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有没有人仔细分析过奥北在立水桥商圈中的地位及应扮演什么样的角色?
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明天第一城10万平方米商业打造奥北新型商圈
随着2008年奥运的来临，亚奥板块地产高烧不退。除大批量住宅的开建外，商业地产之火也开始点燃。继上星期开租国美食街后，国美又打开了亚北商业的大门。盘踞立水桥的10万平方米明天第一城商业公开亮相，国美誓将传统商业中心立水桥赋予现代商业的新鲜血液，从而打造亚奥板块新的商业中心。作为面向立水桥周边区域居民的商业配套，明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间) (论坛 像册 户型 样板间) (论坛 像册 户型 样板间)10万平方米商业对区域将产生怎样的影响，交通对商业产生什么作用？如何才能融入奥运经济商圈？
　　3月18日下午，在明天第一城售楼处，举办了“立水桥商业专向研讨会暨白皮书新闻发布会”。
　　拟邀嘉宾
　　王永平 中国商业地产联盟秘书长
　　陈 俊 浙江商会副会长
　　董 利 中国步行街商业委员会秘书长
　　李贵保 朝阳区商业联合会会长
　　叶济源 禾田摩尔董事长
　　陈云峰 明天地产业务发展中心总监
　　以下为现场实录:
　　主持人：各位领导、专家新闻界的朋友们，大家好，欢迎大家今天下午来到明天第一城，祝大家周末愉快。今天举行的是由北京楼市周刊等主办的，明天地产协办的李我《立水桥商圈白皮书》发布会，我是今天的主持人贾玉鹏，我首先介绍一下今天到会的嘉宾，朝阳区商业联合会会长李贵保先生、中国商业地产联盟秘书长王永平先生、浙江商会副会长陈俊先生、中国步行街商业委员会秘书长董利先生、和田摩尔董事总经理叶济源先生、名牌时报《北京楼市周刊》主编张向东先生、最后是明天地产业务发展中心总监陈云峰先生！
　　光临我们活动的媒体有北京青年报、北京晚报、新京报，京华时报，北京晨报，新浪网等，北京电视台首都经济报道栏目，还有麦当劳、迪信通等等商业代表，还有我们立水桥的老商户的代表。
　　大家都知道，随着奥运的临近，这个区域已经发展成为集体育、文化休闲一体的商业区域，区域内的商业氛围快速的形成，地处奥北这立水桥的地方，周边明天第一城、北苑家园 (论坛 像册 户型 视频) (论坛 像册 户型 视频) (论坛 像册 户型 视频)、天通苑 (论坛 像册 户型) (论坛 像册 户型) (论坛 像册 户型)等大型的社区。今天我们发布的《立水桥商圈白皮书》就从比较专业系统的眼光分立水桥地区的商业发展情况，首先请我们明天地产的陈总致辞。
　　陈云峰：尊敬的各位来宾，各位媒体朋友，特别是各位品牌商家的朋友，大家下午好，今天是窗外春意浓浓，我知道很多的年轻人结婚选择了今天，应该是一个好日子，明天商业中心，也将于今天正是对外宣布面世。
　　正式和经济日报一起公布《立水桥商业白皮书》。明天商业中心是明天地产旗下的明天第一城94000平米商业的案名，靠国美电器20多年品牌积累，公司下决心将其打造成一个在奥北区域辐射周边的有生命力的商业核心，我简单的介绍一下明天第一城的销售情况，这是一个50万平米的综合项目，到目前为止开盘了三期，开盘的时间仅4个月，前三期的2800多套住房，还有两套没有销售，应该说已经进入了清盘阶段，的第四期只有1177套住房，认购的客户超过的1200多人，上周六这个时间，我们被迫停止预售。我举这些简单的数据的一个目的是想说明，在这个区域从北京的市民都是非常认可的。明天第一城所属的立水桥区域历来是比较繁荣的地区，这是是13号线和5号线的交汇点，我说的交通中心，理应成为商业中心，再加上明天第一城的管理团队，都是从国美电器到明天第一城，应该说积累了非常丰富的地产和商业的经验。
　　再加上2008年的临近，整个区域市政建设的火热，把立水桥区域打造成奥北的新商业中心日渐成熟，天时、地利、人和都具备了，我们今天借各位商家百忙的时候，请大家到这里亲手感受一下，我们感受几个方面的第一方面看售楼处外面多少人急切的买房，这各位领导来说，也是一个调研的机会，这比我们安排在五星级的宾馆里跟有现实的意义，另外让大家感觉到这个区域的市政的建设，我们去年9月份搬这里，然后发生了几个变化，我简单的罗列一下，第一个是我们5号线跨清河的斜拉桥在10月份建成了，另外10号线交界的5号线现在骨架起来了，第三个我们安立路在建设，按照朝阳区的规划是6月30日必须完工，我们前面几百米就是奥运的记者村，它要负责连接这个区域的记者村和奥运村。另外安立路上五环的整个立交桥正在如火如荼的建设，上个星期，北方明珠 (论坛 户型 视频) (论坛 户型 视频) (论坛 户型 视频)对外招商成功，商户基本上两天的时间就把它的商位抢购一空，应该是看好了这一边的发展前景，我知整个这块的拆迁和改造，包括我们沿着五号线的为挡都彻了，整个的规划都在进行，我们开盘的时候房子5000，现在已经6000了，仍然是供不应求，北京市大的建设促进了这个区域的发展，商业的发展迎了这种大背景下才有了更好的前景，我们今天请来了商业、地产、包括商业地产各方面的专家，包括今天的媒体都是专门的地产媒体，还有商业的，所有的北京的主流媒体都来参加我们的研讨会，作为一个企业，我们只能够做好自己项目的事情，但是我觉得有企业和社会各个层面的配合，就可以打造一个区域的商业中心，这个区域得天独厚，背靠天通苑，这是亚洲最大的区域，进了五环就了亚运村，这种标致了北京市商业中心的北移也是现实，今天的间断致辞，希望大家畅所欲言，出力献策，在整个的社会的舆论上，支持这个区域的建设，也符合我们和谐社会的建设的主旋律，谢谢大家。
　　主持人：非常感谢陈总的精彩致辞，接下来有请北京时报《北京楼市周刊》主编张向东先生就《立水桥商圈白皮书》进行详细的介绍！
　　张向东：谢谢各位同行，非常感性今天和明天地产一起发布这个《立水桥商圈白皮书》，这部白皮书是我们经过一个月的走访当地的商业，做了一个关于区域的商业的研究成果，这个研究成果主要有三块，主要从历史、现在和未来这三个方面来论述这个《立水桥商圈白皮书》，该地区以前最西边和海淀一些地区相接，在历史上是一个三角地的地带，处于三家管，也是三家都不管，它的商业比较复杂。96年、97年天通苑入驻到立水桥以后，随着北苑家园，天通苑以及立水桥的开发，给立水桥地区带来了变化，亚运村进来之后，人口是带来立水桥变化的最根本的原因，这展示了交通地产的惊喜，随着地铁五号线的兴建，给我们立水桥带来了大量的商业，很多的商业进入了我们这区域，区域的商业带来的影响是，一般的大型居住区的商业是自然的商业，满足居民最基本的消费，在有一些方面可能缺乏规范化的指导。
　　明天第一城入驻立水桥以后提出商业要以专业的运营商运营，所以他们提出从整个地区的眼光看自己项目的十万米的商业进行规划，这是专业云运营商一个独到的眼光，奥运经济对立水桥商圈形成了一个促进的作用。
　　从奥运村到北苑，一直到立水桥再到小汤山，从整个路线下来，我们发现，大型的商业设施还是比较粗矿，档次比较低，跟其他的商圈之间没有本质的区别，这一点立水桥商圈带来了一个发展的机遇，这是区域的商业特点。
　　从整个情况来看，北苑居住区是北京市大力发展的居住中心之一，所以说位于整个北苑居住区之间的立水桥地区商业氛围应该有丰富的资源可取。
　　随着奥运会的召开，以奥运场馆为中心的亚运村地区，本来就是北京历史上的中央居住区，立水桥地区将成为城市中心的副中心，这样的一个城市副中心，更需要一个有规划前景，比较系统的有消费指导性的一个商业中心。
　　这是明天商业中心的业态分布。(图)它的业态组织分布主要有美食街、里面包括酒吧、茶座、咖啡，还有一些娱乐中心等等，还有一些精品的休闲城，商务会馆等等。
　　《立水桥商圈白皮书》就发布到这里，谢谢大家。
