[港股]&外资行借上海自贸区东风深耕跨境人民币业务
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&&上海自贸区运行以来，外资银行争相落子上海自贸区，目前已有多家获准在自贸区开支行。在人民币国际化的背景下，借助上海自贸区的东风，在华外资银行不断深耕跨境人民币业务。
&&大华银行(中国)有限公司自贸区支行14日正式开业，并宣布将专注人民币跨境融资，以支持中国与亚洲日益增长的贸易与投资。
&&大华银行(中国)行长兼首席执行官连文辉表示，“中国与亚洲各国间不断增长的跨境贸易与投资，正驱动着越来越多的企业使用人民币作为商业货币和结算货币。”
&&根据《2014年大华银行亚洲企业调查》，有三分之二的中国企业正计划向海外市场扩大业务，尤其是向东南亚、韩国和日本扩张。该调查还发现，东南亚企业尤其是马来西亚、新加坡和泰国的企业，将中国视作2014年最佳扩张目的地市场。
&&连文辉说：“中国对跨国贸易的影响力日益加大，大华银行也已经意识到人民币的快速国际化趋势，我们也已经开发出针对人民币跨境的整套解决方案，并通过自贸区支行提供予客户，提高其利用人民币付款和贸易结算的效率。”
&&普华永道中国银行业和资本市场主管合伙人梁国威表示，在自贸区为外资行提供业务发展新契机的同时，他们期盼的是，更多新政策的突破可刺激自贸区内贸易增加，并盼望“跨境”能够更多地开放与国内市场的连通，从而实现更多业务量的突破。
&&中国人民银行日前公布的数据显示，一季度人民币跨境贸易总结算达成1.65万亿元，较上年同期的1万亿元大幅激增65%。而此前数据显示，2013年全年跨境贸易人民币结算业务累计发生4.63万亿元，比2012年激增57%。
&&跨境贸易人民币结算金额的放量增长，凸显国际上使用人民币进行贸易和投资结算的意愿不断增强。在华外资银行已经意识到人民币的快速国际化趋势带来的机遇。
&&数据显示，上海自贸区一系列金融开放政策有力助推了人民币国际化进程，人民币回流渠道进一步拓宽，进而推动人民币离、在岸贷款利差缩小。
&&上海国际港务(集团)有限公司是上海港这一世界上最繁忙港口的独家运营商，同时亦是上海冠东的上级母公司，上海冠东日前和大华银行自贸区支行签订了总额度为15亿人民币的境外贷款合同。上海国际港务(集团)有限公司董事长陈戌源表示，“此笔离岸人民币融资有助于帮助我们降低财务成本，并拓宽融资渠道。”
&&市场人士认为，人民币虽然在近期走出小幅贬值的态势，但从长远来看，人民币依然会被相关贸易国看好，跨境贸易人民币结算金额仍将保持一定增势。
热销基金产品[财经]&券商创新不缺路子缺银子&新业务对资本消耗大
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&&新业务带来巨量资本消耗去年上市券商累计持有货币资金为6年来新低
&&一年一度的券商创新大会16日开锣，市场也寄予了较高的期待。而在部分券商眼里，当前的新业务已初露锋芒，未来业务松绑无悬念。但由于快速消耗资金，资金可能成为瓶颈。对券商股，多数分析师认为，行业基本面明显好转，但股价走势还是要看大盘脸色，相对看好有互联网基因的券商股。
&&一年一度的券商创新大会今日召开，市场对这次大会寄予了较高的期望，私募市场、财富管理、互联网证券等或进入议程。
&&券商创新业务已露锋芒
&&“我们是被政策束缚得太久了，所以很多业务，政策一放开，大家都去做，非常积极。”广州一位券商营业部负责人对本报记者表示。对整个券商创新业务持乐观态度，“我对比了一下，大多数业务收入都成倍增长，已经初露锋芒。”该负责人称。
&&记者对比发现，从2012年首届券商创新大会召开以来，证券公司创新业务以“类贷款”为轴急剧膨胀。在这些新业务当中，又以融资融券最为突出。2013年底融资融券余额达到3465亿元，同比增长287%。到2014年一季度末，两融余额达到3976亿元，比去年年底增长14.7%。到目前，沪深两市融资融券余额已超过4000亿元，达到4046.83亿元。平安证券分析师缴文超表示，参照发达资本市场经验，A股融资融券市场还远没有达到饱和状态，预计今年全年余额将突破5000亿元。
&&新业务对资本消耗大
