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降息后提前还贷是否划算 专家：算好了再行动
发布时间： 10:20:17
来源：猎房网 作者：转载不详
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　　提要：自11月下旬央行宣布降息，至今已过半个多月。对买房、的人来说是很大的利好，购房负担可以减轻。但有专家表示，到底划不划算，要根据还款人具体贷款情况和不同银行目前执行的存款利率来定。
　　核心提示|自11月下旬央行宣布降息，至今已过半个多月。对买房、按揭的人来说是很大的利好，购房负担可以减轻。但有专家表示，到底划不划算，要根据还款人具体贷款情况和不同银行目前执行的存款利率来定。
　　小调查：超七成房奴选择不提前
　　对 于11月下旬降息，有网站专门进行了一项调查，数据显示：有56%的人认为本次降息意味着调控放松了；27%的人认为调控政策没有放松。然而对于“此次降 息对您的影响是”这项回答，64%的人认为“有影响，但影响不大”；17%的人认为“影响很大，降息后打算买房”；另有17%的人认为“无影响，与我无 关”。而降息之后，有73%的人选择不会，26%的人选择会。
　　市民卞先生2011年贷款买了一套，看着楼市优惠不断，想趁机换个大户型。他正在考虑，是不是提前把房贷还了，购买就可以享受的优惠政策了。
　　记者从市内多家银行了解到，尽管房贷新政下，还清贷款后再买房算首套，前来咨询的客户有所增多，但真正的市民并不多。
　　记 者从多家银行官网上了解到，部分银行存款利率已经上浮到顶。以三年期存款为例，降息前的基准利率为4.25%，上浮到顶1.1倍就是4.675%；降息后 的基准利率为4%，上浮到顶1.2倍则达到了4.8%。据此计算，如果房贷是纯个人贷款，五年以下(含五年)贷款利率3.75%，明显低于定期 存款水平，即使五年以上的贷款利率4.25%，相对于不少银行的三年期存款水平，还要低不少。因此，提前还贷没有必要。
　　如果是商业 贷款，最新五年以上贷款基准利率6.15%，相比目前银行定期存款利率，高出不少。但业内人士提醒，提前还贷，购房者还需要考虑贷款利率、还款期限、资金 投资收益等综合成本。比如，目前大部分市民采取的是“本息”方式还款，还款利息支出通常集中在还款初期，如果已经还款多年，可能已支付大部分利息，提 前还贷意义不大。
　　7折利率本是镜花水月
　　事实上，9?30的房贷新政曾引发市场欢呼，如今文件已经出台快三个 月了，市场交易确实有回应，但没有想象的那么理想的最大原因，就是各家主要商业银行未根据央行和银监会的文件如期推出具体规定，尤其是大家热盼的7折利率 政策根本杳无踪迹，这让准备买房或正在办理贷款的人十分郁闷。虽然，从政策落地的情况来看，各家商业银行均严格执行了央行政策中对认定的松动标准， 但为什么银行打个7折利率就那么难呢？
　　对此，浦发银行某分行个贷部门工作人员告诉记者，目前银行发行的理财产品收益都到了5%左 右，在房贷基准利率降至6.15%的基础上，银行能打到8.8折已经是极限了，7折根本不可能。“目前打9折的银行也大多针对优质客户，如果全面放开，甚 至打到更低折扣也不现实，银行也要计算成本，算效益账。”
　　如今到了年底，不少购房人在这个时候会有年终奖发放，提前还贷自然会被列 入计划，但上个月突然而至的降息，让有些购房人产生了疑虑，在这样的大背景下，提前还贷到底是否合适？对此，业内专家表示，不满一年提前还贷的，各银行会收取一定的违约金。而且还有银行要求必须提前至少一周预约并提交书面还贷申请，审批时间从一周到一月不等，提前还款数额也通常是整数倍。
　　该 人士同时提醒，一般银行对于已经放款的房贷，调整后的利率一般都从第二年的1月1日起执行，购房人应重点关注月还款额的变化，“此外，在11月22日以后 暂未获得放款的购房人或新申请房贷的购房族们将直接享受调整后的最新贷款利率。因此不同购房人应时刻关注银行利率调整时间的规定，以免给自己的还款造成障 碍。”
　　降息后房贷怎么还划算
　　央行在11月21日晚间宣布，自22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。调 整之后，五年期以上贷款基准利率由原来的6.55%下调至6.15%。在这种利率背景下，如果借款人的享受了折扣优惠，大可不必急于提前还款，假 设在新贷款基准利率上打85折，折后利率为5.228%，这比五年期定存利率上浮20%后还低，所以这种情况下还不如将手上的闲钱存于银行以获取更多利 息。
