如何选择本周在售银行理财产品
&&&&DM理财研究员 熊画/文&&&&【理财周报DM理财特稿002号】&&&&随着下周沪港通开启，今日A股早盘升逾1%突破2500点创近三年新高，而银行理财产品市场本周超6%产品数量也有所增加，其中一款结构性产品最高收益率达13.5%。&&&&本周（日至14日）在售共计587款银行理财产品，平均预期收益率为5.03%。值得注意的是，4%以下的理财产品明显增多，由上周的25款增至39款。&&&&　　结构性产品最高预期收益达13.5%&&&&本周26款结构性产品在售，其中5款产品挂钩利率，9款产品挂钩指数，1款产品挂钩股票，8款产品挂钩汇率，1款产品挂钩基金，1款产品挂钩股票、基金，1款产品挂钩期货。&&&&本周在售的结构性理财产品中，收益率最高的要数招商银行(600036,股吧)在售的焦点联动系列之股票指数表现联动（沪深300指数期末双向连续型带触碰条款）理财产品104717，该产品为非保本理财产品，投资期限为110天，最高预期收益率高达13.5%，最低收益为3.5%。&&&&而在本周在售高收益结构性理财产品中，兼顾投资稳妥和高收益的要数广发银行的“欢欣股舞”2014年第45期沪深300指数期末双向连续型带触碰条款—偏看涨（看跌）方向型，不仅最高预期收益率达到8%，跑赢目前多数银行理财产品，且设置保本收益也较高，达到4%。这意味着投资者购买该产品最差的情况还可以获得4%的年化收益。&&&&在目前股市表现较好的情况下，DM理财建议投资者可适当留意短期挂钩指数型结构性理财产品。但需要注意的是，结构性理财产品实际上设置的收益条件较为复杂。&&&&DM理财精选出本周在售收益率较高的15款结构性产品&&&&排名 产品名称 发行银行 期限 预期收益率 收益类型 投资起点（万元）&&&&1 焦点联动系列之股票指数表现联动（沪深300指数期末双向连续型带触碰条款）理财产品104717 招商银行 110天 13.50%-3.50% 非保本浮动 30&&&&2 焦点联动系列之股票指数表现联动(沪深300指数期末双向连续型带触碰条款)理财产品104733 招商银行 108天 13.40%-3.40% 保本浮动 5&&&&3 焦点联动系列之表现联动(黄金期末双向连续型带触碰条款)理财产品104689 招商银行 57天 10.67%-3.17% 保本浮动 5&&&&4 汇享天下—两年期人民币结构性投资产品（2014年第156期）（IN9A438E） 汇丰银行 2年 12.00%-3.00% 保证收益 5&&&&5 汇享天下—两年期人民币结构性投资产品（2014年第155期）（IN9A437E） 汇丰银行 2年 12.00%-3.00% 保证收益 5&&&&6 汇享天下—两年期人民币结构性投资产品（2014年第153期）（IN9A435E） 汇丰银行 2年 12.00%-3.00% 保证收益 5&&&&7 汇享天下—两年期人民币结构性投资产品（2014年第154期）（IN9A436E） 汇丰银行 2年 10.00%-2.00% 保证收益 5&&&&8 “欢欣股舞”2014年第45期（沪深300指数期末双向连续型带触碰条款—偏看跌方向型） 广发银行 91天 8.00%-4.00% 保证收益 10&&&&9 “欢欣股舞”2014年第45期（沪深300指数期末双向连续型带触碰条款—偏看涨方向型） 广发银行 91天 8.00%-4.00% 保证收益 5&&&&10 “广银创富”（A款2014年第11期） 广发银行 96天 8.00%-4.00% 保证收益 20&&&&11 平安财富结构类（100%保本挂钩股票）资产管理类期 平安银行(000001,股吧)365天 8.00%-0.50% 保本浮动 5&&&&12 股得利系列1467期（EZOY） 星展银行 1年 8.00%-0.05% 