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中航·长泰龙华项目谨呈：安徽用世房地产开发有限公司合肥市场调查报告中航·长泰龙华项目PART1 合肥城市概况合肥概况——一、城市概况1、地理位置中航·长泰龙华项目合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达 海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中 心,也是全国重要的科研教育基地。 合肥是一座具有2000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直 是庐州府治所,故又称“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公园环城走，碧水 绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双 拥模范和全国治安综合治理先进单位。 2、行政区划 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平 方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。 3、经济发展 初步核算，2010年全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上 年增长17.5%。其中，第一产业增加值132.6亿元，增长 3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%；第三产业 增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2： 52.6：42.2调整为4.9：53.9：41.2。其中，工业增加值占 GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。中航·长泰龙华项目4、人口 年末户籍总人口494.95万人，比上年增加3.52万人。其中，市区人口214.37万人，增长2.8%；非农业人 口215.84万人，增长1.0%。 全年城镇居民人均可支配收入19051元，增长11.0%；人均消费性支出14012元，增长10.4%，其中教育文 化娱乐服务支出增长17.4%，衣着支出增长21.4%，食品支出增长6.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为35.8%，比上年下降1.3个百分点。城镇居民人均现住房总建筑面积26.3平方米，比上年增加0.2平方米。5、房地产业 全年房地产投资819.03亿元，比上年增长22.2%，其中住宅投资561.36亿元，增长19.9%。商品房销售面 积1004.91万平方米，下降22.6%，其中住宅销售面积863.86万平方米，下降26.8%。商品房待售面积128.01万平方米，与上年基本持平，其中住宅待售面积65.72万平方米，减少15.07万平方米。全年新开工项目3380个，其中亿元以上项目222个，比上年增加29个。竣工项目3225个，其中亿元以上 项目218个，增加60个。“1346”项目投资944.45亿元。“861”项目投资758.07亿元。全年完成市政基础设 施投资311.72亿元，比上年增长19.1%。中航·长泰龙华项目二：各区域房地产发展前景合肥从行政区域划分成四个区，分别为瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，如再从经济 区域细分，又有新站区、高新区、政务区、经开区和滨湖新区。从目前房价看，蜀山区、政务区、高新区、包河区的均价要高出其他几个区域。其中滨湖新区的均价最 低。如以市府广场为原点，庐阳区、新站区离市中心最近。每个区域的特点分别如下： 1、蜀山区：楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在黄山路周遍和青阳路版块， 其地段决定其区域均价偏高。黄山路周遍代表有新华、绿城.百合公寓。青阳路板块代表有颐和花园、凤凰城。 区域供应量偏小。 2、高新区：楼盘不多，大蜀山和董铺水库决定了无可比拟的自然环境。主要集中在黄山路和长江西路 周遍。其中梦园板块发展成熟，价格偏高。 3、政务区：04年末开始集中放量，区域楼盘多定位高，品质好，加上本身环境好，价格偏高。有几个 品质高的楼盘，像恒大华府、发能.太阳海岸、融科.九重锦、金辉.中央花园，都集中在习友路上，随着这几 个楼盘的上市，会继续推高这个区域的均价。 4、包河区：滨湖新区的提出，使其马鞍山板块炙手可热，这个板块的均价在合肥是最高的。区域楼盘 也主要集中在马鞍山路上。随着滨湖新区的推进，包河区的投资前景会继续显现出来。 5、经开区：位置离市中心偏远，又是工厂区，其价格本身偏低，但随着金寨路高架的开通，楼盘均价 大幅上升。但其位置决定了其已无多大的投资价值。 6、瑶海区：由于瑶海区是合肥的老市区，其区域楼盘为旧城改造楼盘和新区域楼盘，分别为和平广场 附近和新海公园附近，价格也是两极分化。由于其本身老厂区偏多，环境差，改造难度大，其后期重点会在 新海公园附近发展。 7、新站区：前几年的开发使其胜利路板块发展成熟，元一时代广场已成为最成熟的城市副中心，其目 前主要发展重点为站后生态公园板块。城市综合体信地.城市广场商业的成熟使其具有很大的投资价值。 8、庐阳区：楼盘多集中在蒙城路附近，离市中心最近，楼盘价格不低但相对也不高，性价比高。同样 旧城改造使其后期楼盘将集中在森林公园附近。 9、滨湖新区：投资前景不错，学区好，但是近年内不适合居住，配套暂不完善。中航·长泰龙华项目PART2 合肥城市规划、建设城市规划——中航·长泰龙华项目合肥城区扩大 国务院批准360平方公里圈地用地? 从合肥市国土资源局获悉，国务院已批准合肥平方公里以内的 “圈内”用地。这意味着，合肥城区面积又有所扩容。 ? 目前，合肥中心城区已达到约300平方公里。合肥市新一轮土地利用总体规划大纲()中提出：2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。 ? 合肥将形成以中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交 通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。