　　主持人：感谢张主编的精彩发言，通过这个发言我们看到了白皮书的基本内容通过这个介绍，我们对亚北商圈有一个详细的认识，从发展的眼光定位了以立水桥为中心的一个商业中心，明天地产正是这个中心的代表，下面一起欣赏一下这个商业中心的动画。
　　(幻灯片播放商业中心动画)
　　主持人：大家看完三维动画之后，对明天的商业中心有一个认识了，接下来由陈总给我们介绍一下明天商业中心的详细的基本情况。
　　陈云峰：我用很间断的语言跟大家复述一下动画里面的商业的定位，大家感觉到我们从城市里面过来的时候不是很方便，现在在安立路和五环的交口正在建大型的立交桥，安立路在6月份完工，这个桥也是差不多的时间，包括北苑路可以直接进亚运村，在整个的明天第一城的路口，我们门口这条路是必经之路，往北就是天通苑，可能比较了解我们这个区域的人都知道，地铁五号线是在2007年7月份应该通车了，我们项目教工的时间就是07年的5月份，这个时候正好是地铁五号线开通的时候，我当时和老板看这个地点，他就说这个地理位置怎么样，当时有13万平米需要拆迁，小到旅店、大到高尔夫球场等等，这是政府很头疼的区域，后来我们拿了几个亿的资金拆了，后来我说我们上海的国美电器的总店就座落在上海的地铁和轻轨的交汇点，本来我们不知道这个事情，后来地铁过来了，轻轨也过来了，实际上上海这个店占了我们整个消费的1/3，我在香港工作过一段时间，我发现香港人特别聪明，本来香港不大，香港和九龙对接，有很多的地铁，比如说这个地铁应该从这里过，但是不从这里过，到这之后，留一个200米的距离，让人换乘，修一个大楼，你的地铁就在这个大楼里倒车，这里面就是一个商业的中心，后来我发现这么一个小香港，这么繁荣，和城市的设计者有很大的关系，一个环线不就完了吗，但是他不这样，弄一个地方让你换乘，后来我说北京的轨道交通和上海、香港差距太大了，现在在上海去哪里座地铁相对比较方便，北京滞后的5、6年的时间，但是型号有奥运会，一下子就起来了，有一个朋友说，有了奥运会我们的城市建设提前了25年，如果没有奥运会，我们要过25年后才会达到2008年的奥运状态，这个奥运会使我们每个人都有受益，有这么好的交通区域，我们打造一个精品的商业中心具备了这个条件，刚才我们说了，对九万平米的态度，我们要整体管理，开发商要相对持有，我们不追求短期的现金流，有两个原因，第一个我们住宅上的现金回收了，我们到现在三期已经回收了12个亿的资金了，足以支撑我们后面的三期的住宅，第四期的开盘，我预计15天销售完毕，那是1100套房，我们把国美电器的销售方式完全的复制到卖房上。
　　我们做商业的时候也想追求短快，但是发现不行，我们今天请了一些商家的品牌过来，当时我和大钟聊过，他一听说是国美的项目吓得要死，我说你有什么可怕的，我们在上海和很多的商家捱着经营，生意都不差，我说这次的商业中心找永乐，他们急需在北京发展，来吧，我们一起把这个商圈做活，这次我们除了一些大商家引进，我们还要拿出很好的政策，引进其他的 品牌商家，我们的租金也会采取阶梯式的资金，我们才国美电器的前十个地区的选址都是张总领着这些人选的，越是大的品牌要求的租金越低，但是开发商都恨不得一下子就高高的，我们做过商家，我们知道这样不好，我们第一年很低，等你商圈活起来的时候，我们的租金才恢复到正常的水平，我们是引凤筑巢，包括我们的一部分的地下商业，完全按照麦德龙的一个商业的模式定制，我们现在商业上都是符合要求的，我们在餐饮上都预留了上下水、烟道等等。我们觉得既然我们是商家，我们要在做商业地产的时候，考虑到我们商家的要求，另外我们独立注册了一个北京国美商业管理有限公司，负责地产开发完的整个商业的管理，这一点上，很多的公司都是做不到的，第一个是明确持有，第二个低租金，引凤筑巢这方面，我们就像国美电器和采购的商家谈判一样，一定要找到一个结合点，然后共同的发展。
　　这个项目结束之后，我们组建的公司会一直在这个项目经营和管理，我们回来预留一笔大的广告费给我们的项目未来几年不断的做广告，把整个的区域真正的做热、做火，到那个时候每个商家进来大家都有钱赚，都有很好的前景，到那个时候就可以销售了，也是在地产界最好的销售时机，这是我们销售的思路，大的原则定下来，我们按照这个原则实施就可以了。
　　最后说一简单的定位，现在定位为十万平米奥北的商业中心。当时我给我们商业部的人培训的时候，我讲了一个很简单的例子，那个时候正好是刘德华还是谁开演唱会的时候，当时我们说，在2008年以后，所有的顶级演唱会都要在奥运村开，而且肯定是一个大型的居住中心，需要商业中心的支撑，正好选择了这个区域，我们这个与前面是北苑家园，后面是天通苑，是得天独厚的，我们的定位并没有把购物定在最主要的位置，第一个还是餐饮，大家知道亚运村也是餐饮最火爆的区域，我们把最好的位置拿出来定位了一个餐饮街、美食街。
　　另外我们有一个热力不夜城，我们把娱乐、迪厅、酒吧，包括麦肯鸡等等这种的类似的迪斯科都引进来了，我们发现很多的外地进北京的人进这个区域住，天通苑说是经济适用房，大部分都租出去了，大家都体育的生活，娱乐的生活，都是苛求的，我们在方面的定位是比较明确的。
　　另外我们拆迁了一个立水桥的市场，有一部分商家主动要回来，舍不得离开这个区域，我们在我们内测的一个地下有8000平米立水桥的一个市场。
　　我们还准备这边有一个大型的超市，包括家电的专卖店，家具的专卖店等等，打造一个超级的购物中心，这是我们的定位。
　　清河在奥运的期间也要还清了，河边都是绿化，大家现在感觉到这个区域还是很乱，这个售楼处我们07年都要拆了，我们后面有一个精品休闲城，都要拆掉，到前面的清河都是一个大公园，周边是大面积的绿化，绿化我们就待证了22万平米，我介绍一个韩国的朋友过来，他问我你有双轨道交通，你又有这么大的绿化公园，为什么卖这么低的价钱，我也没有说什么，因为这个区域还是需要一个过程的，虽然立水桥定位是副中心，整个的环境还不尽人意，过两年一定会好的，这也说明了它的前景所在。
　　简单的介绍这些，我不就不多介绍了，希望各位专家、学者确实能够出力献策，希望我们的各位品牌的商家，包括我们商业地产的朋友们，能够给明天商业中心牵头的， 立水桥区域的商业摇旗呐喊，我展望一下，过了3、5、10年的时候，我们在座的朋友回到这里的时候，这里最起码繁荣到现在亚运村那个区域，我们那时候回想一下，我们06年的3月份，在明天第一城的售楼处开了一个《立水桥商圈白皮书》发布会，那个时候大家回忆起来会更有意义，谢谢大家。
　　主持人：通过陈总的介绍，大家知道，明天第一城特殊的区域特点的奠定了它的人气和商业，我们有理由相信明天第一城的明天会更好，我们现在都知道，区委和商业价值之间样有千丝万缕的联系，我们下一个话题，主要围绕奥北立水桥的区域商业的发展这个主题，请与会的专家讨论一下，首先我们有请中国商业地产的联盟秘书长王永平先生，他对我们北京市场非常的了解，请您谈一下您对亚奥商圈核心北移的看法有什么自己的鉴定。
　　王永平：非常高兴参加这个《立水桥商圈白皮书》发布会，刚才陈总做了一些介绍，随着我们建设和谐社会的时候，我们市商业中心的格局会逐步的向多元化的商业中心转变，这是一个主要的方面，其背后的原因，一方面是我们很多人，尤其是白领阶层的人不断增加之后，他们对时间的概念，成本在增加，所以他们购物的时候，希望更多的能够节省时间，对他们来说这非常的重要。
　　包括交通状况，这些我觉得都是非常重要的，另外一个，随着连锁商业的发展，我们市中心的商业和周边的外移的商圈，商品本身的成本控制区域成熟，可能有一些房租的因素比市中心更有优势，以前大家来市中心，大家觉得竞争激烈，这虽然是一个因素，但是郊区的消费者收益的因素来自于你购物成本的下降，一个是时间成本的下降，林外一个是商家运营成本的下降，这两个因素，有可能让更多的购物者在就近购物，同样的商品，郊区和市中心的购物中心的谁最便宜很难确定。从这个意义上来讲，形成更多的区域商业中心，包括立水桥这边会逐步的形成一个商业中心，这个东西不想不用怀疑，一个是北京对北部的整个区域的概念比较认可，在现在奥运背景，随着奥运概念的落地，周边的住宅，人口的动迁，开发的住宅的速度都比较快，周边的居住人口形成了相对独立性的，有足够人口支撑的区域，它再形成一定的商业中心，这是一个时间的问题。
