悠质体验升级 重塑商业之道―购物中心调整升级主题媒体沙龙现场直播_赢商网
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&&&&近期，多家购物中心调整升级成为行业焦点，差异化主题定位、强化体验等提升策略逐渐形成经营成功秘钥。深谙此道的悠唐购物中心今冬重装亮相，品牌业态组合全面升级，全新改造的外立面亦是亮点，焕然一新的悠唐将成为京城首个专为都市白领打造的体验式主题购物中心。
&&&&新悠唐，作为助推写字楼商圈商业升级的典型案例，有哪些写字楼商圈商业经营之道可供借鉴？面对电商强势围攻，购物中心能够从哪些方面强化其体验优势？业内专家对此又有怎样的解读？为此，《北京商报》社特主办主题沙龙，以悠唐购物中心的调整升级为案例，聚焦购物中心的体验优势
&&&&地点：北京悠唐皇冠假日酒店六层莱茵厅&&&&时间：日
17:22:00　　主持人：因为时间有限，感谢各位专家、各位企业家，以及在座的各位媒体朋友。我宣布咱们这个活动暂告一个段落，新悠唐在12月24号开业之后，再过一年，有很好的业绩的时候，再向我们进一步的交流。
　　&&& 罗松：我想表达一下我的心声，作为东道主，真的非常荣幸，请来这么多专家、业内的前辈，来我们悠唐举办这样一个购物中心的主题沙龙活动，很荣幸。今天，我真的也很受益，感谢你们对新悠唐的关注和关心，我希望未来能够得到你们一如既往的关心、关怀和支持、帮助。还有7天的时间，我们整个团队夜以继日，抓紧时间完善我们的各项筹备工作，我们在12月24号新的悠唐将以全新的形象、全新的定位、全新的业态配比和全新的品牌组合闪耀亮相之时，届时，我再盛邀今天的这几位专家来检阅，希望你们多提宝贵意见，我们会不断的去修正、去完善。我们一定不会让各位专家失望，一定不会让所有与我们合作的商家失望，我要让你们用漂亮的业绩、让你们感受到当初选择和悠唐的合作是正确的，不会让你们后悔。我向你们郑重的承诺。谢谢！
　　&&& 洪涛：整个北京商业结构在调整，悠唐也在做新的调整和升级，我想提这么几个希望，也是借这个机会。整个我们在调整给北京一个新的面貌，现在的购物比例这么大、餐饮这么大，包括休闲。但是不管怎么说，一定要从实际出发，符合我们新白领的特点，比如说我们在上海的国际贸易中心，几万个人吃饭就非常困难，就没有人解决。那么我们这里的情况，购物所占的比例今后可能越来越下降，餐饮有一个时段性，但是，它所占的比例也会有一定的禁锢，今后北京在建设国际商贸城市，新悠唐也应该随机应变，比如说智能的商业应该在悠唐有所体现，不管是购物、餐饮、休闲娱乐，所有的业态在白领商圈里头一定是智能化的，所以一些新的高科技，包括我们现在所面临的计算机、互联网、物联网连续的三次浪潮所带来的新的东西最好是能够在我们这里体现出来的。比如说现在在全国各地出现的机器人主题餐厅、一些智能的商店、未来的商店、绿色的商店、低碳的商店，这样一些新的东西如果说能够在这个地方来体现，以一个新的面貌展现在北京的商业圈。因为北京这个地方的竞争是非常激烈的，如果说我们没有新的面貌和新的综合体出现的话，我们很难能在北京生根和发展的。
　　&&& 另外，就是一个新的业态出现，特别是购物中心这种新的业态，它需要有一个总体的形象。虽然我们这里有几百个商户，这些都是我们竞选出来的进驻在这个地方，但是需要我们精诚合作，形成一个整体。比如说我们有些成功的案例，统一的形象、统一的理念、统一的智能方式，这些是有利于购物中心顺利运营和成功的。我们现在新悠唐面临的是只有成功，没有失败。所以，在这里利用这个机会，我也想提出这个建议。
　　&&& 罗松：听了洪教授的这一席话，我受益匪浅，特别是刚才听郭主任讲，未来将有7000多家，这么多购物中心，未来想吸引消费者靠什么？靠服务、靠合理的业态配比和科学的组合，像洪教授讲的，就是要做出特色来，有特色才有吸引力，别人都没有，我才有，那就是特色、那就是竞争力，那就是让消费者前来的理由。
　　&&& 再一个就是服务，其实刚才郭主任在他作的演讲当中多次提到，一定要注重服务，其实这个服务更多的是业主对品牌，或者说商家对消费者。我是这样做的，而且我教育我的团队，未来必须要增强服务的意识。商家、消费者是我们这个商业得以生存和发展最基本的元素，所以，我们必须要增强服务意识，必须把我们的商家消费者，也就是我们的上帝服务好，帮助他们经营好，商家好，业主才好，商家挣到钱，业主才能收的租金。从这个角度讲，商家好才是真正的好。
　　&&& 我现在跟我们的团队讲，新悠唐未来能不能够经营好，这次能不能调整好，下一步能不能经营好、管理好，我们能不能服务好，实际上这是对我们团队最大的考验和挑战。调整告一段落，接下来考验我们的就是推广、就是运营，所以，我们必须要好好地去研究，认真地去做计划，快速地实施，快速地见到成效，绝对不能让我们的商家等的时间太长，不能让我们的消费者等的时间太长，让商家们早点挣到钱。说实话，我现在每天在场子里巡好多次，每巡场一次，我的信心提振一次，包括我的团队也是一样。
　　&&& 下一步，我的主要工作就是走进商家，要和我们的商户，包括我们的团队也一样，不管是招商、推广还是运营，都要走进商户，要了解我们商家的一些实际诉求，了解他们在经营过程中遇到哪些困难，需要我们给予支持和帮助的。说到这一点，对于悠唐来讲，我们今年就是要放水养鱼，先做人气再做生意，前一段时间我们的场地资源、广告资源要给商家最大支持，免费使用，我们要努力搭好台让商家去唱戏，我想通过众多商家推广活动的加大，我们悠唐的品牌知名度和影响力也会水涨船高，商家是水，我们是船，必须把商家各个品牌的知名度和影响力调动起来、激发起来、提振起来，这样我们悠唐才会好。
　　&&& 谢谢！
　　&&& 主持人：我估计在座的专家和企业家想说的话还有很多，咱们散了会之后，下来可以更深入的交流，这次会议就到此结束。谢谢！
　　&&& &&结束&&
17:19:00　　主持人：郭主任把商业模式、商业组合提了两个关键词，一个是主流，一个是个性，这是成功的核心要素。在环境设计上如何呢？实际上消费者到一个店里，既要有寻店的乐趣，也要有敞亮的空间，今天我来到悠唐逛了一圈，感觉这个组合既有敞亮的中厅，也有一些深度探索的空间，我想这里我们设计的团队功不可没，这种模式上如何进一步提升和发展呢？我们是不是请咱们的汤大师再进一步针对悠唐的设计跟我们分析分析。
　　汤兆荣：我们之前也是帮悠唐设计圣诞的装饰，因为定位是白领，所以我们设计的也是跟潮流服装有关系的。因为我们希望出来的效果很像一个大型的衣帽间的感觉，女生喜欢在很大的地方换衣服，所以，我们配合白领做了重点的设计。金色是今年主题的颜色，香槟金，而且是一层层的，把这个主题一层层搭起来，效果很像一个圣诞树。所以我们设计的概念是说有一个女的很喜欢品牌，因为我们放了很多，我们设计了不同的女生喜欢的比如说唇膏、小的装饰品，这些很小的东西都放在圣诞树的旁边，所以这个位置应该说在北京是很光亮、很好玩的一个地方。
　　主持人：既有品位，也有在这里享受这个空间的乐趣，非常好。实际上刚才交流的过程中，有人跟我聊起来，说这里有一个新的现象，电子商务的挑战，在双11的时候实现了将近200亿的销售，给大家的震惊很大。去年马云提出了一个观点，零售业将来要面临一个云消费的概念。物联网刚刚问世的时候，洪教师也出了第一本物联网的专著，作为电子商务的专家您觉得目前悠唐的优势在与电子商务的竞争中能不能成功，下一步还应该注意什么问题？
　　洪涛：在我看来电商有电商的优势，实体的网点也有网点的优势，特别是购物中心这种体验式的消费，是电子商务无法取代的。今天我听了三位演讲以后，我感觉我们现在确实进入到一个新的时代，卖场和新的购物中心推出了新的商品，就是实物商品、服务商品和线下活动，三位一体构成了现代的商品。我们现在这种调整升级主要放在了服务型的体验消费上，我觉得这个转型是非常重要的，也是非常适合CBD商圈的实际情况的。针对这个商圈，它的特有的白领这个消费群体所需要的消费，我们很多的业态目前来讲，是不能满足他的这种消费需求的。这里头存在着很大的市场空间，悠唐购物中心确实能够弥补这个商圈的空缺，我们希望我们调整以后新的姿态就是要去弥补这些白领或者是特殊的白领他在快节奏的生活工作之余，有一个慢消费的环境。
