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2.资产评估的基本方法(1)
1第二章 资产评估的基本方法学习目标通过本章学习了解资产评估的基本方法――成本法、 收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比 较和选择。学习要求了解成本法、收益法、市场法的基本概念。 理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。 掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。 掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。 熟悉资产评估方法的使用。2第二章 资产评估的基本方法1?1 1?2 1?3 1?4成本法 收益法 市场法 资产评估方法的比较与选择3第二章 资产评估的基本方法资产评估基本途径和方法 成本法 市场法 收益法成本途径过去市场途径收益途径未来评估基准日4第二章 资产评估的基本方法资产评估方法体系市场法直接比较法 类比调整法 市盈率法 重置成本 重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法成本法成新率观察法 使用年限法 修复费用法 收益额收益法折现率 收益期51.1 成 本 法一、成本法的基本原理（一）成本法的概念 （二）成本法的理论依据 （三）成本法应用的基本思路 （四）成本法应用的前提条件二、成本法的具体评估方法（一）重置成本评估方法 （二）各种贬值评估方法 （三）综合成新率及其估算三、运用成本法评估资产的程序 四、成本法的评价61.1 成 本 法一、成本法的基本原理（一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本 中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。 价值损耗来确定资产价值的方法 中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。即在条件允许的情况下， 即在条件允许的情况下，（二）成本法的理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本； 资产的价值取决于资产的成本； 2. 资产的价值是一个变量。 资产的价值是一个变量。磨损和自然力使物理性能下降――实体性贬值； 实体性贬值； 磨损和自然力使物理性能下降 实体性贬值任何一个潜在的投资者在 决定投资某项资产时， 决定投资某项资产时，他 所愿意支付的价格不会超 过购建该项资产的现行购 建成本。 建成本。新技术的推广和应用使原有技术落后、性能降低 功能性贬值； 新技术的推广和应用使原有技术落后、性能降低――功能性贬值； 功能性贬值 资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降 经济性贬值。 资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降――经济性贬值。 经济性贬值71.1 成 本 法一、成本法的基本原理（ 三）成本法应用的基本思路 资产实体性贬值 资产实体性贬值 资产评估值＝ 被评估资产 ― 资产评估值＝ 重置成本 资产功能性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值 资产经济性贬值 资产功能性贬值 被评估资产 或＝ 重置成本 × 成新率 ― 资产经济性贬值 或 ＝ 被评估资产 重置成本×综合成新率81.1 成 本 法一、成本法的基本原理（四）成本法应用的前提条件 1. 被评估资产处于继续使用状态； 被评估资产处于继续使用状态； 2.应当具备可利用的历史资料； 应当具备可利用的历史资料； 应当具备可利用的历史资料 3. 形成资产价值的耗费是必需的； 形成资产价值的耗费是必需的； 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。91.1 成 本 法二、成本法的具体评估方法重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法生产能力比例法 规模经济效益指数法重置成本评估方法复原重置成本 更新重置成本各种贬值评估方法实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值观察法 使用年限法 修复费用法101.1 成 本 法二、成本法的具体评估方法 (一)重置成本评估方法 一 重置成本评估方法 资产的现行 ?复原重置成本 重置成本 ― ― ? 再取得成本 ?更新重置成本 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制 是指运用与原来相同的材料 造标准、设计、格式及技术等， 造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新 购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标 是指采用新型材料 新型设计、规格和技术等， 准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建 与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。111.1 成 本 法资产的现行 ?复原重置成本 重置成本 ― ― ? 再取得成本 ?更新重置成本相同点：均采用现行价格计算。 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点 ： 采用的材料 、 标准 、 设计等方面存在差异 。但是并 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 未改变基本功能。 未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； ）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本） （ 2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（ 超额运营成本） 。 ） 用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）121.1 成 本 法1.重置核算法 重置核算法（1）基本原理： 基本原理：是利用成本核算的基本原理， 是利用成本核算的基本原理，将重新 取得资产所需的费用项目逐项进行计算并 累加来估算重置成本的一种方法。 累加来估算重置成本的一种方法。131.1 成 本 法（2）计算公式： 计算公式：重置成本＝直接成本＋ 重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成： 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润取得成本构成： 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费间接成本构成： 间接成本构成： 取得和建造资产 的管理费用、 的管理费用、设 计制图等费用141.1 成 本 法待估资产为一机器设备， 例 2-1 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评 评估人员收集的成本资料有： 估 。评估人员收集的成本资料有： 该机器设备的现行市 场价格每台000元 运杂费元 安装成本为20000 场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000 其中原材料元 人工成本元 元 ， 其中原材料 6000 元 、 人工成本 13000 元 、 其他费用 1000元 安装期限较短。 1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器 评估人员分析认为， 设备，其重置成本应包括买价（含增值税） 运杂费、 设备 ， 其重置成本应包括买价（ 含增值税） 、运杂费 、 安装成本、其他费用， 安装成本、 其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金 成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元） 205000（151.1 成 本 法被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 例2-2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 10.2万元 买价为8万元，运杂费1.6万元， 1.6万元 买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成 0.4万元 间接成本为0.2万元。 万元， 0.2万元 本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型 设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20% 20%， 设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运 杂费上涨80% 安装费中直接成本上涨40% 80%， 40%， 杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接 成本占直接成本百分率不变。 成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？ 问：该设备的重置成本是多少？