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深圳商品房买卖合同纠纷案
　　【 】开源公司具备预售位于广州市番禺区大石镇洛溪新城彩虹花园彩虹楼商品房的资格。日，开源公司与龙丽华签订《房屋买卖合同》，约定由后者向该司购买彩虹楼3幢之三702号房屋，总价款为119914元，房屋交付时间为日或之前;付款方式为首期款36914元于日前支付，余款办理按揭贷款;合同第十条约定：&乙方(即被上诉人)所购该单元房屋在付清各期楼价款后，乙方应按甲方(即上诉人)指定的日期出具付清楼价款凭证正本，由双方到番禺市房屋交易所办理领取《房屋所有权证》和到国土部门领取《国有土地使用证》有关手续&;另合同附录五第一条约定：&乙方符合购房入户政策的，可按番禺市政府及公安等有关部门的规定办理户口迁入番禺市洛溪新城事宜&。
　　日，龙丽华与原中国建设银行番禺市支行订立《购住房抵押借款合同》，并办理按揭手续，该贷款款项于日划入开源公司帐户。该司于日将房屋交付给龙丽华使用，后者亦于日前付清首期房款。
　　日，开源公司向龙丽华发出《按揭付款办证通知》，通知后者其司开始受理办证申请，请带齐办证资料及费用在日至10月11日到其司办理房产证。同年9月22日，龙丽华向开源公司提交办证资料。同年11月14日，开源公司将龙丽华提交的办证资料及费用移交至番禺区国土局。现房屋的房地产权证正在办理。
　　经查实，番禺区购买商品房权属登记须提交办证部门的资料为：1、房地产权登记申请书;2、权利人的身份证明复印件，权利人为法人、其他组织的另须提交其使用的法定名称的证件复印件及法定代表人证书复印件或证明书;3、商品房购销合同;4、《商品房地产权证明书》与&房地产权图纸&(均由房地产开发企业提供);5、购房发票;6、缴纳契税票据。
　　因开源公司一直未办妥产权证，龙丽华向原审法院起诉，要求该司支付逾期办证违约金(按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自日起计至办下房产证之日止，按本金119914元计算);在三个月内办妥户口迁入手续，逾期则按已付房款每日万分之五支付赔偿金。
　　另经查实，一审期间，龙丽华提供了开源公司于日向其发出的《按揭付款办证通知》。二审期间，龙丽华以该通知坚称其一直申请开源公司办证，但后者要求其等通知，其也提供了开源公司于日开具的购房发票，证明没有发票无法办理房产证;又提出日的《房地产权登记申请书、调查表》与《按揭办证转抵押登记申请书、审核表》均非其本人签名。开源公司庭审中承认曾发出上述通知，但否认龙丽华向其申请办证;对于购房发票，该司承认无发票房管部门不予办理房产证;《房地产权登记申请书、调查表》、《按揭办证转抵押登记申请书、审核表》是为方便办理房产证由公司统一填写，公司代收龙丽华的办证费用和资料后交给房管部门办理房产证。另开源公司提供了该司于日取得的《商品房地产权属证明书》、日番禺房管局发出的《关于开展商品房按揭办证转为抵押登记工作的通知》，该通知称：该局定于日起逐步开展商品房按揭办证转为抵押登记工作，开源公司据此称：2002年前按揭房无法办理房产证，办证须由业主自行申请，按揭转抵押必须由银行同意，买卖合同业主所持的原件是抵押在银行的，只有业主提出办证申请，公司才从银行领取房屋买卖合同。故开源公司认为诉争房屋无法按期办证责任不在其司，但一审时该司无提交上述通知。
　　【审判】