&&从最新情况看，19家上市券商均已获批的创新业务分别是融资融券、新三板、直投业务、约定赎回式证券交易。获批家数最多的创新业务依次是中小企业私募债、股票质押式回购、债券质押式回购、转融通、保险代理等十多项业务。
&&“实际上，每次金融改革都会对券商带来政策松绑，业务从大资管到两融，再到跨界涉足保险、私募等。因此，我个人觉得未来券商不缺新业务，即使把现在的业务做强，都会有不菲的收入。”华泰联合证券市场分析人士称。
&&但新业务对资本的消耗却成为几乎所有券商都必须面对的难题。2013年末A股上市券商持有的货币资金仅3000亿元左右，为最近7年新低。记者从上市公司财报获取的数据显示，2013年年底，19家上市券商累计持有的货币资金为3031.40亿元，为2007年以来的最低值。今年一季度末，近八成公司持有的货币资金额度同比下降。
&&海通证券非银行金融业首席分析师丁文韬指出，券商创新业务以资本中介业务和资本业务为主，资本中介业务通过融出资本金获得利息收入，资本业务通过资本的投资获得投资收益，这两项业务均是资本消耗型的业务。“比较2011年末、2012年末和2013年末的各券商货币资金，可以看出，从2012&年创新业务开始加速发展以来，券商的资金消耗较大。”丁文韬表示。
&&这也意味着，在各项新业务逐步放开的背景下，证券公司真正缺乏的可能不再是业务和赚钱的路子，而是前期投入的票子。
&&在丁文韬看来，随着创新业务开始进入快速增长期，各券商对资金的需求将继续上升，券商增发、发债融资的可能性较高。实际上，由于市场环境低迷，股权融资难以卖到好价钱，多数券商大举发债，财务杠杆飙升，这也吞噬了部分利润。
&&分析：大规模举债将蚕食净利润
&&数据显示，2013年以来，19家券商中，定向增发再融资的券商仅有4家，合计募集资金129.90亿元。但同期债券融资就达到124宗，累计募集资金为3397亿元，而且多数举债成本不低，有29宗债券融资利率超过6%，其中，长江证券去年11月份发的20亿元短期融资券固定利率高达6.8%，为近两年来的最高水平。
&&记者从财报中也发现，去年A股上市券商累计负债也明显增加，幅度为50.14%，规模接近7000亿元。其中，西南证券负债由2012年的68.52亿元暴增到去年的190.74亿元，增长了1.78倍。中信证券、兴业证券、海通证券和广发证券等债务合计增长都超过四成。
&&广发证券分析师李聪表示，券商债务融资先行导致的利息支出增加可能会部分抵消类贷款利息收入增长。平安证券缴文超认为，尽管证券公司资本中介业务利息收入同比大幅增长，但由于券商自从2013年均开始大规模举债，使得行业整体的利息收入同比仅增长9%。其中，中信证券、海通证券等较早举债的券商去年净利息收入均现负增长。
&&为贯彻落实“国九条”，证监会昨日在其网站上发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》(下称《意见》)，明确了今后一段时期推进证券经营机构创新发展的总体原则、主要任务和具体措施。其中，最大的亮点是将建设现代投资银行，支持自主创设私募产品。有分析人士称，这意味着，证券行业未来更多的业务将获得政策支持。
&&《意见》提出，证券经营机构创新发展总的原则是：必须坚持服务实体经济，支持中小微企业发展；促进现代服务业发展，增强证券行业核心竞争力，并防范系统性、区域性金融风险。
&&为此，证监会主要从三个方面明确了推进证券经营机构创新发展的主要任务和具体措施，其中，最大的两点是建设现代投资银行和对私募产品的支持。证监会表示，未来将支持证券经营机构提高综合金融服务能力，拓宽融资渠道，发展跨境业务，促进形成具有国际竞争力、品牌影响力和系统重要性的现代投资银行。
&&同时，证监会还指出，支持自主创设私募产品。按照分类监管的原则，逐步实现对证券经营机构自主创设的私募产品实行事后备案。对在证券经营机构柜台市场或在机构间私募产品报价与服务系统创设的私募产品，直接实行事后备案。
&&此外，证监会还将放宽行业准入。支持民营资本、专业人员等各类符合条件的市场主体出资设立证券经营机构，放宽证券经营机构外资准入条件。而且鼓励证券公司、基金公司、期货公司、证券投资咨询公司等交叉持牌。
热销基金产品[财经]&中国楼市谜团：房价下跌只是错觉?
