苏常柴B(200570)公告正文
苏常柴A：土地估价报告
公告日期：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&项&目&&&名&称:重庆市万州区资产经营公司因作价入股涉及
&&&&&&&&&&&&&&的位于万州区厦门路&1101&号国有土地出让工
&&&&&&&&&&&&&&业用地使用权估价(重庆市万州区)受托估价单位:重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责
&&&&&&&&&&&&&&任公司土地估价报告编号:重庆恒申达(2014)(估)字第&014&号提交估价报告日期:二О一四年八月十九日
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分&&&&&&&摘&要
&&&&&&一、估价项目名称
&&&&&&重庆市万州区资产经营公司因作价入股涉及的位于万州区厦门路&1101&号国有土地出让工业用地使用权估价(重庆市万州区)
&&&&&&二、委托估价方及土地使用者
&&&&&&1、委托估价方:重庆市万州区资产经营公司
&&&&&&住&&&&&&&&&&所:重庆市万州区白岩路&225&号附&3&号
&&&&&&法定代表人:刘建远
&&&&&&2、土地使用者:重庆市万州区资产经营公司
&&&&&&住&&&&&&&&&&所:重庆市万州区白岩路&225&号附&3&号
&&&&&&法定代表人:刘建远
&&&&&&三、估价目的
&&&&&&重庆市万州区资产经营公司拟用土地使用权作价入股,需了解委托估价土地使用权的市场价值,为土地使用权作价入股提供价值参考。本报告不得用于与本估价目的不符的其他目的。本报告估价结果仅适用于本估价目的。
&&&&&&本报告估价结果仅适用于本估价目的。
&&&&&&四、估价基准日
&&&&&&估价基准日为&2014&年&8&月&11&日。
&&&&&&五、估价日期
&&&&&&估价日期为&2014&年&8&月&11&日至&2014&年&8&月&19&日。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&1&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&六、地价定义
&&&&&&根据重庆市万州区资产经营公司提供的《重庆市房地产权证》(301D&房地证2012&字第&00304&号)及现场勘查,估价对象为以出让方式取得的一宗土地使用权,其所有权属于国家,使用权属于重庆市万州资产经营公司,未设?他项权利。此次估价我们按实际权利状况来设定估价对象权利状况,即出让用地,无他项权利限制。
&&&&&&1、土地面积
&&&&&&待估宗地《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304&号)证载面积为&26697&平方米。本次宗地土地使用权面积为&26697&平方米。
&&&&&&2、土地用途
&&&&&&估价对象《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304&号)登记用途为工业用地,实际用途为工业用地。此次估价我们根据合法原则,按估价对象登记用途即工业用地设定估价对象用途。
&&&&&&3、土地使用权类型、使用年限
&&&&&&根据重庆市万州区资产经营公司提供的《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304&号)证载土地使用权类型为出让用地,土地使用权终止日期工业为&2053&年&10&月&15&日。至估价基准日,工业用途剩余年限为&39.17&年。
&&&&&&4、规划利用
&&&&&&根据重庆市万州区资产经营提供的《国有土地使用权出让合同》未记载该宗地的容积率;本次估价委估宗地容积率设定为&0.51。
&&&&&&5、开发程度
&&&&&&待估宗地实际开发程度为红线外“五通”(通路、通水、通电、通气、通讯),红线内土地开发程度为“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场地平整)。本次评估设定待估宗地开发程度为红线外“五通”(通路、通水、通电、通气、通讯),红线内土地开发程度为“四通一平”(通路、通水、通电、通讯
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&2&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告及场地平整)。
&&&&&&6、土地权利
&&&&&&根据重庆市万州区资产经营公司提供的待估宗地《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304&号)复印件显示,截止估价基准日未见有抵押担保等他项权利记载。本次估价设定待估宗地不存在抵押担保等他项权利状况。
&&&&&&因此,本报告估价对象的价格定义为:在二О一四年八月十一日,用途为工业用地,土地使用权面积为&26697&平方米,无他项权利限制、规划利用条件状态下,宗地红线外“五通”(通路、通水、通电、通气、通讯),宗地红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场地平整),容积率设定为&0.51,剩余使用年限为&39.17&年的国有出让工业的土地使用权价格。
&&&&&&七、估价结果
&&&&&&土地面积:26697&平方米
&&&&&&土地单价:748&元/平方米
&&&&&&总地价:1996.94&万元(取整至百位)
&&&&&&人民币大写:壹仟玖佰玖拾陆万玖仟肆佰元整
&&&&&&详见《土地估价结果一览表》。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&3&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价结果一览表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价结果一览表
&&&&估价机构:&重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司&&&&&&&&&&估价报告编号:重庆恒申达(2014)(估)字第&014&号&&&&&&&&&估价基准日:2014&年&8&月&11&日&&&&土地使用权类型:出让
&&&&估价基准日&&&&&&宗地&宗地&《重庆市房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&证载&&&&&&估价设定&&&设定容&&&&&&&估价期日&&&&&&&&&&&估价设定&&&&&&&土地使用年限&&&&估价面积&单位面积地价&总地价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地位?&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2&&&&&&&&&&&2
&&&&土地使用者&&&&&&编号&名称&地产权证》&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用途&&&&&&&&用途&&&&&积率&&&&&&&实际开发程度&&&&&&&&&开发程度&&&&&&&&&(年)&&&&&&&&&&(m&)&&&(元/m&)&&&&(万元)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&红线外“五通”(通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&红线外“五通”(通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&路、通水、通电、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&路、通水、通电、通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&301D&房地证&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通气、通讯),红
&&&&重庆市万州区资产经&01-10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&万州区厦门路&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&气、通讯),红线内
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&字第&&&&&&&&&&&&&&&&&工业用地&&&&&工业用地&&&0.51&&&&&线内“四通一平”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&39.17&&&&&&&&26697&&&&&&&&748&&&&&&1996.94
&&&&&&营公司&&&&&&&&-46&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1101&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&“四通一平”(通路、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&00304&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(通路、通水、通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通水、通电、通讯及
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&电、通讯及场地平
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&场地平整)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&整)
&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&26697&&&&&&&&&&&&&&&&&1996.94
&&&&特别说明:
&&&&&&&&一、上述土地估价结果的限定条件:
&&&&&&&&1、土地权利限制:经查阅《重庆市房地产权证》(复印件),未发现抵押担保他项权利事项记载。
&&&&&&&&2、基础设施条件:委估宗地红线外“五通”(通路、通水、通电、通气、通讯),宗地内红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通
&&&&讯及场地平整)。
&&&&&&&&3、规划限制条件:委估宗地规划用途为工业用地,委估宗地规划建筑容积率&0.51,估价设定容积率为&0.51。
&&&&&&&&4、剩余土地使用年限:待估宗地为出让用地,证载终止日期&2053&年&10&月&15&日。至估价基准日,剩余年限为&39.17&年。
&&&&&&&&5、影响土地价格的其他限定条件:按估价报告中的限定条件使用。
&&&&&&&&二、其他需要说明的事项:
&&&&&&&&1、本次估价没有考虑未来特殊交易对估价结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市规划发生变化以及遇到不可抗力对
&&&&评估结论的影响。
&&&&&&&&2、其他需要特别说明的事项请参阅《土地估价报告》的“需要特殊说明的事项”或《土地估价技术报告》的“估价结果和估价报告的
&&&&使用”。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二О一四年八月十九日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&4&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&八、土地估价师
&&&&&&姓&名&&&&&&&&&&&&&&&&估价师资格证书号&&&&&&&&&签&&&&&&&名
&&&&&&武兴红&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&蒋其芳&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价机构负责人:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二О一四年八月十九日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&5&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二部分&&&估价对象界定
&&&&一、委托估价方和土地使用者
&&&&1、委托估价方:委托估价方:重庆市万州区资产经营公司
&&&&2、土地使用者:重庆市万州区资产经营公司
&&&&住&&&&&&&&&&&所:重庆市万州区白岩路&225&号附&3&号
&&&&法定代表人:刘建远
&&&&二、估价对象
&&&&重庆市万州区资产经营公司以转让方式取得的该宗土地使用权,该宗土地《重庆市房地产权证》证号为&301D&房地证&2012&字第&00304&号,证载权利人为重庆市万州区资产经营公司,土地用途为工业用地,证载土地总面积为&26697平方米。本次估价对象土地使用权面积为&26697&平方米。
&&&&至估价基准日,委估宗地红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场地平整),宗地上建有办公用房,厂房等。本次评估范围不含地上建筑物和其他定着物。
&&&&三、估价对象概况
&&&&(一)土地登记状况
&&&&1、估价对象的来源及历史沿革
&&&&万州区厦门路&1101&号地块系重庆市万州区资产经营公司拍卖取得,土地使用权面积为&26697&平方米,土地使用权类型为出让,土地使用权年限为工业50&年。重庆市万州区资产经营公司于&2003&年&10&月&16&日与重庆市万州区国土资源签订《国有土地使用权出让合同》,取得该宗地的土地使用权。
&&&&2、委估宗地的位?坐落
&&&&估价对象坐落于重庆市万州区厦门路&1101&号。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&6&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&3、土地四至
&&&&&&&东临空地;
&&&&&&&南临重庆市延飞塑胶有限公司;
&&&&&&&西临厦门路;
&&&&&&&北临鼎鑫工艺品厂及华伦化工厂。
&&&&&&&4、土地用途
&&&&&&&《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304&号)记载土地用途为工业用地,本次评估设定为工业用地,与规划用途一致。
&&&&&&&5、土地面积
&&&&&&&土地面积详见下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&证载面积&&&&&&&&&估价面积
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆市房地产权证证号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&&2
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(m&)&&&&&&&&&&&(m&)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&301D&房地证&2012&字第&00304&号&&&&&&&&&&&26697&&&&&&&&&&&&26697
&&&&&&&6、土地级别
&&&&&&&根据《重庆市国土资源和房屋管理局文件》(渝国土房管发2007779&号),重庆市万州厦门路&1101&号地块工业用途级别为&13&级。
&&&&&&&7、土地权属性质及权属变更
&&&&&&&估价基准日,估价对象的《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第00304&号)记载权利人为“重庆市万州区资产经营公司”,土地性质为出让。
&&&&&&&8、权证登记状况
&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价对象
&&&&《重庆市房地产权证》证号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&301D&房地证&2012&字第&00304&号
&&&&坐落&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆市厦门路&1101&号
&&&&房地籍号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&01-10-46
&&&&土地使用权类型&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出让
&&&&土地用途&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工业用地
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&7&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&土地使用权面积&&&&&&&&&&&&&&&&26697&平方米(本次评估面积为&26697&平方米)
&&&&土地使用权终止日期&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2053&年&10&月&15&日)
&&&&填证单位&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆市万州区国土房管局
&&&&登记日期&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二?一二年九月二十八日
&&&&&&&(二)土地权利状况
&&&&&&&1、土地所有权
&&&&&&&估价对象的土地所有权属于国家。
&&&&&&&2、土地使用权
&&&&&&&重庆市万州区资产经营公司以出让方式取得国有土地使用权,证载终止日期为&2053&年&10&月&15&日。至估价基准日,已使用年限为&10.83&年,剩余年限为&39.17年。
&&&&&&&3、他项权利状况
&&&&&&&经查阅委托方提供的《重庆市房地产权证》复印件,未发现委估宗地有抵押担保他项权利事项记载。
&&&&&&&(三)土地利用状况
&&&&&&&1、利用现状
&&&&&&&委估宗地未规定容积率,该宗地内现有建筑物共&13673.67&?,宗地面积26697&?,宗地实际容积率为&0.51,本次估价容积率设定为&0.51。至估价基准日,宗地红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场地平整),宗地上建有办公用房,厂房。
&&&&&&&本次评估范围不含地上建筑物和其他定着物
&&&&&&&2、土地利用变迁
&&&&&&&(1)利用历史
&&&&&&&委估宗地出让前为国有用地,系重庆市万州区资产经营公司由拍卖所得。
&&&&&&&(2)规划利用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&8&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&根据重庆市万州区资产经营公司提供的《国有土地使用权出让合同》未记载该地块容积率;其提供的《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304号)证载面积为&26697&平方米。
&&&&(3)最佳利用
&&&&至估价基准日,宗地红线外“五通”(通上下水、通电、通路、通讯、通气),红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场地平整)。根据城市规划和委估宗地所在的位?,以工业用途使用为最佳利用。
&&&&四、影响地价的因素说明
&&&&(一)一般因素
&&&&重庆市是中国西部的工业城市,长江上游的经济文化中心和交通枢纽,其人口、面积均名列我国特大城市首位。重庆市是全国最早的计划单列城市,1997年&6&月成为继北京、上海、天津之后的第四个直辖市,重庆作为西南地区中心城市的地位有了进一步的巩固。
&&&&1、城市资源状况
&&&&(1)地理位?
