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独家直播：世联行深圳城市更新专业主题沙龙
　　时局与前瞻：寻找城市更新新动力暨2014年深圳世联行城市更新主题沙龙　　时间：日下午14：00　　地点：罗湖商务中心12楼1205会议室　　【现场文字实录如下】世联行深圳城市更新专业主题沙龙　　【主持人】从改革开放以来，深圳这座城市从诞生发展到现在，一直处于高速发展的过程中，深圳速度同时也是我们深圳的一个符号标签，但是与此同时，快发展带来的问题就是快速的老化，目前深圳已经进入了一个全面城市更新的黄金时代，在座的各位都是一起在推动和见证这个时代变迁的中坚力量。我们世联行在城市更新发展的十几年过程当中，一直和我们的客户、和我们的伙伴在共同成长，这个过程中也是一起遇到了很多的问题，并解决了问题。我们也积累了一些经验，今天我们组织这个沙龙的目的为了和大家建立这样的一个交流和分享的平台，正式开始之前有请我们华南区顾问部总经理冯刚先生致词，有请！华南区顾问部总经理冯刚先生致词　　【冯刚】各位专家、各位媒体朋友和同事们大家下午好，首先请允许我代表深圳世联行欢迎大家的到来，谢谢大家百忙中抽时间来参加城市更新的这次沙龙分享，谢谢大家！　　城市更新并非是一个新鲜的话题，尤其对于深圳这种城市土地资源非常稀缺的一线城市，旧改旧城改造早在十年以前开始兴，在近五到十年前高度聚焦城市旧村改造和工改项目，为什么我们会邀请大家坐在一起思考和探讨这个主题呢？从2003年开始世联参与的第一个旧改项目就是福田岗厦旧村改造的项目，当时我也有幸参与了。从岗厦旧村改造前期定位研究的2003年开始到今年年初面市的深圳中心天元项目的面市，2005年世联受南山旧改办的委托参与华润大冲前期项目的改造研究开始，到今年上个月华润城一期的热销，无不经历了十年磨一剑的艰辛历程。各种困难，各位滋味，恐怕只有亲身经历者才能感同身受。　　我在参与岗厦旧城改造三年过程当中，也感受到了各种的艰辛和挑战，这里面包含着政府、开发商、原住民三方利益的博弈，立项申报之路漫漫征途，拆迁改造成本节节攀升，产业导入迷失方向，甚至连开发主体都有可能几易其主，再加上变幻莫测的市场风险。城市更新对于所有的参与者包括开发主体充满了挑战，探寻总结发展道路也许才真正开始，这是我们世联行举办此次沙龙分享的主旨所在。　　据世联行和深圳规土委的数据统计分析，2013年深圳市列入改造计划的项目有397项，用地面积超过35平方公里，期间有20个项目在去年的8月25号举行了联合开工仪式，迄今列入2014年深圳市城市更新单元草案公示的公告大概有56项，经市政府公告了2014年深圳市城市更新单元计划有27项。深圳作为全国城市更新的试点城市，深圳城市更新计划现在已经进入了快速的通道，随着国家城镇化战略的逐步推进，和很多城市轨道的建设兴起，我们看到了二三线城市很多的核心城区的旧城改造也开始兴起，如西安、武汉、长沙等二线城市的核心区，现在已经开始进入了旧城改造的通道。上个月我刚刚参与了长沙市的五一路商圈蔡锷路附近一个很大地块的城市旧改的项目，那是最核心的一个位置。　　所以说深圳的旧城改造或者深圳城市更新的成功经验是不是可以借鉴，政策制定的过程包括政策的内容有没有对这些二线城市有没有参照价值，开发流程是不是可以操作和落地，这些问题都期待我们今天特别邀请到的这些一线的专业人士给我们进行总结、分享和传播。　　世联行作为中国房地产咨询的第一品牌，我们专注城市更新应该有十年时间，参与了城市更新项目超过150个，遍及全国20个城市，主要是一线和二线城市。从旧城改造到城市更新，到城市再生，我们自己定义为三个阶段，最早的物质层面的旧城改造到城市更新再到城市再生，世联积累了较为丰富的运作经验和成功案例，今天也特别荣幸邀请到了我们多年的合作伙伴，也是行业内的专家，深圳城市规划院的王嘉先生，还有CDI综合开发研究院的周军民博士，他们二位也是长期从事城市更新这个领域的规划、政策和产业研究制定方面的经验。所以今天他们两位的到来，能够与世联的同事共同来分享深圳城市更新的经验与得失，希望今天到会的各位嘉宾大家都能够有所收获，而且看到这次我们的客户包括媒体朋友特别热情和踊跃的参与，也坚定了我们世联行把以后类似专业主题沙龙办下去的决心。　　交流经验，分享智慧，少走弯路，这是我们举办这次会议的目的，谢谢大家！　　【主持人】深圳由于腾笼换鸟腾出很多工业性的用地，这种工改的项目相对来说政策比较复杂而且比较调整频繁的，相对来说各个区间还有一定的差异性，今天有请华南区综合体顾问总监左文曦女士为我们解读一下工改的复杂政策。华南区综合体顾问总监左文曦女士　　【左文曦】尊敬的合作伙伴，各位同事和领导，还有媒体朋友们，大家下午好！今天我分享的主题是《城市产业实践》，也是由于大家的信赖，我们从2010年到现在在深圳操作的工业用地已经接近了50个，其中积累了一些经验，也走过一些弯路，所以我今天抛砖引玉在这里给大家分享一下我们的一些知识。　　工改工现在是大家热议的一个话题，说起工改工有一种雾里看花水中看月的感觉，第一他的政策变化多样的，同样大家觉得这样的项目赚钱吗？我能盈利吗？我开发的盈利点到底在哪儿？首先我觉得可能要从深圳土地的发展局面说起，深圳土地资源匮乏现在众所周知，有一个数据，我们在2011年统计，深圳全市的建筑用地大概是917平方公里，其中农村集体土地面积是390平方公里，这个比例大概是43%，其中的合法用地只占农村集体用地的24%，现在集体用地虽然政策非常多，问题是这些合法权益外的土地如何开发和盘活。　　针对这种困局深圳市政府有三个导向，第一个是闲置土地的处理，在2012年中国的国土资源部出台了闲置土地处置办法，现在从我们接触的客户和政府方面来说，对闲置土地的处理和查处也是异常地严格。第二是集体土地入市的话题，2013年1月份我们6+1文件的出台，很多报纸的头版解读为“集体用地，转让入市”的信息，理论上这个是不对的，从2004年到2005年深圳把宝安和龙岗900多平方公里的土地进行了一个统征统改之后，深圳就已经没有集体用地了。理论上来说深圳是全国当时唯一一个没有农民、农村土地这样的一个城市，6+1政策只是把其中未确权部分如何操作，村民和政府的收益关系怎么样，提供了一个可执行、可参考的方向。第三是原有大量的业主较为单一的工业用地，怎么样入市流通，就是我们解读现在的解读政策离不开这三个思路的。　　