改善型购房是先买房还是先卖房？_张家港房产
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改善型购房是先买房还是先卖房？
&发表于： 16:11:50&&共被阅读过460 次&&
2015年的楼市，注定是不平静的一年。新政频发，让购房者为何时出手而困惑，对换房族而言，更是在先买还是先卖这个问题上纠结不已，生怕“买早了，卖晚了”。那么，到底应该先买，还是先卖呢？
用数据说话
假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。1、供房款先买后卖买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：月供＝60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元还款总额＝0.77万元×240个月＝184.8万元
利息＝184.8万元－（60万元 48万元）＝76.8万元先卖后买买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：月供＝60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元
还款总额＝0.75万元×240个月＝180万元
利息＝180万元－（60万元 48万元）＝72万元
从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。
个人购买90O以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。
先卖后买应交契税＝180万元×1%＝1.8万元
先买后卖应交契税＝180万元×3%＝5.4万元
先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。
个人所得税=180万元×1%＝1.8万元
若房子满2年，营业税及附加=（180万元―购买原价）×5.6%
若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元
先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。
若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加
若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%＝1.8万元
若房子满2年，免征营业税及附加
若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元
综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！
先卖后买有技巧
先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。
适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。
如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。
买卖同步最便利
在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。
购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。
出售旧房时根据市场行情合理定价。
购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。
尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
先买后卖要留意资金成本
如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。
在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款（& &）解决资金周转需求，也是一个不错的方法。
买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。
建议：收到首期房款再签购房协议
先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
最新网友点评
关于改善型购房是先买房还是先卖房？我想说两句：
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如何选购改善型住房？年轻人也来看看
来源：房天下 &&发布时间：
很多人买了之后，对交通、配套的需求越来越高，于是就有了购买改善型住房的打算。那么，什么是改善型住房？改善型住房如何选？
如何选购改善型住房？ 改善性住宅，字面意思上来看，就是对生活品质、居住条件的改善。改善型住宅一词的提出，主要是迎合了购房者从“居住需求”转向了“舒适需求”的现象，是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式。改善型购房者多为二次置业甚至多次置业者，具有较强的购买能力，其置业的主要目的是为了改善居住条件，提高生活质量。 改善型住宅多分布于主城区边缘地带，既靠近市核心，又能享受近郊的良好生态环境，同时小区的环境也是达到了相当高的品质。改善型购房者大多是已家庭为单位，此时子女的教育配套也就成为各个改善型楼盘必备的配套之一。良好的生态环境，完善的生活、教育配套，精心规划的户型，都使得改善型住房成为宜居之选，乃至传世之宅。 巧用缓解压力 建议：按照现行公积金贷款政策，购房前必须出售已有房产，让房产记录“清零”才能符合头次置业标准，达到申请足额的条件并享受到房贷优惠利率。如果第1次置业已经动用了，则不管购买的是普通住宅还是，再次申请，一律按“”对待。 另外，对于“二套房”放贷，公积金首付虽也提高至5成，但相比较商业贷款，仍旧相对优惠。因此，“二套房”应尽量选择公积金贷款，这样既实惠又能缓解月供压力。 缩短置换时间尽量“一步到位” 建议：对于已有的改善型购房者，要尽量提前安排好自己的置换计划，缩短时间差，不要延误时间错过购房好时机。有些准备置业升级的购房者就是想卖得高买得低，没能从自身的需求出发，果断做出判断和决定。 改善居住品质品牌地产商优先 建议：改善型需求的购房者对二套房的要求比首置更加明确，家庭人口较多，对于居住空间和交通、教育等配套的要求也会逐渐提升。所以，为了兼顾每个家庭成员的生活习惯，除了要关注采光、南北通透性及等常规要素及功能间是否合理外，还要注意选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的，服务都比较周到。 随着交通日渐发达，很多一线品牌开发的房子，在质量和物业各方面都有保证。如果在非主城区置业，挑选配套完整、宜居环境上佳的大户型来改善生活品质，也是不错的选择。 改善型住房对地段、开发商选择、配套和物业等因素加以更多的考虑。专家表示，对于收入较为稳定，且有一定资金的购房者，买房较好还是一步到位。这里所谓的一步到位，也是相对的。个人不同时期的生活实际，对住房的需求也是不一样的。买房还是需要量力而行，在立足当下的同时，规划好未来需求，长远置业。
