单位集资房转让！ - 相关问题 - 110网法律咨询
我现在看好一个单位的集资房，新房以落成与今年1月15日交房，现在房主急需用钱，想转让，价钱都一商定好了，卖家单位有下属的房产公司，我们直接走新房变更手续，因为牵扯到是单位集资盖房，享受国家优惠政策，可能变更手续时只能给我变更后的购房收据！购房合同是对内部员工的，我可能没有！这样的房子可以买吗？需要注意什么？
单位集资房转让协议是否在任何情况下都是无效合同呢？这种转让非常常见，如果说这样的转让协议无效，那么怎样才能使这样的转让行为合法呢？
是退还出资人的成本+银行贷款利息 还是强制执行过户是什么导致这样天壤之别的判决？
我是重庆市荣昌县一位退休职工，原来我单位分给我集资房的名额，当时我没钱，就叫我的女儿 女婿出钱修建，说好修好后让我们二老在此安度晚年，可现在由于别的原因现在叫我搬出去不让我居住，请问我可以收回产权吗？
朋友有套单位集资房...
是他父亲协议让他购买..签了让他购买的协议..(父母亲同意并签了协议)
现在朋友想转让给我购买...(他父亲同意,但是母亲不知情)
请问是否得到保护! 本人已付全款,请问要是它母亲反悔是否有效!
爱人婚前有一套单位集资房，婚后我在单位又集资了一套房，现在离婚了，我自己的房子能上市吗？
你好，朋友有套公安局单位的集资房想转让给我，现在房子还没建，他们已经一次性交了全款，如果现在转让给我，写转让合同协议是否有效？他们要求一次性付款，怎样能更多的保障我的利益？还有集资房一般几年能过户？/
时效问题：
1、原告（被再审人）起诉。于一审法院日受理案件。10个月后，日作出错误判决。日被再审人询问得知。
2、原告（被再审人）日不服一审判决上诉。日二审公正判决。被告不服日申请高院再审。高院邮件，让我得知受理时间是日，且被再审人于日提交了书面意见。并多次要求查看对方申请再审相关材料是什么？但至今仍无法知道。
3、日高院立案庭来到二审法庭审查...
别人单位的集资房,他的名额,他要转让给我,但要5年才给过户,现在在他单位的登记名是他的,也不改,可以买吗?要注意什么?
夫妻单方面签订转让的单位集资建房（商品房）合约是否有效当前位置：>>【集资房买卖】个人集资房可以买卖吗_单位集资房可以买卖吗
集资房买卖
集资房可以买卖吗?集资房买卖要看房屋的产权形式，若出卖人拥有全部产权，当然可以将房产依法转让。只要交易双方办妥过户手续即可。但卖方若只享有房产的部分产权，就必须查明单位是否允许转让后，才能进行交易。那么这种单位集资房过户转让协议要怎么写?签署集资房买卖合同要注意哪些事项呢?
集资房买卖
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???????????????单位集资房的转让（购买）协议 应该如何写呢？？_百度知道
单位集资房的转让（购买）协议 应该如何写呢？？
然后双方签字按手印。但是我觉得这样还不够，所以才来请教各位。请问怎么写呢。谢绝复制粘贴，怕以后有什么扯皮的事情？如何写这份协议，是不是以后要缴税，要是写的购买合同的话，谢谢我弟现在正准备购买一套单位的集资房。购买的话只是拿到那个当时他们房主集资的单位盖章收据，免得以后有什么扯皮的麻烦事情，是不是要签订一个协议还是合同什么的，我也搜索过相关内容，才能避免漏洞呢，是应该写转让协议呢，还是购买合同，那个集资房还未办理房产证，我就是想证明那个房子已经完全由原来的单位房主卖给我弟弟了，我把分给热心帮助的有心人
提问者采纳
实在急需房屋的话,政府又不允许单位将土地挪作他用.不过要知道单位是有可能破产的.万一哪天资不抵债了.有收据的话不难收回购房款,有点类似于农村的小产权房,日后不管发生什么事情都不值得惊讶,不妨租一间试试,感觉像是某单位利用厂区的土地擅自建造然后出售的.你所说的集资房.个人建议,绝对不应该购买这种房屋.这种房产是无法得到政府承认的.你弟弟的购房款就可能打了水漂商品房的买卖是必须经过政府批准的
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单位集资房可依法转让
“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立、货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。
从房改的角度看，我国的城镇住宅制度大体经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人民法院为规范商品房买卖行为已于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该《解释》为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了法律上的依据，也对该类纠纷处理起到了较好地促进作用。但该《解释》只将调整范围明确限定在商品房买卖行为，而对集资房、房改房、经济适用房等非商品房买卖纠纷案件并不适用。近年来，随着经济社会的发展和房价的逐年攀升，越来越多的非商品房以各种交易形式出现在流通领域，由于没有统一的交易法律规定和司法解释，随之产生了一系列的问题。
（一）集资房转让纠纷产生的根源及集资房转让纠纷与一般商品房买卖纠纷的区别
“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，并第一次明确提出集资建房的概念，并随之拉开了全面房改的序幕。所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。这一政策的实施在房改初期为解决困难职工住房起到了一定的缓解作用①。1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等等。2004年国务院出台《经济适用住房管理办法》把集资房纳入经济适用房管理范畴。该《办法》第十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建筑标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。日国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步明确单位集资房规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。可见，国家对非商品房的交易持从紧、限制政策。而这些限制的根源正是在于集资房作为一种非商品房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。