目前来看，按照国务院的批复，合肥“长大”的速度又有所超越。中航·长泰龙华项目合肥经济圈 “一心四翼”“一心”：龙头城市 “一心” 合肥市，包括合肥市中心城区、肥东店埠镇、肥西上派镇、肥东双墩镇等。 “四翼”： 中心城市和副中心城市 “四翼” 淮南市中心城区、六安市中心城区、巢湖市中心城区、桐城副市中心城区。城市功能主体功能要求一枢纽三中心安徽省省会，国家区域性交通 枢纽区域旅游会展中心 商贸物流中心、 金融信息中心合肥四基地全国重要的科研教育基地、 现代制造业基地、 科技创新及高新技术产业化基 地、 现代服务业基地城市规划——十二五规划城镇体系 1419战略中航·长泰龙华项目合肥十一五141战略中的4组团，到十二五打造4大城市副中心， 对城市发展提出了更高要求：? 瑶海 三个第一争创东部副中心? 围绕长江东大街商贸、办公特色，打造“安徽第一街”；? 强力推进合肥职教基地建设，建设“安徽职教第一城 ”; ? 利用合肥港瑶海片区区位优势，发展“安徽第一物流区”? 经开政务 做强城市西南门户? 蜀山高新 打造西部商业副中心? 庐阳 崛起北部副中心十一五到十二五，141战略升级成了1419战略 ? 1419新城镇体系，即重点打造滨湖新区，拓展四个副中心城区，加快小市镇和新农村建设，肥东县重点发展长临、梁园和石塘；肥西重点发展高刘、紫蓬山、三河；长丰重点发展水家湖、吴山和下塘。城市规划——十二五规划通江达海和人口未来五年合肥构建通江达海空间格局：中航·长泰龙华项目? 建设合肥长江港，共建临江临港工业区。? 实施“引江济巢”，沟通长江淮河两大 水系。 ? 对外推动城市东向轴线快速发展，建设 合肥长江港——郑浦港； ? 深入推进合巢一体化进程，共建合肥港 临港工业区。 ? “人口”合肥城市化的发展目标是人口达到700万，其中市区人口400万。合肥市主城区面积“十二五”末将拓展到410平方公里。合肥发展的总体思路是要建成合巢 一体化，全面融入长三角，共建临江、临海工业区构建通江达海的空间新格局。城市规划——十二五规划皖江城市带皖江城市带发力 合肥十二五融入长三角规划? 皖江城市带 “一轴双核两翼”的产业空间格局：? “一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个 沿江市，这是承接产业转移的主轴线； ? “双核”指合肥、芜湖，是承接产业转移的核心区域； ? “两翼”包括滁州和宣城市，长三角产业转移的前沿地带； ? 十二五期间，皖江城市带—— “四五六” 五项目标、四大战略定位、六个着力点 ? 合肥作为皖江城市带双核之一，十二五期间将进一步融入长中航·长泰龙华项目三角区域分工合作，优化资源配置，承接产业转移，提高综合实力，努力成为长江经济带协调发展的战略支点，引领中 部地区崛起的重要增长极。城市规划——十二五规划城市新名片滨湖新区的“十二五”目标是：建设六大中心，打造“一岸三轴新地标” ? 一岸——沿湖生态岸线中航·长泰龙华项目生态滨湖? 三轴——行政文化轴、金融商务轴、市民娱乐轴? 新地标——行政中心、拟建安徽第一高楼、高端 酒店，推进品牌滨湖。到2015年，合肥将建成各类城市公园150个，城区公共绿化总面积达5200公顷，绿化率达到40%，绿化覆盖率达到45%。城市有将近一半的地方都将充满绿色； 合肥市计划打造国家级巢湖风景旅游名胜区，建设环状滨 水生态岸线，串联景点，使滨水旅游成为环湖景观的亮点。 。“十二五”期间，合肥将构筑“141”城镇密集区大生滨湖板块忠庙长临板块古墓板块态圈1042平方公里，强化城市空间四个方向楔形绿地嵌入，城乡生态将形成大格局。巢湖板块 三河板块 庐江板块城市建设——旧城大改造区域 瑶海 领衔合肥旧城改 造大戏 城市改造 合肥市近半数的危旧房项目的改造； 坝上街旧城改造项目； 城区东大门的大兴镇，将在建设新周 谷堆农产品批发市场 道路建设 瑶海区先后开建了新安江路、肥东 路、郎溪路，新修了长江东大街、 裕溪路高架桥、东二环路、临泉东 路、和平路、铜陵路等30余条城市 主次新干道 蜀山 城中村改造火热 打造新黄金四牌 楼 十里庙旧城拆迁安置； 望潜交口周边老旧小区改造； 大铺头、五里洼、龚洼、科学岛路两 侧、方大郢等300亩以上的地块进行 连片改造 庐阳 老中心焕新颜 长江中路沿线地块的改造； 危旧房改造项目为19个，用地面积 74万平方米，户数6千多户； 先后启动了24条道路拆迁工作，除 了配合长江中路和清溪东路等城市 主干道建设；义井路、涡阳路、肥 长江西路高架桥建设和车道拓宽工 程中航·长泰龙华项目点评 旧城改造是瑶海区今年的重头 戏，随着东大街的全线贯通， 裕溪路高架的竣工，坝上街的 改造启动，这个东部的老城区 正在迎来华丽转身 蜀山区拥有得天独厚的自然环 境，如今长江西高架即将投入 使用，城中村改造火热进行中， 新商圈逐步崛起，打造宜居的 “新黄金四牌楼” 庐阳区的旧城改造，可谓合肥 市城市大建设中标新立异的样 板城中村改造项目达11个，用地面积45万平方米，户数为2千多户。 包河 四大商圈崛起升 级 包河区累计完成拆迁620多万平方米， 建成了大建设首批8个复建点； 高铁商圈的迅速崛起西路、利辛路、固镇路、龙灯路等的竣工通车 BRT徽州大道启用； 南北高架、轻轨的修建，商圈 的老城区，不断焕发新活力南北高架开建缓解了区域交通压力， 的升级，使包河这个合肥南部 轻轨的入驻，将再次带动区域发展芜湖路商圈、滨湖商圈、南二环商圈、 带动了马鞍山板块展；城市建设——高架篇目前合肥已建成、贯通、在建以及即将建设的高架桥共计达中航·长泰龙华项目到了9座:金寨路高架(建成)、长江西路高架(通车)、南北高架中段(在建)、裕溪路高架(在建)、以及今年拟建的5座高架： 阜阳北路、铜陵路、合作化路、胜利路、包河大道高架。? 合肥主城区快速通往东南西北等各个方向，市区整个快速交通网 络格局就此形成，极大提升合肥市区的交通畅通状况。 ? 有效拉近“141”各个组团、新区与主城区的距离，对带动各个 组团、新区的快速发展，将起到至关重要的推动作用。今年拟新建五座高架高架名称 胜利路高架 路线 两段建设：①环城水系桥北侧向北—长江路—南淝 河—寿春路 ；②临泉路南侧—火车站站前广场 包河大道高架 （北起）繁华大道北侧—（南至）方兴大道立交 长度 两段总长 3.2公里 全长8.3公 里，双向6 车道 铜陵路高架 阜阳北路高架 合作化路高架 （北起）北二环—（南延至）东二环 临泉路—北二环—东方大道—双凤大道 五里墩立交桥（北起）—南二环（南至） 7.5公里多 —— 全长4公里 东部城区，向南、北交通更畅通 打通北部通道，促进北组团发展 城市西部快速路网 城市南向发展 建设意义 胜利路系统畅通工程城市建设——轻轨篇中航·长泰龙华项目合肥市轨道交通建设规划获批 拟建12条地铁线路 1号线2014年底开通合肥轨道交通建设规划分远景、远期和近期三个阶段。 ? 远景轨道线网总长近323公里，将对“141组团”形成网络覆 盖； ? 远期即2020年前由12条线组成，全长约355公里，形成城市轨道交通骨干线；? 近期即到2016年建设贯穿城市南北和东西轴向的轨道交通1、 2号线，形成轨道交通“十”字形核心线路，线路总长度为 55.95公里，总投资近241亿元。今年 7月6日，《合肥市城市 轨道交通建设规划》已获得国务院最终核准。轨道线路 1号线 2号线 3号线 总线路长度 28.75公里（地下线） 27.20公里（地下线17.95公里） 站点 23（5座换乘枢纽 ） 23 （5座换乘枢纽 ） 投资额 133.98亿元 145.31亿元 开工时间 全线今年年底前 2011年 竣工时间 2014年 2016年走向：东北—西南方向，路径：联系大学城、政务新区、森林公园、职教城轨道交通1号线试验段工程城市建设——轻轨篇合肥轻轨拟向经济圈4市延伸中航·长泰龙华项目合肥经济圈轨道交通线网规划草案合肥轻轨将向经济圈内淮南、巢湖、六安、 桐城4市延伸 ，交通线网总长共约744公里， 总投资约1500亿元，将建1小时交通圈? 轨道交通线网的内环线串联了合肥“141”战略规划中的4外围组团和滨湖新区，各方向客流可通过合肥市城市轨道交通线网，快速到达合肥新桥机场、 合肥高铁站、合肥火车站等重要交通枢纽。 ? 按“适度超前，无缝衔接”的理念，合肥经济圈轨道交通线网采用“环+放射”的网络形态，向圈内淮南、巢湖、六安、桐城四市延伸。合肥经济圈铁路规划图中航·长泰龙华项目PART3 2010年土地市场调查中航·长泰龙华项目2010年土地整体成交态势比较：供应面积 （亩）成交面积 （亩）成交均价 （万元/亩）折合建筑面积 （万m2）折合楼面价格 （元/m2）2008年2009年 2010年 同比涨幅—— —9%2707 —35%215296 377 27%—— —26%——%备注：以上数据仅限合肥市区，不含三县；下同中航·长泰龙华项目2010年全年土地供应6129亩，折合建筑面积为409万平米，供应依旧充足2010年个月土地供地宗数（宗）?2010年全年合计供应土 地72宗，合计供应面积 6129亩； ?从供应宗数方面，主要 集中在年初1月和年末12 月、另外10月、4月、3月 也较为集中；但从供应面 积来看，1月份、12月份 最为丰富，占全年供应地 块面积的3成以上，3月份 占10%，4月份、10月份 均占8%，以上各月月供应 地块面积接近全年的6成。11月 5% 12月 25%11月 6%12月 17%1月 14%2月 6% 3月 10%10月 13% 9月 1% 8月 1% 5月 6% 4月 11%7月 7%6月 8%供地面积（亩） 1月 23% 2月 1% 3月 10% 10月 9月8月 8% 0% 4% 7月 3% 6月 5% 5月 8% 4月 8%中航·长泰龙华项目2010年土地成交3800亩，多数成交集中在5月份前，下半年显著放缓各月土地供应数量比较（宗）?2010年全年成交地 块面积3787亩，成交 宗数51宗； ?3月、11月成交宗数 均为9宗，成交数量最 高；但就成交面积而 言，则以3月份居首， 达到995亩，接近 1000亩。1月、11月 以530亩、495亩次之， 以上3月成交面积占全14 12 10 8 6 4 2 0 1月 2月 3月 5 4 3 7 10 9供地宗数成交宗数9 9138 6 476 255 1 7月4 11 9月 044月5月6月8月10月 11月 12月各月成交土地面积比较（亩） 00 0 600 400 200 0供地面积（亩）成交面积（亩）年一半；相对而言，10月份几乎无成交。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10 月11 月12 月中航·长泰龙华项目全年成交均价整体依旧上扬，价格上涨难受成交量影响2010年成交地块总建筑面积 测算建筑面积（万m2） 住宅楼面地价（元/m2）300 250 200 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月00 0 0?2010年成交地块折合建筑面积812万m2，折合平均楼面地价1760元/m2; ?新政策后的9月、11月成交楼面地价均在2000元/m2以上，11月份成交地块楼面地价更是 超过2400元/m2的新高。各区域成交地块差异显著，政务区最受青睐，滨湖区货量最为充分，高 新区价格居首2010年各区域土地供销比较 供应面积（亩） 成交面积（亩）中航·长泰龙华项目成交单价（万元/亩） 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0?2010年土地供销最热 的区域当属政务区，全00
高新区 庐阳区 政务区 经开区 蜀山区 包河区 瑶海区 滨湖区 新站区年供销1200亩，也预示着政务区即将迎来新一 轮开发热潮，其次为包 河、瑶海区，传统老城区受到的关注也明显增强；2010年各区成交土地总建规模比较?滨湖区在12月集中供 应，剩余面积充分；
总建面积（㎡）楼面地价（元/㎡) 00 00 0 0?高新区楼面地价位居各区域之首，接近4000 元/平方米。政务区 包河区 庐阳区 瑶海区 滨湖区 蜀山区 高新区 新站区 经开区中航·长泰龙华项目土地市场总结：?2010年土地供应在6000亩以上，保持较高供应量，但成交回落近 35%；成交不足主要发生在4月份新政策后；?成交均价保持快速上涨趋势未变，全年地价涨幅27%，相对而言，楼面地价涨幅不足6%； ?从供应的节奏来看，年底供应大幅增加，同时销售也出现一定上升。中航·长泰龙华项目PART4 合肥建材家居市场调查中航·长泰龙华项目合肥建材家居市场一览好美家合肥宝文店 家福特合肥国购店 滨湖居然之家百安居合肥瑶海店 东方家园明珠店 美家居装饰广场望湖·美家居东方商城 安徽家饰佳装饰精品总汇 亿丰时尚装饰广场 凤凰城·家世界 安徽轻工商城 信旺·大唐（国际）家居中心信地·红星美凯龙金三角建材城 饰方城 宝文国际装饰广场 安徽大市场 五里庙装饰世界 华邦·美家居安美(建材)商业街环宇家居 华邦·伊赛特明光板材市场华东国际建材中心 中州家具城中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介信地·红星美凯龙调研市场名称 信地·红星美凯龙 开业时间 日项目位于临泉路和铜陵北路交口西北面，总面积达 12.2 万平方米，其中建材所占 概况 面积20000平方左右，其余都是家居卖场。