161.1 成 本 法（1）计算直接成本 购买价= 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 20% 万元） 运杂费= 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 80% 88（万元） 安装费中的直接成本= 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 40% 56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋ 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） 88+ 56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04× 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） 26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本=13.04+ 26=13.30（万元） 重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）171.1 成 本 法（3）重置核算法的评价： 重置核算法的评价：重置核算法既适合用于计量复原重置 成本，也适合于计量更新重置成本。 成本，也适合于计量更新重置成本。但是 工作量大， 工作量大，且前提是能够获得处于全新状 态的被评估资产的现行市价。 态的被评估资产的现行市价。181.1 成 本 法2. 物价指数法（1）基本原理是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数， 是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。 将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）计算公式资产重置成本＝资产账面原值× 资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数个别 物价 指数 分类 物价 指数 综合 物价 指数191.1 成 本 法物 价 变 动 指 数 环比指数 ＝（1＋a1）×（1＋a2）× ＋ ＋ ……（ ＋ （1＋a3）……（1＋an） ＋年环比价格指数） （其中an表示第 年环比价格指数） 其中 表示第n年环比价格指数评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数201.1 成 本 法某机床于2005年购置安装，账面原值为16 2005年购置安装 例2-3 某机床于2005年购置安装，账面原值为16 万元。2007年进行一次改造 改造费用为4万元； 年进行一次改造， 万元。2007年进行一次改造，改造费用为4万元； 2009年又进行一次改造 改造费用为2万元。 年又进行一次改造， 2009年又进行一次改造，改造费用为2万元。若 定基价格指数2005年为1.05 2007年为1.28， 2005年为1.05， 年为1.28 定基价格指数2005年为1.05，2007年为1.28， 2009年为1.35，2010年为1.60。 年为1.35 年为1.60 2009年为1.35，2010年为1.60。 要求：计算该机床2010年的重置成本。 2010年的重置成本 要求：计算该机床2010年的重置成本。211.1 成 本 法重置成本计算表投资 时间 费用 物价 物价变动指数 指数 （%） (万元) （%） 万元) 09
2 1.05 1.28 1.55 1.60 1.60/1.05＝1.52 16×1.52=24.32 1.60/1.05＝ 16× 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1 60/ 60= 4×1.25=5 25= 2×1.19=2.38 （万元） 万元） 重置成本合计31.7221.1 成 本 法（3）物价指数法和重置成本法的比较物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素， 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 估算的重置成本 重置核算法既考虑了价格 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格 因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素， 因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本 可以估算复原重置成本和更新重置成本。 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资 产的物价变动水平上 ；而重置核算法则建立在现行价格 水平与构建成本费用核算的基础上。 水平与构建成本费用核算的基础上。 对于科学技术进步较快的资产， 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重 置成本往往会偏高 。 两种方法的共同点：建立在历史资料的基础上。 历史资料的基础上 两种方法的共同点：建立在历史资料的基础上。 因此应用这两种方法要注意： 因此应用这两种方法要注意：重置成本与委托方提供历史 资料是否存在口径差异 口径差异。 资料是否存在口径差异。231.1 成 本 法3.功能价值法 功能价值法（1）基本原理是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作 参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系， 参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参 照物成本推算被估资产重置成本的方法。 照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物 功能价值（单位生产能力） 单位生产能力）被评资产 重置成本（2）理论假设资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。241.1 成 本 法（3）计算方法A 生产能力比例法价格P P=a＋b×F能力F251.1 成 本 法被评估资产为一台经改进的锻压设备。 例2-4 被评估资产为一台经改进的锻压设备。 该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70 该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70 50吨压力机改装而成 经调查，市场上有系列压力机出售， 吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能 力与价格如表所示： 力与价格如表所示： 能 吨 力F 价 格 万 元3510305080 100 1503335406085 115 130 175261.1 成 本 法最小二乘法求得 求得： 用最小二乘法求得： 31. a =31.67 b=0 b=0.98则直线方程为： P=31 67+ 98F 31. 则直线方程为： P=31.67+0.98F 被评估设备能力为F=70吨 可得： F=70 被评估设备能力为F=70吨，可得： 重置成本P=31.67+ 98× 重置成本P=31.67+0.98×70 P=31 100.27（万元） =100.27（万元）271.1 成 本 法B 规模经济效益指数法x参照资产 被评资产的生产能力 重置 ＝ × 重置成本 参照资产的生产能力 成本一项资产生产能力的大小，虽然与其制造成本呈正比， 一项资产生产能力的大小，虽然与其制造成本呈正比， 但不是线性的，而是指数关系。也就是说， 但不是线性的，而是指数关系。也就是说，当某项资产的生 产能力扩大一倍时，其制造成本并不一定增加一倍， 产能力扩大一倍时，其制造成本并不一定增加一倍，表现出 规模经济效应。以建筑物为例， 规模经济效应。以建筑物为例，如果把建筑物的面积扩大一 其建筑成本也许只增加0.8倍或0.9 0.8倍或0.9倍 倍，其建筑成本也许只增加0.8倍或0.9倍。规模经济效益指数， X――规模经济效益指数，是个经验数据。在美国一般为：0.4规模经济效益指数 是个经验数据。在美国一般为：0.41.2，如加工业一般为0.7 房地产业一般为0.9 0.7， 0.9， 1.2，如加工业一般为0.7，房地产业一般为0.9，我国目前尚无统一数 所以要慎用。 据，所以要慎用。281.1 成 本 法某设备生产能力为50 000件 例2-5 某设备生产能力为50 000件/年，参照设备 生产能力为30 000件/年，重置成本为12 000元。 生产能力为30 000件 重置成本为12 000元 设规模经济效益指数为0.7 0.7， 设规模经济效益指数为0.7，则该设备的重置成本 为：? 50000 ? 被评估资产重置成本＝ 12000 × ? 被评估资产重置成本＝ ? ? 30000 ? 17158 .8 元） ＝ （0 .7291.1 成 本 法4、统计分析法 、（1）基本原理某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本当被估资产单价较低，数量较多时， 当被估资产单价较低，数量较多时， 为降低评估成本，可采用此方法。 为降低评估成本，可采用此方法。301.1 成 本 法（2）计算步骤（ 1） 将被估资产按一定标准分类 。 如房屋建筑物 ） 将被估资产按一定标准分类。 按结构划分为：钢结构、钢筋混凝土结构等； （ 2） 抽样选择代表性资产 ， 并选择适当方法计算 ） 抽样选择代表性资产， 其重置成本。 其重置成本。 3）计算调整系数K。 （3）计算调整系数K。∑ 某类抽样资产重置成本 K= ∑ 某类抽样资产历史成本值计算被估资产重置成本。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 ） 值计算被估资产重置成本 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×311.1 成 本 法被评估资产为某类通用设备。 例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员 调查了解，该批通用设备为同年购入， 调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入 生产，使用状况基本相同， 生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历 史成本之和为1200万元。 1200万元 史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了 台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50 5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50 万元，经估算其重置成本之和为80万元。 