中国新时代
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&&进入2014年，中国楼市在经历了十几年的高歌猛进之后终于有了变化，而这次动荡究竟会成为中国地产的拐点，还是会像2008年那样与泡沫破裂擦身而过，中国楼市与中国经济能否全身而退，都成了全世界瞩目的焦点。
&&2014年3月，曾经风云一时的浙江宁波老牌房企兴润置业一夜之间轰然坍塌。据媒体披露，兴润置业总计35亿元的债务中，银行债务逾24亿元，涉及到建设银行、农业银行、浦发银行等19家大大小小的银行。另外，兴润置业还涉嫌“非法吸收公众存款7亿多元”，借款年利率在18-36%之间。
&&兴润置业曾是浙江奉化市最大的房地产企业，开发历史超过20年，当地大部分高档住宅小区均出自兴润置业，曾被列于宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。
&&然而，就是这样一个老牌房企居然一夜之间倒闭，其所欠的债务之多及牵扯的银行之众成为这次事件的焦点。在国内外很多人都在唱衰中国房地产市场尤其是三四线城市房市的大背景下，兴润置业事件无疑被放大数倍，被贴上了“标本”的标签。
&&过去几年，曾经高价拿地的房企大有人在，随着地价大幅缩水，房企资金链断裂会不会只是一个开始？兴润置业的“崩盘”会不会是中国整个房地产市场都可能出现“拐点”，特别是中小开发商逐渐转向的一个样本？事实上，被唱空中国楼市者看作“领跌”中国楼市“标本”的不仅是兴润置业一家企业，还包括曾经一度站在风口浪尖上的杭州楼市与今天再次引发热议的杭州限制降价幅度的新政。
&&“这不得不让人联想到，市场会不会出现下一个‘兴润置业’。尤其是，在2013年市场的‘量能’得到了极大释放之后，很多三四线城市的房地产市场很可能会进入到买方市场。”美国得克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁曾这样分析，“一旦三四线城市的开发商出现过多倒闭的情况，甚至不排除对中国的银行或金融行业产生潜在的系统性风险。”
&&一时间众说纷纭，仿佛是为了配合这些舆论，2014年4月开始，宁波一些楼盘纷纷降价打折，个别楼盘甚至每平米降价6,000元；日至7日，海南全省商品房与去年同期相比减少1,315套，每平方米降价1,315元；就连房地产大鳄万科也在全国多个城市采取了降价或低于预期开盘价的促销手段，其中包括北京。
&&中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据也显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10,978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌，其中也包括北京和上海。
&&这些波动一石激起千层浪，让关于中国房地产是否将出现拐点的舆论来得更加猛烈。那么，中国的楼市会暴跌吗？
&&中国楼市那些事
&&提到中国的房价，不得不说说中国楼市那些事。
&&很多人都想不明白，当年一度萧条的房地产怎么就一转眼成为困扰普通老百姓的最大问题。在北京工作的刘先生告诉《中国新时代》，“2002年，我在南二环附近贷款买房子还是一件非常有争议的事情，很多人都对贷款买房谈之色变，认为风险非常大。所以那时是很典型的买方市场。蒲黄榆一套70平米左右的二手三居室在中介的挂牌价也就是15万左右，而我买的新建商品房也就4,000来块钱一平米。这在当时已经非常高了。现在才过了12年，我的房子已经翻了10倍不止，10倍啊，工资才涨了多少？我自己也没想明白，怎么一眨眼就成了五百万富翁了，跟做梦一样。”
&&像刘先生这样困惑的人不在少数，那么中国的房价怎么就涨起来了呢？
&&如果说中国改革开放以来的30多年走完了发达经济体300年的发展历程，那么中国的房地产只用了十几年就创造出了一个传奇。
&&中国的房地产业开始于1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》55号令，但很快就在深圳、海南、北海等地出现的房地产泡沫使得政府出台了第一轮紧缩性宏观调控政策，中国房地产业第一次试水的结果就是造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
