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宋广金的网络店铺
购买商铺应该注意的法律问题
商铺历来有“一铺养三代”之说。商铺买得好，固然有优厚的租金收益，买得不好却会陷入无尽的烦恼之中。由于商铺的特殊性，在购买时除要注意买住宅房的一般法律问题外，还要注意买商铺的特殊法律问题。
　　归纳起来，有以下几个方面要特别重视：
对投资回报的估算不具法律效力
　　开发商在期房预售时，为吸引别人购买，常常会在宣传资料里计算投资回报率，然后得出诸如“八年全部收回投资”“年投资回报率10%”的结论。购买人一定要明白开发商对投资回报的计算并不构成预售合同的内容，如果达不到，开发商在法律上也不承担任何责任。更何况，投资回报是随市场环境的变化而变化的，不能由开发商单方决定，存在投资风险。因此购买人应当根据自己的经验和投资习惯做出自己的判断，千万别被开发商的“投资回报率”忽悠了。
　　二、 对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束
　　开发商为突出所售商铺的优势，往往会对外宣传说将建成某某商圈、某某商城，对此，一定要冷静判断。笔者不只一次见过这样的事：一个购房人看到开发商宣传要建成“上海最大的电子商场”，结果交房二年多，招商一直招不进来，商铺也租不出去。还有一个购房人购买了某“服饰商厦”，结果遇到楼盘烂尾。
　　开发商预售商铺时对商铺的宣传，只不过是一个构想，是否能如愿以偿仍然要看市场反应。商铺不象住宅，建好就可以入住，商铺建好了，还要对外招商，如果得不到市场的认可，开发商的定位只不过是一厢情愿。
　　三、 售后包租涉嫌违法
　　开发商对售后包租的承诺也要冷静判断。售后包租是指购房人在与开发商签订预售合同时，另签一份《委托出租合同》。《委托出租合同》的内容一般约定交房后每年给购房人固定回报，在委托期间，开发商有权对外招商、转租，委托期三年或五年不等。《委托出租合同》有时是与开发商签订，有时是与其他公司签订（这些公司一般都是与开发商有合作关系，将来对商场直接进行经营管理的公司）。
　　其实，这种包租行为是违法的。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：
　　“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”&2006年5月22日，建设部还专门发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
　　由于《商品房销售管理办法》只是一个行政规章，还不是行政法规，开发商顶多承担的只是行政责任，根据《合同法》的规定，虽然不会导致《委托出租合同》无效，但是，一旦发生逾期交房，开发商就有可能拒付租金，因此，应当要求在预售合同里写明如果逾期交房开发商不仅要承担逾期交房的违约金，还应当承担购房人租金的损失。
　　四、 要约定套内面积误差的处理方式
　　商铺不象住宅，住宅的公用分摊面积比较少，得房率高，而商铺的分摊面积比较多，得房率低。正常情况下，住宅的得房率一般是70-90%，而商铺的得房率一般也就50-60%。因此，在总价不变的情况下，分摊面积越多，实用（套内）面积的单价也就越高，分摊面积越小，实用（套内）面积的单价也就越低。因此，购房人不仅要根据总价和建筑面积算单价，还要根据总价和实用（套内）面积算单价。
　　另外，要争取在预售合同中约定套内建筑面积出现误差的处理方式。假设一个建筑面积40平方米的商铺，价格是&100万元，那单价是25000元。如果得房率60%，那套内面积就是24平方米，分摊面积就是16平方米。如果预售合同中仅有总的建筑面积误差的处理方式而没有套内建筑面积的误差处理方式，那么，在总的建筑面积不变的情况下，得房率每降低一个百分点，套内面积就少了0.4平方米，购房人的损失就是&10000元。虽然这个问题在购买住宅中也存在，但是住宅的面积大，单价较低，得房率高，所以问题没有商铺这么严重。如果对此不进行特别的约定，购房人的损害可能会比较大。
　　五、 一层变两层有风险
　　有的商铺个别层高超过标准层高，达到五六米，开发商宣传时说买的是一层，可以搭建成二层，实际使用面积就增加了一倍，这对购房人还是很有诱惑力的。不过，如果规划时就是一层，购房人以后再搭建一层的话，很有可能因为消防等原因被认定为违法而被强制拆除。笔者曾接待过一个购房人，也是听信了开发商一层变二层的许诺，结果交房时才发现二层全是管道，根本不可能使用。
　　六、承租人的权利不容忽视
　　如果购买的是二手商铺，还要注意承租人的优先购买权。必须取得承租人《放弃优先购买权》的声明，才能签订购房合同，否则，一旦承租人主张优先购买权，那购房合同可能被法院确认为无效合同。
　　另外，如果卖方与承租人的租赁合同还未到期，那承租人有权继续承租到合同期结束。因为，法律上有“买卖不破租赁”的规定，产权发生变化不能影响租赁合同的履行。因此，还应当要求卖方提供租赁合同，并到承租人处进行核实，弄清楚租赁合同中的承租人和实际使用人是什么关系，防止其中有层层转租的情况。
　　七、 铺位不能买
　　&“铺位”一般不能独立成套，甚至只是地面上几个钢钉来标注位置。购买这样的铺位存在很大的法律风险，购买人购买类似物业必须注意以下几点：一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。二、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。
