2017年买房 什么城市值得买_生活记录_什么值得买
2017年买房 什么城市值得买
风险提示：买房投资有风险，投资需谨慎！谨以此文 献给在买房路上踌躇不前的人们！本文以自住刚需为目的，为大家普及房产基础知识，在历史车轮下做出正确的选择。不是教大家炒楼的，要想看怎么弄房票，资格，贷款这些东西，本文没有！据本文买房投资，不保证盈利，也不负责。提醒买房投资者的&买者自负&原则，在做出投资决策后，市场变化引致的投资风险，由投资人自行负担。&-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------索引关于限购：以下城市因房价户籍原因不能自由平等购买城市的发展：4亿人！剧本早就写好，演出正在上演人口、经济、地理位置：城市的发展与壮大先天因素国家意志：城市级别&政策规划的巨大影响什么城市值得买周期之母：房地产市场，日本房地产历史买房怎么买我爱南京，你好郑州&-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------正文关于限购：以下城市因房价户籍原因不能自由平等购买2014年，提出户籍制度改革以来，目前看来似乎没有进步反而倒退。在城镇化的步伐中，又多了一项新事物：居住证，然后上海市又诞生了居住证打分系统，最近又有消息南京要实施居住证打分制度。所以关于你，除了身份证、户口本，异乡的你未来又多了一个证明你身份的东西：居住证。要考试打分哦，不及格，小孩可能上不了学哦，更别提转户口哦。& 下图除了西安（我不懂为什么要限购？1.可以说西安房价是省会城市中最低的。2.土拍市场连全国的平均价格都没达到，差了一截。），其他城市价格都是失真的，所以毫无疑问，这些城市都是是值得买的城市。上图只是政策大概，具体需看城市具体涉及到的区县。城市的发展：4亿人！剧本早就写好，演出正在上演上篇文章中已经给大家介绍了世界几大城市群，城市群的形成就是城镇化的结果，城镇化的过程就是人类聚集的过程。人类为什么喜欢挤到一起，这不重要，重要的是世界范围内看他们最终都挤到了一起。所以，本文基于此理论，在我看来中国人这么爱热闹，应该挤的更甚。在这基础上诞生了一个名词叫：城镇化率。国家统计局：2015年中国城镇化率为56.1%，王健林说真实的城镇化率才40%多，不管多少，反正就是很低，国家定的目标是2020年60%，过去这些年基本以1.35个百分点增长，我相信统计局2020年能完成60%这个数据。中等发达水平国家和地区的城镇化率不约而同现在是85%，西方发达国家的城市化率都在95%左右，美国是97%，不管多少，只要知道很高就行。要达到85%的水平的话，中国大概需要4亿人城镇化。这个过程就是，农村人口涌向4、3、2、1线城市，4线城市涌向3、2、1线城市，3线城市涌向2、1线城市，2线城市涌向1线城市的过程。（以下选择购房城市基于此逻辑）人口、经济、地理位置：城市的发展与壮大先天因素一、人口据上篇与上文的观点，4线及以下城市人口，总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住，不值得购买。如果要预测这些地方房产价值，就是房屋造价加些许利润。（也许低于造价），目前看就是3000元/平，未来随成本增加而相对增加。数据也印证这一点，如下图2015年统计局年报。下图紫色部分，人口在不断集中，另一个角度来说，我们也可以以此来划分1、2、3线城市。总数量不超过150个，其中3线城市数量2014年图中显示是91个，个人观点认为房价未来只是正常市场价格，每年的增长也就是通货膨胀的部分，能抵抗通货膨胀而已。所以真正值得我们提前做出决策的、值得提前买入的基本就是17+35=52个城市中的这些了。上图统计是以城市市辖区为对象的，相对于城市总人口更具参考性。关于这些城市总人口排名统计，详见下面第二点，与经济一起统计。二、经济产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平，本文弱化政府政策，尽量不谈，大家懂的。但还是强调中国城市的发展体现着强大的政府力量。