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达州房价进入“后备案时代” 楼市调控去行政化
| 作者：罗轩
“新建商品住房销售价格备案制度”已终结
“从日起，达州市正式取消实行了3年多的‘新建商品住房销售价格备案制度’，新建商品住房销售价格将严格执行明码标价、‘一房一价’制度。”此举，宣告了“新建商品住房销售价格备案制度”行至末路，达州的房价进入“后备案时代”。本期，华西城市读本《乐居周刊》将追溯“备案制度”诞生的初衷，在3年多的实行过程中，为达州房价带来了哪些影响？取消备案制度后，达州的房价将走向何方？以及广大市民对于“备案制度”取消后，还存有哪些方面的担忧？备案初衷
稳定房价促进达州楼市健康发展
“新建商品住房销售价格备案制度”是指：新建商品住房在面向市场销售前，开发商(企业)必须到相关部门申请价格备案。备案内容当期销售推出商品房总套数及其户型、各种户型的建筑面积及其套数、销售单价、总价款、当期推出销售的商品住房均价。
只有在以上内容得到相关部门的核定备案后，开发商(企业)才能办理“商品住房预售许可证”。并且在销售过程中，销售价格不得高于备案价格。
据了解，达州市从2011年5月，正式实行“新建商品住房销售价格备案制度”，截至日，这一制度在达州市实行了3年多时间。
“当时这一制度的实行，旨在通过行政手段来稳定达州楼市的房价，防止房价出现过快、无序增长，从而促进达州楼市的健康发展。”据达州市住建局相关工作人员介绍，2011年，正值达州楼市的上升期，市场需求逐渐增多，由于当时开发楼盘相对稀缺，一时间房价大幅跃升。正是在这样的背景下，“价格备案制度”应运而生。
从该制度实行3年多时间来的效果看，该工作人员表示，这一制度在抑制房价上涨方面是达州楼市发展的又一轮黄金期，市场供需方面，供小于求，一时间形成了卖方市场。房价也在这两年出现了大幅上涨。从‘4000元时代’正式进入‘5000元时代’，个别高品质楼盘甚至迈上了‘6000元时代’。”
该工作人员断言，如果不是“价格备案制度”通过行政管控的方式影响市场，2011年、2012年达州房价的上涨幅度肯定会更大，达州的房价肯定也不止目前这个水平。
“从表面来看，‘价格备案制度’在这3年多的时间里稳定了达州房价，促进了楼市的健康发展，但却忽略了市场规律。”达州某房产专业人士提出了自己的看法。房子，和其他商品一样，价格都应由市场的需求来定，政府不应过多地干预。因此，这个原本就“鸡肋”的制度，现在终于走到了末路，也说明政府越来越重视市场配置资源的作用。
去行政化发挥市场配置资源作用
建商品住房销售价格备案制度”，新建商品住房销售价格将严格执行明码标价、“一房一价”。尽管“价格备案制度”已不复存在，但不可否认的是，“价格备案制度”通过行政手段，让2011年、2012年正处于发展黄金期的达州楼市并未出现房价过快增长的现象，在上行市场中，房价相对有序地上涨。因此，也避免了在2013年、2014年达州楼市逐渐下行中，房价出现大面积下滑的局面。这其中，“价格备案制度”发挥了其重要作用。
据记者了解，此次取消“新建商品住房销售价格备案制度”的决定，是在对达州楼市目前价格，以及开发企业价格行为等方面进行综合分析后做出的。经有关部门综合分析得出，目前达州楼市房价相对稳定，价格行为比较规范，并可通过明码标价等措施进行监管，继续执行原来的“新建商品住房销售价格备案制度”已不适应现阶段达州楼市的需要。
“取消‘价格备案制度’并不代表完全放任自流，相关部门还是可以通过明码标价等措施进行监管，以免开发商(企业)在实际销售过程中出现随意涨价等乱象。”据达州市住建局工作人员介绍，最终目的，是希望市场能发挥出其配置资源的作用，并能根据供需变化，及时做出反应。“我觉得这个决定是尊重市场的表现，还价格于市场，让市场真正成为自己的主宰，而不用过多地依附行政手段。”达州一位房产专业人士说，同时，这也是对前一阶段达州楼市的一个检验，通过去行政化的手段，来检验达州楼市的发展到底是否健康，没有过多行政干预的市场，是否还能顺利行进在前进的道路上？