　　&《城市房地产管理法》也规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。由于铺位是开放的，没有四至界限，不能彼此分开，因此不是《城市房地产管理法》所定义的房屋，开发商擅自分割转让的，也不能取得房产证。
　　八、 土地使用年限应为四十年
　　通过查阅商铺产权，不权要弄清权利人的基本情况，有无抵押，还要弄清楚商铺的土地使用期限和房屋用途。住宅的土地使用期限是七十年，工业用地五十年，商业用地四十年，只有四十年商业用地性质才符合商铺的用地要求。
　　九、 物业管理要重视
　　物业管理公司的管理水平、资质、物业服务费的收费标准也要详细了解，此外，由于涉及到公用部位的水电费用分摊，要弄明白是按建筑面积还是按实际用量来分摊的。
　　总之商场经营的好坏和物业公司的管理水平也有很大关系，因此这个问题不能忽视。
　　十、 有特殊要求的商铺
如果购买的商铺是用来做餐饮的，要特别注意烟道、排污、消防、环保、广告、空调、电容、煤气等问题，必要时要在合同中作出明确约定。如果购买的商铺是社区商铺，那就要特别注意与周围建筑的相邻关系，如车位、采光、通风等。总之，因这些商铺有特定的用途，因此要根据用途作出综合的评估
&& 十一、要注意贷款风险
个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。
商铺及写字楼因价值较高，其中涉及到房屋买卖、租赁、物业管理、投资融资以及土地使用等多种法律关系，较之购买住宅购买商铺以及写字楼需要购买人注意的事项较多，因为篇幅所限笔者无法将所有法律风险一一列举，总之，商铺购买风险较大，一旦出现纠纷会给当事人带来巨大的经济损失，在此，敬告有意投资商铺及写字楼的读者一定谨慎行事。
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商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长。此外，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些区域，由于还处在阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。
吉屋网友回答
商业的供应量相对较少，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在不好的时候还有日常消费需求做支撑。
首先，选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。第二，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，的人都是家底厚实的人。
投资商铺的门槛很高。要有“养铺”资金支撑
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All Rights Reserved &&ICP号：&& 增值电信业务经营许可证：购买产权商铺大家要注意什么???
&& 投了７０万元，本想坐收租金，眼看着情况不妙，想退出保本却被套住了，”于先生愁眉苦脸地告诉记者。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三环边上的某商业楼盘，此时空空如也，虽然坐拥北京西南商圈，却不见任何旺铺的景象。
在这座楼盘的对面就是该商铺的售楼处，“经济头脑＋明智选择＝稳当置业＋轻松赚钱”的广告词还清晰如昨。不断有业主前来打探情况。在他们眼中，当初的“肥肉”已经变成“烫手山芋”。产权式商铺的投资风险再一次给投资者们敲响警钟。
站在冷冷清清的售楼处，于先生向记者诉说着当时这个楼盘热销的情景：“每个办公室都挤满了人，周末也不休息”。和于先生一样，约４０００名业主们都抱着同样的心理：手里有些闲钱，股市不敢进入，存在银行利率又太低，既然有投资回报率高、风险低、收益稳定的投资项目何乐而不为？
此时，卖方已经为业主们算好了账：购买该商铺产权后，每天可得到每平方米４元的租金收入；如果投资１０平方米的话，每年得到的租金收入为４&３５８&１０＝１４３２０元（扣除春节７天公假）。在售楼处，记者看到，墙上张贴着明细计算方式：投资一个１３平方米的商铺，共１７３４２０元，首付７３４２０元，贷款１０万元，贷款期为１０年，月供为１０９８元，月租金为１４４０．６４元；月租减去月供３４２．４４元，１０年的收益为４１０９２．８元投资回报率达１１．９３％（税前）。同时，购买后就可以返租金，典型售后包租，以租养供。
面对如此诱人的“肥肉”，业主们纷纷解囊。对于其中存在的风险的考虑，于先生表示，当时，发展商以该家居广场的部分房产和全部营业收入，连同集团旗下饭店的营业收入对业主实施三联担保，并且投资者还有灵活的退出机制——若投资方中途转让，发展商还以合约的方式承诺，以原价或溢价回购所售商铺。看起来几乎是“零风险”。
对于这种产权式商铺的运作模式有着深入研究的北京晟智律师事务所律师赵小波则指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达８％～１２％。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产权式商铺７０％难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一个前车之鉴。