　　相反，我们可以看到新的购物中心就是能够提供给北京的CBD的白领特别需要的那种慢消费的环境，那么我们这个购物中心就是符合他的需求。正因为这个定位，我不是定得很大，而是非常的准确，也就是市场细分得准确，那么它成功的可能性就会更大。这是我的看法。
　　主持人：刚才洪教授讲了，快时尚的时代，我们要追求慢节奏的生活，十年前，瞎忙很时髦。现在变了，一问干吗，就说我闲得没事干，只有说闲才体现了你的品位和你生活的境界，所以，如何在这里抓住商机是很重要的，洪教授点的方向很值得我们思考。刚才几位专家点评之后，罗总你还有什么样的想法想补充跟大家交流的？
　　罗松：我参加这样的活动真是受益匪浅，购物中心的这些专家们、老前辈们讲的一些东西，我听完真是豁然开朗。这里我就想给大家分享一个关键词，就是精准的定位，精准定位对于任何一个商业来讲，是成功的关键，尤其是对于悠唐这种调整升级的项目，更是关键的关键。所以从精准的定位这块来讲，它是我们后续做好调整方案，进行业态配比和品牌组合的基础。做好精准定位，它的前提和基础就是要做好充足的市场调研，调研的内容包括项目的区位优势，它有哪些特点，我的目标客群在哪里，他们的利益诉求是什么，再一个就是他们的收入状况，他们消费的行为和习惯是什么，另外，就是我们的消费者、我们的品牌商家对新悠唐期待什么。
　　我想一些都是我们做好这次调整方案的前提和基础。为了把这些工作做好，我们这次品牌调整升级之前，没有盲目的上阵，因为精准的定位一定是严肃的、严谨的、科学的，而不是简单的、随意的、拍脑门的。所以，为了把这个市场调研做好，我们专门聘请了AC尼尔森公司，目前在这个业内是最著名的，对我们项目周边的客群做一个调研。在这个调研结果出来之后，专门的公司和招商队伍在这个调研数据进行研究的基础上，我们得出来悠唐这次调整的新定位，就是白领主题，要把我们的新悠唐打造成深受白领追捧的，集购物、休闲、娱乐、约会餐饮等情感需求和利益需求于一体的首选体验式消费目的地。
　　所以，我想下一步我们还是要围绕这个主题聚焦品牌去招商，把白领这个定位做足了，做纯粹了。初期，我们立足朝外商圈，未来我们要辐射京城乃至全国，我们要做成以白领为主题的属于白领自己的购物中心。悠唐要成为我们的悠唐，这个我们包括我们的商家，包括符合我们定位的目标消费者。我想知道大家形成一个责任的和利益的共同体，我们这个新的悠唐未来才会一定做得最好。
　　主持人：今天到这里来的也有三个商户，这三个商家，咱们选择跟他们合作，罗总您是怎么考虑的？
　　罗松：谢谢赖老师！新悠唐，我们这次调整我刚才也讲了，就是要把我们这个新的悠唐打造成深受白领所追捧的，是购物、休闲、娱乐，包括约会、聚餐多功能于一体的体验式消费目的地。所以，我想，通过我们的努力，未来的新悠唐，它不仅仅是一个购物的中心，它还是一个休闲的中心，它还是一个社交的中心，购物这是我们白领客群的基本需求，所以我们必须要选择适销对路的产品，也就是说产品品牌一定是白领追捧的、喜爱的、有品质感的、时尚的，非常前卫的品牌，所以我们这次在零售方面，选择了类似于素然这样的品牌，它的设计很前卫、不落俗套、够时尚、有品质，质量上乘、做工考究，穿着起来，那种白领的品质感立马彰显出来。所以，素然这是属于二层的新品牌，素然的进驻为我们整个二层后续的招商奠定了非常好的基础。
　　再一个就是在餐饮方面，餐饮方面实际上悠唐现在已经有一些商务餐，已经很多了，我们缺的是什么？缺的是白领三五知己来一块约个会、吃个饭、聊个天，缓解一下压力，缺少这样的人气餐饮。在餐饮界，实际上鹿港小镇那是响当当的知名人气品牌，我和林总有过沟通，他们在所有的购物中心，尤其是大悦城，它的人气和贡献都是很大的，所以，悠唐这次调整，鹿港小镇是我们第一个定下来的餐饮品牌。足以证明，这个品牌在这个行业里的号召力、影响力和地位。
　　另外，就是在休闲娱乐方面。实际上这次新悠唐也是倾尽全力在打造的，过去没有，或者很少。为什么这次我们在这个方面要下这么大的功夫，我们就想，要增加悠唐购物中心的那种体验感。我们的白领客群，我们前期的调研有需求，工作压力大，他们健身、塑体、提升气质，再一个就是彰显品位，都需要这个业态。所以，我想兰瑜珈也是一个非常好的品牌，这次我们能和兰瑜珈合作，说实话，悠唐也很荣幸。刚才我跟兰瑜珈的梁总在会前交流的时候，真的我们有决心、有信心联袂合作，把新悠唐做得越来越好，让消费者越来越喜欢。
　　主持人：罗总刚才介绍了这三个品牌，我也有了更深的了解，其实素然这个品牌以前接触得不多，虽然在北京只有7家店，可是在全国有80家连锁，销售额超过了5个亿。其中在咱们北京的旗舰店里的销售额就超过了千万，可以说销售非常可观，像这么一个做窄众市场的品牌，销售能这么好，我们有什么样的秘诀呢？而且，我们在北京选店选的是非常有限的，可见选址条件非常苛刻，为什么我们决定跟悠唐合作呢？请马总跟我们介绍一下您的想法。
　　马骁：是这样的，悠唐经过这次调整以后，我们觉得在品牌的提升包括零售的商家来说，感觉有一个很高的跃进，觉得是可以共同合作的一个挺好的平台。对于素然来说，本身又是一个设计品牌，它的灵感主要是来源于生活的想象和创造力，在这个方面，跟悠唐零售的业态我觉得也比较相符，包括一些周边经过改善以后，应该说给现代人一种更新的购物和生活方式，所以我们选择了悠唐。
　　主持人：刚才罗总还说到，第一个签约的是鹿港小镇，可以说非常看重跟咱们的合作，鹿港小镇可以说在北京很多购物中心里都开了店，而且非常受到年轻人士、白领的追捧。悠唐优先选择了鹿港小镇，那么鹿港小镇为什么也优先选择了悠唐呢？
　　鹿港小镇的定位很清楚，年轻、时尚、女士，当时罗总邀请我的时候，介绍了新悠唐的概念不一样，我听到罗总介绍我就过来了，其实很多人想抓白领这个市场，但是很少有人这个经验，通过跟罗总、跟大悦城合作都很好，所以，这一次悠唐有这个机会，我就马上进来了，其他的都没有考虑，因为我知道他有这个经验。其实大家都有这个概念和理念，但是有这个经验，把这个做成是最重要的。
　　主持人：今天来之前跟悠唐的团队聊了聊，探讨一个问题，其实我们当初做北京CBD规划的时候提出一个概念，过去国际上的CBD都有一个现象，白天一片繁荣，到了晚上就漆黑一片，所以我们探讨CBD能不能做成24小时都活跃的商务区，白领下班以后是不是马上在拥挤的交通中赶回家，能不能留在这里，工作之余继续留在我们这里进行生活。生活除了刚才讲的美食和逛街，实际上体验健康、休闲、健身也是重要的内容之一，我们兰瑜珈非常知名的会所，咱们有没有信心在这里取得白领的认同，我们有什么样更好的设想交流一下？
　　梁佩兰：非常荣幸有这个机会能够参加这次沙龙，非常感谢罗总的邀请！兰瑜珈品牌接触悠唐项目其实已经有一年半的时间了，我们真的是非常忠诚于悠唐项目的，我们也是一直在考虑我们客层的定位。因为兰瑜珈的客层定位是25&40岁的白领女士，我们也跟我们的客层进行过调查，所以我们一直都非常看好悠唐的项目，因为这个周边的客源一直是和我们品牌的客层定位非常精准的。
　　我们接触了一年多以后，因为这个项目的调整和项目定位的升级，我们等待了很久，终于在今年的圣诞节准备开幕了。尤其刚才听了罗总一系列的介绍，我自己有一个特别深的感触，我们兰瑜珈截止到今年12月底，会在北京有8家店正式营业起来，我们本月同时进驻的有两个项目，确实感觉到悠唐团队落实品牌位置之后，整个服务效率是非常高的。无论是从装修的进度、二装的支持、运营的支持，尤其是在运营部的帮助下，我们兰瑜珈目前还没有开业，我们现在已经在B1层进行推广，有大量的白领涌现了我们咨询的展台，表示对我们的这个品牌非常感兴趣，对我们的项目、对我们的客层非常感兴趣，说一直想找个锻炼的地方，现在可方便了。所以，我们对未来在悠唐的业绩表现方面是非常有信心的，同时跟悠唐团队的合作非常的开心，希望我们在开业之后能有更好的表现，以后能有更紧密的合作。谢谢！