　　广州市番禺区人民法院审理后认为，开源公司具备房地产开发资质和预售位于本区大石镇洛溪新城彩虹花园彩虹楼商品房的资格。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容、形式合法，为有效合同，对签约双方均具有法律约束力。对于龙丽华请求开源公司支付逾期办证违约金的主张，根据双方签定合同的约定及交易习惯，在办理龙丽华所购房屋的房地产权证问题上，开源公司具有协助龙丽华办证的义务，即龙丽华在依合同交纳购房款后，开源公司应在合理期限内协助龙丽华办理房产证。双方在签订的《房屋买卖合同》中未约定明确的办理房产证时间，只约定龙丽华在付清各期楼价款后，再到相关部门办理房地产权证，因龙丽华付清楼价款的时间迟于收楼时间，为此，应从龙丽华付清楼价款后，即从日起，预留合理时间给开源公司协助龙丽华办理房地产权证，该合理时间应以90天为限，此外，因开源公司在日已通知龙丽华交纳相关资料办理房地产权证，并从通知时起已积极协助龙丽华办理上述房地产权证手续，为此，逾期办证违约金应计算至日为止，因龙丽华在诉讼中无举证证明其从日至起至日止期间曾向开源公司主张逾期办证违约金的请求，为此，对于龙丽华的上述请求，从其向本院主张权利之日起即从日起往回计，超过二年的部分，因超过诉讼时效，应不予支持。综上，对于龙丽华的逾期办证违约金主张，应支持从日起至日止期间以购房款总额人民币119914元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，共计为16544.52元。对于龙丽华请求开源公司在3个月内为其办妥户口迁入手续，逾期则按已付房款每日万分之五支付赔偿金的主张，因户籍是属公安机关管辖的行政事务，且户口的迁入是需业主先提出申请后才予以考虑是否办理，而龙丽华在诉讼中，并未提供证据证明其在起诉前曾向开源公司提出户口迁入的申请，为此，对于该主张，不予支持。据此，广州市番禺区人民法院于日做出判决：一、被告广州市番禺区开源房地产实业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16544.52元给原告龙丽华;二、驳回原告的其余诉讼请求。本案诉讼费1450元，由原告龙丽华负担784元，由被告广州市番禺区开源房产地实业公司负担666元。
　　开源公司不服原判，向广州市中级人民法院提起上诉称：根据番禺区房管部门办证程序，办理房产证需提交身份证、商品房买卖合同、购房发票、缴纳契税票据等，无证据证明龙丽华确已提出办证申请及提交办证所需资料和费用，一审判决上诉人承担责任，有违法律规定，也违反合同约定，是错判。被上诉人采按揭方式付款，而按揭担保贷款合同，明确上诉人的担保期限至办妥房产证止。一旦办妥房产证，即可免除上诉人的担保责任，按揭银行不希望过早办理房产证，以保障银行的权益。上诉人有不良供款记录，银行曾建议迟缓协助被上诉人办证。且被上诉人的商品房买卖合同及购房发票均抵押在银行，银行不同意办证，不提供合同和发票，不可能办证。一审法院对此视而不见，草率判决，显失公允。故请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
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Copyright@　找法网() 版权所有我的购房合同是万分之一其他业主的是万分之五 - 相关问题 - 110网法律咨询
我们的小区违约了交房时间，我的购房合同是万分之一 而其他业主的是万分之五·请问下这样合理吗？该怎么办？