“对方是按季度返租金的，返了两个月之后，开始不正常返租，出现拖欠现象，”这时候，于先生隐隐意识到了其中的风险。赵小波指出，每平方米４元的租金在周边商圈来看并不算高。可是关键就在于其实现的可能性，而且其中有着很多不可控因素。记者采访了该公司的一位姓温的负责人。对于为何能给业主４元的返还租金。温先生告诉记者，该广场２００１年开业时，每天每平方米的租金是８元，也就是说扣除返给业主的租金，公司还可以赚４元。
可是这只是一厢情愿的计算方式。由于该商场原来经营建材，随着建材市场竞争激烈，投资回报率越来越低。从２００２年的情况看，整个家居建材行业有１／３在亏损，１／３在苦苦支撑，只有１／３盈利，但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运，于去年１０月份停业，原先预期８元的租金来源没有了，加上集团其他担保的产业收入低，也无力维持给业主４元的租金。
记者同时了解到，该公司还欠着银行借款３．３５１亿元。记者粗算了一下，通过出售商铺，该公司首付款至少收入６亿元，加上银行的负债，该公司共负债１０亿元左右。温先生告诉记者，该集团有矿山等固定资产７０亿元，正在通过出卖这些固定资产来融资解决目前业主的问题。另外广场也在积极融资以期盘活。但问题也明摆着：经营不善导致租金无法兑现，现金流的中断使发展商陷入窘境。
业内人士分析指出，产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。
赵小波指出，产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却无关痛痒。
“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种‘包租套现’的开发模式”赵小波分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多，这种投资心态更加大了商铺包租的商业风险。
更值得注意的是，其实这种方式对于开发商来说其法律风险也是极低的。赵小波指出，无论开发商一开始是不是抱着套现或者欺诈的目的，也最多是民事纠纷。一旦走上法律诉讼程序，即使败诉，也是被判合同无效，卖方退回已付款；而买受人不能获得本来应该获得的租金收入，投资人的钱在卖方手里白白周转了一段时间。这样一来，有过错一方反而因其过错而受益，法律的缺陷或者说合同无效的法律规定，被违法者利用了。赵小波指出，在国外，企业一旦有这样行为，其不良信用纪录将会给其下一步发展带来巨大阻力。而在国内由于法律不够健全，信用体系不够完善，使此类违法往往不留痕迹，业主应该在对方违约之初及时行动以减少自身的损失。
产权式商铺研究系列二
投资专家提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段和运营商，不要一时被高回报吸引。资料图片
临近年终，产权式商铺的销售广告格外地多，区别于以往地产权式商铺，这些商铺都不约而同地打出长期包租、固定回报的承诺。但投资专家依然提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段、运营商和银行担保，不要轻信高回报承诺。
产权式商铺再起风云“即日购买，即返两年以上租金20%”、“开发商负责出租，坐享8%的年回报率”……临近年底，诸如此类的商铺销售广告分外地多。记者在国贸冬季房展会上看到，几乎所有参展的商业项目都涉及产权式销售问题，其中，产权式商铺尤为明显。看来，因某家居建材市场引发的产权式商铺销售危机似乎已经过去，产权式商铺再次卷土重来。
伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔认为，今年之所以出现产权式商铺增多的情况，主要有两个原因。一方面，投资者已经从因为某概念而投资的误区走出来，开始比较理性地对待市场，需求虚幻的概念之外货真价实的投资回报率，产权式商铺对未来几年的投资回报率的保证，满足了这部分投资者的愿望；另一方面，商铺的开发商希望尽快收回投资成本，因为“产权式商铺”实际为那些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商提供了一个迅速回笼资金的销售办法。
产权式商铺的优势有关统计数据显示，目前市场上的游资主要集中在纯商业区店铺（王府井、西单）、办公楼底商、市场商铺、住宅底商四大版块上。其中，纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受过大的资金压力。
　　产权式商铺销售最容易出现在市场商铺的销售中，而市场商铺正是最受中小投资者欢迎的商铺投资方式。产权式商铺的特点是面积小、总价低，最小的不过四五平方米，投资门槛不到10万元，这为中小投资者降低了投资门槛；再加上多年的投资回报保证，又降低了风险。因此，产权式商铺普遍受到中小投资者的欢迎。
但正是由于产权拆分，产权式商铺很容易导致纠纷，不利于统一经营。新一代产权商铺一般承诺10年包租，并且在签订销售合同的同时签订长期租赁合同。这样就使投资者有了回报上的法律保障。