&&&&重庆市地跨东经&105°17'--110°11',北纬28°10'--32°13'之间,位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带,中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部,长江上游三峡库区及四川盆地东南部,东西长&470&公里,南北宽&450&公里,幅员面积&82,403&平方公里。地界东邻湖北省、湖南省,南靠贵州省,西连四川省泸州市、内江市、遂宁市,北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。
&&&&(2)土地资源
&&&&重庆市土地资源总面积&82,403&平方公里,是全国大城市中土地面积最大的城市。但由于人口众多,人均占有量较小,人均土地面积&0.27&公顷。全市共有耕地&256&万公顷,占土地总面积的&31.05%,建设用地&53&万公顷,占&6.42%。未
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&9&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告利用土地&154&万公顷,占土地总面积的&18.73%。由于土地资源有限,人多地少的矛盾突出。全市人均耕地面积&0.08&公顷,比全国人均少&0.02&公顷;人均林地&0.1&公顷,比全国少&0.09&公顷;人均草地&0.007&公顷,仅占全国人均草地的1/33。在耕地中坡地多平坝少,坡耕地占&95.3%,其中&15°以上的坡耕地占48.2%,大于&25°的坡耕地占&16.1%。
&&&&(3)城市人口
&&&&重庆市总人口&3,144.23&万人,少数民族人口占全市人口的&5.6%,以土家族、苗族为主。
&&&&2、房地产制度与房地产市场状况
&&&&(1)土地使用制度与土地管理制度
&&&&重庆推行都市圈土地整治储备制度、经营性国有土地使用权公开交易制度、工业用地招标拍卖挂牌出让制度、规定土地出让最低价,加强土地出让管理制度。
&&&&(2)住房制度与房地产管理政策
&&&&重庆市住房制度改革停止了住房实物分配,同时,制定了《重庆市住房公积金提取管理办法》。制定了《重庆市房屋抵押登记操作规程》、《加强土地、房屋抵押管理若干问题的处理意见》,保证了区县(自治县、市)房屋抵押登记操作的规范性。颁发了《重庆市土地房屋权属登记条例》,房屋权属登记实行了实名制。目前全面推进保障房建设,并对重庆住房公积金贷款政策做出适当调整。
&&&&(3)土地市场交易情况
&&&&上半年重庆主城区商品房土地规划建筑面积下降幅度较大,为&830&万平方米,同比下降两成多,比去年下半年降了近四成。但商品房用地价格总体呈持续上涨态势,成交均价&399.20&万元/亩,同比增长&47.79%,比去年下半年增长了&15.61%。但商品房用地成交楼面地价(即每平方米房价中的土地成本)略有下降。上述两个机构统计的数据显示,今年上半年,主城区商品房用地成交楼面
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&10&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告地价为每平方米&2500&元左右,比去年下半年略降&0.5&个百分点左右。
&&&&(4)房地产市场交易情况
&&&&2013&年,重庆市房地产开发企业完成投资突破&3000&亿大关,达&3012.78亿元,同比增长&20.1%。较一季度回落&5.2&个百分点,比上半年回落&7.6&个百分点,比前三季度回落&0.5&个百分点,开发投资增速呈现出冲高后快速回落,逐渐趋于平稳的发展趋势。从房地产开发投资增速波动中能看出“国五条”政策调控的清晰痕迹,表现出全市房地产开发市场趋于良性发展的态势。
&&&&①住宅投资成为房地产投资增长的重要支撑
&&&&从开发投资类型来看,2013&年重庆商品住宅投资总额&2044.24&亿元,同比增长&19.8%。从全年房地产开发投资增速走势情况看,商品住宅投资增速成为引导开发投资于二季度冲高、三季度回落、四季度平稳的主要因素。二季度各月商品住宅投资增速从&28.2%提高到&34.3%,有效带动全市房地产开发投资增速由&25.3%提高到&27.7%,而三季度商品住宅投资增速从前期的年内高位快速回落至&19.4%的年内低点,导致全市三季度各月房地产开发投资增速分别为23.1%、22.0%、20.6%,呈现持续回落态势,四季度商品住宅投资增速与全市房地产开发投资增速基本一致。
&&&&②建安投资冲高后回落,拉动开发投资作用逐渐减弱
&&&&从开发投资构成来看,2013&年重庆房地产建安投资&2106.41&亿元,同比增长&17.7%,较一季度回落&12.9&个百分点,比上半年回落&14.0&个百分点,比前三季度回落&0.9&个百分点。对比房地产开发投资增速和建安投资增速来看,建安投资对房地产开发投资的拉动作用在逐渐减弱。一季度,建安投资增速高于投资增速&5.3&个百分点;二季度,建安投资增速高于投资增速&4.0&个百分点;三四季度,建安投资增速分别低于开发投资增速&2.0&和&2.4&个百分点,全年增速差呈现持续回落态势,建安投资的拉动作用逐渐减弱。同时,2013&年费用类
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&11&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告投资&906.37&亿元,同比增长&26.0%,对投资贡献率为&37.1%,拉动投资增长7.5%,较上半年拉动力略有增强,提高&2.2&个百分点。
&&&&③商品房新开工、施工、竣工面积于年初短期波动后实现稳健推进
&&&&2&月份“国五条”出台,部分房地产企业觉得市场发展前景不明,无法判断后市的发展,对新项目的开工变得谨慎,有意放缓在建项目进度。致使全市新开工面积增幅自开年的&47.2%迅速跌至&3&月的&11.6%,达全年最低点;竣工面积增幅自开年的&19.1%跌为&4&月的-8.3%;施工面积增速也有小幅下降;整个房地产市场的项目建设出现短期波动。随着“国五条”细则应声落地,受其中“增加普通商品住房供给及供地供应”的影响,重庆市房地产企业景气指数和企业家信心指数双双走高,企业开始稳健推进新项目的开工和在建项目的进度。截止&12&月底,全市商品房施工面积&26251.89&万平方米,同比增长&19.3%;全市商品房新开工面积&7641.63&万平方米,增长&31.4%;受施工周期及去年基数影响,商品房竣工面积略有回落,全市商品房竣工面积&3084.36&万平方米,下降&4.7%.
