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原告衡阳中联创易置业有限责任公司与被告衡南县工程公司、第三人湖南省金奇实业有限公司合作开发房地产合同纠纷
湖南省衡阳市中级人民法院民事&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(2010)衡中法民一初字第13号&& 原告衡阳中联创易置业有限责任公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区演武路3号。法定代表人唐速桂，该公司总经理。委托代理人杨和光，衡阳市衡州法律服务所法律工作者。被告衡南县工程公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区中山北路369号。法定代表人吴小平，该公司总经理。委托代理人雷章顺，男。委托代理人李宁福，湖南衡州律师事务所律师。第三人湖南省金奇实业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区先锋路五福庵19－21号2楼。负责人周巧玲。委托代理人周先明，男。委托代理人王少春，女。原告衡阳中联创易置业有限责任公司（以下简称中联公司）与被告衡南县工程公司（以下简称衡南工程公司）、第三人湖南省金奇实业有限公司（以下简称金奇公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于日作出(2008)衡中法民三初字第20号民事判决。原告中联公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于日作出（2009）湘高法民一终字第33号民事裁定，撤销本院（2008）衡中法民三初字第20号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭重新进行了审理，并于日作出了（2009）衡中法民一初字第5号民事判决。宣判后，原告中联公司仍不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于日作出（2010）湘高法民一终字第9号民事裁定，撤销本院（2009）衡中法民一初字第5号民事判决，将本案发回重审。据此，本院于日立案受理后，依法另行组成合议庭，于日组织各方当事人进行了庭前证据交换，并于日、日先后两次公开开庭审理了本案。原告中联公司的法定代表人唐速桂及其委托代理人杨和光，被告衡南工程公司的委托代理人雷章顺、李宁福及第三人金奇公司的委托代理人周先明均参加了两次开庭，第三人金奇公司的委托代理人王少春参加了第二次开庭。本案现己审理终结。原告中联公司诉称，被告衡南工程公司于2001年与第三人金奇公司签订了《衡南县工程公司福康花园联合开发合同》（以下简称《联合开发合同》）、《桑园路28-31号联合开发补充合同》（以下简称《补充合同》）。2005年，在被告委托代理人李先喜参与下，原告法定代表人与第三人法定代表人就开发权转让事宜进行协商。日，原告与第三人签订了《福康花园项目转让协议》（以下简称《转让协议》），原告依约付款3 200 000元给第三人（含第三人已付给被告的1 650 000元）。原告与第三人双方分别于日、7月6日将《转让协议》和要求签订三方变更主体协议的公函发给被告。后经三方多次洽谈，日，被告以信函方式明确承诺同意原告与第三人签订的《转让协议》，同时要求原告为其进行承债式企业改制。按照被告同意原告受让的《联合开发合同》和《补充合同》的约定，被告应在2003年将衡阳市桑园路28-31号土地使用权过户，但被告一直违约至今。至2007年10月，被告在企业改制过程中故意隐瞒资产，且将衡阳市桑园路28-31号土地使用权列入拍卖资产范围进行评估，侵犯了原告合法权益。为此，原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告履行已生效的《联合开发合同》及《补充合同》；2、依法判令被告立即按合同约定将其位于衡阳市石鼓区桑园路28—31号土地使用权过户至原告名下；3、依法判令被告赔偿因其故意违约拒不履行合同给原告造成的经济损失&&&& 3 684 283元。日，根据本案实际情况及国家有关土地转让的法律、法规及政策规定，本院认为双方当事人的《联合开发合同》及《补充合同》可能难以履行，故依法向当事人释明，征询中联公司意见，如上述合同履行不能，其相关法律后果特别是损失赔偿问题是否需本院一并处理。中联公司表示，如衡南工程公司不能履行上述合同，则应赔偿其因此造成的损失15 800 000元。原告为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：证据1、公函，证明原告应被告邀请而来；证据2、联合开发合同，证据3、补充合同，该两份证据证明被告与第三人的合作关系；证据4、转让协议，证明原告与第三人就开发权转让达成协议；证据5、收款凭证，证明第三人收取转让款，被告收取开发合同款；证据6、拆迁及开发权协议，证据7、衡阳市政府1996年文件，证据8、会议纪要，证据9、衡阳市大规委论证意见，证据10、2001建设计划通知及规划答复，证据11、规划设计通知书，证据12、土地使用证复印件，证据13、改制立项请示，该组证据即证据6至证据13共同证明被告、第三人就开发进行前期准备工作及第三人移交开发前期准备工作的相关资料；证据14、公函，证明被告同意原告与第三人之间的转让并邀请原告为其改制；证据15、复函，证明原告同意接受邀请为被告改制；证据16、17、会议纪要，证明该开发项目已经取消，被告资产置换，要求被告整体搬迁；证据18、改制摸底固定资产表及评估报告，证明被告隐瞒债务，改制实施欺诈；证据19、改制立项批复，证明政府批准被告改制；证据20、专题会议纪要，证明衡南县政府为被告成立了改制、开发领导班子；证据21、资产转让协议草稿，证明该稿系衡南县改制领导班子负责人起草、改制资产转让定价15 000 000元；证据22、报告，证据23、请示报告，该两份证据证明被告向衡南县政府请示、县政府向市政府请示，开发优惠政策及开发权已经恢复；证据24、原告向市政府报告，证明请求开发与改制同步推进，要求被告过户土地使用权；证据25、拍卖须知，证明被告将联合开发合同土地非法进行拍卖；证据26、情况汇报，证明原告对被告非法拍卖提出异议并请上级介入；证据27、转让意向协议，证明被告侵权的事实；证据28、29、公函，证明原告对被告侵权提出异议；证据30、西班牙外商来函，证明原告为开发项目引进外资；证据31、项目资质证书办理请示，证明被告同意原告受让开发项目；证据32、审计报告，证明原告向被告索赔的依据；证据33、融资合同，证明原告应衡南县人民政府县长张亮的要求而融资接受被告改制，但被告不办；证据34、2009年财务年报，证明原告融资利息损失；证据35、2010年1月－5月会计报表，证明原告融资利息损失；证据36、2011年会计报表，证据37、2006年-2011年明细账册，证据38、2006年-2011年财务报账凭证（会计凭证），证据36-证据38共同证明原告因本项目直接亏损24 000 000元以上；证据39、法院调查笔录，证明原告申请法院调查日会议情况。