看好运营商和地段蔡宇翔认为投资者要看准商铺开发者和经营者的能力。据伟业统计，全市有75%的商铺项目并没有考虑自营问题，也就是说这些商铺仅以销售为主，没有能力在销售不利的情况下经营商铺，因此，商铺开发者和经营者的实力就尤为重要。其次，要看好地段，注重“扎堆效应”。
上古房地产经纪公司总经理吴江也认为，投资产权式商铺要看准运营者和地段，而不仅仅是单价和承诺的回报率。比如，位于西四环外的锦绣大地物流港，它的开发商就是商业运营商，目前经营的锦绣大地农副产品批发市场，拥有4000家成熟商户，年销售额近60亿，占北京农副产品市场过半的份额，而且地处华北交通要塞，公路铁路路网发达，是中国非常重要的绿色产业集散地。所以，这里虽然远离市区，但是原有的特定商业氛围很浓。
银行担保降低风险为了让中小投资者放心投资，不少商业地产项目推出“银行担保”的项目，就是凭借银行这一外力来担保业主的收益。
锦绣大地物流港项目负责人马静介绍，他们推出的“10年包租、银行担保、年收益9%”，其中银行担保就是指，一旦投资者买下商铺后，开发商就将前4年的投资回报全部打入银行专用账户，并且专款专用，由银行每月直接将回报汇入投资者的个人账户。其间即使项目出现问题，银行也会继续确保投资人的利益。同时，他们还为投资者设计了清晰的退出机制，从第5年至第7年，开发商无条件原价回购；从第8年至第10年，高于原价5%回购；自第11年起，可有菜单式多种选择。采取了商业银行担保的项目，普遍受到中小投资者的欢迎。
产权式商铺研究系列三
中原统计资料显示，从2004年京城商业地产的投资者比例来看，其中个人投资比例达到了65.6%，个人投资者成为了商业地产的主要购买者。众所周知，投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。
大部分初次投资者都不敢涉足商铺
“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。
李女士半年前在金融街购买了一处总价350万元的商务公寓进行投资。她当时手头有资金500万元，但为了保证流动资金，因此选择了银行按揭贷款，首付共70多万元。按照开发商的承诺，每月收取相当于总房款5%的回报。在此之前，李女士并没有涉足过房地产方面的投资，作为初次试水，她选择了商务公寓而不是其他的产品，李女士称，“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。
李女士同时告诉记者，她有很多朋友都在进行物业投资，但绝大部分人对商铺投资认识不多，选择住宅或者酒店式公寓的投资者比较普遍。她认为，如果这次投资试水成功，下一步投资将不排除选择商铺的可能，“毕竟，商铺的投资回报率更高一些。”李女士表示。
李女士的想法实际上代表了目前不少投资者的心声，众所周知，在房地产投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。
投资小产权分割商铺要了解经营定位
对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。
按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。伟业商业运营总监周宁指出，小产权分割商铺的特点在于产权和经营权的分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，或者共担风险。据了解，今年京城在商业地产的销售方式上采用此模式的项目有10多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目。
小产权分割商铺一般会打出3-5年内8%-10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5- 6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。12月25日，中关村科贸中心开盘，推出了7万元买5平方米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，五年后回购部分商铺。大家均对这种销售方式的合同细节表现出相当的关注度，开盘当天吸引了上百人到场。虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。不过，这并非意味着小产权商铺投资模式的失败。
昆泰国际中心的成功经营从另一个侧面说明了，位置好、资源好仍然是商铺投资的重要参考指标。专家告诫投资者，投资这类商铺，要对商场的经营定位有一个基本的把握，尽量把风险降低到最小。
投资带租约商铺要注明租赁时间
为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户。
上面提到的另一种行销模式———带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。周宁认为，带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。据了解，温特莱中心以及建外SO鄄HO、第五大道等都是带租约商铺的典型项目。
周宁告诫投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款。