商家代表 兰瑜伽总经理梁佩兰 17:05:00　　
　　郭增利：刚才罗总介绍以后我受到很多的启发，首先我认为我对悠唐是比较了解的，今天通过了罗总的介绍，有四个字，就是个性、主流。为什么呢？因为我认为悠唐的这支团队对整个项目的商业定位是非常清晰的，而且，我自己在几年以前也一直认为悠唐定位写字楼的人群是非常有前景、非常有机会的，这是我对罗总刚刚在演讲中一直强调写字楼人群、强调市场需求、强调白领消费的印象非常深。所以从这个定位的角度来看，我个人非常的赞赏，而且也是觉得可能会对中国的写字楼人群这种购物中心的定位，应该有很多的启发。
　　&&& 接下来，罗总在介绍功能组合、业态组合和品牌组合方面，我觉得都紧紧围绕着个性和主流四个字在展开。实际上恰恰是写字楼人群、白领人群比较关注的。因为靠主流可能能够吸引到我们比较长期、持续的消费，还有一种，购物中心当中也比较讲求的是冲动型消费，如果说按照个性的这种品牌 放在购物中心当中，和主流的业态进行一个组合，对调动这种冲动型的消费，我觉得会有很好的一种拉动作用。这个白领的购物中心和社区的生活购物中心、和时尚的购物中心还是有一点区别的。因为白领的消费，他的挑剔程度更高，他的冲动型消费的比重也会更高，但是他对舒适度的要求、享受度的要求也会很高。所以，我刚刚听了罗总对下一步悠唐调整的思路，我觉得真是来学习的，对写字楼白领人群的定位跳出了简单定义时尚的思维，把他更加深入、更加细致了，也对白领的消费特点把握的更加清晰准确了，所以这半天时间我确确实实学到很多。 17:03:00　　主持人：汤大师刚才拿出了精彩的案例跟我们分享，受益匪浅。下一个环节，请各位嘉宾上台共同聊一聊悠唐购物中心发展的趋势，有请郭增利主任、洪涛教授、汤大师、罗总，此外，还有三位企业家，林总、马总、梁总，有请一起上台。
　　刚才几位嘉宾的演讲听了之后，我觉得咱们的商业发展确确实实悠唐下了不是功夫，特别有一个观点，跟我09年提的流通体验化的观点非常契合，我当初提出流通业进入体验化的时代的时候，很多人非常质疑，我发现悠唐跟我的想法是不谋而合的。零售业进入体验化的时代，一个好的购物中心的体验化至少体现在三点，第一是商业的组合至少是体验化的，组合的结构不体验化不行。第二，商业的环境应该营造体验化的氛围。第三，企业的运营模式是要体验化的。咱们做得怎么样呢？郭主任您是购物中心的专家，您点评一下悠唐的这个模式，您感觉服务和商业发展的趋势还有什么更好的建议？
对话环节：悠唐购物中心发展的趋势 16:18:00　　
　　香港知名空间设计大师& 汤兆荣先生
　　汤兆荣：大家好！悠唐的领导，各位媒体们，你们好！简单介绍一下，我们在香港做商场方面的项目大概有十多年，一般来说，商场方面主要是景观设计，还有室内设计、环境设计，所以我给大家介绍一下香港的流行设计情况。
　　简单的介绍一下我们公司2000年做的香港的时代广场等一些名气商场。这是我们在德国reddot商场做的设计，这是我们做的一个临时的店铺，放在商场中间的位置，我们两家配合非常好。中间是我们做的一个荷兰花园，一个小的景观，这个是我两年前做的一个小区的座位，在香港拿到了奖项。
　　现在香港每一个商场开业都要做很多的推广，比如说广告公司，香港的设计公司，还有他自己的推广团队。这个是刚刚开业不久的MIKIKI，在香港机场附近的商场，我们给他们设计一个休闲的健身馆，获得了很多的奖项，非常荣幸。主要是给不同的客户，到六层他们的概念馆参观。这是我们给铜锣湾做的世贸中心，这是一个概念馆，理念是看到未来，我们的目的是设计一个未来不可能真的发现的，但是他们希望可以得到最好的效果。这个是什么地方呢？这是卖音乐的，里面有一个空间，这个空间很特别，这个在日本和香港都获得了一些奖项。
　　颜色的张弛比较重视，香港在春节方面的装饰设计我猜是特别流行的。看看05年我帮海港城设计的春节装饰，我用了很多红色的灯箱，因为在中国，红色比较富贵一点，体现出了错向的感觉。这个是2000年的时候，我们帮助时代广场做了圣诞树的主题，每一年他们推广的费用最多都是放在圣诞节的时候，春节香港花的钱不是太多，可能是受西方文化影响的问题。我们用西班牙的概念放在圣诞树上，这一张图片就像我之前做红馆的舞台设计一饮。
　　还有在西单大悦城，我们帮西单了一个设计概念，因为我猜中国大陆跟香港不一样，香港的用地不多，北京的地方大很多，所以我们用了这样一个概念放在门口，这个环境很大气。在商场中庭的位置，我们放一个圣诞树，主要是吸引很多不同的客人，加强一下人流。这是另外一个圣诞装饰设计，这是一个马戏班的概念，我们设计了一个长长的隧道的感觉，朋友在里面特别开心，感觉很不错。这个是2011年，我们跟西单合作的，帮他们设计了一个天鹅湖的主题，白天就是这样一个白色的天鹅，到了晚上就会发光。这是一个大型的水晶灯的设计，香港没有这么大型的项目，最大的就是海港城，你们可能看出来了，这是中庭，这在香港是没有的。
　　我们跳回香港，这是海港城春节的蝴蝶花，因为他花的钱没有那么多，但是我们又希望做出一个比较夸张的效果，所以比较通透一点。这是海港城，我们把它做一个Celebration，我们合作有十年的年头了，我们帮他做了一个香槟圣诞树，有56个香槟瓶，到了晚上很好看。旁边是一个水晶，这个水晶是假的，在门口的位置很注重灯光的设计。这是另外一年，我们帮他设计一个抽象一点的，用LED灯光，可以转的，有变光的设计。这一张我特别喜欢，我帮他们设计了一个德国的火车站的效果，你可以看那边的火车头是有激光的，半个小时有一个变化，有很多的灯光，小朋友看了会很开心。这个是春节的设计。这个设计我们做了一个立体的灯光，配有音乐。这个也非常的光亮，因为我们用砖瓷作为主题，放在沙田的一个购物中心。里面是一个很好玩的小区，有一点点像日本那边的灯光设计效果。这个是我们用喜字设计了一个展示管。这个很简单，在澳门那边，我们帮他们设计了一个小的景观，因为酒店特别注重形象，所以我们跟他们的一家星级酒店设计了景观，好的环境、好的景观在一个购物中心是非常重要的。
　　我今天已经介绍了我们以前以及刚刚在香港那边流行的东西，谢谢大家！ 16:13:00　　主持人：罗总非常有激情、非常有信心！刚才我也看了PPT，里面的内容非常充实。一个商业项目成功，我觉得有这么几点，首先，就是定位的准确。刚才咱们的罗总也介绍了，可以说我们对定位做了大量的研究，对什么样的人群、什么样的生活方式、什么样的行为都有深入的研究，这是我们项目成功的根本保证。
　　但是，光有定位是不够的，真正做好一个项目还有三点。第一，就是我们的商业组合，里面什么样的业态、什么样的品牌、能不能组合到位，需要解决好。第二，就是商业的环境，到这里面来，消费者购物的环境、氛围、情调好不好。第三，就是运营起来，我们的运营管理水平如何，营销策划能不能达到很高的水准，以后还要继续看，12月24号，让我们拭目以待。在前期，我们的调研很充分，我们用三个月的时间调研，半年的招商到基本开业，商品品牌的组合也非常的到位，我们的设计也非常有亮点，据说这也是一位香港设计大师汤兆荣先生付出了很多的心血，设计水平如何？有没有达到国际一流的水平？让我们请汤兆荣先生为我们介绍一下国际上零售业购物中心设计的最新趋势，与我们分享点评一下悠唐项目的设计如何，欢迎汤兆荣先生！ 15:58:00　　
悠唐购物中心总经理& 罗松先生
　　下一个问题，未来3年的战略目标。悠唐商业的快速发展，不仅仅是悠唐，对于任何一个商业来讲，它的快速发展有赖于清晰的发展战略，更有赖于战略执行的坚决努力，对于我们悠唐商业来讲更是如此。2012年，难度最大的挑战就是品质升级。2013年，我们要打造创新型的团队，使得团队和商业的经营实现全面的提升。2014年，主要是从四个能力着手，来打造我们的核心竞争力，使得悠唐通过2&3年的发展，要在业内成为一个标杆项目，至少在品质升级方面要成为一个标杆项目。2015年，通过品牌战略的实施，使得悠唐商业要成为一个强势的品牌。强势的品牌它的标志是什么？有以下两个方面，定量的，我们在3年之内要实现年均客流不低于1500万人次，我们的年销售额要超过10个亿，会员数量不低于10万。在定性的目标方面，有以下几个方面，要成为城市综合体的标杆，要成为白领消费的首选目的地，要成为在商户满意度方面，我们要在行业里处于领先行列。另外，就是我们品牌的储备，1比3，这个比例保持不变。