　　央行下调银行贷款基准利率后，房贷客户需要支付的贷款利息进一步减少，这种情况下如果你手上有好的投资渠道不妨将闲钱拿去进行投资，从而获取更多的收益。
　　在不久的将来仍有贷款需求的房贷客户，也无需进行提前还款，因为就目前来看，房贷利率是所有贷款类型中利息最低的一项贷款，如果你现在提前偿还房贷，在未来有资金需求的情况下再次申请贷款，获得的贷款利息将比现在高出很多，可谓“得不偿失”。
　　对话宋玉臣教授，论道经济形势
　　12月13日，由康桥地产携手大河报房产网主办、河南东方传媒有限协办的第42届康桥邀请吉林大学商学院应用金融系主任、数量经济研究中心研究员宋玉臣教授对经济形势进行了分析。
　　在 谈到大家最关心的话题“投资者该投什么？怎样投？投资过程中应注意什么”时，宋教授表示，投资应首先考虑安全性，其次才是收益率。就目前情况来看，房地产 投资仍是中国目前最好的投资方式。根据交大研究结果表明，中国抵押贷款里面90%直接或者间接跟房地产有关，所以，中国的房地产市场不会崩盘；在房地 产投资的过程中，应考虑三方面：第一，投资目标所在区域现在商业发达程度以及未来的规划；第二，要看开发商，尽量选择那些大品牌、有责任心的企业，如康桥 地产这样既有口碑，又能提供优质服务的企业；第三，看租金回报率，低于3%的回报率就不要选了。
　　华南城：用心做市场
　　投资者对商铺价值潜力的评估要以什么为标准，作为全国商贸物流业领头羊的华南城给出了自己的答案。
　　定位：商贸物流，百年基业。华南城做的就是政府要做的事情――提升中国商贸物流行业的竞争力，做商贸物流行业掌舵者。
　　品牌：八城联动，实力超群。华南城集团如今开发建设并运营有、、、、、郑州、、八个项目。集团与时俱进，打造大规模电商产业园的规划更是吸引了腾讯、马可波罗网等电商巨头的青睐。
　　团 队：运营管理，用心经营。郑州华南城在今年8月28日试营业开始前期，已经筹建运营团队，集聚了一批具有多年运营管理经验的精英，组建了一个朝气蓬勃的运 营团队。郑州华南城市场管理委员会于10月14日正式成立，目前已经成功举办两次市场管理委员会全体会议，帮助商户解决各项问题。
　　商圈：郑南新城核心商圈。今年，龙湖房价已突破6000元/O，洋房更是高达10000元/O。随着郑州都市区“十大组团”及航空港的开发建设，龙湖商铺价值的上涨速度及空间将远超住宅。选择郑州华南城的商户和投资者将在南龙湖赚到人生的一大笔财富。
　　中部两岸水产海鲜果蔬物流园招商
　　12月11日，中部两岸水产海鲜果蔬物流园举行隆重招商活动并取得圆满成功，当天到场客户达到了千余位。
　　在 郑州市场外迁的大形势下，中部两岸水产海鲜果蔬物流园作为河南省重点项目，政府指定水产品外迁承接地，纬三路水产市场外迁指定承接地，携纬三路水产市场品 牌客户基石，以40万平方米磅礴之势的国际视野，开启中国中部水产海鲜果蔬的世界资本大舞台。以规划升级、交通升级、业态升级、地域升级、平台升级、管理 升级，满足客户不断追求的财富升级。
　　中部两岸水产海鲜果蔬物流园位于中州大道北四环交会处。花园路、中州大道、文化路、北三环、北四环等城市交通干道，1小时全城无障碍物流通道；近距离连接黄河大桥、连霍高速、京港澳、郑州高铁站直达全国各地，24小时无时差产品配送。
　　北郡LOFT体验馆13日开放
　　12 月13日，北郡LOFT体验馆任性开放，短短三个小时内接待500组慕名前来参观的客户，体验馆开放两天内接待客户近2000人次！生活，就要拒绝一 “层”不变。走进45O现代风格样板间，极具创意的收纳空间错落有致，也为家庭生活带来无上便捷。布局方正的，冬日暖阳透过落地大窗洒在沙发上，倍感 温暖舒适，二层双设计，在空间高效利用的同时也不会觉得拥挤，4.8米挑高小复式完全打破常规45O户型的空间使用想象；55O欧式样板间更是给人意 想不到的惊喜，三房空间处处安排周到。一层宽敞、彰显主人生活品位；Y字形楼梯分别指向和主卧，两个中间还有一处读书区，起居、的 布局井然有序，落地灯与沙发的搭配，让人觉得慵懒而舒适。宽敞的活动空间，无遮挡全明采光，让生活充满温馨的阳光。北郡?TOP公馆用复式空间给生活更多 创意。
　　省地产商会新常态座谈会举行