而据另一位房产专业人士分析到，有关部门之所以敢如此大胆地做出“取消价格备案制度”，是因为目前达州楼市正处于下行市场。脱离了“价格备案制度”后，没必要担心房价会出现无序上涨的局面，不受备案价格约束，也给开发企业的营销策略更大空间，不排除通过降价等让利于购房者的方式来促进销售。最终，既能让购房者从下行市场中享受到真实惠，也能促进达州楼市的健康发展。市民担忧
失去行政管控的房价会不会无序上涨？
对于“取消新建商品住房销售价格备案制度”，华西城市读本记者在采访过程中发现，业内人士和有关部门人员对此普遍持看好态度。但，也有不少市民却有着不一样的看法，甚至对取消“价格备案制度”后的达州房价表示担忧，担心失去行政管控的达州房价，可能会像一匹脱缰的野马不受控制，无序上涨。
“就目前的市场环境来看，开发商(企业)降价都不一定有人买房，要是有哪个开发企业冒天下之大不韪涨价的话，估计问的人都没有，更何况买房。”市民赵先生说，因此，“价格备案制度”存不存在都无所谓，目前不担心有哪个开发企业敢贸然涨价。
同时，赵先生提出了自己的担忧，如果有一天市场环境好转了，“价格备案制度”也已不存在，那开发商(企业)是不是就可以根据市场供需情况，“明码标价”地随意涨价了呢？
对于赵先生的担忧，达州一楼盘营销总监给出了解释。这就是取消“价格备案制度”后，将市场配置资源的作用发挥到最大，价格完全根据市场供需情况及时调整。“如果某个楼盘的产品质量高，大家都喜欢，那么就理应卖个好价钱，涨价也是理所应当的。如果大家都不认可某个楼盘，那么为了销售，势必在价格上做出一定让步。至于楼盘因产品质量高价格涨得太离谱了，购房者根据自己的经济实力不选择便可以了，通过市场的杠杆让价格回归理性。”
有关部门工作人员表示，房价是否合理，完全通过市场来检验。如果价格虚高，开发商(企业)随时可以进行调整，通过各种营销方式应对市场变化；如果偏低，开发商(企业)为了让自己的利益最大化，也可以随时调整价格，能不能得到购房者的认可也只有通过市场来检验。这就是取消“价格备案制度”的好处，便于开发企业在应对市场变化时更加灵活多变。而不像“价格备案制度”实行时那样，价格一旦备案，卖得再好，想涨价都不行。开发企业和购房者都要对“后备案时代”的达州房价有充分的心理准备。华西城市读本记者 罗轩
扫一扫二维码 加“微观上海”微信号【方法论】传统生鲜如何步步为营转型互联网企业
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本文来源于黑马作者王吉伟（微信公号：jiwei1122，QQ），他分析了传统企业重构自身的路径，指出了传统生鲜电商的变革步步为营转型互联网企业的方法，很值得大家研究和学习。业内共识，传统企业转型互联网企业，一般要经过4个阶段，分别是：第一阶段：传播层面的互联网化，可以称之为网络推广，通过互联网工具实现品牌展示、产品宣传等功能;第二阶段：渠道层面的互联网化，可称为狭义电子商务，通过互联网实现产品销售;第三阶段：供应链层面的互联网化，通过C2B模式，消费者参与到产品设计和研发环节;第四阶段：用互联网思维重新架构企业。这四个阶段是层层递进的，当然也可以一步到位直接进入第三阶段或者第四阶段，垂直生鲜电商一般都直接进入这个阶段。垂直电商大多是互联网企业，对传统企业而言，直接进入这个阶段有一定的风险性，需要投入大量的财力与人力。要知道传统企业最缺少的是技术能力，众包的方式可以解决所有问题，甚至可以找电商代运营公司合作，投入是巨大的。除了电商平台搭建之外，还要与代运营公司合作分成，大部分企业都感觉这样做不值得。另外，企业若有足够的实力，可以收购某个电商团队，以此来实现企业转型。