随着房地产行业逐渐由增量开发转向存量经营，原先的配菜——物业管理也慢慢变得重要起来。目前，已经有十几家物业公司登陆A股或港股市场，几十家登陆新三板。有两家物业公司的市值竟然超过了做地产开发的母公司！物业管理行业正发生深刻的变化。中指院的2019年物业年报，呈现了我们想知道的一切。以下是年报全文：壹行业篇
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一、物业管理行业成为经济和社会发展的重要推动力量在经济平稳增长、城镇化加速推进、消费升级和居民收入水平提高的共同推动下，物业管理行业迎来发展黄金期。从经济贡献看，行业营业收入占2017年全国服务业增加值比重达到1.4%；从社会贡献看，约有1200万人从事物业管理相关工作，每年直接或间接提供就业岗位达100万个，物业行业快速健康发展，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定的重要力量。图：物业管理行业发展情况
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二、物业管理行业政策发展变化情况迄今为止物业管理行业在中国已走过38年的发展历程，先后经历了发展初期、规范期以及多元化发展新时期。随着行业不断发展，政府部门越来越重视物业管理，相关法律法规陆续出台，政策内容也逐步由规范性向支持、鼓励性演变。
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三、“技术和资本”成为物业管理行业发展助推器1“技术”助力物业管理行业迎来发展契机物业管理行业科技含量快速提升，伴随互联网的应用经历了从无到有，从概念走向现实的过程，迎来发展新契机。越来越多的物业服务企业借助互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等新技术进行跨界融合，不断加快智慧平台建设步伐，促进物业服务模式从密集型劳动输出向集约型现代服务模式的逐步转变。图：“物业+互联网”发展历程
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2“资本”成为物业管理行业发展助推器资本市场上，物业服务企业经历了被冷落、到受关注、再到受重视的历程，自2014年彩生活叩响资本市场大门后，越来越多的企业借乘资本市场东风之势，价值得到重估，打通多元化融资渠道，助推企业和行业跨越式发展。图：物业服务企业的资本之路
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四、物业管理行业发展现状之数据解读1物业服务企业数量及分布2017年全国物业服务企业共11.8万家，比2014年增长18.2%，年复合增长率3.97%。从区域分布看，华东区域服务企业数量占比最高，为30.5%，其次为华北、华南、华中和西南区域，占比均超过10%，西北和东北区域的物业服务企业数量较少，占比分别为8.5%和8.0%，与2014年相比，各区域占比波动不大。图：全国物业企业服务企业数量区域分布
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2从业人员规模及构成2017年全国物业管理从业人员约904.7万人，比2014年增加29.4%，年复合增长率8.9%。从区域分布来看，华东区域物业管理从业人员数量占比最大，为32.9%；其次为华南、华北、西南和华中区域，占比均超过10%；东北和西北区域占比较小，分别为7.2%和7.0%。受企业布局与降本增效经营策略的影响，从业人员增幅低于管理面积的增长幅度。图：全国物业管理从业人员数量分布
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3营业收入规模及增长情况2017年物业管理行业经营收入为6007.2亿元，与2014年（4091.7亿元）相比增长了46.8%，年复合增长率13.66%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。图：全国物业管理行业经营总收入
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4人均管理面积及增长情况2017年物业服务企业人均管理面积为2788平方米，相比2014年人均2313平方米增长了20.54%。互联网、物联网、大数据等新技术效应逐步显现，极大地提高了服务和管理效率，减少了物业服务企业的用工量，同时行业上下游产业链的逐步形成和专业化的分工，也进一步促进了产业协同效率的提升。图：全国物业管理行业人均管理面积
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貳企业篇
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一、管理规模：管理面积均值达3164万平米，市场份额超三成2017年，百强企业在管项目数量均值178个，比2016年增加12个，管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，市场份额持续走高，上升到32.42%，较2016年提高2.98个百分点，增幅高于2016年，行业集中度进一步提升。图：百强企业管理规模与市场份额变化情况
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1TOP10是百强企业均值的6.28倍，各梯级差距拉大，企业分化加剧TOP10企业展现了“越大越快，越快越好”的规模优势，管理面积均值达2.16亿平方米，是百强企业均值的6.82倍，增长率为14.59%，市场份额为11.06%，强者恒强态势延续。TOP11-30企业管理面积均值为4976.96万平方米，是百强企业均值的1.57倍。TOP31-50企业和TOP51-100企业管理面积均值分别为1988.74万平方米和1167.68万平方米，增长相对平稳。图：TOP10企业管理规模与市场份额变化情况