　　这次调整升级，到目前还剩下一周的时间，这个调整的成果即将呈现。我想，通过最近一段时间，悠唐这个商业项目，无论是客流还是销售，都在逐渐地展现我们这种调整的成果。最近我看无论是客流还是销售，都呈现稳中有升的态势，我们的客流创造了新高，我们的销售也创造了新高，都给予了我们很多的信心。这次调整如果说有一些经验的话，我信主要是概括为三个关键词。第一就是想明白，就是要通过我们前期深入的市场调研、科学的分析，包括对我们新悠唐调整，我们在这个行业内标杆项目的寻找，来选择我们新悠唐调整之后的定位，我想这一块我刚才已经讲得很多了，课程的调研专门请了尼尔森公司来做分析。另外，我们的团队去上海包括北京各大购物中心进行实地的考察和调研，另外结合我们悠唐项目寻找一些借鉴的地方，提出我们调整的方案。同时，对我们的竞争对手做了一些分析，尤其是对朝外这个商圈的竞争对手做了一些分析，找到我们悠唐的机会点在哪里。通过这些工作完成之后，我们确立了悠唐的定位，实际上这次调整完全是在打造纯白领的概念。另外，在调整方向上，增加了LED屏，丰富零售品牌，引进人气餐饮，补充生活类业态。
　　说明白，就是对这个调整的方案，我们要进行系统的梳理，要消化、理解，要讲清逻辑，要做到对消费者，包括我们的决策者、包括我们的商户都要说明白、讲清楚，不但要讲，而且要让我们的商家觉得你讲的有道理，只有他觉得有道理，才会选择与你合作。所以，通过这些工作，实际上我们收获了认可，收获了信赖。
　　做明白，定位明确了，调整的方案也很完善，下一步落地执行。在这方面，主要是分解目标、步步推进、过程监控、结果考核。3月份，我们高管团队的任命，首先搭班子。3月13号，我们组建了新团队，22号进行了中层经理层的任命。另外，在融合方面，实际上今年悠唐商业调整的一个最大的难题就是团队的融合，这个新团队目前有四支，四支团队融合在一起，来共同打造新悠唐。如果融合工作做不好，大家各怀各的心思，各干各的事，一盘散沙，不可能在时间短、任务重、标准高、要求严的情况下完成如此艰巨的任务。所以，在融合方面，应该说这是一个最重要的收获。
　　再一个，就是在距12月24号倒计时一百天的时候，我们还专门开了动员誓师大会，全体员工参与，这是一个振奋士气的大会，为新悠唐12月24号闪耀亮相吹响了进军的号角。应该说通过这个会议结束之后，公司所有的部门从上至下大家都动起来了，心往一处想、劲往一处使，运足了气、铆足了劲，一个字，冲。另外，我们推行楼长制，实行纵向与横向结合的工作方式，按照商户提供进场装修倒计时表，各部门对商户进度关键时间结点严格把控。之所以我们新引进的商户二装进展这么顺利，到目前为止，还没有偏离轨道，到目前为止能够预见到12月24号绝对不会掉链子，说24号之前开，一定能开得了，这个得益于我们过程的监控，结果的考核。凡事都给它量化，不能量化就不能够考核，不能够考核就没有激励，没有激励哪来的效率？所以，在这次，我们的调整工作当中，我们的体会就是要量化，就是过程要监督、要跟进，对结果要进行考核、要进行讲评。再一个就是强专业，走出去、请进来。另外，就是各个业务单元赴西单大悦城、朝北大悦城学习、实地考察取经。
　　我的汇报到此结束。回顾过去大半年的时间，我们觉得这一段时间的工作真是硕果累累，有很多付出，实际上我们现在真的很欣慰，包括我跟团队，我们的员工在一块沟通交流的时候，现在时间越来越少了，只有7天的时间，尽管这段时间，大家没有白天、没有黑夜，没有周末、没有假日，付出了很多，但是看到这些辛勤付出的劳动成果展现在眼前的时候，大家非常的自豪、非常的荣幸、非常的骄傲。我们的员工都讲，有7天时间了，还有很多的不舍，尽管时间大半年，过程很长久，但是那种体会、那种感受很美好、很愉快。展望未来，我们信心满满，不单单是我们信心满满，我们的商家，尤其是新近开业的商家，各个都信心满满。
　　在会前，我和郭主任、各位老师在沟通的时候，在我们招商的时候，很多品牌碍于和大悦城这些年良好的合作关系，不得不来，那时候他们在盘算，未来我要进悠唐，我一年能赔多少，他是在算这个账，明显的对悠唐没有信心。但是开业之后的一些市场表现让这些商家的信心来了180度的大转弯，没想到悠唐的客群质量这么高。在我们调整还没有到位，我们很多新引入的商家还没有开业的情况下，我们的市场推广还没有完全使出力的情况下，居然这么好，随着我们下一步调整到位，随着我们市场推广力度的加大，新悠唐想不火都难。 15:51:00　　
　　调整的计划和进度，新悠唐团队是从今年3月13号正式组建。4月份，研究确定我们项目的定位；5月份，研究这个方案，包括品牌业态配比和品牌组合的方案；6月份，我们在这个基础上，召开了招商启动大会，在这个大会上，我们邀请了300多个目标品牌商的老板参与了这个活动，应该说整个活动的举办，尤其是我们在招商大会上，把我们悠唐调整品质升级的方案向广大与会商家作了详细的阐述，应该说得到了非常积极的反馈，商家们是接受的、是认同的，进而才会选择和我们合作。7月份，我们清退现有的不符合新定位的一些品牌商家。10月份和11月份，新引进的品牌陆续进场，二招、施工展开，12月24号全面亮相。在这次调整，品牌的选择方面，我们是按照1备3的原则，一个铺位我要选一个品牌，同时还有三个备选品牌，确保这个铺位在招商过程中能够做到万无一失。所以，这次调整最终确定了80个品牌入驻，到12月24号亮相，我们的开业率可望达到90%以上。
　　调整后，业态的个数、占比的情况。通过这一次调整，我们在业态配比上，还真是动了一番心思。通过这次调整，调整完成之后，我们的空户数量减少到9.8%，我们的主要做法就是将大面积的商户切小，增加商户的个数，来提高我们整个卖场的丰富度和可光性。第二个，就是零售店铺的个数占比，增加了56.28%。我想通过这样的一种方式，主要是要营造楼层的主题氛围，增强我们的聚客能力。第三个，餐饮品牌的个数占比提升到25%，这次调整，我们重点增加了约会餐的个数占比，使餐饮和零售的互动性增强。其实对于商业来讲，餐饮是拉动客流的发动机，是驱动器。所以，这一次对于调整，实际上对于我们悠唐的商业来讲，最具号召力，对客流聚合能力最强的电影院是在第一层。四层、五层，现有的一些餐饮基本上也都是一些商务餐偏多，约会餐、有小资情调的餐饮是缺失的，所以这一次我们引进了像绿茶、鹿港小镇、肥猫这样的人气餐饮品牌，希望这样的调整，能对未来新悠唐的客流产生一些虹吸的效应，稀释到各个零售楼层，产生一些随机性的消费，促进零售业态的销售增长。另外，就是我们增加企业配套的业态，满足白领工作之余休闲、娱乐的需求。像兰瑜珈、疯狂钢琴、健身、SPA，这类业态这次我们增加了不少，包括还有像超市。
　　下一个问题，就是调整前后，我们零售餐饮业态占比的分析。我们这次调整主要是要均衡各个品类、品牌的占比，要提高各个品类、品牌的丰富度，要加强品类间销售的互动，在零售业态方面，通过对比，我们可以看到服装占比减少到22%，化妆品占比提高2%，配饰占比方面提高了18%，约会餐，轻食、水吧对白领的客流形成了有效的拉动，餐饮面积在这次调整中我们增加了1621平米，餐饮品牌总数增加到8个，约会餐占比增加到35%，知名度较高的餐饮品牌占比增长了19%。