刚才我们讲到的深圳面临的土地资源的匮乏，我们再看一下深圳的产业格局，和我们现在产业发展方向的需求。我们认为深圳是个产业经过了蛙跳式的三步走的路线：　　第一代产业，上个世纪80—90年代，传统深圳的产业是“三来一补”的加工制造业，这波劳动密集型的产业凭借非常低廉的土地成本，非常便利的交通系统，非常可获得的人力成本迅速发展起来，富士康就是其中的代表，但大家今天也看到，这批企业以组装制造这种低技术含量的产业已经逐步被深圳所抛弃，他们现在正在走向更广泛、成本更低的中西部，我们把他称为深圳的第一代产业。　　深圳的第二代产业就是现在的四大支柱产业，包含高新科技、金融、物流、文化创意。我们无论在哪个产业都可以看到我们的客户和企业基本上在这四类中发展，他们更是一种资本和技术密集型的，伴随着我们深圳二十年来完善的城市都市功能，逐渐舒适的办公环境和大体量的办公企业的入市这样产生的。　　而现在我们未来的产业就是国家层面的战略性新兴产业，包括互联网、新能源、生物医药等等，实际上这些产业现在的落地性其实还是非常弱的，而这些产业有一个特点，就是他投入非常高，另外他附加值也非常高，带动性非常强，也就是他对办公场所的需要跟我们前两类产业是不一样的，第一代产业他只需要一个非常订制化的简单的厂房可以满足他，第二代产业只需要配套完善、形象良好的办公楼就可以了。第三代产业战略性新兴产业，他由于自己产业的高风险、不确定，对资本投入、政策的支持配套、行业交流这些都有非常明确和差异化的需求，所以其实我们现在深圳的产业他是呼吁一个第三类的产业空间，来主推这种战略性新兴产业迅速地发展。　　我们刚才聊到土地和产业的两个困境，其实在我们工改项目因为先天的一些特征，所以我们的政府和开发企业其实是不约而同地把橄榄枝伸给了工改项目。　　第一是业主相对较为单一，城中村的拆迁谈判动辄上百个上千个业主其实是非常复杂和烦琐的，但我们的工业升级改造业主的数量和可谈判性的难度就大大降低了。　　第二是由于先天的土地局面，这些可选择地块是比较多的，其实我们有很多的开发企业正在跟多个地块进行谈判，他的可获得性是比较强的。　　第三从政府方面来看，他目前政策是鼓励我们的工业地产开发，因此在产业立项专业申报的流程相对较短，以我们操作的项目广大城为例，他从专项申报指标到最终确定指标只用了9个月，旧改来说这个时间非常迅速了。　　第四是前期投入的成本非常低的，我们曾经测算过，如果是做实有型的办公和商业性的物业，我们用工业和商业两种物业的地块都是可以实施的，但是其中的地价差价是非常可观的，我们有一个项目测算过，20多万体量的项目他的地价差价会差到7—8亿，这是非常可观的。还有是我们业内能够看得到的，在当年的城市更新办法、工业楼宇转让办法等等不成熟的前提下，我们开发的智慧广场、美年广场他的溢价率非常惊人，智慧广场当时的地价补缴1千左右，但是他的售价基本上在4万以上，当时还没有增值收益的影响。这种同类项目的成功和高溢价的操作，其实也是促使了我们开发企业纷纷把目光投向全新的领域，因此可以说工改工这种项目的兴起，是我们政府、产业和我们的开发企业多个诉求点的结合，造成了四年左右的热议和兴起。　　之前我们分享了一下为什么工改工项目现在这么被热议，按照区域我们开发企业的类型来分享一下，我们在其中操作的一些思路。　　工业地产他可以说是目前的开发过程中参与方最多的一个开发项目，城市更新项目涉及到原业主、开发商、政府以及将来的购买客户，公开共项目对运营方的要求更为复杂和丰富，另外他对政府的沟通当中，除了常规的规划口、国土口，他很重要的一点就是他需要通过一个产业申报，现在大家都知道其实6+1政策之后购买工改工项目必须要以企业购买，这是无法回避的第一个门槛，还有产业跟我们的决策机制相关，地价6+1当中有一个产业折算系数的，比如我们以高端制造业、现代服务业、总部企业等等的产业进行申报，6+1政策里他是有一个0.5—0.6的地价折算系数。还有就是我们可供拆分的产权面积达小，不同于普通的办公楼，他的产权拆分是非常灵活的。但是我们工改工项目产权拆分实际上跟申报的产业是非常息息相关的，我们对比过两个项目，一个是我们操作的南方项目美年广场，他的可以操作到接近100到200，接近市场上面小面积办公的项目。另外的西乡某个项目他是以新材料制造为名头进行产业报规的，他的产权面积比较大，基本上在400以上。　　运营方也是非常重要的一个环节，以我们熟知的龙岗天安数码城为例，因为天安他是一个非常成熟，自己拥有十大配套平台这样的一个产业开发商，他在运营天安数码城的过程当中他的配套分为几期引入的。第一期他引入了基本的商务配套，包括了银行、家旺等等一些大众餐饮和基本的商务配套，同时他建立了一个企业服务平台，很多种小的科技企业龙岗区对他们是有额外的租金补助等等直接的产业扶持的。龙岗天安数码城他其实开通了绿色通道，使得一些非常小规模的企业不用自己组建行政的团队，然后会有天安的运营方帮他们去搞定整个的申报过程，这在启动期大受龙岗当地的中小型电子科技类的企业欢迎。第二步引入了投融资平台、运营平台，他们包括了UA的融易贷，他专门给中小企业贷款的投融资公司，当我们的小型企业在创业或者研发当中遇到问题，没有办法得到支持的时候，UA融易贷会很好地解决他的问题。包括他的入住率达到70%以上的时候，他的天安房地产经纪公司入驻了这个平台，购买了产业楼的客户不用担心我自己需要来得理经营这个物业，我可以帮你做。最近随着天安数码城T4的发布，他的平台可以说又上了一个台阶，他依托龙岗大学城这样的规划，与美国硅谷两个政府之间签署了一个“硅谷直通车”的协议，所有以后硅谷的科技产品他可以第一时间在天安数码城的展厅中发布，这样无疑就加快了我们科技企业类的产业孵化的能力，减少了我们从研发到产品的过程。　　在工改项目的操作过程中，除了原有需要考虑的这些主体之外，政府方面的申报口径、运营方面的逐步渗透，和我们怎么跟入驻产业的需求匹配，这是我们尤其需要注意的问题。　　因为我们开发企业的背景和诉求不一样的，而我们也发现做工改的过程中，销售变现并不是我们客户唯一的诉求，我们来看一下根据客户的不同他们会采用什么不同的开发手段和开发思路。　　第一种是华南成和普洛斯这种专业性非常强的产业园区，他们往往依托自己的自身产业，在规划的时候绑定了非常强有力的功能，产生的聚焦性非常强的。以普洛斯为例他必须绑定盐田港建设一个物流基地，同时他的客户基本上绑定了国际一线的沃尔玛、IBM这种大型机构，他做的生意一般的企业可进入性还系比较困难的。　　