&&事实上，真正标志着中国房地产业开始进入发展期的里程碑要细数到1998年。在经历了亚洲金融危机后，延续了5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3,623亿元，比上年增加13.79%，扭转了房地产开发投资负增长态势。然而，这次转折的原动力却是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，倡导贷款买房，这一决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
&&正是这10年，造就了大批中国富豪，也迎来了真正意义上的中国房地产的零售时代。这使得房贷成为银行热门生意，个人购房比例持续上升，商业银行发放的个人住贷总量在不断增长。而在这10年中，“炒房团”的出现成为房价不断涨涨涨的另一个主角，同时也出现了“地王”、“经济适用房”、“廉租房”、“个人集资建房”等特有名词。
&&对于越来越热的房地产市场，政府也出台了若干干预手段，如禁止银行“零首付”住房贷款、叫停别墅用地、提高首付、“新八条”、“国六条”、“十五条”、上调各档次贷款利率等政策，但密集的调控政策难以撼动房价高攀，房价问题成为民生问题。
&&2008年，受全球金融风暴的影响，中国楼市也面临着一场近在咫尺的劫难，暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5.93亿平方米，比2006年略高。
&&事实上，此时的中国房市基本见顶，和国外房市的基本规律相差不会太大。但百日内央行5次降息的刺激政策，及2008年年底的“四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。使得这次全球性的金融浩劫对中国楼市的影响转眼即逝，政府出台的“新国十条”、“国八条”、“国五条”等政策不断加码调控，仍难以抑制高企的房价，并在2013年出现了报复性上涨。
&&进入2014年，中国楼市在经历了十几年的高歌猛进之后终于有了变化，而这次动荡究竟会成为中国地产的拐点，还是会像2008年那样与泡沫破裂擦身而过，中国楼市与中国经济能否全身而退，成了全世界瞩目的焦点。
&&中国楼市正在恶化？
&&一时间，国内外关于中国楼市已出现“拐点”的舆论铺天盖地，从兴润置业、曾经的地产百强广东惠州光耀地产等著名房企出现破产危机，到绿城中国被融创收购，仿佛都暗示着中国房企的日子越来越不好过，也有越来越多的舆论倾向于“拐点说”。
&&6月7日，经济学家茅于轼&在上海交通大学名家大讲坛上表示，房价会不可避免地下滑。他直言个人对房价的体会：“我买的房现在赔了。”茅于轼认为，房价当前扭曲的重要因素是因为土地不能自由买卖，“我们现在不是由市场决定的，主要就是土地，或者说农民的土地不能自由卖，就像我说的自由买卖拿钱买一些土地，但是拿钱不能买土地，有土地也不能卖出钱，这是房价扭曲的重要因素。”
&&SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹表示，“我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”之所以看跌房价，潘石屹认为原因有三：一是不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量；二是房产税政策的推出；三是十八届三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。
&&万科集团董事长王石早在去年就曾在微博上表示，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”最近，他仍用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。
&&国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松判断，现在我国一线城市的房价已经处在高位，房地产的黄金时代已经接近尾声。
&&曾在1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和内地通缩，因为一直唱空房地产市场被人戏称为经济界的“空军一号”的经济学家谢国忠曾在自己的撰文中预测，“房市泡沫的破裂通常会持续几年。”“市场将可能在2017年或2018年最终触底。”他提出的理由是，“三个因素会引发房市泡沫破裂：广泛的民众恐慌、债务饱和以及钱荒。”“中国的适龄劳动人口正在减少。而到2017年后，中国的总人口也会减少。房地产牛市不可能在人口减少的国家持续。目前中国大部分小城市的人口已停止增长，且很可能在未来10年内出现人口大规模向大城市转移的局面。日本和韩国的经验表明，当以白领为主的服务业走向一个经济体的舞台中央，大城市的人口增长将愈发快速。中国很有可能重复这一现象。中国小城镇的房屋目前已经严重供过于求，这些地区的房市将不可能再次复苏。”
