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榆林市民步行街 “步步惊心 ” 多处线路裸露
阳光讯 (记者高小雨 实习记者 李源 白璐璐 )近日，有市民向记者反映，榆林步行街上有多处电线、电话线头外露，存在严重安全隐患，希望有关部门能尽快妥善处理，以免因为漏电导致意外事故的发生。根据市民反映，记者走访了榆林步行街周边的牌楼下巷、苇则巷、钟楼巷、芝圃中巷等街道后发现，各巷道裸露电线头少则有两三处，多则达到十余处。这些裸露电线头有电话线、网线、高压线，离地面较高的有三米左右，有的甚至掉落到了地面上，确实存在严重的安全隐患。曹辣肉巷一住户告诉记者说，巷道的电线是去年下半年修理路灯时掉下来的，不知电线头是否有电，希望有关部门能尽快修理完善。附近的路人告诉记者说，这样的电线肯定有危险，榆林近期到了下雨的季节，如果有人在下雨天打伞从这里走过，肯定能触碰到电线，万一漏电，后果不堪设想。记者在老街八狮社区工作人员口中了解到，这种裸露的线头在2008年曾经出过事故，所以社区非常重视，出现情况一直在联系供电部门进行维修。新明楼社区工作人员也告诉记者，就在本周的社区会议上就有居民反映过相关的问题，社区非常重视，将尽快联系供电部门进行检修。随后，记者来到城管供电所，从这里了解到城管电路正在维护改造中，现在，榆林老街已经分别从南、北两个方向开始动工并完成了部分改造工作，由于改造中会遇到一些问题，如电路维护工作人员有限、冬季气温过冷无法进行工作，以及用户在改造中会因为利益问题阻挡改造工作，会影响到改造的进度，所以，耽搁了维修时间。针对记者反映的老街部分电路存在安全隐患的情况，该供电所张所长表示他们将会于近期抓紧时间处理这些问题，排除隐患，尽快完成老街电路改造工作。
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烟台房地产经历的几个阶段， “稚嫩的萌芽期”（年）、“超前的过热期”（年）、“寒冷的冬蛰期”（年）、“温和的复苏期”（年）、“全面的爆发期”（2003年至今）。
改革开放前，烟台房地产处于停滞状态，百姓居住十分紧张。1974年，职工住房由工作单位统一承租、统一分配，租价最初为平均每间房月租为2斤玉米。1980年，烟台人均居住面积只有6.39平方米。 上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作。此后，“公房”从人们视野中渐渐消失，福利分房被叫停，住房实现货币化。人们的居住观念也从被动等待福利分房，到逐渐认可“房子也是商品”，开始通过购房改善居住条件和居住环境。
从一个人人“廉租房”时代，进入了一个全民“商品房”时代，烟台的房价相应经历了几起几伏。 年是持续上升阶段，年均增幅由23.21%上升了29.84%；
年是持续下降阶段，到1999年均增幅为-0.47%。
年是持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年年均增幅又提高到19.46%。
国务院发展研究中心今年发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中显示，2000年到2004年期间，全国商品房销售价格提高了30%。
房价，缘何“步步高”
烟台的房价到底涨了多少？家住葡萄山路的王大娘保存着一张泛黄的2000年的报纸，上面刊登了一则海边某楼盘广告，1916元m2起价！
让我们再看一组数字，今年上半年，烟台市房地产开发完成投资53.7亿元，商品房销售面积156.6万平方米，同比分别增长31.3%和35.5%。商品房销售均价为2857元m2，同比上涨5.4%。而东郊海边的房价，现在的起价最低达到了5000m2，最高的已经超过了1万元m2。
仅仅五六年时间，烟台海景房的起步价便涨了两倍还多。
烟台房价缘何连连攀升？恒基东方（北京）地产顾问机构曾参与烟台几个大型知名楼盘的策划，该公司董事、行销总监向前静分析原因：
原因一：供小于求。
