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《商品房买卖合同司法解释》的规定
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　　2014《经济法》预习知识点：《商品房买卖合同司法解释》的规定
　　【小编导言】我们一起来学习2014《经济法》预习知识点：《商品房买卖合同司法解释》的规定。
　　【内容导航】：
　　1.被拆迁人的优先权
　　2.惩罚性赔偿金
　　【所属章节】：
　　本知识点属于《经济法》科目第三章物权法第四单元一物二卖的内容。
　　【知识点】：《商品房买卖合同司法解释》的规定
　　1.被拆迁人的优先权
　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
　　2.惩罚性赔偿金
　　在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”(而非合同金额)1倍的惩罚性赔偿金：
　　(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
　　(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　【解释】买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金，如果出卖人是平民百姓，不在此列。
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最高法院司法解释 西安商品房买卖合同中的法律法规
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[摘要]《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。该解释是根据人民法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对人民法院在审理案件中有实际指导意义，而且对和购房者而言，也有了“参考”。有关商品房买卖合同法律法规详解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“28条”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。该解释是根据人民法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对人民法院在审理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了“参考”。●尊重当事人的“意思自治”该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的原则。如第六条关于办理的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于“缩水”“涨水”的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第十八条关于办理房屋权属证期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了“有约定从约定、没约定从法定”的“意思自治原则。” 建议：购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。●想说“合同无效”不容易《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。可见，合同被认定无效后的处理，将对市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要《商品房买卖合同》没有违犯《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。《城市办法》有关规定，经营企业进行商品房预售，应取得《商品房预售许可证》，没有取得的，属于不符合条件和要求，所签订的合同，应认定无效。而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。点评：其实，无论是尊重当事人“意思自治”，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是“以人为本”的原则进一步深化。●特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装“楼盘”，对购房者起着非常重要的作用。特别是在阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就“一厢情愿”地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现“误差”如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。《》第十五条规定，房企业、服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。“解释”第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。
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最近联系人买卖合同司法解释与联合国国际货物销售合同公约中利息偿付规定的比较研究——从国际货物买卖合同案件审理的视角--《法律适用》2014年03期
买卖合同司法解释与联合国国际货物销售合同公约中利息偿付规定的比较研究——从国际货物买卖合同案件审理的视角
【摘要】：最高人民法院买卖合同司法解释(以下简称买卖合同解释)与联合国国际货物销售合同公约(以下简称公约)均有规定欠款利息偿付义务的条款。买卖合同解释第24条第3款规定,卖方要求买方赔偿其逾期付款造成的损失,法院可在银行同期同类贷款基准利率的基础上,参照逾期罚息利率标准计算。公约第78条规定,一方当事人对另一方当事人拖欠任何金额,另一方当事人都有权对这些款额收取利息,且该利息不适用公约的免责条款。我国是公约成员国,我国法院审理的很多国际货物买卖合同案件都应直接适用公约,如有公约的立法空缺未涉及的问题,应根据国际私法规则确定的准据法来解决。上述案件如涉及利息偿付问题,仅凭公约78条无法确定计算利息的利率,需要进一步寻找准据法来确定利率。如果准据法为中国法,买卖合同解释第24条是我国买卖合同领域唯一关于欠款利息偿付的规定,因此该条是我国填补公约78条立法空缺的法律条文。本文通过比较研究,发现与公约第78条相比,买卖合同解释第24条关于利息的规定存在单向性、惩罚性和不可免责性几个特点,在国际贸易案件的司法实践中,可能会给确定利息偿付义务时的法律适用造成一定障碍。最后,在上述发现的基础上,本文尝试在立法和司法两个层面提出几个建议,供立法和司法人员参考。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D997.1;D923.6【正文快照】：
引言在市场经济环境中,资本或资金是生产经营的要素之一。商事主体为了筹集并在一定期限内使用经营所需的资金,需要支付一定的代价,这种代价就是资金成本。根据公平交易的商法原则〔1〕和体现在民法通则中的等价有偿原则,在交易的过程中,一方如因违约或其他原因占用了应属他
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