上述证据，经庭审质证，被告衡南工程公司对证据2、3、13、19没有异议，对其他证据均有异议，并发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告没有邀请原告，是原告向被告发了一份函；对证据4即转让协议有异议，被告一直没有收到原告和第三人签订的转让协议，该转让协议对被告没有约束力；证据5-1的收条是第三人向原告出具的，与被告无关；对证据5-2收款凭据的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据6至证据12的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据14的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为被告虽同意转让协议，但被告提出了一个附加条件即被告有条件地同意转让协议；对证据15的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为原告的复函是一个新要约，因为在证据14中被告要求原告以“整体承债”的方式参与被告改制，而原告在复函中没有答复，故证据15是一个新要约；证据16即会议纪要，因被告没有收到该会议纪要，故被告对此不清楚；证据17即会议纪要，是原、被告双方在协商这个问题时由被告争取过来的；证据18-1、18-2、18-4，因原告没有提供原件，故不予质证；证据18-3即资产评估报告，是被告内部行为，与本案无关；对证据20的真实性没有异议，但对证明目的有异议；证据21即资产转让协议草稿，因双方没有达成一致意见，故对双方均无约束力；对证据22的真实性和证明目的均有异议；对证据23的真实性没有异议，但对证明目的有异议；证据24是原告单方面的行为，原告的行为已构成侵权，被告方保持追究责任的权利；证据25即拍卖须知的内容已被涂改，且被告没有盖章，故不予质证；证据26是原告单方行为，与被告无关；证据27是一个意向性协议，双方没有达成一致意见，对双方均无约束力；证据28即公函，因被告没有收到此公函，故被告不清楚此事；证据29即公函，被告已收到该份公函，但被告对其内容及证明目的均有异议；证据30与本案无关；证据31没有原件，暂不质证；证据32与本案无关；证据33, 该融资合同的融资资金并没有贷出来，也没有支付利息的凭证，缺乏真实性；原告讲是应张亮县长的指示，原告就应该提供书面指示意见，且原告融资的时间是在本案双方诉讼过程中，在未确定开发主体前进行融资，造成损失也与被告无关；证据34、35是原告内部的会计报表，原告没有提供支付融资利息的凭证，缺乏真实性，该两份证据与本案无关；证据36是原告中联公司的内部会计报表，与本案无关；对证据37的质证意见同证据36；对证据38中的报账凭证开支中的支出是否真实请法院核实，在有单位名称的凭证里为什么有耒阳市计生委等单位的报账凭证，缺乏真实性，且是原告单位内部报账凭证，与本案无关；证据39中，证人吴忠虎表示其对谈话的内容记不清楚了，被告对证人张亮、廖义智、肖文东的谈话笔录没有异议，张亮、廖义智、肖文东三人陈述的内容与原告的证明目的不相符。第三人金奇公司对原告提供的上述证据均无异议。被告衡南工程公司辩称：一、原告与第三人签订《转让协议》，受让被告与第三人签订的《联合开发合同》和《补充合同》中的权利和义务，因违反《转让协议》的约定和法律规定，其受让行为无效。1、原告与第三人签订《转让协议》未与被告协商，未经被告同意，双方至今未签订主体变更等任何有关协议；2、第三人与原告不守承诺，被告已于日回函明确拒绝该《转让协议》；3、日的公函，被告领导层从未集体研究同意，虽然加盖了被告公章，但并不是“承诺”，而是一个新的要约。该公函不能证明被告同意原告受让了《联合开发合同》和《补充合同》中的权利和义务。二、被告与第三人签订的《联合开发合同》和《补充合同》，因第三人不履行约定的义务，造成该合同无法履行，被告将依法予以解除。三、被告与第三人签订的《联合开发合同》和《补充合同》名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。该土地使用权转让合同因第三人违约造成该合同现属无效合同。根据该无效合同签订的《转让协议》，同样属于无效合同。因此，本案所涉土地使用权不应过户到原告名下。四、原告要求被告赔偿损失没有事实依据和法律依据，被告不应赔偿原告损失3 680 000元。综上，被告与原告合作开发合同关系不成立，原告要求被告赔偿损失 3 680 000元没有事实依据和法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告衡南工程公司为支持其辩驳意见，向本院提供了以下证据：证据1、唐速桂个人函，证明唐速桂以个人名义咨询“福康花园”开发情况；证据2、公函，证明被告回复唐速桂个人，建立合作关系必须具备三个前提条件；证据3、通知，证明第三人未与被告协商，擅自与原告签订《转让协议》，要求签订三方主体变更协议，要求回复；证据4、复函，证明被告针对第三人的通知复函：（1）被告对唐速桂复函中的前提条件未成就，合作基础未形成；（2）转让协议未经被告同意，暂不能签订主体变更协议；（3）尽快派员与被告协商；证据5、被告发给原告的复函，证明被告不同意签订主体变更协议，因为：（1）被告对唐速桂复函中的前提条件未成就，合作基础未形成；（2）《转让协议》未经被告同意，暂不能签订主体变更协议；（3）待被告与金奇公司协商后再定；证据6、批复，证明被告经衡南县建设局和主管副县长同意、县改制办审批，同意被告改制立项；证据7、公函，证明被告同意原告与第三人签订的《转让协议》，但要求以承债式整体兼并的方式对其进行收购改制；证据8、公函，证明原告因开发新项目自动放弃此项合作业务洽谈；证据9、国有土地使用证，证明坐落于衡阳市市石鼓区桑园路28—31号土地使用权人是被告，使用权类型为划拨土地；证据10、联合开发合同，证明：（1）被告与第三人联合开发福康花园；（2）第三人负责办理开发立项、报建、设计、规划、国土、施工等相关手续；（3）被告提供土地给第三人开发建设，由第三人自主经营，自负盈亏；（4）第三人保证付给被告应得利益450万元；（5）第三人不得将开发权转让；证据11、座谈协议，证明被告要求第三人必须在日前办妥规划、国土手续，在日开始拆迁，日开工，日竣工，否则由此造成的损失由第三人承担；同时证明因签订《联合开发合同》后，被告下属预制构件厂停工，如日未拆迁，由第三人承担该厂范围内的职工及家属水电费；证据12、公函，证明第三人未履约，被告多次催促其履约；证据13、补充协议，证明第三人缺乏开发资金，引进港商开发，变更法人代表，对拆迁、开工、竣工日期等重新进行了约定；证据14、公函，证明第三人因资金没有到位内部产生矛盾无法履约，被告多次发函催促其履约；证据15、督请函，证明被告未与原告、第三人签订主体变更协议，原告与第三人未能完全履行《转让协议》；证据16、《衡南县工程公司整体资产转让意向协议书》，证明原、被告就整体资产转让初步达成意向协议，但原告缺乏诚意，第二天不同意签字；证据17、日职代会决议，证明职代会通过决议决定衡南工程公司实行内部承债式改制；证据18、日职代会决议，证明职代会审议表决通过衡南县工程公司内部承债式改制实施方案，并处理衡阳市桑园路的土地。