　　再一个就是要形成一个清晰的楼层主题和品牌的组合。像一层我们叫悠品赏，像ZARA、H&R为代表的精品服饰。我们下一步还想把白领们追捧的国际品牌，类似于C&K这样的品牌陆续引进，以满足白领的需求。二层是雅致客，像ECCO、优衣库这些时尚品牌，来凸显时尚白领的生活格调。三层是时尚秀，主要涵盖了像ochirly、百家好、江南布衣，符合年轻少淑类白领追捧的品牌，目前这些也都是在各个商业，尤其是在大悦城销售冠军的品牌。四层就是生活派，像这层过去基本上空置，这一次调整，我们拿出一部分面积，鹿港小镇、南锣肥猫、找茶这些人气餐饮把客流往商场带，还有就是目前一些家居生活类的饰品、小物件。五层是饕餮汇，主要是商务餐，包括还有像绿茶、泰客、提香源、美京这类的餐饮。这是我们这次调整新开业商户的店面形象，做一个共享分享一下，这是百家好、爱美丽、播、大嘴猴，疯狂钢琴，这是第一层调整当中新引进的品牌。
15:49:00　　
　　我们运营对管理制度的深化方面，我们主要是做了以下几方面的管理。一个是二装管理，流程清晰，建立楼长负责制，提供一站式服务，这个主要是对商家。第二是对现场的管理，强调及时反应，扶持经营，服务品质的提升。在租金催缴方面，我们进行依托分析，提前预警，及时沟通。另外在商户满意度调查方面，我们主要是首先了解商家的需求，在这个基础上，我们建立三级沟通机制。另外在跑单稽查方面，我们采用常规与突击结合，人防和技防相结合。
　　在信息化技术保障方面，今年我们主要做了以下几项工作。首先，我们要建立运营管理科学决策的基础，全面健全并优化我们信息的管理系统，强化数据分析功能，通过数据的分析，来为我们商业的调整，包括下一步的经营提供决策的支持。这方面过去这套系统在我们悠唐是缺失的，没有客流系统，没有数据分析系统。新团队成立以后，我们首先把客流系统建立起来，另外，我们的销售系统、租约管理系统、会员系统和车流统计系统都建立起来了，对购物中心的调整包括商业运营提供了很好的支持和保障。
　　再一个就是打造体验式品质环境。我刚刚讲了，这一次悠唐的品质升级调整不仅仅体现在商业定位、业态的配比和品牌组合方面，我们更是在全面提升购物中心的环境，来增强消费者的这种体验感上面，下足了功夫。第一，我们增加了景观和休息座椅，这一部分我们已经制作安装到位一部分，大批的工程是在19号、20号完成。一期的公区面积比较大，为了营造好优雅、休闲的购物环境，所以我们在那个地方增加了一些景观。另外，就是打造节日消费体验，专门请了香港最著名的景观设计大师汤兆荣先生为我们亲自操劳，打造了今年的圣诞景观。另外，对整个悠唐的导识系统，我们请了国内目前在这个行业里头最有实力的公司为我们设计制作和安装，这套系统是在20号以前安装到位。另外，我们对整个综合体的外景照明系统进行升级，目前正在施工当中，24号它会伴随着新悠唐一并闪耀亮相，无线网络的接入也是这次我们专门花了重金建立起来了一套系统。实际上我们想，未来的新悠唐我们就是要打造成京城白领除了家庭和工作单位之外的第三生活空间，既然是第三生活空间，那么未来我们的白领到悠唐来，就像回到家、回到单位一样的舒适、一样的惬意、一样的方便。所以，在家里他有无线、有Wi-fi，随时随地可以冲浪，在单位是这样，未来到了悠唐也可以这样，随时随地，不分时间、不计流量，很方便。 15:45:00　　我下面讲一下这次升级调整方案的思考和实施。这次悠唐品质升级调整的总体思路，我们想就是在5年战略规划的指导下，逐步地落实和执行。这次实际上新悠唐品质的升级改造，我们不仅仅是在商业的外立面，包括我们品牌的调整和提升，也不仅仅是定位的提升，而是从高层管理体系着手，由内而外、由上至下整体的一种提升。悠唐这段时间为新悠唐制定了一个5年的战略规划，就是要确保我们悠唐一整套由上而下，从战略导长期的这样一个规划，具体实施方案、科学的管理体系，都要建立起来。
　　我们深入研策，完成了商业的定位。在此之前，郭主任也提到了，就是说在新悠唐的团队成立以后，在着手制定商业调整方案之前，我们专门委托了著名的AC尼尔森公司对悠唐商业定位做了一系列深入细致的工作，周边客群的调研、商户的访谈，包括我们目标品牌的一些调研，进行了一下摸底。通过一系列的工作，最终我们确定以都市白领为主要客群的商业匹配，就是通过我们的商圈客群的调研、商户深度的访谈，包括我们竞争环境及标杆的分析，最终我们通过努力，要把新悠唐打造成都市白领天地。
　　下面就是这次品牌组合的特点。总的原则就是求新不求异，就是要以市场上知名度高、一些主流的服饰品牌作为主体。另外，就是上班和休闲两不误，就是我们汇集知名的通勤装、休闲装，为周边写字楼的白领提供他们所需求的一些服装。另外，突出消费者体验，强调我们体验性的消费品牌的加入，营销白领生活。第三个，就是个性和主流并存，彰显个性设计师的品牌，像素然，以及知名度较高的销售冠军的品牌，这些都是满足不同写字楼白领的需求。另外，就是餐饮零售相互动，像鹿港小镇、绿茶，这些都是老牌的、时尚的、人气指数较高的约会型餐饮。同时，后劲比较足的新兴时尚约会餐饮，像肥猫烤鱼等等，我们都会陆续引进。我们通过这些时尚人气餐饮，来为整个卖场提供源源不断的客流，同时要强化餐饮的消费者和零售品牌之间的互动。
　　打造楼层主题。这次调整，我们的考虑就是要聚焦餐饮和娱乐这种休闲类的品牌，同时，增加服装、零售，来引导消费者的互动消费。一层增加国际二线的精品配饰、皮具、配件的品牌。二层增加了一些经典服装的零售品牌，增加多逛性。三层主要是汇集了目前市场上一些主流的少淑服装品牌。四层增加了人气餐饮，另外就是增加了我们消费者尤其是白领喜欢淘、乐得淘的一些家居生活类的品牌。五层引进了像绿茶这样一些知名的品牌。我想通过以上的招商措施，主要的想法就是将楼层的主题进一步清晰化。另外，就是将品牌和品类丰富化，增加我们整个商业项目的可逛性。
　　我们的招商手段的实施有以下几个方面。招商的形式日趋完善，首先，形成商业定位，去讲悠唐商业调整的故事，另外就是招商工具的完备，报告的PPT，对外介绍说辞。另外，6月28号我们成功的召开了招商大会，树立广大商家对新悠唐的信心。另外，我们在品牌引进策略上深化品牌组合的概念，甄选符合我们这个项目定位的品牌。再一个，就是首先要引进目标主力商户，由目标商户的引进来带动其他品牌的进驻。像这一次我们二层的定位是中淑时尚，我们首先选择了素然。三层我们定位的是少淑类女装，我们定位首选是ochirly。对于二层、三层，分别把素然和ochirly确定下来了，等于这个楼层的定位新品牌就有了，对于我们后续招商，对于其他品牌的引进都奠定了非常好的基础。推广对定位的深化，实际上这个就是我们要围绕白领衣、食、住、行、乐、学这六大基本需求去进行深化营销的一些主题。
　　再一个就是对白领喜好深入挖掘，充分的发散，这个主要是围绕白领的话题、白领的时尚、白领的生活以及白领的文化进行全面的展开。同时，在传播上，我们会越来越重视新媒体，像微博、微信等平台来增强和社会的互动。 15:22:00　　罗松：尊敬的郭主任、洪教授、赖老师，还有新悠唐新引进的三位品牌方的老板们，我们鹿港小镇的林总、兰瑜珈的梁总、素然的马总，欢迎你们！
　　非常荣幸协同《北京商报》在悠唐广场举办这次购物中心调整升级的主题沙龙活动。其实，2012年对于悠唐购物中心来讲，是一个品质升级的调整年，这一次升级调整不仅仅体现在项目的定位、业态的配比和品牌的组合等方面，其实我们更是在营造宽敞、舒适、优雅、温馨的购物环境，营造浓厚的商业氛围上下足了功夫。这样做的主要目的，就是要把新悠唐打造成深受京城白领所追捧的集购物、休闲、娱乐、约会聚餐的消费者情感需求和利益需求，在新悠唐都能够得到充分满足的体验式这样一个消费的目的地。再过一周时间，也就是12月24号，我们新悠唐即将以全新的形象、全新的业态配比和全新的品牌组合闪耀亮相。如今还剩下7天时间了，悠唐准备好了吗？下面我想把各位专家还有我们媒体朋友关心的问题向各位作一个呈现。
　　今年我们提出的口号是&新悠唐、新形象、新主张&，其实我们今年所有的工作都围绕这九个字进行展开的。我今天的汇报将分以下四个方面：第一，就是悠唐购物中心升级调整的背景；第二，升级调整方案的思考和落地的执行；第三，升级调整之后成果的展现以及我们近期和远期的目标规划；第四，我们悠唐购物中心升级调整的经验做一个简单的分享。