保证收益 5&&&&13 汇享天下—两年期人民币结构性投资产品（2014年第158期）（EQ8A504） 汇丰银行 2年 7.80%-0.00% 保本浮动 5&&&&14 焦点联动系列之黄金表现联动（黄金期末双向连续型带触碰条款）非保本理财计划（104665） 招商银行 59天 7.50%-3.50% 非保本浮动 10&&&&15 “广银创富”（A款2014年第12期） 广发银行 92天 7.00%-4.00% 保证收益 100&&&&非结构性产品高槛&&&&相比之下，非结构性产品就稳重许多，各大银行都较热衷于投资债券和银行间拆借等稳定渠道。&&&&平安银行的一款“金抵利”颇为抢眼，该产品是一款以黄金为投资对象的长期理财产品，100%保证本金，最高收益可达到6.98%，令市面上数以千计的理财产品望其项背。&&&&国有大行理财产品一向与高收益无缘，然而本周中国银行(601988,股吧)推出一款名为“中银平稳收益理财计划GD2014年30期”，收益率高达6.3%，对于非结构性理财产品收益率长期处于5%-5.5%左右的国有银行而言，这样的收益率的确惊艳四座。&&&&但是该产品的投资起点为100万，投资期限长达3年，高收益的同时兼具更高的门槛。&&&&DM理财精选出本周在售收益率较高的13款非结构性产品&&&&排名 产品名称 发行银行 期限 预期收益率 投资起点（万元）&&&&1 金抵利 平安银行 1年、2年、3年、5年 6.98% 浮动&&&&2 富聚通宝创盈系列人民币理财计划CY1405 富滇银行 365天 6.80% 10&&&&3 “鑫喜”系列之汇嘉14C168号（月度特惠） 包商银行372天 6.50% 5&&&&4 “中银平稳收益理财计划G D 20 14年30期” 中国银行 3年 6.30% 100&&&&5 个人专项理财2014年第409期同享盈添利计划 浦发银行(600000,股吧)365天 6.30% 5&&&&6 个人专项理财2014年第408期同享盈添利计划 浦发银行 365天 6.30% 10&&&&7 龙盈理财增盈天 华夏银行(600015,股吧)504天 6.30% 10&&&&8 “幸福99”丰裕盈家KF01号银行理财计划第932期预约49天型（北京分行专属） 杭州银行49天 6.10% 5&&&&9 “聚宝财富2014专享财富”第18期人民币理财产品 江苏银行70天 6.10% 5&&&&10 “聚宝财富2014专享客户第29期（新客户）人民币理财产品 江苏银行 91天 6.10% 5&&&&11 个人专项理财2014年第407期同享盈添利计划 浦发银行 356天 6.10% 5&&&&12 “鑫喜”系列之汇嘉14C172号 包商银行 372天 6.10% 10&&&&13 “慧财”人民币私享系列1号理财产品（WA） 上海银行182天 6.05% 10&&&&DM理财建议：出手锁定长期限产品&&&&本周收益率超过6%的非结构性产品总计13款，其中9款产品投资期限达到1年以上。从市场层面看，四季度流动性预计将持续宽松，利率或有进一步下行趋势，因此下半年理财产品收益率将会进一步走低。对于追求稳定收益率并且资金长期用于购买理财产品的投资者，是时候将目光锁定期限长的理财产品。
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增值电信业务经营许可证 浙B2-吴志辉：内部收益率将成为房企的核心竞争力之一
　　在即将过去的2012年，中国地产政策风云变幻，深圳房价也一波三折，而明年，深圳楼市将何去何从？网易房产在2012中国住交会上举办了主题为“深圳楼市2013：机遇与风险”的论坛，邀请了深圳地产界知名的专家、以及企业界的朋友们，为我们一起回顾龙年，展望2013！下面是世联地产市场研究部总监吴志辉先生的主题演讲。
