苍梧一男子透支信用卡获刑一年
广西新闻网梧州7月8日讯（通讯员唐丽华 黄争明）信用卡透支银行催款怎么办？有些持卡人不以为然：“不就是扣点利息，钱先占着，能拖就拖，让银行催个十次八次也无妨。什么？除了罚利息还可能要坐牢？不会是银行吓唬人吧？”真相是...
7月6日，梧州市苍梧县人民法院宣判一宗信用卡诈骗案，被告钟某被判处有期徒刑一年，缓刑二年，并处罚金人民币20000元。
2011年，被告人钟某在某银行苍梧支行办理了一张信用卡，后来，钟某失业了，他在没有工资收入的前提下仍大量透支消费。账单到期后，银行工作人员通过电话、邮寄催交通知书、上门催交等方式多次向其催还借款。但钟某仍没有履行还款义务，恶意透支人民币达21309元。发卡银行向公安机关报案后，钟某被抓获。法院审理认为，被告人钟某明知其没有还款能力而透支，属于恶意透支、透支数额在10000元以上，数额较大，根据法律规定应当判处5年以下有期徒刑或者拘役，鉴于钟某归案后认罪态度较好，并在开庭审理前还清了借款，故作出上述判决。
苍梧法院法官表示，根据我国法律的有关规定，明知没有还款能力而大量透支，超过10000元，并且经发卡银行两次催收后超过3个月仍不归还的，就有可能构成信用卡诈骗罪。法官提醒，透支信用卡一定要量力而行，明知没有还款能力而大量透支，就有可能构成信用卡诈骗，如果遇到银行催收，一定要及时归回借款。如果消极还款、躲避银行催收，可能面临牢狱之灾。
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今日搜狐热点2014年苍梧深通村镇银行招聘公告
来源：深圳农村商业银行网&& 阅读：311 次&&日期： 16:51:33
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苍梧深通村镇银行是经中国银监会广西监管局、梧州监管分局批准，由深圳农村商业银行作为主发起行，征邀知名企业共同发起设立的新型农村法人金融机构，这是深圳农村商业银行作为主发起行跨区域发起设立的第四家具有法人资格的村镇银行。
苍梧深通村镇银行于日正式开业，成立以来始终坚持专注于服务梧州市龙圩区及苍梧县域“三农、中小微企业、个体工商业主”的市场定位，坚持“合规经营、均衡发展”的经营理念及努力打造精品社区零售银行的经营战略，实现与当地经济的和谐互动。
因业务发展需要，现面向社会招募各类优秀人才，热忱欢迎共创辉煌事业的有志、有识之士加盟苍梧深通村镇银行。
一、招聘岗位和任职条件
除固定基础工资外，实行以业绩挂钩的绩效工资考核制度，多劳多得，提供业内有竞争力的薪酬。
上述岗位，有银行相关岗位工作经验者优先。对特别优秀的，或有一定社会关系和客户资源的，条件适当放宽。
三、报名时间、方法及流程
（一）报名时间：日至日。
（二）报名方法：凡符合应聘条件并有意应聘者，请下载报名表并按要求填好。应聘者必须在报名表格中插入一张近期的电子免冠彩照，以附件形式连同一张近期生活全身电子彩照发送到指定邮箱：。
（三）经初审符合条件者，我行将于近期内公布参加面试人员名单、时间、地点、方式等信息，请应聘者保持通信畅通。面试时，必须携带身份证等原件到场。
（四）我行将对拟聘人员进行岗前培训。
（五）以上所有人员一经录用，试用期3个月，并按本行员工相关管理办法考核。
（六）其他注意事项
1、报名表格发送到邮箱时，请将文件名统一更改为：苍梧深通村镇银行-岗位-姓名。
2、应聘者个人信息仅用于此次招聘及人才备选库，我行对所有应聘者信息予以保密，所有应聘者资料恕不退还。
苍梧深通村镇银行
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海州检察院与中国农业银行苍梧支行举行检银共建签字授牌仪式
& & &为深化中国农业银行苍梧支行党风廉政建设和预防职务犯罪工作，助推金融系统廉洁高效发展，8月30日,海州区人民检察院与中国农业银行苍梧支行联合举行检银共建暨驻农行苍梧支行检察工作站授牌仪式。海州检察院严中副检察长与农行苍梧支行吕茂春行长共同签署《海州检察院、农行苍梧支行关于共同开展预防职务犯罪工作的指导意见书》，拉开了“检银共建”预防职务犯罪长效合作机制的序幕。海州检察院预防科干警，农行苍梧支行本部和八个网点负责人及全体员工140余人参加本次签字仪式。　　在签字仪式上，农行苍梧支行李作仁副行长介绍了该行近年来反腐倡廉有关工作情况，并指出,金融领域是职务犯罪的高发区,从业人员务必要提高廉洁自律意识,防范职务犯罪风险;要推进风险源点排查防控工作开展，建立预防职务犯罪长效机制。 &　　严中副检察长在讲话中强调，检银双方要提高认识,切实增强预防职务犯罪工作的责任感、紧迫感;要履行职责,相互配合,共同构筑“检银共建”预防职务犯罪长效工作机制;标本兼治,源头治理,充分发挥检察工作站这一检察机关首次在金融系统建立的平台的有效作用，形成共同预防合力。他表示,希望通过这次会议,开启检察机关与金融系统开展预防职务犯罪沟通协作的大门,共同推动农行苍梧支行实现廉洁高效、服务民生、金融惠民的工作目标，为加快我市沿海开发建设作出新的更大贡献。 &　　签字仪式结束后,该院预防科陶羡华从当前金融系统职务犯罪的总体形势、特点、诱发职务犯罪的原因和对策建议等方面深入浅出地为大家上了一堂预防职务犯罪专题教育课。结合全省检察机关查处的金融系统职务犯罪乃至在连金融系统发生的职务犯罪系列案例,认真分析这些职务犯罪发生的制度原因和个人原因,辅以图片、视频，授课内容引人深思,警示教育效果显著,深受在场听课人员的好评。
作者：杨占厂、陶羡华&&编辑：范伟义&&
地址：南京市宁海路73号邮编：210024电话：86-25-传真：86-25-
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梧州地区银行调查报告
来源： 时间：
【梧州地区调查报告】梧州市现代服务业集聚区发展情况 调研报告根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于开展广西现 代服务业集聚区发展专题调研工作的通知》要求，我委即组 织市内各相关做好调研工作准备，并就我市服务业集聚 区发展情况及思路汇报如下一、我市服务业发展现状 今年以来，我市认真贯彻落实国务院和自治区人民政府 “稳增长、促改革、调结构、惠民生”的有关政策措施，紧紧 抓住珠江-西江经济带建设、 承接产业转移以及加强区域合作 的重大机遇， 充分发挥我市区位优势、 交通优势和产业优势， 把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，加 快打造西江经济区域服务中心，努力提升现代服务业在经济 发展中的地位。2014 年三季度，全市服务业增加值 158 亿 元，同比增长 5.3%，预计全年全市服务业增加值 233 亿元， 同比增长 6%。（一）行业结构不断优化。传统服务业保持较快增长， 具有重要的地位。批发零售和住宿餐饮业、交通运输仓储及 邮政业、房地产业增加值占服务业增加值的比重为 50%左 右。金融、房地产、科技、旅游、电子信息等新兴服务业快 速发展。（二）消费市场持续活跃。城乡商贸设施日趋完善，形1成层次分明、功能互补的立体商贸体系。旺城广场、梅西生 活广场等多层次商业消费市场建成营业，老字号特色小吃 街、新界商业旅游步行街、丽港商业街等一批特色商业街区 落成，“万村千乡市场工程”实现全覆盖，成功举办各类汽车 展销会、特色产品博览会、国际珠宝展、房展会等促销费活 动，为我市重振“百年商埠”奠定良好基础。预计全年社会消 费品零售总额达到 328 亿元，年均增长 12%以上。（三）现代物流业加快推进。我市 2011 年出台了《梧 州市服务业发展“十二五”规划》 、 《梧州市现代物流产业发展 规 划 （
） 》 、 《梧州市现代商贸产业发展规划 （） 》 、 《加快梧州市生产性物流业发展》 、 《加快梧州市生产性物流业发展的若干扶持政策》等政策措 施，为建设区域性商贸、物流中心提供了良好的政策指导和 支持。重点物流基础设施布局日臻完善，毅德商贸物流城、 泽仁现代商贸物流城、东盟农副产品交易中心、沃华建材不 锈钢专业市场相继落户建设，中恒国际医药商贸物流城、市 商贸物流园建设加快，李家庄码头、紫金村码头等物流基础 设施不断布局完善。预计全年我市商贸流通项目完成投资 110 亿元，同比增长 16.7%。（四）金融业多元化发展。推进“引金入梧”战略的实施， 加强与粤港澳等地金融机构的对接，鼓励和吸引各类金融机 构到梧州设立分支机构，着力培育多元化金融主体，金融市 场组织体系不断健全。截至目前，已引进柳州银行、招商证 券、瑞达期货在梧州设立分支机构，全市经营性金融机构数2量达 41 家，小额贷款 17 家，我市金融整体实力有所增 强。三季度全市金融机构本外币各项贷款余额 605.1 亿元， 比年初增加 65.1 亿元；存款余额 833.2 亿元，比年初增加 71.7 亿元，金融对重点项目建设支持力度不断加大。（五）旅游业快速发展。以完善城市旅游服务功能和旅 游集散功能为着力点，深入挖掘千年古城文化和百年商埠文 化，加大基础设施投入，推进藤县石表山、蝴蝶谷、长岛生 态园区、狮卧山体育休闲公园、仙人湖生态休闲度假区、苍 梧六堡茶产业化展示区等旅游区，打造特色鲜明、具有区域 影响力的旅游品牌。加强与泛珠区域及周边地市旅游合作， 推动西江流域文化产业带和西江旅游联盟建设。赴广东省、 重庆市等地举行梧州旅游推介会，推介梧州四恩寺、龙 母庙景区、骑楼城等具有岭南特色的旅游景点和线路。旅游 业已逐步发展成为我市国民经济的支柱产业之一。二、我市服务业发展存在的主要问题 虽然近年来我市现代服务业有了明显的发展，但服务业 占 GDP 比重始终较低，2013 年，服务业占比仅为 22.4%， 比全区低 13.6 个百分点，比全国低 23.7 个百分点，今年三 季度， 服务业占比为 24.5%， 比去年同期回升 0.9 个百分点， 但服务业的增速一直低于工业增速，服务业占比的提升动力 不足，从整体发展水平上看还存在以下问题（一）缺乏服务业主管部门。服务业涵括范围较广，涉 及部门和较多，一直以来我市没有统筹指导服务业发展 的主管部门， 普遍存在多头管理、 交叉管理和无人管理现象。3在服务业统计方面也不完善，特别是物流业增加值、物 流成本统计的不完善，影响了对第三产业发展的全面了解。梧州市人民政府于 2014 年 12 月 15 日印发了《梧州 市人民政府办公室关于成立我市第三产业发展领导小组的 通知》 ，正式成立我市第三产业发展领导小组，在市发展改 革委设立第三产业发展领导小组办公室。