　　悠唐购物中心总经理& 罗松先生
　　首先讲第一个问题，就是我们悠唐购物中心升级调整的背景。我想在介绍这个背景之前，首先介绍一下悠唐广场这个商业综合体的具体情况。整个悠唐综合体是一个包含酒店、写字楼、公寓和商业，它是一个典型的城市综合体，我们整个综合体的体量是34万平米，悠唐商业是11元平米，皇冠假日酒店5万平米，麒麟公馆和外交公寓9万平米，AB座写字楼累计6万平米，目前我们整个悠唐综合体的停车泊位共计1900个。
　　下面，我介绍一下我们悠唐商业升级调整之初面临的挑战。第一个就是商业定位，其实悠唐这个商业经过多轮的调整，实际上它的定位过去都是有一些模糊的，给消费者、给我们的商家这种定位都是不清晰的。甚至说有些地方是不太切合这个商业项目所处的区位、消费者的要求。所以，经过多轮的调整，我们面临的问题就是要再造一个完美、可信的商业，这个故事很难再去讲了。
　　第二个问题，就是我们的商家，商家的满意度不高，另外，对销售的预期不乐观。我们的品牌商家对悠唐整体的发展前景，信心不足。另外，就是我们的消费者，刚才郭主任也提到了，任何一个商业如果不能够围绕消费者的需求去做，也就是说消费者的情感需求和利益需求在你这个购物中心内，在这个商业内，他找寻不到的话，他是不接纳、不认可的。如果消费者不接纳、不认可，你这个购物中心做得再完美，没用，消费者不买账。所以，我们这一次调整，我们的主要做法首先要把消费者的一些实际诉求调查了解清楚，而后主要是围绕消费者的需求去做功课，最后，就是尽最大的努力去满足消费者的诉求。再一个就是收益的潜力。整个悠唐项目整体投资回报不高，未来商业增幅潜力很难预测，应该说不是太乐观的。
15:18:00　　主持人：郭主任详实的这些数据资料，国内外大量的信息让我们受益匪浅。我们知道，购物中心刚才郭主任说了很多，前面有一句话我记得很清楚，实际上日本7&11的创始人说过，大家关注的不是我们做什么，而是消费者的需求是什么。悠唐在这样一个商圈里，我们做的是不是围绕消费者需求呢？是不是尊重了消费者需求的变化呢？我们又带来什么新的成果呢？让我们请悠唐的罗总跟我们谈一谈&新悠唐、新体验&，欢迎罗总！ 15:16:00　　第三个大问题，就是购物中心经营之惑。我一直认为购物中心的业种，在中国组合得还不是很丰富，购物中心发展的速度，应该说明显快于零售商，国外购物中心的发展是基于零售业快速发展形成的对购物中心的一种需求，但是中国是相反的，中国是购物中心的发展投放量实际上大大高于我们零售商的成长速度。从这个角度上来看，还会出现招商不均衡的现象。第二个，细分市场还是缺失的，有些消费者需求并没有得到充分的满足。第三个是无序的规划，很容易导致购物中心之间的恶性竞争。
　　前两天，我记得我说了一句笑话，一个外国人问我，说你们中国的购物中心为什么会给品牌商免租金，还贴补装修？说你们中国的购物中心带了一个不好的头。但是，我想也恰恰是因为我们在规划上的无序，导致了购物中心之间比拼条件。所以，有他的一定的道理，但是长期来看，这样的现象应该会越来越少。还有就是购物中心一站式内涵停留表面，我们自己一直觉得高端的购物中心就一定要是高端，我们到东南亚，包括像比中国落后的印度尼西亚的国家，我觉得他们对一站式的理解比我们要透彻得多，他们一层可能是奢侈品，但是三层可能是儿童购物天地，他在一个购物中心有三个不同定位的超市同时出现。所以，当大家发现我进入到一个购物中心，不同的消费者到不同的店去，会形成很好的一站式的效果。
　　还有一个就是片面追求高端品牌，忽视生活服务，这是中国购物中心非常本质、非常要命的一个致命伤，就是以品牌的高低来判断购物中心的好坏。你的购物中心太棒了，因为全都是奢侈品，但是实际上市场和消费者需要的，才应该是作为判断购物中心好坏的基本尺度。
　　举个例子，购物中心一站式内涵，我把光顾购物中心的主要目的进行了排序。大家会发现非常有意思，到购物中心当中去看一些新鲜有趣的事物占9.2%，利用购物中心当中便利的公用设施占5.8%，利用生活型的设施占4.47%。所以，我们会发现，其实无论你是高端的商场还是时尚购物中心，其实它的一站式内涵会在你的项目当中有完整的体现，这就是对消费者行为的分析。所以，我们会发现我们自己在做购物中心的时候，很多的项目，比如对便利设施这一点上，比如说我们通常会看到国外会也租报店，各种杂志聚到一起。所以，从这个角度上看，我也是给大家提出一点参考。
　　还有一点，就是刚刚我提到的购物中心的管理创新和提升之道。我们从创新期的购物中心角度做了这样一个分解，包括细腻的顾客服务、人性化的租户服务，也包括租户利益的保障，在运营技术当中有很多新的技术，移动互联等等，营销理论包括丰富的顾客服务营销等等，我觉得这是购物中心未来在管理方面进行创新，对我们购物中心进行改良的重要方向。
　　中国的购物中心实际上是按照这张图表，已经成为了中国城市商业当中的一个竞争主体，过去，竞争者是购物中心和百货店，现在大家发现购物中心越来越多，整个城市的商业竞争变成了购物中心与购物中心之间的竞争，按照中购联的统计，今年购物中心的总量大概在3100家，按照我们的预估，到2025年，中国将会有7000家购物中心出现，当然，可能有大量的不是这种10万、20万的，很有可能是6、7万的社区购物中心。我觉得融入更多的城市化功能、社会化功能，追求一些个性化、特色性、差异化的经营，都应该是一个重要的发展思维和发展的方向。特别是在提供城市全新的生活方式中，跟咱们悠唐所处的位置有关系，我一直是觉得所谓的地图区域，一方面是我们通常意义指的大的社区，还有一种应该是我们自己的商务社区，能够让商务社区形成我们的白领生活当中不可或缺的商业配套场所，这样的话，购物中心的客流量就能够得到比较好的保障，我们进入购物中心的租户也有很好的业绩经营的体现。
　　所以，从这个角度上来看，也是希望未来中国购物中心能够按照这样一种发展的建议去推进。时间的原因，我的发言就到这里。有些观点，其实我也在逐渐摸索当中，也请各位批评指正。谢谢大家！ 15:15:00
& 15:06:00　　郭增利：李主任给我的题目是&经营之惑和提升之道&，其实我确实有很多经营上的困惑，刚刚我们在台下也作了一个小交流。按照十年这样一个轨迹，03年、04年大家开始讲购物中心，之后出现了一个变化，发展到现在，大家又开始讲购物中心。但是我总觉得叫商业地产和购物中心还是有本质上的区别，我们今天是悠唐做东来开这个会，其实在我们自己几年前看来，人家获得一个商业地产项目，但是我觉得中粮进入之后，他在做一个购物中心运营，所以地产往往会强调开发和投资，但是就购物中心而言会比较在乎运营。所以，这就导致一个问题，这也是我一直在考虑的。就是购物中心、商业地产一定是有它的价值所在，体现它这个价值的时候，我觉得还是回归到老祖宗的基本理论上来，我觉得它还是一定要有使用价值作为支撑。
　　&&& 所以，在我们自己综合对购物中心进行分析的时候，往往是把地产开发作为一种手段，最后实现的是物业价值的增值。但实际上中间有一个非常非常重要的环节，就是我们自己购物中心的运营和我们很多购物中心当中租户的经营。只有中间这个环节打通了，让我们的零售商有收益了，实际上购物中心运营方面的困惑才能真正找到答案。所以，从这个角度上看，也恰恰是我们购物中心的运营才真的让房地产的开发价值、房地产的投资价值最终在资本市场上得到体现。所以，我们还是希望能够把购物中心回归到它的使用价值上来。
　　&&& 谈到使用价值的时候，我自己分析了六七条。提高我们购物中心使用价值的途径，一定有市场的分析、消费者的分析、消费行为的分析，去合理的定位我们的购物中心，刚才赖秘书长讲的恰恰也是国内购物中心所犯的通病。简单的四个字，叫需求导向，这个可能是在做任何一个产业的时候，每一个参与者，产业的一分子都要考虑的问题，但是偏偏在我们这么重大投资的购物中心领域，需求导向四个字实现起来变成了一个虚无缥渺、假想的，甚至于我们很多的开发商在考虑一个购物中心的时候，他并不是说按照市场需求，需要什么样的购物中心，需要什么样定位的购物中心去考虑的，而是我能做一个什么样的购物中心，我要做一个什么样的购物中心，我要迎接LV等等。所以，简简单单四个字，我觉得我们对市场的分析应该说是非常缺失的。