单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割，但并非所有此类商铺都能得以稳妥运作。针对第五大道的经营失败，业内人士认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法进入。周宁表示，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。
■风险防范
了解开发商是不是专业的经营者
东方凯悦(北京)投资管理顾问有限公司首席运营官徐世恒认为，目前盲目投资商业物业的现象较普遍，外资零售业的进入，一方面将带来商业地产的升温，另一方面也将驱使商业物业开发朝更加理性更加规范的方向发展。目前国内商业地产运作尚处于学习阶段，坐守好的地段未必能够安稳地收取租金，如果投资项目周边有很多著名的商家、卖场，主力客源就相对稳定，这样的商铺往往具有较强的抗风险能力。
蓝图地产总经理傅文慧认为，商铺投资的关键取决于开发公司的信用以及后期经营管理，很多不懂商业的开发者参与到商业运营中来是使市场变得混乱的主要原因。因此对于投资商铺者来说，特别是初次尝试的投资者，最重要的是之前一定要做好充分的市场调研，对于开发商实力、招商经营管理和市场定位状况应有详细的考察。
考察商铺是否引入第三方责任担保
中原地产市场研究总监徐成峰认为，投资产权式商铺，要具有规避风险的意识。据了解，继第一城在去年率先引进第三方责任担保以后，在今年市场上所推出的投资产品中，已经有越来越多的项目开始引入第三方进行担保。“这应该是投资者规避风险的较好办法。”一位投资专家认为。
目前京城在售的这些产权商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。
合同约定对业态不会大范围调整
“无论是普通购物中心还是底商，不管开发商承诺的回报率是8%，还是12%，投资者都要做出理性分析，主要看其商业定位是否准确，市场运营能否到位。”徐世恒这样对记者表示。“此外，投资者应尽量避免按揭贷款，尤其是大笔资金的贷款，不少中小投资者希望用租金去算入还贷，但应考虑到，租金能否稳定还贷还取决于租金是否可以持续。”他告诫投资者一般来说，投资者在进行商铺投资时应注意以下问题：首先，不要一次性投资太大，并与开发商在合同中详细约定补偿措施。其次，在购买商铺前应了解到开发商承诺的投资回报是从商家进驻之日算起还是从购买时起，对于已经附带租约的商铺，投资者应仔细阅读租约合同。再次，购买者还应明确一旦周边商户有所变化，开发商如何进行调整。因为这关系到整个商业物业的经营状况，以及所购物业的投资回报。最好能够在合同中约定，开发商对商业业态规划不能进行大范围调整。
■案例分析
带租约型商铺投资收益分析
梁女士目前有启动资金50万元，购买一个面积为62.5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(十年)，经计算月供为7500元/月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5.5元/天/平方米，则：
●年租金收入：5.5元/天/平方米&62.5&365≈125000元
●年供款：7500元/月&12=90000元
●年收益额：00=35000元
●贷款十年净收益：35000&10年=350000元
●十年后资产总额：000=1600000元
●毛利润为：1600000(十年后资产)-500000(启动资金即首付款)=110万元
●平均每年收益(年利)：110万/10年=11万元注：需要指出的是，这只是一个在静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分分析市场、认识市场、了解市场，才可以使得投资得到良好的回报。
　以上案例以及分析由伟业精锐商业管理顾问公司提供)
■投资备忘
投资产权商铺备忘
购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力，现就考察商铺时需要注意的问题归结在一起，以供读者借鉴。
项目名称：开发商：将来的物业管理公司
注：物业公司管理水平也是决定将来物业升值的关键。)
一、项目基本情况：
售价：(元/平方米)周围商铺售价：(元/平方米)
租价：(元/平方米)周围商铺租价：(元/平方米)
使用年限：五年□十年□二十年□
商铺面积：可以自由分割□不可以分割□：
否售后包租：是否每年返利：元；
租约合同中是否约定时间和租金递增条款：是□否□
开发商是否曾有操作商铺的经验：是□否□
是否引入第三方责任担保：是□否□
二、项目周边情况
商铺所在位置：住宅区附近□公交车站□十字路□
(注：这些地点的人流较大，较适于投资)
项目定位：餐馆□娱乐□美发□咖啡厅□
服务对象：为小区业主服务□为周边商业服务□
周边交通：步行10分钟可到公交车站的线路有
项目定位：餐馆□娱乐□美发□咖啡厅□服务对象：为小区业主服务□为周边商业服务□周边交通：步行10分钟可到公交车站的线路有
产权式商铺研究系列四
在中国内地，自1995年登陆以来，产权式酒店从萌芽到发展，已经走过十年的时间，经历了一个由怀疑到了解、由陌生到熟悉、由拒绝到追捧的过程。
而2004年8月以来的房地产宏观调控，则在打击投机炒房的同时，再次唤醒了沉寂已久的产权投资。在前不久落幕的北京首届商务地产节上，产权投资型酒店、公寓、商铺再次成为主角，并受到了投资者的热力追捧。业内人士预计，由于房贷新政使“以房养贷”的住宅房产投资利润大打折扣，因而在当前股市低迷、个人投资渠道较少、利润普遍较低的情况下，资金门槛较低、利润一般在6%至8%的产权式投资有望走出低谷，重新获得投资者的青睐。