目前市“三产”办 的工作已经正常开展。（二）产业内部结构不合理。随着我市经济增长方式加 快转变，工业结构调整逐步推进以及信息技术的广泛应用， 涌现出以信息软件、电子商务、现代物流与会展、商务服务 等行业为代表的一大批新兴服务业。新兴生产性服务行业的 迅猛发展虽然使我市现代服务业内部结构有了一定改善，但 总体上看，服务业结构有待于进一步提高。目前我市服务业 主要以劳动密集型的传统行业为主，批发零售业、非营利性 服务业仍处于拉动服务业增长的主导地位，电子信息服务、 金融业、 现代物流、 商务会展等新兴现代产业仍然发育不足、 发展不快，教育、文化、卫生和科研等知识含量高的产业比 重仍然偏小，导致服务业链条不长，与工业化进程协调发展 能力不足，产业结构中存在的工业强服务业弱、生活性服务 业强生产性服务业弱的不协调现状。（三）服务业水平较低。服务业企业总体上小而散，现 代化水平低，竞争能力较弱，缺乏具有辐射能力的区域性市 场和服务企业，难以对整体经济形成有效支撑。具体表现在 龙头企业增速不高，部分引进的大型商贸企业不在本地统4计；文化资源开发尚未有效转化成经济效益；专业技术人员 配备不齐，服务业产业发展存在技术瓶颈，中药材、六堡茶 等特色产业科研攻关的力度还不够，造成产业基础研究滞 后，特色产业发展缺乏科技支撑，存在严重的技术瓶颈。（四）存在体制性障碍。部分行业取消审批和部分 领域对非公经济开放后，民营经济自主投资在一定程度上剌 激了非公经济的蓬勃发展，但同时在政府的统一规划、宏观 指导功能相对弱化之下，一些行业出现跟潮流、一哄而上的 情况，民营经济自主选择项目、自主投入资金的特点造成了 各自为阵，难以形成群体产业，产业集聚辐射能力不强的情 况，服务业未能实现突破性发展。（五）现代物流业发展思路的制约。目前我市部分物流 园区在规划建设时缺乏明确的战略定位，造成了物流园区招 商引资困难，影响了园区整体效益的发挥。部分物流园区沿 用工业园区地产经营思路，项目规划流于形式，以取得用地 指标为首要目标，脱离了供应链物流服务的实际需求。在园 区的规划和功能定位上忽视了各类制造业、分销业及消费人 群的布局等实际情况，导致物流资源闲Z、利用不平衡，运 输和配送车辆流量、流向不平衡等现象；在经营上仍然采用 了“招商”和“售楼”的经营思路， 缺乏物流供应链的解决方案与 能力。（六）收入水平限制服务消费潜力。一切服务消费的需 求，均决定于消费者的收入水平，一定的收入水平又决定着 消费需求的水平、结构和层次。受收入水平的限制，我市城5乡居民家庭开销以食品、衣物等生活用品为主，对服务业的 需求潜能不足。三、我市重点产业园区的布局及发展情况 （一）我市各重点产业园区经济运行情况 2014 年 1-11 月，全市工业园区（集中区）完成工业总 产值 1502.6 亿元，同比增长 11.02% ，完成全年目标的 78.21%；工业增加值 430.83 亿元，同比增长 3.37%，完成全 年目标的 77.8%；实现税收 32.68 亿元，同比增长 0.18%， 完成全年目标的 81.69%；工业项目投资 131.51 亿元，同比 增长 16.22%，完成全年目标的 87.67%；基础设施投资 30.04 亿元， 同比增长 27.93%， 完成全年目标的 105.29%。预计 2014 年全年完成工业总产值 1638.2 亿元，同比增长 10.69%，完 成全年目标的 85.27%；工业增加值 470.72 亿元，同比增长 3.44%，完成全年目标的 85.17%；实现税收 35.65 亿元，同 比增长 0.17%，完成全年目标的 89.13%；工业项目实际投资 143.47 亿元，同比增长 16.07%，完成全年目标的 95.65%； 基础设施投资 32.77 亿元，同比增长 29.9%，完成全年目标 的 114.86%。（二）重点产业园区布局及建设情况 1.粤桂合作特别试验区 2013 年，试验区入区企业 38 家，实现工业总产值 96.3 亿元、工业增加值 31.8 亿元，完成投资 25.3 亿元。今年以 来，试验区发展势头加快，截至 9 月底，试验区入区企业达 到 65 家，其中规模以上企业 27 家，实现工业总产值 113.66亿元，完成年的 93.11%；实现工业增加值 38.64 亿元， 完成计划的 99.08%；完成投资 31.13 亿元，占年计划的 97.28%，其中完成工业项目投资 15.04 亿元，基础设施投资 16.09 亿元。在招商引资方面， 试验区积极对接世界 500 强、 中国 500 强、知名大型企业和高新技术企业，出台“十大禁投”清单， 注重引入税源型项目、研发型项目、生产性服务项目以及高 科技项目，产业招商成效显著。截至今年 9 月，试验区招商 引资实际到位资金 25.8 亿元，占全年计划的 83.2%。广西微 软创新中心、国光西部产业基地、中节能环保产业园、中兴 梧州智慧广西云数据中心及 IT 产业基地、安富利电子产业 园、法兰电子标签和屏幕保护膜材料生产、嘉进电子商务物 流、比亚迪运营中心及纯电动客车生产基地、风光能发电系 统应用、 3D 数码打印材料生产、 丰歌低碳科学建造生产基地、 车联网工程及车载蓝匣子生产基地、北斗高科产业基地、爱 能森节能环保储热生产基地、新加坡产业园等一批电子信 息、节能环保、新材料产业重大项目和国际知名企业落户试 验区。试验区“一主两拓（主体区、社学拓展区和平风拓展 区）多组团”的空间布局和起步区“三区三基地” 、先行区 “三园一城(食品医药产业园、松脂生态产业园、万秀茶花 生态园和粤桂新城） ”的发展格局初步形成。在基础设施建设方面，南岸起步区“四个一”工程加快 推进，塘源一路项目全长 7.5 公里，实现粗通 6.3 公里，完 成投资 3.6 亿元；塘源污水处理厂已完成征地，近期开展厂7区基础设施开工建设；大园桥已建成通车，完成投资 1160 万元；公共服务中心规划设计方案已通过审查。同时，启动 了纵向主干道工程等一批重点项目的前期工作。北岸先行区 医药食品产业园路网、给排水及扶典冲排水主渠等基础设施 工程全面推进。拓展区社学片区（梧州）建成入园二级道路、 专用 110 千伏变电站，西江三桥至工业新城一级公路、工业 新城路网基础设施项目正在开展前期工作；平凤片区正在编 制 5 平方公里启动区控规划，110 千伏变电站完成选址，污 水处理厂正在开工建设。2.梧州市商贸物流园区 梧州市商贸物流园区位于梧州市红岭片区北侧，紧连洛 湛铁路和红岭商业区，靠近梧州高速连线，交通优势和商业 优势非常明显,北侧是梧州环城高速，西侧是桂梧高速梧州 ，东侧连长洲工业集中区，交通便捷，区域位Z得天独厚， 极具发展潜力，是梧州市建设成为西江经济区域现代商贸物 流主要节点城市的发展重点。园区规划占地面积 1097.15 公 顷，总体目标是把梧州建设成为广西西江经济区域现代商贸 物流中心。园区规划占地总面积 16769 亩，其中一期规划用地面积 约 4500 亩。按照“两纵多横”的路网骨架，“一轴、两心、 三核、两片区”（即由平行于洛湛线所围合的园一路与园二 路围合成园区发展轴，以公共服务设施何居住设施为主的两 个功能中心，在园区的北部、中部和南部保留三个绿核，以 园区中部保留水系分割而成分为南、北部两个发展片区）的8规划布局，是集不锈钢、农副产品、建材家私等、信息、 加工、配送、仓储和物流于一体，为生产性物流提供专业的 商贸市场和集散地。梧州市商贸物流园区立足物流产业，并在园内发展商贸 延伸其产业链。按照“产业园区化、园区城镇化、产城一体 化”的发展思路，确定了 7：2：1 的园区土地利用规划（即 70%的商业用地、20%的生活和配套设施用地以及 10%的物流 仓储用地），大幅提升了土地利用价值，真正地让“产城分 割”走向“产城融合”，积极探索一条产〃城〃人互动互融 的新型园区城镇化之路。园区未来将用 10 年左右时间，实现物流业发展三大层 次上质的飞跃。一是在物流发展上创造完善的、高水平的具 有区域竞争力，能有效支持梧州市经济发展的物流产业发展 与提升环境；二是在物流功能上建设物流体系健全，航运中 心作用明显，物流通道辐射能力强，物流设施功能完善和布 局合理的区域物流系统；三是在物流运作水平与质量上实现 梧州市经济发展与运行的物流成本得到有效降低，物流效率 提高，物流基地为梧州市成为区域性枢纽城市和承接产业转 移示范基地提供物流产业发展与服务支持，使园区最终具备 现代物流开放带动功能、交通枢纽功能、产业牵引功能、要 素集散功能、公共服务功能、信息交流功能、创新引领功能。目的是要把梧州市商贸物流园区建设成为物流设施集中，物 流企业集聚，物流信息汇集，物流市场活跃，居住商业功能 完善的现代物流产业发展中心和区域性国内物流产业积聚9与服务生活组织中心。预计到 2025 年，园区年销售、储运商品量将超过 10000 万吨，营业额将达到 150 亿元，税收收入超 10 亿元，有效 解决就业人数 5 万余人。目前园区已有东盟农副产品交易中心、沃华不锈钢综合 交易城、 环保材料商贸物流城、 农业生产资料物流配送中心、 沃尔玛商业仓储配送中心、安富利电子仓储物流园、品牌电 梯仓储及售后服务中心、南粤家私仓储配送中心等 8 个重点 招商项目布满在园区水系以北地块，并同步开展综合整理及 开发利用水系以南地块。正逐步形成商贸资源汇聚、物流市 场活跃的以生产性物流为主的大型综合交易园区。3.梧州工业新城 梧州工业新城位于梧州市东南部，是梧州市南拓的重点 区域，同时也是梧州市“十三五”时期工业发展的重要支撑。其总体规划是根据梧州市城市总体规划和苍梧县县城规划 调整要求，按“一园多区”的形式进行规划建设，规划面积 33.6KM ，近期建设用地 17.6 KM ，远期建设用地 16 KM 。为 实现 “高起点规划、高水平定位、高标准建设”的目标， 工业新城委托国际知名集团――新加坡裕廊顾问公司开展 工业新城的规划编制工作。重点发展高端装备制造、精细化 工、新材料以及现代服务业。建设以先进制造业为主导，现 代服务业为支撑，集工业、生活、娱乐为一体的西江经济带 示范工业新城。4.进口再生资源加工园区2 2 210梧州进口再生资源加工园区是一个以在城市里再造一 个矿山为理念，从事有色金属再生资源回收、循环利用的生 态工业园区。是国家进口再生资源“圈区管理”园区和国家 “城市矿产”示范基地，是广西壮族自治区重点产业园区、 循环经济试点园区，列入自治区统筹推进的重大工业项目。2010 年 9 月园区通过国家环保部、海关总署、质检总局的联 合验收，成为全国第四家通过国家级验收的“圈区管理”园 区。