　　&&& 悠唐这个项目，我一直在咱们团队进入之前蛮困惑的，大家认为这个地方到底是做居民的，还是做白领的？当然了，几年以前我们一直认为这个项目肯定是清晰的定位到白领。因为大家对社区的概念，我认为在中国是有误导的，社区其实是一个很大的含义，我们通常讲的社区的购物中心，往往就会考虑到大型居住区，但是商务区、商务社区实际上也需要有很多的商业配套和商业服务。我不讲哪个区域，大家会发现我是一个烟民，或者是另外一个女白领，比如说她真的需要在某一个地方去刷一下皮鞋，但是并不能轻易的找到这样一个地方。可能在某一个区域，一个烟民想买一盒烟是非常吃力的。所以，就有这样的需求，就需要有购物中心存在，就需要有购物中心进行业态品牌组合的重要支撑。
　　&&& 第二个，我一直认为消费者行为，消费者核心喜好和诉求才能够让我们做出贴近市场需要、贴近消费者需要的购物中心。从这个角度上看，我觉得我们国内的购物中心的差距也是非常大的。我老想讲一个例子，这个例子讲了很多回。去年亚洲购物中心协会的年会是在印度尼西亚召开的，按照内容的安排，我是先演讲，后考察印度尼西亚的购物中心，后来犯了一个错误，我一直以为中国的购物中心比印度尼西亚发展得好，所以大言不惭的在上面表现出来了。等到大会的最后一天，当我看完印度尼西亚的购物中心以后，我觉得我前几天的演讲真的是打自己的嘴巴。老百姓所追求的东西，实际上在印度尼西亚的购物中心当中能得到很好的满足，而我们的购物中心在做的时候，是我们的老板、我们的团队想要的。所以，从这个角度来说，消费者的核心诉求其实才是购物中心真正做好自己品牌组合的重要依据。
　　&&& 第三个，是功能的完整性。我们自己一直认为购物中心没有别的优势，购物中心跟百货店比拼品牌，肯定没有自己的优势，因为百货店可以以比较低的成本进入，它可能就容易有很好的销售回报。但购物中心一定是透过我们所有的一站式、透过我们的餐饮娱乐休闲一体化，实现自身对消费者的独特吸引。从目前的情况看，我们的功能完整性其实在购物中心当中体现得也并不充分，就像我刚刚举的这个例子，我们在国内非常大的一个城市、一个商务中心CBD有非常高端的购物中心，但是老百姓也好、还是我们的白领也好，到了中午下楼休息的时候、去逛商场的时候，发现为什么这些地方全都是大牌子，我可能今天需要买的东西在这里购买不到。所以从这个角度来看，我们自身对购物中心的完整性重视不够，作为口号，应该讲，我们都是比较尊重的，但是，真落到实处的时候，在放弃某一种功能，在要某一种功能的选择取舍上，其实我们做的还不够彻底。
　　&&& 还有一点，就是优质的运营和服务。我们自己一直认为中国的购物中心、中国的零售商在服务方面是最大的一种缺失。当购物中心不能够成为我们零售商的一个渠道的时候，其实购物中心存在的价值，它的使用价值也一定是大大折扣的。所以，我觉得如果购物中心判断这个行业好坏，那就是有更多的品牌商愿意跟购物中心去合作，愿意在购买中去开店，这就是整个行业能不能健康发展的重要指标。
　　&&& 今天上午我们恰好在谈一个合作，是中国本土的服装品牌，现在计算下来，大概一共14000家，我们姑且不谈这些品牌未来怎样去并购和整合，但是14000家购物中心当中，大概只有10%的品牌可能对购物中心这个渠道有一定的了解，或者说它需要未来跟购物中心有更好的合作。但从这个比例上看，我觉得还是有点超出我们想象的，因为我们一直认为购物中心中零售部分的服装应该是主导，那么这个主导对于国内的很多品牌来说，它竟然还没有意识到购物中心自身的渠道价值。所以，从这个角度上来说，挖掘购物中心对零售商的渠道吸引力恐怕是我们购物中心运营者首先需要考虑的问题。
　　&&& 还有一点，就是在全零售渠道背景下，我觉得对购物中心的服务、购物中心体验的挖掘是非常非常关键的。从这个角度上来看，大家一直在谈电商，特别是光棍节对零售业的影响，甚至对我们商业房地产开发商确确实实有一点好处，有些商业房地产开发商看到光棍节电商的生意红火有一些动摇了。虽然电商不能替代实体商业，更不能替代购物中心，但是我觉得电商这样一种打击，客观上给我们整个购物中心市场降温确实起到一定好的作用，所以我们还是得感谢光棍节创造的业绩，因为整个行业不承认它过热是客观的、不现实的，现实来看，中国购物中心的不明朗，在这个阶段，特别是经济下滑情况下，这种阶段性过剩局面是我们不能回避的。
　　&&& 还有一点，跟今天的会议主题有关系，是通过组合的调整、品牌的优化，赢得消费者的长期认可。在这句话里面，我一直是觉得物业资产的价值体现的是长期性、战略性，你能不能得到消费者的拥护，能不能得到更多忠诚的消费者，恰恰是能够在我们未来的物业资产价值当中得到体现的重要筹码。从这个角度上来看，中国其实一样有很多需要我们反思的地方，就是我们中国在很多大的百货、大的购物中心，在采取转移风险的方法，就是投资人把风险转嫁给运营团队，运营团队又把风险转嫁给零售商。目前来看，未来供货商一定是主导整个市场，如果没有一个战略协同的关系，没有伙伴的这种关系，让购物中心特别是有些老一代的购物中心变成展览中心，我觉得这个前景是很堪忧的。特别是近期非常有机会看到我们所说的中国第一代购物中心，也就是在2000年之前开业的购物中心，我今年是有计划的几乎走了一圈，其实现在看，这些购物中心在当时成长的时候，对整个城市的商业贡献非常高，而且直到现在为止，它应该也是中国购物中心当中的经典项目。但是随着后起的这些新的购物中心的崛起，对老一代的购物中心实际上形成了很大的冲击，分流已经不可避免的出现了。所以，从第一代优质的购物中心这个角度上看，它能不能赢得消费者的长期认可？它能不能够保持自己创新的步伐？其实也变得非常非常关键。
　　&&& 所以，简单的把购物中心使用价值提高的一些途径跟大家进行了交流。当然，会有很多很多，因为我们自己中购联在对购物中心经理人定义当中，最后有一句话，实际上是要配合物业资产价值提升的高级管理人员，很多招商、运营、定位的问题，到最后你要反映投资人意愿的时候，还是物业资产价值。所以，这也是我们自己一直倡导的，运营团队要站在物业和资产增值的角度去做专业化的运作，给我们的项目不断的增加活力。
　　&&& 接下来，简单的把2012年的中国三类典型购物中心市场表现跟大家进行一下分析。咱们先说最高端的，也是大家最关注的，中国的购物中心诞生之初，它应该是奢侈品的天下，用市场数据说话的时候，我发现我们的理解太狭隘了，优质的购物中心并不等于高端的购物中心。在2012年的时候，高端的购物中心应该起到的作用是引领性的消费，增长的趋势放缓是非常非常明显的。今年的12月7号，我们在上海召开了Top20购物中心内部的讨论会，大家对这一点达成共识，就是高端奢侈品的购物实际上在2012年的表现是非常严峻的。
　　&&& 第二类，就是时尚定位。时尚定位在中国的购物中心当中所占比重是非常高的，这种实际上是迎合性和引导性的消费相结合的心态。白领，简单两个字，在不同层级的城市反映是不同的，所以可能有些城市做时尚购物中心是没有市场基础的，原因是这个城市可能根本没有白领。但是，反过来讲，真正的北京、上海、深圳这样的一线城市，实际上时尚购物中心在2012年的表现应该讲可圈可点的，只是时尚的购物中心在我们说的二线城市开始出现分化，有些购物中心在做白领的时候面临着很大的挑战。举个例子，北京的白领月薪可能是一万，但是到了二线城市，它的白领月薪可能只有三千，所以我们如果以这样的组合定位购物中心的话，相信购物中心市场的反馈一定是参差不齐的，反差也是非常明显的。
　　&&& 我们现在非常值得关注的一种购物中心是生活定位的购物中心，这种生活性的购物中心实际上是以迎合性的消费作为主导。在2012年的市场表现非常迅猛，即便是我们自身可能面对着经济下滑，反映到零售市场上这种波动，但是生活性的购物中心在2012年的总体表现是非常突出的。从这个角度上看，我们也在Top20的会议上对2013年进行展望，大家对生活类购物中心的前景和销售能力是非常看好的。