当然，也不是说传统企业必须要从第一阶段开始慢慢进入，第一阶段的互联网传播建设与第二阶段的互联网渠道建设可以同步，直接从第二阶段做起，企业渠道层面互联网化是比较重要的点，这是企业互联网化的主要标识。国内传统行业目前基本都处在第一阶段，甚至还没有步入第一阶段，企业主不是不想转型互联网企业，只是不知道如何操作，更多的是在背后观望，一般都是有某个行业出现互联网化的企业之后，才会引起全行业的主义，然后蜂拥而起，拼人拼钱拼财力的同时，也错失了早起的机会。相对来说，这几年的电商环境要好很多，各级政府都在促进电商创业有企业转型，业内一些电商人士也经常会为某些企业做培训，奔走间传播电商思维，让企业对电商的了解又进了一步，将来还会有更多的组织投入到电商普及的大军中去，促进广大企业转型。闲话少叙，今天跟大家谈谈生鲜行业的互联网转型，接下来按照前文所提的传统企业转型要历经的4个阶段，分阶段叙述生鲜企业互联网化的大体流程。1、未触网生鲜企业上网处于这个阶段的企业，首先要解决把企业信息搬上互联网的问题。通过观察与交流，很多农场、牧场及渔场，在业务操作上仍旧还是电话联系的阶段，这在信息爆炸时代感觉非常原始。互联网的普及改变人们的生活习惯，搜索信息早已经成为人们必做的功课，网民们在网上搜不到企业的信息，这个企业在网民的眼中是没有什么形象的。没有网站，你甚至不能做网络推广，所以，企业首先应该搭建一个网站，用于展示产品的信息，把电话、公司简介等所有你能想到的信息都放到你的网站上，全面展示企业的信息，以此来提高企业的形象。更重要的是，客户打电话咨询的时候，你不必再逐个产品介绍，只要让他到网站一看就全知道了，省时省力。另外，你还要开通QQ，开通微信，开通一切能开通的通讯产品，把所有号码都放到网站上，有的人不喜欢打电话，就在网上打字聊，有的人喜欢用微信，就用微信跟他聊，你的网站就是这样一个综合所有信息的载体，做网站的目的就是能让人看到并联系你，才有业务产生。2、触网生鲜企业的网络推广这一点，针对企业转型中的第一阶段：传播层面的互联网化。朋友们要搞懂两个概念，一个是网络推广，一个是网络营销。网络推广是把你的企业宣传出去，让网民知道你企业的存在;网络营销是直接在网上销售产品，直接从事买卖双方的交易。企业搭建了网站，网站放在网上没人知道就没有效果了，以此要想让人知道还需要做网站的推广，一是针对企业的推广，二是针对产品的推广。推广方式上，最直观的可以短期见效果的是搜索推广，可以投放广告的搜索引擎有百度、360搜索及搜狗等，百度的覆盖人群最多，后两个搜索引擎的价格相对便宜，具体投放方式联系当地搜索引起代理商。除了搜索推广，还可以使用SEO(搜索引擎优化)、软文推广、微博推广、微信推广、SNS、视频推广、整合推广、活动推广、线下推广等方式进行推广，企业可根据不同的推广需求选择适当的推广方式。对以上推广术语不懂的朋友可以直接百度，度娘会给你完美答案，也可以在公众号回复我，我会适时给予答复。3、生鲜企业渠道互联网化这个点针对已经从事电商和正打算做电商的生鲜企业，虽然这个阶段被定义为狭义的网络营销，对于大众而言这已经是生鲜电商，因为这个阶段的企业已经实现了基于互联网的销售。除了销售之外，处于这个阶段的电商可以实现进货渠道与销售渠道的网络化，企业还可以实现网络的代理机制，或者把传统的代理渠道搬到网络上。要如何实现呢?简单来讲，就是通过各电商平台或者企业自己搭建网络商城来实现在线交易，通过电商平台交易相对容易，不需要投入太多引流的成本。企业自己搭建平台需要组建一个完善的电商团队，人力、资源等成本比较大。因此，企业做电商都是先从平台做起，随着电商运营经验的提升而慢慢向自搭平台过渡，另外，也有同时兼做自有平台和第三方电商平台的。生鲜企业可选择的第三方电商平台，有大型平台如淘宝、京东等;也有垂直生鲜电商平台顺丰优选、本来生活等;另外还有基于在线超市的生鲜电商，这些电商平台因地域等因素的影响各有长处所在，生鲜企业可以根据自身的情况选择合适的平台，也可以同时兼做多个平台，电商平台并不重要，重要的是能够达到预期销售目标。多说几句，业界目前普遍认为O2O模式最适合生鲜电商，生鲜电商地域性症候严重，当前的生鲜电商限于物流冷链等因素，大多都在做地方性经营，因此O2O模式的优越性在生鲜行业凸显。正在尝试O2O模式的一般有2种，一是通过微信搭建微商城，二是开发手机应用搭建微商城。4、生鲜电商供应链层面的互联网化这个点，对应我在《生鲜电商第一步