产权酒店投资前景广，风险大
时下被冠以“产权酒店”的地产项目总也不断涌现，在引起社会各界关注的同时，也让越来越多的人对之产生了更多的思考。
休闲度假催生产权酒店
“产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物，欧美发达国家进入所谓的“富裕社会”，中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare·Hotel）的概念，即出售转让或者交换。产权式酒店英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
目前世界上已有60多家产权式酒店集团，4500个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。2004年，全球产权酒店销售达300亿美元。
伴随着中国经济同欧美等发达国家差距的缩小和旅游产业的兴起，中国中产阶级的消费及投资能力不断增强，自1995年开始, 产权酒店在国内著名旅游度假区不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了300多家产权酒店，其中成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅兰大酒店;
倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店;
位于有“东方夏威夷”之称的亚龙湾国家度假区的三亚华宇皇冠假日酒店，还有青岛佳信大酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、兴隆康乐园大酒店，海航度假酒店; 北京的快乐无穷大——龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。
&四大因素是成功的关键
&有了大的宏观背景后，我们再从市场运作层面来探究“产权酒店”，作为休闲、度假，并赚取投资回报的新型物业形式，“产权酒店”迎合了众多有消费潜能的中产阶层，那么，怎样才能成功运作“产权酒店”呢？
&笔者认为最起码须满足四点:
& 其一是地理位置好。产权酒店一般都建在景色优美的著名旅游度假圣地，这是因为，度假区吸引来的络绎不绝的客源是产权酒店经营的基本保障; 同时风景优美的度假区能购满足投资者更多精神层面的需求，从感性层面冲击着对产权酒店的占有欲。
&其二是规划完善。“产权酒店”是度假产品，酒店客人是来度假的，酒店在规划中无论是建筑形态、建筑风格等既要满足实际功能还要全面呵护度假客人的心理感受，并能提供丰富多彩的度假休闲配套产品，如洁净的泳池、风情餐吧、沙滩休闲吧、美体健身房、水疗SPA、国内外知名酒吧、咖啡屋、茶艺坊、夜总会外，周边最好有游艇、高尔夫等高尚配套全面提升度假享受。
&其三是酒店经营管理水平有保障。一流的知名酒店管理公司是产权酒店成功运作的关键，这不仅能提供专业的服务，让所有来酒店度假的客人享受完美假日; 其次，管理公司通过其庞大的酒店集团网络实施连锁行销赢取更多利润，而且专业的管理公司还能合理降低酒店运作成本，为业主们赢得更多的利润。
& 其四是开发运作商要有实力。由于产权式酒店的投资成本高，同时，其销售对象与一般的房地产项目存在巨大差异，这就要项目的开发商具有一定的实力和很强资源整合能力。只有这样才能保证项目的成功运作，实现开发商与投资者的双赢。
&房产新政将引发产权酒店投资热
&在国外，上世纪70年代出现的休闲地产发展至今，已经形成支撑整个休闲产业和房地产业的一个重要产业链。相对而言，中国休闲产业的发展则起步较晚，直到上个世纪末才在海南等旅游资源丰富的城市出现，作为其代表之一的产权式酒店也因此缓慢起步。近几年，在中国的旅游热、房地产投资热的推动下，特别房产新政的影响下，产权酒店投资又开始新一轮的发展，其原因如下:
&一是房产新政的影响。近几年来，随着中国经济和房地产市场的不断发展，沿海地区一些大型城市的房价节节攀升。为了稳定住房价格，我国政府从2004年年底开始，对房地产市场实施了一系列宏观调控政策，尤其是5月11日国务院转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台，使得京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价受到了不同程度的影响，房价涨幅出现回落。受此影响，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是，投资收益高且具有休闲度假功能的产权式酒店投资就成为投资者关注的目标。
&二是度假概念逐渐成熟，商务旅行急剧增长。在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。如由前沿集团开发的位于江苏常州溧阳市天目湖畔的天目慧谷项目刚进入前期推广期，就已经积累了近300组意向客户。
& 三是我国中产阶级层的增长，社会理财观念的转变。随着我国中产阶级的形成并迅速增长，社会理财观念现已发生了根本性改变，且随着银行利率经过3年中8次的调整，包括7次降息1次增纳利息税，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级的投资首选。且投资产权酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。同时，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势。&