开发商和一部分业主签了购房合同.我们再去签说停签了.具体时间等电话通知.因为我们都是交的50%房款.说贷款下来再退20%.不签合同没有办法签贷款.我们多交的20%就白让他们用了（这50%就已经交给他们一年多了）我们该怎么办呢？
婚前购房，男朋友找我父母借了首付款的三分之一付首付，打了借条，借条上清楚写明了几月几日借款用于什么原因，购房合同只有他一个人的名字，现在已婚，办房产证的时候加我名字需要付什么税了才能加吗？然后现在没办房本的情况下，再次购买一套住房，是属于一套房还是二套房？
于5月1日签订了二手房购房合同，交了定金2万元，目前还满意办理过户和按揭，合同中约定交楼后卖方将户口迁出，但是在5月10，原房主却通知要将自己妻子的户口先迁入拟出售的房屋名下，等交楼后再迁出，并且已经向公安局递交了迁入申请。现在担心由于政策的问题或原房主到时不愿意将户口迁出。由于业主的申请是在签订合同后才向公安局提交并且是提交申请之后才通知买方，签订合同前业主也未告知。请问此种情况能以重大变化或欺诈或违反诚实信用原则而要求解除合同并双倍返还定金吗？
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我于2011年8月全额付款购买了一处商品房，9月1日签定的购房合同，按合同规定日交房，但至今房子也没竣工，购房合同也没返回业主的那份怎么办，（贷款的业主的购房合同都已经返给业主了）我手里没有购房合同该怎么维权要求开发商支付延期交房的违约金？
如果我想退房可不可以，当时签了一份补充条款，还让业主赔偿开发商8%这合理吗。
我买了一套别墅，交了首付，50%贷款，签了合同。但开发商不给我购房合同，说是等房管局批下来后才能给我。请问，按法律规定我应该什么时候拿到合同？
我与2010年6月在大同市睿和新城一次性购买的73.74平米的商品房，2010年9月交钥匙时，让我到大同市房产局交维修基金，按70.78平米交。并且在2011年8月按2.96平米退还了误差款。现在已经入住一年多了，产权证还不能办理，因为购房合同是预售合同，购房发票还是收据。催促开发商,开发商的回复就是再等等。但同是一个开发商的睿和新城二期，领钥匙时就有现房买卖合同和发票。根据合同面积误差比（百分之四）大于百分之三，我有权退房。现在房子我已经装修，若退房怎样才能维护自己的合...
我是东营一商品房小区的业主，购房时开发商称楼房的最底层是车库，我与开发商签订的购房合同中写的也是车库，但开发商交房时，我们收到的却是净高只有1.7-1.8m，长度4.8-4.9m的储层室，
现在在我们办理房产证时，开发商要求我们更改合同，将车库改为储藏室才能办理，否则不能办理。我们了解到在小区的卖房合同中，有些写得是车库，有些门前距离较小的无法停车的则写得是储藏室，两者价格相差1000元左右，另外我们查阅了小区的规划和图纸，上面明明都写得都是储藏室，而开发商却...
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我于.28在鑫遵房产中介签订购买一套二居室的房子，定金是5万，首付款是200万，尾款是75万，共计房款是280万；合同写付款后10个付款首付款，3个月后付款尾款；业主的房子有租户，业主答应给租户违约金把房子于2.28号交房给我居住，并在2.28号以前付清此套房子的银行贷款，合同签订后3个月办理房产证。后来业主催要200万急用，这里没有凑够，就付款195万给业主，业主给打了条。后来业主拿这个钱不去还银行的贷款，也不让租户走，只是说租户不走要到7月才走呢，我们要求她去...
