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& 不动产登记机构的统一问题――佳木斯市设立不动产登记管理局引发的思考
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不动产登记机构的统一问题――佳木斯市设立不动产登记管理局引发的思考
【发布日期】
【作者】程啸
【来源】《中国房地产》
程啸& 清华大学法学院&&& 我国在很长一段时间实行的是城乡分割及指令性的计划经济，这造成了我国不动产登记制度的极不统―，具体表现为：城乡登记不统一、不动产登记范围不统一、登记机构不统一、登记程序不统一等。例如，我国的土地、房屋、海域、矿产资源、森林资源等不动产的登记发证分别由相应的行政管理部门或其下设的登记部门负责。土地上的所有权和他物权分别由土地行政管理部门和农业行政管理部门负责登记，房屋上的物权由房屋行政管理部门―卜设的登记机构进行登记，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产资源、森林资源分别由矿产资源管理部门和林业管理部门登记。不动产登记制度的不统一造成的弊端是有目共睹的。它不仅增加了交易成本，不利于交易的快捷，更有害于交易安全，易引发各种纠纷。&&& 故此，在《物权法》的起草过程中，“不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞同上述意见，同时又要考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程”。因此，《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。从该规定可以看出，不动产登记制度的统一性至少体现在登记范围、登记机构与登记办法三方面。实际上，最核心的问题就是登记机构的统一。只有我们现存的诸多不动产登记机构先统一起来，才能做到登记范围、登记方法的统一。事实上，在统一不动产登记的过程中，最困难的也是登记机构的统一问题。&&& 如何统一我国的不动产登记机构，理论界与实务界一直有很大的争议。有人主张仿效德国、奥地利等国家的做法，将不动产登记都统一到人民法院，由法院负责登记；有人主张仿效我国台湾地区，以土地吸收地上建筑物，将不动产登记都统一到土地登记机构。还有人(如笔者)主张，将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并，单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。无论我国最终采取何种方式，必须承认的一点是，不动产登记机构的统一不可能一蹴而就，至少要分为三步：第一步，在现行的不动产登记体制中，实现土地、房屋等不动产登记类型内部的统一。比如，在房屋登记内部实现城乡登记的统一、各种地上建筑物登记的统一等。第二步，实现土地与房屋登记机构的统一，即将原先分散在房屋登记机构、土地登记机构、农业行政管理部门的房屋、土地上的物权登记统一到一个登记机构。第三步，在土地和房屋统一登记的基础上，进一步将矿产资源、海域、森林等其他不动产的登记统一进来。&&& 在看了黑龙江省佳木斯市成立不动产登记管理局的情况介绍后，我对他们为推进不动产登记机构统一而进行的努力，表示肯定和赞赏。首先，他们的这种做法是有法律依据的。从《物权法》第246条的规定来看，在国家的法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定之前，允许地方先行探索和试验，从而为今后不动产统一登记积累宝贵经验。佳木斯市成立不动产登记管理局正是为推动不动产登记机构的统一而进行的有益探索和试验。其次，佳木斯不动产登记管理局规划的不动产统一登记的步骤也是科学合理的。他们将统一不动产登记机构的步骤分为三步：“一、实现城乡统一登记，二、实现房屋、构筑物统一登记，三、逐步实现建筑物、土地统――登记。”佳木斯市不动产登记管理局的成立有利于实现前两步，但最困难也是最有意义的还是第三步，即对土地和建筑物进行统一登记。不动产登记的实质，是物权公示，体现的是政府公信力。实现建筑物、土地统一登记，无疑会强化政府公信力。这种趋势势在必行，在地方政府的职能整合中也具有可操作性。如果今后佳木斯市能够率先将土地和建筑物的登记都统一到不动产登记管理局，必将为全国范围内建立不动产登记管理局积累丰富的经验，从而最终推动我国不动产登记制度的统一。&
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国土部挂牌成立不动产登记局 官员否认剑指房地
发布时间： 16:29
&&在国土部地籍管理司加挂牌子承担指导监督房屋登记等职责