&&穆迪投资者服务公司日前也宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。与穆迪同样唱衰中国房地产的，还包括瑞银等多家国际投行。
&&全球最大的空头基金尼克斯(Kynikos)掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯(JamesChanos)在接受日媒采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生深重打击。詹姆斯·查诺斯的理由是，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300-400%，而1989年日本的这一比例为375%。同时大量的房产建设仍在继续，投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。
&&里昂证券分析师王艳及其分析团队历时一年，通过对中国十几个城市600多个项目81万套住房进行调查发现，房地产市场的真正问题在于三线城市严重供过于求。中国过去五年竣工房产项目的空置率达到15%，也就是说有1,020万套住房空置。虽然这个数字还不是特别让人忧虑，因为美国的空置率也高达10%，但最令人担忧的是空置率还在不断上升，预计2016年至2017年将超过20%。同时，三线城市如唐山和温州的空置率一般更高，平均为16%。相比之下，北京和上海的空置率为10%，二线城市如南京、重庆和沈阳的空置率为13%或更低。
&&“三年前我们曾就中国的房地产泡沫问题做了深入研究，而时至今日，我们越来越担心房地产面临拐点。在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，近几月房地产活动显著放缓多少在意料之中。然而过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，而支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企。我们认为房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。”瑞银证券特约首席经济学家汪涛如是判断。
&&对于一些黄金地段的房价和政策一直坚挺，谢国忠的判断是，“不下降是不可能的，曼哈顿的房价也会跌。”只不过是时间问题。
&&房价下跌只是错觉？
&&在诸多大佬纷纷唱衰中国楼市时，也有很多人仍对中国楼市抱有足够的信心。有媒体列出了崩盘的五点“证据”：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根，信托刚性兑付；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。而许一力对此说的反驳是“不靠谱”，“中国房地产仅仅是脱离了黄金时代，而随着购房需求在城镇化的过程中被正确地引导和分配，房价缓慢地趋于理性的白银时代，才刚刚开始。而这种趋于理性，甚至并不意味着大幅回落。”
&&叶檀也表示，“房贷趋紧，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。”她的理由是，“判断房地产泡沫这一结论的论据很简单，如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫，起码迄今为止，一二线城市能够经得起市场的考验。”“中国房地产市场与日美等国有所不同，收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起，各个城市、各个地区千差万别，试图以房地产金融一个理论统括房地产市场，是不可能完成的任务。中国金融真正的风险是银行隐藏的坏账，是金融资产质量太烂，而不是其他。”
&&看多中国地产的领军人物——华远地产(600743，董事长任志强在和采访中多次坚称，中国房地产没有泡沫，调控板子打过了地方。“没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看，成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。”