证据19、同意改制立项的批复，证明衡南县企业产权制度改制领导小组办公室同意被告改制立项；证据20、改制实施方案，证明被告改制方式为公司内部承债式改制，并对资产处置、职工安置等作出具体规定；证据21、同意改制实施方案的批复，证明衡南县企业产权制度改制领导小组办公室批复同意衡南工程公司改制实施方案；证据22、决议，证明衡南工程公司职代会通过决议案，同意吴小平辞去公司改制承债发起人和组长职务，同意蒋安荣为公司改制承债人和任组长职务；证据23、批复，证明衡南县企业产权制度改革领导小组办公室批复同意蒋安荣同志任被告改制工作领导小组组长职务；证据24、衡南县建设局和衡南县企业产权制度改革领导小组办公室出具的证明，证明蒋安荣在月支付公司改制基本承债额19 860 000元到衡南县建设局改制专户，用于衡南工程公司改制；证据25、评估报告，证明衡南工程公司的资产经评估账面值为12 458 666.88元，评估值为&&&&9 504 728.3元；证据26、安置费用审核表，证明衡南工程公司改制需资金65 383 000元；证据27、遗留问题说明，证明处理在改制方案外职工目前反映的遗留问题需要另行增加资金&&&&20 433 239元。上述证据，经庭审质证，原告中联公司发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，但该公函载明的“日”有误，应为“日”；证据1与证据2的时间相矛盾；证据3、4、12系第三人与被告之间的关系，与原告无关；证据5，因为被告事后有新的意见，该证据已经无效；证据6是2004年批准改制，不是2006年批准改制；对证据7的真实性没有异议，但证据7不能证明是原告诱导被告盖章；对证据8的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据9的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为划拨土地要经批准才能合作开发；对证据10有异议；对证据11有异议，认为原告未收到该座谈协议，且该证据与本案无关；对证据13有异议，认为其证明目的不能成立，第三人金奇公司有无开发资金是第三人的事；证据14不能成立，因为被告没有提供对方即第三人金奇公司的复函；对证据15的真实性和合法性没有异议，但认为该证据不能达到被告的证明目的，被告已认可转让协议；证据16，没有双方签字，不能证明原告同意该意向协议；证据17、18不合法，证据17中写了报衡南县政府办，但是报了后没有批文，证据18虽然职代会通过了，但是没有上级机关的批文，不符合《中华全国总工会章程》的有关规定；被告原来要约邀请原告来参加职代会，并没有撤销原来的决定，也没有征求原告方的意见是否放弃，被告从2004年就开始改制，且本案还在诉讼中，被告没有通知要约邀请的另一方；这两份证据还证明了2009年在衡阳市中级人民法院开庭前和开庭中，被告还派人到衡阳市中级人民法院要求解决土地查封问题。故这两份证据不合法；证据19-证据27与本案无关，但被告并没有中止对原告中联公司参加改制的邀请,上述证据却能证明被告违约。第三人金奇公司发表如下质证意见：对证据3、4有异议，认为被告在其发给原告的函中说得很清楚，被告已经同意了原告与第三人签订的协议；对证据11有异议，认为第三人与被告在2004年进行了友好协商并达成共识才签订了补充合同；对证据12有异议，认为是被告未按照补充合同中的有关条款履行职责才造成了项目拖延；对证据13有异议，认为金奇公司为了这个项目通过引资引来了港商黄明晏，但由于被告违约造成港商对被告不信任，以致港商撤资；证据14不能成立，第三人公司内部产生矛盾是其内部事情，与本案无关；对于其他证据，其同意原告的质证意见。第三人金奇公司述称，其完全同意原告的意见和诉讼请求。第三人金奇公司未向本院提供证据。对于原告中联公司提供的上述证据，经庭审质证，本院认为，原告提供的证据2、3、13、19,被告及第三人均无异议，证据内容客观真实，可作为本案的定案依据；证据1、4、5，与本案具有关联性，能够证明本案的原、被告与第三人曾就合作开发及项目转让一事进行协商及签订合同过程的相关事实；证据6-证据12，与本案具有关联性，能够证明第三人所作的前期开发工作； 证据13、19、20,能够证明被告改制立项的相关事实，具有证明效力；证据14、15,能够证明被告衡南工程公司同意原告中联公司与第三人金奇公司之间签订的《转让协议》并邀请原告为其改制的事实；证据16、17、22，能够证明该项目所涉土地曾被衡阳市人民政府收回及事后恢复的客观事实；证据18无原件，且属被告的内部行为，不具有证明效力；证据21，能够证明原告应被告为其改制并与衡南县政府主管领导就改制与开发事宜进行了实质性的商谈，具有证明力；证据23、24,证明衡阳市、衡南县领导多次批示改制与开发同步进行，与本案具有关联性，可以证明案件的相关事实；证据25-证据29,能够证明被告意向实行整体资产拍卖的相关事实，与本案具有关联性，可作为认定事实的依据；证据30-证据32,能够证明原告为项目进行招商及为被告改制和该项目开发所投入的前期费用，可作为认定事实的依据；证据33与证据39不一致，不能达到原告的证明目的，不予采纳；证据34-证据38是原告在经营过程中制作的财务报表、明细账和会计凭证，但不能达到原告的证明目的，只能作为本案处理的参考资料；证据39可以作为认定案件事实的依据。对于被告衡南工程公司提供的上述证据，经庭审质证，本院认为，被告提供的证据1-证据5,能够证明三方就项目转让及签订主体变更协议所进行的多次函商，与本案具有关联性，可以作为认定事实的依据；证据6、9,能够证明被告改制立项及涉案土地使用权性质为划拨土地的客观事实，具有证明效力；证据7,与原告提供的证据14属于同一证据，具有证明效力；证据8，与本案没有关联性，不具有证明效力；证据10-证据14,能够证明被告与第三人之间的前期合作情况，与本案具有关联性，可作为认定案件事实的依据；证据15，真实合法，能够证明第三人金奇公司催告被告衡南工程公司尽快与原告中联公司签订主体变更协议，与本案具有关联性，可作为认定事实的依据；证据16，因原、被告双方没有签字盖章，不能证明被告的证明目的，本院不予采信。证据17-证据27，是衡南县工程公司进行企业产权制度改革的有关文件、决议和费用情况，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：由于衡阳市城市规划需要，衡阳市人民政府于1998年将衡阳市双桥南堤、路、街结合工程建设交由衡阳市雁城房地产综合开发公司（以下简称雁城开发公司）承担，并将该项工程所涉及的规划用地交由建设单位雁城开发公司统一开发。坐落于衡阳市石鼓区桑园路28-31号国有土地的使用权人是被告衡南工程公司，土地性质是国有划拨土地，土地用途是工业、住宅用地，该宗土地属于衡阳市双桥南堤、路、街结合工程所涉及的规划用地范围之内。日，衡阳市人民政府召开市长办公会议，专题研究衡阳市双桥南堤、路、街结合工程建设的有关问题。