第二是企业总部型，现在我们遇到的一些项目会发现很多的开发企业因为原来的土地资源稀缺之后，会把自己原来厂房迁走，剩下的土地规划用作升级改造，比如长城开发和方大城，这种实体企业每年是有一定固定收入的，他对产业开发的目的并不是完全的快速变现，他往往以总部办公功能为主，并且绑定一部分的上下游企业的聚集，剩余部分才是对外出租出售，做一个补充性的资金来源。　　第三是纯地产开发性的，星河跟华联就是非常典型的案例，他本身是没有实体产业的，但是他们的项目位置往往聚集在城市的近郊或者是这种较核心区，他是通过租售和销售来获得他的开发利润。　　第四是联东U谷和天安数码城，他是聚焦在产业园运营获利这类的开发商，他自己也并没有固定的实体产业的背景，他比较厉害的是通过原来产业园的开发与政府建立起非常好的关系，同时他有非常强的招商能力，能够将总部企业和希望在这个区域发展的固定产业能够落地到他们的项目上面。通常他们是以后期的配套实现整体盈利。　　还有一种模式在深圳基本上还没有，在华南相对来说也较为少见，他是把整个区域用来做区域运营，包括了土地开发还有项目开发，他所获得的政策优惠与我们普通的几十到上百万体量的项目是截然不同的，他整合的资源和开发的周期会更长一些。　　刚才讲了一下不同企业他所面临的思路，我们重点讲一下深圳工改政策的一些重点变化，因为我们是是从2010年在跟踪深圳工改政策的变化。我们认为对我们开发企业影响比较大的可能有五个点：　　第一，地价补交的标准。原来早一批的开发项目他的地价测算基本上以工业基准地价技术补缴的，造成了早期开发的一本万利。现在政府的思路是对比上浮的过程，如果是工改工配套转让他是需要补交市场评估价，如果是产业用房的改造需要补充一个办公加工业的基准地价，这个其实在原来的基础上是小幅上扬，大概是在1千不到的水平，但是配套的地价上涨非常立竿见影，南山的配套项目跟原来的差距是7千到9千的水平。　　第二是分割出让的规定，早年大家有一个印象工改工项目不能分割出售的，都是以租赁为主要么是整体转让。政府的思路也经历了好几轮的变化过程。因为原来的09年的政策其实是明确了产业是可分割出让，配套必须整体转让。当时我们对配套的理解是我们持有，作为一个优质资产持续升值，或者是作为银行的一个抵押物进行一个融资。而现在的政策非常明确地放开了，无论是配套还是我们的研发用房，都可以分割出让，但是你的代价就是相应的地价需要进行一个补缴。　　第三销售对象这一块，原来的项目是个人可购买，现在工业政策发展到现在，他也是一个逐步从紧的过程，现在大部分的项目明确产业用房必须企业购买。我们的配套今年新发布了一个通知，通知里面的内容对配套的思路是除历史遗留外，其他的部分必须要企业购买。这可能需要我们下一步探索和讨论的问题，因为政府也在其中留了一个口，市政府规定的其他内容除外。　　第四是增值收益，增值收益的概念也是由于我们概念工业地产开发的高溢价率这样的一个思路而产生的，之前对于时增值收益的理解是说，他是增值税之后额外对政府所补交的行政费用，上次政府召开了一个工业楼宇的政策说明会，我们当时也有幸参加了一下。沟通之后会发现，他现在对增值收益的收入会按照非城市更新和城市更新两类，是核定征收和核实征收，核定征收根据价格优三条线，2、3、4万，按照这个线有一个比例去补交。核实的补交是交纳了所有的费用之外再清算，这跟增值税的计算方法有所接近的。增值收益这一点，政府目前的思路大概也是经历了两三轮的变化，因为增值收益开始他的门槛放得其实是比较高的，就是超过30%这样的溢价部分需要缴纳，后来政府有一轮的中间稿，他把门槛提升到了50%，因为我们很多的企业是纷纷摇旗呐喊为什么我缴纳了增值税又要缴纳增值收益，政府方面也比较承认，可能从税法和国家法律的角度上来说，增值收益的收取是存在一定的争议的，所以这个部分当时我们跟政府沟通之后还是会有进一步的政策细文往下出台来明确这个缴纳的过程。　　第五是可售比例，原来的政策他是这么规定的，第一个如果是备注了可分割出让的可以分割出让，但是没有备注可以分割出让的，按照以下的七种办法之一，可以实现50%的突破。现在的政策对于租售比例其实也在原来的基础上放宽的一条口，也就是在补充相应的地价之后，我们的配套、我们的产业用房都可以分割出让，也就是城市更新项目基本上可以100%的入市销售这样的一个结果。　　因为政策涉及到的内容非常多，可能我们今天拿出一点供大家分享一下。这是政府当时在说明会上给出的一个宣传的材料，但是我们在交流过程中会发现，即使他按照首次转让、再次转让、非城市更新、城市更新等等各种情况，他貌似清晰地可能规定了增值收益缴纳的各种办法，但是实操过程还有非常多的未确定性，需要继续探讨的所以我们在目前工改的局面上会看到，政策因为是有不同时间段、不同口、不同级别的文件相互出台，所以他的思路会存在一个相互交叉和牵扯的过程。所以大家在工业地产开发工改工的操作过程中，尤其需要综合考虑这点，就是我们企业资源、产业能够做到哪一步，我们企业能够承受的代价是什么，工改工他的利润率我们从核心区域项目来看还是较为可观具有操作性的，但是在城市较为偏远的区域，他的利润率会相对来说周期较长，所以进入工改工确实是一个需要慎重考虑的这样的一个环节。　　最后我把几个步骤梳理一下，一会儿结合案例讲一讲我们工改思路过程中的一些变化和一些经历。　　第一是启动项目开发的介入期，对经济可行性的预算需要非常准确地思考，因为地价跟城市更新、非城市更新、销售还是出租等等产业方面有很多非常多的使用条款，这个方面我们的帐如果算得好一点，以后大家会少走很多的弯路。　　第二是城市的政府申报环节，刚才我们也讲了申报产业我们需要解决的尤其重要的问题，因为跟我们的地价、未来的客户、可使用的政策优惠，他是非常息息相关的。就以我们在龙岗的一个合作的客户项目为例，硅谷动力他们这个产业园是以电子商务为名头，确实他里面也是有很多大量的电子商务为相关产业的企业在里面办公，根据龙岗区政府产业扶持政策，他的每一个入驻企业每个月可以获得1千元每户的租金补贴，如果我是申报其他产业，有可能我获得的扶持政策跟这个是有差距或者是有出入的，这是我们在产业研究的时候，尤其要注意政府将来的几个方式。　　第三是招商和客户订制，因为我们会发现政府支持的是哪类企业做工改工，第一是具有本身实业背景的每年的纳税大户，具有很好的实业的基础，另外如果绑定了非常好的实体企业愿意过来，政府对这样的项目也是会大开绿灯的。