租金一楼租金约在80元/平方/月左右；一楼租金约在50-60元/平方/月左右。 目前招商是满的，商场前期信地置业和管理方红星处在磨合期，营销和管理上有一运营情况定的脱节，商户整体销售不尽人意，内部转让铺子的现象较严重，经过两年的经营， 目前经营进入正轨，状况较好。中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介环宇国际家居调研市场名称 环宇（国际）家居 开业时间 日开业,二次整改后于日环宇家居位于长江东路和铜陵路交界处，面积8万平方左右，是以经营中高档家具 概况 配套系列为主的大型综合性市场。租金运营情况此项目地段优越，交通便利；周边地带商场林立，人气旺，车流多，当然是商家置业首选之地；另外，环宇家居已经运营了6年多，项目已然成熟，目前经营的很好。中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介调研市场名称 概况中州家具开业时间日1.四周精品房 租金均价52 -58元/平米; 2.中间敞开区 租金租金均价50-65元/平米;3.以上租金均含公摊、物管，公摊面积分类：三面过道公摊25%，两面过道公摊 20%，一面过道公摊15%，二楼夹层公摊5-10%；4.二楼60%面积由一人承租,租金均价10-12元/平米（不含公摊、物管）,另40%面积由另一商户承租,租金12元/平米(不含公摊、物管）; 5.租金按月缴,质保金为2个月的租金。 1.老中州是经营10年的老市场,大棚式的经营已站不住脚,众说纷纭,有商户说整改,有 经营情况 商户说合同到期整体关闭,不做家具市场,原地开发为字字楼,有商户说合同到期,整体 迁至万家美旁边的新楼盘；2.现到期的商户,均上涨5元/平米；3.全部满租中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介调研市场名称 金太阳 开业时间 日1.一楼(欧式、实木家具为主）租金均价60-70元/平米；2.二楼(板式、软体、红木、 调研对象适 儿童家具为主） 租金均价45元-52元/平米；时租金政策3.以上租金均含综合管理费10元/平米,夏季三个月加收空调费2元/平米,另公摊面积15% ; 4.租金按季度缴纳,质保金200平米以内按5000元收取,200平米以外按8000 元收取; 1.08年合同到期,租金平均上涨5-10元/平米; 2.合同到期不符合要求的品牌不予续经营情况签,其中一楼未到期的商户和部分品牌调至二楼,二楼部分品牌往后调整,靠前引进了 雅豪、万家美和几家二三线板式家具(城市之窗、意风家具、羽思等）及品牌软体 （克劳蒂娅软床、赫尔斑纳软床、致雅沙发等），一楼新引进不少一二线品牌(澳 州森林、台湾点石、科玛、迪信、西部牛仔等）; 3.一二楼全部满租.中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介好美家合肥宝文店(站西路1号）：——地处合肥市新站区火车站西面，旅游汽车站对面，面积27000平方，上下两层，一 楼建材超市，二楼家具市场，交通状况尚可。家福特合肥国购店（长江西路199号）：——地处黄金地段，16000平方左右，影响力覆盖合肥新建高档楼盘最密集的蜀山区 （下辖合肥市政务新区、高新技术开发区和经济技术开发区），倚仗家乐福超市强大人流借势营销，占尽地利之便。中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介东方家园明珠店（金寨南路与芙蓉路交叉口）：——影响力覆盖经济技术开发区。一楼建材经营面积15000平方左右,04年由于货款结算滞 后导致部分供货商集体撤柜，05年东方家园集团被并购期间，合肥店经营管理出现 较严重的问题，作为不良资产与总部剥离，实行自负盈亏的模式，二楼家具商场关闭， 其门前广场、食堂、办公区和门前广告牌一度同时寻租。美家居装饰广场（青阳路58号 ）——由红旗建材市场在西市区投资兴建的项目，业态类似于家饰佳，以 “店中店”为主，但经营项目包含建材和家具两大类商品。经营面积在65000平方左右。中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介金三角建材城（合肥市望江东路与美菱大道交口 ） ——经营面积28700平方左右。 宝文国际装饰广场（合肥市站西路一号） ——传统摊位式建材市场，经营面积约20000平方左右，市场门面已经销售一空， 市场经营管理似乎严重落伍，在行业内风光不再。中航·长泰龙华项目合肥市主要建材市场简介望湖美家居（地址：合肥市东流路与宿松路交叉口）——总经营面积100000平方米左右。项目作为安徽国邦集团第三代专业家居卖场.但是 由于营销和管理上的原因,以及自身所处的位置周边的商业氛围原因造成目前经营 状况不佳, 平均租金水平在35-55元左右中航·长泰龙华项目2008年合肥市主要建材市场简介亿丰时尚装饰广场(合肥市东二环当涂路202号)——建材综合卖场,经营面积35000平方左右，采取的是产权式销售，统一经营管理的模式，由于地 理位置和营销管理水平的原因造成经营状况较差的局面。 饰方城(合肥市新站区新站路2号饰方城 ) ——主要以橱柜、卫浴产品为主，经营面积5000平方左右，租金水平在20-25元/平方左右，由于面积较小，经营品种较单一，营销投入较少，管理水平不高，造成经营状况较差的局面。中航·长泰龙华项目2008年合肥市主要建材市场简介五里庙装饰世界（二环路与淝河路交叉口） ——村办企业，交通不便，周边开发滞后，一期10万平米的建材市场，二期10万平方已开始招商（该企 业规划开发建材、家具等市场总面积50万平米）品牌混乱，租金水平在20-35元/平方左右营销能 力只能评为水准以下。 安徽家饰佳装饰精品总汇（淮河路步行街） ——位于合肥最繁华的商业街上，面积20000平方左右，虽然具备一定的营销策划能力，但除了借助团 购活动以外，并无太多聚集有效人气的办法。淮河路步行街物流的局限和以服装、饮食娱乐为主 的商圈氛围，以及黄金商圈高昂的租金成本，反而对其发展起到了限制作用。