& 总之，随着中国经济持续快速发展，也必将涌现更多的“中产阶层”，而在未来消费结构当中，休闲度假等精神层面的消费会占到越来越大的比重，也就使得度假房产成了香饽饽，大有众星捧月之势。当然购买“产权酒店”，一定要考察清楚它所处度假区（地段）的未来潜力与魅力——即它具有的唯一性、不可替代性，这样才有旺盛的生命力，同时还要满足如前所述的良好的产品规划、一流酒店管理公司的介入和开发集团的实力作证方能让购买“产权酒店”的业主们高高兴兴地购买、欢欢喜喜地度假、心满意足地赢取酒店经营分红。
&海南:产权酒店投资热
&作为中国产权酒店的发源地，海南的产权酒店在沉寂了几年之后，借本轮房地产宏观调控的东风，再度在内地市场的风行，一度因房地产泡沫而损失惨重的海南房地产市场也重新火爆: 新的产权酒店项目相继推出，并且取得了上佳的销售业绩，一些新的投资方式也被开发出来，吸引了众多内地投资客的眼光。
&权酒店助海南地产突围
& 因其独有的气候和环境方面的优势，如洁净的空气、冬季的阳光、沙滩(避寒胜地)、湛蓝的大海、热带植物花卉等生态环境，以及丰富的热带滨海旅游资源，海南已经被国家旅游局定位为著名的热带海岛度假旅游目的地，海南省政府也将旅游业作为海南的主要发展产业，这为海南产权酒店的发展创造了条件。
另外，上世纪90年代，海南房地产开发热留给了海南一堆“烂尾楼”、“半拉子工程”和大量空置房。为盘活房地产，2000年以来，海南省政府以及海口市政府陆续出台了一系列盘活房地产的政策和措施，包括银行按揭、购房入户、降价、减免有关收费等等，这些政策和措施对刺激海南旅游房地产业、增加活力、走出低谷起到了十分积极的作用，但海南的房地产仍不为人们看好，不少外地客户谈及海南房地产时仍为之色变。在这种背景下，产权式酒店这一“旅游＋房地产＋投资”的模式便在2004年再次成为海南房地产市场的热点，一个个产权酒店项目相继面市，并受到了上海、北京等内地投资者的追捧，从而有效带动海南的房地产的突围。
&权式酒店的四大“软肋”
& 作为中国产权酒店的发源地，海南产权酒店无论是数量，还是类型样式在国内都是一流的。但由于它是舶来品，且发展时间短，因此仍然存在许多不足的地方，其中最为突出的是以下四大“软肋”:&
第一，价格偏高，回报“虚高”。据了解，海南产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。另外，在投资回报率的宣传上，大部分定在8%以上，但事实上能做到8%以上固定回报的产权酒店很少。
&& 第二，设置不合理，限制因素多。海南目前推出的大多数产权酒店规定:
业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。另外，目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国家和地区。
第三，市场竞争激烈，开发商实力参差不齐。受近期产权酒店热的吸引，不少没有产权式酒店开发经验，且实力不雄厚的发展商纷纷到海南开发产权酒店。由于缺乏经验和项目仓促上马，资金实力不足，不少开发商只管前期大力炒作，而不管工程进度和后期配套服务，从而导致产权酒店销售时承诺的回报难以兑现。
第四，缺乏规范。海南产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。同时，传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，也影响了海南产权酒店市场健康发展。
&投资需警惕
& 2004年下半年以来，三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。海南产权式酒店数量再上台阶，并吸引了内地投资者的目光。应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。但是，由于开发商的参差不齐，海南产权酒店的发展注定不平坦。今年4月，中国经营报等诸多媒体相继报道了“号称海南首家产权酒店的皇冠滨海温泉酒店与投资者的纠纷事件”，这也引起广大投资者对海南产权酒店投资的警惕。
& 专家认为，在这一轮以产权酒店投资热为核心的海南旅游地产高潮背后，难免有虚火的成分。海南旅游业表面上很热闹，实际上淡旺季反差很大。海南淡季时通常会有大量资源闲置，导致酒店经营成本居高不下，而且一直以来，旅游市场环境欠佳，宰客现象严重，行业和政府管理又相对滞后，很多人去一趟之后吃亏了不想再去的，这些因素都直接影响了酒店业包括产权酒店的市场空间，导致海南酒店业长期整体亏损。尤其是在东南亚海啸之后，滨海度假的概念受到很大冲击。皇冠酒店长期入住率只有30%，恐怕正是受这种市场环境拖累。
& 专家建议，投资者应从以下几方面来预防投资风险:
就需要注意从以下几个方面入手，选择好的产权式酒店进行投资。
&& 一是要选择高资质、高资信的开发商。因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确，所以开发商的诚信就成为保障投资人居住权和投资收益的前提条件。