几十年中，中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。中国的800 多个城市中有200 多个人口超过100 万（在整个欧洲，人口超100 万的城市只有35 个）。而未来，大城市还会越来越大。据麦肯锡预测，2030年，预计将有10亿人生活在城市中。根据第一点中说的52个城市，下图统计了16年前3季度的GDP排名结果如下。狭隘的讲，光用GDP这一个指标来筛选，基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的，但前提你得有......如果再进一步，考虑下这些城市的面积（如图中的重庆，哈尔滨，鄂尔多斯）、教育医疗资源，行政区划等因素，毫无疑问，还有很大的优化空间。三、地理位置自然地理位置，古代文明的出现地方基本是处于温热带地方，不会出现在南北极。历史以来，交通设施一直影响一个城市的形成与发展。河运是早期城市形成发展的重要影响因素，很多城市都是沿河而设。海运的发展使很多港口城市发展壮大，如大连、青岛等城市都属于海港城市。不过，随着社会的发展，抵抗恶劣自然条件越来越强大，视乎影响也越来越小。不然，雾霾这么严重，怎么不选择离开呢&？国家意志：城市级别&政策规划的巨大影响毫无疑问，强大的政府力量决定城市的发展，这个力量有多强大，举个栗子：有位老人在中国的南海边画了一个圈。然后这个地方经济只用了20-30年时间，GDP排名就成了全国第四。考虑到面积，第四还是谦虚的。一、根据级别高的行政级别来看：直辖市（省级）、部分省会城市（副省级）、5个计划单列市（副省级）。直辖市：北京、上海、天津、重庆副省级省会城市：广州、南京、武汉、沈阳、西安、成都、济南、杭州、哈尔滨、长春。计划单列市：深圳、厦门、青岛、大连、宁波直辖市，省会城市大家都能理解其中的利益关系，这里介绍下计划单列市带来的利益，最有利的就是计划单列市的收支直接与中央挂钩，由中央财政与地方财政两分，而无须上缴省级财政。然后就是，发改委和国务院下达省、直辖市的中长期的年度计划中会直接下达这些城市。国家有关部门召开省、直辖市参加的会议均邀请这些城市。对这些城市进行政治经济体制改革的综合试点。二、10个国家中心城市已确定：北京、上海、广州、重庆、天津国务院明确定位的：成都、武汉、郑州2个未确定：将由提出申请的13个城市中产生，他们是：深圳、南京、西安、沈阳、大连、青岛、福州、厦门、杭州、长沙、石家庄、苏州、合肥。目前有说11个的，但政府网站还查不到正式文件。三、上面未提及的省会城市四、100个区域中心城市（网传预测名单）100个都叫区域中心城市，似乎这样的称号也没有什么意义。从另一个角度考虑，可以理解为囊括了中国的123线城市。这些地方，我猜房价都会以万元计。当然未来有多远，我猜不到。什么城市值得买#下列名单由于楼主非专业人士，个人偏见异常严重，完全可以不看。#总结上面，给出下列什么城市值得买名单（非权威）大长三角经济圈：上海、南京、杭州、苏州、合肥、宁波、无锡泛渤海经济圈：北京、天津、石家庄、太原、济南、青岛大珠三角经济圈：深圳、广州、佛山、东莞东北经济圈：沈阳、哈尔滨、长春、大连海峡经济圈：厦门、福州中部经济圈：武汉、郑州、长沙、南昌西南经济圈：成都、重庆、昆明、三亚西北经济圈：西安、兰州周期之母：房地产市场，日本房地产历史市场上主流的观点基本就是霍伊特18年，我看了半天，不知道在说什么，然后有9年的，20年的，34年的。个人倒是认为日本对中国有些借鉴经验。上图是日本的城镇化率。我们目前才相当于日本50年代中期的水平。可以看到日本土地价格从50年代开始一直到90年代初，一直是增长态势。根本看不到什么18年周期的影子。将18乘以2基本符合，也接近上面一个周期的数字34年。如果中国房地产以98年为起点，那么现在就是18年这个周期点。以目前的城镇化率，中国的房价，你是愿意相信这样的理论吗？这还没考虑中国的土地制度，外汇管制等因素。如果非要选择一个周期，我会选36这个。因为无论从城镇化率，土地制度，人口年龄结构来看，还为时尚早。房产价格：增速与当地土拍市场密切相关下图是中国指数研究院发布的百城价格前50名。