烟台市民生活水平提高，消费经历了千元级(洗衣机、冰箱、电视机)、万元级(计算机)，逐渐将步入十万元级，这主要包括汽车和购房消费，许多市民没房要买房、小房换大房、旧房换新房和二次置业。此外，城市化进程加快、旧城拆迁改造力度加大、外来人口数量剧增也是重要原因。
原因二：成本增加。
我市住宅建设成本高的原因，一是土地成本大；二是收费项目多；三是拆迁安置费用大；四是建筑材料价格上涨。
原因三：住房回归商品属性。过去，烟台居民解决住房问题还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低，当房价上涨时，这部分住宅的市场价值就随之上升。由于烟台房价起点较低、增幅大，人们没有足够的心理预期。
原因四：投资渠道与消费观念。改革开放后，一部分人暴富，中国投资渠道没有国外那么多，因此许多人投资买房。另外，中国人自古就讲究“安家”，尤其胶东人更讲究置业，“无房不是家”、“无房不婚”等传统观念根深蒂固。
原因五：房贷制度的影响。美国老太太和中国老太太购房的故事深入人心，房地产按揭制度的推行使得房价能够水涨船高，允许个人贷款了，需求量剧增，越来越多人做起“负翁”来，等等。
“价格泡沫”PK“房价不跌”
2006年是房地产业不平凡的一年。房市“热”得烫手：从新政出台“一石激起千层浪”、房价涨跌之争、“房奴”怨声一片到个人集资建房，已然演变成为一场“口水战”，房市喧嚣让人晕头转向。
未来烟台房价是涨还是跌呢？业界人士对此议论不一，一场房价涨跌的观点博弈也由此展开。
有人认为会“跌”，这无疑迎合了绝大多数消费者的愿望。理由是房价已远远超过其价值，已出现价格泡沫。就像电脑、手机等商品一样，当供大于求时价格自然会降。
有人认为会“涨”，他们认为只存在涨幅大小的问题，不存在涨跌的争论。理由是房地产作为不动产是一种特殊商品，它有稀缺性、单件性、固定性、不可复制性、居住性、增值性等属性。目前烟台房市不存在泡沫问题，未来一个时期，市场需求仍远大于供给，加上城市化进程加快、旧城改造、人口增加、建设成本增加等因素，房价不存在跌的可能。根据国际通行算法，当城市人均GDP在美元、且人均住房面积不足30平方米时，住房需求都会处于一个相对旺盛期；当人均住房面积在30－50平方米之间，需求会趋于平稳。而目前我市正处于相对旺盛期。
许多旁观者表示，只有历史会给出最终答案。
但据烟台建设部门有关人士介绍，从今年上半年的情况看，尽管国家相关政策的集中“亮相”给市场带来强烈震动，但由于政策刚刚出台，还有待进一步的细化。从目前的统计数据来看，烟台楼市并没有出现明显的“退烧”迹象。当前我市经济增幅较快，房价起点比较低，因此烟台市的房地产业还不存在“虚热”问题，一年期以上的商品房空置面积较以往明显下降，也表明我市商品房的销售情况良好，房地产市场运行态势还比较健康。
安居不等于“居者购其屋”
近日，国土资源部一位高官语出惊人，“我国住房政策导向不能只单纯鼓励大家买房，应调整政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。现在的住房政策导向是让大家都去买房居住，这在全世界任何一个国家都不可能实现的”……“正常情况下70%都应该是租房群体。”
“居者有其屋不等于居者购其屋”，这一观点得到烟台房地产业界人士普遍认可。烟台力高房地产开发有限公司企划部经理赖灵强说，有的人说房价合理范围应该是年户均收入3－6倍，有人说应该是10－14倍，不管怎么说，住房是一个相对昂贵的消费品，即使全民实现了小康，也不可能人人买得起房。中国已是一个住户私有率非常高的国家，已达到80%－90%，而德、美等发达国家住房私有率目前只不过在50％至60％之间。国外的经验是，满足百姓居住需求要通过商品房、经济适用房、廉租房等多条途径实现。
世界上许多国家和地区有可供参考的经验：美国17%左右的居民居住在政府或企业提供的廉租房里。新加坡对全国8.5%的特困户，提供每套42平方米的廉租房。欧洲有近一半人住的房子都是租的。
但是，烟台百姓为何不去租房反而趋之若鹜当“房奴”呢？
烟台业内人士表示，市民到市场及房产中介去租房，房东在高房价下买的房，租金哪能便宜？普通百姓租不到便宜房子，而经济适用房数量有限，政府提供的廉租房覆盖面也有限，租不到划算的房子，更多的人会“甘愿”当“房奴”。