2008年底已经关门。中航·长泰龙华项目2008年合肥市主要建材市场简介信地·红星美凯龙（临泉路和铜陵北路交口西北面）——总面积达 12.2 万平方米，其中建材所占面积20000平方左右，其余都是家居卖场。目前新开 店时间不长，由于此店是信地置业的加盟店，红星与信地的关系没有完全理顺造成管理不能完 全到位，管理方招商上也有一定的保留。目前商户经营状况不是很好，亏损面较大，就该店的 位置和趋势来看，未来还是有较大的发展的潜力。中航·长泰龙华项目2008年合肥市主要建材市场简介华邦·美家居信旺·大唐（国际）家居中心——以上两个市场都在筹备之中，都在望潜交口向南400米左右）并且只隔潜山路一条马路，华邦美家居面积50000平方左右，大唐（国际）家居中心面积75000平方左右。中航·长泰龙华项目合肥市家具市场状况分析■合肥市目前家具市场14家，经营总面积大约68万平方(环宇、金太阳、信地·红星美凯龙、新瑶海家具世界、瑶海家具世界、瑶海天香家具城、、中州家具广场、中州家具明珠店、东方品尚、 好美家海派家具广场、雅豪家居、万家美居、环湖(国际)家居、京华(国际)家居）。 “僧多粥少”的情况和建材市场差不多，基本处于超饱和状态，只不过在市场布局上不合理。中航·长泰龙华项目合肥市家具市场布局图中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介环宇家具市场，面积80000平方左右，自主经营，是整个合肥市品牌最具档次结构最具合理和最具竞争力的市场。业主为合肥颇具实力的万振集团。地理位置位于合肥市 瑶海区长江东路628号中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介金太阳家具城，面积35000平方左右，空余面积没有（主要原因是30%—40%面积自营）。它是整个合肥市品牌档次、结构合理和具有竞争力的市场之一。业主为在江 苏和浙江都开具市场的浙江私企。它位于合肥市瑶海区长江东路819号与环宇家具 市场相距400米左右中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介中州家具城，目前是合肥市最老的市场，一期40000平方左右.二期精品15000平方左右租赁给了万家美居，自主经营.它是整个合肥市最具人气但一期档次不高，二 期档次高并且它是最具竞争力的市场。业主为合肥颇具实力的国有企业—中州实业 集团。它位于合肥市新站开发区胜利路与一环路交汇处。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介中州家具明珠店 ， (合安路与芙蓉路交汇处)面积 30000平方左右，自主经营，是个档次不高， 竞争力较弱的市场之一。业主为合肥颇具实力的国 有企业—中州实业集团。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介瑶海天香家具城， 面积10000平方左右自主经营，是个档次不高，零售竞争力较弱 以批发为主的市场之一。业主为合肥颇具实 力的国有企业—瑶海实业集团。它位于合肥市新站开发区元一时代广场对面。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介新瑶海家具城,面积 40000平方左右，自主经营，是个档次不高，零售竞争力较弱以批发为主的市场之一，它是在原先的瑶海家具市场基础上易地重建的。业主为瑶海床垫 老板。它位于合肥市新站开发区站后路生态公园。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介环湖(国际)家居, 面积 100000平方左右，业主为合肥颇具实力的私营企业—环湖实业集团。它位于合肥市庐阳区合肥市阜阳北路1239号——接近双墩 。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介雅豪家居, 面积15000平方左右。经营方式为自营。业主是私企—雅豪家具公司。它位于合肥市新站开发区——站后路生态公园距离在合肥属于较早的家具公司，有一定的 社会影响力。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介好美家海派家具广场，合肥市站西路1号好美家建材超市二楼，面积15700平方，产权属于宝文置业，整体租赁形式，依靠营销和管理在家具市场中赢得一片空间。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介京华（国际）家居，面积100000平方左右。由于资金和地理位置，营销管理水平等诸多的原因使得整体经营状况很差。商场空置位置很多，它位于合肥市包河区——淝河 路与二环路交口。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介信地·红星美凯龙，临泉路和铜陵北路交口西北面）总面积达 12.2 万平方米，其中家居卖场所占面积100000平方左右，其余都是建材 卖场。目前新开店时间不长，由于此店是信地置业的加盟店，红星与信地的关系没 有完全理顺造成管理不能完全到位，管理方招商上也有一定的保留。目前商户经营状况不是很好，亏损面较大，就该店的位置和趋势来看，未来还是有较大的发展的潜力。中航·长泰龙华项目合肥主要家具市场简介华邦·美家居(筹备）信旺·大唐（国际）家居中心（筹备） 以上两个市场都在筹备之中，都在望潜交口向南400米左右）并且只隔潜山路一条马 路，华邦美家居面积50000平方左右，大唐（国际）家居中心面积75000平方左右。都准备做家具和建材的综合商业体。中航·长泰龙华项目PART5 合肥商业地产市场调查中航·长泰龙华项目合肥商业市场背景合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在 新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好 的宏观市场背景： 合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞 争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业 态集中进入： 市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产； 城市商圈市场近几年发展迅速； 单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集 中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中 高、高端路线、在此基础上进行细分市场。