&&京华时报讯国土资源部昨天在官方微博发布消息，正式挂牌成立不动产登记局，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
&&地籍管理司加挂牌子
&&消息提到，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。地籍管理司是国土资源部负责组织和指导土地调查、统计、确权、登记、遥感监测、权属争议调处的职能部门。
&&分析指出，不动产登记局挂牌成立标志着统一的不动产登记机构正式组建，不动产登记&四统一&工作(登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台)迈出重要一步。
&&2018年前建登记平台
&&今年1月中央编办发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，明确不动产登记职责整合后，按照人随事走的原则，适当加强国土资源部相关机构和人员，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。
&&上述通知还提到，国土资源部的不动产登记职责还包括会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，推进不动产登记信息基础平台建设。
&&根据工作布局，2018年前，不动产登记信息管理基础平台将投入运行，不动产统一登记体系基本形成，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。
&&官员称非剑指房地产
&&上月23日，国土资源部副部长、不动产统一登记工作领导小组组长胡存智出席不动产统一登记专家座谈会时表示，健全完善不动产物权体系，确定不动产统一登记的效力、程序和类型，规定不动产登记机构职责和审查要求，建立不动产登记错误赔偿制度等重大问题，都需理论支撑和实践探索。
&&胡存智指出，统一登记不是重起炉灶另开张，而是在分散登记成果基础上整合、融合，做好工作衔接和平稳过渡，形成不动产统一登记体系，既需国家层面落实&四统一&，也需地方检验条例规定是否全面、充分，簿册和证书设计是否便民、高效，技术规程是否清晰、易操作。
&&当天，国土资源部地籍管理司有关负责人接受媒体采访时表示，不动产登记主要目的是建立所有种类不动产的登记制度，本意不在房地产，客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑，尽管客观上可能多少有关联。
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四川搭建不动产统一登记平台 年底前设立不动产登记局
&& 日 10:15&&来源： &&
记者日前从四川省国土资源厅获悉，四川省正在搭建不动产统一登记基础平台，即将设立不动产登记局，不动产登记工作将成为今后地籍工作的重点。
为加快建立和实施不动产统一登记制度，加强领导组织和统筹协调，今年5月，搜查省国土资源厅成立不动产统一登记领导小组，定期召开联席会议，并将在年底前设立不动产登记局。（记者 赵若言）
编辑：吴俊凡
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四川搭建不动产统一登记平台 年底前设立不动产登记局
新华网四川频道不动产登记局加速组建&专家预测短期难撼房价
据中国之声《新闻纵横》报道，按照既定时间表，2014年6月底前将迎来不动产登记条例和不动产统一登记制度的出台。徐德明：首先落实好统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台，落实好统一登记机构和统一登记依据，要尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。
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原标题：不动产登记局加速组建 专家预测短期难撼房价
　　据中国之声《新闻纵横》报道，按照既定时间表，2014年6月底前将迎来不动产登记条例和不动产统一登记制度的出台。而现在，这项工作的实施，有了一个具体的承担者。国土资源部副部长徐德明昨天表示说，不动产登记局正在加快组建当中。
　　按照职能设计，这个新的机构将承担所有不动产的统一登记。而这所谓“所有不动产”，虽然包括着山川、海洋、草原、林地，但是更牵动人们关注的，却是个人住房的统一登记。不动产统一登记制度的落地，能否给火热的房价降温？新成立的不动产登记局，能否成为“以人查房、整治贪腐”的窗口？