婚前男方独立购买一套房子，购房合同上是他一个人名字，房产证上可以因为结婚再加一人名么？加上后房子算两人公共财产么？| 24小时滚动 |
开发商5次延期交房不支付违约金 400名业主堵路
365地产家居网
　　10日本是李沧区枣山家园的开发商承诺交房的日子，却因房屋工期滞后一直未验收，交付日期又一次被迫延后，而这已经是开发商第5次延期交房了，距离合同上写明的交房日期已经过了6个多月。房子迟迟不能交付，索要违约金又被开发商推脱，枣山家园400多名业主一怒之下齐集黑龙江中路，将这条主干道足足堵了1小时40分钟，致使等候通行的车辆绵延数千米。直至警方出动大批警力疏通，此处交通才得以恢复。　　　人墙挡路，主干道堵了100分钟&　　10日上午10点30分左右，青岛天鹅出租公司的徐师傅载乘客行至黑龙江中路九水路立交桥附近时，因为前面的众多车辆迟迟不动，他被迫将车熄火。车流停滞不前则是因为，在徐师傅停车处前方不到100米的地方，枣山家园的400多名业主筑起人墙，将8个车道全部堵住，致使车辆无法通行，黑龙江中路上严重压车。因为车流迟迟没有开行的迹象，徐师傅车上的乘客只好下车步行。&　　因黑龙江中路是贯通四方、李沧、崂山、即墨的主干道，3路、502路、801路等十多条路线的公交车都途经该路，大批车辆被堵在路上无法动弹。黑龙江中路北侧车辆从九水路立交桥一直延伸到下王埠立交桥附近，南侧则一直堵到了黑龙江南路与海尔路交界处。因等待时间过长，大多数公交车、客车上的乘客不得不下车步行。车流后方不少司机在多次按喇叭无效后，下车步行到人墙处查看原因。&　　虽然事发后有民警赶到现场维持秩序，但业主太多，且迟迟不愿散去，交通短时间内无法恢复。一些被堵在路上的小型车车主另辟蹊径，将路边隔离栏杆和隔离墩搬走，从缺口处掉头返回。中午12时许，更多的民警聚集到此处，在劝阻无效的情况下将业主强行拉至路边，至此，被堵1小时40分钟的交通才得以恢复。&　　堵路原是为抗议开发商违约&　　在现场，枣山家园业主王女士告诉记者，他们这么做实在是迫不得已。“路边那5栋高层就是我们排队摇号好不容易才买到的限价房，本来说去年9月30号就能拿到钥匙了，可开发商一拖再拖，我们投诉了很多次也没有结果，只能盼着堵路能引起有关部门重视，帮我们解决这个事。”&　　王女士等人所购的枣山家园位于李沧区枣山路329号，属青岛市普通限价商品房。购房合同上写明，该小区的交房日期是日。按照业主们的说法，去年9月无法交房之后，开发商又几次三番地将交房日期拖延至去年11月、去年12月、今年3月。尽管交房日期一再推后，小区主体工程也于2011年1月竣工，但是房子始终没能交付。3月13日，在青岛市建委、房管局和李沧区政法委的见证下，开发商青岛德林置业有限公司(以下简称德林置业)项目部负责人周焕仁签字摁手印，承诺4月10日交房。随着交房日期临近，热切期望着新房的业主们等来的，依旧是开发商“无法交付”的答复。&　　不光新房拖延了五次还不能交房，开发商在延期六个月的违约金支付上也不肯给出正面答复。按照购房合同，开发商延期交房，业主每天可获得全部房款的万分之五作为赔偿金。如今离承诺日期过去了6个多月，若按上述方式计算，枣山家园524户业主每户可获赔3.5万元左右。但德林置业不仅以“延期交房属不可抗力因素”为由，拒绝业主的要求，还让他们补交竣工后实测面积多出的那几平方米的房钱，否则不给新房钥匙。&　　不可抗力导致交房延期？&　　对于小区不能按时交房，合同中规定支付违约金的事，德林置业项目部负责人周焕仁认为，延期交房不是公司可以控制的事。他说：“小区2011年1月已经竣工了，上次预计本月10日就能交房，所以才写下承诺。现在遇到这种情况，不是开发商能够掌握的。”周焕仁解释说，小区在2008年开始建设，建设过程中，住在枣山家园北面的东李村村民认为小区建成后会挡光，因而三番五次阻挠施工，这一行为长达八个月，严重影响小区施工的进度。在楼体竣工后，小区的绿化、地面硬化及部分需要整改的问题又拖了工程进度的后腿。&　　周焕仁认为，造成工期延后的原因属不可抗力因素，因此开发商不应支付违约金。“业主们有异议，可以集合起来找律师告公司，法院判公司赔多少我们就赔多少。500多个业主，公司没有时间与其一一进行协商谈判。”而对于业主需要补交房款的问题，开发商称，按照房屋竣工后的实测面积，524户业主每户都多出了几个平方米，而这些面积业主需要按照合同规定付款。&　　业主们对开发商给出的不承担违约责任的理由十分不满，“我们大多数人的合同都是在2009年签的，当地村民阻挠施工是2008年的事，这怎么能成为延期交房不付违约金的理由？”业主们认为，延期交房并非是开发商所说的原因，而是与其内部管理有关。记者调查了解到，枣山家园5栋楼中2、4、5号楼的施工单位是青岛温泉建设集团有限公司，1、3号楼的施工单位则是山东新城建工股份有限公司(以下简称山东新城)。