2010 年月 10 月园区正式开园运行。2011 年 9 月国家发 改委、财政部批复为国家“城市矿产”示范基地。园区一期 规划用地面积 10000 亩（远期规划 30000 亩） ，一期总投资 150 亿元，分两期六年建设，每期开发 5000 亩，布局有生产 区、仓储区、海关、检验检疫监管区、污染防治区、生活区、 研发区等六大功能区。目前，园区已完成一期开发建设，供 水、供电、道路、环保及验放中心等基础设施和配套设施基 本完善，已引进 70 个企业，签约 90 个项目，有 25 个项目 投产，货物可直接在园区报关、通关。“十二五”期间，园 区将实施“城市矿产”示范基地项目 32 项，新增投资 48.32 亿元。5.陶瓷产业园区 梧州市陶瓷产业园中和集中区位于藤县县城东部，地理 位Z得天独厚，水、陆交通便利，是自治区 27 个重点园区 之一，纳入自治区 A 类园区――藤县工业集中区统筹管理。重点发展各种档次的建筑陶瓷产品生产、物流配送、产品交 易市场和配套产业。中和集中区总体规划面积 25000 亩，规11划建设 200 条陶瓷生产线，全部建成投产后年产值将达 300 亿元，配套产值达 100 亿元，年可创税超 10 亿元，能安排 10 万多人就业。园区目前已有新中陶陶瓷、新舵陶瓷、瑞远 陶瓷、宇豪建材、中意陶瓷、宝富利陶瓷、宏俊陶瓷、碳歌 陶瓷等 18 家陶瓷企业入驻中和集中区，总投资 124.5 亿元， 计划建设 172 条陶瓷生产线， 建成投产后产值将达 258 亿元。截至 2013 年 12 月底，园区累计建成陶瓷生产线 102 条，产 品种类有抛光砖、瓷片、仿古砖、耐磨砖等。6.梧州工业园区（高新技术产业开发区） 高新技术产业开发区总体规划用地 19.2 平方公里，首 期开发面积 9.5 平方公里，目前已开发约 8 平方公里，入园 项目近 130 个， 引进工业企业 100 多家， 企业员工约 3 万人。初步形成了以亚洲最大的中药生产基地，上市公司梧州中恒 制药集团公司为主导的药品产业；以中国目前唯一拥有胶原 蛋白肠衣生产专利的食品企业 ,上市公司梧州神冠蛋白肠衣 有限公司为主导的食品产业；以亚洲最大的日化生产基地， 广西奥奇丽集团股份有限公司为主导的化妆保健品产业；以 鑫华通科技园、安富利电子产业园为主导的电子信息产业的 “一电三品”四大支柱产业发展格局。7.再生不锈钢制品产业园区 园区成立于 2010 年，规划面积为 15000 亩,第一期用地 5383.5 亩，是梧州市建设国家级“城市矿产”示范基地的重 要组成部分。按照“一园多区”的布局，拓展建设窝田集中 区及规划建设各乡镇的不锈钢制品加工区，重点发展不锈钢12制品及配套产业。十二五”期间，园区规划引进废不锈钢铁 再生加工企业 4 家以上、不锈钢制品企业 40 家以上，年产 再生不锈钢带钢、宽带钢 300 万吨及制品 150 万吨。通过产 业配套、产业升级、物流等，把梧州市再生不锈钢制品产业 打造成为年产值 1000 亿元，税利超 50 亿元的产业。目前已 有入园不锈钢企业 16 家，其中已建成投产 13 家。8.梧州工业园区港口工业区 港口工业区规划用地约 34 平方公里，以打造泛珠三角 西江中下游地区及桂东地区制造业为主、物流为辅的现代化 内河临港及空港工业区。产业主要布局临港综合产业、林化 能源产业、高新技术及电子信息产业、仓储物流、新能源及 节能环保等产业。工业区内的梧州港赤水圩作业区码头项目 一期已投入运营，建成后年吞吐能力超过 500 万吨，是广西 建设规模最大、集装箱吞吐能力最强的内河码头。现已引进 了国龙进口加工配送中心项目、新希望集团年产 30 万吨饲 料项目、双胞胎集团年产 36 万吨饲料生产基地项目、中海 油广西梧州能源项目、临港林化物流园项目等 8 个项目。四、我市拟新建集聚区发展构想 1.梧州市粤桂合作特别试验区生产性服务业集聚区 梧州市粤桂合作特别试验区生产性服务业集聚区地处 “三圈一带” （珠三角经济圈、泛北部湾经济圈、大西南经 济圈和珠江-西江经济带）交汇节点，东西部边界、省际边 界和流域边界交集叠加区域， 21 世纪海上丝绸之路和西南中 南开放发展战略支撑带的重要节点，广西“双核”驱动和广13东“振兴粤东西北”发展战略支点, 周边公路、铁路、水运、 管道、航空五种交通运输方式全部具备，形成现代立体交通 运输网络：拥有西江黄金水道，洛湛铁路、南广铁路、柳肇 铁路以及广佛肇梧、南梧高速、柳梧高速、广梧高速、桂梧 高速和梧州环城高速等交通快速通道。内部有塘源一路、粤 桂大桥、广信大道等主要干道，以及塘源综合码头、紫金村 码头、中储粮码头等交通设施。并且拥有区位地缘优势、产 业基础优势、体制机制创新、先行先试和政策叠加优势。依 托广西微软创新中心、股权交易中心、环境交易所、创业投 资引导基金、节能环保运营服务中心、技术孵化器、科技协 同创新创业基地、总部大厦、产业基金、股权基金、粤桂投 资开发银行、 担保公司等服务平台， 主要建设 “三区三基地” 加工贸易园区、东西部金融合作示范区、东盟环保技术和产 业合作交流示范基地、粤桂合作企业总部基地、中小企业创 业创新基地，打造面向珠三角及港澳台、北部湾及东盟地区 的珠江―西江经济带国家级生产性服务业发展集聚区。重点 发展电子信息、节能环保、电商金融和商贸物流服务业，目 前已初步形成电子信息、节能环保、电商金融、商贸物流集 聚，主导产业明晰。已入驻企业 14 家，预计营业收入可达 485 亿元，纳税 54 亿元。2.梧州亚太影视文化创意园 园区以西江内河游艇基地、景视文化（特别是民国影视 文化） 、大型游乐项目为核心，参照浙江东阳影视城的模式 发展影视制作、发行、旅游以及临江旅游地产业。梧州是西14部地区最靠近粤港澳的城市，是国务院定位的国内区域性综 合交通运输枢纽，未来将有 10 条高速公路、5 条铁路、1 条 西江黄金水道和 1 个航空港在境内交汇，具有发展休闲旅游 和养生养老的交通和区位优势。产业园区周边交通便利，机 场、高速路、高铁站、港口距离园区均在 10 公里以内，规 划中的二级公路从园区边沿通过。西江游艇基地主要由西江 游艇码头、西江游艇俱乐部及中国游艇协会广西分会、高端 酒店群与国际会展中心、影人文化村与游艇会员村组成。亚 太影视城主要包括现代影视与特色影视拍摄基地、文化影视 产业园及创意园、影视动漫城及数字影院中心、影视文化学 校及产业人员基地等。游乐城主要由圣陶沙环球游乐 城、儿童水上大世界、滑草场、中小学生夏令营集训基地、 户外拓展培训基地等组成。3.岑溪泽仁现代服务业集聚区 园区位于岑溪市归义镇归义，是集商贸、物流、游 乐体验、民族文化、生态观光及度假养生于一体的服务业集 聚区。集聚区规划占地 10270 亩，总投资 84 亿元，建设现 代商贸物流城及民族文化产业园。集聚区建成后，可以更好 地将岑溪打造成区域性商贸物流集散地，对岑溪文化产业集 聚发展、提升文化旅游水平、促进人文环境优化、传承发扬 民族文化、吸收富余劳动力具有重要意义，有力地推动岑溪 市服务业快速持续发展。目前，集聚区现代商贸物流城已建 成物流专业市场约 20 万平方米，并已投入使用；民族文化 产业园已完成项目建设方案和概念规划的编制，正在组织项15目前期工作材料报上级审批。五、需要国家和自治区解决的问题 一是支持我市服务业集聚区及重大项目建设。恳请国家 和自治区加强对我市重大项目前期工作的指导，并在土地、 资金、政策方面给予大力支持，对我市的服务业集聚区及在 建重大项目优先落实土地指标，给予一定的资金补助。二是恳请国家和自治区对我市第三产业发展给予重点 扶持，在编制各种服务业发展规划时优先考虑将我市列入规 划方案，并给予我市服务业发展更多的优惠政策支持。三是希望国家和自治区对具有辐射力广、实力强的大型 服务业企业及外资企业多作引进，让更多的大型企业落户我 市，带动我市的服务业更好更快地发展。梧州市发展和改革委员会
年 1 月 15 日16
【梧州地区银行调查报告】――项目开发可行性研究报告――目录 第一章 宏观发展环境 一、龙圩区发展概况 二、梧州市经济发展概况 三、梧州市城市未来发展方向 第二章 梧州市房地产市场发展状况 一、梧州房地产市场发展情况 二、2014 年一月房地产市场交易情况 三、主要楼盘价格对比 第三章 项目开发建设条件 一、项目投资建设的必要性 二、项目地块现状分析 三、市场预测及分析 四、项目 SWOT 及前景分析 五、项目建设条件分析 第四章 项目定位 一、总体定位 二、功能定位 三、消费群体定位 四、形象定位 第五章 地块建设方案构思一、项目的建设计划2二、建筑方案 三、产品配比建议 第六章 投资估算一、项目成本投资及收益估算 二、资金筹措第一章一、龙圩区发展概况 （一）龙圩区基本情况 1、行政区域宏观发展环境龙圩区位于广西梧州市城区南部， 龙圩区前身为苍梧县的县 城，2013 年 3 月成立为梧州市新成立的市辖区，辖苍梧县的龙 圩镇、新地镇、广平镇、大坡镇四个镇。龙圩区总面积 980 平方 公里（2010 年龙圩镇城区面积 15.5 平方公里） ，总人口 30.3 万 人（2012 年） ，龙圩区人民政府驻龙圩镇政贤路 18 号。（数据来 源：百度百科） 龙圩区是梧州市三个城区中面积和人口最大的城区， 龙圩区 距梧州主城区 10 公里。龙圩区东毗广东省肇庆市和本市万秀区3城区，南连本市的岑溪市，西接本市的藤县，北与长洲区城区和万秀区城区接壤。全区地属低丘，有部分低洼地。主要山峰有大平山、尖峰顶等。流经境内的主要河流有浔江、上小河、下小河。土壤主要为赤红 壤、沙质土。注：梧州市辖三区为万秀区、长洲区、龙圩区。（原蝶山区与万秀区合并） 2、交通环境 龙圩区的交通环境实现了真正的立体交通，水路、公路、高速公路、铁路、航空等交汇于龙圩区及周边。南（宁）至梧（州）高 速公路，柳(州)至梧(州)高速公路，桂（林）广(州)至梧(州)高速公路，梧(州)至贵(港)高速，梧州环城高速公路在本城区和城区内 的保村、四合设有出入口立交，龙圩区是广西东部最大的高速立交大城区。南广高铁梧州南站在城区西 1.5 公里处。龙圩区距新建的 梧州西江国际机场 10 公里。（二）苍梧县经济发展概况 由于龙圩区是新设立的新区，经济发展统计资料还没有查询到，故暂以原苍梧县经济发展统计数据为参考对象。（1）2013 年经济发展情况 苍梧县 2013 年完成地区生产总值 175.86 亿元，同比增长 19.86%；固定资产投资完成 170.12 亿元，同比增长 28.87%；财政收入 14.32 亿元，同比增长 21.33%；规模以上工业增加值 103.85 亿元，同比增长 26.87%；城镇居民人均可支配收入 23038.7 元，同比增 长 14%；农民人均现金收入 7661 元，同比增长 14.89%。