　　大家上午好，我是世联的吴志辉，今天非常高兴，也非常荣幸的得到网易的严总的一个邀请，过来参加网易的这个论坛，今天我就可能不跟大家讲PPT了，因为我这边可能也是习惯讲话，今天网易给我带来的一个主题是如何看待这个开发商未来的发展。这个题目说实话我也非常感兴趣，刚好我们最近也在做这方面的一个研究，为什么感兴趣呢？其实如果我们最近包括最近这两年，我们回忆一下，就是咱们央行周小川行长的一些言论，包括央行出来的一些政策，大家一定会有非常清晰的这么一个脉络以及逻辑，为什么这样讲？应该说最近这几年，我们世联也经常提这个房地产下半场这么一个概念，是什么意思呢？很可能未来几年，应该说是未来十年，金融的这个问题应该是房地产行业，大家开发商最为关心的这么一个话题。
　　为什么这样讲呢，首先我们看，这个开发商他的一些核心的指标，很多人都说看看他的利润啊，看这看那的。如果我们用美国的所谓的杜邦分析法来看，事实上它是分三块，第一个是资产周转率，第二个是净利润率、第三个是杠杆。
　　我们从资产周转这个角度来看的话，其实大家如果看上市公司的一个年报的话，这个财报大家可以发现，事实上今年，尤其是今年上半年，这个自然周转率是在下行的，即使我们不说短期，从长期的角度来看它，我们也可以很清晰地看到，这个房地产市场总体的这个增速，它的线性是向下的，也就是说未来这十年、二十年，它的一个增长的这个规模和速度，跟过去十年是完全不一样的，另外你从其他一些周转分析角度考虑的话，这个资产周转率对房地产这个行业，我们一直说提倡要学这个制造业，但是房地产行业跟制造业还是有本质上的一个区别，在周转上。因为它是存在这个所谓的天花板，你不像那个制造业，比如说我制造一件衬衣，我今天下单，说不定我明天就可以做出来，后天就可以卖掉，房地产的话，你即使，你看一下恒大，从拿地到卖起码要半年，所以这个看的话，事实上周转这个东西，我们也相信未来大的开发商在这一块应该是可以跑赢平均水平的，这个也体现出行业集中度，也提出这么一个问题，这是周转。
　　第二个的话看净利润，净利润的话，这几年事实上趋势也非常明显，我们去年2011年，这个经利润率，行业的平均水平是15%，很多开发商比如像万科、保利这些，16、17左右，这个净利润率未来也是很难去提升的，为什么呢？第一个，我们的地价上涨的速度是快于房价，而且高于房价的，第二个其实我们做这行的都知道，如果行情好的时候，我的这个地价和房价的上涨，这个事实上是开发商获取超额收益的根源，但如果反过来，也就是说这个市场行情向下的时候，这个所谓的地价、房价下跌的时候，市场净利润率，我们降价、降价是削减净利润率的第一方面。
　　还有第二个很重要的，虽然2011年发生，但2008年出现过，存货减值，这是什么概念呢？也就是说你的市价低于存货价格的时候，你的财务报表上必须要讲出来，这个打个比方，万科的存货1000多亿，我们就假设它是1200亿，今年利润还没出来，2010年它是赚了140亿净利润，如果它1200亿的一个存货，如果万一，就是说这个市场出现一个崩溃式的下跌，这个市价低于存货价格10%，也就意味着万科它要存货减值120亿，如果这个市价低于存货价格20%，那存货减值要240亿，所以这个问题就很简单，如果市场出现一个比较可怕的现象，20%，大家知道这个净利润是15%，这个行业将全面的亏损，所以我们从净利润这个可以发现，第一个是这个地价削减利润，第二个是存货减值的这么一个可能。
　　还有第三个，那就是大家都非常明白的这个所谓的价格上涨，是吧，劳动力价格，还有我们其他的建材成本啊，财务成本啊等等等等，都是对净利润一个极大的挑战。我们再从杜邦分析法最后一个要素来看杠杆，这个就很简单了，这个杠杆这个行业事实上是处于一个非常高的这么一个水平，也就是说杠杆再往下、往上的空间事实上也不大，今年以来大家都在去杠杆，因为这个行业向好的时候，杠杆越高收益越高，这个例子非常明白，今年的一个市场回升，大家看一下保利的表现，保利还有一些招商这些，是吧，但是如果从杠杆的角度考虑的话，事实上资本市场的杠杆表现，这个幅度巨大的时候，就是市场反转，幅度最大的时候一般是杠杆最高的公司。但是如果，未来这个市场波动越来越大的时候，估计大家的杠杆往上提的空间不大。