首先，它是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。而一般商品房消费群体广泛、没有特别限制，是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。其次，集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费，其建设在申办手续的过程中，各种手续的办理相应简单，上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。而商品房的开发土地一般是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式，必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。基于以上原因，各地政府一般规定集资房不能在房地产一级市场上流通，但实际上各地都不同程度地存在着不少已购集资房地下交易的现象，这不仅使当事人双方缺乏应有的法律的保护，使国家有关的税费流失，而且容易出现纷争，留下隐患。
在房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。归纳原告主张房屋买卖协议无效的理由：（1）原告利将单位集资房卖给了非本单位人员的被告，被告没有原告单位职工购房资格，不能买受该集资房；（2）买卖房屋必须要有房产证，李娟利在房产证未办理下来之前就卖了集资房，无证买卖行为无效；原告买卖集资房未经其夫、共有人同意，未经共同共有人同意买卖无效。那么，他们这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
（二）本案双方当事人之间转让的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格
房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。原告签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。
其集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，原告与被告之间的协议书虽然名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。
（三）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》应为合法有效协议　　民事法律行为以意思表示为要素。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。现房屋产权证书正在办理，房屋管理部门会予以办理过户登记，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋，该买卖行为亦并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故购房协议应为合法有效协议。
（四）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》不能因家属称其不知情而无效
依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第三款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告已实际占有、使用该房屋六年多。家属称对原告未实际购买该集资房不知情，有违常理。故原告与被告之间所签订之购房协议不能因家属称其不知情而无效。
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一、单位能否转让“集资房”是计划经济向经济转轨过程中的一个过渡性，产生于经济条件下市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。1994年，国务院出台《国务院关于深化住房改革的决定》，将国有产权出售给，并第一次明确提出集资建房的概念，并随之拉开了全面房改的序幕。所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集进行房屋建设而不通过市场购买直接的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。个人按全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。《法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。因此，本案中，双方当事人的房屋买卖行为作为债权行为是成立的，该合同合法有效。根据《民法通则》与《合同法》的有关规定，民事合同在、客体、内容等三个方面均具有相对性。对于单位在集资建房中与职工作出不得转卖、转让、集资房的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工选择将自己集资所取得的房屋转让给他人时，单位与职工的约定不能约束第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的房屋买卖合同无效。因此，对人以其与单位之间有限制性约定为由主张合同无效，法院不应支持。《合同法》第六条：“当事人行使、履行义务应当遵循诚实信用原则。”如果允许一方当事人在签订合同后，看到房屋上涨而肆意不履行，并以合同无效为由拒绝履行，如此完全背离的最起码的诚实信用原则，是法律所不允许的。二、购买集资房应该注意哪些问题集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向贷款，企业到期若不能归还贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产人的资信情况。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 集资房在取得房产证后可以上市交易。集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划、开工、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看权等因素。
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