日，衡阳市人民政府办公室为此印发了《市长办公会议纪要(1998年第51次)》，会议决定对衡阳市双桥南堤、路、街结合工程建设的税费予以减免，该项工程建设有关规费减免原则上按衡阳市人民政府衡政发（1996）第73号文件（《对双桥南堤改造工程有关优惠政策的批复》）精神执行，其中土地出让金减免90%。日，拆迁方衡阳市双桥南堤路街结合工程建设指挥部、雁城开发公司与被拆迁方衡南工程公司，就衡南工程公司下属预制厂地段的拆迁补偿及开发权等事项，签订了《衡阳市双桥南路衡南县工程公司预制厂地段拆迁补偿及开发权协议》。其主要内容为：“一、乙方（衡南工程公司）同意无偿提供双桥南堤、路建设需占用的土地——预制厂地段（具体以规划图为准），地面上的建筑物和构筑物由乙方无偿拆除。二、甲方（衡阳市双桥南堤路街结合工程建设指挥部、雁城开发公司）同意将该地段的房产开发权无偿交给乙方，由乙方在该地段红线内进行房地产开发，作为甲方对乙方的拆迁补偿。开发的范围：详见衡阳市规划设计院规划的《衡南县工程公司预制厂78.2-47.5规划图》所圈定的并经甲方日签章的红线图。三、甲方同意按日《市长办公会议纪要(1998年第51次)》所规定的优惠政策为乙方办理该开发项目的各项规费的减免手续，减免以后所需交的费用由乙方承担。整个开发项目以甲方的名义办理各项手续，办理完后，全部无偿移交给乙方，由乙方进行自行开发。四、甲方同意为乙方办理衡阳市规划设计院规划的《衡南县工程公司预制厂78.2-47.5规划图》中红线圈定的新增原防洪堤地段的土地使用权证。所需费用除享受优惠政策以后应交的费用，由乙方负责。五、乙方在甲方履行本协议第二、三、四条规定的事项后，不再提出补偿异议。六、乙方根据甲方建堤进度的需要，负责将规划堤路上预制厂地段建筑物和构筑物进行拆除，交甲方填土修路。具体时间以甲方书面通知为准。”日，衡南工程公司（甲方）与第三人金奇公司（乙方）就该地段开发签订了《联合开发合同》，该合同首部载明：“根据衡阳市政府对双桥南堤、路、街工程总体规划的要求，甲方（衡南工程公司）确定对该规划范围内的桑园路28-31号地段以招标的形式，寻求合作伙伴，进行联合开发建设。为了明确甲、乙双方在合作过程中的权利和义务，经双方充分协商，一致同意签订本合同。”合同约定：“第一条&&项目概况&&1、项目名称为福康花园；2、项目地点：衡阳市桑园路28—31号；3、批准机关及文号：（无）；4、设计单位：（无）；第二条&&双方的权、责、利&&一、权&&1、甲方（衡南工程公司）对项目的规划草案、建筑设计草案有审定权；对项目的质量、安全行使监督权。2、乙方（金奇公司）对项目享有自主经营权，实行自主经营，自负盈亏，债务自负，对项目享有房屋销售权。二、责&&（一）甲方责任：1、甲方提供经衡阳市双桥南堤路街结合工程建设指挥部批准的规划红线图及此红线图内的土地交给乙方（金奇公司），由乙方开发建设。2、甲方提供日《市长办公会议纪要（1998年第51次）》所规定优惠政策的相关文件以及甲方与衡阳市双桥南堤路街结合工程建设指挥部于日所签订的衡阳市双桥南路衡南县工程公司预制厂地段拆迁补偿及开发协议书。3、甲方应协助乙方拆迁工作。4、甲方在保留的八层楼的二楼提供办公室三间，作为联合开发现场办公用房。（二）乙方责任：1、规划红线图内的开发建设项目的立项、报建、设计、规划、国土、施工等相关手续均由乙方办理（施工许可证中的施工单位必须是甲方的名称）。2、规划红线图内的建筑除保留现有一栋八层综合楼外，其余建筑物均由乙方拆除。3、现有拆迁的住房111户，拆迁面积5500平方米，这些拆迁户的过渡、安置、赔偿等由乙方按国家有关拆迁政策、负责办理（乙方赔偿私有房产，按有效产权证面积进行赔偿，无产权证的房屋则属甲方所有，乙方应直接赔偿给甲方），超出拆迁面积5500平方米，其超过部分乙方概不负责。4、28—31号区域内三通一平，水电增容，发电房、配电房搬迁建设。5、项目的土建工程、水电安装工程。6、产权证书办理。7、项目内的道路硬化、环境绿化及物业管理设施建设。8、甲方职工购房，乙方应按商品房的价格每平方米优惠50元。上述乙方责任范围内的应交的各项费用、所需投资以及各项税金及附加等均由乙方承担。三、利&&甲方提供红线内的土地给乙方进行开发建设，由乙方自主经营，自负盈亏，乙方保证付给甲方应得利益4 500 000元（含土地价值），其中现金2 250 000元，房产折价2 250 000元。其交付方式：（1）在签订本合同时乙方交给甲方1 000 000元，还有1 250 000元在乙方开始预收售房款时交给甲方；在乙方未交足2 250 000元时，售房款由甲方收取。甲方收足2 250 000元后，售房款由乙方自行收取。（2）乙方分给甲方的房产，首先以现有规划草图中的二层楼房为主（南靠现有的八层楼，北临新防洪大堤），从自然地面到天。新建的房屋为办公楼，其长度以现有的八层综合楼为准，房屋结构形式为全框、门页和窗框、窗页。房屋均价为每平方米1000元计算，如经批准，建三层楼房时，则均价为每平方米800元计算，但不允许建四层。办公楼位置不变，具体以规划设计为准。不足部分为住宅房屋，其位置为南向（靠衡阳市西湖公园），北向（靠蒸水河）各占50%，住宅房屋从住宅层开始，从下至上以单元为准，住宅价为均价每平方米750元。其标准按乙方自行售房的建筑装饰标准。乙方交给甲方2 250 000元的房产由乙方办好产权证、土地使用证交给甲方，甲方只承担办理该房屋产权证的契税。第三条&&工期&&本项目工程总工期为18个月。第五条&&事故的处理&&本项目在工程施工中所发生的质量事故、安全事故以及由此所造成的返工、赔偿及法律责任均由乙方承担，甲方概不负责。第九条&&其它&&1、该项目乙方以甲方的名义办理施工许可证，甲方不得向乙方收取施工管理费。2、由于政策原因造成优惠政策不能到位时，其优惠政策不到位部分，双方共同承担经济责任，即各承担50%的经济责任。3、在政策不变的正常情况下，造成优惠政策不能到位时，其不到位部分，甲方承担80%的经济责任，乙方承担20%的经济责任。第十条 违约责任 本项目自开工之日起，如因乙方原因连续停工达90天，甲方有权终止本合同，乙方无条件向甲方移交本项目有关的各项证件，并自动退场，所有投入均归甲方所有。第十一条 本合同自双方签字生效后，如一方违约，违约方则应承担对方的全部经济损失。”在签订《联合开发合同》前，金奇公司已于日向衡南工程公司交款1 000 000元。日，衡南工程公司与金奇公司就双方联合开发福康花园项目签订《座谈协议》，双方约定：“一、有关福康花园开发的各项手续，乙方（金奇公司）应在日前办妥。其中规划、国土手续，乙方必须在日前办妥。如因乙方未在约定时间内办好手续，由此造成的损失由乙方承担。二、项目开工时间：乙方本应在2001年8月上旬开工，因种种原因至今未开工，现双方一致同意延期开工时间，现定为日开始拆迁，日开工。竣工时间为日，总工期仍为18个月。三、甲方（衡南工程公司）与乙方签订开发合同后，甲方的预制厂即日停工，原由该厂承担的在该厂范围内的职工及家属水电费另议。如在约定时间日仍未拆迁，则水电费由乙方承担。”此后，金奇公司按照合同约定完成立项及规划设计等项目建设前期准备工作。日，衡阳市计划委员会向金奇公司下发衡计投字（号文件《关于下达福康花园房地产开发项目2001年度建设计划的通知》，主要内容为：“同意金奇公司与衡南工程公司在双桥南路堤、路、街三结合工程红线范围内的桑园路28-31号地段，联合开发建设福康花园，并就2001年度建设计划随文下达（详见附表）。