像天安骏业联合开发的天安云谷一样，他跟华为谈定了一个大客户入驻的协议，这个项目在政府的支持方面有非常大的力度。　　第四是通过运营期分阶段的商家引入、平台搭建、资源嫁接等等，来实现我们营收阶段的利润。工改工项目其实不光是卖和租，他有很多盈利的方式，这个盈利的方式可能是从土地来的，可能是从后期运营来的，可能是从政府这样的一个优惠来的。　　在这里再给大家分享我们两个操作时间相对比较久的，其中也走了很多弯路，经历过很多讨论的项目。这个项目是今年已经报过专项规划指标的深圳华联南山项目，这个项目我们操作了现在已经约三年半的时间了，其中也走了大量的弯路，他是以南山大道东滨路交界，他的西面就是项目的B区，他一开始就非常明确地要走工改工的发展方向。项目的A区就是南山大道的东面，他当时给我们的初步想法是说，希望持有一栋非常优质的写字楼，然后再持有一栋集中式商业，希望我们来看一下这其中的定位和发展的方向。　　B地块定位思路比较清晰一些，我们当时2011年的时候操作，现在很多既定的政策是不太清晰的，第一个问题我们的容积率是多少，现在知道M0的项目容积率16，M6的项目容积率是4，新规定上市以后这个6可能是大家计算比较明确的一个标准，但是当时我们也有很多的问题跟客户互动，为什么不是4，为什么不是5，7和8可不可行？一方面我们对比了很多其他的项目，因为其他工改工在4—5的项目是比较多的。其实我们用了一个比较笨的办法，基本上是建筑排度模拟，因为我们会发现在B区大概是20—30万的体量，如果容积率定到6他所呈现的建筑形态会是怎样的呢？大概是2—4栋100米之内的建筑另外一栋会超过100米，是150—200米之间的超高层。这样的一个建筑形态第一他的开发成本可控的，能够与我们的产业的需求能够比较好地相连接。最后开发商主推的是6的容积率，B区申报的结果是6.15的指标。　　对配套的思路，我们当时开始做这个项目的时候，对配套的界定是说不可分割出让，只能整体转让。当时我们给甲方定位的，B区配套少做一点公寓，因为大家都知道公寓的出租他的盈利性是很差的，他又要带精装修，他的团队介入的成本也是比较高，我们建议用商业指标，把他做成商业功能，引入一些商家来满足我们产业的需求。　　他的产业，因为他所在的南油片区会发现几个产业特别突出，第一个是文化创意，因为那边很多工业园区里面生产、制造、加工衣服，很多的设计公司在这里聚集。另外一个是电子科技类的行业，也是比较主导的行业。但如果我们的客户没有实体的前景下，我们应该怎么思考产业申报的思路呢？其实我们解决这个问题是用了三个符合的原则，第一个我们希望我们提出的产业能够符合政府的规划，在这儿报给他的话他是能够报得过的。第二个这些产业他是能够符合未来客户发展趋势，和现在区域内较为主流的发展方向。第三个我们希望这些客户他具有一定的成长性，他对租金的承受力不止停留在现在，可能我们看到的仅仅是文化创意、科技等等，将来就是一些更高端的金融、高端服务业，这些行业我们也是希望他能够进来，也是跟甲方沟通过很多轮，共同申报的结果就是目前现在这个产业是一个知识产业园，他具有比较广泛的包容性，我可以给政府去讲很多的故事，其实里面包含了现在的文化创意、电子科技，我们将来来说，东滨路离前海其实是非常近的，将来金融类的、高端服务业这样的一个企业客户，其实也可以进来。B区我们跟随这么多年的产业变化，确实也是见证了这么多年工改产业的发展历程。　　A区可能会更复杂一点，因为一开始甲方希望我们做一个工改综这样的一个用地属性的转换，在我们经过测算会发现几个问题，因为他在持有一栋高端写字楼，一栋集中式商业的前提下，他开发周期内的净现值是负的，他卖完了他那一部分的东西，他的净现值是不满足他的开发可行性的。我们当时也测算了另外一个可行性，同样的办公楼和商业，我们用工业指标来做是否可行。当时我们也是研究了建筑规范，研究了其他项目的发展方向，会发现其实用工业指标来持有写字楼和商业是非常划算的，当时我们测算了地价他的差别大概有7—10万这样的区间，也就是说可能我们在这个上面分享到的是，第一咱们如果要做工改工的话，是不是唯一的发展方向，工改商他虽然投入的资金较高，但是他的兑现价格也较高，销售的对象也 &可以不受控制。工改工并不是我们目前解决问题的唯一一个发展方向，今年又给我们一个难题，他其中有一部分居住型的物业，但是由于他原来是工业地块转化而来的，他只能做保障性住房，这部分的用地我们到底做保障性的用房还是转一部分的综合用地，还是保持原来的工改工开发方向。工改工的地块的复杂性导致了他发展方向的不确定性，我们希望每一个项目开发之前也想一想，我们这个项目最后的定位是不是工改工是唯一的方向，其他的保障性住房的方向、补交地价成为商业的方向，做一部分普通住宅的方向。　　另外一个项目是赛格ECO项目，这个项目是位于原来红星美凯龙就是布龙路和联中路的交汇处，他的用地属性不属于传统的工业，他其实是仓储物流用地加上商业用地，为什么会有这样的一个物业属性呈现出来，首先他的原有用地全书非常复杂的，这是一期，红星美凯龙在这里（PPT），北面两栋不能做拆除重建类的城市更新，他只能做功能改造型的城市更新。二期这个部分才是一块净地，当时我们这个客户也是经历了一个非常长的沟通过程，因为赛格他的背景他是原来华强北最大的地主，也是中国500强的电子制造企业，他对这个项目的预期就是，可能我在这儿，要再造一个华强北，我是希望他的商业价值得到最大程度的发挥，而不是单纯的引入办公，因为办公的话研发总部这种功能会突出一点，但是商业他认为是促使他华强北项目成功的一个最大的关键。　　我们在二期的用地地块上其实是叠合了C1+C2+C6，包括了公寓，包括了商业和办公三种的物业类型，最后形成了今天我们看到的这个结果。但是一期上面的W我们不用改性的话他的代价也非常低，我们现在也遇到其他的项目，他会发现W分割出让非常的，他第一个思路是我要补地价转产业用地。但实际上我们测算之后会发现，他对一期的价格预期相对是比较低的，保持它原来的这种仓储物流用地相对更符合他的实际。　　二期因为周边项目居住类的价值对象是非常良好的，我们首先是配置了一部分的40—70的普通公寓，还有一部分是100平米以上的较大户型的公寓，然后经过测算之后会发现他的盈利点集中在二期，也就是他当期可售的物业和经济表现其实是比较良好的。