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图：百强企业不同层级管理面积情况
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2借助兄弟开发公司优势，促进规模扩张图：部分物业服务企业管理面积增长构成情况
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依靠兄弟开发公司扩张是百强企业管理面积扩张的主要方式。2017年，百强企业中有开发背景的企业共147家，这些企业在管面积中，近六成来自兄弟开发商。3加大市场开拓力度，扩大管理半径除依托兄弟开发公司资源外，市场化拓展成为规模扩张的重要手段之一。企业顺应大势技术求新，促使服务半径显著扩大；同时，积极修炼内功，精进服务品质，在此基础上，强化市场拓展，加大项目竞标与战略合作，最大限度谋求规模化发展。图：部分有开发背景的百强企业市场化拓展比例
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4平台输出，成为大型企业开疆扩土的新势能部分百强企业打造服务平台，通过吸引合作伙伴，加强对平台上合作企业的技术支持，平台服务规模增长显著。如彩生活通过向合作企业输出彩之云平台、技术、产品及服务，有效扩大了平台服务规模。图：彩生活平台服务规模增长情况
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5并购不再盲目，频率放缓，成为规模扩张补充手段收并购是规模突围、提速发展的重要手段，也是导致行业集中度提高重要原因之一。但在收并购的热潮下，2018年物企收并购更加趋于理性，对潜在标的的选择也更加严格。主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购。表：部分物企最新收并购情况
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6构建全新商业模式，换道扩规模百强企业突破传统框架，借力新思维、新技术创新更多模式，实现规模业绩提升。如彩生活创新推出“彩住宅”产品，基于“房产+服务”销售模式，以彩之云平台消费券“饭票”方式获得销售住宅物业管理权，以内生式获取资源形式助力规模增长。图：彩生活住宅2016-2018H年销售情况
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7抢抓主流市场深耕，六成管理面积位于五大核心城市群2017年，百强企业规模扩张重心转向区域深耕，进入城市数量均值保持28个不变的基础上，单个城市项目数量和管理面积均值都有所增加，分别达到6.35个、17.79万平方米。图 ：百强企业进入城市数量与单位城市项目均数
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2017年，百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角及成渝三个城市群，分布比例较高，分别为20.14%、12.77%及11.52%。其中，珠三角、成渝及京津冀三个城市群深耕成效显著；长三角、长江中游两个城市群仍具备广阔发展潜力。图 ：百强企业城市群管理面积分布情况
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8承接大体量项目逐年增多，单盘效益提升2017年，单个项目在50-100万平方米、100万平方米以上的项目数量分别为1596个、285个，较2016年分别增长11.37%和10.04%。一方面，单个项目面积达到一定规模后，以标准化、自动化、智能化控制企业成本、提升运营效率的效果更加明显；另一方面，大盘项目的人口聚集优势，产生更多增值服务需求，打开社区增值业务的增长空间。图：百强企业管理大盘项目情况
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二、经营绩效：固本开新营收均值达7.42亿元，增值服务加速利润释放2017年，百强企业营业收入均值达74209.92万元，同比增幅18.20%，净利润均值为5733.65万元，同比增长25.22%，总体呈上升趋势。图：百强企业营业收入均值及净利润均值变化情况
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1TOP10企业营收、净利润增速最快，绩效最优TOP10企业营收和净利润均值分别为43.20亿元和3.75亿元，是百强企业营收和净利润均值的5.82倍、6.54倍，同比增长37.60%、40.72%，增速最快，是百强企业增速的2.07倍、1.61倍。图：百强企业分层级营业收入均值及增长率
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TOP11-30企业营收和净利润均值分别为13.25亿元和1.02亿元，是百强企业收入和净利润均值的1.79倍、1.77倍，同比增幅分别为27.67%、38.47%，增速是百强企业的1.52倍、1.53倍。TOP31-50、TOP51-100企业的营业收入均值分别为4.75亿元和2.77亿元，增长相对平缓。图：百强企业分层级净利润均值及增长率
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2夯实主业，基础物业服务收入及净利润占比分别为81.80%和58.32%2017年，百强企业得益于内生增长加快、外延扩张持续，基础物业服务收入均值达60703.71万元，同比增长16.89%，是百强企业收入构成的基石，占比高达81.80%；同时，百强企业注重利用技术提升基础物业服务管理效能，2017年，基础物业服务净利润均值达3343.87万元，占比为58.32%。图：百强企业基础物业服务收入及净利润均值占比