　　我再回到原先我跟大家讲的，大家留意到周小川的言论这些东西，事实上这个对开发商来说非常重要，为什么呢？因为在周小川行长的推动下，我们的利率市场化再一次启动，何为利率市场化呢？其实这个也要讲一讲我们国家大的背景，因为我们国家的金融体系是银行主导型的这么一个金融体系，这种金融体系会带来一个很重要的这么一个结果，是什么呢？就是我们的M2跟GDP的比值偏高，可是如果大家上微博的话会发现，有个人叫韩志国的，他这个微博在造谣，就说美国的法律规定，M2占GDP不可以超过70%，事实上他是以讹传讹，他根据这个来说中国经济崩溃，事实上咱们已经1.82了，还没崩溃。
　　这个问题揭示出什么？中国的融资更依赖银行资金，依赖银行的话，银行事实上是一个中介，它把这个储蓄先拉过来一定的利率拉过来，再找到这个借款人放出去，如果要解决咱们M2偏大这个问题的话，未来金融体系一定是多媒化，也就是说借钱，就是这个借款的和放款的人直接产生联系，不经过银行，这个叫直接融资，跟银行的那种间接融资是两码事。如果是这样的一个趋势的话，那么我们从这个利率市场化的推进可以发现出，最近这几年我们的融资环境在产生天翻地覆的变化。
　　如果打个比方，银行或者是我们国内的这些银行界的债券市场，融资成本相对来说是低廉的，是廉价的，但是这个利率市场化的一个推进，我们会发现，最近这两年民间信贷是不是特别火？这个的话就是典型的市场行为。我们从最近这两年的金融改革里面可以明显的发现，中国的利率事实上已经，或者是正在形成双轨制，何为双轨制？中国上个世纪八十年代，有个叫物价闯关，大家在座的有些可能还有一些印象，就是后来导致研究的通货膨胀，大家记得在八十年代、九十年代的时候，一发工资，做的第一件事情是赶紧去米铺，你买回一包米扛着往家走，为什么？因为接下来可能一个小时米更贵，就是这个意思。
　　如果我们知道这个历史，再回头看这两年中国的利率双轨制的并轨过程，也就是说我们民间信贷这个利率拉动，整个银行体系的利率向它靠拢，因此我们出现了中间轨——信托一个大的发展。
　　如果说民间信贷以及房地产基金这些都属于市场柜的话，那么很明显我们的信托就是一个中间柜，大家对比一下价格就知道了。
　　还有一个中间轨就是银根理财，所以这个问题在今年就非常明显了，我们的银行贷款，我跟很多开发商、高管聊过，从银行拿出来贷款，已经是中大开发商了，成本都有十个点，那今天信托是多少个点呢？也是十个点，各位，这个地方就很明显了，所谓的利率市场化拉动咱们的计划柜的利率靠拢的时候，也就意味着中国未来几年房地产开发商将会面临着利率偏高的环境，这个对搞开发的人来说就要好好的掂量一下，可能因为偏高的环境下你要寻找新的出路。
　　何为新的出路呢？如果我们从开发商的资金层面来考虑的话，事实上我们可以分两类：第一个叫内部融资；第二个叫外部融资。内部融资还得分，内部融资第一个必选项就是跑量回款，跑量回款、再次扩张，这是必选项，大家可以看到今年大家的共同选择。
　　第二种内部融资的方式是什么呢？就是所谓的内部现金流平衡，大家都上香港新鸿基，大家都在说找香港的新鸿基，资金流租售并举，内部现金流找它。
　　事实上目前很多开发商都在做这个事，为什么这样讲呢？因为你看很多的商业社会最近几年真的是火起来了，比如说华侨城的欢乐海岸、保利的海岸城、中粮的大悦城、华润的万象城，当然还有传说中的万达，但是万达那种本来就是享受，我们只讨论这几个。