请按衡政发（2001）27号文件规定办理好有关手续后，方可开工建设。”日，衡阳市城市规划局向金奇公司作出回函《关于桑园路28-31号福康花园规划有关问题的答复》，主要内容为：“你公司（金奇公司）报来的双桥南堤桑园路28-31号福康花园的规划，由于已经纳入衡阳市沿江风光带的规划控制范围，目前正在邀请国内设计竞标，预计在2002年10月份规划方案才能出台。因此，你公司的福康花园项目暂缓审批，等沿江风光带的方案出台后，按整体规划方案统一实施。”日，金奇公司向衡阳市城市规划局申报福康花园建设工程；日，衡阳市城市规划局就金奇公司申报的福康花园建设工程下发（2003）衡规条字26号文件《规划设计条件通知书》。日，衡阳市规划委员会专家组作出衡规专字（2003）13号文件《衡阳市福康花园规划专家论证意见》。日，衡南工程公司与金奇公司再次就双方联合开发福康花园项目签订《补充合同》，合同主要内容有：“一、甲、乙双方（甲方为衡南工程公司，乙方为金奇公司）确定原所签订的合同、协议、座谈纪要等文件均有效，应继续执行。三、规划红线图内的开发建设项目的立项、报建、设计、规划、国土、施工等相关手续均由乙方办理。四、在签订本补充合同后三天内，甲方提供国土使用证及有关过户的文件、手续，供乙方及时办理过户手续。甲方提交上述证书、文件五天内，乙方应付给甲方&&650 000元。在拆除旧房同时领到国土证件时支付甲方300 000元，原合同约定的现金部分的余款300 000元在全部拆迁完成时支付。六、该工程的开工期因种种原因已经推迟。现定于日开始动工拆迁，拆迁工期为6个月，至日拆迁完毕。定于日为开工日期，工期为24个月，至日竣工。如因非乙方的原因延误以上各项工程，工期予以顺延。七、对原合同及本补充合同中没有明确的事项，双方可另行协商解决；已明确的事项，双方应共同遵守执行。一方违约，另一方有权单方解除合同，属甲方的责任，由甲方承担乙方的损失；属乙方的责任，乙方所交甲方的现金不予退还，并将所有的已办手续、证件、工程无偿交还甲方，无条件退场。”日，金奇公司依约付给衡南工程公司&& 650 000元。至此，金奇公司已付给衡南工程公司共计1 650 000元。但衡南工程公司未按合同约定提供国土使用证原件及有关过户手续给金奇公司办理土地使用权过户登记。日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室批复同意衡南工程公司改制立项。日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室向衡阳市城市规划局报送《关于变更土地用途的函》，请求衡阳市城市规划局将衡南工程公司使用的衡阳市石鼓区桑园路28-31号土地，由工业用地变更为商业综合用地；日，衡阳市城市规划局以衡规函（2004）54号《关于变更土地使用性质的复函》回复衡南县企业产权制度改革领导小组办公室，其主要内容为：“衡南工程公司位于衡阳市石鼓区桑园路28-31号土地，用地面积为8580平方米，现状为工业、住宅用地。根据衡阳市城市总体规划（2002年-2020年），衡南工程公司位于衡阳市石鼓区桑园路28-31号土地用地性质规划为居住用地。因此衡南工程公司位于衡阳市石鼓区桑园路28-31号原工业、住宅用地，该宗土地使用性质可变更为居住用地。但须按照法定程序向我局申报，取得《建设用地规划许可证》后，方可向土地管理部门申报变更土地使用性质手续。”日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室向衡阳市国土资源局报送《关于衡南工程公司改制涉及改变土地用途的函》，请求衡阳市国土资源局办理衡南工程公司位于衡阳市石鼓区桑园路28-31号土地用途变更手续。日，衡阳市人民政府召开专题会议研究雁城开发公司双桥南堤工程建设有关拆迁安置遗留问题。日，衡阳市人民政府办公室以衡阳市人民政府（2004）第96次专题会议纪要作出决议：“……九、此次遗留问题处置后，雁城房开发公司不再拥有堤、路、街的建设任务，所有原政府给予的公益性任务全部取消。对双桥南堤红线范围内周边单位占用土地和可供开发的一百多亩土地，由政府收回，待市国土局进一步调查核实后，按归属或挂牌拍卖的意见上报，由市政府安排处置。”日，原告中联公司法定代表人唐速桂函询衡南工程公司：“我欲受让金奇公司开发的福康花园项目28-31号地段，因金奇公司与贵公司签有福康花园项目联合开发合同及福康花园联合开发补充合同，为此，请问贵公司是否同意我方受让该项目。如果贵公司同意我方受让是否执行原合同。”日，衡南工程公司函复原告中联公司法定代表人唐速桂：“日来函己阅，我司的意见为：我司与金奇公司所签订的两份合同至今仍为有效合同，受法律保护。你的想法必须得到金奇公司同意，并处理好权利义务、债权债务关系。在此基础上，我司配合金奇公司同意与你建立合作关系。”据此，日，原告与第三人金奇公司签订《转让协议》，协议主要内容为：“甲、乙双方经友好协商，就甲方（金奇公司）拥有开发权的、位于衡阳市桑园路28-31号的福康花园房地产项目现状整体转让给乙方（中联公司）。一、甲方同意将其与衡南工程公司签订的福康花园联合开发合同及补充合同中的全部权利义务一并以3 200 000元（其中包括甲方己付给衡南工程公司转让款&&&&&&1 650 000元）的价格转让给乙方。二、转让方式：1、转让方式为福康花园开发项目甲方所享有的全部权利及义务，即日和日与衡南工程公司所签订的福康花园项目联合开发合同和福康花园联合开发补充合同中所规定的权利和义务。2、本协议生效后10天内，按原衡南工程公司给乙方出具的承诺，双方共同与衡南工程公司协商合同主体变更事项并由乙方与衡南工程公司就原合同签订有关补充协议。三、付款期限：本协议签字生效时，由乙方向甲方支付转让款 2 250 000元（包括乙方原履行甲、乙双方于日所签订的《合作开发建设福康花园项目协议书》己付的1 350 000元）。在双方共同履行完本协议第二条第2项规定后（因衡南工程公司不与乙方就原合同签订补充协议除外），再由乙方支付300 000元，余款650 000元待甲方出具衡南工程公司合法收据或凭证后再由乙方一次性支付（因该650 000元是原甲方直接付给衡南县财政局并由该局转付给衡南工程公司，收据己由原合伙人收执）。四、本协议生效后，甲方应全力协助乙方办理有关国土过户、立项变更等有关手续。”在签订《转让协议》前后，原告中联公司分别于日、12月11日、12月27日和日、1月27日、6月6日向第三人金奇公司交款共计2 250 000元。此后，金奇公司与中联公司分别致函衡南工程公司，要求签订三方主体变更合同。日，金奇公司致函衡南工程公司：“贵、我双方就贵方坐落在市桑园路28-31号土地开发项目签订的合作开发合同及补充合同，我方先后按合同约定付款1 650 000元，但贵公司至今未按补充合同第四条规定，提供土地使用权证及土地过户的有关文件及手续，致使该项目至今未能启动。故此，我司根据贵公司日对唐速桂先生的承诺，我司于日与中联公司签订了《转让协议》，我公司将与贵公司所签订合同及补充合同中所规定权利和义务一并转让给唐速桂的公司。”