另外这个项目还有一些特殊性，他完成了一个重大项目申报，他当时应该是布吉第一个完成重大项目申报这样的一个项目，因为他本身的实体的产业背景和政府比较良好的关系，他重大项目申报的流程也是非常快的，其实完成了申报之后有非常多的利好，包括报规时间可以大大缩短，甚至当时在施工的时候说可能可以拿旁边一块地来堆方我们挖出来的土和基建什么的，可能在土地性质上有大幅的突破，但是重大项目的申报过程对我们很多的工改项目其实是有加速和提质这样的一个过程的。　　操作的项目比较多，但是我们分别是拿出了一个开发商没有实体背景的纯开发项目，另外拿出了一个开发商具有一定实体背景，但是同时并非全部拆除改造类的项目，供大家分享一下这个思路。　　今天我的分享就到这里，内容非常多，如果大家有进一步的问题可以直接与我们联系，我们其他的信息一会儿稍候再私下沟通，谢谢大家！　　【主持人】感谢左文曦女士为大家带来的精彩的关于工改政策的分享，对于政策的解读对于我们开发商是非常关键的，只有我们把政策吃透才能保证我们项目顺利地立项和成功的开发和获得更高的利润。下面有请我们的分享嘉宾来自深规院的王嘉先生，有请！&深规院王嘉先生　　【王嘉】首先感谢世联给了我们这么好的一个机会，大家坐在一起，也感谢这么多我们的合作伙伴和同行能够百忙之中抽时间听我们这点微言。　　我们院其实多少有一些政府的背景，所以做更新做的比较多，在这里除了作为一个规划是如何编制城市规划，还有最主要的是政府对我们一些更新的基本的意图，我们未来的一些政策导向在这里跟大家现象一下。　　大家对于我们规划院的看法，我个人的体会十几年了，就感觉规划院就是一个大的箱子，开发商很多找到我们，觉得我们跟政府对接的一个窗口，我们更多跟规划院提要求，规划院内部有一个机制跟政府沟通，他只关注结果，他不关注我们规划院如何跟政府沟通的，以及这里面的一些规则和逻辑关系是什么，什么能做的，不能做的，反正都逼着我们来做。当然也会碰到对政策很了解的开发商他会听我们来讲，但是也有很多是觉得甲乙关系，你能办到就办，你办不到我就换别家。　　我从这个逻辑来切入的，看看我们规划院跟政府，任何一个项目刚开始的时候到底用什么样的逻辑，他内在是什么样的关系我们怎么来做。　　深圳市的更新从最早的旧村旧工业区的更新慢慢发展到现在以城市更新来统筹我们所有的更新需求，这是金稻田工业区的更新，政府是有一些意图的，他希望通过更新改善这种城市功能，提升品质，完善相关的配套。这里用“城市更新”这个概念来统筹他，用城市更新单元作为范围线来规定他。　　再有城市更新之初的时候，其实政府是面临很多的更新规划和旧改规划很多困境，比如这是我们的上步地区包括笋岗和八卦岭地区（PPT），这里面申报了好多的项目，政府首先面临一个甄别的问题，到底我让什么样的项目来进入到我的计划，我到底体现一种什么样的导向，这是第一个问题。　　第二个，一个项目里面要实现的土地利益，我们的金稻田35%，各种设施的贡献率8%，政府有规则，这是一个下限，到底什么逻辑实现这些东西需要有一个政策的手段保证。　　第三个，更新规划。很多时候面临同样的区位条件、交通条件和功能导向差不多，为什么在前后批准的容积率却有很大的差别，大家也都不想当那个低的，这时候会出现一些重要的跟利益相关的住指标性的东西怎么来定，这个东西到底有多大的自由谈判的空间，还是有多少我们必须遵守的红线。　　第四个，城市更新他是深圳市的探索，建立在以存量土地为基础的更新的制度上，存量土地核心就是要尊重我们现在的产权关系，去把我们通过更新后的利益的增量用一种合理的途径在城市、在我们的发展商、在我们的原业主进行分配。这里需要有一个很好的分配权利的手段，这是我们的金稻田47个产权地块，10多个业主，最后这里面分了3个大项目。　　第五个，我们的项目之间校合的问题，以前是以终极发展蓝图的方式实现政府的规划，他不管市场的实施性，他只是政府意图自己的意图，编制规划，政府接不接受这个东西是没办法检验的。这导致了大量的规划编蓝之后真正的图则能够动的非常少，因为政府站在一方的立场编规划没有听到市场真实的声音。我们有多种的手段，比如经济可行性的方式、策划的方式，让政府看到市场需要什么东西，帐如何算的，批我容积率到底可不可行。　　第六，具体的技术方面，我们以前的城中村、旧工业区、老商业区、旧仓储区，他各自的改造规则包括对于核心指标的判别实际上是没有一套完整的体系的，这中间的弹性非常大，所以导致了我们在做的时候有很多是模糊的地带，规则都不清楚导致了我们利益冲突的加剧，这也是我们如何去理顺这个关系。　　第七个，规划管理方面。这是我们金稻田的图则，这是更新以后我们批准的更新规划，把工业用地变成住宅用地，把分散的绿地集中起来了，我们把其他一些设施能辐射的辐射掉。包括学校的规模，这个地方有一些学校的东西我们加大，因为我们的量进行了一些大的提升。　　这些的改变在以前有规划之前只能走图则变更的路径，这个周期非常长不确定性也很多。自从规委发了规划委员会授权建环委审批更新规划的审批之后，我们这一系列的东西就有了法定的依据，有了这个依据最近更新版颁布了城市更新规划操作审批规则，把更新规划作为编制阶段，第二个叫做修订或者是修改，修改就是说你没有改一些强制性的东西，比如改里面的布局的关系，比如之路网的位置，改区位敏感性的位置，改分期，这个东西可以在管理局层面直接批准到委员会备案就可以了。第三个方面是大量的调整，如果你对于我们一些建筑量，对于一些强制性的干路网对于一些服务设施的量做调整，这个重新上报我们的委员会。这个东西实际上需要对我们的更新制度有一个大的从头的建构。　　前面各种规则性冲突的原因，其实就是当年政府主导土地管控方式实现城市终极发展蓝图的规划制度与技术体系，与市场经济以下产权制度为基础的利益平衡需求之间产生了偏差。这个偏差无论从规划的理论到深圳市城市规划的实践，甚至到政府的一些官员，他们都已经意识到这个问题了。这里面包括单一主题的运作模式和规划手段等等，这方面都在面临一些大的变化。　　针对这种挑战，我们的应对其实是我们在编一些城市规划的管理思路，就是在规划目标的制定和实施途径的选择上，其实我们要充分关注各方的权益，平衡各方的利益，去制定面向实施的城市规划的技术和制度体系。其实这个体系现在已经初现雏形了，里面包括法规、相关的制度还有一些技术标准，共同形成了一个规则平台。未来我们的更新项目，就是我们的开发主体政府和利益相关的主体都要在这个规则平台下展开一个公开透明的对话。　　