&&&&④商品房销售面积总量平稳,增速高开低走、逐渐回落
&&&&2013&年全市商品房销售面积&4817.56&万平方米,同比增长&6.5%,其中商品住宅销售面积&4359.19&万平方米,增长&6.2%。自&2010&年以来的&4&年,全市商品房销售面积均保持在每年&4500&万平米左右,表明了我市房地产销售市场的一个稳定发展态势。本年全市商品房销售面积增速呈现出高开低走、不断回落至个位数增长的趋势。延续去年末较好的销售态势,1-2&月&24.5%的增长速度为全年最高,也是近三年的高位,3&至&7&月增速维持在&17%左右小幅波动,下半年步入持续回落的下降通道。
&&&&3、城市规划与发展目标
&&&&《重庆市总体规划》确定了&2,500&平方公里城市规划区范围。在规划区内,实行城乡统一的规划管理。要充实、调整主城的功能,优化产业结构和用地布
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&12&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告局,逐步形成以高新技术和第三产业占较大比重的产业结构。主城要继续保持“多中心、组团式”的布局,要控制主城的开发强度,完善主城的基础设施,提高主城的整体环境水平,采取有效措施,开拓外围组团,改变人口和产业过于集中在主城的状况。
&&&&重庆市是我国直辖市之一,西南地区和长江上游重要的中心城市,全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸。重庆市的城市建设和发展应坚持经济、社会、人口、资源、环境相协调的可持续发展的战略,按照直辖市的建设要求,发挥中心城市作用,完善城市功能,把重庆市建设成为经济繁荣、科学和教育事业发达、社会文明、设施完善、环境优美,具有“山城”、“江城”特色的现代化城市。
&&&&4、城市社会经济发展状况
&&&&(1)城市经济布局
&&&&重庆市委、市府提出了“1&小时经济圈”发展战略。1&小时经济圈按功能可分为城市核心区、城市核心外延区。城市核心区是城市经济主体功能和城市现代化风貌的主要展示区;城市核心外延区是核心区功能的外延和补充,承担着&1&小时经济圈内及周边地区的要素传递和产业承接功能。1&小时经济圈的重点产业应该以现代服务业和高端的现代制造业为主导,产业结构高级化是一条基本的主线。产业布局的总体构想为“一带两区”:沿江经济隆起带、渝西加工制造业拓展区和渝南资源型产业拓展区,形成以“一带”为中心向西南“两区”辐射和梯次传递的总体格局。
&&&&(2)发展水平
&&&&重庆经济迈入“万亿俱乐部”行列,与此同时,居民幸福指数也跃居全国第四。经济增速跃居全国第一。
&&&&(3)综合实力
&&&&重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇,大力调
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&13&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告整经济结构,积极扩大开放,深化体制改革,加快基础设施建设,经济社会全面发展,综合实力进一步增强,主要经济指标在西部&12&个省区中均在前&5&位以内。
&&&&2014&年一季度,全市&GDP&达&2982.71&亿元,同比增长&10.9%。民生方面,全市居民消费价格同比上涨&1.7%。城镇常住居民人均可支配收入为&7338&元,增长&9.4%;农村常住居民人均可支配收入为&2675&元,增长&12.8%。GDP&达到2982.71&亿元&较全国平均水平高&3.5&个百分点。分产业看,第一产业增加值117.05&亿元,增长&4.0%;第二产业增加值&1688.37&亿元,增长&12.9%,其中工业增加值&1438.66&亿元,增长&12.7%;第三产业增加值&1177.29&亿元,增长&7.7%。一季度,全市规模以上工业实现总产值&3879.37&亿元,同比增长&15.0%,规模以上工业增加值增长&13.0%,高出全国平均水平&4.3&个百分点。从主要产品看,一季度微型计算机、笔记本、汽车、轿车等产品增速较快,均增长&20%以上,其中笔记本增长达&25.5%,此外,打印机、水泥、铝材也出现明显增长。
&&&&一季度,全市城镇新增就业人员&14.37&万人;城镇登记失业率&3.4%,与去年全年基本持平。重庆居民人均可支配收入&5296&元,同比增长&11.4%,比全国平均水平高&0.3&个百分点。城镇常住居民人均可支配收入&7338&元,增长&9.4%;农村常住居民人均可支配收入&2675&元,增长&12.8%。
&&&&全市固定资产投资&2002.25&亿元,同比增长&18.1%。其中,工业投资&609.74亿元,增长&20.4%,增速最快。全市房地产开发投资&687.98&亿元,同比增长25.7&%,其中住宅投资&468.36&亿元,增长&19.9%。全市商品房施工面积&22163.56万平方米,增长&15.7%,其中住宅施工面积&16132.60&万平方米,增长&12.8%。
&&&&全市社会消费品零售总额&1244.00&亿元,同比增长&12.9%,高出全国平均水平&0.9&个百分点。其中,批发和零售业支撑明显,两者占全市消费品市场零售总额比重达&85.4%,实现零售额&1062.65&亿元,同比增长&13.0%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&14&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&全市实现进出口总值&1318.14&亿元,同比增长&82.3%,较全国平均水平高86.0&个百分点。其中出口总额&806.74&亿元,进口总额&511.40&亿元,分别增长61.4%和&129.0%,增速比全国平均水平分别高&67.5&和&130.2&个百分点。全市新签订外资项目&46&个,签订合同外资额&4.10&亿美元,增长&18.8%,实际利用外资&21.52&亿美元,增长&0.3%。实际利用内资&1079.23&亿元,增长&13.0%。
&&&&财政方面,全市公共财政预算收入累计完成&382.56&亿元,同比增长&16.5%。其中税收收入&294.40&亿元,增长&18.3%。全市公共财政预算支出&515.03&亿元,增长&16.1%。其中,城乡社区事务、社保和就业、教育和一般公共服务分别支出&68.35&亿元、109.33&亿元、68.32&亿元和&56.62&亿元,分别增长&187.3%、6.6%、20.6%和&14.8%。
&&&&(4)物价变动
&&&&2014&年一季度全市居民消费价格温和上涨,同比上涨&1.7%。分类别看,八大类商品和服务价格呈现“五涨三降”格局,其中,食品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健及个人用品、居住五类价格分别较上年同期上涨&3.9%、0.7%、1.3%、0.6%和2.0%,衣着价格涨幅回落。烟酒、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务三类价格分别下降&1.0%、0.7%和&1.1%。除食品外,其余七类商品和服务价格的变动幅度均在&2.0%以内。
&&&&(二)区域因素
&&&&1、区域概况