　　这是我要讲的第一点。第二点我想轨道交通，对商业带来的机遇，在未来的都市型的发展过程中，会起到相当重要的作用。刚才陈总讲了在香港，人们在地铁的社区上面，给商业留了很多的机会，包括新加坡，新加坡很多社区商业做的非常好，支持当地的租金，很多市的商业中心建在地铁的沿线，甚至在地铁上，我们理解好象就是在居民区中心是变成一个商业，这不是一个项。由于是轨道交通，在商业建设当中，起到一个相当不可替代的作用。我们想西客站大家讨论建设的时候会带来多少的商家，实际上大家看到这些年西客站没有带动周边的商业，甚至酒店都不是很好，一个是大量的人流，火车站可能提前一个小时、半个小时到哪里，不会留很多的时间逛商业，因为他是一个人流的积聚中心，周边的交通部支持西客站本身需求，有可能时间厌恶了买东西的人要抱怨，实际上北京站这么多年的历史也没有形成商业中心，这几年稍微情况有所好转，也是周边的白领阶层是它的主要目标客户。
　　轨道交通就不一样了，它不会带来堵车的问题，轨道交通的建设对整个城市的发展也会有多层的意义。比如说你一下子上万人从地铁分散到地面交通的时候会形成一个瓶颈，如果轨道周边有大型的商业设施，本身是一个分流的过程。
　　另外，一个城市里面把轨道的地方留给商业的话，对城市的贡献，可以做到最大化，如果我在轨道旁边建一个住宅，一个写字楼，收益的群体就是几家公司的职员，如果建成一个公共的商业，相当一部分的人都可以收益，轨道交通应该是未来很多交通用度的城市选择的方向，这是我讲的第二点。
　　第三点我讲讲奥运商机，我觉得奥运会对整个城市的发展，各行各业都带来很多的机会，我觉得对商业的影响，更多的不是体现在奥运会期间，或者是奥运场馆外来游客带来的机会，包括市政设施的改善，周边住宅的兴建，人口的增加，人口购买力的置换，这些东西是对它带来的一个真正的商业机会，我们可以设想，未来奥运场馆的这些游客，基本上国内的其他城市为主，国际的乘客不可能跑到北京来看奥运的场馆，没有多大价值这里面我们要考虑到，我们经营的中国特色的东西可能没有机会了。
　　我们更多的要立足于本地、周边区域，来做这样一个讨论。所以奥运既要看到它的机会，也不能无限的放大奥运的效益，这是我讲的第三点。
　　第四点，未来的商圈看起来有很多成功的机会，同时这边的竞争也是相当的激烈，就是奥运本身，差不多配套的北部这一块，有50、60万的商业，奥运公园马路对面，周边的一两里地范围内扎堆了30万平米的商业，他们怎么办，现在也是争吵，有的要做购物中心，也的要做时尚中心，奥运场馆开发上，有的不是业主，他是独立的公司运作，相互之间不通气，这里面如果未来协调不好，这种同质化的竞争，一个量摆在那里，不可避免，如果说我们亚运会时期，亚运商圈的建设现在来说是过于保守了。现在你可以看到北京的交通也不变，公共设施比较老化，但是使用比较好，我们说很大不一般是亚运村设计的时候比较保守，我们现在面对的问题是不是过大了，对北部区域我想这个因素需要考虑，这是我讲的机遇和挑战并存。
　　另外作为最好的区委，更多有很大的概念，要把它做作一个好的项目，只是提供了一个可能性，要真正的做好，我觉得还是要把自己的事情做好，要把这个项目的规划、运营管理，每个环节都要做扎实，在亚奥商圈里面，我们看到第五大道 (论坛) (论坛) (论坛)在修建，漂亮的购物中心也没有做起来，我们要把这个地方做成，我们明天一定要把自己的事情做好，我觉得明天这个项目给人有所期待的还是在说，我们刚才介绍了国美以前是做商业起家的，他们对商家地产的理念上，我们看到领先了一步，很多的项目失败就错在 思路上，至少他的思路是对的，统一规划、统一运营、统一持有，慢慢的运营这个事业，有一个很好的心态，另外由过去的商业的专业人家，提供了一定的可能性。
　　关键是这些东西要坚持，我们看到一些开发商概念做的很好，一旦资金跟不上，什么都不管了，那个时候他最终回放弃一些原则，这个时候我觉得大公司坚持的原则可能性大一些，我觉得这个东西很重要。
　　另外作为一个项目定位来讲，不一定要贪大，现在很多的项目在定位的时要成为很大的中心，我觉得不要过分的放大，大不一定好，我们看到很多的例子，大并一定有人去，我们设计一个商业，设计的时候一定要做一个最保守的估计，江主席有一个话讲的很好，我们要尽最大的努力，争取最好的结果，要做最坏的打算，我们在商业定位上，要立足于这个思路，周边的区域我们是不是要首先争取过来，要做好，如果一段时间做不成很大的范围，你周边的一个人口，你把我这个范围能不能支撑你渡过这个困难期，这是我要讲的。
　　另一个，这个区域亚奥商圈成功不成功，后面有没有好的发展，我觉得政府的规划上的协调很重要，如果说后面的不断的增加商业的放亮，无限制的放大奥运的概念，我觉得对前期的项目来讲，风险就加大了，我们现在的商业缺乏立法，国家商业网点规划条例迄今为止还没有正式颁布出来，很多的地方在商业规划这块不够重视。
　　这个对未来的商业经验带来很大的问题，我到成都看一个商业地产项目，这个项目有店2700多平米，我们安排了一个外资的电影公司看，他们一看物业结构条件都不错，但是老外讲了，面积小了一点，他说面积还不是最主要的问题，最主要的问题就是怕别人的比我大，就怕我好不容易起来的时候，那个时候问题很大。开发商很有信心的说据我了解，五年之内没有大的商业规划，人家就说你这么拍胸脯怎么可以，要政府有规划，那个时候人家商家的投资信心才会跟上有很多的人要愿意来投资。
　　所以我觉得未来北京市对这些商圈应该有一个统筹的规划，对奥运项目认证的时候，认证了之后，市领导要讲专家的意见要原原本本的送上去，的也要有上面的决策，当时政府考虑说，奥运会这么大的一块地，下面的不做商业的有一些可惜，是不是要做一个东西，20万的平米能不能做成，市政府也有顾虑，前面认证了好几次了，最后又提出来再认证，有人说这个地方搞80万平米没有问题，有人说10万也够呛，这里面政府意识到这个商圈里面商业有一个协调的问题，我希望这个地方有一个统一的控制，交通的流量上有有一个想法，现在一个城市的规划，在商业的规划上是一个决定性的，政府可以把一个地方完成的做成中心，也可以把这个地方完全灭了。有一些地方像木樨园没有规划也起来了，但是也一些地方政府规划的东西没有起来。
　　为什么很多的政府规划的东西没有起来了，是我们的商业部门在规划，你要建一个商业中心，周边的居住人口支持你了吗，家乐福在六里桥的店，当时就叫你左转弯才可以过来，家乐福那时候确实很难做。很多的时候都选择现在比较，差异性不是很大。有人讲政府怎么可能把这个中心打造成功，我觉得可以，关键是政府愿意不愿意打造，愿意不愿意的拿出一定的成本支持这个项目，如果我把地铁设计好了，周边搞一个购物的中心，我就把比你高档的用地规划在这里面，周边的停车场都留出来，这块地一定可以赚钱。
　　我觉得政府可以这么规划，然后把这个地拿出来拍卖，这体现了市场经济的原则啊，我未来不用规划的，哪个商业中心和其他的商业中心直线的距离多少，这个说法没有事实可循的，所以我觉得未来政府做商业规划的时候，北京市把更多的地方让出来做商业，而不是住宅、写字楼！这样对城市来说比较有利，最后我祝愿明天的项目在北部做成自己的特色，促进北部商圈的形成做出自己的贡献，谢谢各位。
　　主持人：非常感谢王秘书长的发言，他刚才提到了，这个地区的人口规划，奥运的大趋势，形成一个奥北的商业中心是一个时间的问题，但是一定要在规划上做好，才能使这个商业中心真正的形成，我们还要请陈总说一下的明天商业中心是怎么做统一招商、统一管理的，这个东西做好，才可以成为领头羊的位置，刚才陈总提到了这几个统一，下面我们有请中国步行街商业委员会秘书长董利先生，您对刚才王秘书长提出的商业规划和营销策略您有什么看法？