&&对于房地产富豪多，任志强认为，其中一个重要原因是中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地。对比其他一些国家，当金融、资本、石油、媒体、军工等行业充分对市场开放时，房地产就不再是唯一受关注的了。他认为，地价上升，让房地产成为调控的靶子，却不知道土地的垄断与供应下降才是根源；以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。
&&事实上，这次任志强看多中国地产也有理有据，他表示，“房价上涨根子就是2003年的18亿亩耕地红线。限制土地红线以后，开始土地招拍挂，之后房价就一路上涨。后期的房价上涨都和土地供应过紧有关，当然也和货币有关。现在很多人认为房价上涨只是因为发票子，最主要的还是因为土地供应过紧。”“如果是拐点，土地价格会下降，但现在为什么没有下降？”
&&任志强表示，“在世界各地发生房地产泡沫的时候，都是城镇化率很高的城市，出现房地产泡沫是因为它们没有后续外来的大量补充人口。而我们的城镇化率很低，中国现在后续的补充人口还多着呢，房价跌了，进城的人更多，后一波是不是会暴涨？另外，我国的人口结构中家庭分裂在加速。家庭分裂速度加速的时候，在全世界任何一个国家，房价都是上涨的，都是供求关系在短期之内可以平衡，但长期之内还需要不断的波动。最后，消费结构也正在发生变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，到2013年两者的差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速，有1,000块消费可能800块钱吃饭，当你收入1万块钱的时候，你绝不会拿8,000块钱去吃饭。在美国食品消费已经在第四位了，我们的住房消费也可能慢慢变成第一位，欧洲、日本住房消费都是第一位的。与国际相比，我们住房消费比重还有3倍的增幅余地。”
&&任志强也认为，目前房地产市场销量下滑、价格下降的主要原因是，“我们过去都是用非市场化的手段去压价，而从来不是用增加供给。现在房地产供给增加了，但行政干预并没取消。按道理说，供给增加的时候，行政干预就该取消，但行政干预并没取消。如果把行政干预取消，房地产市场就恢复正常了。”把房价交给市场，交给供求关系，供应多价格下降，市场就平衡了，供应少的地方价格高，市场就会增加供给。
&&知名地产评论员朱大鸣也在其博客上表示，高调唱空楼市伤不了房地产分毫。“无论采取什么样的措施或手段，只要能够保持房价平稳，保持房价有涨有跌地波动，才是老百姓满意的，否则，很容易形成空洞的口号。就算是建立长效机制，也不能像一些人想象的那样。”朱大鸣表示，不能指望长效机制能够立即起到立竿见影的功能，长效机制的构建仍然不会像一些人认为的那样，是一个纯粹的市场经济，“即放大了房地产市场不利的一面，反而有助于刺激政策拯救房地产。”
&&花旗银行高级经济学家丁爽也表示，“未来几个月我们会看到政策的进一步放松，因为地方政府随着房地产市场的进一步下滑会有这样做的更多动机。”
&&日本野村证券公司首席中国经济师张智威也认为，仅凭这些措施还不足以扭转房地产业的下行趋势。他预计政府会出台更多松动楼市的政策，例如在二三线城市取消本地居民限购令。
&&仿佛为了印证“刺激政策”将出现的言论，中国诸多二三四线城市限购政策开始松动，绕道“松绑”：从日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；天津滨海新区也传出将实施差别化限购政策的消息，即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅；今年5月份开始，宁波市全市，原来的限购政策，购房者户籍所在地跟拟购房所在地，两个地方都同时要核查，变更为仅在拟购房所在地核查；从5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在本市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户；杭州传出萧山区允许土地竞买保证金上限不超过1,000万元，目的在于“减轻开发商资金成本压力”；5月1日起安徽铜陵市开始实施政府出台的全面救市新政，包括住房公积金贷款、契税补贴等多方面的刺激??