（数据来源：苍梧县人民政府网站） （2）2014 年经济发展情况（数据来源：苍梧县人民政府网站） 2014 年 1 至 4 月份，苍梧县累计完成地区生产总值 5.92 亿元，同期减少 6.97 亿元，完成全年任务 43 亿元的 13.77%；规模以上 工业总产值实际完成 4.69 亿元，同期减少 16.06 亿元，完成全年任务 62 亿元的 7.56%；全社会固定资产投资实际完成 6.25 亿元，完4成全年任务 42 亿元的 14.64%；财政收入 2.12 亿元，比去年同期增加 0.65 亿元，完成全年任务 8.12 亿元的 26.1%。二、梧州市经济发展概况 （一）2013 年经济发展情况（来源：梧州市 2014 年政府工作报告） 1、综合经济实力再上新台阶。2013 年梧州全市完成地区生产总值 991.7 亿元，增长 13.2%，增速排全区第 2 位；三次产业的比重 为 11.6：66：22.4；全社会固定资产投资 850.3 亿元，增长 30.6%，增速排全区第 3 位；财政收入 118.2 亿元，增长 17%，增速排全 区第 1 位；外贸进出口总额 17.6 亿美元，增长 45.9%，增速排全区第 1 位。2、工业主导地位进一步显现。工业经济总量稳居全区第 4 位，完成规模以上工业总产值 1745.5 亿元、规模以上工业增加值 581.5 亿元，分别增长 27.4%和 20.2%，增速分别排全区第 1 位和第 3 位，工业对经济增长的贡献率达 77%。荣获 “广西工业产业发展奖” 一等奖。3、城市发展潜力显著提升。行政区划调整工作完成，城市建成区面积拓展到 90 平方公里。苍海新区成为自治区重点推进的四大 城市新区之一。梧州市被确定为广西四大城镇群之一的桂东南城镇群核心城市。4、招商引资实现新突破。与香港五大知名商会签订合作协议；微软、中建、中海油、深商集团等企业来梧洽谈投资项目，中国民 生银行、亿达集团、巨人集团等 20 多家企业与梧州市签订战略合作协议，中兴、比亚迪、和润集团等企业落户梧州。全市招商引资实 际到位资金 691.9 亿元，增长 28.3%。5、城乡居民收入较快增长。城镇居民人均可支配收入 22537 元，增长 9.6%；农民人均纯收入 7475 元，增长 13.4%。（二）梧州市 2014 年工作重点 1、加快中心城市建设。按照“一江两岸三组团”的城市发展思路，统筹推进城市新区开发建设和旧城改造工作。加大红岭新区及其拓展区开发建设力度；5大力推进苍海新区核心区建设，重点抓好半岛核心区、环城水系、环湖道路、园博园、南广高铁站前广场等项目建设；加快南岸片区 开发，抓好西江四桥及道路、供水、排水、供电等基础设施建设，启动沿江景观大道规划研究。继续加大旧城改造力度，关于龙圩旧 城区规划建设问题，梧州市住建委将计划开展龙圩旧城区控制性详细规划编制工作。2、加快完善综合交通运输枢纽。大力推动南广铁路全线通车，加快岑罗铁路建设，促进柳梧铁路开工；推动环城高速公路全线大规模施工。围绕西江经济带建设， 基本建成梧贵、岑水高速公路，加快梧柳高速公路建设，推动荔浦至玉林高速公路尽快开工；全力加快机场迁建步伐，力争项目开工 建设；积极拓展航线，力争开通梧州至北京、深圳等航线。围绕沿江路网和重要节点联通，基本建成龙圩至潭东一级公路，加快建设 207 国道东绕城过境一级公路和西江机场进场道路，加快龙圩至赤水码头沿江一级公路等项目前期工作； 3、着力优化交通运输组织。完善中心城区至龙圩的公交线路，实现新老城区公交无缝衔接。加快建设梧州南站综合客运枢纽。三、梧州市城市未来发展方向 （一）城市总体规划概况 1、城市总体发展目标 修编后的总体规划将梧州市的城市总体发展目标进一步明确为：打造交通枢纽，推进区域合作，构建粤桂合作特别试验区；确保 低碳生态，维护宜居环境，彰显城市魅力；建设资源节约型、环境友好型社会，成为西江流域生态示范城市；实现梧州市人口、资源、 环境与经济的协调发展，成为西江流域区域中心城市。2、城市规划范围 以“以港兴市，跨越发展，构建广西特大城市”为发展战略，总体规划将在市的城市规划区范围规定为：北部至思良江，南部至6大坡的寨村、新地镇的洞心，东部与两广省界为线，西部至白石河，范围约 815 平方公里，涵盖 54 个行政村，其中将龙圩镇区、夏郢、 塘步、岭脚、大坡、新地、澳系日虻牟糠钟玫啬扇氤鞘泄婊段А3、城市空间结构 总体规划将梧州市的城市空间结构规划为“一带两轴三片区十组团”两江三岸多组团式的发展布局。其中， “一带”即西江生态滨 水带； “两轴”为连接南北两岸的旺甫―河西―长洲―苍海―龙圩轴线和贯穿整个南岸的社学―苍海―龙圩―赤水轴线； “三片区”即 江北片区、江南片区以及赤水片区； “十组团”包括河东、河西老城组团、红岭新区组团、长洲岛低碳生态组团等十个组团。附图：梧州市城市总体规划（）备注（1）龙圩南为梧州进口再生资源加工园区； （2）杜学工业城为粤桂合作试验区拓展区； （3）赤水港片区为梧州西江国际机场区；7（二）城市新区建设概况 1、沧海新区 根据《梧州市城市总体规划（） 》 ，西江南部将成为梧州城市拓展的重点方向，龙圩区所在的苍海新区将是梧州未来重点 发展区域。苍海新区包含了苍海核心片区、再生资源片区、社学片区、城西片区以及南岸八宝塘片区，赤水港片区等范围，总面积为 200 平方公里。梧州市委市政府正在全力推动把苍海新区上升为自治区发展战略层面，争取相关政策支持，统筹协调推进新区建设， 计划把苍海新区打造成广西特色城市生态新区、桂东南经济中心和体现科学发展的示范型低碳新城。小结：沧海新区设立有管理委员会，目前已经启动核心区建设，沧海公园和展示中心已开放，沧海湖已初具雏形，但沧海新区的 开发至少需要 5 年的时间才能正在产生应有的效应。892、粤桂合作特别试验区（规划期为
年。） 由广东、广西两省政府在两省（区）交界区域建立，并于 2012 年 11 月共同签署了《关于建设粤桂合作特别试验区的指导意见》 。试验区规划范围由主体区和社学、平凤两个拓展区组成，主体区以梧州市和肇庆市两市交界为中轴，由双方各划出 50 平方公里、共 100 平方公里组成，具体位于广佛肇高速公路以南、梧州市万秀区白云山以东、肇庆市封开县城西北，其中以西江南岸 10 平方公里作 为起步区。拓展区 40 平方公里，由双方各划 20 平方公里，具体位于梧州市龙圩区社学和肇庆市封开县平凤镇境内，其中各划 3 平方 公里作为起步区。●发展定位（1）珠江―西江经济带新增长极 （2）西江流域生态共建区 （3）省际合作机制创新区 （4）东西部合作示范区 ●发展目标：按照“三年打基础、五年上规模、十年大发展”的目标，科学规划、分步实施、稳步推进，合理确定开发内容和时 序，用 18 年左右的时间全面完成试验区建设。（1）到 2015 年，试验区开发建设面积达到 15 平方公里。经济总量初具规模，整个试验区地区生产总值达到 150 亿元。（2）到 2020 年，试验区开发建设面积达到 50 平方公里，跨省（区）合作模式日趋成熟，合作发展深入推进。整个试验区地区生 产总值达到 300 亿元，人民生活达到小康水平。（3）到 2030 年，试验区开发建设全面完成，产业规模和产业结构不断提升，地区生产总值达到 1000 亿元。●近期建设：近期重点建设起步区及产业基础与发展条件相对较好的其他区域，其中起步区沿西江南岸以省界为轴，梧州、肇庆 各占 8 平方公里（含拓展区各 3 平方公里），共计 16 平方公里。至 2015 年，预计试验区人口规模将达到 15 万人。小结：该试验区是两广之间重要的区域合作，两省政府较重视，受益最大的是梧州市和肇庆市。目前梧州市已经对杜学片区定位 为工业城。杜学片区紧邻沧海新区，距离本项目地块也较近。杜学工业城的发展将吸引大量的投资商来投资发展，是本项目的住宅目 标客群之一。1011123、红岭新区 规划用地为三龙片区红岭、龙新片，面积为 690 公顷（1 万多亩），规划人口约为 11 万。红岭、龙新片区作为梧州市城市“西联” 和近期重点发展区域，在规划定位上，原规划的用地性质为：“集商住、商贸、商业为一体的休闲区”，为体现“接轨珠三角，融入 北部湾”的理念，红岭、龙新片的用地性质规划调整为：“集商贸、物流、商住、娱乐休闲于一体的生态宜居的梧州新城区”。该片区以人造宝石产业为依托，打造成“宝石之都”，通过开发建设宝石国际会展中心、宝石博物馆、宝石创意研发中心、宝石 产业总部基地、宝石物流园等项目，促进宝石产业的升级与发展。同时，在新城中心区还建设商务金融办公区、大型娱乐购物中心、 五星级商务酒店、高档商住区、大型生态居住社区等。小结：该区目前在建的大型项目有：160 万方的大型商住商务综合体三祺城、270 万方的商贸物流大型综合体毅德城。目前均处于 一期开发。红岭片区的整体开发进度也较慢，还有多个地块为空地待开发中，公共交通虽然有所改善，但整个片区居住人口氛围不够。红岭新区效果图规划结构图13玫瑰湖对面的三祺城项目144、高铁片区 南广高铁梧州南站枢纽工程位于梧州市苍海新区，在主城区的西南侧。目前梧州南站站前广场及周边地块修建详细规划设计正在 编制中。按照“打造广西新门户，塑造岭南商旅港”的规划定位，站前广场将形成一轴四区、一核多点、生态构架、轴线延伸的规划 结构，其中一轴为站前门户主要景观轴线，四区分别为站前广场区、交通枢纽区、商办混合区、商务公园区，一核为站前商业广场核 心，多点为多个建筑及景观节点。南广高铁梧州南站是梧州市打造南岸片区新的商贸核心区，站前广场项目是集交通、旅游、商贸于 一体的大型综合交通枢纽建设项目，项目占地约 657 亩，估算总投资约 16 亿元，其中站前广场占地 104 亩，一级客运站占地 80 亩。小结：南广高铁广西段已经开通，但梧州南站的各项配套设施还有待完善，目前站前广场还在施工中，周边区域还比较荒凉，仅 有龙腾金苑小区，但居住的业主不多。交通路网还有待完善，多条道路在建但为完工，公共交通不够便利，目前仅有 4 条公交线路到 达。高铁片区目前还无法产生辐射带动作用，片区的建设预计最快也需三到五年的开发才能成型。1516第二章一、梧州房地产市场发展情况 （一）2013 年商品房成交情况梧州市房地产市场发展状况1、据梧州市房地产交易中心信息网的数据显示，2013 年，梧州市区正常交易的商品房签约成交数量为 6153 套，比 2012 年增长 9%，而网签量为 66 万平方米，比 2012 年增长 11.6%。