建设部政策研究中心主任、经济学博士陈淮说：“作为一个人多地少、资源有限的国家，在一个相当长时间内，我国住房保障制度还只能以‘低水平、广覆盖’为目标。譬如公积金只能为老百姓购房提供少部分资金保障；能真正享受政府政策性补贴的主要是很少的一个特困群体。我们暂时还无法与发达国家去简单比较居住条件，也不可能和这些国家去比保障水平。但是，正因为国家看到了房价上涨影响了老百姓的消费，所以接连出台一系列措施对这个市场进行调控。稳定房价依然是政策关注的重点。建立与最低生活保障相适应的最低住房保障体系，将成为房地产业宏观政策的关注重点。”我们期盼，随着未来房地产市场的成熟和房地产保障制度的完善，安居可以是“条条大路通罗马”，而不再是“千军万马去购房”这一条道路。
谈完了房价，下一篇再谈谈户型。
今年烟台的房价走势如何？昨天，记者采访了烟台市有关部门及专家。
市统计局城调队的调查数据显示，去年我市房价持续上扬，房屋销售价格上升6.2%。今年受宏观经济调控的影响，对房地产业实行收紧银行信贷和
土地供应政策，政策导向由抑制投资转向投资和消费双重抑制，因此目前房地产价格稳步攀升的格局不会改变。
房产专家陈迪昊分析说，去年我市商品住宅平均涨幅远远低于全国11.9%及山东省9.6%的水平，商品住宅的平均价格在全省仅排名“第四”，低于青岛、济南和威海。因此，从全国、全省的大环境来看，烟台房价的上升应该是合理的。特别是去年烟台折桂“全国文明城市”、喜捧“长安杯”、荣膺“联合国人居奖”，为房价的攀升带来动力。
另外，土地交易价格继续上升，去年烟台市进一步加强了对土地市场秩序的全面整顿和规范，制定了相应的土地收购、储备和供应计划，严格了土地交易方式，控制土地供应，使得可开发土地减少，开发商获得土地的难度加大，预计今年我市的土地交易价格将继续上升。再加上建筑原材料的涨价及附加值的提高，都给房价的上涨提供了充足的“依据”。
大家知道从98年以来，中国房地产市场已经出现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮。比如说房地产投资达到20％，房地产销售达到了27％以上。大家看一下这个图，房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积来讲，最高线就是房地产销售总额的数量。也就是说，这几年房地产投资和开发都是高速的增长，而且销售也开始增长。这就说明房价这几年是一个以一个比较快的速度上升，而且房价还有一个很好玩儿的事情。
比如说北京，2004年整个房价增长速度是3.7％，据我了解有几个项目，去年年初的时候大概是6000块钱左右，年底已经提高了。如果说我们北京市有一个比较好的房地产价格，北京市的房价肯定是在15至20％以上。比如说上海，从上海统计局的统计来看，房价仅仅是15％。但是我听了几位同学告诉我，他去年在复旦附近买的房子，5000多块一平米，今年已经到了16000块钱。北京市房价的增长速度跟实际统计数据差距很远很远，我们目前房价高速增长，我们国内面临一系列的问题。这个问题我就不说了。
中国房地产即使面临很多的问题，很多城市、地方也有很大的泡沫。房地产发展肯定是近十年、二十年，仍然是相当重要，相当快速增长的一个环境。如果我们假定每年城市化的速度是40％，到2020年城市化的水平达到55％。如果以人口14亿计算，城市人口大概就是7.7亿，城市人口净增加是2.6亿。如果按照人均居住面积20平米来计算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。
按照这样一个方式发展，以亿人口来计算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们城市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大概就是90亿，就是说我们目前每年住房建设投资大概是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。所以住房的建设肯定会在现在的基础上，以更高的速度发展。