日，衡南工程公司向金奇公司提供了一份《衡南工程公司预制厂停产后相关损失计算表》（该表载明的损失共计1 218 000元）。次日，金奇公司致函衡南工程公司：“贵公司来函收悉，但不知是何用意，如贵公司认为我司违约，且必须赔偿损失，请贵公司提供索赔的事实和依据。请贵公司在履行合同及承诺转让后必须签订三方主体变更协议问题上，不可节外生枝，拖延时间。如因此造成不良后果，则各方受损，对贵公司将造成更大的损害。”日，衡南工程公司函复中联公司：“我司暂不能签订合同主体变更协议，待我司与金奇公司就开发中相关的权利义务、债权债务的处理达成一致意见后，再确定开发主体，签订主体变更协议，请予理解、支持。”日，衡南工程公司致函中联公司：“我司经集体研究，同意你司与金奇公司就衡阳市桑园路28-31号福康花园地段开发权的转让协议，并表示愿意在我方与金奇公司所签的联合开发合同及补充合同的基础上与贵公司结成合作伙伴，支持你司在该地段的开发行为。但是，考虑到我司的现状和实际情况，我司己经县政府批准并己立项进入企业产权改制。为确保该地段的开发顺利进行，故请贵公司在与我方合作的基础上，以承债式整体兼并的方式对我司产权予以收购和改制。请予答复。”日，中联公司书面函复衡南工程公司：“一、对贵公司接受金奇公司与我公司所签订的关于《桑园路28-31号（福康花园）项目转让协议》，并坚持在贵公司与金奇公司所签的《联合开发合同》及《补充合同》的基础上与我公司结成合作伙伴的明确表示，甚感欣慰，并感谢贵公司对我公司的信任。二、就贵公司产权改制问题，我公司收到贵公司批准的改制预案后，结合本公司之实力，将以承债式整体兼并的方式对贵公司的改制在法律、政策规定的范围予以全力支持。三、考虑到市委、市政府近期专题会议对蒸水南堤建设的要求，并限令在本月20日必须拆迁完毕。故请在改制操作的同时，迅急与我公司配合，进行拆迁。否则按政府要求，土地使用权将会收归国有，改制也就不能进行。请对此问题予以重点考虑，祈请速复。”日，衡阳市人民政府（2006）第12次市长办公会议专题研究蒸水南堤防洪堤风光带工程建设的有关问题，会议研究了衡南工程公司拆迁问题，要求衡阳市城市规划局负责协调开发商，按照市政府2006年第68次专题会议纪要精神，尽快拿出资产置换规划，并抓紧实施尽快搬迁。日，衡南县人民政府以南政（2006）58号文件《关于衡南工程公司桑园路28-31号地段沿江风光带建设有关问题的请示》书面报告衡阳市人民政府称，衡南工程公司改制资金缺口较大，为使衡南工程公司改制顺利完成，衡南工程公司桑园路28-31号地段福康花园项目开发建设早日动工，衡南县人民政府除对衡南工程公司给予各种优惠政策外，请求衡阳市人民政府继续对衡南工程公司桑园路28-31号地段福康花园项目的开发建设的各种优惠政策予以到位：一、继续履行原与衡阳市双桥南堤路街结合工程指挥部所签订的综合开发协议条款；二、衡南工程公司对该项目的开发建设，继续享受衡阳市人民政府衡政发（1996）73号文件所给予的优惠政策；三、对于堤、路、街工程所占有的土地及地面建筑物、构筑物给予补偿。日，衡阳市人民政府（2006）第14次市长办公会议专题研究蒸水南堤草桥至蒸水桥段防洪堤风光带工程建设问题，会议要求衡南工程公司要尽快通过改制渠道走出困境，并要通过资产置换实行总体搬迁；在未改制之前，衡南工程公司首先要全力支持风光带建设，不能阻工；对于风光带建设所占用衡南工程公司的土地要丈量测算好，今后纳入衡南工程公司土地开发项目给予补偿。衡南工程公司与中联公司均参加了该次会议。此后，中联公司为尽快启动项目建设进行了多方协调工作，日，中联公司向衡阳市人民政府及衡南县人民政府报送《关于请求优惠政策进行蒸水南堤桑园路28-31号地段开发的报告》，其内容为：“我公司系从耒阳招商引资来衡阳的企业，应衡南工程公司之邀请，在接受该地段之开发权的基础上又对该公司进行资产买断的企业改制。根据蒸水南堤1996年建设规划及1998年第51次市长办公会议纪要曾决定给予衡南工程公司开发本项目的优惠政策。后因各种原因，蒸水南堤该地段建设停止开发，延至今年8月20日奠基动工。市防洪堤建设指挥部也多次下文，督促我方尽快动工开发，以便配套建设。为此，特具文报告，请求恢复1998年第51次市长办公会议纪要的执行，给予我公司关于免除行政规费和减免地税的优惠政策。”日，第三人金奇公司致函被告衡南工程公司，要求其尽快与原告中联公司签订主体变更协议。此后，原告中联公司为该项目建设进行了引资。日，西班牙胜亚纳有限责任公司穆尔西亚致函原告法定代表人唐速桂，表示愿意就合作共同开发福康花园项目进行面谈落实签约事宜。日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室以南企改办字（2006）08号文件作出关于同意衡南工程公司改制立项的批复。日，衡南工程公司向衡南县企业产权制度改革领导小组办公室出具书面请示报告，其内容为：“我司为配合衡阳市重点工程—双桥南堤、路的建设，于日致函中联公司，在其受让桑园路28-31号福康花园地段开发合同的基础上，邀请该公司对我司进行改制收购。在县委、政府组成的专班的领导下，改制工作正在进行中。但因市、县领导要求桑园路28-31号地段迅急投入开发，需要贵办配合办理相关开发资质手续，请予支持。”同时，衡南工程公司法定代表人贺仕响在该请示报告上注明：“此报告仅供办理开发资质所用，对其他函件和协议无任何约束力。经宁云忠局长同意办理盖章。”日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室向衡阳市房地产开发管理办公室出具关于请给予中联公司办理房地产开发资质证书的联系函，其内容为：“衡南工程公司于日致函中联公司，在其受让桑园路28-31号地段福康花园开发合同的基础上，邀请该公司对衡南工程公司进行改制收购。衡南工程公司改制立项，于2006年完成办理批准，并从2006年9月底至现在，就衡南工程公司改制，由我县组成专班，正在进行中。但因市双桥南堤、路建设为衡阳市重点工程，市领导要求桑园路28-31号地段迅急投入开发，故此，请贵办准许中联公司申领房地产开发三级资质证书，请予支持。”日，中联公司向衡阳市人民政府报送《关于请求将桑园路28-31号地段土地使用权予以过户的报告》，主要内容为：“衡南工程公司与金奇公司分别于2001年、2004年签订了《联合开发合同》、《补充合同》，按照合同约定衡南工程公司应将桑园路28-31号地段土地使用权过户给金奇公司，但衡南工程公司以职工闹事为由至今未将土地使用证拿出。我公司于日以3 200 000元与金奇公司签订了《转让协议》，同年9月28日衡南工程公司致函我公司同意转让协议，并承诺真诚与我方合作，支持我公司在该地段的开发行为，还邀请我公司为其进行企业改制，我公司予以承诺，并出资邀请有衡南县政府负责人参与的不少于5次的座谈会，就衡南工程公司总资产转让价格以15 000 000元（不含前己交的1 650 000元）进行了商定。但直至日，衡南工程公司职代会才通过改制决议，为了不影响三江六岸市重点工程建设速度，争取石鼓书院开放之时与其配套，我公司请求将衡南工程公司桑园路28-31号地段土地使用权过户给我公司，以便办理报建等手续，及时投入开发。”日，衡阳市人民政府市长彭崇谷在该报告上批示：“请衡南县委千山书记全力支持县工程公司的改制与开发同步推进，以加快市区三江两岸风光带建设步伐。”