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3增值服务利刃出鞘，多种经营收入占比18.20%，净利润占比41.68%随着商业模式的升级和优化，社区服务生态布局的逐步完善，百强企业多种经营收入均值及净利润均值持续攀升。多种经营成为企业盈利的关键增长点，2017年，多种经营收入均值1.35亿元，同比增长24.46%，业绩贡献度为18.20%，多种经营净利润均值占比却达41.68%，持续释放更多盈利潜力。图：百强企业多种经营收入及净利润占比情况
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4百强企业延伸服务链条，优化服务供给，拓宽收入来源2017年，业主增值服务收入占比达52.14%，其中，空间运营收入占比达12.06%，房屋经纪、电商服务及社区金融占比分别为9.56%、7.02%及5.42%，家政服务及养老服务占比分别达4.27%和2.78%。多种经营服务收入中的占比达47.86%，其中，顾问咨询服务收入占比达14.38%；案场服务收入占比达17.65%；工程服务收入占比15.38%。图：百强企业多种经营收入构成情况
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5人均产值近14万元，营业成本率达77.69%多管齐下保证了人均产值和人均管理面积的提升，在严峻的成本压力下实现了营业成本率的下降，保证了盈利水平。2017年，百强企业人均产值为13.99万元，同比增长15.51%，人均在管面积为5912.97平方米，同比增长12.49%，营业成本率达77.69%，同比下降1.08个百分点。图：百强企业人均绩效情况
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三、服务质量：重点企业满意度超80分，收缴率、续约率维持高位2018年，中指研究院研究组启用全新调研方式，运用云计算+大数据技术，自主研发中国房地产顾客满意度专业调研平台-中指云调查，实现二维码扫描、公众号嵌入、短信通知及移动APP答题的多种渠道回收数据。调研结果显示，重点企业整体满意度为80.10分，连续四年维持高位。从业主对百强企业各分项服务的满意度来看，绿化养护、清洁卫生、入户维修、物业人员素质、客户服务等多项服务满意度较高，均超80分。图：重点企业整体服务水平满意度情况
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四、发展潜力：储备面积均值突破400万方，人才与技术推动企业发展2017年，百强企业合同储备项目均值为23.3个，储备面积均值为420.03万平方米，同比增长84.56%。图：不同层级百强企业合同储备面积情况
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TOP10企业储备项目数量均值为175.2个，储备面积均值为3264.23万平方米，分别是百强均值的7.52倍和7.77倍，优势资源进一步向优势企业集聚。TOP11-30企业储备项目数量均值为62.4个，储备面积均值为679.56万平方米，分别是百强均值的2.68倍和1.62倍。TOP31-50企业和TOP51-100企业储备项目数量均值分别为32.8个，25.6个，储备面积均值分别为262.01、155.01万平方米。五、社会责任：解决就业超百万，诚信经营纳税总额达90.64亿元2017年，百强企业提供就业岗位数量106.10万个，同比增长2.33%，提供外包岗位46.92万个，同比增长18.07个百分点。图：百强企业员工总数及外包岗位总数
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2017年，百强企业在管保障性住房项目总数达711个，保障性住房项目总面积为1.43亿平方米，新增保障房管理面积超1430万平方米，同比增幅11.09%。2017年，百强企业共纳税90.64亿元，纳税额均值为4544.84万元，同比增长16.93%，捐赠总额达到1.72亿元，同比增长6.17%。图：百强企业管理保障房项目情况
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叁资本篇
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一、资本时代开启，上市物企达68家截至目前，已有11家物企成功登陆香港主板，1家成功突破A股市场，56家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入行业。图：物业企业上市情况
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1主板市场：上市企业市值、市盈率稳中有升根据2019年1月28日收盘数据，碧桂园市值高达318.1亿港元，绿城服务和雅生活服务市值分别达189.4亿港元和133.2亿港元,新城悦以40.07的高市盈率领先其他企业。图：物业企业上市市值、市盈率情况（截止2019年1月28日）
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南都物业的市值按照1港元=0.8587人民币进行换算2上市物企对比分析（18年中业绩）
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新城悦数据截止日期为2018年4月30日二、香港主板：后继者正在赶来的路上1市值与规模、营收正相关，公司出现分化企业营业收入、利润越高，市值和市盈率就相对较高，呈现出明显的正相关关系。同时，企业间出现分化，市值差距拉大。表：2018年在港上市企业基本情况（数据截止2019年1月28日）
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2在港上市企业借助资本力量实现业绩倍增通过分析在港上市企业的收入和管理面积，可以看出，资本在助推企业发展时的力量。图：部分在港企业上市年、2017年及2018上半年营业收入对比