　　董利：我的全称是中国商业步行街工作委员会，在很多的公开场合大家给弄混了！刚才这个项目陈总介绍的非常振奋人心，在十几年之前，很多的工作关系，我对这个地方比较熟悉，近几年的发展比较快，但是因为奥运会的临近，商业突飞猛进的发展。所以我觉得才给了我们明天商业一个机会，在这里我想我主要讲几点。
　　跟我们的区域的商业，跟我们北部的项目商业有关联的几点，第一个是整体的商业环境，我觉得整个区域的商业环境近几年来不理想，大家有目共睹，主要是规划不够，指导不强，原因跟可能跟我们的地块有关系，我们的白皮书上提到了是三不管的地块，造成了这个商业发展布局不合理的形成和这个地区的消费人群的滞后，还有一个就是交通的滞后，这一点我不用说了。
　　这几年这个区域地产发展，主要是几个板块，一个是回龙观，还有天通苑，以天通苑为例，这几个板块的商业发展各自为政，各自以自己的区域商业发展，考虑自己本社区的居民，或者是本区域的商业，满足本社区的居民消费的需要，没有考虑周边的大环境。
　　刚才看到白皮书我觉得国美做了一个好事。今后的商业发展，我觉得更多社区不要考虑本社区，还要考虑周边的社区的关系，以及周边的商业对本社区的消费影响。
　　第二点，我感觉未来这个区域的商业，恐怕有一个社区商业和社区商业之间竞争的问题，我想原因根据自己的区域特点决定的，是我前面讲的几大块，房地产快速发展，商业的自发形成，另外也跟消费有关系，社区商业的消费力定量，主要以本社区的消费人群为主，但是因为这个定量的关系，有时候也影响了本社区的商业发展空间。所以说这块社区商业的发展，我觉得不仅要吸引本社区的人群，有可能的话，尽量引进周边的人，引进他们的消费力，才能更好的满足本社区的商业发展的需要。
　　在这块，我觉得我们这个区域的商业，在考虑这点来说，应该在社区商业方面的定位要有一些特点，比如说搞一些开发式的，刚才我看到规划，我觉得这块都注意了，包括一些好的地段，交通的节点上。
　　第三点我想商业要特色发展，对目前的商业来讲，普遍是适用的，但是对我们这个地区来说，需求更强烈一点，目前的商业和周边，我考察了一下，还是不是很理想。国美在定位上注意到了自己的特色，包括提出了商业定位更多的是以休闲消费为主，这个休闲消费在本区域非常的缺乏，我们有一个观点，将来商业之间的竞争不仅是商业与商业之间的竞争，而是商业和商街的竞争，因为商街更好的满足人民的休闲的需求，未来商业的发展应该是这么几点，一个是休闲、一个是个性，还有一个体验性的，所以我们这个项目我觉得定位是比较准确的，更多的考虑了娱乐、休闲、时尚、体验式的商业特点。
　　主持人：董秘书长对明天商业中心还是非常看好的，非常感谢董秘书长，下面我们有请浙江商会的副会长陈俊先生，您谈一下对立水桥这个区域的商业，您很早来这个区域，对这个区域的发展你有什么看法？
　　陈俊：我是北京浙江商会副会长陈俊，非常感谢大家。今天很高兴有这个机会跟大家谈立水桥商圈。我认为做商业，假如说出了政府的支持、规划之外，我觉得第一人气、人气、还是人气，从这两面来看，明天第一城这两方面的因素很充分的占有了，按照现场的情况来看，乘铁站距我们这里200多米，门口有很大的商业，交通很便利，天通苑据说有20多万的长居人口在这里，又介绍了奥运会场馆在我们这一代的发展。所以明天第一城整体的商业定位也好、发展也好，肯定是借助奥运商机、借助交通便捷的条件，又借助当地20、30万常住人口的资源，肯定会好。白皮书我刚才看了一下，《立水桥商圈白皮书》我认为奥北商圈应该比较好，立水桥还是一个小概念，因为我们的商圈，明天第一城是近靠奥北的，白皮书里面建议不统一，一下子讲这个，一下子讲那个，使名称不规范，我认为奥北商圈可以替代立水桥商圈，这个名字比较好。因为在早几年人家说立水桥是交通瓶颈，走不出去，进不出来，在这个当中，使大家产生一个误解，提奥北商圈更大气，更有发展的前景在里面。我认为立水桥把这三个字换成奥北比较好，这是我们的第一点看法。
　　第二点看法，做商业，地段、地段、地段、人气、人气、还是人气，地段也好，人气也好，都是要有势，没有势哪有力，人不分三教九流，现在不分人，什么人都有，包括我们奥北商圈也好，明天第一城也好，不怕，这个人怎么样具体出来。势力、势力也是势力，这方面我们在商业当中都有很多的例子在里面。在这块大家有没有对北京的商业体会，我们这块是北边，南面有一个很有名的商圈，是木樨园商圈，十五六年前的条件远远不如我们现在的现状，现在你看地铁出来了，人口出来了，20多万人口摆在这里，当时在木樨园这块，一片荒芜，可是脏、乱、差的代名词，大家都知道。
　　现在我们这块北苑条件很充足，我刚才说了是一个浙江村，浙江人到北京做生意基本上都集中在那里，20多万人，形成了强大的商业团队、商业势力，在这块也是做成了很有品牌、很强的一个商业团队势力的一个商圈。
　　这块，现在这个条件来看，已经很优越于当时的木樨园地区，在这种情况下，我认为明天商业城也好，奥北商圈也好，发展的速度肯定要快于现在的木樨园地区，是这么一个概念。
　　两者一比较就出来了，现在就木樨园这块，也成为了丰台区的新代表，发展的很快，没有发展政府怎么支持了，自己强大起来了。我们这块现在以明天第一城为核心的，打造奥北商圈，我认为整体的定位，整体的思路、整体的规划还是比较对的。
　　第三点大家也知道，做商业在北京城有一个很强大的团队，就是浙江商会，大家一提到商人就想到浙江商会，实际上这个商圈我去年九月份就来了，大家都知道旁边的东方明珠就是我们浙江人做的。他这个运作手段，经营理念没得说，搞起来了政府支持了。当时我们还担心，我来考察的时候，我说这里面有优势也有劣势，最大的劣势你这里孤岛一样。当初它定的是1800，现在最高的是2400的租金，我们担心，天通苑市场很成熟了，万通市场很成熟了，我们浙江在那里搞，在1800左右，你这里2400，你还怎么搞啊，所以在这个过程当中，发展奥北商圈的过程当中，建设明天第一城的过程当中，我建议，招商的时候商户的客户群在浙江的商人身上，因为目前在北京经商的浙江商人有40万，做商业做的确确实实不错，大家都知道天通苑有，木樨园也有，每个市场里面都有浙江人。最后我听过一个话，只要有鸟儿飞的地方就有浙江人经商。确确实实是这样。我认为奥北商圈现在目前是起点高、发展快，比原来的木樨园商圈，当时的条件来讲，尽管也是发展，但是这个概念和整体的条件的成熟和现在的这个地方的条件不可同日而语，完全不一样。
　　第二点更换一下称呼，用奥北商圈替换立水桥商圈。
　　第三点在经商过程当中，这种对浙江商人进行推广。谢谢大家。
　　主持人：希望陈会长引导浙江商人关注我们立水桥商圈，下面请朝阳区商业联合会会长李贵保先生谈一下奥北商圈的发展趋势。
　　李贵保：大家好，我想谈一下立水桥商圈和亚奥商圈是什么关系，首先我觉得立水桥商圈经历了两个阶段，如果说二十世纪九十年代划分的话，九十年代以前，立水桥这个地区虽然商业很发达，但是这是农村，完全是为洼里乡等几个乡服务的，所以商业应该是很低级的，很不规范的，很乱的，商业看着很热闹，但是是低级的。九十年代随着亚运会召开之后，奥运村的兴建和北苑路的拓展，房地产逐步的介入，天通苑、北苑、太平家园 (论坛 像册 户型) (论坛 像册 户型) (论坛 像册 户型)等等都在九十年代开始入驻的，这个时候改变了这个地区农村的景象，开始了有城市的规模，很多的楼盘都起来了，很多城里的人都到这里来的，但是由于天通苑当时是经济适用房，包括北苑家园，太平家园房价都很低，应该讲跟城里的房地产比还是低档的。可以说在进来的居民来说，虽然已经不是农民了，但是还不是高档的居住群，逐渐的形成了一个社区商业，也是一个中型的社区商业，由于前年西单商场进入这个商业中心之后，这个地区的商业才形成比较有规模的，比较有档次的商业，我想立水桥商业能够真正成为北京市新兴的，奥北地区也好，立水桥商圈也好，真正形成一个商圈，在北京提出来赫赫有名的，我想还是要借助于奥运会的后奥运经济的带动，或者是机遇，这是我讲的第一个问题，想给立水桥商圈一个评价，我觉得真正未来的商圈在于奥运会开过之后，因为这个地方的话，近邻着奥运会的森林公园，它应该讲还是一个非常好的地方。交通如此的便利，大家刚才都说了很多了，我想把立水桥商圈应该分三个阶段，而且真正的阶段我要看明天商业它的发展，它可能会把这个商圈的档次带动起来，这是第一个观点。