我们的一些基本的思路（PPT），因为我们院常年给政府编一些城市更新相关的政策和制度性的东西，也包括技术，我们的一些基本的切入点围绕着政府、开发主体和相关权利人他们的相互关系来切入的，政府更关注的是公共利益的实现，比如移交的土地，配套建设的各种公共设施，保障性住房、创新产业用房等等。对于开发主体来讲，其实开发主体的要求他需要的是获得一个合法、合理的发展权益，这个权益其实以前政府以前认为开发商赚了很多钱，现在来看现在的房地产市场包括我们像的法律法规的健全，尤其是《物权法》大家的维权意识健全以后在更新领域暴利时代过去了，未来的几年有很多新的规则会出台。以后大家会有一个概念，第一我去做更新项目去赔偿的时候，再不是说原有的业主我一定要有一个天价，以后这种时候谁也负担不起这种天价的赔偿，非逼着开发商做一些违法的事情让他得到一些违法的利益，这种事情越来越难了。第二开发商自己不可能简单地开发完房子卖完楼可以赚到很多钱，其实你需要在一个产品的品质上、产品的设计上面一定要进行这种精耕细作，才有可能长久地吃这碗饭。　　相关权利人，这个时候除了我们的一个更新理念涉及到比如说我们说的小业主，我们说的住户甚至是租户，这些东西相信大家跟他们打交道也很多，对他们的这种赔偿、补偿现在是没有规则的，白话是下面讲好数政府不管，别有一些事情发生就可以了。但是随着越来越多的问题曝露，以及国家对强制拆迁和赔偿后来底下产生的隐患的担忧，我们在更新里面的规则可能会涉及到这个层面，包括我们说的最常说的拆迁比的问题，到底政府会不会出一个统一的某一个区域、某一种物业类型的建议性的指导价，大家都在这个指导价的基础上来谈判。其实大家都希望有这么一个东西。　　我画了一个金字塔图（PPT），深圳目前的规划形成四个层次，第一是法规层次，有更新办法实施细则，现在正在把办法变成更新条例，深圳有立法权。第二是管理制度，比如审批操作规则，审批的通知和土地清理的操作方式。第三是具体的操作指引，比如说我们的城市更新单元规划技术规定，比如技术申报操作指引，还有容积率确定的指引等等。第四个层次是标准层次，比如说城市更新的单元溢价比例，低碳的技术应用和保障性比例规定等等。黑颜色的这些是在制定中，深浅的这些是在已颁布的，我们在跟规委一道把这个体系尽量地填充得更完美。　　既有的一些制度不用讲了，相信大家看我们的更新办法实施细则和相关的文件都可以看得到。我就展望一下，因为今天不知道这么多人，所以有一些东西大家看一看好了，今天的东西是做探讨，真正做项目大家先不要去用，把这个政策出台之后再用，如果不明白的可以会后找我们来问都可以。　　一个是从技术方面城市更新的基本制度和技术体系的构件，在这里我讲三大块内容，第一个讲讲我们的一些主要的课题，我们城市更新深圳市未来发展的一些主要的课题。第二个大的方面是我们做过的一些项目，第三个方面我推广一下我们即将伤心的一些新业务，希望大家有需要的可以来找我们。　　第一是一些基本的技术规定，现在其实已经用了两年了，最近最新版是2012年的1月份，但是我们前天刚刚过了会有一个最新版的城市更新编制技术规定，这里面更新提了很多全新的一些要求，希望大家能够去关注。这个更新其实从2010年开始经过好多的修订，日正式颁布，到现在又有两年的时间有那些变化，我举一个例子，第一是对接城市更新各类要求，第二是对接更新的程序，对接审批操作，对接新深标，绿色低碳还有一些控制体系的检讨。　　比如首先整个技术的结构，我们以前是单纯针对城市更新规划的一个编制，现在我们针对更新规划的编制修改和调整三个方面，如果中间批完之后你想怎么改要改哪些东西，哪些是报管理局那些是报城市举这个是有的。第二是对更新的范围划定，以前更新只有一个拆除范围线，后来发现这两年的实践中越来越多的一些其他的情况发生了，比如说我们的历史用地处置，处置完以后20%在2015年以后如何纳入，相关政策是什么怎么表达。第二是对于土地的腾笼和置换，有一些边角的地会规整，政府的地挪一个只位置，拿更有市场价值的地做更新项目。第三是零星的用地的纳入10%以内他是不极入土地移交率的相关的关系，第四是土地的清退，更新范围内有很多当年未征未转的用地，通过更新要清退，怎么表达和算相关的规定都有。还有一块是对接新深标的弹性，既往我们在规划皮肤和本子里面，商业、办公、酒店这些东西都是单独表述的，每一项多少面积分项计地价，最新的批复相信近两个月做项目拿到批复的人都可以看到，我们统一改成了其中有一项商业、办公及酒店合计多少，都合起来，拿到批复的时候这部分是一个总规模，但是你去做具体的后续建筑设计报方案图，去申请我们的建设用地规划许可证签合同之前你并这个东西就可以了，这是一个弹性。第二个弹性是我们所谓建筑的高度等等，比如我们的滨海地区或者是中心区这种对于城市设计或者是机场限高有特别要求的地区，我们在更新里面对于一个更新项目或者是不同区域的高度，我们只会出现在我们的技术文件里面，作为一些技术论证的过程，在规划批复和法定文本里面一律都把他去掉了，也是给开发商最大的弹性，未来可以根据产品设计，哪个区域高哪个区域地自己调整，绝对不会做我们突破市场规范和市场弹性的事情。　　针对越来越多的出现比如地下空间，还有我们的空中连廊，如何来设计的问题，很多的时候我们做了很好的设计，结果发现是因为我们的规划管理的体系和技术不过关，导致了我们这些设计没有办法审批，其实这个东西是相当于是我们的规划管理和设计在进行一个逆境化，这是不对的。我们在大量的过程中也对规委进行这种技术的探讨，在后来我们发现对于比如说地下空间的整体性开发，位于我们的公共利益用地，包括道路广场这种下面的地下空间可以协议出让给项目进行整体开发，如果是作为公共性用途可以不用计地价，如果是作为商业性的用地或者是盈利性的用途，我们是以地价某一种方式来计。包括二层连廊也一样，这里面其实有一些大量的调整，我相信大家不久明年的年初可能会看到我们最新版的编制规定。　　这是具体的一些规定的画法（PPT），包括这些范围如何定的，如何进行一些土地的腾挪，里面还涉及到一些非农的关系。　　相信大家也都知道了，更新里面要涉及到比如说我们一些产业的专题，我们的市政工程，我们的规划功能专题，我们跟世联这边还有后面的基金测算、道路设施、公共服务设施、城市设计、建筑与环境，现在应该叫做绿色低碳，还有经济可行性。　　我强调一个我们的公共服务设施，以前我们的公寓不算配套人口，现在公寓一个大的方向就是独立配置的公寓按照30%的居住人口当量，跟住宅混合配置的公寓按照50%的居住人口当量来算。