80万元 万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用 设备的重置成本为： 设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=× 该类通用设备的重置成本= =1920（万元） =1920（万元）321.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法（二）各种贬值评估方法1、实体性贬值评估方法 、 2、功能性贬值评估方法 、 3、经济性贬值评估方法 、331.1 成 本 法1、实体性贬值评估方法 、是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 使用和自然力作用决定实体性贬值的因素有： 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间； 使用时间； ②使用率，也叫利用率； 使用率，也叫利用率； ③资产本身的质量； 资产本身的质量； ④维修保养程度。 维修保养程度。341.1 成 本 法（1）观察法计算公式为： 计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本× 资产实体性贬值 重置成本×（1―实体性成新率） 重置成本 ―实体性成新率） 主要通过观察被评估资产的外表： 主要通过观察被评估资产的外表： 通过观察确定 光洁度、腐蚀程度、 光洁度、腐蚀程度、形体物理变化 新旧程度 程度等综合分析资产的设计、制造、 程度等综合分析资产的设计、制造、 使用、磨损、维护修理、大修理、 使用、磨损、维护修理、大修理、 改造情况及物理寿命。 改造情况及物理寿命。351.1 成 本 法形体物理变化程度机器设备评估主要包括： 机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬 软度等是否发生变化，有无裂痕等。 度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝 的性质、 的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等361.1 成 本 法（2）使用年限法（公式法） 使用年限法（公式法）资产的实体性贬值=（重置成本―预计残值） 资产的实体性贬值 （重置成本―预计残值）×资产实体性贬值率实际已使用年限÷ 实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 尚可使用年限） 实际已使用年限 尚可使用年限 名义已使用年限× 名义已使用年限×资产利用率①截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间×100％ ％还可以用资产的工作量、 注：①还可以用资产的工作量、行使里程等指标来测算371.1 成 本 法南岗公司的某资产于年 月购进， 例2-7 南岗公司的某资产于2000年2月购进，2010 月评估时名义已使用年限是10 10年 年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产 技术指标，正常使用下，每天应工作8小时， 技术指标，正常使用下，每天应工作8小时，该资 产实际每天工作7.5小时（一年按360天计算）。 7.5小时 360天计算）。由 产实际每天工作7.5小时（一年按360天计算）。由 此可计算资产利用率： 此可计算资产利用率：10 × 360 × 7.5 资产利用率＝ 资产利用率＝ ＝93 .75％ 10 × 360 × 8实际使用年限为＝10×93.75％＝9.4（ 实际使用年限为＝10×93.75％＝9.4（年） ％＝9.4381.1 成 本 法（3）修复费用法（直接价值法） 修复费用法（直接价值法）修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估 算资产实体性贬值的一种方法。 算资产实体性贬值的一种方法。它一般适用于可以恢复功能的 资产价值评估。 资产价值评估。使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值分为可修复部分 使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值分为可修复部分 不可修复部分。 与不可修复部分。可以修复， 可以修复，且经济上合算 不能修复，或可以修复， 不能修复，或可以修复，但在 经济上不合算。 经济上不合算。对于可修复部分，以直接支出的金额来估算； 对于可修复部分，以直接支出的金额来估算； 可修复部分 对于不可修复部分 可运用观察法和使用年限法来确定。 不可修复部分， 对于不可修复部分，可运用观察法和使用年限法来确定。391.1 成 本 法2、功能性贬值及其估算方法 、 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起 技术进步 的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式: 功能性贬值有两种表现形式（1）超额运营成本 （2）超额投资成本401.1 成 本 法（ 1 ） 超额运营成本：由于技术进步出现了新 超额运营成本 ：性能更优的设备， 的 、 性能更优的设备 ， 致使原有设备的功能落后 于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本＝各年净超额运营成本× 超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数 分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素： 分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素： 1生产效率是否提高 2维护保养费用是否降低 3材料消耗是否降低 4能源消耗是否降低 5操作工人数量是否降低411.1 成 本 法超额运营成本估算步骤： 超额运营成本估算步骤：1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产 年运营成本进行比较。 的年运营成本进行比较。 计算二者的差异，确定净超额运营成本 净超额运营成本。 2计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运 营成本是在税前扣除的， 营成本是在税前扣除的 ， 企业支付的超额运营成本会导致税 前利润下降， 所得税额降低， 前利润下降 ， 所得税额降低 ， 使得企业负担的运营成本远远 低于其实际支付额。 因此， 低于其实际支付额 。 因此 ， 净超额运营成本是超额运营成本 扣除所得税以后的余额。 扣除所得税以后的余额。 估计被评估资产的剩余寿命 剩余寿命。 3估计被评估资产的剩余寿命。 4以适当的折现率将被评估剩余寿命内每年的超额运营成本折 以适当的折现率将被评估剩余寿命内每年的超额运营成本折 这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（ 贬值） 现 ， 这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗 （ 贬值 ） 。被评估资产功能性贬值 额 ＝∑ (被评估资产年净超额运 营成本 × 折现系数 )421.1 成 本 法南岗公司的机器设备A 例2-8 南岗公司的机器设备A，技术先进的设备比原有的陈旧 设备生产效率高，节约工资费用，其他方面的运营成本相同， 设备生产效率高，节约工资费用，其他方面的运营成本相同， 有关资料及计算结果如下表： 有关资料及计算结果如下表：项目 月产量/ 月产量/台 单件工资/ 单件工资/元 月工资成本/ 月工资成本/元 月差异额/ 月差异额/元 年工资成本超值额/ 年工资成本超值额/元 所得税/ 税率25 25％） 减：所得税/元（税率25％） 扣除所得税后年净额超额工资/ 扣除所得税后年净额超额工资/元 资产剩余使用年限/ 资产剩余使用年限/年 假定折现率为10％，5 假定折现率为10％，5年年金折现系数 10％， 功能性贬值额/ 功能性贬值额/元 技术先进设备 10 000 0.90 9 000 技术陈旧设备 10 000 1.40 14 000 000- 000＝ 14 000-9 000＝5 000 000×12＝ 5 000×12＝60 000 15 000 45 000 5 3.431.1 成 本 法（2）超额投资成本：由于新技术、新材料、新 超额投资成本：由于新技术、新材料、工艺不断出现， 工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比 过去降低， 过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到 补偿。 补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成 本。 超额投资成本＝复原重置成本－ 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新 超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新 重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了， 重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需 考虑；如使用现行市场价格作为重置成本 现行市场价格作为重置成本， 考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需 再考虑超额投资成本。 再考虑超额投资成本。441.1 成 本 法3、经济性贬值的估算 、 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、 外部环境变化引起资产闲置 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、 收益下降等而造成的资产价值的损失。 收益下降等而造成的资产价值的损失。 