房权证父子俩签买卖合同生效儿子替父签字合同生效是否生效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2014-10-27 16:31 标签： 签字盖章后生效
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跟开发商的代理商签订的房屋买卖合同是否有效
现在很多开发商将楼盘建好后把销售事务委托给专门的销售公司或房地产经纪机构进行，开发商有时也会委托销售公司作为《商品房买卖合同》的出卖人与购房者签合同，跟这些房地产开发商合作的经济机构签订的购楼合同是否有效，一旦房屋出现问题由谁来负责等等问题都会出现，因此在买房的时候怎么防止被这些经纪机构忽悠是应该给广大购房者提个醒：
　　1.买房时首先应弄清楚您要跟谁签约
　　只有开发商才有权利、也有能力把房屋转让给您，因此您应该与开发商签约。具体说来就是看《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位是否为开发商，即是否为预售许可证上记载的售房单位。
　　2.谨慎对待代理人签约
　　按照《中华人民共和国民法通则》的规定，代理人应该在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。只有这样，被代理人才对代理人的代理行为承担民事责任。
　　如果《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位不是开发商，而是销售公司或房地产经纪机构，在签约付款时请一定要三思而后行，以避免“付了钱、签了约，开发商却说从未签订过这份合同”的情况发生。
　　3.查验房地产经纪机构资质
　　开发商通常会委托房地产经纪机构作代理人，部分地区对房地产经纪机构进行年度资质审查，并颁发《房地产经纪机构资质证书》。房地产经纪机构资质划分级别，通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚，从业人员要求较高。二、三级经纪机构则条件逐渐降低。因此通过《房地产经纪机构资质证书》上级别的记载可以初步判断房地产经纪机构的实力。
　　同时还应注意查验《房地产经纪机构资质证书》是否经过年检。
　　4．要求查看《授权委托书》
　　代理人或代理机构没有委托书或超越委托书的授权委托范围签订合同，只有经过开发商的追认，开发商才承担民事责任。否则，开发商不承担责任。
　　一旦遇到开发
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李子根律师，毕业于浙江大学法律系。北京市京大律师事务所杭州分所律师。现为浙江省法学会会员、中华全国律师协会会员、杭州市律师协会会员、杭州市法律援助中心市总工会工作站援助律师。是杭州市资深公司法律师。
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[律师实务]无三证房屋转让买卖双方签订的合同条款效力如何
作者： 文章来源：本站原创 点击数：2337 更新时间： 11:29:27
这些年，二手房市场的火爆决不亚于一手房开盘抢购的热度。市场的红火，也出现了各种各样的交易问题。经常就有人向我咨询：没有三证的房屋，如果进行转让，买卖双方订立的协议或者合同有效吗？协议或合同中关于“违约责任”的条款约定，能否作为向对方索赔的依据？对此必须针对不同情况区别看待：
第一：无三证直接在中介的居间下或自行签订《房屋转让合同》的情况。
房产三证是指房屋所有权证、土地使用权证和契证。从法律角度，三证一般一并作为房产权属证书。日常生活中，不太规范的一般就以房屋所有权对外示人以权属。
根据我国《合同法》第52条规定 “有下列情形之一的，合同无效”第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”。根据我国《城市房地产管理法》第37条规定“下列房地产，不得转让”第（六）项“未依法登记领取权属证书的”。
没有三证直接签订的《房屋转让合同》显然，违反了该法律的禁止性规定。属于无效合同。根据《合同法》第56条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”也就是我们通常所说的合同自始无效。具体地说，房屋转让意思表示的内容是无效的。此一前提条款无效，那么建立或附随在这一前提意思表示内容之上的所谓“违约责任”（通常约定的内容是拒绝交易或付款迟延等）自然也是无效的。因此，不能作为向对方索赔的依据。
那么是否合同无效，就等于什么都没有发生？当然也不是，根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”也就是我们所说的合同无效，返还原状，赔偿损失。只是这个损失的赔偿，不是根据双方约定的“违约责任”进行赔偿。而是要根据民法意义上的普通过错责任，针对订立合同或者履行合同过程当中实际发生的损失。这一块，是否存在及应否承担，就要从证据上根据个案情况具体判断了。若中介机构作为合同一方，在过程中有过错的，当然也应当承担相应过错责任。
第二：未签订《房屋转让合同》，而是订立意向性协议，并约定交易条件成就时应当进行交易的情况。