而后者因拖欠农民工工资，在2009年时就被青岛市建委取消了在青岛承接工程的资格。因枣山家园是该公司被驱逐之前中标的工程，因而可以继续施工。据业主介绍，1、3号楼的工地上经常无人施工，他们猜测这与山东新城主力转移、又拖欠工资招不来建筑工人有关。业主们认为，这才是小区延期交房的真正原因。&　　开发商承诺14日答复&　　对于业主的猜测，开发商方面一律以“有异议走法律程序”回复。一自称是李沧区政府派来疏散堵路群众的官员表示，区政府及青岛市建委、市房管局都很重视此事，会尽快让开发商对此事做出回复。10日下午，记者致电业主得知，交通恢复后，开发商在区政府在场的情况下与业主进行了会谈，承诺三天之后即14日给业主一个明确的答复。&　　开发商德林置业称，目前已将材料上报至李沧区质监站，对方会在11日和12日两天前来验收新房。待其验收完毕后，公司再将需要整改的地方予以整改，房子就可以开始交付。(记者苑菲菲)
来源：齐鲁晚报
编辑：刘晓宁
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邢欣荣与大连飞通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第105号上诉人（原审原告）邢欣荣，女，××族，××年××月××日生，无职业。委托代理人汪思源，男，系大连××大学教师。被上诉人（原审被告）大连飞通房地产开发有限公司。法定代表人姜玉仁，系该××董事长。委托代理人季增中，男，该××职员。上诉人邢欣荣因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院作出的（2013）沙民初字第3042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢欣荣的委托代理人汪思源，被上诉人大连飞通房地产开发有限公司（以下简称“飞通公司”）的委托代理人季增中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告邢欣荣诉称，日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告开发的房屋，总房款786053元。签约当日支付首付款166053元，剩余房款62万元以按揭贷款形式于日支付。原告后来得知，被告已将案涉房屋抵押给深圳华商银行，被告需要办理房屋解除抵押手续后，才能办理《房屋预告登记证明》，原告才能办理银行贷款。经了解原告以贷款方式支付的房款于日才进入被告的账户。原告按照被告通知的交房时间收房时，被告向原告提供的《单位工程质量验收记录》只有陕西中航建设监理公司、上海三维建设咨询有限公司、大连博源建设集团有限公司、大连弘艺规划建筑设计有限公司四家单位公章，但无负责人签字。案涉房屋存在多处质量问题，且被告拒不整改，因此原告拒绝收房。日，原告将拒绝收房通知书送达被告。按照合同约定，原告于日才收到被告的交房通知，交接期限为10天，应当视为原告于日收房。从合同约定的交房时间日起至原告收房之日日止，被告应当支付给原告逾期交房违约金18851元。案涉房屋存在逾期办理产权证情况，原告至今未收到被告办理产权证通知。按照合同约定，自日起至日止，被告共计逾期788天，应当支付给原告逾期办理产权证违约金61941元。原告请求法院判令被告支付逾期交房违约金18851元、逾期办理产权证违约金61941元。原审被告飞通公司辩称，按照合同约定，被告应当在日将房屋交付给原告。被告已经于日取得五方验收合格报告，该报告已经法院生效判决书所确认，故案涉房屋在日已经具备合同约定的交房条件。被告向原告发出交房通知，通知原告于日收房，原告收到交房通知书后拒绝接收房屋，被告并未收到任何关于拒绝收房的通知，涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件，原告拒绝收房的损失应由原告自行承担。按照《补充协议》的约定，原告在房屋交付后七日内没有以书面形式向被告提出逾期交付的异议及索赔要求，说明原告已经放弃了向被告主张逾期交房违约责任的权利。原告存在逾期支付房款的情况，被告有保留延期交房的权利。日，原告向被告支付了面积补差款（0.36平方米）6046元，根据补充协议的约定，被告有权在日前拒绝交付商品房，且不承担任何逾期交房违约责任。合同约定的逾期交房违约金标准过高，申请法院予以调整。按照合同约定，双方约定办理案涉房屋产权登记期限为一年，自房屋交付之日起计算，原告于日接收房屋，被告应当于日前为其办理产权。原告直至日才将房屋面积补差款补齐，所以被告有权根据《补充协议》的约定在日前拒绝为原告办理产权证。被告不同意原告的诉讼请求。