如果有些人从来没涉及过房地产，看这个价格对应自己的城市感觉还行。当轮到自己实际去购买挑选的时候，发现这个价格根本买不到自己看得上的。有个词叫：被平均。关于京沪深的房价，已经超过我的理解范围，不予置评。从供求关系上看，毫无疑问这个价格是打压后的失真价格，这3个地方面积北京最大，而北京房价最高，我只知道上海深圳市政府水平高，其他我不懂。我们以上海为例：假设你有购房资格，买一套总价450万（以平均价算不足100平），首付3成150万，以商业贷款300万，30年，等额本息。每月需还贷约16000元。总成本723万。厦门由于地理关系，面积又小（应该是这些城市面积最小的），又有鼓浪屿+厦门大学，限购政策又温和，应该算是价格的正常水平。南京这个城市真值得重点研究，论经济远比不上天津广州，竟然排在他们前面，由于房价的功劳，促进南京这些年基础设施迅猛发展，土地财政之典范。南京杭州都靠前，与这2个省的GDP是分不开的（人口向省会城市聚集），与上海的高房价，5年限购政策也是密切相关的。我们来瞻仰下江苏各市的人均存款如下图。该数据反映，100万的房子，基本上每个家庭（一家3口）都能付首付（2成）的节奏。你们说房价高吗？&合肥明显受南京影响，导致2016大放异彩。16年大放异彩的还有郑州，武汉这2个城市，郑州受益于高铁规划（实际影响有这么大吗？），不过这3个城市土拍都上了TOP10，表明房价增长与土拍密切相关。图中土拍增幅最大无锡，增幅达951%，导致出现面粉比面包贵的情形在无锡市场出现，虽然2016无锡涨幅也很可观，不过11月的房价才在33名。四个直辖市中，重庆房价最低，简直不可想象，有历史原因，与市领导密切相关。但随着市领导调离，未来政策不可预期，如下图之建议。这样良心的价格，刚需族在中国这样的市场，对比来看简直不用考虑都知道应该怎么做。像重庆这样的城市，还有长沙，西安。长沙由于历史上推出的土地太多，导致库存巨大，反映在市场导致价格上不去。但是土拍价格长沙11月梅溪湖一地块楼面价达到9240元一平。西安市场简直混乱，土拍价格低的出奇，令人惊讶的是年末还出台了限购政策，在限购的城市中是令人最想不通的一个城市，也是房价最低的城市！这三个城市，刚需族强烈建议入手。投资族，不予置评。剩下的城市，就没有上面的3个城市幸福了。只能这么说了，广州相对京沪深是幸福的。东莞，佛山请密切注意广州动静。其他城市没研究，但是基本上这些城市代表这中国未来城市化发展的方向。买房怎么买上篇文章被喷标题党了&，全国那么多城市，天南地北，每个城市都有每个城市的特点。第二，个人因素也是千差万别，需求千奇百怪，哪里来这样的答案。本文的目的给大家大的方向，至于具体怎么操作还是要靠自己。但是，因为买房对于我们一生也就1-3次，框架还是能搭一下。总的来说，首先你要知道城市的框架在哪里（高速路环线，地铁规划等），然后就是哪儿人买的多就往哪儿买。一、首选一手房可能与一些观点不一样，所以还是要具体问题具体分析。对于急需入住的人，经济又有实力的人群，二手房毫无疑问是更好的选择。二手房一般说来周边配套比一手房完善，居住环境更加成熟，不需要装修的话，可以做到拎包入住，更加环保。弊端当然也是很多，需要买方做的工作太多，需要购房人有丰富的经验。甚至在一定条件下，二手房价格会大幅便宜与新房，前提是购房人经验丰富，砍价高手，这种情况一般都是卖方急于出售（做生意的，欠债的......），低于市场价20%成交的都有很多案例，甚至不算什么。所以对于不同的人，思维角度、能力不一样，答案也就不一样。2016年北京上海买家因为卖家频频跳价，撕毁协议比比皆是，后果不堪设想，好不容易凑足的首付因为卖方的原因，失去了买房的机会。即使打官司赢了，赔偿的金额相对于房价也是杯水车薪。对于大部分人群，新房是首选。首付低！首付低！首付低！重要的事情说3遍。同样总价的二手房首付大概是新房的一倍。对于刚买房的我们，同样的首付可以去买更好更大的房子。其他好处就是相对2手房不好的地方，举个栗子，2016年年初，你在一线城市跟万科签了买房合同，万科不会因为房价涨了，就不交房给你了。