从网签数据上看，除 2 月、9-12 月表现较为平淡外，其余各月全市网签量与 2012 年同比均有较大幅度的增长。2、据辉煌地产的数据显示，2013 年，沿江片区，新兴三路及蝶山片区，红岭片区，这三个区域的商品住房均价分别为每平方米 5015 元、4074 元、3461 元。从整体价格走势来看，2013 年梧州市区楼市价格走势波动不大。（二）2014 年楼市展望 1、展望 2014 年，梧州房价的走势将与 2013 年走势基本一致。从新建楼盘来看，2014 年梧州市场即将推出的高端楼盘不多，对 销售均价的拉动效果不会很大；其次，红岭片区和龙圩区房地产市场大量土地正在开发中，可能会面临库存高企的局面，去库存仍将 是开发商所要面对的主要问题。2、2014 年，随着南广高铁的全线通车，以高铁为卖点的楼盘比比皆是。尤其是龙圩新区，时代花园城、龙湖明珠、四季广场、 卡顿国际酒店公寓、碧桂园梧州凤凰城等，今年龙圩新区的楼盘将加快推盘的速度。3、沧海新区及粤桂合作试验区的建设，以及原工业园的用地改为商住用地，对龙圩区的楼市将产生重要的影响，预计龙圩区今后 将成为梧州楼市的主要发展区域。17二、2014 年一月房地产市场交易情况（数据来源：梧州市房地产交易中心） 根据梧州市房地产交易中心的信息系统监测数据，2014 年 1 月梧州市房地产市场交易情况及监测数据如下（一）商品房成交情况 2014 年一月商品房成交情况 成交面积（万平米） 整体 商品房 商品非住房 12.42 7.93 4.49 成交金额（万元） 10.72 32065.84 套数 / 661 套 497 宗 成交均价（元/平米） / 13 年均价（元/平米） / 4116 / 增长/下降 / 下降 12.95% /（二）二手房成交情况 2014 年一月二手房成交情况 成交面积（万平米） 整体 二手住房 二手非住房 4.61 1.89 2.72 成交金额（万元） 3.62 15946.6 套数 / 220 套 33 宗 成交均价（元/平米） 2013 年均价（元/平米） /
/ 2811 / 增长/下降 / 增长 9.43% /（三）保障性住房供应情况2014 年一月保障性住房供应情况保障性住房红岭 1 号小区和 红岭安置工程成交面积 （万平米） 无数据成交金额（万元） 套数 无数据 829成交均价（元/平米） 2013 年均价（元/平米） 增长/下降 下降 0.64%18（四）主城区各区域商品房成交情况 2014 年一月商品房成交情况 分区地段西堤沿江及新兴三路 新兴一、二路沿线 西环富民路沿线 红岭新区 均价1 月均价（元/平米）46 （不含红岭新区）环比增长12.36 2.37 1.22环比下降 / / /19.51备注 主要是高档楼盘，由于节前效应价格升幅较大。/红岭新区玫瑰湖?恒祥豪苑项目较大部分是团购商品住房，成交 价格较低，造成红岭新区的商品房住房成交均价降幅较大（五）购买人群分布 购买人群分布（2014 年 1 月） 地区分布 本地城区人口 三县一市 广西其他地区 外省人口 境外人士 （六）户型结构分析 户型结构（2014 年 1 月） 比例 120 平方米以下占 45.23% 商品房 661 套 216 套 160 套 216 套 69 套 0套 比例 56.88% 32.68% 10.5%,10.44% 2013 年比例 62.73% 27.61% 备注万秀区、长洲区、龙圩区岑溪市、苍梧县、藤县、蒙山县 成为重要客源投资投机性需求较少户型结构 小于 90 平方米 90-120 平方米（含 120 平方米） 120-144 平方米 大于 144 平方米总套数 661 套 90 套 209 套 277 套 85 套备注 户型结构以中小户型为主。购房市场仍以自住和改善的刚需购房为主。另据统计得知，首次置业比例较高19三、主要楼盘价格对比 （一）龙圩区主要楼盘销售价格表(实地调研为主)龙圩区主要楼盘售价表序 楼盘名称 区域路段 开发商 占地面积 总建筑面积 套数 销售均价元/O 优惠1 2 3 4 5 6 7 8 9 10时代花园城 龙城明珠 龙城国际酒 店公寓 华光豪庭 云景轩 丽源居 龙宇茗都 嘉洋湖畔水 岸 嘉洋悦海居 均价龙圩区西南 大道 329 号 龙圩区南梧 公路旁 龙圩镇西南 大道 188 号 龙圩区龙湖 一路 108 号 龙圩区龙湖 东三路 3 号 龙圩区永安 路 88 号 龙圩区西南 大道 182 号 龙圩区龙湖 生态园内 龙圩区工业 大道 200 米 左侧梧州市富城房地产 发展有限公司 梧州港泰集团房产 产开发有限公司 广州卡顿管理有限 公司 梧州市忠海置业发 展公司 苍梧县佳和房地产 开发有限公司 梧州市钟裕房地产 开发有限公司 广西信宇房地产开 发有限公司 广西梧州市嘉洋房 地产开发有限公司 梧州市嘉洋房地产 开发有限公司120 亩 6亩 9.35 亩 7564 O 约6亩 16 亩30 万O 78021 O 27375.5 O 43330 O 30000 O 8 户 450 户 352 套38 3600预约可享日进 100 元，预计 6 月底开盘预约价 3600 元/O 住宅 9.8 折，商铺 9.7 折 9.6 折 9.5 折，另有抽奖活动，最高返 2 万元（5.1-5.15 日） 一次性价 9.6 折，按揭 9.8 折 折扣 9.8 折，可抽奖抵购房款 没折扣（在售二期，一期房源 已售罄） 一次性 9.6 折，按揭 9.8 折 一次性 9.8 折225 户 552 户9 户56距离项目地块较近的楼盘主要有：时代花园城、龙宇茗都、嘉洋悦海居、丽源居、龙城国际酒店公寓、龙城明珠等。20（二）梧州市区主要楼盘销售价格表（以住朋网提供数据为主）梧州市区主要楼盘售价表序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 楼盘名称 大正峰景园 凤凰台 皇朝福邸 海骏达花园 灏景尚都 灏景h城 亨利玫瑰城 丽港华府 朗日花园 神冠豪都 天河山海观 御山帝景 丰业香樟园 浩源聚福茗城二期 鸳江一都 均价 区域路段 长洲区新兴二路 130 号 长洲区金湖北路 6 号 长洲区西堤三路 63-1 号 新兴三路与红领交汇处 西堤三路 28 号 新闻路 393 号 长洲区龙升路 30 号 长洲区西堤三路 2 号 长洲区菊湖路 6 号 新兴三路中 长洲区西堤路 长洲区新兴二路 132 号 龙骨路西街 32 号 富民路桂江二桥西侧 西堤一路 1 号 30 亩 150 亩 37.43 亩 20 亩 103 亩 55 亩 79.5 亩 36.9 亩 7.8 亩 占地面积 94.5 亩 19 亩 21.3 亩 180 亩 105 亩 总建筑面积 230000 O 45000 O 81099 O 500000 O 330000 O 118700 O 185000 O 500000 O 87416 O 240000 O 80320.65 O 145000 O 192000 O 70900 O 44479.63 O 住宅总数 1474 户 466 户 600 户 3000 户 1988 户 1054 户 1110 户 3000 户 918 户 1758 户 2000 户 1439 户 1720 户 748 户 383 户 销售均价（元/O） 00 00 00 80 00 4737 元/O21第三章一、项目投资建设的必要性 （一）宏观发展需要 1、完善高铁片区商住项目布局的需要项目开发建设条件梧州城市发展向龙圩区拓展，将高铁站布局于龙圩区，目的是由高铁片区的开发建设带动龙圩区的发展。而高铁片区由于开发建 设时间较短，配套并不完善，周边目前仅有龙腾金苑小区，但无论是规模还是形象都无法满足高铁片区的发展形象要求。因此在高铁 站附近的本地块建设高端商住社区具有重要意义。xxx 高尚商住社区的建成，将有利于带动该区域的居住人气。2、适应片区规划定位和城市发展的要求 xxx 高尚商住社区的建设，与政府规划的商住区定位相吻合，也是符合梧州城市向南发展的趋势要求，这是时代发展必然要求， 也是适应城市发展的需要。（二）打造 xxx 地产品牌 在龙圩区建设 xxx 高尚商住社区，打造一流的 xxx 地产品牌，同时也提高 xxx 集团知名度。打造项目品牌也有利于提升企业形象， 良好的企业形象更容易为企业赢得客户的信赖和合作，容易获得社会的支持，有利于开拓梧州更广阔的市场。（三）可行性研究的依据和范围――《梧州市城市总体规划（） 》（四）项目可行性研究的初步结论（1）本项目符合梧州城市发展方向，符合梧州市及龙圩区的发展规划，对提升高铁片区和苍海新区形象有着十分重要的意义； （2）本项目在土地、规划、环保等方面均符合国家的有关规定； （3）本项目作为 xxx 集团在梧州的第一个项目，要立足塑造企业品牌、打造样板工程的发展理念；22二、项目地块现状分析 （一）项目四至环境 本项目地块呈 7 字形，总体布局上还算比较方正。四至环境如下1、东面为在建的城市道路，沿路有一些旧厂房，其中大部分已经搬迁，仅剩空空的厂房，没有生机。沿着在建的道路往南，是一 个保障性安居工程，限价商品房“沧海一号”住宅小区，并且可到达万辉建材市场。2、南面为在建的城市道路，原来的地貌为小山坡，目前正在进行推平整理，未来预计是作为商住用地开发。3、西面为丘陵山坡，在山坳有一处石场，目前在经营中。西面目前无道路贯穿。4、北面为工业大道，东侧可直接通往西南大道和四季广场，西侧为高铁站方向，目前无道路通达。23（二）项目周边环境 项目地块周边原为工业园区用地，因此目前周边主要是一些待拆的旧厂房。整体上形象比较差，对于本项目打造高尚住宅社区有 一定的影响。1、工业大道现状2、地块周边现状24三、市场预测及分析 随着苍海新区及高铁片区等加快建设，加上粤桂合作试验区的深入合作发展，大批外来投资者将参与到梧州的经济建设中，将会 大大刺激龙圩区和梧州市的市场需求，龙圩区房地产开发将迎来蓬勃发展的新阶段，高铁片区目前还没有高档的商住地产项目，所以 本项目的建成不仅能为项目带来巨大收益，也能完善高铁片区的建设，提高整个龙圩区的居住形象，发展前景广阔。四、项目 SWOT 及前景分析 （一）项目 SWOT 分析 1、项目优势（Strengths） ? 地段：在本地段中距离高铁片区，升值前景预期较好。? 功能：项目配备商业配套，满足消费者的需求。? 环境：项目周边较空旷，环境较好。? 交通：项目临高铁站及汽车客运站，毗邻高速公路出入口，交通方便。? 位置：城市规划的重点建设区域，属发展方向，升值潜力巨大。? 定位：项目本身的高质素和高形象。? 可塑性：项目处于前期，有时间论证做好产品。? 