大连市沙河口区人民法院审理查明，日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的房屋，建筑面积46.8平方米，每平方米16796元，总金额786053元。第六条付款方式及期限：原告于签约当日支付首付款166053元（含定金1万元），余款62万元以银行贷款方式于日前付清。第七条原告逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同：被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定：原告逾期付款，被告有权推迟房屋交付期限，或要求原告退房，原告对任何一期房款未按约定时间支付超过30日的，被告有权不再另行催告付款而直接通知原告解除合同。解除合同时，被告应当在通知原告本《商品房买卖合同》解除后30日内将已收房款扣除按本《商品房买卖合同》约定，原告应支付的相关款项（包括但不限于违约金）后的剩余房款返还给原告。第八条交付期限：被告应当在日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；（2）因气候原因，被迫临时性停工；（3）市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟；（4）因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；（5）原告未按约定付清房价款、违约金及其他应交费用。第九条被告逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如原告未付清应付房款或违约金，则房屋交付时间相应顺延；（2）自合同约定的交付期限之日起，商品房及其装修和附带毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用由原告承担。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告责任，如自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告又签订了《补充协议》，协议约定：一、有关商品房按揭贷款（包括银行贷款或公积金贷款）的约定：1、原告于《合同》签署时向被告支付首付款166053元（含原告已支付的定金），剩余房款62万元，原告将以按揭贷款支付，原告以按揭贷款方式支付的房款，如未获贷款银行批准或部分未获批准的，原告应以自筹资金按期支付房款或按揭贷款不足部分，如逾期，则按照合同第七条的规定向被告承担逾期付款的违约责任。五、如被告逾期交房超过30日后，原告未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为原告同意延期至交付为止。原告在接受房屋（包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋）当时未以书面方式向被告提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为原告放弃向被告追索逾期交付房屋违约责任的权利。八、房屋交接：1、原告应于被告的交付通知中所规定的交接期限内到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，如被告交付通知中规定的交接期限届满时，原告未到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，则自被告发出的交付通知中规定的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同约定的标准交付于原告。2、如原告未能付清已到期应付房款、违约金和其他应付费用，被告有权拒绝向原告交付该商品房，在此情况下被告不应承担延期交房的违约责任，但自被告交付通知规定的交付期限届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至原告，因管理、维护该商品房所发生的费用也应由原告承担，且该商品房的保修期开始计算。十四、原告确认以下地址为其通信地址，如发生变更，原告应于变更之日起十天内，书面通知被告，否则视为未变更。地址：中山区高原街24号2-4-1。邮编：116000。收件人：邢欣荣。根据该《合同》和补充协议发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达；国外邮件，在寄出十五日后视为送达。二十一、本补充协议是该《合同》不可分割的组成部分，本补充协议与《合同》约定内容不一致时，以本补充协议为准。协议还约定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告于日向被告支付首付款166053元。