二、了解当地城市政府规划、地铁规划目前大部分城市，都有规划和土地管理局网站，一般都有规划公示，可以查询到本城市的未来规划。具体一点可以到当地区县的规划网站，查询你所在区的未来规划，便于了解当地的一些重大工程，未来的城市发展方向。对于地铁这样的重大项目，一般都会用专门的网站，而且这些项目都得报国家发改委申请，同意了后才能建设。所以大家找这样的规划没什么难度，一般一下都会有了。目前开通和得到发改委批复同意建设地铁的城市有：北京、天津、上海、广州、佛山、深圳、武汉、重庆、长沙、宁波、贵阳、成都、合肥、大连、南京、昆明、东莞、苏州、无锡、沈阳、长春、西安、杭州、郑州、南昌、青岛、福州、厦门、哈尔滨、乌鲁木齐、包头、洛阳、绍兴、石家庄、呼和浩特、南宁、南通、常州、济南、徐州、兰州、太原，一共42个。重大项目与地铁站点，对周边楼盘房价影响明显。简单的逻辑：一个小区边上就是一个几十亿的项目，这小区必然溢价。三、上房地产专业网站了解楼盘二手房就不提了这里。一般就是房天下这样的全国门户网站+当地房地产门户，这2个网站。然后配合当地房管局的网站，因为现在很多城市都一房一价，有些地方这些网站都可以看到具体到每一户的价格，实在是透明公平公正的人民政府啊！如上图，点开用地图找房，就可以看到当前城市的楼盘啦。价格基本看当前楼盘的动态信息，一般差不了多少，基本就是当前楼盘的平均价格。楼盘火爆的时候，价格偏离的比较厉害，实际价格都比上面高，而且没房。四、利用百度地图、地图在现在这样信息爆炸的社会，我觉得甚至可以不用实地看盘，基本可以做到到了楼盘直接买。真的比买菜都简单。你可以以上帝视角俯瞰你看中的楼盘，你也可以借助地图上的工具测量距离你关心目标的距离，如离地铁的距离，离某个学校公园的距离，看周围的建筑绿化等。总比你听售楼员的靠谱（如：我们这个楼盘高铁可以半个小时到达上海虹桥，呵呵呵~）而且我看论坛，很多人会亲自走一趟实际距离，有这个必要吗？地图测量的距离，比你实际感受距离准确多了。当然楼盘的宣传材料非常有用，那就是楼盘周围的一切有利信息，都会在上面。（一个都不会放过！，十万八千里的都有。）要一本，这样免得自己浪费时间去研究，自己研究还会丢三落四。注意一点就可以，一切负面的肯定不会标示出来。这个需要自己研究。五、买买买现在政府越来越规范，烂尾楼越来越少了。一般说来，大的开发商相对有保障，自己就不用瞎操心。基本就是走开发流程，交意向金排号——开盘当日刷卡签合同——银行贷款——收房（交契税大修基金）。一般说来，大的开发商，我们普通消费者没有议价空间。基本都是一房一价，中间的一些差价只是给销售人员的手段，最终还是回到那个定好的价格。所以我们直接跟销售人员开诚布公就可以了，没必要瞎扯谈。除非，你认识这个楼盘的老总，这个区房管局局长，认识王石郁亮，许家印，不然想总价便宜个5000块真难。认识楼盘老总一般情况下总价便宜5000也就是一句话的事情。楼层选择，看个人。也需要了解一些基本常识，如：1-3层会受到树的遮挡，10层以上一般消防云梯无法到达。现在有个情况是，顶楼房子最便宜，很容易买得到，视野也好。就是歧视&。无非就是担心漏雨，夏天热。我想说现在顶层处理比10几年前强多了，其他楼层我还担心楼上马桶漏呢。&我爱南京，你好郑州南京以前有个速度叫深圳速度，我发现南京简直发射火箭啊~下面给大家看看南京速度！！！先上张地铁规划图镇楼，完完全全帝都，魔都的既视感~&。你也许说这只是规划，我们来看2017年南京。2017年，南京13条地铁共建，预计建成3条地铁。说是大跃进，一点都不为过，格局太大，辣眼睛！&原来还能与之一比的古都西安，未来几年要远远被甩在身后了。2016年南京城市建设实际投资393亿！这个数字比好多城市的可支配财政收入都高！要做到南京这样，只需学到一点，掌握核心技术：卖地&，2016年土地排行，南京仅次于上海，1500亿！1500亿什么概念？大家看上文GDP排行那张图，厦门2015年GDP是3466亿，南京卖地就赶上厦门GDP的一半！！！1994年分税制改革，也是推高房价的推手。而卖地是不需要与中央财政分的，所以卖地成为一些地方财政收入的主要来源。GDP还要乘以税收比例才能成为税收收入，还要和中央分。