　　&&& 从中国三类购物中心在2012年的表现来看，我们重点的去挖掘跟消费趋势有关的几个大的要点。消费需求的多元化，我认为是非常明显的，七大消费趋势当中我列到第一点。第二是强调个性化，包括体验、包括服务，所以，这种强调个性化的体验，强调个性化的服务，是跟消费者求新求异的频率加快有直接的关系。第三点，大家是追求国际化，高品质，这个跟我们自己的收入水平的提高是有直接关系的。所以，综合来看，中国的消费者在所谓的全渠道零售的这个新的环境下，实际上他出现了很多新特点。作为购物中心，一定要紧紧的研究和分析消费者行为，然后，我们自己定位购物中心的时候作为一种重要的参考。
　　&&& 接下来，大家可能比较关心的就是消费趋势当中的消费网络化的问题，就像我刚才讲到的光棍节的销售，和购物中心进行了比较。我们看一下，购物中心是不是也会因为电商的崛起，最终购物中心的零售渠道会不会被电商所替代？我列出了自己的一些理由，这里面的一些重点就是体验和个性化，我觉得电商还是很难替代购物中心这个渠道的，包括感受品牌的机会，感受最新的流行时尚、多样性的价位选择等等，所以，从几个理由上来说，我不认为购物中心会被电商所替代。按照中国目前的数据，购物中心在整个社会销售中的比例在7%左右，上海现在达到13%。从这个角度来看，这个其实是高于电商的。未来发展走向，特别是中国物流成本的居高不下，实际上对电商下一步的发展也会形成一些阻力和障碍。做了这样一个简单的分析，就是认为购物中心一旦和零售商结成更好的联盟，通过体验式的环境、通过个性化服务，还是能够争取到很多消费者逛购物中心的愿望。我相信一个这样的购物中心能够让消费者愿意来光顾，实际上这都是未来中国的购物中心可能在整个品牌组合上需要重点考虑的方向。
　　&&& 还有一点，就是需求变化快。因为消费者需求的变化是非常快的，大家会发现，我们从过去追求价格便宜，到现在可能对一些高价格的产品陆续接受，但是我们又会发现，过去大家对流行度可能要求不高，现在这个阶段，可能对流行度要求高了。所以，这也是中国目前来看，为什么很多的购物中心快时尚占的比重越来越高的原因，价格上有它自身的独特优势，最关键的一点，它跟消费者需求变化快这样一个消费行为紧密的接轨。从这个角度上来看，我们消费者愿意花更少的钱，能够有更好的享受，能够有更好的流行的货品，展现自己的流行风格，这个方面也是中国快时尚能够迅速的在购物中心走红的重要原因。
　　&&& 还有绿色环保，就是所谓的绿色购物中心，这个环节特别是在工程方面，很多的购物中心开始采用新的技术。
　　&&& 第七个消费趋势就是消费的两极化。大家会发现，儿童消费可能逐渐的进入到很多商场的视野，大家通过儿童1+2+4这样的一种家庭结构的组合，研究出很多新的业态、也研究出很多新的品牌。从这个角度上来看，确确实实儿童消费在购物中心当中的比重比起前几年有了明显的提升。
　　&&& 还有一种，其实大家对老年消费可能关注不够，这也是我自己一直有一个说法，是被别人批判的说法，我认为中国的零售业竞争并不充分，中国的细分市场做得还不够彻底。可能很多人都对我这句话是持反对意见的，但是我今天举个例子，比如说我们的老年消费，像我父母他们想买东西是非常困难的，他们找不到适合他们的商场。随着未来细分市场的逐渐成熟，老年人的消费也应该逐渐进入到特别是社区型购物中心的视野当中。&&&&
　　&中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会2012轮值主席& 郭增利主席
　　2012年的中国三类典型购物中心经营表现及2013市场展望 14:46:00主持人：尊敬的各位领导、专家、媒体朋友们，大家下午好！非常高兴今天能够参加由《北京商报》社和悠唐购物中心共同举办的&悠质体验升级 重塑商业之道&&购物中心调整升级主题沙龙&。在我们的沙龙正式开始之前，请允许我先为大家介绍一下今天与会的领导和嘉宾：
&&& 中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会2012轮值主席& 郭增利主席
&&& 北京工商大学著名教授& 洪涛教授
&&& 香港知名空间设计大师& 汤兆荣先生
&&& 悠唐购物中心总经理& 罗松先生
&&& 在座的还有很多商户的代表，其中有几个可以说是非常有影响的、知名的企业代表，这里有：
&&& 鹿港小镇总经理& 林殷本先生
&&& 素然服饰北京区总理& 马骁先生
&&& 兰瑜珈会所总经理& 梁佩兰女士
&&& 应该说这些年购物中心增长非常快，在这个过程中也发生了很大的问题，就是竞争高度同质化，大家都差不多，相当多的购物中心可能都不能如期开业，像某区说要打造一个中央购物区，概念已经喊出来了，两三年了，主题店还没法开业，招商是非常困难的。这些年消费呈现了新趋势，社区里的购物中心越来越往生活方式转型，郊区购物中心越来越往休闲目的地转型，那么我们写字楼的购物中心应该如何发展呢？首先有请不仅对国内购物中心非常了解，而且对国际购物中心趋势更有深度研究的郭增利郭主任上台演讲，他演讲的题目就是&购物中心经营之惑与提升之道&，欢迎！
&&&主持人 14:36:00
沙龙活动即将开始 14:28:00悠唐广场购物中心介绍：
悠唐广场位于东二环朝阳门外，为34万平米的总体量的城市综合体项目。项目紧邻地铁2号线及6号线，13条公交直达，连接城市高速路、机场快轨，迅捷交通为商业发展奠定稳固基础。项目囊括了悠唐皇冠假日酒店、悠唐麒麟公馆、悠唐国际写字楼，以及悠唐广场购物中心。所处的朝外商圈涵盖了外交部、司法部、中粮福临门等央企总部重心区；丰联、联合、泛利等写字楼白领商务核心区；以及三里屯使馆中心区，三心合为一体，集优越的地理位置和丰厚资源，可谓匠心之作。&&
建筑面积：34万平方米
店铺数量：184个
开业率：90%
主力店：ZARA、H&M、优衣库、PiiN品东西家居、AZUL by moussy、OCEAN GROUNDS、bauhaus、ochirly、绿茶、鹿港小镇、松鹤楼
主体结构：地上五层，地下四层
停车位：1900个&
19:24:00　　主题：悠质体验升级 重塑商业之道----购物中心调整升级主题媒体沙龙
　　主办方：《北京商报》社
　　协办方：悠唐购物中心
　　地点：悠唐皇冠假日酒店六层莱茵厅
　　北京市朝阳区朝阳门外大街三丰北里
　　时间：日 14:00
　　沙龙议程：&&
　　14:00-14:30& &签到
　　14:30-15:20& 主题演讲
　　&&&&&&&&&&&& &《购物中心经营之惑和提升之道》中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利
　　&&&&&&&&&&&&& 《新悠唐 新体验》 悠唐购物中心总经理 罗松
　　&&&&&&&&&&&&& 《香港购物中心差异化经营：打造亮点 提升体验》香港知名空间设计师 汤兆荣&
　　15:20-16:30& 圆桌论剑
　　&&&&&&&&&&&&&& 议题一：写字楼商圈商业的经营之道&
　　&&&&&&&&&&&&&&议题二：商业应对电商强势围攻的突围提升之道
　　&&&&&&&&&&&&论坛嘉宾：悠唐购物中心总经理罗松
　　&&&&&&&&&&&&&&中国购物中心产业资讯中心主任郭增利
　　&&&&&&&&&&&&&&北京商业研究所所长洪涛
　　&&&&&&&&&&&&&&《北京商报》副主编彭宇
　　&&&&&&&&&&&&&&香港知名空间设计师汤兆荣
　　&&&&&&&&&&&&&&悠唐租户代表
　　16:30-17:00& 媒体提问
商家代表 兰瑜伽总经理梁佩兰香港知名空间设计师 汤兆荣先生对话环节：悠唐购物中心发展趋势郭增利招商手段实施主持人沙龙活动即将开始悠唐购物中心总经理