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图：部分在港企业上市年、2017年及2018上半年净利润对比
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图：部分在港企业上市年、2017年及2018上半年在管面积对比
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3彩生活：叩开资本市场大门图：彩生活上市历程
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彩生活在管面积、营业收入情况截止2018年上半年，彩生活在管面积增至4.84亿平方米,在管项目达到2555个，营业收入升至17.57亿元，净利润为1.75亿元。图：彩生活2013-2018上半年在管面积及项目个数
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图：彩生活2013-2018上半年营业收入和净利润趋势
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彩生活利用资本市场，实现多轮融资上市以后，彩生活积极利用资本市场，在资本市场上实现了多轮融资。彩生活融资方式多是采用非公开发行公司债以及资产支持专项计划。表：彩生活自2016年以来部分融资情况
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彩生活竞争优势突出，实现企业快速增长① 智慧社区平台优势：提出“智慧社区生态圈”理念，以“互联网+”思维和新兴科技为手段，从线上、线下一体化出发，激活社区内部各项资源，构建彩生活社区服务“大升级，大联众”的态势。② 业务创新优势：2015年，推出“彩生活住宅”产品；2017年，创新开发出“彩生活车位”产品。③ 品牌创新优势：转化服务理念，实现传统物业和增值服务的双提升，创造全新的中国社区服务模式。④ 规模与成本管控优势：彩生活借力于资本市场，完成大规模的兼并收购，实现规模的快速增长。通过自动化、集中化、标准化管理体系的建立，实现优秀的成本控制。图：彩生活的竞争优势
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4绿城服务：提速行业资本化进程绿城服务在管面积、营业收入情况截止2018年上半年，绿城服务在管项目1095个，在管面积达到150.8百万平米，营业收入为29.28亿元，净利率为7.4%，盈利质量亦愈加突出。图：绿城服务2014-2018上半年在管项目数量、在管面积和储备面积变化情况
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图：绿城服务2014-2018上半年营业收入和净利润走势
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绿城服务上市吸睛点①品牌壁垒+定位清晰：绿城服务市场口碑良好，长期坚持定位服务中、高端物业。②储备面积是未来发展的有效保障：2017年绿城服务储备面积到150百万平米，绝大部分储备面积在3-4年内会转化为在管面积贡献收入。③存量房+管理输出抵御地产周期下行：面对地产调控带来新房市场增长放缓以及新增项目向大中型开发商倾斜的趋势，公司选择切入存量二手房市场和管理输出两条路来应对。④外延扩张可能取得进展：过去两年因为大中型物管公司估值较高所以一直退而求其次收购一些小物业公司，在融资支持下，且地产调控打压了大中型物管公司的潜在收购估值，因此外延并购有望取得进展。图：绿城服务上市吸睛点
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绿城服务IPO募集资金，近5成用于收购企业绿城服务于2016年7月12日成功在联交所主板上市，发行77.7776亿股新股，扣除包销费用及相关开支后，上市所得款项总额为港币14.72亿元（等同人民币12.66亿元）。该等款项用途分配使用：— 49%用于收购物业服务公司及提供增值服务的公司— 7%用于开发及推广「智慧园区」项目，及园区产品和服务— 19%用于偿还贷款— 25%做运营资金及一般企业用途图：绿城服务IPO募集资金用途分配情况
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52018年物管行业迎来赴港上市潮，后继者正在赶来的路上
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三、A股主板：南都一枝独秀1南都总市值约23.3亿元，市盈率25.342018年2月1日，南都物业正式挂牌，成为A股“物业第一股”，截止2019年1月28日收盘，南都总市值约23.3亿元，市盈率25.34。图：2014-2017年南都物业签约面积情况
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图：南都物业2014-2018上半年营业收入、净利润情况
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图：南都物业2014-2018上半年物业费及多种经营收入情况
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2南都物业服务特色及优势①在管物业类型全面，具体服务细致入微，从项目前期介入、竣工验收、交付到日常服务全过程，公司建立了完善的管理体系和操作流程；②与时俱进，时刻创新：2015年，上线面向内部管理的员工终端APP（悦服务）和面向住宅区管理的客户终端APP（悦嘉家）。2016年，开发了针对办公园区用户的客户终端APP——Joypark APP。2018年，完成悦嘉家智慧生活服务平台的迭代升级；③完整的品牌服务体系：从业主的实际需求出发，建立一套完整的品牌服务体系，包括南都管家、悦都网络、乐勤清洁、乐勤工程、大悦资管；④ 未来规划清晰合理，助力长期稳健发展：南都物业将借助资本的力量加大对物业管理智能化系统、全国物业服务业务拓展、社区O2O平台建设、公寓租赁服务与人力资源建设等方面的投入。图：南都物业服务特色及优势