产生的原因有 产生的原因有： 原因（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； 竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； 材料供应不畅，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； 材料成本增加，导致企业费用直线上升； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升； 通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策， （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业 运营成本加大； 运营成本加大； 产业政策的变动，缩短使用寿命； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下， 当资产使用基本正常时， 不需要计 一般情况下 ， 当资产使用基本正常时 ， 算经济性贬值。 算经济性贬值。451.1 成 本 法经济性贬值估算方法： 经济性贬值估算方法：? ? 预计可被利用的生产能 力 ? x ? 经济性贬值率＝ － 经济性贬值率＝?1 ? ? ? × 100% ? ? 资产原设计生产能力 ? ? ? ?规模经济效益指数， X――规模经济效益指数，是指在购买该项资产后，剩 规模经济效益指数 是指在购买该项资产后， 余生产能力还有被利用的可能。一般取值为0.4 0.9。 0.4余生产能力还有被利用的可能。一般取值为0.4-0.9。 经济性贬值额 重置成本－实体性贬值－功能性贬值） =（ 重置成本－实体性贬值－功能性贬值） × 经济性贬值率经济型贬值额 资产年收益损失额× 所得税税率） P/A， ＝资产年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）有良好的市场及市场前景，或有重大利好时， 有良好的市场及市场前景，或有重大利好时，评估对象就有可能存在经 济性溢价。 济性溢价。 在实际评估工作中也有经济性溢价的情况， 注：在实际评估工作中也有经济性溢价的情况，当评估对象及其产品461.1 成 本 法某被评估生产线，设计生产能力为年产2 000台产品 台产品， 例2-9 某被评估生产线，设计生产能力为年产2 000台产品， 因市场需求结构变化， 因市场需求结构变化，在未来可使用年限内每年产量估计要减 600台左右 假定规模经济效益指数为0.6 根据上述条件， 台左右， 0.6。 少600台左右，假定规模经济效益指数为0.6。根据上述条件， 该生产线的经济性贬值率为： 该生产线的经济性贬值率为：? ? 1400 ? 0.6 ? 经济性贬值率＝ － 经济性贬值率＝ ?1 ? ? ? × 100％＝19％ ? ? 2000 ? ? ? ? 假定每年减少600台产品，每台产品100 600台产品 100元 假定每年减少600台产品，每台产品100元，该生产线可继 续使用3 企业所在行业的投资回报率为10％，所得税税率为 10％， 续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税税率为 25％。该资产的经济型贬值大约为： ％。该资产的经济型贬值大约为 25％。该资产的经济型贬值大约为：经济型贬值额 600×100× 25％） ％）× P/A，10％， ％，3 ＝600×100×（1-25％）×（P/A，10％，3） 910.5（ ＝111 910.5（元）471.1 成 本 法二、成本法的具体评估方法 (三)综合成新率及其估算 三综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态 重置价值的比率。 重置价值的比率。该综合成新率指的是重置成本法 运用的第三个公式(即被评估资产评估值= 运用的第三个公式(即被评估资产评估值=重置成本 综合成新率)中的综合成新率， ×综合成新率)中的综合成新率，它是综合考虑资 产使用中各类损耗以后确定的。 产使用中各类损耗以后确定的。1. 观察法 2. 使用年限法 3. 修复费用法481、观察法 、 2、使用年限法 、3、修复费用法 、预计尚可使用年限 综合成新率＝ 综合成新率＝ 实际已使用年限 + 预计尚可使用年限修复费用 + 不可修复性损耗 综合成新率＝－ 综合成新率＝1 × 100％ 重置成本? 可修复性损耗 技术上可行， 上合算。 ：技术上可行，且经济 上合算。 ? 补偿） ? （补偿） ? ?不可修复性损耗 ：技术上不可行，或经 济上不合算。 济上不合算。 技术上不可行， ? 补偿） （补偿） ?491.1 成 本 法三、运用成本法评估资产的程序确定评估对象 搜集历史资料， 搜集历史资料，确定成本构成 确定被评估资产的重置成本 确定被评估资产的使用年限 估算被评估资产 的损耗或贬值 确定各种贬值因素， 确定各种贬值因素， 判断综合成新率综合分析， 综合分析，确定评估值501.1 成 本 法四、成本法的评价（一）优点1.成本法比较充分地考虑了资产的损耗， 1.成本法比较充分地考虑了资产的损耗，具有一定科学性 成本法比较充分地考虑了资产的损耗 和可行性，可使评估结果更趋于公平合理； 和可行性，可使评估结果更趋于公平合理； 成本法的使用范围更广 范围更广。 成本法的使用范围更广。除了适用于单项资产和特定用途 资产的评估， 资产的评估，对于那些不易计算资产未来收益或难以取得 市场参照物的资产评估也可以使用此法。 市场参照物的资产评估也可以使用此法。（二）缺点1.计算复杂，工作量较大，涉及大量参数的估计。 1.计算复杂，工作量较大，涉及大量参数的估计。 计算复杂 2.各种贬值 尤其是经济性贬值也不易全面准确计算。 各种贬值， 不易全面准确计算 2.各种贬值，尤其是经济性贬值也不易全面准确计算。并非所有评估对象都适合采用成本法， 注：并非所有评估对象都适合采用成本法，因为成本法注重从成本耗 费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的， 费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非 成本耗费，如企业整体资产、无形资产及资源性资产。 成本耗费，如企业整体资产、无形资产及资源性资产。511.2 收 益 法一、收益法的基本原理（一）收益法的概念 （二）收益法的理论依据 （三）收益法应用的基本思路 （四）收益法应用的前提条件二、收益法的基本计算公式（一）纯收益不变 （二）纯收益若干年后保持不变 （三）纯收益表现为等差级数 （四）纯收益表现为等比级数三、收益法中各项指标的确定 四、运用收益法评估资产的程序 五、收益法的评价521.2 收 益 法一、收益法的基本原理(一)收益法的概念 一 收益法的概念 收益法是通过估算被评估资产未来预期收益并折算 成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 (二)收益法应用的理论依据 二 收益法应用的理论依据效用价值论资产的价值取决于效用， 资产的价值取决于效用 ， 即资产为其拥有者带来 的收益。 的收益。531.2 收 益 法一、收益法的基本原理(三)收益法应用的基本思路 三 收益法应用的基本思路 预期收益折现Ri P=∑ (1 + r ) i i =1P ――待评估资产的价值； 待评估资产的价值； 待评估资产的价值 I ――折现率； 折现率； 折现率 Ri――第i年资产的预期收益； 年资产的预期收益； 第 年资产的预期收益 N ――评估对象的收益年限。 评估对象的收益年限。 评估对象的收益年限n541.2 收 益 法一、收益法的基本原理(四)收益法应用的前提条件 四 收益法应用的前提条件 (1)资产可以投入使用 资产可以投入使用， (1)资产可以投入使用，只有在投入使用的前提 资产才可能带来收益，才有可估价的基础。 下，资产才可能带来收益，才有可估价的基础。 (2)资产经营的未来收益能够且必须用货币金额 (2)资产经营的未来收益能够且必须用货币金额 来表示。 来表示。 (3)资产所有者所承担的风险收益也必须是能用 (3)资产所有者所承担的风险收益也必须是能用 货币衡量的。 货币衡量的。 (4)被评估资产预期获利年限可以预测 被评估资产预期获利年限可以预测。 (4)被评估资产预期获利年限可以预测。551.2 收 益 法二、收益法的基本计算公式(一) 纯收益不变 一1、收益永续，资本化率&0 收益永续， 2、收益期有限，资本化率&0 收益期有限， 3、收益期有限，资本化率＝0 收益期有限，资本化率＝（二）纯收益若干年后保持不变1、无限年期收益，资本化率&0 无限年期收益， 2、有限年期收益，资本化率&0 有限年期收益， 3、已知若干年后资产价值的情况（三）纯收益表现为等差级数1、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递增额为B 无限年期收益， 2、有限年期收益，资本化率&0,且逐年递增额为B 有限年期收益， 3、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递减额为B且递减至零 无限年期收益， 4、有限年期收益，资本化率&0,且逐年递减额为B 有限年期收益，（四）纯收益表现为等比级数1、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递增比例为s；r&s&0 无限年期收益， 2、有限年期收益，资本化率&0，且逐年递增比例为s；r&s&0 有限年期收益， 3、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递减比例为s；r&s&0 无限年期收益， 4、有限年期收益，资本化率&0，且逐年递减比例为s；0&s&=1 有限年期收益，561.2 收 益 法二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。 ）、收益的持续时间（一）纯收益不变1、收益永续，资本化率&0 收益永续，A P= r2、收益期有限，资本化率&0 收益期有限，n A 1 A ? 1 ? P=∑ = A? ∑ = ? ?1 ? = A ? ( P A , r , n) i i n? r ? (1 + r ) ? i = 1 (1 + r ) i =1 (1 + r ) n3、收益期有限，资本化率＝0 收益期有限，资本化率＝P = A? n571.2 收 益 法（二）纯收益若干年后保持不变1、无限年期收益，资本化率&0 无限年期收益，Ri A 1 P=∑ + ? i t r (1 + r ) i =1 (1 + r )2、有限年期收益，资本化率&0 有限年期收益，t? Ri A ? 1 1 P=∑ + ?? ? i n? t ? (1 + r ) r ? 1 ? (1 + r ) ? (1 + r ) t i =1t3、已知若干年后资产价值的情况? A ? 