法拍房十大风险交易中有哪些潜规则，是不是找专业的公司比较好？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-05-11 14:15 标签： 法拍房十大风险
老话说，勤劳致富。-------可老话又说，累死跑腿的，饿死种粮的。老话说，吃亏是福。-------可老话又说，有便宜不占是傻子。老话说，一天卖出三千假-----可老话又说，三年卖不出一个真。老话说，失败是成功之母------可老话又说，成者王侯，败者寇。老话说，对人要诚实
---------可老话又说，会说话（骗人）的有饭吃。老话说，会说的不会做（半瓶醋）----可老话又说，会做的不会说(满瓶不响，半瓶晃荡)。可见，一个事物，有正必有反，老话也一样。
在很多人的印象中，可能根本不知道，法拍房是什么？有些人还以为法拍房只是一些违法违规的房产类型。其实，法拍房也是一种购置房产的正规渠道。在一些专业投资客或者比较精明的购房者眼里，这几年，法拍房甚至已经逐渐从偏门变成了一种流行趋势。但是大多数人还是保持怀疑与观望的态度，想要深入了解，却担心风险无从下手。那么今天这篇文章，将根据我多年的从业经验，为大家详细解读 法拍房的背景与具体细节！首先，法拍房的全称为：“人民法院网络司法拍卖”我们可以看到，网络司法拍卖的主体是“人民法院”，这是因为司法拍卖是公法行为。是法院代表国家行使公权力的行为，具有明显的强制性。在司法拍卖中，产权人已经丧失了对被执行财产的处分权，而由法院依职权予以强制处分。无须得到被执行人的同意。所以，法拍房是司法强制的一部分，具有不可诉性。因此买受人对拍卖财产享有原始取得的权利。是完全受司法保护的。这就是法拍房的法律性质。
法拍房，即法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。在这过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。很多法拍房位置优越，起拍价低于周边房屋价格，因此这几年法拍房市场异常火爆。法拍房有几个潜规则，是需要大家了解的： 1、房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些法院是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决； 2、参加竟拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。那么除此之外，还有哪些问题需要在竞拍法拍房时需要引起注意的呢？一、过户高额税费（1）法律漏洞——《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”如江苏、浙江、上海等很多地方法院相应司法拍卖税费承担规则也做了改变，一般是双方各自承担。除了上述几个发达地区，其他地区法院在司法拍卖公告还是约定所有税费由买受方承担，并未明确是否可以从拍卖价款中支取，有的干脆写上不负责在拍卖款中分配款项。因此，买受人承受着买卖双方过户的所有税费，能有不高额吗？（2）经典案例——广东省高院（2019）粤执复315号裁定：执行法院拍卖公告中“涉案标的物拍卖产生的税费由买受人承担”的内容虽与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定不一致，但买受人自愿参加竞买，应当清楚知悉并属于自愿接受拍卖公告规定的相关条件，应当按照该条件参加竞买并承担相应费用，如不接受拍卖公告规定的条件其可选择不参加竞买。当然，省高院的裁决也不代表是最终的司法观点，只是一些省级层面的司法裁判观点。关于过户税费的问题，主要是认为“自作自受”，买受人也只有“哑巴吃黄连”，有苦难言。二、买房难以落户（1）法律痛点——《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。（2）经典案例——广州海珠区法院（2017）粤0105民初3837号判决：户籍迁移属于户籍管理部门的职能范围，不属于人民法院受理的民事诉讼的范围。故原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项的规定，裁定如下：驳回原告张翠君的起诉。户口落户是老难题，至今未有法律法规对着方面进行管控，司法拍卖房屋是个老难题，法院只负责拍卖产权转移，不负责涉及户口落户等行政性事务，因为司法权不能代替行政权力。三、房屋存在瑕疵（1）法律痛点——《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五款：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，拍卖成功后不得以此原因悔拍，悔拍后保证金不予退回。法院发布的竞拍公告对房屋的权属、地理位置、楼层、朝向、户型、面积、房龄、装修情况、瑕疵等基本信息进行简略描述。但同时声明一切以实物为准，法院不做担保，责任一律由买受人自行承担。例如司法拍卖房也有“凶宅”，据不完全统计，从2016年到2019年，全国司法拍卖房屋公告中出现“死亡”字眼的标的物有80多件。因此，司法拍卖房屋法院不承担“瑕疵”，哪个说了算，肯定是法院。（2）经典案例——最高院(2015)执复字第41号裁定，在司法拍卖中，签订拍卖成交确认书后，竞拍人或买受人以拍卖标的物存有瑕疵为由，请求重新拍卖或核减拍卖款的，法院可以拍卖目的已实现且《竞买协议》中已明确的瑕疵免责条款为由，裁定不予支持。所以，买受人对于司法拍卖房产，还是需要慎之又慎，细之又细。因为买了，就是要接收。当然，买了后觉得后悔的，可以不交余款，但是法院会没收你的保证金，日后重拍不足的款项由你补足，视情况会拘留或者罚款。

我要回帖

更多关于 法拍房十大风险 的文章

 

随机推荐