　　也正是因为这些开发商寻求着这种模式，这个大举的发展现在的一个商业项目，天时、地利、人和都有，但是他们这些商业项目都还处于规模化复制的进程中，也就是说这个东西看来得投钱，因此在现金流上面还没有产生正贡献。内部融资这一个跑量回款、再次扩张这个模式的话事实上它的发展速度会受限，你自己卖完房子，再用自己的资金去买地、再去扩展，你的发展速度一定是受限的，反正没有别人快。
　　另外你搞资金流内部平衡的话，你还得掏钱搞商业，这是内部因素，最近两年开发商在做的。
　　接下来我们讲外部融资，刚才讲了利率市场化和开发商现在的外部融资，那就非常的紧密联合在一起，外部融资无非就是几种：第一个银行信贷，就是所谓的计划股，它的利率正在向市场靠；第二个你去问所有银行的这些人，他回答的是我们的贷款只向行业前50项倾斜，除了50项之外，必须是符合市场需求的，而且区域和配套特别好的项目，这个就是所谓的计划股，这个是银行股。
　　第二个国内的外部融资事实上还有一个非常低廉的渠道——债券市场，银行间的债券市场现在是1万亿的规模，证监会下面所谓的企业债那个就不用提了，那是几百亿的规模，这些行政管制太多的导致结果，一个是一万亿，一个是几百亿，所以债券市场事实上你想要房地产企业在里面融到钱的，只有一种企业，有强大股东背景的企业，当然就是央企和国有企业。
　　还有房地产基金，最近这几年很多人都说我要搞房地产基金。如果你们去了解一下房地产基金，事实上你会发现它的规模并不大，为什么？因为房地产基金在中国目前来看只有股权融资的方式才能赚钱，为什么债权公司不行呢？房地产基金融资成本本来就高，你再以债权的方式放出去，事实上这中间的利润不大，那只有股权融资，股权融资的话我投到房地产基金里面，那也就意味着这块土地运营的超额收益，我的基金可以用，那就明白了，中国的房地产基金这一块搞的都是股权融资、债权融资极少，这个也是市场化的情况。
　　还有另外几个方式，外部融资方式我们也可以讲，还有权益融资，第一个就是IPO，在内地你就不要想IPO了，分几年你都不要想，但是IPO之外权益融资也有股权融资，这个就跟房地产基金一样，也就是说紧张到一定程度的时候，你迫不得已要股权融资，所以大中房地产企业不愿意去搞所谓的股权融资，所以房地产基金搞来搞去也是中小企业。
　　那我想权益融资也是经营不善，那他一定要抛售股权来获取现金，那这个就是绿城。
　　所以搞来搞去最终发现还是中间轨比较合算，价格没有市场轨那么高，那就是信托，信托这几年就大发展了，也是稍微市场化一点。
　　当然我讲的这些外部融资都是内部，大家如果将目光再投向香港，这一个的话答案就非常清晰了，香港IPO也可以、发证也可以、发票据也可以，而且成本非常的低。
　　所以我们观察完这两年的趋势的话，我们不难得出一个结论，这两年来发展最快的房地产企业、所谓的弯道超车的企业，大家可以看到香港上市的这些房地产企业比如说中海、比如说招商。
　　大家又可以看到今年四季度为什么那么多房地产企业跑到香港一窝蜂的上市，而且是所谓的流血上市，就是权益打折，股权融资，事实上就是为了获取香港的融资平台。
　　除了这一类香港上市的房地产企业在这两年逆势崛起之外，第二种在内地有融资平台的，这些房地产企业也正在崛起，有强大的股东背景，比如说保利，我是从去年年初开始就非常看好的，像这些都能整理一下的话，事实上我们很容易得出一些结论，房地产企业预期的收益率我们把它叫内部收益率，与资金成本的裂口大小正在形成房地产企业核心的竞争力。
　　而且我们相信未来这几年里面这种趋势还会持续下去，如果持续的话那也就意味着这个行业的集中度先做做提升，行业大洗牌，这几年会非常的明显。但最终胜出的企业肯定是我刚才所提的这些所谓的内部收益率与资金成本之间的裂口越大的房地产企业，未来一定会是市场的赢家，最后非常感谢大家！
　　(本文来源：网易房产 )
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