中航·长泰龙华项目合肥商业地产市场生机蓬勃2004年，国购广场、白马服装城 2005年，新都会环球 广场、元一时代 广场、ＣＢＤ中 央广场、易初莲 花 2006年，金地?88街 西班牙体验式情 景商业街 2007年，沃尔玛入驻 温莎杰座中航·长泰龙华项目合肥商业地产市场生机蓬勃2008年，华孚城隍庙，信 地?城市广场 2009年，新天地国际广场， 万达广场 2010年，金地?1912，松 芝万象城，之心城小结中航·长泰龙华项目从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍 庙等商业圈外，还有元一SHOPPINGMALL、新鸿意环球广场、百大CBD、 三里庵家乐福、大唐购物中心、信地城市广场等等大型购物中心，还有 安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购物广场，还有长 江批发市场、红旗建材市场、华东建材中心、伊赛特、红星美凯龙等建 材市场。以及即将涌现的新地中心、华润万象城等都是合肥新一代商圈 的生力军！中航·长泰龙华项目合肥2010年大型商业地产项目简介松芝万象城（未开业）：建筑面积18万方、商业面积10万方项目地址：位于合肥市长江西路478号 业态分布商业、公寓、写字楼、住宅、酒店、院线、餐饮、游乐、娱乐、运动、休闲、旅游、市政配套为一体的大型都市综合体，是合肥目 前最先进、最符合世界潮流的shopping mall。经营业态非常丰富，-2F层为停车场和 大型的娱乐城；-1F层为超市沃尔玛和休闲街 区；A座下面5层裙楼是顶级百货空间；其他 连体商业1层是潮流街区；2F是运动街区； 3F：生活中心（主题国际影城，书店，网 吧）；4F值得一提的是安徽首家室内大型机 游乐城（儿童玩具和童装）；5F是合肥最大 的一万多平方米的顶级餐饮聚集地。中航·长泰龙华项目合肥2010年大型商业地产项目简介之心城（未开业）：建筑面积35万方，商业面积12万方项目地址：位于长江西路与肥西路交叉口 西南角 业态分布由5A级写字楼，酒店式公寓， 住宅，购物中心等不同形态组成。 购物中心分为8层，引进大洋百货，-1F 为大洋百货，停车场。1F为大洋百货，国 际精品专卖店。2F为大洋百货，时尚品牌 店。3F为大洋百货，流行品牌专卖店。 4F为大洋百货，体育休闲用品专卖店。 5F为大洋百货，儿童服饰，家具卖场。 6F为冠军溜冰场和异国餐饮店。7F为保 利电影院和各类美食。中航·长泰龙华项目合肥2010年大型商业地产项目简介金地·1912（未开业）：建筑面积26万方，商业面积8万方项目地址：位于黄山南路与怀宁路交叉口业态分布构建为A/B/C三块不同城市功能的 街区。AB地块为金地1912商业组团，集酒 吧、娱乐、影院、剧场、高端餐饮旗舰店和 精品酒店等文化休闲业态于一体，将南京 1912引入合肥。AB地块为1912商业街区， 配套有酒店、酒吧、餐饮、娱乐、电影院、 SPA、足浴、健身中心、会所等。 C地块为 住宅区，配套有底商、活动中心、景观休闲 区等。中航·长泰龙华项目合肥2010年大型商业地产项目简介信地城市广场（已开业）： 建筑面积95万方，商业面积58万方 项目地址：位于临泉东路与铜陵路交 叉口业态分布由SHOPPINGMALL 、红星美凯龙家居、服装MALL 、星级酒 店、高端商务写字楼和国际餐娱不夜 城、商业步行街、商务公寓等不同形态组成。中航·长泰龙华项目合肥2010年大型商业地产项目简介万达广场（已开业）：建筑面积70万方，商业面积18万方 项目地址：位于马鞍山路与芜湖路交叉口业态分布由万达商业综合体、威斯丁 五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、 万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公 共空间组成，其中包括高层住宅下面 的沿街底商。包河金街分为：地下2层 为超市，停车场和百货。地上1层为酒 店，金街商铺，室内步行街，2层百货 商场，酒店，电器卖场。3层KTV，百 货商场，4层影院，健身房中航·长泰龙华项目关于万达广场开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城 市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商 家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”。 国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营。滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方 。商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方，二层30000元/平方，整体均价40000元/ 平方 ，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统 一，无返租。中航·长泰龙华项目新天地国际广场新天地国际广场：建筑面积12万方，商业面积5万方。 项目地址：长丰县新天地国际广场位于庐阳区蒙城北路与一环路交汇处英国TESCO进驻，集购物、娱乐、餐饮、 休闲、康体、商务、居住、文化等十大功 能于一体。涵盖甲级写字楼、高端公寓、 大型超市、精品主力店、商业休闲街、美 食中心、健身会所等多维业态 。中航·长泰龙华项目关于新天地国际广场新天地国际广场总用地面积为32732.5平方米，总建筑面积123145平方米。容积率 3.21，绿化率30.33%.总高度99.9米。用地性质为商业、办公、住宅，主要由写 字楼、经济型酒店、商务公寓及其商业裙房和多层购物广场、TESCO大卖场构成。 40000平方米写字楼位于新天地国际广场西南侧，共25层。 20000平方米商务公寓位于新天地国际广场西北侧，共18层，280户，面积40-80平米 不等。 