　　第二个观点，我想简单介绍一下亚奥商圈，现在一提商圈不能无限的扩大，我非常同意刚才王秘书长谈的观点，现在北京的商圈没有很大的，想辐射到全北京市的人都可以买不可能，商圈一般有一个核心，我觉得亚奥核心商圈应该核心在现在的亚运村和未来的奥体公园，现在的鸟巢等等这样的奥运场馆和对面的奥运村，我们现在也在规划和研究，今天我是代表个人的看法，我们把奥运商圈划成北四环以北，北五环以南，东面是京城高速公路，西面是八达岭高速公路，这样一个梯形的亚奥商圈，在过去亚运村商圈的基础上发展到了奥运会，奥运会整个布局的话，我们区里面提出来的是一轴两园商区，一轴是以奥运公园为中心，难南面到建安东路，北面到科慧路，这样的话，这样一个轴，然后两个圆工，一个奥林匹克公园，含着森林公园，还有中关村的科技园，三区准备把这个地方建成一个东北部的生态旅游区，就是奥运会的奥林匹克森林公园，近邻着我们这里，第二个区就是东南部的文化教育区，会同这一代的，经贸大学等等这边，然后就是以大屯和洼里随着奥运会有很多国际化的高档住宅形成，形成一个一级区，形成一个高档的富人区，形成我们奥运会的功能区的布局，一轴两圆三区，围绕这个功能来说，我们想把这个地区的商业的功能定位于四大功能。
　　首先第一个要打造一个精品购物网络。因为现在的亚运村，它主要的问题是档次不够，这里面的有钱的人很多，像北辰等等都是中型的商场，它缺乏那种顶级的，像燕莎等等这样的，卖奢侈品的高档的精品社区，未来的话，亚奥社区商圈应该发展这个商业，我们的想法就是安立路，以北辰为起点，随着安立路的打通，往北推形成一个精品购物走廊，第二个打造一个餐饮，亚奥餐饮街，这样一个美食街。
　　另一个建设一个生态休闲的消费区，就是奥林匹克公园这面和森林公园这边，刚才明天第一城谈到了未来的主项是搞一些休闲、娱乐，我觉得非常符合未来的生态休闲的消费特点。
　　最后一个是完善体育健身的服务功能，毕竟是一个体育场馆，将来的体育健身这个地方应该是一个中心，这个是我们未来亚奥商圈，它基本的一个定位和未来的商业上的一些想法，我想亚奥商圈和我们立水桥商圈未来是什么关系呢？我想立水桥商圈是亚奥商圈往北的一种延伸，也是一个补充，现在的亚奥商圈已经有很多的地方，尤其是亚运村的商圈已经饱和了，没有什么商业，主要看新的奥运村，我也知道奥运村这边也20多万体量的商务的一些设施，未来随着一些新的高档社区出现，还会有新的大体量的商业出现。
　　所以我的亚奥商圈的出现，尤其是我想它的以后的效益应该体现在2010年的时候，因为亚运会90年开始的，真正的亚运村体现出效益来是在97-98年这个样子，北辰重新调整了之后，才兴起的，所以有一个过程，我觉得我们立水桥捷足先登了，走在亚奥商圈之前了，我想陈总完全可以利用这个商机，完善亚奥商圈要做的事，但是目前干不了，它目前只是规划，建设场馆，迎接奥运会的开幕，赛事的各个事情要集中精力搞，真正的效益反映要在2010年出现，所以我觉得陈总的走在前面。
　　但是未来可能跟亚奥商圈形成了竞争，而且这个竞争十分激烈，肯定亚奥商圈的档次很高，它基本定位于富人区。
　　第三个我给明天商业中心的定位我想说一下，明天第一商城的定位，我觉得第一不能丢了社区商业，因为你大量的基本的目标消费群体，还是在天通苑这边的，你想把南边的消费者购你这来，我觉得有难度，因为那边的消费者再往南很容易，燕莎、赛特等等很方便，如果你想把北辰的人拽到这边来，我的觉得你市场的定位要走高端的，而且要有特色，要和未来的亚奥商圈里面的那些商业，经营的品牌、方式，严格的分开，这样你才能把南边的人引到北边来，你现在引北边的人一点问题没有。现在东边的人过来也很难，东边有望京，望京现在也是很繁荣了，形成了望京的购物区了。
　　西边的话现在在海淀那边，中关村那边，也已经形成了很好的购物环境，所以我的觉得这个商圈，明天第一城的定位还是应该既要考虑到社区，同时也要考虑到一个高档。
　　第四个就是双轨道的交通，我觉得双轨道的交通对明天第一城有利有弊，我为什么这么说呢，利就是便利了外边的消费者往这边跑，一个是地铁13号，轻轨，西直门到东直门绕了一个圈的，这是一个终点的转换站，这边的商业很有特色的话，很多人会来看看，另外一个地铁五号线是直穿下去的，一直到方庄那里，中间有很多的繁华的商业社区。所以如果说利也是带来了消费者，弊，也是分流了消费者，这边的想到燕莎非常的容易，到王府井也是非常容易，座轻轨都可以的到达，这么便利的交通，如果你这个商圈没有特色，或者说你比不了繁华的城区的商圈，可能把很多的消费者引走了，有可能引到真正的亚奥核心商圈里面，就是北辰和奥林匹克公园这一带，同时也可以到更远的城区，但是如果你干好了，也可以把外面的人引进来，所以双轨道经过这里，也要考虑到利弊，我们将来也要兴利除弊，这个商业一定要做出特色，很多人会慕名而来，否则的话，这么畅快的交通，会把50万的消费群体，或者是更多的往外移。
　　总的来说，明天第一城开这个会我非常的高兴，我在朝阳做工作40多年，对朝阳非常熟悉，对这个地区也非常的熟悉，亚运会的地区也很非常的熟悉，也参加了陈总这边的很多的招商，今天我看到明天第一城外面销售火爆的状况，第一次看到一个地产开发商能够拿出一个商圈的白皮书，这是史无前例的，我反正是没有见到地产的开发商拿出一个商圈白皮书，这说明明天第一城的老板很注重选址和未来的，也预祝明天第一商业城取得圆满的成绩，借着奥运的商机，地产也好，商业也好，会越来越好，谢谢大家。
　　主持人：非常感谢李会长的精彩发言，刚才各位专家提到了，轨道交通对商圈形成是至关重要，下面我们有请和田摩尔的董事总经理叶济源先生，给我们说一下轨道交通对商业业态的影响。
　　叶济源：大家好，我是和田摩尔有限公司的叶济源，也是明天第一城的商业顾问，非常高兴今天来参加这个发布会，关于轨道交通对商业的影响，对现在的商业发展来说，是非常有决定性的，为什么这么说呢？现在北京的车有200多万辆，对交通和人流来说影响非常大，很多地方堵车，问题基本没有得到有效的解决，公共汽车虽然有专用道，也是有限，对明天第一城做这个商业来说，和我们大钟寺非常的相似，未来明天第一城在这种地点上是非常有利的，刚才陈会长也说了，一个项目的成功失败，是地段、地段、还是地段，以前我们跟美国人做商业管理的时候，美国人也提到这个，地点、地点还是地点，地点的位置是非常重要的。
　　我引申一下，刚才陈总说的私有性的管理，私有意味着这个项目成功了一半，四个统一的前提必须是私有，中国现在的很多商业失败了，主要是产权的原因。在国际购物中心理事会当中，购物中心的定义有九个，其中两个一个是邻里中心，一个是社区中心，这两个都跟社区商业仅仅相关，他对购物中心一个是单一产权，第二是统一管理，我们看到很多的商业项目都喊着统一管理的口号，实际上是做不到，对商业地产的开发商来说，一般都尽量的规避前期的投资风险，忽略了后期的投入，我们也知道，现在的商业管理，大部分开业之后，主要讲的是物业管理，没有商业管理，物业管理主要是维护一个购物中心的良好状态，延长这个物业的寿命。商业管理的目的是什么呢？就是履行合同、条款，还有一个整体的策划，商户、业态的调整，它最大的目的，特点就是保值、增值。
　　刚才陈总谈了要组建商业经营管理公司，这是非常有远见的，只有在这种情况下，我们才能够保证我们的轨道交通带来的优越充分的发挥出来，否则的话，地段再好、你的布局再好，你的商业再好，没有统一的管理，最后还是各自为政，这种商业发展不会很好，我希望明天第一城借着轨道交通的优势，在以后的商业管理基础上迅速、繁荣的发展，谢谢大家。