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四、新三板：以退为进，积极筹划下一站IPO1以退为进2018年共有约10家物企选择退出新三板市场，因新三板市场流动性疲软，融资能力有限，并不能给物企足够的推力。以退为进，积极转战A股和港股应该才是摘牌新三板的真正缘由。在已经成功登陆港股市场的物企中，新城悦和永升生活服务皆为退出新三板市场，转而在港股上市；2018年7月，嘉宝股份宣布终止在全国中小企业股份转让系统挂牌，当年12月拟申请H股上市并获证监会受理。由于A股市场的IPO审核较为严格，加之港股物企普遍的高市盈率使得港股市场成为18年物企上市的主战场。2新三板上市企业——分层管理维度和交易维度分层管理维度截止2019年1月28日，新三板全部企业超一万家，创新层企业占比约为8.55%，物业服务企业6家企业入围创新层，占新三板物企业10.71%，高于创新层占比平均水平。表：物业服务企业创新层名单
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交易维度2018年，25家新三板物业企业有交易。据2019年1月2日收盘数据，第一物业市值领先达11.95亿元。表：2018年有过交易的25家物业服务企业名单
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五、资本青睐的“吸睛”核心利器：固本开新、提质增效1上市企业核心优势成“吸睛”利器企业独特的核心优势具有不易复制性，形成了高门槛，进一步提高品牌辨识度和认知度，加固企业领先市场地位及增加市场份额，这也是资本市场格外看重的。雅生活服务依托雅居乐物业和绿地物业双品牌的影响力，形成优势互补，有助于快速拓展物业组合，发展成为业务更全面、结构更健康的企业。碧桂园服务管理项目单体平均规模较大，呈现独具特色的大盘特点，有利于发挥规模效应，实现较高的盈利水平。图：上市物业服务企业的独特优势
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2管理、人才双轮驱动，构筑运营优势上市物业服务企业都注重采取标准化运营、精细化管理以及优化信息技术提升运营效率。企业通过服务的标准化确保在各个区域市场提供统一优质的服务，有助于提高服务质量及业主整体满意度；注重提高资金、物质、人力等资源的利用率，提升财务管理效能以实现精细化管理，并辅之运用先进及优化的信息技术改善服务效率，降本增效，进而实现规模化和盈利最大化；企业通过建立完善的人力资源管理体系，采取多种方式培养、锻炼、激励人才，形成独特的人才优势，从而巩固自身的市场地位。图：上市物业服务企业的运营优势
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3社区增值服务加强自身盈利能力，资本市场看好物业行业预计到2020年，社区增值服务的市场容量将近3.4万亿，通过开展多样化的社区增值服务加强自身盈利能力，拉动庞大的社区终端消费资源，这也正是资本市场看好行业的关键。物业服务企业通过植入互联网基因搭建社区平台，整合社区内外资源，积极利用大数据对业主的需求偏好进行数据化解读，基于业主家庭的资产价值，围绕房屋、汽车、生活配套三类开展创新增值业务。图：部分物业服务企业社区服务平台建设
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4多元化增值服务全面开花2018年物业服务多元绽放，涉足养老、金融、租赁、教育、旅游、新零售、农业等多方面，不少物企已将多元业务做成自己的品牌。南都物业全资子公司大悦资产将物业服务与租赁服务相结合，以社区客群为入口， 仅18年上半年已签订约2.5亿租赁合同，租期均超10年；2018年3月，保利社区居家养老服务平台公司—“保利和悦健康养老服务有限公司”正式挂牌，以健康养老为方向，重点发展保利社区居家养老服务；2018年8月，首家“绿橙GreenMart”集成品牌概念店——绿橙plus·松下店在杭州下沙松下杭州工业园内正式营业，是本土新零售品牌绿橙便利店的首次跨国“联姻”。图：物业增值服务多元绽放，形成品牌
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5与资本市场良性互动助推企业获得高估值企业在符合上市规则的前提下，提供定期、实时、准确和完整的信息并更新，让股东和公众实时了解企业运作及业务发展情况，保持企业信息透明度，有助于建立投资人的信心，并在市场运作中将自身价值转化为市场高估值。同时，通过向股东传递自身经营理念、战略规划、行业变化等，让其更清楚掌握企业的行业定位、经营模式和竞争优势，体现出超越同行的优势。图：物业服务企业与资本市场互动的主要方式
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肆技术篇
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一、大型企业打造开放、包容、共享的平台1互联网应用从0到1，从1到N物业服务企业与互联网的融合经历了五个阶段，2009年以前，行业对互联网的认知是“看不到、看不懂、看不起”，2009年起，物业管理互联网化思想萌芽出现。2013年，多家物企尝试拥抱互联网。2015年，步入“互联网+”阶段，更多企业进行实践。而未来，“物业+互联网”模式将会逐步成熟。图：物业管理与互联网融合的发展轨迹
