，室外无边际泳池，全天候网球馆、健 身馆、瑜珈室。综合以上分析基本配臵有：室外游泳池、中西餐厅、健身房、运动康体区。 特殊配臵有：室内游泳池、红酒屋和雪吧屋、私人管家服务等。7、珠海典型会所项目的一般租金和售价规律珠海市的小区会所大多亏损经营，大部分未进入运营状态，缺乏自 身的特色，会所功能同质化很严重，基本上都是餐饮、健身、美容之类， 与社区周边的配套差异化并不明显。在经营管理上，除华发、远大美域 等一些大规模楼盘有实力聘请专业的会所管理公司来管理以外，普通的社区会所多是由发展商或者物业管理处自行管理。在会所项目设臵上，未深入考虑业主所需，导致业主不来，自营困难，招商不成。 珠海大部分楼盘会所目前基本处于闲臵或开发商自营状态，也有少量项目将会所分割成小型街铺出租出售，但目前难以获得真实租金和售价资料。不过转型做街铺的会所，其租售价格一般都要比同区域临街商 铺租金低。绝大多数小区会所招商困难，经营困难。为何会出现这种情况？ 其原因概括起来有三点： 1.开发商建会所主要为提升楼盘品质，进行楼盘促销，很少顾及后续 经营。功利性目的太强，导致会所管理漏洞百出，服务质量下降， 业主自然不愿光顾。 2.小区会所消费人群定位不清，有的消费项目过于高端，有的与业主 所需不相符合，甚至有些项目根本就是一个摆设。一味的追求时尚、 高档，很少顾及到后续经营的问题。比如远大美域的高尔夫推杆练习场就很失败。3.宣传推广不到位。无论是对外招商推广，对承租者的经营扶持，还 是对业主的消费引导，开发商就没有下足过功夫，让经营者心理不踏实，让消费者“望而怯步”。敢问路在何方？明确会所的定位。应按照业主或目标消费人群的生活习性进 行会所的规划设计，包括会所的规模、档次、风格、项目种类及 其他相关配套设施等。走特色化之路。会员制，消费积分，新颖的小型项目等都是 可以实施的。最大程度上做到和周边已有商业及政府设立的社区 服务商业区分开来，走独立化，差异化经营路线。制定特殊招商政策和租售价格，扶持经营者，引导消费者。关键词：会所物业 为数众多 规模档次 普遍较高 经营状况 大多欠佳 解决之道 特色定位珠海会所项目普遍经营不善，精准化定位、特色化经营才是出路。结 束 语通过本次对珠海商业市场的整体调查和系统研究，可以更为全面和 清晰的看到：珠海宏观社会经济层面向好，将有力支撑城市商业的发展； 城市发展和商业开发的重心正在逐渐西移，前山、新香洲和南湾区域将 是未来相当一段时期内珠海商业发展的主战场，丹田集团在企业可持续 发展规划布局时，需要重点加以关注和考量；珠海商业整体水平有待进 一步提高，全面升级换代势在必行；会所商业经营困难不小，专业化运 作是必由之路。 只有基于对城市商业市场精准深入的把握，才能得出契合未来发展趋势的商业物业项目定位和发展策略。下一步将结合珠海宏观商业环境和丹田集团下属商业物业的自身实际条件，提出《马可波罗大厦、丹田 城市广场、丹田广场及美丽湾会所项目的市场定位及丹田广场二期规划建议、价格策略》专项报告。报告完毕感谢各位的聆听谨请指正Thanks
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