这么多钱，建桥建隧道建地铁，不是想建就建嘛！&&看看南京这几年建的长江大桥，和未来规划要建的过江隧道。这是长江啊~~亲，跟小河上搭桥一样。长江三角洲城市群发展规划中，给南京定的目标也是最多的，预测到2030年增加人口238万~给南京城市规模定位于特大型城市，竟然高于杭州、合肥。所以这么发展，起码高层是支持的。&被称为南京陆家嘴的河西南部鱼嘴地区，出让条件的要求，G97的A地块内须建设一栋高度为500米—550米的标志性塔楼，B地块主塔楼高度为200米—300米；C地块主塔楼高度为300米—350米。论卖地的水平，我只服南京！这种规划文件要是能提前半年知道，呵~&《我爱南京》专辑中的---天空之城飞机飞过天空，天空之城落雨下的黄昏的我们此刻我在异乡的夜里......房子不过是生活的屁折磨着我也折磨着你郑州“得中原者得天下”，那么谁得到的中原，答案是“郑州”。米字型高铁：郑州接入了京广通道、欧亚大路桥通道、呼南通道三个干线通道，大出风头。规划中还有郑万（渝）高铁、郑合高铁、郑济高铁。此外，规划中还有一大批以郑州为中心的省内城际铁路。河南省统计局，全省2015年年末总人口为10722万人。人口从超亿还不是最重要的，重要的是打着都找不到第二个能与郑州匹敌的对手！孔子东游列国不过才方圆五百里，这是方圆700里都没有对手。入选国家中心城市，郑州获国家支持。我猜很大程度上国家在这个区域根本没有选择的余地，只能选郑州。郑州全市建成区面积437.6平方公里，跟武汉成都同样入选国家中心城市，面积少了100-200平方公里。郑州急需扩展城市面积。根据中原城市群发展规划，推进郑州大都市区建设，就完全是以郑州为中心的呀。2016年郑州以2641万平方米的成交建筑面积，全国第二！成交金额635亿。视乎掌握土地财政精髓，可是每平才2400元。对比南京15000一平的价格，看来绝世武功不是那么容易掌握的。比西安1150元/平的价格，还是可圈可点的，所以西安的人民是多么的幸福。反过来看，城市没钱就没法大搞建设，眼前发展，就会比南京这样的城市远远甩在后面。最后同样以B哥歌词收尾---关于郑州的记忆关于郑州我知道的不多......似是而非或是世事可畏，有情有义又是有米无炊时间改变了很多又什么都没有让我再次拥抱你，郑州&-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------新的一年国家限制兑汇当然是对的，M2都远超美国了，不限制早就被美国玩完，估计早就步入日本的后尘了。三线城市跟着二线城市走，二线城市紧跟一线城市，一线城市就看国运，国家强盛则强。最后祝福祖国繁荣昌盛，GDP赶超美国！&当然还有本文未考虑的其他各种情况的存在，如昆山，廊坊等这类的城市，需要特殊对待。当然还有很多其他城市也值得买，凭一己之力不可能面面俱到。最后再次声明：本文仅供刚需族参考，最后决策需自己负责。特别提醒投资族，以本文决策方向可能错误，风险自担！（本文完，没有下篇！）
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两周内免登录郑州楼市：新形势下的郑州购房指南（2016版）
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前言：2014年初的时候，大环境是在延续2013房价的高歌猛进，我们站在了郑州建国以来房价最高点，还有一个大环境是房贷利率上浮、房贷不好批。2015年初的时候，经过2014年一年的教训，大家发现房子不好卖了，限贷限购已经取消，低首付满城跑。2016年初的时候，全国都在打一场去库存的战役，降准、降息、降税、降首付等一系列政策相继而来，在这个时间，我们应该如何看待2016年的郑州楼市与购房呢？1坚持“三能原则”，买能自住、能出租、能出售的房子任何时间买房，都要问自己：这个房子如果我想去住能否住？这主要考虑交通、学校、买菜、商业、物业、邻居等问题。这个房子如果我想租出去有没有人会租？这主要是考虑租客的需求，上班的交通距离、楼下的生活配套、地铁公交等因素。这个房子如果我想卖掉能否有人接手？