尔后，衡南县委书记周千山在该报告上批示：“文东县长：请按彭市长指示迅速做好工程公司和开发商工作，确保市风光带建设不受影响，加紧完成工程公司改制。”衡南县政府副县长肖文东向衡南县建设局局长宁云忠、书记吴中虎批示：“此事上级较关注，请速将该公司的改制加快运作，速处置资产作改制成本，以免领导为难。” 日，中联公司致函衡南工程公司，其内容为：“我司分别于日、9月27日按贵公司要求致函表达了对贵公司整体资产转让意向协议书的不同意见及修改要求，至今未曾收到贵公司的答复，故此再次致函。”日，中联公司向衡南工程公司发出了关于不应将衡阳市桑园路28-31号地段土地使用权列入拍卖的公函，内容：“贵我双方就贵公司改制一事，商谈己过一年，至今不能定论。再次致函阐明我方态度：一、就贵公司整体资产转让，我方认为没有必要签订意向协议，要么就经贵公司职代会讨论通过签订整体资产转让合同，进行协议转让。二、如果贵公司认为必须进行招、拍、挂而不同意协议转让。我方认为：从法律角度讲，在没有解除贵公司给我司的承诺——即金奇公司转让给我司桑园路28-31号地段联合开发合同及补充合同之前，贵公司是不能将桑园路28-31号地段土地使用权列入拍卖范围。因为该地段根据合同的履行，我方己投入1 650 000元，属双方共同所有，而非贵方独有资产，依法不能拍卖。我方认为如果要将这一土地使用权列入拍卖，请贵方计算出我方投入1 650 000元的升值及几年来应获利润，列入拍卖底价之内。”湖南鉴源有限责任会计师事务所接受中联公司的委托，对中联公司财务报表包括日的资产负债表、2007年底的利润表及财务报表附注进行了审计，并于日作出湘鉴审字（2008）第065号审计报告，审计意见为：中联公司财务报表已经按照企业会计准则和《》的规定编制，在所有重大方面公允反映了日的财务状况以及2007年度的经营成果。中联公司日的资产负债表、2007年度的利润表及财务报表附注载明：中联公司其它应收款期末余额为 3 883 213.69元，其中主要有衡南工程公司3 817 234.39元；存货期未余额为&&&& 3 200 000元，全部为福康花园项目开发成本；长期待摊费用期末余额为3 093 451.58元，全部为待摊开办费用；应付账款期末余额为460 000元，全部为应付金奇公司福康花园项目转让费用；实收资本期末余额为10 000 000元。此后，由于中联公司与衡南工程公司最终未就衡南工程公司改制等事宜达成一致意见，衡南工程公司为筹集改制成本，将本案涉及的衡阳市石鼓区桑园路28-31号福康花园地段列入整体资产拍卖范围，中联公司认为该行为侵犯其合法权益，遂于日向本院提起诉讼。诉讼过程中，本院根据原告中联公司提出的财产保全申请，查封了被告衡南工程公司坐落在衡阳市石鼓区桑园路28-31号的土地使用权。另查明，衡阳市石鼓区桑园路28-31号国有土地使用权目前仍登记在被告衡南工程公司名下，该宗土地性质是国有划拨土地。在被告衡南工程公司与第三人金奇公司签订《联合开发合同》和《补充合同》及金奇公司与原告中联公司签订《转让协议》之后，该宗土地一直未办理国有土地使用权出让手续。再查明，日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室再次批复同意衡南工程公司改制立项，并要求衡南工程公司依法依规抓紧做好改制立项后的各项工作。日，被告衡南工程公司召开了职工代表大会，会议决定衡南工程公司实行内部承债式改制：由公司除退休、内养人员外，余下人员自愿进行身份置换，组成新的股份制公司，现行公司法定代表人吴小平作为发起人，实行内部承债式改制。日，又召开了职工代表大会，会议通过了《衡南工程公司改制实施方案》。日，衡南县企业产权制度改革领导小组作出南企改字第（2010）05号《关于同意衡南工程公司改制实施方案的批复》，同意衡南工程公司改制实施方案，并准予实施。日，衡南工程公司召开职工代表大会，决定同意吴小平辞去公司改制承债发起人和公司改制领导小组组长职务，并同意蒋安荣为公司改制承债人和担任公司改制领导小组组长。日，衡南县企业产权制度改革领导小组办公室批复同意蒋安荣担任衡南工程公司改制工作领导小组组长。此外，蒋安荣在月共计支付衡南工程公司改制基本承债额19 860 000元到衡南县建设局改制专户，用于衡南工程公司改制。现衡南工程公司已完成大部分职工身份置换和职工安置工作，但资产处置还没有完成。本院认为，本案争议焦点是：一、被告衡南工程公司与第三人金奇公司签订的《联合开发合同》、《补充合同》的性质及效力；二、第三人金奇公司与原告中联公司签订的《转让协议》是否已经被告衡南工程公司同意，该《转让协议》是否合法有效；三、《联合开发合同》及《补充合同》能否继续履行；如上述合同不能继续履行，被告衡南工程公司是否应赔偿原告中联公司损失 15 800 000元。本院对此分析认定如下：一、关于被告衡南工程公司与第三人金奇公司签订的《联合开发合同》、《补充合同》的性质及效力问题。本院认为，虽然本案所涉土地即坐落于衡阳市石鼓区桑园路28-31号的土地是国有划拨土地，该宗土地由雁城开发公司统一开发，但是，雁城开发公司与代表衡阳市人民政府的衡阳市双桥南堤路街结合工程建设指挥部在拆迁建设过程中已经书面同意将该宗土地的房地产开发权无偿交给被告衡南工程公司自行开发，以作为对衡南工程公司的拆迁补偿，而且同意被告衡南工程公司享受衡阳市人民政府日《市长办公会议纪要(1998年第51次)》所规定的优惠政策。因此，衡南工程公司已经衡阳市人民政府批准，可以在该宗土地上进行房地产开发。被告衡南工程公司与第三人金奇公司签订《联合开发合同》、《补充合同》，约定双方联合在该宗土地上进行房地产开发，因此，上述合同属于合作开发房地产合同，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。二、关于第三人金奇公司与原告中联公司签订的《转让协议》是否已经被告衡南工程公司同意，该《转让协议》是否合法有效的问题。本院认为，根据《》第八十八条的规定，合同当事人一方可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给合同外的第三人，但必须经对方同意。本案中，被告衡南工程公司与第三人金奇公司签订《联合开发合同》及《补充合同》后，金奇公司可以将其基于该两个合同取得的权利和承担的义务一并转移给合同外第三人即本案原告中联公司。第三人金奇公司与原告中联公司就上述合同权利义务的概括转移达成了一致意见，并签订了《转让协议》。此后，日，衡南工程公司致函中联公司：“我司经集体研究，同意你司与金奇公司就衡阳市桑园路28-31号福康花园地段开发权的转让协议，并表示愿意在我方与金奇公司所签的联合开发合同及补充合同的基础上与贵公司结成合作伙伴，支持你司在该地段的开发行为。但是，考虑到我司的现状和实际情况，我司己经县政府批准并己立项进入企业改制。为确保该地段的开发顺利进行，故请贵公司在与我方合作的基础上，以承债式整体兼并的方式对我司产权予以收购和改制。请予答复。”日，中联公司书面函复衡南工程公司：“一、对贵公司接受金奇公司与我公司所签订的关于《桑园路28-31号（福康花园）项目转让协议》，并坚持在贵公司与金奇公司所签的《联合开发合同》及《补充合同》的基础上与我公司结成合作伙伴的明确表示，甚感欣慰，并感谢贵公司对我公司的信任。