　　主持人：感谢叶总，不愧是业内的专家，观念非常的有见地，刚才几位专家从奥运商圈的大背景下出发，讨论立水桥商区的影响。我们也希望我们在这种大背景下，将来会形成商业氛围浓厚的立水桥商圈，再次感谢大家，我们今天的新闻发布会到此结束！
立水桥商圈分析
赫赫有名的北京“三角地”
北京朝阳区立水桥区域，北面是北京朝阳与昌平交界处，西面直接与海淀清河相邻，属于三区交界的位置。也正由于该区域是三区交界处，历史上一直处在“谁都管、谁都不管”的地位。该地区人们戏称的“三不管”地带，因而成为外地人聚居的地方，区域内的商业也大都以小商品批发、地摊、自由市场以及零散的小店为主，虽然从该区域往北，是京城“上风上水”之地，也是京城最早的“别墅区”和“富人区”之一，但立水桥区域的脏、乱、差却在北京“赫赫有名”，那时，人们形容立水桥是“晴天一身土、雨天一身泥”。
亚运兴起辐射区域发展
立水桥区域发展一度非常缓慢，但这种情况在上个世纪北京亚运会后得到稍许改变，1990年北京第十一届亚运会在北京成功举办，因为亚运主场馆设在北四环安慧桥附近，因此政府着重对北部区域进行了大规模开发，在基础设施方面投资巨大，包括铺路、架线、埋设管道等，在亚运会成功举办的带动下，并且通过10余年的全面发展，北部亚运商圈开始崛起，逐步确立了在京地位，成为京城著名的CLD（中央生活区），四环以北的北部区域发展也开始迅猛起来，车水马龙，高楼林立，成为北京市房地产市场的热点之一。立水桥区域也因此迎来了第一次发展高潮。许多在京工作的外地人纷纷到此落户，该区域的人气开始走旺。
人员庞杂商业混乱
不过，虽然亚运村地区发展成为北京最适宜居住的地区之一，其周边的商业、、医疗、教育、休闲、娱乐以及餐饮服务等方面已经非常发达，最终赢得CLD（中央生活区）的美誉，但与其咫尺之遥的立水桥地区商业发展却步履为艰。该地区当时的商业，则主要以农贸市场、小商品批发市场、建材装饰批发等为主，加上一些小型的餐饮、个人零售店等自发型配套商业。无论是环境、交通还是商业配套都给人杂乱无章的感觉。
大型居住区带来区域商业起步
百万人口形成京城新中心
1997年北京大型经济适用房天通苑落户立水桥区域，同时北苑家园、太平家园、北方明珠、佳运园、黄金苑、塞纳维拉、顶秀清溪以及明天第一城等项目的先后兴起，这使大量的北京市居民及外地人在该地区买房生活，仅天通苑一个项目规划总建筑面积便达800万平方米，规划人口达22万之多。加上该区域如北苑家园等其他几十项目以及该地区以前东小口、陈营等地原居民人口，区域人口已接近百万。
相关统计数据显示，目前亚奥板块楼盘总建筑面积已经超过1400多万平方米，常住人口和流动人口已达150万以上，特别是在亚北形成了一大批高档住宅区，培养了较高的消费能力和市场购买力，为其商圈奠定了消费需求基础。
在北京市城市规划中，亚奥区域是以文化体育为核心的综合性城市副中心。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。亚奥地区总建筑体量超过1500万平米，未来居住人口将突破200万；而立水桥地区又是奥运环境综合整治重点区域，涉及到道路交通、商业环境、社区规划、市政园林、清河治理等各个方面，将成为吸纳周边及国际财富的重地。
新居住人群呈现较高消费水平
自1990年亚运会以后，北部城区一直是北京市市内居住板块中人口平均收入较高，住宅类物业价格居高不下的热点地块，加之奥运的有利带动，此区域住宅物业发展一路飙升，主要以发展中高档住宅物业为主。同时也因此形成了后来的北部同南部经济发展的差异化。由于当时亚运村开始建设时，北京市房地产市场并未打开，商品房供应十分稀缺，因此造就了亚运村逐渐成为高尚生活区的现状。随着亚运的有效带动，在亚奥区域居住的人群以富人为主，被称为北京“富人区”，由此也可体现出该区域人群的综合素质较高。
但是，尽管北部市政建制相对成熟，这一区域主要居民工作地点却大多分散在各个其他区位，以城市中心区居多，这与地区整体的办公物业水平较低有一定关系，基于此种因素，内部人口的职业构成也十分复杂，分布于各个行业。
图表：区域内居住人口主要职业统计表
股份企业负责人
国家机关负责人
私营企业经营者
事业单位负责人
社会中介人员
证券业务人员
三资企业人员
文艺创作人员
个体经营者
银行业务人员
工程技术人员
国有企业负责人
娱乐服务人员
科学研究人员
演员及其他
从图表中可以发现，这一区位居民所从事的职业大多以白领行业为主，这也决定了区域人口的主体消费水平较高的状况。
区域交通带动地产市场兴起
过去的而今天，根据北京新的城市规划，已经把立水桥地区定位成北京的副中心。在北京是政府“十一五”规划中，第二大项重点提到奥运经济，特别是奥林匹克公园，要把它建设成为国际的旅游中心。
衡量一个新城市中心的位置，首先就要看它的交通区位，是否能方便快捷的到达城市的各个地方；其次要看它的聚集人气的条件，周边环境是否能吸引众多的居住人群；第三还要看它的商业配套氛围，是否方便人们的日常生活所必须的购物、休闲、运动等基本要求。而今天的立水桥已经能够满足这三方面的要求，成为真正意义上的新城市中心。
从立水桥的区域建设来看，除了上个世纪90年代末北苑路改造完毕，这打通了该区域直接上四环路的快速线，接着随着北五环、北六环以及京承高速的开通，加上原来的京昌高速，目前该区域的高速路网已基本形成，同时汤立路改造通车、安立路改造工程也即将完工，加上北苑路这三条主干线，立水桥区域的道路建设之完善在京城并不多见。另外，城铁13号线路的建成通车极大地方面了该区域人们的出行，如今地铁5号线也竣工在即，届时该区域将形成一个地铁与轻轨的交汇处，成为北京既东直门、西直门、复兴门、建国门之外的第五个轨道交通枢纽。两条地铁线大大缩短了立水桥与城里的距离，而且轨道交通准点的特点吸引着怕迟到的上班族们。加上目前途径该地区的二十多条公交路线，该区域将成为北城重要的交通枢纽。
据初步估计，地铁5号线通车以后，立水桥每天的人流量将在百万人次以上，周边常驻人口将达到50万人左右，相当于一个三级城市人口的规模。这样政府在市政配套投入上肯定还会大力倾斜。
自发型商业亟待升级
立水桥的商业列来都不是强项。即使在目前人气很旺的现在，该区域的商业氛围与其居住的人口之间根本不能同日而语。这里的商业地产除了已落成的北方明珠之外，并没有成型的、有规划的大型商业地产项目。虽然目前西单、世纪联华、易初莲花等商业进驻，但都是解决人们日常生活需要为主的超市业台。一些精品、品牌专卖店等还得要到亚运村地区。
同时，立水桥区域目前的商业大都是为了解决居住区居民的生活，而没有经过专业人士系统规划。这造成有的商业如餐饮、超市很多，甚至已经供过于求。例如以前该地区的物美超市、天福超市等都因竞争不足而关张，剩下天通苑内的华联超市客源也明显不足。目前西单超市、世纪联华以及北苑家园的易初莲花还算不错。而有的商业如精品店、酒吧以及文化休闲类等方面商业则显得明显不足。教育医疗配套方面，除了北苑家园有重点中学分校外，立水桥还处于城乡接合部共有的短缺状态。但业内人士信心十足地说：“天通苑成熟之后，10多所医院、学校都要进驻。可喜的是，我们看到政府也注意到了天通苑先住房后配套的弊病，正在跟上区域开发的步伐加紧调配这些社会资源。”
不过从目前状况来看，立水桥地区的商业市场才刚刚起步，目前整体市场还不完善：现阶段，区域内集中商业总体供应量已达到20万平方米以上，但已投入使用的只有西单购物中心（社区型）等，其余如北方明珠、北苑家园会所以及北辰购物中心等均未营业或部分营业。随着上述三家大型商业的逐步投入市场，将使得区域内商业市场趋近于完善，但同时也将加大市场竞争；
超市物业数量多，供应规模大，已趋近于饱和：区域内超市物业包括世纪联华、西单商场超市、物美、天利来、京客隆、福客隆等，总体规模已达到5万平方米以上，其辐射范围基本在周边2—3公里范围内，基本满足周边居住人群日常生活消费，市场供应趋近于饱和。