这主要是考虑区域供需关系、区域热度、区域购房需求等因素。而事实上，一个没法自住、租不出去的房子显然也是难以出手卖掉的。如：平原新区的房子显然现在是没法住，未来几年也不会租出去，想卖掉估计原价卖也有问题，所以，我们不怎么看好在该区域的购房。居易五云山的风景真的很好，但有人去住吗？能租出去吗？能卖掉吗？雁鸣湖的风景也不错，不管是利海还是橡树文苑，里面的房子能住吗？能租出去吗？能卖掉吗？所以，我们在购买港区、经开滨湖新城、南龙湖、平原新区、荥阳、郑上等区域的房子时，不管房子再好、价格再低、院子再大、风景再好，我们都要让自己静下来思考一下这个三能原则！考虑好了，再决定！延伸阅读：2避开孤岛区域、关注主城区或三环、四环顺势拓展、自然外延的区域主城区的问题是容积率高、价格高，优势就是配套方便，上学和逛街很方便，主城区不管多堵，它的价格还是很坚挺的。但主城区的拆迁后果确实很严重，拆一平方盖四平方，以后主城区会更加的拥挤不堪，而且主城区的价格确实要比三环外的贵10%以上。主城区容积率大多都在5以上，而三环四环之间的自然拓展区域容积率大多在3.5以下，所以，刚需置业，我们还是更多建议三环、四环之间的自然延伸区域选择楼盘，有现在有未来。主要推荐大北区、二七新区、高新区、管南片区、白沙、常西湖这几个区域。延伸阅读：具体区域分析文章会在近期发布，敬请关注！3刚需看好就买，不要指望房价会降房子确实太多了，拆一盖四的城改体量在未来面世时也确实很吓人，如果不考虑通胀的话，房子在未来肯定是贬值的，这不用怀疑，我们都需要对我们这个时代之下疯狂的城市扩张、造城运动付出代价。但另一方面，每年的通胀是很严重的，真实的年通胀在10%以上，而环顾中国目前的保值和投资方式，买正确的房子还是一个很安全靠谱的方式。所以，不要指望房子的价格会降下来，因为大幅通胀在后面顶着，价格不会降的，只是说价值有可能在下降，刚需置业看好就买吧，早买早安心，早买赶紧再去奋斗赚钱去。把看盘、选盘、纠结的时间用到赚钱上的。契税刚刚也调整了，其它对于刚需的政策其实应该不会再有了，而事实上，这次调减契税，对于首套置业90平以上的刚需，契税还是1%，也没有减。4改善型客户建议再等等，目前市场上纯改善楼盘还是太少之前悬在楼盘规划头上的两把刀：小区90平以下户型套数必须占到小区总套数的70%以上（90/70政策）新建小区必须配建10%公租房，而且不能异地建设而这两把刀，几乎把目前郑州所有在售楼盘的改善性都给pass了（带着政策光环的龙湖cbd除外），所以瀚海晴宇不得不让650平的大平层和89平的小户型混居、而且还有公租房，建业天筑也不得不让650平的大平层和81平的小户型混居、金水万达公馆也不得不让200多平的大平层和小户型、公租房混居，而这样的混居之下，即使你买的是600平的大平层，改善也是不彻底的、有缺憾的，600平的业主和81平的业主如何一起快乐的玩耍？2014年7月起，90/70政策退出历史舞台。率先突破该政策牢笼的改善型项目是东润泰和，但东润泰和还是规划了20%的80多平小户型，但主力户型是160平的，占到了一半的套数。之后环内再次跳出90/70政策的改善性社区是昆仑望岳，最小户型是130，最大的是180，小区改善定位很纯粹。2016年起，配建公租房的政策开始宽松处理，可以异地建设、也可以交纳款项来变通，这样就可以让楼盘定位时更加纯粹。未来，才会有更多改善定位较为纯粹的楼盘面世。而市面上在售的改善型楼盘：瀚海晴宇东润泰和金水万达公馆金悦府鸿园英地金台府邸紫园五月花城等等。都不得不在小区的一个角落配建公租房，而且都会设置公租房和商品房隔离开，如此之下，公租房的车如何停？好吧，公租房的人都不开车，那大量的电动车怎么办？公租房住户要使用小区配套怎么办？要进小区会所怎么办？公租房业主和商品房业主如何一起快乐的玩耍？这都是一个改善型社区必须在未来要面临的问题。而据我们所知，目前在售楼盘除了龙湖CBD没有公租房约束之外，其它没有受公租房约束的在售楼盘：迎宾路3号铭今公馆（拿地较早）昆仑望岳（拿地较早）建业天筑（拿地其它原因）这几个小区是没有配建公租房的。