从住房发展来讲，是高速的增长。目前我们房地产的经营状况如何？2004年已经达到了7800亿，是1998年的3.8倍。房地产每年都是以30％左右的速度增长。今年是增长了28％，2003年的增长速度是40％多。这条蓝色就是整个房地产开发的速度，远远高于整个金融机构的增长速度。
特别是03年的时候，一下子就往上走了。04年尽管增长速度放缓了，但是还有28％左右的速度，它的放缓并不是总量的放缓，只是改变了形式和方式。就从我们房地产整个融资结构来看，房地产自有资金是27％多，房地产租金，开始是1点左右，慢慢到了0.02。投资房地产的租金，98年初比重是12点左右。到2004年只有1.2，就是说国外的资金进入房地产的比重越来越低。我们房地产市场发展这么快、这么好，利润这么好，为什么外资越来越少？关键是我们现在不愿意把这块利润分给他们。
早几年，李嘉诚的东方广场可以做，这是98年以前的。到后来，外资进来的时候越来越困难。下面这条线，基本上看起来保持一个平衡。大概在30％左右。到了04年这个速度就降下来了一些。04年主要是国家宏观调控，让企业整个注册资本金提高。还有一个因素，就是银行对房地产的影响，但是基本上不怎么变动。房地产自己的自有资金，占有的比例也是30％左右。这条蓝线是由小到大，这块基本上是个人消费信贷。从这三块来讲，房地产自有资金基本上还是银行这块。比如说买了一块地以后，马上就抵押，这就说明我们整个房地产发展完全建立在国内银行的基础上。
比如说去年的上海，50％以上的租金进入了房地产行业。假如我们现在的这个房价是目前的状况，就会出现很多问题。他们如果从个人消费信贷来讲，我们这几年房地产为什么会发展？全靠个人消费信贷的结果。如果没有个人消费信贷，房地产的发展可能性很小，或者是速度没有这么快。个人消费信贷从98年到2004年，一共是增长了37％。
“ 3.16”出来以后，为什么大家反响很强烈，加息0.2。人家加息就加息吧，与你有什么关系。我们为什么反映这么强烈，我们个人消费信贷在民众当中的比例比较大。1.6万亿，大概是400万人建立起来的。如果政府采取措施就会决定我们今后如何发展。住房销售价格，蓝线就是民众可支配收入。因为在国际上有一个基本的标准，就是房价跟民众的收入相比，建立房地产价格的高低或者是价格和价值是否偏离。我们房地产价格远远高于民众的可支配收入，而且这个价格还是一个平均价。
中国这么大，如果出现房地产泡沫，也仅仅是几个城市，房价和房地产的特性就是不动产，中国房地产的融资还没有达到80％以上。2004年，房贷按揭只有2.5万千亿，住房贷款是1.8万亿。按照房地产市场整个总价是7.6万亿，我们房地产市场还是跟发达市场相比，差距比较大。
我们国内房地产主要面临以下几个问题：第一个就是房地产融资和开发，基本上是建立银行信贷上面；第二，由于政府对金融业的垄断，房地产市场没有办法发展；第三，由于政府对金融业垄断限制了金融产品的开发。还有个人信贷，中国某些城市出现了一些富翁，马上就米一个房子。香港60平米的房子占到了72％，90平米以上的房子占了10％。我们单位一个青年人刚毕业两年就买了一个150平米的房子。
为什么会出现前面的情况？不仅仅对组织市场的垄断，关键是垄断了我们租金市场的价格。从03年开始，我们房地产的租金成本最低，房地产的平均收益率也在15％左右。只要从银行拿到租金，这个项目只是做的一般般，还是有15％的回报率。这就导致了我们房地产金融单一化，也导致房地产面临一系列的问题。比如说今后政府真的要对房地产业做一些比较的管理或者是管制，因为最近的价格发展比较快。
温家宝总理在报告里面说，基本任务就是如何抑制国内的房地产价格。目前所面临最大问题就是如何打破现有的金融市场垄断，让租金和土地价格市场化。我们的房地产价格是由供需关系决定的，我很赞成。但现在的情况下说我们的房价是由供需关系决定的，就不对，现在房地产面临的基本问题就是没有对称。房地产业所需要的成本，比如说土地、租金都没有放开，都是非市场化的。但是房地产商卖房子的时候就市场化，你给我越多越好。