&&&&万州区地处四川盆地东缘,重庆市东北边缘,位于东经&107°55’22~108&53&25&,北纬&30°24&25~31°14&58&。东与云阳,南与石柱和湖北利川,西与忠县和梁平,北与开江和开县接壤,东西广&97.25&公里,南北袤&67.25&公里,面积&3457&平方公里(耕地面积&100&万亩,其中田&58.49&万亩;大于&25&度坡地&50.14&万亩,其中旱地&32.49&万亩),城市面积&32.5&平方公里,直线距离重庆市&228&公里。区内山丘起伏,最高点普子乡沙坪峰,海拔&1762&米,最低点黄柏乡处长江边,海拔&106&米,西北部高升乡
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&15&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告凤山材肖垭口,海拔高度为&1373.3&米,境内相对高差分别为&184.5&米、&1266.8&米,低山、丘陵面积约占四分之一,低中山和山间平地面积约占四分之一,极少平坝和台地,且零星散布。
&&&&城市处于三峡库区腹心,长江中上游结合部,因“万川毕汇、万商云集”而得名。幅员面积3457平方公里,在重庆40个区县中人口最多;城市建成区面积43平方公里,城区人口80万,是重庆主城以外最大的中心城市,辖52个乡镇街道(其中13个乡、28个镇、11个街道办事处)。
&&&&2013年,万州区实现国民生产总值702.03亿元,增长12.5%。分产业看,第一产业实现增加值50.09亿元,增长5.5%;第二产业实现增加值395.22亿元,增长12.4%;第三产业实现增加值299.63亿元,增长13.6%。公共财政预算收入47.6亿元,增长15.9%。固定资产投资507.6亿元,增长23.7%。社会消费品零售总额219.4亿元,增长16%。2013年,万州区粮食产量52万吨;油料产量1.8万吨,增长6%。蔬菜产量88.7万吨,增长5.8%。肉类总产量7.8万吨,增长2.8%。新建柑橘基地3万亩、蔬菜基地5100亩、标准化规模畜禽养殖场101个。新建名优小水果、名特水产、中药材、林木花卉、茶叶、烟叶六大特色产业基地4.2万亩。2013年,万州区完成工业增加值293.2亿元,增长11.6%。新增规模以上工业企业14户。经开区规模以上工业产值占万州区规模以上工业产值的69.2%。商品房竣工面积141.5万平方米,增长9.4%;商品房销售面积206.1万平方米,增长3.6%。2013年,万州区批发和零售业销售额612.7亿元,增长22.2%。住宿和餐饮业营业收入48.5亿元,增长17%。至2013年底,金融机构人民币存款余额743.4亿元、贷款余额378.4亿元,分别增长19.4%和24.7%。接待游客1228万人次,旅游收入46.5亿元,分别增长9%和11.2%。
&&&&估价对象处于万州区厦门路1101号,邻近腾龙工业园,工业聚集度较高。
&&&&2、交通优势
&&&&2003年6月三峡水库二期蓄水和移民迁建,万州在三峡库区的地位日益凸现。特别是机场、铁路&、渝万高速公路、深水码头的相继竣工使用,使万州逐渐成为新三峡
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&16&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告旅游的进出口和库区旅游的服务中心和集散地。长江黄金水道,318国道横贯东西。万州机场日正式通航,目前已开通了万京、万沪、万蓉、万穗、万昆、万深、万宁、万厦等国内部分主要城市航线,机场年吞吐量达到60万人次,现在正向中等机场建设迈进。2011年宜万铁路全线贯通,经湖北利川、恩施在宜昌与全国路网接轨。达万铁路客、客货运已经开通,宜万铁路铁路已于日正式通车,达万铁路电气化改造也已完成,万州通往东部的大门也随之打开通往武汉,合肥,杭州,上海时间大大缩短。渝万城际铁路也即将动工新建届时重庆至万州时间缩短至2小时。万州将是全国独具特色的拥有比较完备的水、陆、空立体交通网络的城市,逐步成为区域重要的交通枢纽和交通运输中心。
&&&&该宗地交通便利,渝万高速公路、万宜高速公路、318国道;毗邻万州火车站、西南地区最大规模的万吨级深水港万州码头;距万州机场12公里,交通条件优越。
&&&&3、基础设施条件
&&&&估价对象处于万州城区,供水、供电、通讯、供气均由市政投资建设,已覆盖全部城区规划范围,保有度>90%;排水采用暗管或暗沟,排水通畅。万州社会事业发展较好,城镇职工五大保险和城乡居民养老、医疗保险实现政策全覆盖。每年发放各类社会保险待遇20亿元左右。城镇低保标准提高到每人每月305元,农村低保制度全面建立。年度安排3000万元用于中小学生“饮奶工程”和“爱心午餐”,筹集1亿元救助慰问困难群众、1亿元补助职教学生、3000万元补贴基本药物零差率销售。荣获全国家电(汽摩)下乡工作先进区,家电以旧换新50.7万台,财政补贴1.4亿元。五年减少农村贫困人口9.6万人。建成和在建廉租房、公租房110万平方米。被评为全国养老服务示范单位。成功创建重庆市残疾人社区康复示范区。
&&&&全区现有各级各类学校及办学校点574所(全口径577所),其中高等院校4所(全口径5所),单设高中2所,完全中学16所,中等职业学校22所(全口&径24所),初级中学41所,九年制学校7所,小学287所,幼儿园193所,特殊教育学校2所。全区各级各类学校在编教职工18647人,在校学生&348777人。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&17&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&估价对象所在渝东经济技术开发区内城市供水、供电、通讯、供气均由市政投资建设,已覆盖全部城区规划范围,保有度>90%;区内排水采用暗管或暗沟,排水通畅;区内自备2家自来水厂、六个变电站,大、中、小学校、幼儿园、医院、公园、广场等社会公益、公共设施配套完备。
&&&&4、环境条件
&&&&万州区境内属亚热带季风湿润带,气候四季分明,冬暖、多雾;夏热,多伏旱;春早,气温回升快而不稳定,秋长,阴雨绵绵,以及日照充足,雨量充沛,天气温和,无霜期长,霜雪稀少。境内多年平均气温17.7&°C&,最高年平均气温19.0&℃&(1982年),最低平均气温17.6&℃(1974&年);多年极端最高气温为41&℃&(1972&年8月26日),极端最低气温零下3.7&℃&(1955&年1月27日,1975&年12月15日),多年平均年日照时数1484.4小时,最高年日照时数1713小时,最小年日照时数924小时,据境内大滩口水文站资料统计,多年平均降水1243毫米,最多年降水量为1549.6毫米(1982年)。最低年降水量为981.9&毫米(1976年),多年平均年水面蒸发为620毫米,年蒸发总量达10.85亿立方米。
&&&&生态环保得到加强。完成绿化造林91万亩,实施天然林保护160万亩,森林覆盖率由40.2%提高到51.5%,其中长江两岸森林覆盖率57%。城区生活垃圾无害化处理率100%。城区污水集中处理率87%。长江万州段水质总体保持Ⅱ类。城区空气质量优良天数保持在90%以上。城区交通噪声平均值、区域环境噪声平均值优于国家标准。
&&&&该片区还建有公园、广场和社区健身场所,供市民休闲娱乐,建设中的万州体育场和五星级酒店等高档住宅商贸区,必将引领万州体育、商住新潮流。金龙片区重点发展科教文卫、观光旅游、高档别墅等相关产业。重庆信息技术学院、重庆警察学校、一职中等培养了一大批的建设管理人才;四星级的三峡明珠大酒店以及“金龙豪爵”别墅区,必将带动该片区休闲、旅游、观光业的发展。