　　在此之前的很长一段时间内，我国不动产登记制度极不统―，国土部门管理土地，住建部门登记房屋，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产、森林资源也“各有其主”，多头管理，混乱从生。因此在国土资源部明确表态之前，由一个新的行政机构负担所有不动产权属情况的登记工作，就已经是学界普遍支持的建议。国土资源部副部长徐德明表示，建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革。
　　徐德明：首先落实好统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台，落实好统一登记机构和统一登记依据，要尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。
　　虽然不动产的范围很广，但对于百姓而言，最关心的还是土地和房产。统一登记将给房地产市场带来什么？人们首先联想到的是房价下跌。
　　购房者姜女士：对老百姓来说应该是个好事，因为受这个制度的影响，可能那些有多套住房的人会出售一部分房产，希望通过这个行为能让我们房价下跌一些，这样老百姓有所受益。
　　统一登记之后，受限购政策影响，在异地拥有多套住房的难度增加，投资性需求被抑制。按照这样的逻辑，房价下跌似乎是必然结果，某知名地产商也曾发微博断言，如果政策真正落地，房价也会应声下跌。那么是否果真如此？我爱我家副总裁胡景晖认为，这一政策的影响将是长期的，不会因此出现房价的急跌。
　　胡景晖：短期内，突然出现这种房源的爆发，或者大量的抛售潮，我觉得目前还不具备这个条件。
　　那么房产统一登记制度真的就动不得房价的奶酪么？也并非如此。中国综合开发研究院教授宋丁表示，统一登记、摸清家底，将扫清房产税开征的技术性障碍。
　　宋丁：一定要联网，并且是在统一的登记制度前提下，然后全面开征房产税，这是最理想。
　　而中国人民大学中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大指出，统一登记制度对于房地产调控的真正意义在于，把好房地产的脉，使政策的制定更加合理、有针对性。
　　况伟大：使我们对整个房产市场房屋的数量和存量，它的结构分布，房屋的自有率，有比较明确的数据。
　　看来押宝统一登记制度落地后会有大量房源上市，盘算着淘便宜捡漏儿的朋友，得再仔细想想了。咱们老百姓，除了关心自家的房子，也还关心那些被“房叔”“房姐”藏起来的房子。不动产统一登记制度推行开，能否成为惩治官员贪腐的利器呢？
　　动辄房产本一拿十好几个的“房叔”“房姐”们，曾经就是钻了不动产登记不统一的空子。那么统一登记之后，狡兔好多窟的他们是不是就要原形毕露了呢？并不是这么简单。首先，统一登记只是第一步，联网可查才是关键。但联网可查四个字太不容易。2010年，住建部就曾开始推进“个人住房信息联网”考察工作，到2012年6月，总计完成了40个城市的个人住房信息联网。但此后，这一数字的增长便没了消息，业内人士表示，来自地方的阻力是其中的原因之一。而此次推行“不动产统一登记制度”，是要织就的是一张覆盖范围更广的网，难度可想而知。
　　中原地产市场研究部总监张大伟：基本是对等的，但是不动产联网应该范围比之前说的大中城市更广一些，不动产联网更多应该是全国范围，包括之前说的大中城市联网，其实是一件事。
　　即使统一登记真的与联网可查珠联璧合，也并不意味着贪腐官员的灰色房产就此无处躲藏。浙江大学公共管理学院教授杨遴杰表示，房产统一登记本意并不在反腐，即便联网可查，官员也有可能借由他人，隐匿自己的财产。除此之外，也并不是说，人人都能像玩网页游戏“打贪官”一样，动动键盘鼠标，通过“以人查房”成为反腐斗士。即将要建立的不动产登记制度，信息依法公开系统，有两个关键词，依法和公开。中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为，从这两个角度出发，以人查房有可能不会无条件放开，但统一登记的确会方便对涉房产贪腐案件的查处。
　　严金明：本身因为涉及到有隐私方面的，有一些原因，是不是将来谁跑到一个系统里面，像在网上，用百度或者用其他引擎要搜索一个人的名字，他的房产就能完全能查询出来，可能这还不是这样，就是说我们如果有需要，由你的利益相关人或者是因为我们这个检查部门，公检法部门需要的时候可以进行申请的时候，这样子在联网，在统一登记后很快就可以把他查询出来。
　　盼望着统一登记给房价降温，似乎难以短期见效；盼望着统一登记可以让更多“房多多”的贪腐现象浮出水面，似乎也还言之尚早。那么，应当怎么看待房产统一登记制度呢？业内人士用“打地基”形容它的作用。打不好，后续工作无法开展，打好了，也还要后续工作的跟上。
　　况伟大：应该说是房产登记制度是一个基础性的工作，一个最基础性的工作，但是它不意味着能解决很多问题，但它是一个条件。　(记者刘t辰)
(责编：唐k、孙红丽)
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