这种情况在实践中也是大量存在的。这一情况，客观地讲，该意向性协议本身并不直接针对房屋转让做具体约定。协议的核心意思和主要内容是：“待交易条件成就后，双方应当进行房产交易”这一意思表示。“违约责任”条款的内容，防范和针对的事项也是：在交易条件成就时，一方若拒绝或迟延交易的，应当承担何种责任。应此，该协议设置了交易必须在取得三证后这一合法前提。并不象第一种情况那样，在没有取得三证时，即行具体转让操作，书面约定转让具体事宜。两者具有本质的不同。该意向性协议内容并没有违反法律或者行政法规的禁止性规定。属于合法有效的合同。相关违约责任条款，具有法律效力。应当可以作为索赔的依据。
当然判断这个意向性协议的合同性质时，有一点是必须明确的，即实践案例中，很多所谓的意向性协议对比《房屋转让合同》在条款内容上没有本质的区别，进而意向性协议本身就被认定为是转让合同的，这种意向性协议，当然也是适用第一种情况的，属于无效。值得注意！
上述内容，仅为一家之言。供有兴趣的朋友参考！
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&李子根
于2011年3月
文章录入：李子根&&&&责任编辑：李子根&
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我想买套新民居的房子,可房子主人的房产证还没有下来,可以和我签订买卖合同,问合同是否生效如何鉴定合同
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有法律效力。很典型的暂时没有办理产权证的房产买卖合同。需要注意一下几点：1，原业主是否具备获取产权证得资格。包括一手买卖合同，购房发票，契税发票，公共维修基金发票。最近的发票就是契税和公共维修基金，办产权才用得到这个。2，房产情况。房子是否属于商品房?开发商资质如何?开发商是否五证齐全？同小区有取得产权证就是最好佐证，最好是同一栋楼的。如果同一栋楼的拿到了产权证，说明这栋楼的大产权已经核发，就可以随时办理。3，丁畅糙垦孬旧茬驯长沫看原业主与开发商的办理产权的进度。看一下顺序进度：签合同，交房款，网签，交契税和公维，下大产权（一栋楼的），下本户产权。如果进度还没有到下大产权这一步，建议不要操作。4，合同有效。只要是和开发商签了合同，最好查到是网签了。虽然没有办理产权，但是该房产属于原业主的事实成立，他签署的合同时有法律效力的，09.10年审理了不少这样的案子，支持合同成立的事实。5，签合同的风险防范：A，定金少给，下产权多给。B，如果卖方有多要首付的要求，你也接受。就先看合同发票和网签，然后交首付最好同时入住。C，在合同中务必注明甲方承诺取得该房产产权证的最后期限。
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一般情况下在没有产证的情况下是不承认的。有一点风险。
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出门在外也不愁房产证上的名字是儿子的,由父亲签协议卖了,合同有效吗?_百度知道
房产证上的名字是儿子的,由父亲签协议卖了,合同有效吗?
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我问错了 汗！！
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这种合同作为房屋产权合同当然无效，自始无效。但作为买卖合同是有效的，只是不能实际执行，由父亲承担履行不能责任，赔偿违约金。
如果，父亲签协议卖的时候，儿子不满16周岁（承担部分民事责任），或不满18岁（承担全部民事责任），这个协议有效，或部分有效。否则，合同无效。但一般法院只会要求父子进行庭外调解，不会直接判“无效”的。中国的至亲关系很难缠的。
如果该行为合法，必须满足两个条件：1孩子没有经济能力养活自己且年龄小于十八岁即没有民事行为能力需要监护人。2父亲为孩子的法定监护人。否则，该卖出即为非法！！！
签协议的相关知识
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出门在外也不愁房产证多人名字只一人签字房屋买卖居间合同是否有效？_百度知道
房产证多人名字只一人签字房屋买卖居间合同是否有效？
家房产证四名字 居间合同两签字 份居间合同否家约束力家否约束力
四都说 哪居间谁 谁居间售签谁名字
需要提前做公证 般说 房产证应该按面积平房产
少按居间产权所规应该4都签合同才效且我想知道 套房产 能签居间买卖合同房管局承认合同先本房管局问问 能能签再说吧套房屋像没签
基本销售单位都套房 面居间
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效必须户前补剩两名字房管局户必须所产权场签字买卖合同所产权要签字否则效
无效。除非房产证上登记的人都委托并公证给了你，否则不生效。
不行,必须四个都签,不然没法过户
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