二、就贵公司产权改制问题，我公司收到贵公司批准的改制预案后，结合本公司之实力，将以承债式整体兼并的方式对贵公司的改制在法律、政策规定的范围予以全力支持。三、考虑到市委、市政府近期专题会议对蒸水南堤建设的要求，并限令在本月20日必须拆迁完毕。故请在改制操作的同时，迅急与我公司配合，进行拆迁。否则按政府要求，土地使用权将会收归国有，改制也就不能进行。请对此问题予以重点考虑，祈请速复。”日，衡南工程公司向衡南县企业产权制度改革领导小组办公室出具书面请示报告，内容：“我司为配合衡阳市重点工程—双桥南堤、路的建设，于日致函中联公司，在其受让桑园路28-31号福康花园地段开发合同的基础上，邀请该公司对我司进行改制收购。在县委、政府组成的专班的领导下，改制工作正在进行中。但因市、县领导要求桑园路28-31号地段迅急投入开发，需要贵办配合办理相关开发资质手续，请予支持”。从衡南工程公司与中联公司上述往来信函以及衡南工程公司向衡南县企业产权制度改革领导小组办公室出具的书面请示报告的内容来看，衡南工程公司与中联公司就中联公司受让金奇公司在《联合开发合同》、《补充合同》中的合同权利义务已经达成了合意，即衡南工程公司对金奇公司与中联公司签订的《转让协议》予以同意。该《转让协议》合法有效。虽然衡南工程公司在日的公函中同时邀请中联公司以承债式整体兼并的方式对衡南工程公司产权予以收购和改制，中联公司在日的回函中同意以承债式整体兼并的方式对衡南工程公司的改制在法律、政策规定的范围予以全力支持。衡南工程公司与中联公司双方均同意中联公司以承债式整体兼并的方式对衡南工程公司产权予以收购和改制，这是双方对履行《联合开发合同》、《补充合同》的变更，但双方在上述信函以及此后的协商中并未对中联公司以承债式整体兼并的方式对衡南工程公司产权予以收购和改制的具体内容形成一致的意思表示。根据《》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，衡南工程公司与中联公司就双方在《联合开发合同》、《补充合同》中的合同权利义务没有进行变更。因此，中联公司已经取代金奇公司成为《联合开发合同》、《补充合同》中的合同主体，原告中联公司与被告衡南工程公司之间已经形成了合作开发房地产合同关系。虽然原告中联公司、被告衡南工程公司、第三人金奇公司等三方之间事后没有就第三人金奇公司概括转移合同权利义务一事签订合同主体变更协议，但并不影响本案合同权利义务的概括转移。原告中联公司主张其与被告衡南工程公司之间已形成合作开发房地产合同法律关系，具有事实依据和法律依据，本院予以采纳。三、关于本案《联合开发合同》、《补充合同》能否继续履行，如不能继续履行，被告衡南工程公司是否应赔偿原告中联公司损失15 800 000元的问题。本院认为，由于本案中原告中联公司与被告衡南工程公司之间的《联合开发合同》、《补充合同》实质上属于合作开发房地产合同，该合同的履行需要原、被告双方具有共同合作的意愿，但是，现双方缺乏继续合作联合进行房地产开发的意愿，被告衡南工程公司已通过内部职工承债式改制方式进行改制，该公司副经理蒋安荣已出资19 860 000元对该公司进行改制，该公司职工安置工作已基本完成，原、被告双方继续合作履行《联合开发合同》及《补充合同》的条件已不存在，因此，本案《联合开发合同》及《补充合同》实际上已无法继续履行，应当依法予以终止。因被告衡南工程公司既没有按照《联合开发合同》、《补充合同》的约定提供国土使用证原件及有关过户手续给金奇公司，也没有在原告中联公司受让上述合同的权利义务后提供国土使用证原件及有关过户手续给原告中联公司，致使本案所涉土地至今未能办理过户登记手续。因此，被告衡南工程公司未提供国土使用证原件及有关过户手续给原告的行为已构成违约。在合同终止履行后，不影响原告中联公司基于合同所享有的请求损害赔偿的权利。《》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可知，当事人一方违约所应承担的损失赔偿额包括合同履行后对方可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《转让协议》约定中联公司应当支付给金奇公司转让款3 200 000元（实际已付2 250 000元），中联公司多年来为了履行《联合开发合同》及《补充合同》保持公司正常运转，且与衡南工程公司、衡南县人民政府、衡阳市人民政府有关部门联系处理有关本案所涉房地产开发问题需要开支，中联公司于2008年3月向法院起诉时主张其损失为3 063 842.79元（不含该项目效益损失费用），以及衡南工程公司对其违约行为给中联公司造成损失的合理预期等具体情况，本院酌情决定衡南公司公司赔偿中联公司各项损失共计7 000 000元。由于金奇公司在将《联合开发合同》及《补充合同》中的权利义务概括转移给中联公司之前，已经按照合同约定支付给衡南工程公司1 650 000元，因此，在本案《联合开发合同》及《补充合同》终止履行后，衡南工程公司应当将上述款项1 650 000元返还给中联公司。综上所述，依照《》第八条、第七十八条、第八十八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告衡南县工程公司与原告衡阳中联创易置业有限责任公司之间的《衡南县工程公司福康花园联合开发合同》及《桑园路28-31号联合开发补充合同》终止履行；二、被告衡南县工程公司于本判决生效之日起十五日内返还原告衡阳中联创易置业有限责任公司1 650 000元；三、被告衡南县工程公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告衡阳中联创易置业有限责任公司损失7 000 000元；四、驳回原告衡阳中联创易置业有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费69 090元、邮政专递费100元、财产保全费5000元，合计74 190元，由被告衡南县工程公司负担。如不服本判决，可在送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审&&判&&长&&&&肖&&剑&&星审&&判&&员&&&&何&&闰&&英审&&判&&员&&&&王&&洪&&峰二○一一年五月三十日书&&记&&员&& 王&&&&&&蓉校对责任人：肖剑星&&&&&&&&&&&&&&&&&& 打印责任人：王&&蓉附相关法律条文:《》第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十八条&&当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第八十八条　当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十八条&&合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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