1 Pn P = ? ?1 ? + n? r ? 1 ? (1 + r ) ? (1 + r ) n581.2 收 益 法) n=5） 前期 ( i = 1, 2, L , n（设n=5） 后期 ( i = n + 1, n + 2, L , ∞ )0 1 2 3 4 5 6 7 8 9前期现值＝ 前期现值＝∑Ri i i = 1 (1 + r )5A 资本化现值＝ 资本化现值＝ rA 1 资本化现值的现值＝ 资本化现值的现值＝ ? r (1 + r )n分段法图解选择前期期限的基本原则 延至企业生产经营进入稳态； （1）延至企业生产经营进入稳态； 尽可能长，但也不宜过长。 （2）尽可能长，但也不宜过长。591.2 收 益 法某上市公司欲收购一家企业 市公司欲收购一家企业， 例2-10 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值 进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5 进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税 前净收益分别为40万元，45万元 50万元 53万元和55万元 40万元 万元， 万元， 万元和55万元； 前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元； 从第六年开始，企业进入稳定期， 从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持 55万元 折现率与资本化率均为10% 企业所得税税率为25% 万元。 10%， 25%， 在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为25%， 试计算该企业的评估值是多少？ 试计算该企业的评估值是多少？ 解：前5年企业税前净收益的现值为： 年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元） 181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%） 万元） （万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98× 25%）=392.235（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-25%）=392.235（万元）601.2 收 益 法（三）纯收益表现为等差级数1、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递增额为B 无限年期收益，A B P= + 2 r r2、有限年期收益，资本化率&0,且逐年递增额为B 有限年期收益，1 ? B n ?A B? ? P = ? + 2 ? ? ?1 ? ? ? n? r r ? ? (1 + r ) ? r (1 + r ) n ?①61①推导：纯收益表现为等差级数，有限年期收益， 推导：纯收益表现为等差级数，有限年期收益，资本化率&0,且逐年递增额为B 资本化率&0,且逐年递增额为B &0,且逐年递增额为P= A 1+ rA 1+ r+A+ B (1 + r )2A (1 + r )2 ++A + 2B (1 + r )3++A + 3B (1 + r )4+ ???++ ???+A (1 + r )nA + (n ? 1)B (1 + r )nP1 =+拆分：P2 =A (1 + r )3A (1 + r )4(1)P1 =B (1 + r )2+2B (1 + r )3++3B (1 + r )4++ ???+(n ? 1)B (1 + r )nA ? 1 ? ? ?1 ? r ? (1 + r )n ? ?(2)(3 )将（2）×（1+i），得：(1 + r )? P2 =B (1 + r ) 2B (1 + r )2 3B (1 + r )3 + ???+(n ? 1)B (1 + r )n ?1( n ? 1) B ? (1 + r )n（3）－（2），得：B B r ? P2 = + (1 + r ) (1 + r )2B P2 = 2 rB B + + ???+ 3 (1 + r ) (1 + r )n?1? 1 ? B n ? ?1 ? n? (1 + r ) ? r (1 + r )n ?621.2 收 益 法（三）纯收益表现为等差级数3、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递减额为B且递减至零 无限年期收益，A B P= ? 2 r r4、有限年期收益，资本化率&0,且逐年递减额为B 有限年期收益，1 ? B n ?A B? ? P = ? ? 2 ? ? ?1 ? + ? n? r r ? ? (1 + r ) ? r (1 + r ) n ?631.2 收 益 法（四）纯收益表现为等比级数1、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递增比例为s；r&s&0 无限年期收益，A P= r?s2、有限年期收益，资本化率&0，且逐年递增比例为s；r&s&0 有限年期收益，A ? ? 1+ s ? P= ? ?1 ? ? ? r ? s ? ? 1+ r ? ?n? ? ? ?②64②推导：纯收益表现为等比级数，有限年期收益， 推导：纯收益表现为等比级数，有限年期收益，资本化率&0,且逐年递增比例为s 资本化率&0,且逐年递增比例为s &0,且逐年递增比例为A(1 + s ) A(1 + s ) + + (1 + r )2 (1 + r )32A P= 1+ rA(1 + s ) + (1 + r )43A(1 + s ) + ???+ (1 + r )nn ?1等比数列求和公式：n１+ s 以 为比 1+ rP=A 1+ r? 1+ s ? 1? ? ? ? ? 1 + s ?n ? A 1+ r ? ? ? = ? ?1 ? ? ? ? 1+ s r ? s ? ? 1+ r ? ? ? ? 1? 1+ r651.2 收 益 法（四）纯收益表现为等比级数3、无限年期收益，资本化率&0 ，且逐年递减比例为s；r&s&0 无限年期收益，A P= r+s4、有限年期收益，资本化率&0，且逐年递减比例为s；0&s&=1 有限年期收益，? ? 1 ? s ?n ? A P= ? ?1 ? ? ? ? r + s ? ? 1+ r ? ? ? ?661.2 收 益 法三、收益法中各项指标的确定收益法的运用， 收益法的运用，不仅在于掌握其在各种情况下的各种计算 过程，更重要的是科学、 过程，更重要的是科学、合理地确定方法运用中的各项指 收益法中的主要指标有收益额、折现率或资本化率、 标。收益法中的主要指标有收益额、折现率或资本化率、 收益期限。 收益期限。(一)预期收益额 一 预期收益额 (二)折现率和资本化率 二 折现率和资本化率 (三)收益期限 三 收益期限671.2 收 益 法三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额 1、预期收益的类型 、税后利润 税后净收益， 税后净收益，被普遍采用 净现金流 利润总额 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流＝税后利润+折旧+摊销+回收额－ 净现金流＝税后利润+折旧+摊销+回收额－追加投资 从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 (1)68投资决策为什么使用现金流量1.使用现金流量有利于考虑货币时间价值对投资 使用现金流量有利于考虑货币时间价值对投资 项目的影响； 项目的影响； 2.使用现金流量比利润更具有客观性； 使用现金流量比利润更具有客观性； 使用现金流量比利润更具有客观性利润是根据权责发生制计量的，带有较大主观随意性 现金流量是根据收付实现制计量的，更具客观性3.充足的现金流量是投资项目顺利进行的保障。 充足的现金流量是投资项目顺利进行的保障。 充足的现金流量是投资项目顺利进行的保障691.2 收 益 法2、预期收益的测算 、以历史数据为基础， 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不 利的因素来确定预期收益。 利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法 ） 适宜预期收益趋势明显的情况收益? ? ? ? ? ? ? ? ? ?时间 92 95 98 1999使用时间序列法预测某企业的净收益701.2 收 益 法评估前每年收益 年 份 净收益（万元） 净收益（万元） 1 000 1 150 1 210 1 300 1 34002 按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝ 年份数×83） 按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638/News/view.asp?id=4754711.2 收 益 法预测年收益年 份 07 净收益（万元） 净收益（万元） 1 449 1 532 1 615 1 698 1 781721.2 收 益 法（2）因素分析法 ） ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； 确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； 预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。 估算基于因素变动的未来收益水平。731.2 收 益 法（二）折现率与资本化率 1. 二者无本质区别 2. 内涵上略有区别 内涵上略有区别:习惯上把将未来有限期 预期收益折算成现值的比率 习惯上把将未来 有限期预期收益折算成现值的比率 有限期 称为折现率，而把将未来永续性 永续性预期收益折算成现值的 称为折现率 ， 而把将未来 永续性 预期收益折算成现值的 比率称为资本化率。至于折现率与资本化率在量上是否 比率称为资本化率。 恒等， 恒等 ， 主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面 临的风险是否相同。 临的风险是否相同。折现率＝无风险报酬率 风险报酬率 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 资本化率＝折现率－ 资本化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。 