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福州停止二套房贷优惠 欲购改善型住房影响最大
来源：转载
这与此前的房贷松动政策形成180度大转变。
半年多来，楼市政策也&先松后紧&，在这次全面收紧中，受影响最大的是那些想购买改善型普通自住房的，按去年底国家促进楼市发展的有关规定，这类商品房享受首套房优惠。而此次他们也被&一刀切&了，供房的压力陡增。有关专家认为，对这类商品房应区别对待。
优惠都停?银行不正面回应
&原来不是规定，购买改善型的普通自住房都能享受首套房待遇吗?&王女士说，她家的房子是上世纪90年代的房子，又旧又小，这次准备买新房，应属于改善型自住房。
据了解，日，央行发布房贷政策规定，&对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持&。
对于王女士的情况，在榕多家银行的个贷人员都明确表示&不能享受首套房优惠&。他们介绍，对第二套房，目前的规定是首付不低于四成，利率不仅不能打折，还要上浮10%。
而记者在采访中了解到，从昨日开始，在榕银行已开始全面收缩二套房房贷。一家国有银行个贷人员说，本周起，二套房房贷优惠全停了。
是否所有的二套房都不能享受优惠?对此，记者采访了在榕多家银行，但都没有正面答复。而记者暗访各银行网点时，多家银行的个贷人员都告诉记者，他们以人民银行的征信系统为基础，家庭成员中只要有人买房的，不论产权归属，其他人买房都算二套房;只要是之前曾向银行贷款买房，不论是否已还清，二次买房都算二套房;只要是二次买房，不论是否属于改善型普通自住房，都算二套房，房贷不再优惠。
中介加班签约上周交易量猛增
在麦田、双安等房地产中介公司，工作人员昨告诉记者，近段时间，他们都在加班赶工，尽量把手头的单赶在上周日之前处理完。受此影响，上周交易量猛增。
据了解，上周福州全市住宅共签约了1757套，环比上涨了23.30%。骊特房产的小何告诉记者，银行收紧二套房贷的消息出来后，他们就忙坏了，上周都在忙着通知客户，尽早决定是否签约;而已经签约的，则要求客户尽早去办理房贷相关手续。
何为二套房交易中心与银行不同
昨天，福州李女士说，她丈夫名下有套房子，现在她自己要买房，房产登记中心说她这算是首套房，但银行非说这属于二套房。采访中，记者了解到，在榕银行多数认为凡是第二套房都不能享受房贷优惠，但福州市登记中心的做法却不相同。
昨天下午，刚上班5分钟，福州市房产交易登记中心综合大楼档案馆门前就排起了长队。这些人都是来开首套房证明的。
骊特房产后期经理陈先生告诉记者，银行认定的二套房主要是根据银行征信系统里的记录认定，以家庭为单位，用于办理房贷。而持有档案馆开具的&首套房&证明，客户在缴纳税收时，可享受一些优惠。
据介绍，目前，产权登记中心的&首套房&证明只要符合以下条件即可：申请人名下没有单独或与他人共同购买的商品房，只有一处日以后购买的商品房或二手房。而如果已购买的房子属于经济适用房、房改房、集资房、拆迁安置房;通过赠与、继承方式获得的房产;自建房;其他非通过市场购买的房产，再次购房的房产也被认定为首套房。
银行据两份文件认定&二套房&
银行认定二套房的标准，主要涉及两份文件。
2007年9月，央行、银监会联合发出通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
2008年10月，央行规定，&对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持&，但对于&改善型普通自住房&没有统一标准。
受刺激楼市等宏观政策影响，2008年底以来，&二套房&房贷政策逐渐松绑，今年3月来，各大银行打政策擦边球，纷纷自行给&二套房&松绑，有些银行甚至认定购买别墅也可享受首套房待遇，最终监管部门于6月底不得不重申房贷从严政策。
[后市影响]
楼市交易量或下滑
对于此次各大银行收紧二套房贷，福州双安房产总经理郑爱新表示，今年上半年福州房价涨得很凶。据他们内部测算的数据，福州市的楼格涨幅在30%左右。再不刹刹车，不利于楼市的稳定。
各大银行逐渐收紧了二套房贷，这对房市有怎样的影响呢?郑爱新认为，收紧二套房贷，可以给涨得太快的楼市一个缓冲。
在未来一段时间内，交易量可能略有下滑，至少&炒房&成本高了，投资客会更慎重，市场也会做出相应的调整，而至于房价是否会下滑，还要看市场对政策的消化反应。
部分投资客或退场
业内人士认为，前一段房贷政策宽松，炒房者的炒房成本大为降低，很多投资者把钱投进楼市，炒高了房价，&追涨&的消费者被迫购房，楼市异常火爆，各地&地王&频现。
分析人士认为，有关部门收紧了&二套房&房贷，增加了炒房成本，有望把部分投资客挤出市场，也把一些金融信贷的风险挤出市场，这给了市场挤挤泡沫的作用。
税收优惠政策或继续沿用
二套房房贷收紧，这被视为金融杠杆对楼市的调整。那么，这是否意味新一轮调控的开始?对此，省内房产专家刘福泉认为，从今年上半年的楼市运行情况看，房价涨得快，交易活跃，炒房团再次出现，国内楼市的老问题依然存在，而这几轮的调控政策表明，国家调控依然沿用&老办法&：金融政策。
刘福泉认为，在国家没有新的更有效的调整政策，比如物业税出台前，金融政策将继续扮演&平衡杆&的角色，但是，金融政策受到了资金供求关系、与开发商的同盟关系等影响，调控上有着天然不足。
国家楼市税收政策优惠截止日期为今年11月1日，我省楼市税收政策优惠在今年年底截止，明年会不会沿用这些优惠政策呢?一些业内人士认为，政策走向还需看整个宏观经济面是否真的恢复，房市的发展是否平稳。如果整个经济面恢复还不够踏实，楼市没有得到平稳恢复，不排除有关部门采用妥协的方式，继续沿用优惠政策。
改善型客户利益谁来保证?
为促进楼市发展，去年底国家曾出台规定，改善型普通自住房可享首套房贷款优惠。而恰恰是这类普通工薪族，对政策的敏感性、对购房成本的敏感度要高于投资型人群或高收入阶层。
有资料显示，今年二季度楼市迅速升温，以小换大的改善型需求被激发，目前二手房交易中，相当部分是改善型需求。这些客户的换购是应该支持的，至少不应该成为部分银行的&调控&对象。目前这种一刀切的粗放型调控，把改善型客户与投资客户当作一类，有失公平。
去年底、今年初，各商业银行明确规定改善型自住房可享受首套房优惠，并制定改善型自住房的标准。市民建议，管理部门应制止目前商业银行一刀切的做法，违者将予以处罚。
业内人士指出，前一段，各地银行对二套房贷的松绑，助长了楼市的泡沫，可称得上集体违规，而这次一些银行在二套房贷上&一刀切&的全面收紧策略，是一种矫枉过正的做法。这种忽左忽右的做法，都不利于楼市的健康发展。
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