而在2016年的现在，改善型客户已经有了更多的选择，比如亚新茉莉公馆最小130平起，蓝城蓝园最小132平方起，九如府最小180平方起，昆仑望岳最小120平方起，这样的起步，就可以让居住层次更纯粹。而跳开了政策牢笼的的房地产，楼盘的定位、需求就更可以更精准、更纯粹，对于纯刚需的、对于投资型的、对于改善型的、对于终极置业的，各种客户和需求的划分可以更加市场化。更好的改善型楼盘一定是从2016年才开始！延伸阅读：5欲投资小户型的客户建议再等等，更好的小户型楼盘在后面小户型投资必须要讲究地段、开发商、交通、商圈、学区这些属性，而目前市面上在售楼盘中几乎都没有小户型产品？为什么呢？这是因为前几年的限购、限贷政策所致，小户型占有购房资格而卖不动，大家都在根据国家政策盖房子，而不是真正的市场供需，所以，二逼政策害死人啊，如今限贷限购已经不在了，在未来，纯粹的投资型小户型会有更多面世。目前郑州面世的小户型有天誉华庭、明天世纪，但也都不理想。而永威迎宾府、绿都澜湾、永威城等诸多楼盘，都要在2016年面世的小户型楼盘规划，而2016年重新启步的小户型，才会去跳开10年之前的小户型楼盘的诸多规划、设计方面的问题和毛病，才会有更多适合00后、10后的未来型小户型社区出现！比如社区社群、社区洗衣、咖啡会所、健身会所、小区wifi、人脸识别、租客互换、社区联欢联谊、社区app、更好的隐私保护等等未来概念的年轻化社区，但，这样的楼盘在过去的郑州，是没有的！更好的年轻化、未来概念的小户型楼盘，一定是从才刚刚开始萌芽！6写字楼投资是当下很让人纠结的考虑：谨慎之余，选择对的！谨慎看待是因为：1、郑州写字楼供应量确实太大，一个高铁区200万方的体量集中入市，直接消化了郑州接近10年的写字楼体量，并引发了郑州写字楼市场的塌陷！2、2015年开始，由于实体经济下滑，从2015年下半年开始，写字楼的空租率在提升，租金在下降！这是不争的事实，CBD写字楼从2014年的均价3元下跌到现在的均价2.2元，楷林IFC从交房时的2.5元下跌到现在的1.5元！绿地之窗从交房时的2.5-3.5元直跌到现在的1.5-1.8元！大玉米从交房时的7元下跌到现在的2.5元！这是不争的事实，而且空租率也在上升！3、写字楼契税4%，二手写字楼交易税30%，买了就得砸手上，没办法交易，缺少流动性，没办法变现，只能长期持有，大大影响投资价值和积极性！谨慎之余又可以考虑出手是为何？1、很少有城市的高端写字楼价格低于住宅的，郑州目前就是，但要知道，郑州2013年之前可不是的。2、郑州目前真正意义上的高端写字楼其实并不多，整个CBD看着一大圈，真正好的写字楼就两栋，一个是民生银行大厦，一个是世博大厦。（注意：我们忽略了整个东半边吃饭交通不方便的诸多）3、目前写字楼市场的低迷已经在教育着政府和开发商，未来的体量不会像以前这么傻大粗的再井喷了！4、我们判断目前写字楼高额的税率会很快被重视并下调，那时候，写字楼应该可以正常交易、流转、变现，会引来一波写字楼行情。在此之前出手，是比较正确的。5、有人会担心说，因税费改革而引发的行情会不会再让政府和开发商盲目的放大供应，再引发市场塌陷，我想，市场已经在教育大家了，应该不会再这么傻吧，但毕竟，不怕流氓，就怕流氓没文化，我们认为的所谓教育在人家眼里就是个屁，这就没辙了。为什么判断写字楼、商铺的税率未来会下调？如今住宅的税率、房贷比例、房贷利率是一直在调整，因为住宅还是国家生存之本，民生之本，但以后，也轮到写字楼市场了，因为这个市场不去管是不可能的，这是一个巨大的堰塞湖。我们以2015年11月郑州二手房交易数据为样本分析，你会发现写字楼一个月只交易了17套，而住宅是5671套，为什么？是因为交易税太高了！不光是二手房，就是新写字楼契税全部是4%也不妥！而目前郑州市场上写字楼新盘存量、二手写字楼存量是一个巨大的沉淀池，这个池不解决，年的写字楼市场将会相当的难过！高新区一块商业用地拍了两次都流拍就是一个很好的证明吧，当然，那个位置有点偏也是事实。新写字楼购买的税率：1、新房购置交纳契税4%2、新房购置首付至少50%3、新房购置房贷利率上浮20%二手写字楼的税率：1、买方购置交纳契税4%2、买方购置首付至少50%3、买方购置房贷利率上浮20%4、买方购置交纳房款5%的土地增值税（土地也不是我的，增个毛啊、交个毛税啊）5、卖方交纳个人所得税20%（卖买款差额）6、还有其它的，总体税款要交到房款的30%左右。