&& 二是要对项目进行严格的考察和评价。首先要分析目标酒店的地段价值。根据该地的酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，已有及在建项目的规模，来预测整体客户入住情况。其次要分析该酒店的定位。根据该酒店的档次、配套设施、客房价格以及希望吸引的客源，站在想入住酒店的客户角度，分析这个酒店的定位是否合理。
三是要对未来的管理方案进行理性的审视。首先要看由哪家酒店管理公司管理。有成功经验的管理公司能够最大限度地挖掘和发挥酒店资源，保证经营效益。当然，如果委托的是国际知名的品牌公司管理的话，那同样也意味着要承担巨额的服务费用。其次要分析该酒店的运作模式和管理方案是否严密、可行。
四是明确业主对于经营管理的监督权利。最好能够成立由业主代表、开发商、管理公司组成的董事会，使经营决策可以反映广大业主的意见; 由业主组成监事会，监督管理公司的经营行为，审计酒店财务状况，确保业主合法权益。同时，也要明确业主作为出资人身份可以向管理层提出质询，管理层必须给予合理答复。
五是要查验房地产开发“五证”和该酒店加入分时度假网络的证明文件。
六是要签订投资收益担保补充协议。为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，应该同开发商签订担保补充协议。投资收益担保有两种方式，一是开发商担保。如果是由该项目公司担保，风险仍然较大，因为项目公司的资产大部分已经卖给了业主，而且只承担有限责任。如果由母公司担保，则相对稳妥。二是保险公司担保。这是理想的担保方式，能够确保投资人的投资收益。
总之，虽然目前的产权酒店投资还存在这样或那样的问题，但作为国际上一个发展成熟的投资产品，可以预见，随着我国产权酒店开发企业在产品品质、投资方式等方面的不断创新，这一新兴的房地产投资品种必将在我国掀起新一轮投资热潮，而海南房地产业，也将借势这一轮的开发热潮逐步走出困境。
由于投资轻松、风险小、回报丰厚，产权式商务酒店而在北京、上海、三亚等地非常火热，但在广州，产权投资市场总体表现淡静。
到目前为止，广州的产权式投资品种有两种类型:
一是建在城市中心区商务圈里的产权式商务酒店，二是建在市区周边的度假旅游胜地的产权式度假酒店。
目前，广州市区的真正意义的产权投资商务酒店项目只有“远洋商务大厦”，该项目于2001年发售。远洋商务大厦是广州远洋宾馆的姊妹楼，楼高28层，集商务、居住、办公为一体的综合性大厦，亦是广州首家产权商务酒店（11-20层为产权式商务大厦，共80套）; 大厦傲居广州中环环市东路，占据广州金融、酒店、商业汇集的黄金地段，信息灵通，交通便利，当时的销售情况非常良好，同时，目前的入住及经营情况都非常好。
此外，在广州周边的一些城区，如清远、南海、佛山等地，由于远离大城市的喧嚣，在一些具有自然环境优势的地方，亦推出过产权式度假酒店、别墅项目，如位于清远的广州后花园、位于南海影视城内的香格里拉花园等项目。
产权酒店投资回报好
产权式酒店的投资方式，投资者实际得到的是由运营商提供的“代客理财＋投资置业”的服务，如果运营状况良好，投资回报率比住宅、商铺等要高得多。由于产权式商务酒店大多在城市核心地段，具备有独立增值潜力的土地资源，以远洋商务大厦为例，一套58平方米的一房一厅套间，其年投资回报率达11.60%。
另据有关统计数据显示，广州酒店年均入住率为65%左右，且在每年的春秋两届交易会期间，酒店的房价普遍翻倍，因此，上述的投资回报率为最保守的测算。
&前景可期待
广州的产权式酒店投资不如北京、上海等火热，其原因了广州人的务实特色外，广州酒店业的整体发展水平不如上述城市也是一个重要的原因。而随着广州综合竞争力的提高，以及城市基础建设的不断投入，这种情况将有可能被打破。
据广州市旅游局有关人士透露，根据有关规划，至2010年亚运会前，广州星级酒店将从现在的203家增加到300家，约一半为四星级以上高端酒店。据悉，目前广州已有琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、海景大酒店、正佳万豪、富力丽思·卡尔顿、富力凯悦等8家以上正在建设中的豪华五星级酒店，此外还有亚洲国际、天伦万怡、嘉逸豪庭等正申报五星级酒店; 广州市副市长王晓玲曾对媒体透露，在未来3至5年内，广州在建和拟建的高星级酒店接近30家，预计新增客房近8000间，其中，四星级酒店约20家，而这些高星级酒店80%左右都将建在广州的天河区，尤其是以珠江新城、天河路、琶洲为中心。随着这些酒店的建设，有可能带动产权式酒店投资的兴起。
产权式项目在深圳已经小有规模，为数不少的人也成了产权式酒店、产权式公寓的业主。那么，深圳市产权式投资价值究竟如何呢？
&模小& 市场成熟
自九十年代初至今，深圳开发的较为出名的产权式投资项目有:
地王公寓、丹枫白露、雅兰酒店，华乐星苑，庐山酒店等，他们以其在深圳悠久的历史而在产权式酒店市场上占据一定位置。
而近两年在深圳市场上新浮现的产权式酒店，应市场的需求，较之早期在服务质素及内容上有了较大的变化，管理更趋向于国际化水准，硬件设备更高端完善。如深圳福田区的辉盛廷国际公寓及位于深圳蛇口的泰格公寓采取只租不售的产权集中式经营，由新加坡著名的酒店管理公司FRASER进驻管理，除在传统酒店式公寓的清洁服务会所设施外，还依据商务人士生活习性提供有免费早餐，商务及会议专区，将星级酒店与商住公寓进行完美结合。
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