若资产年收入增长率为零，则二者相等。741.2 收 益 法3. 确定折现率的基本方法(1)加和法 加和法 折现率＝无风险报酬率 风险报酬率 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定： 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： 风险报酬率的确定：①风险累加法经营风险 财务风险 行业风险 风险报酬率＝ 风险报酬率＝ + + 报酬率 报酬率 报酬率751.2 收 益 法②系数法β市场平均风险报酬率Ri = ( Rm ? R f ) × β i适用于股权被频繁交易的上市公司的评价 CAPM： ：r = Rf+ ( R m ? R f )β761.2 收 益 法(2)资本成本加权法 资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产， 而是投资总额， 如果评估内涵不是净资产 ， 而是投资总额 ， 即长 期负债和所有者权益之和， 期负债和所有者权益之和 ， 那么折现率就应包含长期 负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:?折现率＝长期负债占资产总额的比重 折现率＝×长期负债利息率×（1－所得税率） 长期负债利息率× －所得税率） +所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率 所有者权益占资产总额的比重× 所有者权益占资产总额的比重 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率 ? 投资报酬率＝无风险收益率 风险报酬率771.2 收 益 法(3)市场比较法 市场比较法 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。n折现率＝（ 折现率＝（∑ 样本资产的收益 样本资产价格） n ÷i =1n≥3（三）收益期限1.由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定； 由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定； 根据法律、契约和合同规定确定。 2. 根据法律、契约和合同规定确定。781.2 收 益 法四、运用收益法评估资产的程序 运用收益法评估资产主要包含以下四步。(1)收集验证有关经营、财务状况的信息资料。 (1)收集验证有关经营、财务状况的信息资料。 收集验证有关经营 (2)计算和对比分析有关指标及其变化趋势 计算和对比分析有关指标及其变化趋势。 (2)计算和对比分析有关指标及其变化趋势。 (3)预测资产未来预期收益 预测资产未来预期收益， (3)预测资产未来预期收益，确定折现率或资本 化率。 化率。 (4)将预期收益折现或资本化处理 将预期收益折现或资本化处理， (4)将预期收益折现或资本化处理，确定被评估 资产价值。 资产价值。791.2 收 益 法五、收益法的评价（一）优点1.充分考虑了资产未来收益和货币时间价值， 1.充分考虑了资产未来收益和货币时间价值，能较真实和 充分考虑了资产未来收益和货币时间价值 准确地反映企业资本化的价值； 准确地反映企业资本化的价值； 2.与投资决策相结合 与投资决策相结合， 2.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖 双方所接受。 双方所接受。（二）缺点1.受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响， 1.受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响，适用范 受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响 围较小， 围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单 项资产评估； 项资产评估； 2.资产未来收益额及风险报酬率等的预测难度较大 资产未来收益额及风险报酬率等的预测难度较大， 2.资产未来收益额及风险报酬率等的预测难度较大，且易 受主观判断和未来不可预见因素的影响。 受主观判断和未来不可预见因素的影响。 该方法最适宜： 注：该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 成本费用无法或难以计算的资产。801.3 市 场 法一、市场法的基本原理（一）市场法的概念 （二）市场法的理论依据 （三）市场法应用的基本思路 （四）市场法应用的前提条件二、市场法的具体操作方法（一）直接比较法 （二）类比调整法 （三）市盈率法三、运用市场法评估资产的操作程序 四、市场法的评价811.3 市 场 法一、市场法的基本原理(一)市场法的概念 一 市场法的概念 市场法，即现行市价法， 市场法，即现行市价法，是以市场价格作为资产评估的 价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法。 价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法。它 是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同， 是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并 将类似资产的市场价格进行调整， 将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产 价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、 价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效 的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场， 的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时 又为即将发生的资产行为估价。 又为即将发生的资产行为估价。 (二)市场法的理论依据 二 市场法的理论依据均衡价值论: 均衡价值论由于资产评估是一个模拟市场过程的结果， 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值 论表现为承认市价的相对合理性， 论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资 产定价。 产定价。821.3 市 场 法一、市场法的基本原理（三）市场法应用的基本思路? n ? 评估值＝?∑ 参照物成交价 × 各项调整系数） ÷ n 评估值＝ （ 各项调整系数） ? ? i =1 ?(四)市场法应用的前提条件 四 市场法应用的前提条件 需要有一个充分发育活跃的资产市场； 1. 需要有一个充分发育活跃的资产市场； 类似资产参照物及指标、 2. 类似资产参照物及指标、技术参数是可搜 集到的。 集到的。831.3 市 场 法二、市场法的具体操作方法（一）直接比较法 直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物， 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基 准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下， 准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以 参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的 评估值的评估方法。 评估值的评估方法。 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如： 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如： 成新率、功能等。 成新率、功能等。? 被估对象 A因素 ? 评估值＝ 评估值＝参照物成交价 × ? ? 参照物 A因素 ? ? ? ?841.3 市 场 法直接法应当注意以下问题： 直接法应当注意以下问题： 注意以下问题1 、 如果与被评估资产相同的参照物在评估基 准日同时存在多种交易价格时， 准日同时存在多种交易价格时 ， 应当选用价格 最低的一种。 最低的一种。 如果参照物价格变动幅度过大， 2 、 如果参照物价格变动幅度过大 ， 可在分析 参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。851.3 市 场 法三、市场法的具体操作方法（二）类比调整法 类比法，又叫市场成交价格比较法， 类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上 无法找到与被评估资产完全相同的参照物时， 无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若 干个类似资产的交易案例作为参照物， 干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估 对象与各个参照物成交案例的因素差异， 对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价 格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价 时间因素系数× 的成交价× 交易案例 的调整值＝参照物 的成交价×时间因素系数×区 的调整值 域因素系数×功能因素系数×交易情况系数× 域因素系数×功能因素系数×交易情况系数×…861.3 市 场 法类比法的基本计算公式为： 类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值 ＝ 参照物价格 ×调整系数 被评估资产评估值 调整率） ＝ 参照物价格 ×（1 ＋调整率）871.3 市 场 法参照物的主要差异因素有： 参照物的主要差异因素有：1.时间因素时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基 准日时间上的不一致所导致的差异。 