所以，坐等写字楼、商铺的契税、首付比例、房贷利率、交易税方面的下调与改革！不管如何，如果要买：1、只关注东区和金水区是明智的！2、特别是不要去一些鸟不拉屎的新区买写字楼，请忽略一切规划效果图和未来蓝图！3、关注品牌！关注地段！关注价格！4、我们在2015年推荐8300价格的永和中央广场、13000价格的建业凯旋广场，在未来经得起事实的考验！延伸阅读：7商铺在2016年还是不建议投资并不是要把商铺一棒子打死，我们是站在一定的高度来看这个问题，这几个纬度如下：1、郑州商铺价格在是最高的，目前也还没有调整过来。2、郑州商铺规划体量太大，未来一定是严重供大于求的。3、郑州商铺租金在2014年到达最高点，刺激了商铺价格上涨，但在也迎来了关店潮，目前也还是处于开发商、投资客、房东、租客之间的博弈调整期，我们不建议大家去掺和这个过程，等一切调整好了再说。4、目前在售楼盘，大多都是在2009年4万亿之后的鸡血市场之下作的规划，规划设计、配比都不合理。5、目前实体经济一片萧条，关门闭店一波又一波，到底经济什么时候会回暖？有希望吗？经济不好，谁来租房？房子租不出去贷款、物业费都还得花啊。基于以上的考虑，目前郑州的房产投资不靠谱率：商铺&写字楼&住宅。住宅是安全的，人可以不开公司、不做生意，但一定要有个地方住。写字楼便宜，像高铁区也就12000左右，龙子湖9500左右，未来可能很多商铺的业务也会搬到写字楼里。商铺是风险最大的。所以，靠谱商业项目少之又少，基本上，目前这个调整期，先暂停关注为明智之举。延伸阅读：8怎么看当下的房地产投资？当下，房地产投资肯定不是收益最好的，但一定还是最安全的，所以，对于一个家庭资产配置来说，房产投资肯定是不可或缺的。不管社会如何动荡，房产都是最为安全的。只是，对于房产投资，我们要知道几个问题：1、为你房产未来升值提供保障的是：物业、质量、绿化、学校、交通，所以，选择开发商物业好的，选择有未来潜在地铁和学校的，都是可以在未来博取回报的。2、房产投资收益分两个：出租、升值，对于出租，一定是靠近商业区的，租给白领阶层，才有更好的回报。所以，接近商圈、写字楼聚集区是比较好的，这也是一直以来虽然海马公园有各种问题但也一直推荐的原因，这也是年前我们推荐天筑二期小户型的原因。3、而且，永远要记得，投资房产一定要选择楼盘价格要低于区域均价，比如东区均价13500，你投资就不要投超过这个价格的，郑州均价10000，你投资也要有这个心理杠杆！因为这决定了你以后出手的供需关系，一定要有更多的人买得起，拥有了供小于求的供求关系，你才会有更好的议价空间。4、所以，龙湖CBD里面的房子都不具备投资价值，房子再好，这是买来自住的，不要去考虑太多投资的因素，动则一套500万，郑州有多少买得起的？新房都卖不动，二手房怎么可能好卖？这一点，大家一定要懂，所以，通常，别墅不具有投资价值，总价300万以上的房子也不建议去投资。5、另外，我们看当下的房产投资，最好是能跳出郑州来看，这也是2015年，我们去杭州、上海、日本、海南、澳洲考察的原因，只有让自己站的更高，看的更远，才能对当下的房产投资找到最佳的出路，近期，我们还要出发去马来西亚的森林城市看看，多出去考察研究，总是可以增加自己的眼界，让自己站的更高看得更远，才可以把事情看得更透。6、房子永远都是可以投资的，但二八理论一直存在，正确投资的也许占不到20%，所以，选择很重要，这也是我们在海南的观点，海南80%的楼盘都不值得投资，但有20%的楼盘随便买就没问题，所以，买对！才是正确的！7、如何买对？请关注郑州楼市，我们一起研究、一起努力，一起把这个事情搞清楚！（完）---------------------分割线未经许可，禁止转载，经许可后转载注明：转自微信公众平台【郑州楼市】【ID：zzloushi】---分隔线---总编微信() 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