&&曾经的他们
&&提到中国房地产究竟有没有泡沫，就不得不想起曾经的日本与美国。
&&进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。为了遏制日本的贸易顺差，1985年在美国的主导下制定的《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240:1飙升至120:1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。1986年，日本进入了房地产业的鼎盛时期。
&&此时的日本，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行，放贷成了日本各大银行的当务之急，最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。这样高的房贷指标，必然催生出便捷的抵押条件，最离奇的是，艺人的名字、海底地块、警察岗都可以成为担保。
&&大量资金流入市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
&&日本的股票和房价连年上涨，到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期，有房地产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。
&&4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，很多贷款买房的白领们一夜之间变成了“房奴”，很多知名企业陷入困境。
&&对于日本泡沫经济为何会崩溃，说法众多。但有一个直接的因素不可否认，那就是日本银行(日本央行)的政策干预。日本银行前总裁三重野康上任后认为当时的日本经济是“烈火上的干柴”，而他为日本经济浇了一盆冷水——在短短的4个月时间里，把央行向商业银行放贷的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%。这样做的后果是，商业银行选择了一个极端的做法——回收贷款，日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针，蔫了，日本经济走向了全球瞩目的低谷。
&&与日本一样，美国得益于较低的利率水平，房价在年间上涨了65%。2006年，随着美联储在一年半的时间内17次加息，美国房地产市场逐步降温，部分地区房地产泡沫开始破裂。至2007年4月美国现房销售降低到2003年以来的最低点，市场上没有卖出的现房达到420万栋，创下了15年来的最高值。
&&而美国的购房习惯基本以贷款为主，由于贷款机构在地产热潮中放低了贷款门槛，很多不符合贷款条件的人也加入了购房的大军。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。
&&事实上，美国“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场&，它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。时至今日，全球经济才逐渐走出这场影响巨大的浩劫。
&&跌与不跌？
&&那么，回顾中国楼市的十几年，仿佛冥冥中有某种暗示，但情况又不尽相同。
&&有专家表示，“在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。中国现在还处在工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房地产泡沫对比中国，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性。”
&&从中国房地产一路走高以来，仿佛走进了一个怪圈——百姓戏言“边涨边调，越调越涨”。直至2013年底，中国楼市仍在这个怪圈中徘徊。经过多年调控，房价为什么依然上涨呢？吴敬琏对此的回答是，“房价上涨的根本原因是货币超发，并不是囤积房产。”
&&但无论货币如何超发，普通工薪阶层的收入面对高企的房价仍然望尘莫及。据上海某房地产研究院发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，35个大中城市房价收入比均值为8.5。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。且不说北京高达19.1位居首位，就是西北五省会——乌鲁木齐9.2，兰州8.7，西宁7.4，西安6.4，银川6.2，也均超过“国际标准”。
&&这也就说明，按照平均来看，中国的房价与工薪阶层的收入严重不符，也意味着，真正需要房子的人很难买到房子。吴敬琏多次强调，“房价的涨和跌都由供求关系决定。从长期来看，房价最终还是由消费需求决定。所以政府应该尽量让市场起作用，不宜过多干预房价，免得顾此失彼，从而抬高其他商品的物价。政府要增加土地供应，并大量建设廉租房，让廉租房成为主流，而非保障性住房、经济适用房，因为在法制不健全的中国，保障性住房很可能还会被有权力的人占据，或者建在很远的地方，低收入者很难受惠。”
&&毫无疑问，中国高企的房价已成为一个“肿瘤”，但会是良性还是恶性，还要看下一步的政策走向。瑞银报告指出，虽然中国的房地产市场每隔几年就会经历一轮周期，不过本轮调整不同于以往：首先，年、年和年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素；其次，供求格局已经发生转变。过去几年，房地产建设面积进一步攀升，而城镇人口增长所带来的住房需求则有所回落。虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800-900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量(2013年竣工约1,100万套)，并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5,700万套住房仍在施工中；第三，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。