让产品具备互联网思维》一文中的观点，让生鲜产品具备互联网思维，不只是这个阶段的产品，任何一个阶段的产品都应该具备这种因素，这意味着以后基于互联网营销的产品都要增加一个属性，那就是互联网思维。这个阶段的主要思想是，通过C2B模式或者类似于众筹的方式，让消费者参与到产品设计和研发环节，每一个消费者的合理建议都可以成为产品的一部分，一定比例的消费者来决定产品的功能及性能，作为产品的设计研发者中一员，产品满足了消费者意愿，这些消费者也会是这个产品的忠实用户。生鲜要实现供应链层面的互联网化，一是考虑什么样的产品可以采用众人参与的模式，引导消费者参与设计，生鲜电商主要是蔬菜及肉类产品，如何让这些产品如数码等产品一样可以让消费者参与到生产制作流程，譬如消费者提供的包装方案、产品种类方案等，还可以让消费者试吃或者代言，消费者车间工作体验，能够最大化消费者参与的过程。二是考虑通过什么样的方式来实现，譬如可以用论坛、QQ群、微博及微信等实现消费者的交流，可以针对消费者单独开发一个平台让消费者随时提建议，可以让参与设计研发的消费者成为测试产品的使用者，可以线下定期组织部分消费者到公司及车间参观，这些都可以让消费者们自发的散播企业的相关信息。生鲜要实现供应链层面的互联网化的重要一点是粉丝消费者的培养，以上所述没有用户群没有粉丝是不可能完成的。培养粉丝，首先要从品牌知名度、产品质量、产品口碑等各方面获得用户认可，再通过活动、事件等手段让这些用户成为粉丝，再进一步引导部分粉丝参与到产品的设计研发中去，实现供应链层面的互联网化。5、生鲜企业使用互联网思维重新架构这一点对于传统企业来讲，基本上是不可能完成的，除非某个生鲜企业创业开始就是定性为互联网企业，所有环节的建设都围绕互联网企业展开，这对于传统行业是非常困难的，也是生产力发展的现状所决定的。举个例子，渔场可以用互联网思维重新构架吗?理论上是完全可以的，你可以在养鱼之前就开始宣传与炒作，让人们对你的品牌和产品足够注视而成为粉丝，然后通过数据分析粉丝的行为，估算出有多少粉丝会成为你产品的购买者，并与这些粉丝讨论鱼的养殖方式与先进的喂养工艺，从交流中发现粉丝的偏好。然后开始投放精选的鱼苗进入实际养殖阶段，鱼成长的阶段要保持媒体足够的曝光，还要邀请粉丝们来看鱼、拍鱼、喂鱼。在鱼的成长中期就开始售卖，先在自己搭建电商平台或者第三方电商平台上售卖F码，以后凭F码购鱼，并且鱼是分批销售的，每批定量，让大部分人买不到，然后定期开放多批，每批都是预售。那些长大的鱼，以众包的方式，让几个消费者合买，创造更大的利润。通过以上的描述，大概能看到互联网企业与传统企业的区别了吧，这对于已经成型的生鲜企业来说还是有难度的，难点主要源自对互联网的不熟悉以及对电商模式没有足够的了解。若是放开了想，互联网就是个工具，如何用好这个工具来做营销，应该不会太难了吧。这篇文章主要叙述传统生鲜企业如何转型互联网企业的，虽然是以生鲜电商为例，对其他传统行业也是适用的，希望我的这篇文章能够对广大传统企业有所帮助。这篇文章也很长，能够读到结尾的都是真正关心生鲜电商和传统企业转型的，在此拜谢。解决问题，从发现问题开始，黑马新农业研究小组呼叫你。欢迎各地的新农业创业者参与到我们的新农业QQ群（群号：&&&&），大家一起来研究，一起来发现。
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