日，被告取得勘查、设计、监理、施工、建设单位出具的验收报告，案涉房屋具备了合同约定的交房条件。日，被告办理了案涉房屋的银行抵押注销手续。日，原告以银行贷款方式向被告支付房款62万元。被告向原告发出《房屋交付通知书》，通知原告于日前办理房屋交接手续，后因原告拒绝接收房屋，双方未办理房屋交接手续。日，原、被告办理了房屋交接手续。原告于当日向被告补交房款差价6046元。日，案涉房屋可以办理房屋权属证书。另查，2011年年底，原告向原审法院送交了起诉状，请求法院判令被告支付逾期交房违约金，后原审法院一直在进行诉前调解工作。再查，2010年，原审法院受理了董静与飞通公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院作出（2010）沙民初字第2491号民事判决，董静不服上诉于本院。本院于日作出（2011）大民二终字第556号民事判决书，该判决书认定被上诉人于日取得勘查、设计、监理、施工、建设单位出具的验收报告，即已具备合同约定的交房条件。《补充协议》系双方在平等基础上协商一致签订的，是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。案涉居住小区业主较多，每天办理交接手续的数量有限，酌情考虑，交接期限确定为10天较为合理。上诉人于日收到交房通知，扣除10天的交接期限，上诉人应当在日前收房。从合同约定的交房日期日起至上诉人应当收房之日日止，被上诉人共逾期73天。关于违约金的计算标准，按照合同约定，逾期不超过三个月的，每日按已付房款万分之三计算，被上诉人应支付上诉人违约金16141元。2012年，原审法院受理了沈宝林与飞通公司商品房销售合同纠纷一案，沈宝林请求法院判令飞通公司支付逾期交房违约金348806元。原审法院作出（2012）沙民初字第667号民事判决，沈宝林不服上诉于本院。本院于日作出（2012）大民二终字第903号民事判决书，该判决确认，按照合同约定，逾期超过3个月的每日应按已付房款万分之五计算。由于上诉人没有证据证明逾期交房给其造成什么损失以及损失多少，按照日万分之五的标准计付违约金显然过高，被上诉人要求调整，应予支持。调整的标准，以上诉人逾期偿还银行贷款的利率计算为宜。大连市沙河口区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同和协议约定履行各自的义务。关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题，原审法院认为，按照合同约定，被告应当于日将案涉房屋交付给原告，案涉房屋日具备合同约定的交房条件，被告通知原告于日办理房屋交接手续，被告存在逾期交房行为，应当承担逾期交房的违约责任。关于被告辩称原告存在逾期付款的情形，被告可以迟延交房，原审法院认为，双方在合同中约定余款62万元原告以银行贷款方式于日前支付，在合同约定的付款时间前，被告尚未办理案涉房屋的解除抵押手续，导致原告无法在约定的时间内办理银行贷款，故导致原告逾期付款的责任在于被告。关于被告辩称按照《补充协议》的约定，原告在房屋交付后七日内没有以书面形式向我方提出逾期交付的异议及索赔要求的，说明原告已经放弃主张逾期交房违约责任权利的抗辩意见，原审认为，原告于2011年年底已向一审法院递交了要求被告支付逾期交房违约金的起诉状，故应当视为原告已经通过书面形式向被告提出逾期交付异议及索赔要求，原告未放弃相关权利。被告的抗辩意见，事实和法律依据不足，原审不予采纳。关于逾期交房违约金的截止时间及违约金计算标准问题，原审认为，案涉居住小区业主较多，每天办理交接手续的数量有限，酌情考虑，交接期限确定为10日较为合理，被告通知原告于日办理房屋交接手续，故原告应当在日前收房。从合同约定的交房时间次日日起至原告应当收房之日日止，被告共计逾期交房123天。按照合同约定逾期超过90日，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告未提供相应证据证明被告逾期交房给其造成的损失，按照日万分之五的支付违约金明显过高，一审法院认为应以日万分之三标准计算为宜：被告应当支付原告逾期交房违约金13753.35元。关于原告请求法院判令被告支付逾期办理产权证违约金61941元的诉讼请求一节，原审认为，根据合同约定，因被告责任，如自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。案涉房屋于日具备合同约定的交房条件，被告通知原告办理房屋交接手续后，原告应当及时收房。