30000平方米购物广场，铺位面积20-300平米不等，新天地国际广场推出的1-4层商铺的主要功能分区为：一层为金融商务街、DIY生活区、精品购物街及休闲快餐区等；二层为时尚休闲专区、品牌中西餐、SPA生活 馆等；三层为娱乐、休闲、餐饮；四层为KTV等娱乐专区。 销售信息：新天地国际广场日开盘，推出1-4层198套商铺，户型为20-80平米，均价：一楼内铺4万/平左右、外铺5万/平以上，二楼商铺2万/平，三楼1.8万/平， 四楼1.5万/平左右。中航·长泰龙华项目大唐国际广场项目地址：望江路与潜山路交汇处 建筑面积90万方，商业面积8万方。 1-2层为大唐百货（自营招商） 3楼为英国Tesco超市 4楼为真冰滑冰场、餐饮 5楼为银河国际影院 销售信息：二期商铺价格在 元/平方 返租10年，年投资回报率8%；中航·长泰龙华项目中绿广场项目地址：站前路的中央地段 （铜陵北路口） 建筑面积9万方，商业面积5万方。1-4层为专业批发市场，6-26F为商务办公。打造专业的鞋类，皮具，箱包批发市场。 1F-2F为箱包皮具批发市场，商铺价格 为20000。 3F为批发鞋服，商铺价格为9000. 4F为精品展示区，商铺价格在7000.中航·长泰龙华项目九龙珠儿童城项目地址：新火车站正对面。 建筑面积10万方，商业面积6万方。 1-5F以童装，童鞋，童车玩具，胎教用 品为主，面向1-14岁儿童。 1F为品牌童装，单店面积区间为20-80 平方，价格在32000 2F为精品童装，单店面积区间为15-40 平方，价格在20000. 3F为精品童鞋，单店面积区间为15-40 平方，价格在13000 4F为孕婴胎教用品，单店面积区间为 15-40平米，价格在7000 5F为玩具床车。其他楼层为办公。小结中航·长泰龙华项目从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉； 合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款， 月供能力受当地收入水品存在的一定的制约。每个项目均可以在周边片区范围内形成商业圈，并且已自己为核心向外影响，以此提升片区的商业价值。中航·长泰龙华项目PART6 合肥住宅市场调查中航·长泰龙华项目2010年合肥整体市场调查分析成交下滑，价格飙升，量价分离中航·长泰龙华项目07-10年成交量比较（万M2）1500?2010年前11个月合肥一手 1 0 0 0 房合计成交总量693万M2， 为07年以来的最低，仅为去 年同期水平的一半略多。 ?2010年前11个月，全市成 交均价5948元/M2，接近 6000元/M2，为各年最高水 平。05002006年2007年2008年2009年2010年历年成交均价比较（元/M2） 00 6年 2007年 2008年 2009年 2010年2010年前10月整体市场供应量不减，推货节奏成为应对调控主要方式中航·长泰龙华项目1 - 1 0 月住宅供应量及增长情况120 902.0% 100 80 60 40 20 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 63.7% 67.9% 57.4% 507.8% 800% 600% 400% 200% - 3 0 . 8 % - 4 9 . 1 % - 4 9 . 5 % - 1 3 . 7 % - 2 6 .0 % 1% -200% 新增供应量 同比增减 1000%?月全市新增供应750万平方米，相比去年全年比去年910万平方米减少有所减 少，但是同期比较依然增加近70万平方米，预计全年供应量与上年持平。市场信心日渐提高，销售业绩快速提升中航·长泰龙华项目月各月供销比较（万M2） 新增供应量 120 100 成交面积 供销比较 160.0% 140.0% 120.0% 80 60 40 20 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月2?2010年前10个月 成交690万平方米，整体成交率93%；?新政出台后，成交 快速萎缩，此后逐步 回升，截至10月底，0 8月 9月 10月合肥历年住宅成交面积统计 （万m ）160 140 120 100 80 60 40 20 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2008年 2009年 2010年市场再次呈现供不应求局面12月价格体系在快速增长后，呈现高位震荡个月成交价格比较（元/m2）00 00
1O.1 1O.2 1O.3 1O.4 1O.5 1O.6 1O.7 1O.8 6807中航·长泰龙华项目64191O.91O.101O.11?2010年上半年房地产市场价格一直呈现快速增长态势，截至7月底全市均价达到6800元/平 方米，为历年最高价格； ?7月份后，由于政策压力，部分项目出现较大幅度的优惠，使得房价再度进入高位徘徊； ?10月份以后，部分项目显出一定的涨价趋势，但同时也伴有明显的优惠，实际成交价格仍然 以稳定为主。市场成交呈现暂时量价分离，回暖尚需时日中航·长泰龙华项目合肥一手住宅销售面积和均价 面积（万m 2 ） 160 140 120 100 80 60 40 20 0.1 .3 .5 .7 .9 .1 .3 .5 .7 .9 .1 .3 .5 .7 .9 .1 .3 .5 .7 .9 .1 .3 .5 .7 .9 1 1 1 1 .1 .1 .1 .1 O6 O6 O6 O6 O6 O7 O7 O7 O7 O7 O8 O8 O8 O8 O8 O9 O9 O9 O9 O9 1O 1O 1O 1O O6 O7 O8 O9 1O 1O .1 1价格（元/ m 2 ） 00 00 20002010年末，市场成交量连续下滑，价格高位震荡局面未有改变，量价分离渐 具明显；各区域成交率基本正常，蜀山区、经开区更受青睐中航·长泰龙华项目?2010年，瑶海、蜀山、包河等传统老城区以及滨湖新区依 旧成交靠前； ?其中蜀山区青睐度最高，经 开区亦热度高涨，但是受到供 应限制，成交总量不足；政务区 11% 庐阳区 10% 经开区 8%各区域成交面积比较新站区 7% 高新区 2% 瑶海区 19%蜀山区 17% 包河区 13% 滨湖新区 13%瑶海区 146蜀山区 112滨湖新 区 91包河区 106政务区 86庐阳区 79经开区 56新站区 61高新区 15供应面积成交面积供销比较1210.831090.97820.90820.77690.81640.91540.96440.73100.70多数区域成交量同比下滑，瑶海区热点已然，政务区价格最受追捧合肥各区域历年成交比较（M2）3500000中航·长泰龙华项目2007年2008年2009年2010年?2010年除瑶海区外， 多数区域出现同比下