以前我们在做公共设施的时候，我们严格按照理论值来做的，比如说幼儿园按照300米半径来配，我们的小学和初中按照500米半径来算等等，但是这个东西跟我们实际教育部门的管理是不挂钩的，因为我们的小学和初中是划学区的，你根本没有办法按照半径来算。我们真正做的时候半径只是一个方向，第二个方面会去调研，跟我们的教育局，他是属于哪个学区，周边那个学区还有没有空余的学位，学校有没有改建的计划，这个学区里面有没有已经批准的计划或者在做的其他更新项目，入学需求有多少，是不是有补充，最后才能定人口的量，确定我们住宅和保障性住房的量。这是从实际上颠覆掉原来简单粗暴的做法。　　这是一些主要的技术体系（PPT）。　　一些规范新的，比如法规意见，拆除重建面积，这里会单独规定零星用地的、土地腾挪置换的，这是最新的表格，计容这里商业、办公及酒店归类在一起了，这是主要的变化。建筑限高有一个注，注就是非城设计重点控制地区或者非强标地区可以不填，地下空间的面积现在只注明地下商业的建筑面积，这一块有一个严格规定的。　　第二个是城市更新单元规划开发量的确定规则，这个东西分歧很大，很难用一个简单的规则来去概括我们规委现在的这种非常多的考量。但是我先说两句，这么多年我觉得大家对于容积率的确定尤其是更新项目有一个误解，更新项目我觉得确定成容积率可能大家脑子里是这样想的，我把他简单称为买菜的逻辑，多报一点让他侃吧，侃个10%、20%左右，然后出来一个数字。我们规划阶段让我们尽量多报，哪怕技术上有点问题也没事，反正会往下侃。　　但是这个东西建立在一种什么样的逻辑下，建立在更新的容积率没规则的情况下，如果没规则我们只要论证得差不多我报一点你来侃，他更多的是一种弹性规则或者是讨价还价，靠的是一种心理的博弈。但是这个东西是以前的规则，现在的规则是什么规则呢？就是我们会把更新的容积率、更新的地价，土地移交率、更新项目的类型、拆建比所有的东西都当成一个整体来研究，而不是单独研究一个容积率的问题。现在大家可以这么想，虽然规则还不完善，但是未来两年内一定会有一个关于城市更新的容积率的利益一揽子的规则，有了这个规则以后，容积率是有天花板的了，你无论报多少，这个天花板是存在的，不管你找哪家院，不管他掌握的信息多和少是否准确，能不能给你算出这个准确的天花板来，但是这个天花板到了规委就存在了，如果存在这个天花板，大家没有必要按照第一个逻辑来报了。　　对于我们来讲，现在我们在提供服务的一些，我们尽量是去告诉大家这个天花板可能在哪里，我在这个天花板的基础上我稍微多报一点点就行了，我留一定的天花板的空间，可能现在不确定，哪怕我把所有的因素都考虑进去，我最高能够多少就报这个，报过去至少至少跟我要的每一项我要的所有的量都是有依据或者能够讲出道理的，这样规委不会特别地反感，否你要得很多，说明你基本的规则都没有搞清楚就进来了，这个效率会比较低。　　对于开发量的规则的制定，最早我们跟徐主任探讨的时候有两个大方向，第一个方向就是在现在的小改动，深标有一个是针对所有项目容积率确定的一个大办法，深标他相当于对总规的密度分区做了一个分解，这种做法法律的依据实际上就认为，政府是一个城市发展的一个主导力量，我认为哪个地方高或者是低，我们的市场应该遵从，你生在哪个地方你天然就是高天然就是第一，这政府的大逻辑，这是我们从苏联计划经济体系下一直沿用的管理体系和法律的基础。　　这个基础上深标是有约定的，城市设计地区和城市更新项目和城市重点发展地区，可以在那个基础上适当地提升，深标留了一个缺口。第一种方法，我们在这个缺口下我们来研究到底什么样的情况可以提升，达到什么样的条件你能够提升多少，其实这是第一个逻辑在做。第二个逻辑，这次我没有讲，就是按照欧美的法律体系，其实准确地讲就是以英国为代表的法律，他认为土地生而平等，任何一宗地发展权利是平等的，不跟你的区域位置有关系。我们所有的土地经营性的土地在市场上流动的土地，深圳市的总体环境容量，或者是这900平方公里扣除掉其他的一些设施总的量是多少，每一块经营的地平均的容积率是多少。平均的容积率定好的基础上你再去考虑你的基础、你的交通，因为毕竟环境对于土地是有影响的，在这个基础上你去高高低低，高了要多付一部分的费用，少了你可以少付一部分的费用。这是另外一个逻辑，但是另外一个逻辑实际上现在突破的我们现在的政策太多了，这只是作为我们研究的一个探讨，并没有形成一个展开。　　在这里我们说把他容积率变成一个重要工具、核心规则和关键环节，利益平衡的重要工具，规范各方行为的核心规则，和我们整个体系的一个关键环节。　　基本的原则第一是对接相关的政策，第二是系统性可操作性，第三是兼顾空间形态、环境效益和经济效益多方面和谐发展。　　我讲一下定容积率的一个基本方法，首先图则批准未满两年的地区原则上是不能突破容积率的，这个大家一定心里有数。第二，我们任何一个项目如果拿到之后，因为现在的图则很多时候花了好多个单元，图则本身是带单元的，再老一点的图则很多的更新项目直接给地块指定开发量的。首先你要按照单元和开发量来算是不是利益平衡，我们做更新单元规划的时候，我们说的利益平衡方案是一个综合性的东西，这个方案包括第一你适用的各种政策，包括土地移交的政策，上面规划对你的要求，包括你的地价计收的政策等等。第二你对于基本的土地贡献率、拆建比，还有公共设施配套，和我们规委在这个区域至少是5平方公里的半径，已经批准的项目到底是什么关系，你要有个比较。第三，你的一些基本的就是我们说的经济可行性这块，你的利润率、内部收益率、回报率是个什么关系。第四，你对整个地区的发展贡献，这种贡献，一种指的是你对于自己内部的，另外更多的是看重的是外部的效应，这个对应是什么关系，综合来看有一个容积率利益平衡的值，这个范围就是我们所说的利益平衡方案，这里面其实是一个综合的东西。　　如果说我们的原图则利益平衡方案没有办法平衡的话，我们会利用我们的深标来算，如果还平衡不了，第三步才会启动我们这套规则，这套规则简单来讲就是，如果都不能平衡的话启动规则，有一个单元的容积开发量，我们分成基础开发量、转移开发量和核增开发量和有条件叠加开发量，四大部分，不是说算出多少就是多少，还是要环境承载力，市政交通市政服务设施和城市设计的一些论证，还有一些校核，如果最后形成一个利益平衡以后的方案，平衡后的开发量可能才是规委最后认可的开发量。　　基础开发量是按深标算出来的，在基础开发量我们做了一点修正，我们密度四、五区的按密度三区来起算，跟密度三区相邻的密度不足500米的单元按照2度来测算。