百货市场仅为西单商场一家，但潜在竞争激烈：区域内现有百货物业只有西单购物中心社区店一家，规模不足10000平方米，主要服务于天通苑区域内的居住人群。同时，北方明珠、北苑家园、北辰绿色家园内均有大规模百货物业的规划，待上述物业投入市场后，百货物业将达到8万平方米左右的规模，潜在竞争非常激烈。
专业市场数量众多，但档次相对较低：区域内存在数量众多的专业市场，包括小商品市场、家具建材市场、家电市场、花卉市场等。上述市场除最近新建成的家福特建材超市和立水桥花卉市场外，其余均为“大棚式”市场，物业环境较差，其经营档次相对较低。
餐饮、娱乐业还不成熟，具有一定市场发展空间：现阶段，区域内餐饮、娱乐业多集中在天通东苑、立军路以及北苑家园内，主要满足周边居住人群日常餐饮消费。而本项目周边只有立军路两侧有一定的餐饮娱乐供应，但多为临街店铺，无论其品牌、形象、环境等方面均有较大的提升空间，且总规模相对不足，具有一定的市场发展空间。
专家指出，一个中心必须从居民各种消费需求，进行该区域的商业规划，另外要想形成自己区域的商业特点，则不仅要满足该区域消费者的衣食住行，而且还要激发区域的消费潜力，引导区域消费者的消费行为。
专业运营商促使商业中心雏形初现
而今，立水桥区域商业配套建设也在进行。政府在城铁13线旁边还规划了建筑面积11万平方米的立水桥综合商务中心项目，将在2008年值钱建成投入使用；另外，作为50万平米大盘的明天第一城已经先期想到了对该区域商业的补充。住宅部分在春节前销售完毕以后，规划的近10万的商业项目将推出，业态涉及连琐超市、餐饮业、娱乐业等与百姓生活相关的各个行业。目前中外大型超市、家居、电器等大型专业卖场都在与他们洽谈，而美容、餐饮等小型商业也在紧张筹划中，其团队现在正在忙着策划商业布局，从而服务好自己的业主和周边的居民。　　　　　
明天商业中心位居亚奥腹地，统辖整个区域人财；其周边天通苑组团、北苑/北辰组团和奥北别墅区，将形成50万固定消费人口；核心区未来也将达到5万的固定客户。地铁、城铁带来每天数十万客源，每天车流量达到20万，不久奥运会将迎来不可估量的国际消费人流。明天商业中心分为美食名品街、热力不夜城、超级购物港、精品休闲城、蓝调风情街五大组团，并规划有以居民日常生活消费为主的立水桥市场。拥有下沉式广场和大型停车场，实行人车有机分流。吃、喝、玩、乐多种体验，打造立水桥新生活休闲中心。　
规划居住人口150万
明天第一城居住区
未来常住人口5万
明天商业中心—10万平米复合型商业。
北部天通苑成熟居住区
规划常住人口22万
商业总规模不足15万平米，供应不足，休闲娱乐场所欠缺。
南部北苑、北辰居住区
未来居住人口突破15万
属新建居住区，相关商业配套不完善。消费人群商业需求量大，消费水平高。
亚北别墅区及亚奥商务
超过50万，未来不可预计
就别墅区而言，高消费群缺乏高档商业，商业供应量极少。
奥运经济加速立水桥商圈形成
立水桥隶属的亚奥地区自古就是上风上水之地，背山面水坐北朝南。现在奥林匹克公园区域，过去曾经是留给中央行政办公的规划用地。为了能确保2008年奥运会能在北京举行，北京市政府将奥运场馆的选址定在了这里。
亚奥区域商业业态分析
亚奥区域的商业物业配套设施基本都是1990年亚运会期间建成和投入使用的，只有少量是后来建成的，现阶段区域商业水平与区域中高档住宅内的居住人群消费水平相差甚远，现有商业供应匮乏，但由于商业供应较少，经营状况都比较好，且档次较低，不足以满足居民的需求。
图表：区域内主要商业列表
百货购物类
北辰购物中心
飘亮购物广场
亚运村华堂
亚运村小营
安立路北辰购物中心一层
安立路飘亮广场地下一层
华汇园商场
安立路北端
物美家和大中电器
金飞鸿电讯
凯元鸿通讯
翠亨屯海鲜
主要商业物业总面积合计
约150000平米
目前区域商业特点：
大型商业设施少、档次低。以亚奥核心区为代表的大型商业项目仅有北辰购物中心、飘亮广场、亚运村华堂等综合性商业物业，部分商业项目由于建成时间较早而锁定的消费者档次低，商品档次受到一定消费需求影响，整体档次较低；但该区域各个商业业态现阶段经营状况非常良好，例如从北京市百货店单店排名状况了解，区域内北辰购物中心单店年销售额达13亿元左右，年单位产出达3400元/平方米，影响力极大；但因经营管理及物业品质等多方面不利因素影响，整体经营档次正出现逐年走低的趋势，商户常以低折扣等手段进行促销，市场影响力正逐渐变小，不能满足区域内中高档消费者购物需求；
商业定位缺乏特色。目前该区域商业项目鲜有亮点，底商发展迅速，目前，亚运村地区整体环境较好，商业项目还处于缺乏合理的市场定位状况中，优势不明显，许多住宅或写字楼开发项目仅将地上1、2层面积作为商铺换取一定收益，而不过多考虑整体定位和项目中心特色，所以部分商业项目只能以住宅底商或配套形式进行招商及经营，同时，这也减少了商业物业开发的潜在利润率，没有达到利润最大化的效果。
特色商业街浮出水面。根据市场发展需求，区域内开始形成多个以特色业态为主的商业街，由于长期发展的结果，现阶段亚运村地区逐渐形成了几条有一定特色业态组成的商业街道，以餐饮、娱乐等可提供高档消费及服务的业态成为其组成部分，大屯路、慧中路、慧中北路都是区域内具备相当规模、有一定影响力的美食街区；此外，北苑路由于多年经营，建材专业街区也初显雏型，在区域内具有较强的市场影响；
立水桥商业现状分析
立水桥区域是亚奥区域向北的延伸区域，处于前期的建设阶段。以居住社区为主，档次以中档为主，有走中高档路线的趋势，主要大型社区为北苑家园和北辰绿色家园。新建居住社区内配套设施还不完善，但潜在商业供应量较大，未来将形成北部的小型商业集中区。由于区域内住宅密集，居住人群消费档次相对较高，对商业有较强的支撑作用。
区域居住人群特点
以中档住宅为主，消费水平与北京平均水平比较相对较高，区域内居民与亚奥区域居民构成相似，主要为近几年由城区内部搬迁进驻的增量人群，区域主要的大型居住社区为北苑家园和北辰绿色家园。北苑家园总居住人口6万多人，北辰绿色家园总居住人口约3万人左右。这部分人群的日常工作地区大多在近北部城区甚至城市中心地带，早出晚归的习惯形成了该区域的重要特点，由于目前区域内商业供应缺乏，居住人群形成在亚奥区域购物（北辰、飘亮等）或去市中心购物的习惯。
区域商业特点
目前区域内商业缺乏，供应量较少，但未来潜在供应量巨大。现阶段该区域商业供应量缺乏，随着该区域房地产业的进一步发展，入住人群逐步增多，大规模商业随之出现，虽有北辰绿色家园的50000平米集中商业和北苑家园的48000平米多功能集中商业，部分弥补了该区域的中低档商业业态的缺乏，但仍无法满足日益增加的入住人群对中高档商业的需求。
本项目提升区域商业价值
从目前规划来看，该区域未来虽然供应量巨大，但目前缺乏商业专业规划，业态布局混乱，业态种类单一，虽现阶段能基本满足区域内居民的消费需求，但随着消费者水平和需求的提高，经营会越发感到吃力。本项目距离北辰、北苑区域较近，位于该区域北侧，该区域住宅内集聚了大量强有力的消费群体，本项目吸引该区域的庞大消费人群，从商业特色上与该区域进行错位经营，弥补并强化该区域内餐饮、娱乐以及休闲健身类业态的严重不足，形成业态互补，结合，将有效的吸纳区域北部以及中部大量居住人群，甚至通过特色商业打造，完全有可能吸引到天通苑以南别墅区居住人群，成为区域商业中心，进而提升整个区域商业知名度以及商业价值。
奥运影响促成区域全速发展
奥运经济奇迹
1984年洛杉矶奥运会为南加利福尼亚地区带来了32.9亿美元的收益；1992年巴塞罗那奥运会给加泰罗尼亚地区带来了260.48亿美元的经济效益；1996年亚特兰大奥运会为佐治亚州带来了51亿美元的总效益。