&&那么，价格降到多少会是开发商的容忍底线？据中天城投的信披文件显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。而国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国某研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司利润均有下降，毛利率均值分别为34.54%、33.27%。
&&事实上，除了开发商所能容忍的价格降幅外，英国《金融时报》刊登文章称中国楼市还有三个雷区：第一，一些房地产开发商现金流转能力越来越差，从而造成偿付短期债务的能力越来越差。分析人士说，规模较小、没有上市的开发商将几乎注定出现更多的违约和破产情况。第二，靠出售土地还债的大城市对卖地的依赖程度上升到了危险的程度。但大多数分析人士认为，欠债总额达17.9万亿元人民币的地方政府——它们从国有银行借贷并向支柱性的金融机构发行债券——不大可能被允许出现集体违约的现象。第三，北京打击“影子银行”的运动已经伤害到了今年的整体资金供应。截至目前，受到最明显冲击的是房地产业和其他固定资产投资领域。因此毫不令人意外的是，一些重工业企业——包括钢铁业、铝业、铁矿石开采以及煤矿开采企业——已经受到影响。穆迪投资者服务公司负责亚太地区业务的首席信贷官迈克尔·泰勒发出了明确警告：“信贷环境收紧有可能会造成比目前预期还要大的经济影响。在这种下行局面下，中国信贷市场将出现流动性困难。”
&&美国《纽约时报》刊登文章也表示，“更大的担忧，而且让银行监管机构更难以估计的是，其他行业的公司从银行和信托机构的贷款，有多少本应用于采购设备和其他业务经营，却暗中用于房地产投机。”
&&这也暗示着，中国地产拐点说明了担忧似乎是有道理的，但拐点来临并不意味着房地产即将崩盘，而只是分化，如果去年楼市的分化还只存在于一二线城市与三四线城市之间，那么今年已经变成了因地制宜。库存量巨大的江浙地区变成了降价急先锋，但北上广深以及厦门房价环比仍在上涨。厦门更是今年以来连续四个月领涨全国。
&&有消息称，政府将限购和限贷放松与否的权力交给了地方政府和商业银行，尤其是曾经被视为不可动摇的限贷政策渐渐松动，这也意味着政府已将“微刺激”转换成“微救市”，并在个别地方初见端倪。据搜房网数据监控中心统计，端午假(5月31日-6月2日)光广州十一区就有8个楼盘推新，而由于不限购且价格低了数千元，有业主一口气买了三套。7月份，广州预计推新47个楼盘中，有30个楼盘推出优惠，占63.83%，再次刷新年内新高。
&&那么北京呢？北京则又是另一番光景。北京文华胡同一处平房最新的网上报价为15平方米，售价460万元，单价超过了30万元/平方米。除了邻近西单、可改作门面等因素，在近期楼市较为低迷的北京，该房源之所以如此天价，主要与旁边的一所在北京“声名显赫”的小学——北京实验二小有关。而该小学划片学区房只有文华胡同和文昌胡同的平房，因此价格一直居高不下。
&&海淀区、西城区、东城区为北京市传统的学区房大区，链家地产市场研究部提供的统计数据显示，今年4月，这三个区域的学区房占各自区域成交的全部二手住宅的比例能达到30%左右，明显高于北京市平均水平。
&&安居客的数据显示，北京学区房去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海学区房均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。
&&根据教育部今年的新规，到2015年，19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。那么，这也就代表着有更多有钱的家长会选择买房择校，想要入名校，花钱、找关系也不靠谱，只有踏踏实实地买房子直接划入片区最为可靠。
&&那么，这么高的房价，有没有人买得起？事实证明，中国不缺富人。2014年波士顿咨询公司全球财富报告显示，2013年中国有237.8万个百万富翁家庭，百万富翁家庭数目较上一年增加了82%，而且几乎比日本的124万个高出一倍。目前中国的百万富翁数量仅次于美国，在全球位列第二。
&&如此，应该能推算出，房价不会全面下跌，而是有选择地下跌。经济学家智强表示，“房价是否有泡沫，应该由市场决定，是否有泡沫，要看是否有消费群体和消费能力。这样，房价必然产生一个等高线，而买它和住它的人也就会形成不同的等级线。房价的等级决定了买房者的等级，有钱的买学区房，买地理位置好的，买北京二三环内的，这个地方的房价对于他们来说并不高，也就没有泡沫；而对于普通工薪阶层来说，这些地方的房价简直就是天价，没钱人只能选择适合自己价位的房子，那就要往外围迁徙。如果让普通工薪阶层看天价的学区房，肯定是有泡沫的，而对于买得起它的人来说，就没有泡沫。房子和房价很可能会将人分成几个等级，各自在符合自己等级的地方居住，有钱的住在北京二三环内，差点的三四环内，再差点的还要往外迁徙。而完全放开和松动的小镇，即使降到很低，不需要它们的人，有钱也不会买。”
&&事实上，这样的状况，北京不是特例，比如上海、广州等地都有同样的问题，即使一个省，也会有省会城市与三四线城市之分，那么可以预见，如果中国房地产真要下滑，那也是有泡沫的地方会下滑，而供求两旺的地段要说下滑有些为时过早。
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