最近很多房子都说要开盘的，但就是不卖，就是等着房价涨上去。关键的问题就是政府要推行一系列的政策，让房地产持续、稳定的发展。
回顾地产八年，叫人欢喜叫人忧。百姓希降房价，开发商希涨房价，政府宏调房价，连续8年，由市场平淡到上扬，然后持续上扬，牵动着大家的心。希望大家交流意见，关注地产，共建和谐生活！
本文也是“为房价而来”！
回答者： 莲子藕片 - 助理 二级
第一部分 烟台市宏观环境研究 4
一、烟台市总体社会发展概况 4
1.1烟台市地理及自然环境特点 4
1.2烟台市行政区属划分和各区特点 5
1.3烟台市历史沿革及未来发展 7
1.4烟台市国内生产总值发展状况 7
1.5烟台市固定资产投资及基础设施建设状况 10
1.6烟台市人口发展状况 15
1.7烟台市人民生活水平和社会保障事业发展状况 16
1.8烟台市居民消费能力及物价水平 18
1.9烟台市旅游业发展状况 20
1.10对外经济贸易与合作 23
二、烟台市经济发展研究 25
2.1烟台市城市经济地位及发展目标 25
2.2烟台市城市经济支柱产业及发展规划 28
2.3烟台市政府对经济发展重点 29
2.4烟台市各区县经济发展状况 31
2.5烟台市招商引资状况 34
第二部分 烟台市未来发展规划 39
三、烟台市城市建设发展规划概述 39
3.1烟台市城市总体发展概念规划 39
城市总体规划的基本目标 39
城市性质定位 39
3.2烟台市城市发展规划重点区域状况 40
城市总体规划的规划范围 40
城市规模发展 40
城市风貌规划 41
城镇体系规划 42
交通基础建设规划 42
城市内部功能规划 43
3.3烟台市2003年底-2004年初城市发展重点项目 45
四、烟台市未来城市发展规划展望 46
第三部分 烟台市房地产市场研究 47
五、烟台市房地产市场发展状况 47
5.1烟台市房地产开发运作现状 47
房地产市场运作存在问题 47
房地产开发区域分布特点 49
5.2烟台市房地产投资状况 51
5.3烟台市房地产供求状况 52
5.4烟台市房地产价格水平 57
5.5烟台市房地产各类物业形式发展状况 59
普通住宅市场发展状况 59
别墅市场发展状况 60
写字楼市场发展状况 62
零售商业市场发展状况 62
5.6烟台市房地产相关政策 65
经济适用房政策 65
政府廉租房政策 66
居民拆迁安置政策 66
公房上市相关政策 67
5.7烟台市房地产开发成本 68
5.8烟台市房地产未来发展预测 69
5.9烟台市典型开发项目案例研究 70
案例一：海天名人广场 70
案例二：银和&怡海山庄 76
案例三：东方巴黎 80
第四部分 烟台土地市场投资研究 83
六、烟台市土地供应发展状况 83
6.1烟台市土地供应水平及发展速度 83
6.2烟台市土地运作模式及状况 84
6.3烟台市土地政策 85
七、烟台市土地投资开发建议 86
7.1重点考察地块市场研究 86
类型①：滨海路及烟大地块 88
类型②：芝罘中心区地块 90
类型③：旧村改造开发地块 98
类型④：储备地块 104
类型⑤：参考地块 107
7.2投资开发建议 109
附件： 112
附件一：《山东省城市经济适用住房建设管理办法》 112
附件二：《烟台市人民政府关于修改‘烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定’的决定》 118
附件三：《关于调整理顺市区国土资源管理体制实施意见的通知 》 122
附件四：《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》 127
附件五：关于住房制度改革中有关政策的补充意见 130
附件六：烟台市房地产开发企业办事程序图 131
附件七：烟台市市区土地储备控制区范围 132
附件八：烟台市人民政府关于市区房地产开发实施规范化管理的意见 133
附件九：《山东省加强城市房地产综合开发管理费征收管理的规定》 137
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