2000年，在悉尼举行的第27届奥运会，被萨马兰奇称作“历史上最成功的”一届奥运会，舆论则称作为“最赚钱的”一届奥运会。会后，悉尼奥组委直接盈利7.65亿澳元（约合35亿元人民币），仅16天会期为悉尼带来的旅游收益就达8.8亿美元，综合海外投资87亿美元；给悉尼所在的新南威尔士州，带来1995年至2000年5年间新增就业机会32.4万个，新增收入51亿澳元；为全澳大利亚直接创造了65亿澳元经济活动和增加27亿澳元的出口额。从地产方面来看，悉尼奥运会给房地产业的增长每年增长10％，有的地段一年增长30％，三年翻一番，由过去偏僻的小区变成6万人的小城市。
据测算，2008年奥运会将带来2800亿元的商机。届时北京市游客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到463万人次。外省来京游客在奥运会后一两年内将达到高峰，达到1.13亿人次，境外游客将达到400万~500万人次。而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费将占到整体消费的1/4~1/3。可以预见，奥运经济将带来巨大的商业机遇，并促使附近区域的商业升值和商圈成熟。
奥运对于经济的影响是一个长期的过程，其发展重点在于奥运会之后，即后奥运经济，区域商业价值在商圈逐步成熟后才会充分体现。一般来说，一个商圈的成熟要经历6-8年甚至更多的时间，但由于奥运对经济巨大的推动力，奥运商圈的成熟时间将会缩短很多。
立水桥板块前景看好
2001年7月北京申奥成功后，将奥运主场馆确立在原亚运村以北约3公里处的洼里地区，而此处离立水桥区域的直线距离才2公里左右，另外随着1997年北京大型经济适用房天通苑落户，北方明珠、佳运园、黄金苑、塞纳维拉、顶秀清溪以及明天第一城等项目的先后兴起，大量的北京市居民及外地人在该地区买房生活，但天通苑一个项目就规划人口达22万之多。加上该区域如北苑家园等其他几十项目以及该地区以前东小口、陈营等地原居民人口，区域人口已接近百万。
2007年地铁5号线将开通，同时备受瞩目的安立路改造也紧锣密鼓地进行，安立路、汤立路、北苑路等三条主干线同城铁13号线路、地区5号线交汇于该项目区域内，并设有立水桥站搭乘点，另有十多条公交站点环绕此地，道路的改善吸引着队伍越来越庞大的有车族。立汤路改造早在2003年就成为天通苑居民的盼头。而今，道路已经建好通车，从新修的立汤路进城或上四环五环如今已经非常顺畅。
为实现“新北京，新奥运”，北京市政将对亚奥区域投入2800亿，这使立水桥版块的位置也变得非常特殊。该区域西面靠着文化区、科技区、中关村乃至大学、颐和园、香山一带，北面跟现在昌平一带新的大学城、科技城很近，正南从地理位置上看也离城市中心也非常近。另外，城铁13号线和5号线贯穿京城东西南北。从目前该地区日益火爆的房地产市场上看，立水桥板块的奥运效应已经开始显现。
亚奥商圈核心将北移
跟据调查，立水桥地区集合了地铁、城铁、北向的巨大人流，车流量已达20万。由天通苑组团、北苑/北辰组团和奥北别墅区组成的最庞大的生活居住区域“中央生活区”拥有50万的常住人口，亚奥地区未来居住人口将突破200万。居住人群年龄集中在25~45岁，主要为在中关村、燕莎、中央商务区、望京等区域的上班人群，其中IT精英、外企白领、自由职业者等人群占据置业者主流。客户相对受教育文化程度较高，消费力强。而目前，奥运村在举办大型比赛和演出的时候会有大量的消费人群涌入奥运村以外，平常的时候还会接纳许多来自世界各地的游客，他们也会形成亚奥商圈的消费主体。
亚奥板块的商业分布集中在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，以及分布在这些路段的北辰购物中心、阳光广场、飘亮购物中心等，它们是亚奥区域目前的商业核心。商业供应量仅10万平方米左右，与几百万平方米的住宅相比悬殊，远远无法满足区域居住人群的生活需求，巨大的消费能力很难得到释放。
去年年底，立水桥区域的住宅集中入市，总建筑面积达98.7万平方米，分别是明天第一城、顶秀清溪、世茂奥临花园。住宅项目的放量使得立水桥地区的住宅产品在向多元化发展的同时，也促使商业地产迅速开发。
目前，明天地产、融科置地分别推出10万平方米以上的商业面积，北辰集团也在立水桥区域打造10万平米的商业街。业界表示，近年立水桥商业项目将集中放量，从而使亚奥商圈核心北移至立水桥区域。
在住宅开发热火朝天的亚奥板块北部立水桥区域，一些大型地产开发公司已经瞄准了这块后劲十足的旺地，商业开发放量巨大。包括北辰集团的傲城融富中心为10万平方米左右的商业街；领地office的6000平米商铺已经发售；明天商业中心即将推出10万平米的商业体量。
亚奥商圈现有的商业除餐饮外基本上以中档或中低档为主，已入市或即将入市的项目纷纷瞄准市场空白点，走主题商业和中高档路线。比如，洛克时代的商业体将成为汇集150家200家国际、国内一线时尚生活品牌的高端商业中心；明天商业中心也将以中高档的餐饮和购物、休闲为主。届时，整个亚奥板块的商业配套和业态都将更加完善。
价格优势也是商业向北发展的动力之一。根据调查，去年北京市商圈首层商铺的平均租金是26.11元/平方米/天，而亚奥商圈平均仅为13.25元/平方米/天，立水桥区域则更低。随着奥运会的举办，这个价位会水涨船高，投资潜力巨大。
随着亚奥区域的发展和奥运经济的推动，亚奥商圈核心北移已不可避免。由于政策和交通上的种种利好因素，立水桥板块潜力巨大，很可能会成为亚奥区域新的商业中心。
城市副中心呼唤区域商业中心
随着北京“两轴、两带、多中心”的新规划出台，以奥运为主题的亚奥区域正日益成为北京新的城市中心。因为奥运对于经济的影响是一个长期的过程，其发展重点在于奥运会之后，即后奥运经济。区域商业价值在商圈逐步成熟后才会充分体现。一般来说，一个商圈的成熟要经历6-8年甚至更多的时间，但由于奥运对经济巨大的推动力，预计奥运商圈的成熟时间将会缩短很多。而立水桥地区因其处于奥运核心区的独特地理位置，以及大量的居住人口将成为这个新城市中心的副中心。
立水桥成新的城市副中心
数据显示，目前立水桥区域的常住人口已超过50万人，流动人口已超过20万人。居住人群年龄集中在25～45岁，主要在亚运村、中关村、上地信息港、燕莎、中央商务区等区域的上班人群，其中IT精英、外企白领、自由职业者、在华工作的外籍人士和影视明星等人群占据置业者主流。客户相对受教育文化程度较高，消费力强。同时从北京各个区域去往亚北别墅区的高收入人群也都从此经过，这些构成了提升立水桥消费的主力人群。同时，未来奥运村在举办大型比赛和演出的时候会有大量的消费人群涌入奥运村周边，平常的时候还会接纳许多来自世界各地的游客，而立水桥地区距离奥运村的直线才不过2公里。
未来区域商业中心位置确立
在奥运强势推动下，亚奥商圈已形成高档住宅项目云集、人口超过上百万的时尚居住区，而商业供应却远不能满足区内居民的高品质生活需求。亚运村附近及周边地区商业发展已相对完善。而北五环往北，特别是一立水桥为中心的周边地区，由于没有专业的商业运营商的介入，商业大都只是针对社区居民的简单配套，其他商业几乎就是一个空白，这对由天通苑组团、北苑/北辰组团和奥北别墅区组成的最庞大的生活居住区域约拥有50万的常住人口的城市副中心来说，区域强大的消费力无法得到释放。
同时，在未来的发展规划中，北五环北苑桥以南地区，特别是亚运村核心区将不会有大体量商业面世，随着拆迁实施以及新建楼盘入住，可能会有小范围内的满足日常生活消费的内向型社区配套商业放量，而商业档次、品质的提升也将在目前的基础上加以改造。这就为立水桥商业中心提供了更大的发展空间。
我担心目前奥北定位不准,有可能在立水桥商圈中被边缘化!!到时住没法住,租又租不起。。。
> 有没有人仔细分析过奥北在立水桥商圈中的地位及应扮演什么样的角
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