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2互联概念加速渗透，企业APP层出不穷自2014年开始，物业服务企业纷纷加快智慧平台建设，陆续推出APP。截至2018年末，TOP10企业全部拥有自己的APP，TOP11-30企业中，89%的企业推出了自己的APP，在TOP31-50、TOP51-100企业中拥有APP的数量占比分别为73%，42%。图：2018年百强企业不同层级APP数量占比
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3互联网+跨界合作动作频出2018年百强企业在互联网领域的跨界合作频出，主要在新零售、新媒体、智慧停车、智能充电以及金融领域。表：部分物业服务企业“互联网+”合作项目
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4大型企业打造开放、包容、共享的平台，不断做大平台价值物业服务企业拥抱互联网过程中存在很多制约，如人力成本高、创新人才缺乏、资源整合能力强弱等因素，促使平台发展出现分化。大型物业服务企业成立专门的科技公司，自主研发APP平台，依靠资金与品牌实力，吸纳互联网人才，不断推广平台，丰富平台生态，持续做大平台价值。万科物业—“睿服务”让用户体验物业服务美好睿服务由睿平台、服务中心、管理中心三大部分组成。睿平台是睿服务的核心，由包括FM系统、战图系统、营帐系统、“住这儿”APP、“助这儿”APP等在内的一整套互联网应用系统组成。图：睿服务3.0
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从高效便捷的用户体验角度出发，万科物业将新兴技术与社区生活相结合，独立研发万科物业业主私属APP“住这儿”，业主足不出户即可随时了解社区动态。员工端APP“助这儿”通过科技赋能劳动者，以有效的工具提升管理效率和服务质量，降低信息传递成本，控制项目运营成本增加。图：住这儿APP界面（左）助这儿APP界面（右）
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保利物业—“芯智慧”平台提供多元化服务保利物业以社区的“人（用户）”为核心进行资源整合与运营，构建“芯智慧”服务平台提供多元化服务。“芯智慧”服务平台包括：物业信息化协同管理平台（PMS）、商业运营与生活服务平台（OSS）、物业物联网综合管理平台（EBA）和居家健康养老信息平台（HEP）。图：芯智慧云平台构成
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长城物业—“一应“力量、筑梦社区长城物业携手一应社区科技集团联合打造“一应云智慧平台“，整合线上商家资源和线下社区资源，将物业管理和社区商务进行深度融合，最终促进物业管理的良性发展和社区生活方式的蝶变式进化。图：一应云平台结构
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彩生活—“彩之云”带来多彩生活彩生活以“互联网+”思维和新兴科技为手段，彩生活积极打造社区服务的线上平台彩之云，通过围绕社区基本服务和配套生活服务，为业主和商家提供对称的信息与交易平台，满足社区业主“衣食住行娱购游”等在内的主要居家生活服务需求。图：彩之云平台结构
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金科服务—天启大脑开启智慧平台金科服务携手微软（中国）打造的天启系统，之后在天启大数据系统的基础上，建立起金慧家体系，旨在为美好生活提供一个高效智能的平台。金慧家体系包括智慧园区（EBA集成系统）、智慧物业（大管家巡航系统）、智慧生活（智能客服和智慧家居）以及智慧决策（天启大数据中心）四大部分。图：天启大数据的“智慧社区”逻辑
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图：金慧家体系构成
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金科服务从“家庭硬件、物业服务、生活消费、社区活动”等业务层行为场景进行链接，形成数据应用平台，做到真正意义上做到“人+服务”的互联网生态闭环，从而实现精准定位社区中千万用户的需求与服务。图：金慧家服务体系结构
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金地物业—“享系列”享受生活金地物业在现有传统物业管理模式上，统筹搭建了智慧社区平台（智慧门禁、智慧车场、智慧安防与监控、智慧网络）、智能家居平台与享家社区服务平台。其中，“享系列”平台分为四部分，分别是业主端APP“享家社区”、员工端APP“享当家”、员工自主学习平台APP“享学”以及物业管理后台享当家。图：享当家APP（左）享家物业管理后台（右）
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5中小型企业注重合作与引进平台中小型企业出于运营成本考虑，或选择与第三方软件配套服务商合作，优势互补，或与大型物业服务企业合作，输入其技术平台为业主提供服务，共享共赢。图：物业服务平台领先品牌（截止2018年6月）
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二、平台向纵深发展，服务更加务实，要效果、要收益1产品和服务更加务实企业绘制360度用户画像，与业主有效链接，促使平台的产品和服务精准匹配业主的消费需求，更加务实，围绕业主需求提供服务，取信业主、黏住业主。目前，部分物业服务企业的平台运营已见明显成效，更多增值服务的变现模式渐成熟。图：物业服务企业利用大数据绘制用户画像提供精准服务
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图：物业服务企业平台运营发展阶段
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2平台不断升级、迭代、进化图：部分企业平台升级迭代