&&&&5、产业聚集情况
&&&&万州将重点建设新型硅材料、新型金属材料、新型环保建筑材料三大特色
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&18&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告产业群;机械电子产业,按照“集群化、高技术化、信息化、绿色化”发展方向,重点建设汽摩制造、机械制造、船舶制造、光源电器制造四大产业集群;纺织服装产业,以紧密纺高新技术产品及竹纤维新型生态纺织品为引领,培育形成原料、纺织、服装及辅料生产系列化、规模化的纺织服装生产基地;食品药品产业,以三峡库区丰富而独具特色的动植物资源为依托,培育打造“绿色”、“有机”区域品牌。
&&&&为加快万州产业集聚,从而形成规模效益,万州以“工业园区化、园区集约化”为发展思路,大力推进“一区四园、一带四点”工业布局。积极创建千亿级工业园区和新型工业化示范基地,加快推进高峰盐气化工新区、临港工业园区建设。大力培育沿万忠、万开、万云高速公路特色产业配套工业密集带,着力打造高梁、分水、龙沙、龙驹等&4&个特色工业基地。另外,积极培育百亿级龙头企业。支持重庆宜化、大全新能源、华歌生物、三峡纺织、密胜科技、雷士照明、合智思创等优强企业发展,着力引进一批大集团、大企业。到&2015&年,产值过&100&亿企业集团达到&3-5&个;50&亿企业集团达到&6-8&个。但万州同时清醒地认识到一定不能在发展经济的时候,以牺牲环境为代价。为此万州的思路是在产业结构上进行提前规划,目前万州的产业结构比重是“231”式(即第二产业占主导,第三产业次之,第一产业比重最小),在建设第二大城市的过程,有意识的借助万州区位优势大力发展商贸物流、旅游、金融等服务产业,将来的产业结构形成“321”式(即后城市化时代,以第三产业为主导)。
&&&&估价对象所在区域现打建一个集建材、钢材、各型汽车(包含二手汽车)及零配件销售的综合市场;建设万州现代物流园区&2&平方公里(万州火车站、江南沱口码头、江北红溪沟码头等物流规划的区域)。逐步构建现代物流服务体系,尽快建设成为连接南北、辐射库区周边的商贸物流中心。正加快完成万州体育中心建设,大力发展体育休闲产业,加快推进各黄金段高档住宅开发,为构建辖区宜居环境提供有力保障。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&19&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&6、区域规划
&&&&2011&年重庆市万州区城市总体规划()修改方案通过重庆市政府第&96&次常务会审议。本次规划修改重点突出了完善区域城镇空间体系,加强基础设施布点建设和优化城市空间布局结构。一是城镇网络结构修改为以万州中心城区为核心,中心镇为重点,沿长江为发展主轴,渝万、万利、万忠交通干线为发展次轴的“点—轴”城镇空间网络结构。二是基础设施规划新增渝万城际、郑万高铁等,形成“九铁五站”铁路交通格局;规划新增达万直线、城区外环等高速公路,形成“一环八射”高速公路体系。三是中心城区布局修改为“一江四片,一主两副,九大组团”的总体结构,中心城区主要向南北方向发展,适时向东西方向发展。本次总体规划的修改是贯彻落实市委市政府《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》的具体体现,将着力把万州建设成为三峡库区经济中心,和谐稳定新库区的示范区。
&&&&按照《万州区商贸流通产业“十二五”发展规划》,城市商贸空间总体布局为“一带、两园、三圈”。
&&&&&&&&&“一带”指滨江环湖商贸服务带,定位为渝东北及三峡库区的商贸服务集聚区。北滨大道区域重点规划北滨商务段(西山钟楼到万安大桥之间)、牌楼休闲娱乐段(印盒石大桥到三峡之星体育馆之间)、观音岩商贸服务段、天仙湖商贸服务段、北山商贸服务段(万安大桥到长江二桥之间),布局购物、酒店、餐饮、休闲等商贸服务设施,建设大型购物中心、五星级酒店、商业步行街、豪华影院等商贸地标。南滨大道区域重点规划南滨商务区、休闲服务区,重点建设五星级酒店、三峡国际会展中心、江南购物中心、江南商业步行街等商贸服务业。
&&&&&&“两园”指董家市场物流园、新田港口物流园。董家市场物流园选址于天城镇董家至熊家镇红星坝一带,规划面积&4.7&平方公里。规划建设以消费品流通为主的现代商贸物流新城,重点兴建大型购物中心、大型小商品批发市场、专
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&20&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告业批发市场、仓储物流配送中心、五星级酒店等于一体的商业综合体。新田港口物流园选址于新田镇白水湖区域&3&平方公里,园区分阶段开发。
&&&&&&“三圈”指高笋塘商圈、江南商圈、高铁商圈。高笋塘商圈范围南抵移民广场、北至南池沟、东临北滨路、西至诗仙路2.5平方公里区域,定位为渝东北及三峡库区核心商贸区。规划对道路、管网、车位、房屋等基础设施改造,规划建设一条商业步行街,提档升级一批传统商业,引进一批国内外知名品牌,把高笋塘片区打造成为三峡库区的商贸高地。江南商圈定位为三峡库区现代商务中心,重点布局大型购物中心、会展中心、商业步行街、专卖店、星级酒店(宾馆)、特色餐饮店以及配套金融、保险、旅游、教育、文化等设施,体现现代都市风情。高铁商圈范围包括周家坝、天城镇区域,定位为现代商贸集聚区,增强对周边地区的辐射集聚作用开发区按照“主攻一园,提升两片”的思路科学规划,合理布局。龙腾片区主要规划发展精细化工、机械加工、电子电器、服装生产、印刷包装和仓储物流等主导产业,20万平方米的标准厂房正在规划设计中,将为三峡移民提供更多的就业岗位,促进开发区的工业经济快速腾飞;观音岩片区重点规划行政服务、信息产业、高新技术、汽车贸易、建材装饰、房地产开发和公益设施等。现已形成以“三峡国际车界”、“中汽西南”为代表的汽车销售一条街,并配有“重庆车管所万州分所”、“驾驶员考试服务中心”等相关配套设施;开发区成功引进深圳卓越集团建设光彩建材大市场,是西南片区颇具规模的建材装饰集散地;邮政、电信、移动、联通、铁通等信息产业集结于此,形成了规模较大的信息产业群。
&&&&开发区按照“主攻一园,提升两片”的思路科学规划,合理布局。龙腾片区主要规划发展精细化工、机械加工、电子电器、服装生产、印刷包装和仓储物流等主导产业,20&万平方米的标准厂房正在规划设计中,将为三峡移民提供更多的就业岗位,促进开发区的工业经济快速腾飞;观音岩片区重点规划行政服务、信息产业、高新技术、汽车贸易、建材装饰、房地产开发和公益设施等。现已形成以“三峡国际车界”、“中汽西南”为代表的汽车销售一条街,并配有“重庆车管所万州分所”、“驾驶员考试服
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&21&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告务中心”等相关配套设施;开发区成功引进深圳卓越集团建设光彩建材大市场,是西南片区颇具规模的建材装饰集散地;邮政、电信、移动、联通、铁通等信息产业集结于此,形成了规模较大的信息产业群。
&&&&&&&(三)个别因素
&&&&&&&1、宗地位?