原告于日办理了房屋交接手续，故只有在日后原告仍无法办理房屋权属证书时，被告自日起承担已收房款日万分之一的赔偿金，案涉房屋于日可以办理房屋权属证书，被告不应当承担违约责任，原告的此项诉讼请求，事实和法律依据不足，法院不予支持。综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出如下判决：一、被告大连飞通房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告邢欣荣逾期交房违约金13753.35元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1820元（原告已预交），由原告负担1630元、被告负担190元，给付时间同上。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。宣判后，邢欣荣不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金61941元。主要上诉理由如下：原审法院认定被上诉人逾期交房违约金时确认以其通知上诉人收房之日起10日内即日，视为交付房屋，并将逾期交房的违约金计算至该日期，但在认定逾期办证事实时，却不以上述时间确定交房日期，以实际交房日确定，从而驳回上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求，显然是自相矛盾。上诉人认为，被上诉人应当自日起至日止，按照逾期788天的日万分之一向上诉人支付逾期办证违约金61941元。被上诉人飞通公司表示服从原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方争议的焦点问题是被上诉人应否向上诉人承担逾期办证的违约金。双方合同第十五条关于产权登记的约定为，如因被告责任，自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。根据上述约定，被上诉人履行办证义务的期限为房屋交付之日起一年。双方签订的《补充协议》第八条又约定，上诉人应于被上诉人向其发出的交付通知中所规定的交接期限内到被上诉人指定的地点与被上诉人办理该商品房的交付手续，逾期视为该商品房已按本合同约定的标准交付于上诉人。被上诉人通知上诉人于日前办理房屋交接手续，后因上诉人拒绝接收房屋，双方未办理房屋交接手续，原审法院在审理被上诉人逾期交房违约责任时，认定自被上诉人通知上诉人应办理房屋交接手续之日始延后10日，即在日视为上诉人接受房屋。故该日期应当为案涉房屋的交付时间，自此一年内被上诉人应当按约定为上诉人办理产权证书，但被上诉人于日才具备办理房屋权属证书的条件，自此，已经逾期773天（日至日），被上诉人本应按照约定的已付房款的日万分之一标准向上诉人支付赔偿金60761.90元（786053元×773天×0.01%），但赔偿金的性质不同于违约金，其不具有惩罚性，就是以违约方的违约行为给守约方造成实际损失为赔偿的基础，考虑到上诉人未能提供因逾期办证给其造成实际损失的相关证据及上诉人拒绝收房也有一定责任等因素，故可将约定的赔偿金标准适当调整为日万分之零点五为宜，即被上诉人应当向上诉人支付赔偿金30380.95元（786053元×773天×0.005%）。原审法院在计算被上诉人逾期交房违约金时是将日确定为交房时间，但在处理逾期办证违约金时却以上诉人实际收房时间确定房屋交付时间，显然相互矛盾，本院应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3042号民事判决第一项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3042号民事判决第二项；三、被上诉人大连飞通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人邢欣荣支付逾期办证违约金30380.95元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人邢欣荣在原审的其他诉讼请求。一审案件受理费1820元（上诉人已预交），由上诉人邢欣荣负担916元，被上诉人大连飞通房地产开发有限公司负担904元；二审案件受理费1820元（上诉人已预交），由上诉人邢欣荣负担1260元，由被上诉人大连飞通房地产开发有限公司负担560元。本判决为终审判决。审　判　长　　赵　虹审　判　员　　王丽明代理审判员　　刘冬艳二〇一四年三月二十八日书　记　员　　王　亮附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，人民法院不得再次发回重审。
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