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3注册用户、活跃用户持续上升平台运营持续深化，产品与服务功能逐步优化，注册和活跃用户数量、覆盖面积飞速增长，为增值业务的拓展及创收盈利提供重要支撑。彩之云平台截至2018年6月30日，注册用户数已超1451万，较2017年底增长43.33%，活跃用户增加至379.8万，较2017年底增长8.7%，活跃度达26.18%。图：彩之云注册用户、活跃用户增长情况
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4绑定率不断提高金科服务的“金科大社区”平台上线以来，截止2017年底，平台注册用户超过45万，周PV超过20万，业主绑定率达54%。图：“金科大社区”APP注册用户情况
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金地物业的“享家社区”APP用户数突破30万人，及时认证率为99%，及时接单率为97%，及时处理率为97%，处理满意度为92%。5联盟企业、服务面积持续扩大长城物业借助一应云智慧平台，面向全国物业服务企业以契约合作、股权合作等方式共同组建一应云联盟商业合作体。截至目前，一应云联盟伙伴突破500家，覆盖超过7000个社区，服务家庭逾770万户，平台覆盖物业面积超10亿平方米。图：一应云平台联盟企业增长情况
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6合作伙伴、业务领域不断增加金地物业充分挖掘了“互联网+物联网”的科技应用，打造“智享生态圈”。目前，“智享生态圈联盟”已有80余家物业公司加入，覆盖近1100个项目。2017年，蚂蚁金服、中原地产、摩拜单车等企业携手金地物业，展开跨界合作，目前战略合作伙伴已涵盖金融、娱乐、健康、出行、购物、家居等多个领域。图：金地物业合作伙伴和业务领域
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7平台使用费增长显著物业服务企业互联网平台运营开花结果，开始反哺企业，带来企业营业收入的提升。2018年上半年，彩之云平台经历了迅猛增长。截止到2018年6月30日，彩生活赚取平台使用费（渠道佣金）99.1百万元，同比增幅62.46%。图：彩之云平台使用费增长情况
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三、科技在物业中的运用成效1“科技”助力基础服务“降本增效”随着移动互联网技术等新兴技术的兴起，物业服务企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升，不断提高基础服务产值和效益。图：科技在基础物业服务中的运用成效
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2接单、巡检效率显著增长金地物业数据显示，使用享当家APP后，维修人员单人接单量明显上升了164%，且比传统的接单维修模式快了9.1倍。而对于管理者而言，享当家APP让监管模式真正落到实处，通过将1800多项巡检模式导入到产品中，让物管巡检更轻松、更简单、更快捷。图：享当家APP功能介绍及处理任务详情
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3运营成本、报事率有效降低金科物业“金慧家”体系的使用，有效提高管理效率解决了传统物业管理行业中面临的费用上调难、模式单一、用工成本高等一系列问题。数据显示，科技的应用使得金科物业运营成本每平方米降低9.8%，户均报事率每户降低92.1%。图：“金慧家”中金科大社区管家页
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4“科技”提升增值服务“多元化和体验感”新技术在革新基础物业服务、提质增效的同时，也深度融合到增值服务之中，充分整合线上线下优质资源，围绕业主个性化需求全面升级社区多元服务，给业主带来便捷、全面、温暖的生活体验。图：科技提升用户体验
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5科技提升“用户体验”——一站式智慧生活服务基于天启大数据平台，金科通过服务4.0+为其所服务的社区提供“智能家居服务、家庭环境服务、不动产管理服务、生活配送服务、旅游出行服务以及汽车后服务”六大智慧生活服务，将1.5公里半径内的生活服务整合升级。目前，已组织业主见面会、装修课堂、设计沙龙等共计70场营销活动，累计产值超过1.6亿元；在全国已开设专业租售中心门店30余家，已为上万户业主提供优质的房屋租售服务。图：金科物业六大智慧服务
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四、平台输出共创共享价值表：部分物业服务企业平台输出具体合作模式
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伍展望篇
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一、市场空间：万亿级蓝海任君遨游基础物业管理：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，2018-2020年，全国商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2017年全国246.65亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模将超287亿平方米；按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元。社区增值服务：根据2012-2017年社会消费品零售总额的复合增长率11.3%计算，预估2020年社会消费品零售总额约达到62.56万亿元，按照社区商业占比40%、社区增值服务市场渗透率13.5%计算，综合预计物业社区增值服务空间将达到3.38万亿元。