准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时， 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时， 被评估资产的价值可用下式表示为： 被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 评估值＝参照物价格×评估时物价指数 ? 定基： ?定基： 参照物成交时间的物价 指数 ? ?环比：1 + a %)(1 + a %) L (1 + a %) ( 1 2 n ?环比：881.3 市 场 法某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米， 58平方米 例2-11 某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米， 建筑时间为年 位置在某市闹市区， 评估基准日为2010 建筑时间为 1996 年 ， 位置在某市闹市区 ， 评估基准日为 2010 在待估房屋附近， 2008年 12月曾发生过房屋交 年 5 月 1 日 。 在待估房屋附近 ， 于 2008 年 12 月曾发生过房屋交 易活动，交易价格为元 经调查和分析， 易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为 该居住用房所处位置、 面积、 建造时间、 该居住用房所处位置 、 面积 、 建造时间 、 交易的市场条件等 方面与待估资产基本相同。 方面与待估资产基本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场 法进行评估。 法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间 这一指标上， 这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估 资产的市场价值。 资产的市场价值。 经调查，2010年居住用房价格与2008年相比上升了9.3%，则： 经调查， 2010年居住用房价格与2008年相比上升了9 年居住用房价格与2008年相比上升了 资产评估值=58000× )=( 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)891.3 市 场 法2.区域因素区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格 的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时， 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时， 被评估资产的价值可用下式表示为： 被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 评估值＝参照物价格×901.3 市 场 法3.功能因素功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时， 被 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时 ， 评估资产的价值可用下式表示为： 评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 评估值＝参照物价格×911.3 市 场 法某待估资产为一机器设备，年生产能力为150 150吨 例2-12 某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基 准日为年 准日为日。 评估人员收集的信息： 评估人员收集的信息： 从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例， （ 1 ） 从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例 ， 该设备的 年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 年生产能力为210吨 市场成交价格为160万元。 210 160万元 将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 发现两者除生产能力指标存在差异外， （ 3 ） 发现两者除生产能力指标存在差异外 ， 从参照设备成交到 评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳， 评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基 本相同。 本相同。 可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？ 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？921.3 市 场 法分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法 进行评估。 进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力 这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元) 评估值=160×150/210=114.29(万元)931.3 市 场 法4．交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。 市 场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市 场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。 场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。 交易条件主要包括交易批量 动机、时间等 交易批量、 交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时， 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时 ， 被评估资产的价值可用下式表示为： 被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 评估值＝参照物价格×941.3 市 场 法某企业因严重的资不抵债而进行破产清算， 例2-13 某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一 套机器设备需拍卖。 套机器设备需拍卖 。 评估人员从市场上搜集到正常交易情况 下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、 下的一个交易案例 ， 该交易资产与待估设备型号、 性能 、 新 旧程度基本相同，成交时间为年 成交价格为365 365. 旧程度基本相同 ， 成交时间为 2009 年 6 月 ， 成交价格为 365.2 万元。评估基准日为年 万元。评估基准日为2009年8月。 分析： 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一 指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价 指标上， 值。 经评估人员分析， 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价 30% 则待估资产的评估值为： 的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365. 30％ 255. 资产评估值=365.2×(1―30％)=255.64（万元） 30 )=255 64（万元）951.3 市 场 法5．个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。 个别因素主要包括资产的实体特征和质量 。 资产的 实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。 实体特征主要是指资产的外观、 结构 、 规格型号等。 资 产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时， 评估资产的价值可用下式表示为： 评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 评估值＝参照物价格×961.3 市 场 法例 2-14 待估资产为某机器设备， 评估基准日为2010 年 1 月 。 待估资产为某机器设备 ， 评估基准日为 2010年 2010 搜集到一交易案例， 该机器设备和待估设备型号相同， 搜集到一交易案例 ， 该机器设备和待估设备型号相同 ， 属 同 一 厂 家 生 产 ， 交 易 时 间 为 2009 年 12 月 ， 交 易 价 格 为 124000元 经调查了解，待估资产已使用年限为7 124000元。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待 估设备的尚可使用年限为13 13年 参照资产已使用年限为8 估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年， 尚可使用年限为15 15年 尚可使用年限为15年。971.3 市 场 法分析：资产的市场交易案例易于选取， 分析 ： 资产的市场交易案例易于选取， 应采用市场法进 行评估。 行评估 。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程 度这一指标上， 度这一指标上 ，可通过对成新率指标的调整来估算待估 资产的市场价值。 