&&&&&&&估价对象坐落于重庆市万州区厦门路&1101&号。
&&&&&&&委估宗地周边有延飞塑胶公司、华伦化工厂、万州区财贸学校、渝万高速路双河口出口、万州区龙腾工业园。商业配套设有:农业银行、&农商行,有社区日用品商店及社区餐饮馆;商业氛围一般自然环境一般。
&&&&&&&2、宗地面积
&&&&待估宗地《重庆市房地产权证》(301D&房地证&2012&字第&00304&号)证载面积为&26697&平方米。本次宗地土地使用权面积为&26697&平方米。
&&&&&&&3、宗地用途
&&&&&&&《重庆市房地产权证》记载土地用途为工业用地,与本次估价设定用途一致。
&&&&&&&4、宗地临街状况:宗地临厦门路。
&&&&5、宗地形状:宗地形状为近似梯形的多边形
&&&&6、地质条件:无不良地质构造
&&&&&&&7、地形:地势坡度较小
&&&&&&&8、容积率
&&&&根据重庆市万州区资产经营公司提供的相关资料未记载该宗地的容积率,本次估价按实际容积率设定为&0.51。
&&&&&&&9、宗地基础设施条件
&&&&委估宗地作为城镇混合住宅用地已实现宗地红线外“五通”(通上下水、通电、通路、通讯、通气),宗地红线内”四通一平”(通路、通水、通电、通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&22&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告讯及场地平整)。本次评估设定宗地红线外“五通”(通上下水、通电、通路、通讯、通气),宗地红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场地平整)
&&&&10、宗地现状利用
&&&&至估价基准日,宗地红线内“四通一平”(通水、通电、通路、通讯及其场地平整),宗地上建有办公&用房、厂房。
&&&&本次估价范围不含地上建筑物和其他定着物。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&23&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分&&&土地估价结果及其使用
&&&&一、估价依据
&&&&(一)有关法律法规
&&&&1、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第&8&号);
&&&&2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第&29&号);
&&&&3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
&&&&4、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第&62&号);
&&&&5、《重庆市万州区人民政府关于调整征地补偿安?标准做好征地补偿安?工作的通知》(万州府发[2008]95&号)。
&&&&6、《重庆市国土房管局关于更新调整万州区重点区域国有土地使用权土地级别的复函》(渝国土房管函[&号)。
&&&&7、重庆市国土资源和房屋管理局文件《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则(试行)的通知》(渝国土房管发[&号);
&&&&8、《重庆市土地管理规定》(重庆市人民政府令第&53&号)(1999);
&&&&9、《重庆市万州区人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的通知》(万州府[&号)。
&&&&10、《重庆市人民政府(关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知)》(渝府发200076&号);
&&&&11、《重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区外城镇土地级别的通知》(渝国土房管发[&号);
&&&&(二)技术规范
&&&&1、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准&GB/T);
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&24&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&2、《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家标准);
&&&&3、《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则(试行)的通知》(渝国土房管发[&号)。
&&&&(三)行为依据
&&&&委托方与我公司签订的《土地估价业务约定书》。
&&&&(四)权属依据
&&&&1、《企业法人营业执照》;
&&&&2、《中华人民共和国组织机构代码》;
&&&&3、《重庆市房地产权证》(证号:301D&房地证&2012&字第&00304&号);
&&&&4、《国有土地使用权出让合同》;
&&&&(五)其他资料
&&&&1、委托估价方提供的其他有关资料;
&&&&2、受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料。
&&&&二、土地估价
&&&&在估价过程中,按照国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合理的原则,根据估价目的,选用科学的估价方法,为保证估价结果准确,应遵循以下估价原则:
&&&&1、替代原则
&&&&土地价格应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。在假定没有因迟延而产生的不当成本的条件下,如取得成本可能是取得相同效用土地的成本,此为成本逼近法的基础同时,替代原则是进行容积率、期日等系列修正的理论依据。
&&&&2、最有效利用原则
&&&&土地价格应以估价对象的最有效利用为前提估价。本次估价按规划容积率
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&25&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告设定委估宗地容积率,使土地利用达到最有效方式,就是基于最有效利用原则。
&&&&3、供需原则
&&&&土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在进行地价评估时,必须考虑委估宗地在供需矛盾方面的差别。委估宗地供给采用招标、拍卖、挂牌方式,使需求方进行充分的市场竞争,因此,其评估地价可根据土地市场交易价格作出判断就是基于供需原则。
&&&&&&&4、变动原则
&&&&&&&估价人员应把握土地价格的影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估价格。在土地估价时,必须分析影响土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素,把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。根据变动原则,我们首先设定了本次地价评估的地价内涵和评估基准日,为了进行期日修正,我们进行地价指数的测算和编制工作。
&&&&&&&5、多种评估方法相结合原则
&&&&&&&为求取一个公平合理的土地价格,通常采用的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法,由于采用不适当的方法,就会导致估价结果产生较大偏差,不能体现土地的真实价值。因此在评估时,一定要根据估价对象的实际情况,充分考虑用地类型和条件,以及所掌握的资料,选择最适宜的估价方法进行评估,本次估价拟采用市场比较法和剩余法二种方法进行估价。
&&&&&&&(二)估价方法
&&&&1、估价方法的确定
&&&&根据《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准&GB/T),地价评估的方法主要有市场比较法,收益还原法、剩余法、成本逼近法,基准地
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&26&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告价系数修正法等。估价方法的选用应根据估价目的,并结合估价对象的具体特点(用地性质)以及当地地产市场发育状况等,选择适当的估价方法。
&&&&评估人员通过实地勘察,结合本报告评估目的和估价对象所在区域市场情况以及委估宗地的具体特点,依据《城镇土地估价规程》,决定选用市场比较法和成本法进行估价,综合分析各自估价结果,确定最终估价结论。
&&&&2、选择估价方法的依据
&&&&(1)重庆市万州区近期地产市场交易比较活跃,区域内工业土地使用权类似交易较多,且地产交易的替代性与委估宗地的可比性较强,故本次评估宜选用市场比较法(市场比较法主要用于房地产市场发达,有充足的具有替代性的的土地交易实例的土地评估)。
&&&&(2)根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》,估价对象所处的位?属于该基准地价覆盖的范围,因近几年重庆市地价水平变化幅度又较快,导致部分区域的基准地价还不能完全准确地反映地价真实水平,因此我们认为待估宗地不适宜采用基准地价系数修正法评估。