成熟：因高铁及沧海新区的带动，龙圩区将得到快速发展，区域开发将越来越成熟，打消了客户对区域的抗性。2、项目劣势（Weaknesses ） ? 生活配套：目前高铁片区建设刚起步，加上地块周边开发相对落后，周边配套不成熟，短期内生活不便。化解：项目内部规划设置商业等弥补配套不足。公共交通：目前地块所处路段缺乏公共交通，短期内对出行不便。化解：项目前期根据营销需要可开通小区专线到龙圩区乃至梧州市区主要车站对接点。253、项目机会（opportunities ） ? 城市发展：政府的支持力度；城市发展规划； ? 聚群效应：周边新项目林立，较好的客群保证； ? 高铁片区及沧海新区的加快开发建设，对本案是一个机会； ? 市场需求：梧州经济发展快速，市场繁荣已现，消费者消费力旺盛。? 加快项目运作速度，抢先入市，夺得市场占有率。? 营销策划的前期介入对项目全程操作极为重要，易把握创造市场机会。4、项目威胁（threats） ? 周边在建及待建项目开发可能形成的激烈竞争。规避：加快项目开发节奏，保证工程进度和销售速度；利用速度提高竞争者的进入门槛。（二）前景分析 本项目发展战略目标为“立足高铁片区，辐射整个梧州市” 。项目建设基于优越的区位条件和地段优势、良好的国家政策和新区发 展机遇，必将成为龙圩区乃至梧州重要的高尚商住项目。项目建设的市场基础是稳定的，前景是广阔的。项目在开发建设过程中，也会受到各种不利因素影响，比如周边环境较差，对项目的品牌形象打造有影响，在营销推广中需要弱 化这些不利因素。五、项目建设条件分析 （一）交通区位分析 项目位于原苍梧县工业园区，毗邻高铁梧州南站和龙圩汽车客运中心，紧邻高速公路出入口，距离梧州西江国际机场约 10 公里。项目位于工业大道南侧，周边规划为商住区，向西将打通连接南广高铁梧州南站的城市主干道。向东可至西南大道通达沧海新区， 其地理位置相当优越，处在高铁片区与沧海新区两大区域发展的核心交界地段，交通四通八达。26（二）周边配套及公共交通 1、周边配套 序号 1 2 3 4 5 配套
行政单位 社区 银行 内容 快乐童年、苍梧实验中学、实验小学 济和医院、中医院、妇幼保健院 龙圩区政府、龙圩区政务服务中心（时代花园城） 龙庭苑小区、万锋国际建材广场、四季广场、苍海 1 号限价房住宅小区 桂林银行、中国农业银行2、外部公共交通(根据政府，今后梧州市区往龙圩区的公交通行条件将得到进一步改善。) 经过西南大道的公交路线 2 条（301 路、302 路） ，另外有乡镇中巴车途经，可达龙圩老城区、再生资源加工区、梧州市区等。（三）社会经济条件 近年来，梧州市经济快速发展，经济实力明显增强，2014 年 GDP 将超过 1000 亿元，随着龙圩设区后的开发建设，龙圩区的经济 条件也不断提升，消费购买力增强，因此，社会经济条件优良。（四）影响发展的相关因素分析 1、区域发展的影响 本项目所处地段虽然交通条件发达，但是作为梧州新设立的新城区，各方面发展还相对比较滞后，各个片区发展还没成熟，没有 形成稳定的消费群体，本项目定位为高端商住社区，需要稳定的客流量，具有稳定收入的消费人群是项目发展的基础。高铁片区和苍 海新区均处于建设初期，远远未形成足够的辐射带动力，因此，区域未来发展快慢好坏，都是直接影响项目发展的关键因素。2、宏观环境的影响 国家政策及宏观经济的发展变化，直接影响到居民收入和消费能力，这对本项目定位产生影响。27第四章一、总体定位项目定位本项目定位为梧州市高铁片区“档次较高、环境较好、风格独特的标杆性商住项目” 。可打造成为梧州高铁片区首席集“电梯花园 洋房+社区商业”功能于一体的“东南亚巴厘岛风情”高尚商住社区。本项目将是高铁片区首个高尚商住社区，项目建成后必成为梧州高铁片区标杆性商住项目，将给梧州本地有品味、有素质、有文 化、有经济能力的消费者，及在梧州的外来投资者提供一个高尚生活居住空间。二、功能定位 1、社区商业：突出社区生活配套功能，通过打造独具特色的风情商业街，引进便利店、家政服务、休闲餐饮等服务型商家。2、高尚住宅：突出私密休憩接待居所功能，通过以“花园洋房”体现项目的形象和品质。三、消费群体定位 1、收入特征：目标客户群为梧州中高收入客户人群及外来投资人士，具有稳定的收入。2、 目标客群以梧州市城区居民和商务人士为主， 粤桂合作试验区等工业园区投资置业的客商， 并辐射广西区内主要城市等区域； 四、形象定位 高铁站旁，畅享上层生活的首席巴厘风情花园洋房社区 五、本项目的定位将充实目前龙圩区高尚住宅、商业配套的发展局面，励志发展为梧州市高铁片区商住物业的样板工程，实现良好的 经济与社会效益。28第五章一、项目的建设计划地块建设方案构思本项目占地共约100.22亩（约66600平方米） ，其中地块呈7字形项目主要以小高层洋房为主，总建筑面积为245400平方米，同时建设20000平方米的社区商业，配套建设会所和幼儿园，会所的 面积为600平方米，幼儿园的面积是400平方米；地下建筑面积约66600平方米。项目经济技术指标序号 1 2 3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 4 5 6 地下总建筑面积 容积率 建筑密度29名称 规划用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅总建筑面积 商业总建筑面积 会所 幼儿园数值（平方米）
30%二、建筑方案 1、建筑单体指标 结构：均采用框架结构。层数：1-2 层为商业裙楼，4 楼以上可以为高档住宅板块。； 2、建筑风格 项目定位上高起点，高要求，高档次，精品化，打造梧州高铁区域档次较高的生态宜居标志性商住物业。为了突出项目与众不同 的形象，在建筑的风格、建筑的造型以及外立面的色彩上标新立异，并与龙圩区现有的、在建的及周边即将进驻的各型建筑相互辉映 并形成独特对比。建筑风格采用“东南亚巴厘岛”的风格，打造一个充满休闲快乐的度假型高尚社区。并且通过广告招牌、屋顶、园 林等细部的配合使建筑的整体造型更完美，更富有动感，并在统一当中有所变化。三、产品配比建议 1、整体配比建议 整体上主要分为计算容积率的住宅、商业、配套用房三大部分面积，住宅面积为 245400 平方米，占 92%，商业 20000 平方米，占 7%，会所及幼儿园配套用房 1000 平方米，占 1%。2、住宅户型配比建议 住宅户型配比建议 面积区间 90-120 平方米（含 120 平方米） 120-144 平方米 大于 144 平方米 户型结构 二房、三房 大三房 四房 比例 占 55% 占 35% 占 10% 面积数量（平方米） 90 24540 备注 两梯四户 两梯三户 两梯三户30第六章一、项目成本投资及收益估算 （一）项目总投资估算 经估算，本项目总投资成本为：9.76 亿元。如下表：投资估算成本计算 序号 A 一 二 1 a b 2 3 4 5 6 三 1 a b c d e f 项目名称 直接成本计算 土地成本 前期工程费用 建筑设计费 地上建筑 地下建筑 三通一平费 委托代理招标费 审图费 面积测绘费 报建费(综合) 建筑安装工程费合计 地上建筑安装工程费 小高层洋房 多层洋房 别墅 商业 酒店 会所 1+2+3+4+5+6 a+b 建筑面积*单价 建筑面积*单价 计容建筑面积*预估单价 建安造价*费率 建筑设计费*费率 计容建筑面积*单价 总建筑面积*预估单价 1+2+3 a+b+c+d+e+f+g 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价31计算依据 一+ 二+ 三+ 四单价金额(万元)备注两次测绘g 2 3 四 1 2 3 3 4 5 B 一 二 三 四 五 C幼儿园 地下建安造价 建筑工程监理费 配套工程费 室外给排水工程 园林绿化工程 地面工程 智能化工程投资 消防系统 高低压配电工程 间接成本 管理费 销售费用 费用 营业税及预征税费 不可预见费 总成本 各类产品计划成本 小高层洋房 会所 幼儿园 地下室建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 总建安成本*0.7% 1+2+3 地上建筑面积*预估单价 绿化地面积*预估单价 地面面积*预估单价 住宅建筑面积*预估单价 非住宅建筑面积*预估单价 计容建筑面积*预估单价 一+ 二+ 三+ 四+ 五 直接成本*3% 销售收入*3% 按 1 亿启动资金，平均占用 2 年，年率 15%估 销售收入*11.4% 直接成本*2%分摊到计容面积分摊到计容面积分摊到销售面积 分摊到计容面积 分摊到销售面积 分摊到计容面积321、固定资产投资总额 固定资产投资总额包括购买土地所支付的费用；建设工程前期的可行性研究费、勘探设计费、三通一平费、规划设计费等；工程 建设期的土建费、设备安装费、建筑装修装饰费、基础设施配套费等（本估算不考虑开发期间税费、开发间接费、财务费用） 。本项目 固定资产投资总额：7.63 亿元，如下表：固定资产投资估算表序号 A 一 二 1 a b 2 3 4 5 6 三 1 a b c d 项目名称 直接成本计算 土地成本 前期工程费用 建筑设计费 地上建筑 地下建筑 三通一平费 委托代理招标费 审图费 面积测绘费 报建费(综合) 建筑安装工程费合计 地上建筑安装工程费 小高层洋房 多层洋房 别墅 商业 1+2+3+4+5+6 a+b 建筑面积*单价 建筑面积*单价 计容建筑面积*预估单价 建安造价*费率 建筑设计费*费率 计容建筑面积*单价 总建筑面积*预估单价 1+2+3 a+b+c+d+e+f+g 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价33计算依据 一+ 二+ 三+ 四单价金额(万元)备注0两次测绘e f g 2 3 四 1 2 3 3 4 5酒店 会所 幼儿园 地下建安造价 建筑工程监理费 配套工程费 室外给排水工程 园林绿化工程 地面工程 智能化工程投资 消防系统 高低压配电工程建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 总建安成本*0.7% 1+2+3 地上建筑面积*预估单价 绿化地面积*预估单价 地面面积*预估单价 住宅建筑面积*预估单价 非住宅建筑面积*预估单价 计容建筑面积*预估单价 分摊到计容面积2、流动资金估算 流动资金主要包括开发期间的不可预见费用；开发后期的管理费用、营销费用等。