0 庐阳区 瑶海区 包河区 蜀山区 新站区 高新区 政务区 经济区 滨湖新区降的趋势，特别是滨湖区由于供货量的下 降已经投资客群的受 限，成交下滑最为显著；?与成交量下降相反 的同时，各区域成交 均价普遍上升，其中各区历年成交价格比较（元/ M 2 ） 00 00
政务区 蜀山区 滨湖新区 包河区 庐阳区 新站区 经济区 高新区 瑶海区2007年2008年2009年2010年以政务区最为突出。中航·长泰龙华项目整体市场小结：?2010年全年成交有明显的下滑，但是成交金额仍然居前； ?下半年以后，量价走势在经过波动后趋于平稳。在宏观形式未明 显改善前提下，目前这种状况亦不会发生大的变化； ?瑶海区在2010年的市场发展中博得头筹，老城区魅力再现；中航·长泰龙华项目2010年底开盘项目调查（主要集中在10月、11月份）合肥10月、11月楼市开盘分布状况中航·长泰龙华项目合肥10月开盘项目分析：昊博园新加坡花园城万科金域华府瑞泰江南花园和平盛世新华国际广场 东方广场 领势公馆 静安曙光雅苑 九珑湾 御湖观邸 南湖春城滨湖时代广场合肥10月、11月楼市开盘分布状况中航·长泰龙华项目合肥11月开盘项目分析：望城公馆 恒盛皇马花园 沃野花园 悉尼阳光国强幸福彼岸万豪广场 恒盛豪庭鼎元府邸 紫云府 华侨广场 兰亭公寓 融侨天骏 港澳广场 绿城玫瑰公寓 森林海 南湖春城皇马花园10月份主要开盘项目列表：项目名称 瑞泰江南 领势公馆 金域华府 九重锦 和平盛世 新加坡花园城 森林海 滨湖时代广场 G3时代（公寓） 九龙湾 御湖观邸 南湖春城 27 26 50 180 262 184 85-110 85-130 95-126 45% 60% 80% 总规模（万M2） 13 12 48 24 30 80 25 7 开盘套数 96 272 434 136 200 116 156 600 户型面积（M） 70-95 85-133 90-200 84-98 86-126 67-126 90-100 40-90 销售率 95% 30% 50% —— 40% 30% 40% 15%中航·长泰龙华项目价格（元/M2） 000 00 00 开盘时间 10月30日 10月24日 10月24日 10月23日 10月16日 10月16日 10月16日 10月17日 10月16日 10月6日 10月10日静安曙光雅苑531052-11550%730010月16日合计——2946————————11月份主要开盘项目列表：项目名称鼎元府邸 森林海 港澳广场（商业） 绿城玫瑰园 兰亭公寓（公寓） 万豪广场中航·长泰龙华项目价格（元/M2）000- 总规模（万M2） 开盘套数 户型面积（M） 销售率39 25 15 61 12 13 198 124 360 130 350 130 74-114 99-124 20-100 98-129 32-65 44-101 20% 30% 60% 20% —— 40%开盘时间11月28日 11月27日 11月27日 11月28日 11月28日 11月20日恒盛皇马花园望城公馆（公寓） 国强幸福彼岸 恒泰城品504 15 25250500 100 30083-12546-69 72-91 95-9990%40% 75% ——52000011月21日11月20日 11月6日、15日 11月16日沃野花园融侨天骏 恒盛豪庭 新华国际广场 （公寓） 合计1326 50 50120210 190 370 333270-11282-150 83-131 40-7635%20% 90% 20%60000011月13日11月6日 11月6日 11月3日——————————100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%瑞 泰 江 南 城 春 湖 湖 南 御近两月各开盘项目销售差别明显10月份开盘项目?公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑10月、11月主要开盘项目销售率11月份开盘项目观 金 邸 静 域 安 华 曙 府 光 雅 苑 九 龙 和 湾 平 盛 世 森 林 领 海 新 势 加 公 G3 坡 馆 时 花 代 园 （ 城 恒 公 盛 寓 皇 ） 马 花 恒 园 国 盛 港 强 豪 澳 幸 庭 广 福 场 彼 （ 岸 商 望 业 城 万 ） 公 豪 馆 广 （ 场 公 寓 沃 ） 野 花 园 森 林 鼎 海 元 绿 府 新 城 邸 华 玫 国 瑰 际 融 园 广 侨 场 天 （ 骏 公 寓 ）?近两月，各开盘项目销售差别明显拉开；?高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩；中航·长泰龙华项目1000012000200010月份开盘项目400060008000价格变动不明显，多以维持现状为主0 10月、11月各项目开盘价格（元/M2）?10、11月开盘项目的价格波动不明显，依然以徘徊震荡为主。11月份开盘项目金 域 华 和 府 平 盛 领 世 静 势 安 公 曙 馆 新 光 加 雅 坡 苑 花 园 城 九 重 锦 森 林 海 九 龙 御 湾 湖 观 G3 瑞 邸 时 泰 代 江 （ 南 公 寓 南 ） 湖 兰 绿 春城 新 亭 城玫 华 公 国 寓 瑰园 际 （ 广 公 场 寓 （ ） 公 寓 鼎 ） 元 府 邸 森 林 融 海 侨 天 望 城 恒 骏 公 盛 馆 豪 （ 庭 公 寓 万 ） 豪 广 沃 场 恒 野 盛 花 皇 园 马 花 恒 园 国 泰 强 城 幸 品 福 彼 岸中航·长泰龙华项目中航·长泰龙华项目开盘项目分析小结：?10月、11月每月供应基本在3000套左右（不含商业）；推货量明显减少； ?各项目销售业绩差异显现，具有良好性价比的项目备受购房者青睐； ?价格依旧岿然不动；简评：10月、11月的市场表面上依旧较为平静，实质上正在悄悄的发 生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，购房者对综合性价比 更为看重。报告结束 谢谢！ The end! Thanks购物中心持续繁荣的推动者深圳慧通行房地产顾问公司
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