还有密度二区不足密度1区的500米我们按照密度一区的平均值起算，大小梅沙大鹏和水源保护区属于密度六区，他的密度很多时候我们统一按照密度五区起算这是我们改造后的密度分区的重新的结果。还有新型产业，新型产业容积率上升到6，他是4—6，500米范围内轨道站点6，其他的中心区组团中心容积率是5，什么叫中心区，这个概念很模糊，现在认为是福田罗湖双中心，前海中心，后海中心，我们做的项目八卦岭笋岗不算中心，上下沙不算中心，关外的更不算中心，这一块还是要西画，大梅沙这边他的产业项目按照商业服务的项目起算，一般的地区是4.0。　　转移开发量土地贡献超过15%3千平米的部分可以按照平均容积率转移为你的项目，相应规范的计算表格都已经出来了（PPT），你如何一步一步地套公式可以算出来，最后算出来是一个什么样的东西。　　第四个核增开发量也已经在用了，所有的配套设施保障性住房都可以折价，安居型商品房50%进行核增，还有大梅沙还有一些其他的规定。　　第五个是有条件叠加开发量，我们本来想借鉴台湾和日本的做法，城市更新他一定是有追求，不是一个简单的规则把所有的设计做进去，而是要通过这个规则设计鼓励我们对于城市的一些改善的行为，在这里我们想提供额外的公共设施，承担公共空间，采用绿色低碳等等新技术。提供公共设施我们这里其实更多的考虑是公共设施的外部效应，就是你提供了一所学校，除了满足自身需求之外，你可以按照比如说一定的公式把相应的面积叠加到你的项目，还有其他的医疗设施和体育活动设施，还有公共的开放空间，我们的公共开放空间大部分集中在建筑物的首层、二层或者是负一层，这些空间对于一些商业，因为我们的公共开放空间很多的是给公共的群体提供活动，一般位于城市的中心地区轨道口，或者是地价比较高的地区，如果要鼓励开发商做这种行为的话，除了他基于自身项目的这种产品设计考虑，更多的我希望未来借住台湾，如果公共空间的首层二层有相关的倍数的容积率的考虑，上海提供1平米的公共开放空间给你2.5平米的建筑面积。　　绿色低碳，包括对于建筑物的一些历史风貌的延续等等，这个东西实际上大家都承认这是一个方向，台湾也在这样做，但是这里面其实会涉及到一个部门的协调关系，更新办我不可能把所有的规则我自己全定，因为这个东西包括绿色低碳等等，他跟我们的人居环境有关，我们可能会留一些接口，这个规则由我们其他的一些职能部门来做，比如说现在同级以上达到银级或者是金级，再额外给你整个建筑按照造价来返算，额外给你多少容积率的奖励，其实这块我只是留下了一个接口，大家再探讨。　　我们跟规委2013年批准的32个项目全部回归分析，红色的是规委批准的，蓝色是按规则我们自己算出来的（PPT），除了个别项目有一些特殊条件会偏离度比较大，大部分的项目都可以拟合得比较好，这是我们这套规则他不断地在调整这些相关的系数。　　更新增量的分配，我接触好多的项目部是单一的主体，一个单元里面有两三个项目，这个时候往往会出现什么情况呢，第一种情况，大家争夺话语权，都想委托我们，觉得委托了我们，我们可以有一些资源可能会好一些。第二种情况，一家委托了我们另一家完全不知情，一直推动到最后计划公式或者是什么时候才看到我们的方案，看到我们的一些分配的结论，这个时候会带来很多后续的问题，再解决很麻烦。　　所以说这个课题其实是针对我们的夺得主体的城市更新单元的这种利益分配机制我们做了一些尝试，这个尝试其实还在理论阶段，总体上来讲我们把增量分成两大部分逻辑，一个是基础开发量，就是刚才大家讲的大家生而平等，因为一个单元这个尺度下，大家的总体区位是差不多的，大家的交通区位、环境区位，甚至是我们的经济发展的强度都差不多，这一块其实应该是一个占主体的东西。第二块是调剂增量，我把他分成两块，一个是具有外部正效应的贡献，另外是不具备外部正效应的贡献。有一种贡献只给自己贡献了，贡献完虽然他是公共设施，是他前面的一条路，但是都是你在用其他人不会用，这种贡献度相对低。第二种设施是你贡献了大家都用，整个区域非常缺乏都在用，这种我们的评价指数就会高。更新单元的类型不是一样的，有的单元比如说他更新的目的是为了实现产业的升级、功能的迭代更替，有的单元更新的目的就是通过这种量有限地增加完善他的设施，有的单元更新的目的其实是为了体现重塑这个地区的环境和活力，都不一样。在这些里面我们会选取不同的指标、体系，把他给不同的权重值，根据他的贡献程度进行一些基本的打分，打分完之后最后得出每一块地他自己的基础开发提供了多少的公共设施，每一项的贡献度最后有一个关系，从而分配是怎样的。这个规则一定是建立在刚才前面讲的，更新单元的容积率总量是约束条件下，这个单元的总量是有天花板的，这个蛋糕有多大已经定好了，才会有第二步怎么分蛋糕的问题。　　第四个课题是更新单元溢价分成操作指引，以前我们的政府批准的项目有大量的项目他的利润率非常高，比如说城中村改造项目，如果套了非农指标，我大概算一下，如果有非农指标的话，无论你改成什么功能，他的地价基本上是基准地价的10%，但是他的相关配套，比如说保障性住房有25%的和解，导致很多的项目算下来他的利润率高得已经超出了我们常规认识水平了，对于这种项目规委其实又不可能把他的容积率压得很低，因为这样从城市空间资源的优化配置角度，这是对资源的一种最大的浪费。对于这种项目政府是想除了在现在的这种弹性地价的基础上有一个溢价分成的操作，比如我们把一些基本的通过统计和分析全市这么多的项目，包括我们的招拍挂项目和城市更新项目，他拆建比的关系，我们分析了163个片区近三年竣工的房地产二手价格和租金，还有31个招拍挂项目和城市更新的项目，和30个分布分布的经济指标，形成163个片区和1600余张的基准拆迁比的测算表。&　　针对不同的地价分区，不同的项目，特区外的工改工和特区内的工改工绝对不是一个拆建比。同样的道理贴，特区内的工改工和工改商又不是一个拆建比，有一个范围值，超出范围值幅度不同，增长可能通过地价的方式，或者要求你配建更多的保障性的住房和创新产业用房，他的要求会提升。　　刚才我们左小姐讲的对于工改工的地价规则，他其实在不断地变化，规委经常你隔两个月不去发现又有新的政策在出台。地价总体的方向我相信大家都比较关心，规委现在在委托我们的发展研究中心做一些地价尤其是针对城市更新地价的课题，总体来讲方向是从
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