本项目流动资金投资总额：2.13 亿元，如下表流动资金估算表B 一 二 三 四 五 管理费 销售费用 财务费用 营业税及预征税费 不可预见费 间接成本 一+二+三+四+五 直接成本*3% 销售收入*3% 按 1 亿启动资金，平均占用 2 年，年率 15%估 销售收入*11.4% 直接成本*2% 2分摊到计容面积分摊到销售面积 分摊到计容面积 分摊到销售面积 分摊到计容面积34（二）项目总收益估算 项目收益估算：住宅全部出售，按 3500 元/平方米的保守单价计算，住宅部分收入回款 8.59 亿元；商业全售，按 7000 元/平方米 的保守单价计算，商业销售回款为 1.4 亿元；地下建筑面积搭配到销售面积中实现回款 1.5 亿元，项目总收益估算 11.49 亿元，项目 投资回报率高。项目总收益估算 单 面积（平方米) 价 总用地面积 总建筑面积 其中 小高层洋房收入（万 元）备注计 容 面 积多层洋房 别墅 商业 酒店 会所 幼儿园 小计 地下建筑销售面积预留物业搭配到销售面积中实现合计项目总利润为：总收益 0000 亿元-总成本 0000 亿元=现金收益 0000 亿元，投资回报率高达 0000%35二、资金筹措 （一）资金来源 本项目资金来源可通过开发商的自有资金、银行贷款、项目预售收入等。（二）项目筹资方案 本项目建设共投入资金 9.76 亿元，由于本项目作为商住物业，资金筹集可通过预售、银行贷款等渠道。在建设期间，主要是土地成本、前期工程费用以及建安成本，需筹资 7 亿元便可满足项目开发建设；项目进行分期开发，住宅一 期开发 10 万平方米，则启动资金约只需 4 亿元左右便可启动项目。开发商可通过自有资金以及银行贷款等方式进行筹资。（三）项目风险控制分析 1、资金风险 本项目存在的资金风险主要有以下两个方面，一是建设资金未能及时落实到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，销售 和招商不理想，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进影响工期延长， 目前测算的经济效益指标将会发生变化。资金的筹集主要来源于银行贷款，但目前地产开发贷款存在不稳定性。（1）银行贷款 从 2013 年开始，银行对房地产开发贷款收紧到现在，资金一直是大问题，大部分地区只有一级开发商能从银行贷出款来，其他开 发商都没办法贷款。即便是有一定额度，银行也会优先考虑大型的优质的房企，其他的根本不考虑，能够得到银行开发贷的开发商都 是优质中的优质。早在 2012 年，某国有大行就曾向全国 38 家分行下发房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发 贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过 15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。” 因此，如果无法从银行贷款，将会给项目的开发带来一定的风险。（2）民间借贷 房地产公司无法单独依靠民间借贷存活。由于很多民间借贷是复利计息，乃至带有高利贷性质，当楼盘较长时间挤压占用资金后，36房地产公司就会面临巨大的资金成本压力，转向民间借贷房地产开发商危机重重。综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资 金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目 销售和招商风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。2、市场风险 （1）销售风险 本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后，销售和招商工作进展不顺利，不能得到及早有效利用产生效益，给项目后续开发 带来的风险。经分析，本项目是根据梧州市总体发展规划，在充分研究分析其周边片区规划及经济发展现状的基础上，从项目的定位、规划、 产品、企业实力等方面来看，项目建成后的销售及招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从项目进入启动期起，应在前期已有工作基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目 的前期营销宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。综上所述，本项目在市场方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施， 项目销售招商是可以顺利进行的。（2）市场唱衰，销量整体下滑 从全国一些媒体的报道中，一部分城市出现商品房销量出现下滑的情况，比如1）北京楼市整体销量大幅下滑，开发商加速去库存遇阻。2）一季度赣房地产市场回落，上饶整体销量下降。3）今年一季度，广州、深圳无论是一手、二手市场，成交量都出现大幅跳水的情况。4）广深松绑楼市限购可能性不大。37（3）市场库存量大，导致价格战 持续的销售低迷导致了各地市场库存量大，价格战比比皆是。梧州市随着各个新区的开发，楼盘密集开发推出房源，如红岭新区、 沧海新区，如果市场销售持续低迷，库存去化不理想，势必会导致更多的价格战。（4）部分房企倒闭，产生负面影响 从最近一两个月的全国媒体报道中，可以看到部分房企的倒闭正产生着负面的影响。三四线城市房地产行业供大于求，部分中小房企倒闭，2014 年 3 月以来，在浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、 陕西神木等全国多地，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机，关于中小房企资金链趋紧、或再现“跑路潮”的讨论 热极一时。但不仅是中小房企，昔日的实力房企也可能遭遇类似的资金困局。面对中小房企和实力房企接连传出的资金链趋紧现状， 业内人士分析称，房地产市场正处于新一轮洗牌，而被洗牌出局的未必就是中小房企。3、政府调控不足，无法刺激市场 2013 年，内地房地产市场经历了不平凡的一年，首先是市场在快速回暖，多数城市的房地产市场出现了销量的迅速放大和价格的 较快增长；同时房地产调控政策上也在悄然发生着变化，决策层于 2013 年提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：即“促使房价合 理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道” 。诸多信号表明，房地产政策正处于调整中。可以预期 2014 年房地产调控政策走势将会延续“承继式”调控的思路，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续执行好既有 的调控措施。如果房地产市场不出现大的变化，中央政府预计不会出台新的调控政策。房地产调控政策的出台取决于市场状况。2014 年国家土地政策和货币政策可能会给房地产调控带来压力。根据国土资源部中国土地勘测规划院于 2013 年 12 月 26 日发布 的 《2013 中国土地政策蓝皮书》的内容，2014 年国土资源部将会全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应， 加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。预计土地供应将趋紧，地价将攀升。4、政治风险38当前东南亚局势出现一些动荡，尤其是周边一些小国家对我国的挑战，最近越南局势就是最好的例子。一旦发生军事冲突，对于 广西来说影响是首当其冲的，这将会影响到项目的开发。但从大环境来看，发生军事冲突的可能性不大，还不会产生太大的影响，因 此，国内还是有相对稳定的政治环境的。（三）项目可行性分析 1、结论 经分析研究，本项目建成后可成为梧州市高铁片区的一个代表性商住项目，使得梧州市的向南发展布局更加趋于合理化，从而推 进梧州市高铁片区城市发展。本项目的建设符合国家的有关政策，符合梧州市总体发展规划及产业发展布局规划，项目建设内容合理， 外部建设条件良好，建成后将对梧州市龙圩区城市发展起到积极的推进作用。2、存在问题及建议 梧州龙圩区金景鸿高尚商住小区项目是响应高铁片区开发而建设的项目，也是辐射整个高铁片区的商住项目，投资较大，回收周 期较长，且社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资 进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目、稳步、健康地发展，从而最大程度地实出经济及 社会效益。合理情况下应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。2015 年 5 月 16 日39