　　12月11日，河南省房地产业商会和楼市气象杂志社共同举办的“新常态?新地产?新思维――房地产市场2014年回顾2015年展望座谈会”在郑州召开。 30多名来自省内的专家学者和有代表性的房企负责人出席了此次会议。
　　会上，大家围绕经济新常态、土地政策新变化、互联网金融、跨界经营等话题深入研究探讨。
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讯 如果你手头有多余资金，到底该不该提前还房贷呢？下面，小编来说说还房贷一些注意事项。如果选择按揭买房，你将需要为此支付高额的利息，二三十年期间，你支付的利息总额甚至可以再买一套房子，这是大部分人考虑提前还房贷的初衷。那么，你到底适不适合提前还房贷呢？如果提前还贷，就需要注意一些事项。
一、一般三种情况下，不建议提前还贷
1、如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房，你就绝对不可能借到这么便宜的钱了。
2、如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。
3、做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
二、两类人可提前还款
1、目前还处于还款初期和执行上浮利率的贷款人可以考虑提前还房贷。还贷初期的朋友，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
2、执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。
三、假如已决定提前还款，应该怎么做？
如果你决定提前还款，可以先到办理按揭贷款的银行去咨询和提前预约，不同的银行对提前还贷有着不同的规定。一般而言，在借款期内，贷款发放满一年以后，经银行同意，借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。
具体注意事项如下：
1、提前预约。
在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。 一般银行办理此项业务需要2-7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。
2、贷款文件要准备好。
借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。
3、降息后利率的计算方式。
新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，贷款人也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。在提前还清全部贷款后，贷款人要记住到保险公司等部门退保。
贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。客户如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。
一般情况下，提前还贷有三种方式可以选：
第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清(不用还利息，但已付的利息不退)。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短(节省利息较多)。
第三种，部分提前还款，将剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变(减小月供负担，但节省程度低于第二种)。
上面芜房网小编整理的购房提前还贷攻略，希望对大家买房有一些帮助。（安房网）
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可能因为是以前办理的吧
杰之微语&1-16 21:36
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2014年央行降息了,已经购房还贷的利息是不是也跟着降啊……
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降息的下一年一月一号跟着下调的，就是要15年一月一号开始才降
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