资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5 年 ， 待估设 经调查了解， 待估资产已使用年限为7 备的尚可使用年限为13 13年 则待估资产的成新率为： 备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产 100% 已 使 用 年 限 + 待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限 ） ×100% 13÷ 13) 63% =13÷(7.5+13) =63%981.3 市 场 法参照资产已使用年限为8 尚可使用年限为15 15年 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参 照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷ 15) 100% 65% 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算： 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值= 参照物成交价格× 评估对象成新率/ 资产评估值 = 参照物成交价格 × （ 评估对象成新率 / 参照 物成新率） 物成新率）该待估设备的评估值为： 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=(元) 评估值=124000× 63% 65%)=( 120184991.3 市 场 法类比调整法如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时， 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时， 评估值计算公式可用下式表示为： 评估值计算公式可用下式表示为：评估值 ＝ 参照物价格 × × × × ×交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数10 01.3 市 场 法某商业用房， 面积为600 平方米， 600平方米 例 2-15 某商业用房 ， 面积为 600 平方米 ， 现因企业联营需 要进行评估，评估基准日为日 2009年 要进行评估，评估基准日为日。评估人员在房 地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业 用房交易案例，具体情况如下表所示。 单位：元/平方米 用房交易案例，具体情况如下表所示。 单位： 参照物 交易单价 成交日期 A 5,000 2009.6 B 5,960 2009.9 C 5,918 2009.10区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 高于市价4% 正常10 11.3 市 场 法被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近， 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似 、新旧程度相近，故 无需对功能因素和成新率因素进行调整。 无需对功能因素和成新率因素进行调整 。 被评估商业用房所在区域的 综合评分为100 100， 综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区 域好，综合评分分别为107 110和108。当时房产价格月上涨率为4 107、 域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%， 故参照物A的时间因素调整系数为：1.044；参照物B的时间因素调整系 故参照物A 的时间因素调整系数为： 参照物B 04；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。 数：1.04；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照 物成交价格的调整过程如下。单位： 物成交价格的调整过程如下。单位： 参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格 A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467 B 5,960 104/100 100/110 100/104 5,418 C 5,918 100/100 100/108 100/100 5,480被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480） 被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 ＝（5,467 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元10 21.3 市 场 法（三）市盈率法适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈 率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘， 率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘， 借以确定被估资产价值的方法。 借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值 ＝被估对象收益额×参照物市盈率 被估对象收益额×10 31.3 市 场 法三、操作程序 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果相关参数成交价必须真实； 1、成交价必须真实； 至少三个交易案例； 2、至少三个交易案例； 与被估资产相类似（可替代， 3、与被估资产相类似（可替代，即 功能相同）； 功能相同）； 成交价是正常交易的结果； 4、成交价是正常交易的结果； 尽可能选择近期成交的交易案例。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。1.选择差异因素：根据资产种类， 1.选择差异因素：根据资产种类， 选择差异因素 选择对资产价值影响较大的因素。 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比 量化差异。 指标对比、 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础， 以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整， 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 评结果。 对初评结果进行分析， 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。 或其他方法判断结果的合理性。一般来说，市场越活跃，市场法运用的空间越大，评估结论越准确。 一般来说，市场越活跃，市场法运用的空间越大，评估结论越准确。10 41.3 市 场 法四、市场法的评价 （一）优点：(1)能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 (1)能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 能够客观反映资产目前的市场情况 指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。 指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。 评估结果易于被各方面理解和接受。 (2) 评估结果易于被各方面理解和接受。（二）缺点：需要以有公开及活跃的市场作为基础， (1) 需要以有公开及活跃的市场作为基础，当市场不够 成熟活跃时，会因缺少可对比数据而使市场法难以应用。 成熟活跃时，会因缺少可对比数据而使市场法难以应用。 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产， (2) 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以 及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。10 51.4 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的比较评估基本目标一致 ――评估值的客观性 评估值的客观性 联系 不同方法评估值迥异的原因 某法前提不具备 分析过程有缺陷 结构分析有问题 评估信息失真 职业判断有误方法之间 的关系原理不同 区别 资产计价尺度不同 前提条件不同 适用范围不同市场法――参照物比较 参照物比较 市场法 收益法――预期收益折现 收益法 预期收益折现 成本法――再取得 成本法 再取得10 61.4 资产评估方法的比较和选择二、资产评估方法的选择 （一）资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中， 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市 场上公开交易的资产， 场上公开交易的资产 ， 如果资产的购建成本与效用是 对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价， 对称的 ， 那么采用三种方法评估同一资产的公允市价， 其评价结果不应存在太大差异。 其评价结果不应存在太大差异。（二）资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷； 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具 有不同的特点， 有不同的特点 ， 因此不同的资产业务存在最适评估方 法的选择问题。 法的选择问题。10 71.4 资产评估方法的比较和选择1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是： 在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形 无形 通用/专用 可复制/不可复制 无形， 专用， 单项 整体，有形/无形，通用 专用，可复制 不可复制 整体 一般讲： 一般讲：可复制的资产 ? 成本法适宜评估 专用资产 单项资产 资源性资产 ?收益法适宜评估 收益法适宜评估 无形资产 整体资产 ?市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产 市场法： 市场法10 81.4 资产评估方法的比较和选择2、资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应 3、受可搜集到的数据和信息资料的制约4、纳入不同评估途径中统筹考虑