&&&&(3)估价对象为工业用地,无持续稳定的收益,未来收益难以预测,故本次评估不选用收益还原法(收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价)。
&&&&(4)估价对象委托方提供宗地资料显示土地的用途及容积率明确,估价对象具有较好的开发潜力,开发完成后的房地产价值和建筑开发成本费用等数据不易于收集,故不可以采用假设开发法进行评估。
&&&&(5)万州区近期有一定的新征地案例,委估宗地周边仍有大量农地,当地征地拆迁安?资料容易收集,可以采用成本逼近法进行评估。
&&&&综上所述,根据《城镇土地估价规程》和评估人员现场踏勘,以及对待估宗地的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&27&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告理,并结合评估对象的实际情况,采用市场比较法、成本法两种方法综合评定土地价格。
&&&&(三)估价过程
&&&&1、市场比较法
&&&&(1)估价思路
&&&&市场比较法是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类似或价值相同的宗地买卖案例与待估宗地之间加以对照比较,就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正,求取待估宗地在估价基准日地价的方法。
&&&&(2)基本公式
&&&&单位面积地价=样本地价×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修正
&&&&2、成本逼近法
&&&&成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用等量资本获取等量利润的投资原理,加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息,作为地价的基础部分,同时根据国家对土地的所有权在经济上必须得到实现的原则,加上土地所有权应得收益(即土地增值收益),从而求得土地价格。其基本公式为:
&&&&V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
&&&&式中:V—土地价格
&&&&&&&&&&&&&&Ea—土地取得费;
&&&&&&&&&&&&&&Ed—土地开发费;
&&&&&&&&&&&&&&T—税费;
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&28&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&&&&&&&&R1—利息;
&&&&&&&&&&&&&&R2—利润;
&&&&&&&&&&&&&&R3—土地增值
&&&&最终成本结果还需根据宗地在区域内位?和宗地条件进行个别因素修正和剩余年期修正。
&&&&(四)估价结果
&&&&经估价人员现场勘察和对当地地产市场的调查,选择合适的评估方法,按照地价评估的基本原则和估价程序,经综合分析得到:
&&&&估价对象在二О一四年八月十一日,用途为工业用地,土地使用权面积为26697&平方米,无他项权利限制、规划利用条件状态下,宗地红线外“五通”(通路、通水、通电、通气、通讯),宗地红线内“四通一平”(通路、通水、通电、通讯及场&地平整&),容积率设定为&0.51,剩余使用年限为&39.17&年的国有出让工业用土地使用权价格:
&&&&土地面积:26697&平方米
&&&&土地单价:748&元/平方米
&&&&总地价:1996.94&万元(取整至百位)
&&&&人民币大写:壹仟玖佰玖拾陆万玖仟肆佰元整。
&&&&三、估价结果和估价报告的使用
&&&&(一)估价的前提条件和假设条件
&&&&本估价报告的估价结果在以下的前提条件和假设条件下成立,在使用本报告时应当遵从这些前提和假设条件:
&&&&1、委托方合法取得土地使用权,提供的土地使用权权属证明及其相关资料完整、合法、真实、有效。
&&&&2、本报告估价结果是在满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。
&&&&3、估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用,并会产生相应
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&29&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告的土地收益。
&&&&&&&4、在估价基准日&2014&年&8&月&11&日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
&&&&&&&5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
&&&&6、委托方提供的《重庆市房地产权证》为复印件,本次估价以委托方提供的《重庆市房地产权证》复印件与原件证载内容一致为重要假设前提。
&&&&7、本次估价土地使用权面积系根据委托方提供资料确定,本次估价假设该部分面积的确定符合法定程序,且不予事实相违背,如该部分面积与相关法律法规不符,委托方承担相应责任,最终解释权归本公司所用。
&&&&(二)估价结果和估价报告的使用
&&&&&&&1、本估价报告和估价结果的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
&&&&&&&2、本报告的估价结果是对估价时点外部经济环境条件下为本报告所列明估价目的而提出的价值参考意见。是土地估价师对估价对象在估价时点特定目的下的价值进行调查、分析、估算并发表的专业意见。是土地估价师认为在公开市场条件下最可能实现的价格。报告分为《土地估价报告》和《土地估价技术报告》两部分,《土地估价报告》仅供委托估价方用于报告列明的估价目的,不能将其用于除此之外的其他经济活动。《土地估价技术报告》用于受托估价方提交重庆市国土资源房屋评估和经纪协会备案时使用。
&&&&&&&3、估价结果自估价基准日&2014&年&8&月&11&日起,有效期为壹年。
&&&&&&&4、本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格,若估价对象的土地权利状况、利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,其估价结果应作相应调整。
&&&&&&&5、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,对估价结果的解释权归重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&30&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&6、未经估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分内容不得使用于公开的文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表(包括向媒体披露),本估价报告不对任何第三者承担责任。
&&&&(三)需要特别说明的事项
&&&&1、有关资料来源
&&&&(1)估价机构收集、调查的资料
&&&&1)国家及重庆市有关法律、法规和文件。
&&&&2)估价对象所在区域的区位条件、开发水平、地产市场交易等资料。
&&&&(2)委托方提供的资料
&&&&1)估价对象相关权属资料。
&&&&2)估价对象利用状况资料。
&&&&2、其他需要说明的问题
&&&&(1)委托方对提供资料的真实性、合法性、完整性负责。估价机构对本报告的估价结果的合理性负责。
&&&&(2)本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业判断,但受到本报告中特殊说明事项的限制。
&&&&(3)我们与本报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
&&&&(4)我们依照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
&&&&(5)估价人员已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&31&页&共&42&页
&&&&重庆市万州区资产经营公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四部分&&&附&&&&件
&&&&一、委估宗地位?示意图;
&&&&二、委估宗地现状照片;
&&&&三、委托方提供的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》;
&&&&四、《委托估价函》;
&&&&五、《重庆市房地产权证》
&&&&六、《土地使用权出让合同》;
&&&&七、估价机构《企业法人营业执照》;
&&&&八、估价机构《土地评估机构资质证书》;
&&&&九、估价人员《土地估价师资格证书》。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第&32&页&共&42&页