【梧州地区银行调查报告】梧州市经济产业情况分析报告一、 梧州市优势资源及产业结构分析梧州市位于广西壮族自治区东部, 是广西东大门。东邻广东省肇庆市封开县、云 浮市郁南县，东南与广东省云浮市的罗定市接壤，南接玉林市容县，西连贵港市平南 县，北通贺州市昭平县、桂林市荔浦县，东北与贺州市八步区接壤，西北与来宾市金 秀瑶族自治县毗邻。1.1 梧州优势资源分布情况 梧州的优势资源主要集中在农业资源、矿产资源、自然资源、生物资源这四类， 各类资源情况及对应的经济贡献典型代表见下图。资源分类 农业资源资源描述 截至 2012 年 3 月，梧州有耕地面积 9.8 万 公顷，有粮食作物品种 80 个，经济作物品 种 32 个，蔬菜品种 236 个，饲养禽畜品种 30 个典型代表 粮食、畜牧、特种养殖矿产资源截至 2012 年 3 月， 梧州已探明矿产资源 30 多 种 ， 除 金 属 矿 和 非 金属 矿 ， 还 有 稀 有 金 属和镁矿。岑溪市-花岗岩自然资源全市多年平均水资源总量为 95.59 亿立方 米。其中市区平均年水资源总量 2.60 亿立 方米，过境水量 2083 亿立方米。长 洲 岛 -蕴 藏 着 巨 大 的 水 能资源，曾是驰名全国的 天然鱼苗基地。梧州是国内重要的木材生 产基地和松脂生产基地之 一。生物资源截至 2009 年 5 月，梧州市有各种类动物 1000 多种。主要树木种类有 578 种，常绿 树 409 种，落叶树 169 种。果树 20 多种。1.2 梧州市产业结构分布 梧州市，2011 年全年实现地区生产总值 735.24 亿元，其中第一产业实现增加值 96.47 亿元，第二产业实现增加值 460.91 亿元，第三产业实现增加值 177.86 亿元。1.3 梧州市优势资源及产业结构分析 按照“三次产业分类法” ，第二产业包括：采矿业，制造业，电力、燃气及水的生 产和供应业，建筑业。综合梧州的资源分布情况及 2011 年的产业增加值，可以得出 如下初步结论第一产业所占份额不多资源分类 农业资源 矿产资源 自然资源 生物资源 资源利用情况及经济贡献 归属于第一产业的农业资源在 2011 总产业增加值的份额较少 归属于第二产业的采矿业占 2011 总产业增加值的较大份额 由于没有水力发电等具体经济数据，商无法判断资源资源的利用情况 归属于第一产业，和农业资源类似，没有为整体产业增长值贡献过多第二产业的细分产业分析采矿业：矿业资源为梧州经济贡献较多，应属于传统产业，考虑到国家环境治理 的相关政策，可能存在后劲增长不足的情况。制造业：梧州的制造业以轻工业为主。梧州拥有纺织、化工、食品、机械、电子、 塑料、制革、制药、服装、造船、轻工、印刷、石材等 10 多个工业门类。工业发展 过程中的技术升级及流程优化，有可能成为梧州制造业的一个新增长点。建筑业：房地产占梧州经济产值份额在提升，这和国内其他城市类似。预估在短 期内，其经济占比还会增加。第三产业的细分产业分析交通、邮电和旅游：截至 2011 年底，梧州交通运输邮电仓储业实现增加值 23.95 亿元。旅游或将成为一个新增经济增长点，在特色产业中分析。金融和保险：2011 年梧州全年实现金融业增加值 18.29 亿元。全市共有银行业金 融机构 15 家，金融机构各项存款余额 565.88 亿元，比年初增加 74.8 亿元。相对于 2011 年整体经济数据，金融和保险仍然属于较小份额。说明：以上数据来源于梧州市政府官方网站、梧州市经济相关报告文章 ； 由于无法获知 11 连续三年的经济数据，导致分析结果可能存在偏颇，也无从或者 梧州经济发展趋势，针对梧州 2012 及之后的经济布局，将从特色产业和新兴产业来阐述。二、 优势特色产业结合梧州优势资源，梧州的特色产业主要集中在农业、林业、种 植业三方面。农业：因地制宜，利用资源，开展三黄鸡等家禽规模化 养殖模式；瘦肉型猪集约 化、工厂化生产；肉兔良种繁育和养殖小区建设；建设蒙山县高产桑蚕基地；充 分利用大水库、池塘发展规模养殖，建设西江优质鱼网箱养殖带等。林业：发展食用级松香产品、氢化松香、歧化松香、松香树酯、乳液、施胶剂、樟脑、 冰片、人造板系列、林浆纸、浆粕纤维、竹浆纤维、家居系列、香料香精等产品。重点 建设林浆纸一体化、 差别化化学纤维、 三威林产公司西堤生产区整体搬迁和梧州松脂公 司、苍梧日成公司等技改扩产项目。种植业：完成 10 万亩优质高产砂糖桔改良，设苍梧县、藤县、蒙山县六堡茶种植基地， 建设苍梧县、藤县、岑溪市苦玄参、凉粉草、 金银花等中草药品种选育、生产示范基地， 建设广西新兴的中草药生产、加工基地。除第一产业外，人造宝石产业及旅游业也是梧州的特色产业。人造宝石业：目前梧州全市领取了营业执照从事宝石贸易、加工、机械的个体户共有 700 多户，企业 150 多家，原料生产企业 10 户，机械设备生产及经销商 30 多户，还有 500 多户未登记注册的个体户。为了更好地发展壮大梧州人工宝石产业以及办好宝石 节，2012 年梧州国际宝石节办公室完成了梧州市首份《梧州市人工宝石产业发展调研 报告》 ，详细、系统地梳理了梧州人工宝石产业的现状、存在问题，以及提出了宝石产 业未来发展的建议。旅游业：近年来，梧州市按照“休闲度假养生保健”的发展定位，以西江文化为特色大力发展文化旅游产业。2011 年 10 月 29 日，梧州市人民政府与浙江华际控股集团举行 签约仪式， 签订华际梧州亚太影视城暨西江游艇基地项目框架协议， 致力将梧州打造成 亚太地区规模最大、 配套最全、 服务最优并具国际影响力的影视基地和国内最具核心竞 争力的内河游艇产业基地，该项目由三大版块组成，分别是华际梧州亚太影视城、华际 梧州圣陶沙环球游乐城和华际西江游艇基地。三、 新兴产业发展梧州的新兴产业发展主要集中在两个方面：现代服务业（第三产业）和新型工业（第二 产业） 注：特色农业虽也为新兴产业，但考虑到第二部分已阐述，所以不放在本章节分析。。3.1 现代服务业 主要是发展现代物流、商贸、金融、商务等生产性服务业，促进现代服务业与先进 制造业、特色农业融合发展。如下是梧州市政府拟重点发展的四个细分产业。现代物流业。加快物流市场主体的培育和引进，大力发展第三方物流，完善配送体 系，提高物流效率。商贸业。培育和壮大一批具有自主品牌、核心竞争力强、主业突出的本地商贸龙头 企业，积极引进国内外大型商业集团。金融服务业。建立完善西江区域金融服务体系，着力培育多元化金融主体，推进金 融创新，增强金融服务功能。加强“引银入梧”工作，鼓励和吸引各类金融机构到梧州 创业或设立分支机构。积极引导各类资金参与融资担保机构建设， 壮大融资担保机构规 模，提高担保再担保能力；设立中小企业信用再担保机构，鼓励中小企业互相担保。构 建完善保险业务体系。更新发展观念，积极推进金融产品和服务、金融工具和技术等领 域的创新，提高西江经济带的金融服务能力。力争设立西江银行；争取引入股份制银行 2-3 家，新设立新型农村金融机构 3-4 家，成立 1-2 家农村商业银行。商务服务业。按照产业化、市场化的发展方向，加速发展商务服务业。规范发展法 律、会计、评估代理、咨询与调查、职业中介等专业服务机构，培育一批科技研发、工 业设计、会展、广告、策划、创意设计等服务企业。引导商务服务企业改革创新，建 立现代企业制度。积极支持和鼓励经营方式灵活、服务品种多样的中小企业发展。拓展 农村商务服务， 加快农资、 农技等涉农信息咨询和农产品交易中介等农村商务服务的发 展。3.2 新型工业 梧州市规划的新型工业重点是指以再生资源为原料的深加工以及相关产业。充分发挥梧州毗邻粤港澳的区位优势以及西江黄金水道的运输优势，按“雁行阵势”优先 发展再生资源产业集群，着力发展陶瓷、不锈钢制品、医药、食品和光电信息等产业 集群，加快形成一批产值超千亿元、百亿元的产业集群。再生资源产业集群。到 2015 年，实现年产值 1000 亿元以上。陶瓷产业集群。到 2015 年，实现年产值 300 亿元。不锈钢制品产业集群。到 2015 年，实现年产值 200 亿元。医药产业集群。到 2015 年，实现年产值 100 亿元。食品产业集群。到 2015 年，实现年产值 100 亿元。光电信息产业集群到 2015 年，实现年产值 100 亿元。林产林化产业。到 2015 年，实现年产值 150 亿元。礼品饰品产业。到 2015 年，实现年产值 100 亿元。化工产业。到 2015 年，实现年产值 80 亿元。机械造船产业。到 2015 年，实现年产值 100 亿元。四、 招商引资近年来，梧州市充分利用成本、区位和产业优势，大规模承接东部产业转移，形 成产业配套，发展产业集群，促进梧州市工业向高水平、宽领域、纵深化方向发展。在招商过程中，梧州市注重由产业链向产业集群招商转型，紧紧围绕打造三个超千亿 元产值的产业有针对性开展招商，再生资源产业招商队按照“五个再生” 、不锈钢产 业招商队按照钢锭―钢板―钢带―钢条、电子信息产业招商队按照铜板―电路板―主 板―整机来规划并实施产业招商。1 至 7 月， 梧州市完成招商引资到位资金 294.67 亿元， 完成年目标任务的 61.39%， 同比增长 36.6%；引进外来投资项目 240 个，投资总额 254.55 亿元，已开工项目 236 个，开工率达 98.3%。，新引进三家世界 500 强或中国 500 强企业，长洲区、 蝶山区、万秀区先后引进了世界 500 强沃尔玛、大润发和美国 PPG 工业集团。五、 基于梧州现有产业结构的合作结合点5.1 特色产业的技术改造中技术及人才的引进 梧州的特色农业、特色种植业，如松香产品制造、西江鱼养殖等环节，都会涉及新 的技术改革， 而占梧州经济比重较重的采矿业对于环境保护的要求也会逐渐提高， 这都 将需要新的技术引入， 在此环节， 武大深圳研究院可以作为一个桥梁， 整合校内外资源， 实现对梧州特色产业技术改造的相关技术、人才的引进工作。5.2 产学研成果转换，促进梧州新兴产业发展 将与梧州市产业群规划相匹配的产学研成果进行转换，促进梧州的新兴产业发展。如再生资源和光电信息等研究成果的转换。5.3 武大校友资源对于梧州招商引资工作的互相促进 梧州的招商引资工作， 对于武汉大学深圳研究院和梧州市政府双方来讲， 是一项双 向互利的工作，一方面，武大深圳的校友资源可以投资梧州，促进梧州经济发展；另一 方面梧州市政府也给我们的校友提供了施展拳脚的场所。5.4 产业升级过程中的知识输送工作 产业的升级除了必要的资源和资金基础， 对于先进技术和管理能力的诉求也会变的 越来越急迫， 武汉大学深圳研究院具备完善的培训体系， 可以承担在此过程中的知识传 递工作，通过 EDP 课程、定制课程将先进的技术理念和管理水平传递到梧州的经济建 设中去。具体的培训工作开展方式可以采用传统线下培训+新兴线上培训相结合的方 式，培训内容以 EDP 课程为主，也可辅以相关的产业论坛工作坊交流内容。对于梧州来说， 我们将新兴的管理理念和产业发展趋势输送至梧州， 可以帮助梧州 在新兴产业的发展中快速推进； 对于我们来说， 梧州产业发展中的培训诉求也将给我们 带来一定的增量市场机会。
【梧州地区银行调查报告】2013梧州市房地产市场年度回顾1 2 3 4 5全国商品房市场梧州市城市概况 梧州商品房市场 项目竞争分析 楼市总结全国宏观政策1 2 3 4全国商品房市场全国楼市表现 全国楼市展望梧州市城市概况梧州商品房市场项目竞争分析楼市总结5全国商品房市场2013年宏观政策2013年宏观经济关键―― GDP增长7.7%国家统计局数据， 2013年我国国内生产总值568845亿元，同比 增长7.7%，完成了年初设定的7.5%的目标。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值 249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。2010年 GDP：401513亿元 同比增长10.5%2011年 GDP：473104亿元 同比增长9.3%2012年 GDP：5194