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二、扩大规模仍是发展王道规模既是基础服务收入的保障，也是社区经济发展的土壤，因此，企业的首要任务仍然是不遗余力扩规模。参照国外同类企业，我们在规模方面仍然有非常大的发展空间。截至2017年底，美国的First Service公司已经管理了8000多个社区，服务超过160万住户，在北美物业管理市场份额近8%，而我们TOP10企业的市场总份额才11.06%。2017年，First Service营业收入达到17.05亿美元，折合人民币过百亿，我们收入最高的企业约60亿元，TOP10企业的均值才刚过20亿元，因此，在规模方面，我们仍然有非常大的发展空间。图：First Service营业收入及利润增长变化
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三、基础服务是收入基石，多种经营为盈利关键First Service基础物业服务领域，在内涵式增长和外延式并购的双重驱动下，公司跨地理区域版图不断扩张，进一步巩固了自身在北美物业管理市场的覆盖面，进而带动营业收入和利润稳健增长。2017年，First Service基础物业服务收入实现11.74亿美元，收入贡献达68.86%，自2015年以来，公司连续三年开展大规模收购活动，其中2016年投入1亿美元用于收购事宜。过去三年，公司共收购美国各大州、加拿大等地的17家物业服务企业，进一步扩充了城市管理半径。图：First Service营业收入与利润构成情况
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1从收入构成看，多种经营业务还存在较大发展空间从目前港股上市公司来看，雅生活服务的多种经营业务收入占最高，达到46.6%，有较大增长（17年底雅生活多种经营业务收入占比也是最高，为31.5%），绿城服务多种经营收入912.20万元，占总营收的比重为31.20%，彩生活多种经营业务收入占比较少，只有16.49%，而中海物业只有7.1%，还存在发展空间。图：部分上市公司2018年中收入构成情况
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2服务种类多元化，以租赁、咨询、资产管理为主2018年上半年，彩生活多种经营收入为2.15亿元，主要来源于来自网上推广服务及租赁信息系统软件的使用费，贡献高达46.66%；租赁及销售协助、其他增值服务占比分别为22.08%和21.99%。
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2018年上半年，绿城服务多种经营收入为9.12亿元。其中，在建物业服务、物业资产管理服务及文化及教育服务是主要收入来源，占比比分别达到了36.54%、27.49%、17.70%。
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3非业主增值服务收入贡献率较高2018年上半年，雅生活服务增值服务总收入为6.55亿元，包括非业主增值服务主收入5.75亿元，业主增值服务收入0.80亿元，其中协销服务及前期咨询服务占比在增值服务类别中最高，达43.90%。
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2018年上半年，碧桂园服务总增值收入为4.47亿元，包括社区增值服务收入1.71亿元，非业主增值服务收入2.76亿元，其中非业主增值服务占比最高达到61.68%。
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4协销服务收入占比优势明显新城悦持续提供三类增值服务，即开发商相关服务、社区相关服务及专业服务。截止2018年4月30日，增值服务所得收入为86.3百万元，其中物业开发商相关服务最高达到70.77%。
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2018年上半年，永升生活服务增值服务总收入达到人民币1.39亿元，包括非业主增值服务84.55百万元，社区增值服务53.94百万元，其中协销服务、家居生活服务占比较高，分别达到38.93%，17.55%。
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5围绕房、车、人布局多种经营，挖掘价值潜力First Service围绕房子保养、美容及房屋功能等开展增值服务，通过自营、收购以及特许经营权三种模式，扩充业务链条，逐步打造完整的增值服务体系。图：First Service增值服务品牌
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图：First Service增值服务布局方式
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6有效利用社区空间，最大限度创造商业价值分众传媒通过利用楼宇空间最大限度创造价值，楼宇媒体业务保持稳定增长，成为公司业绩增长主要来源。2017年，公司实现营业收入、净利润分别为120.14、60.05亿元，其中楼宇媒体业务贡献收入93.83亿元，占总营收业务比重达78.10%，楼宇媒体业务毛利率贡献自2014-2017年持续稳定在73%以上水平，并呈现继续上升的趋势。图：分众传媒营业收入与净利润增长
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图：分众传媒楼宇媒体业务收入及毛利率贡献
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7利用社群交易，开展社区服务Yelp是美国最大的点评信息服务网站，通过搭建用户和商户点评互动社交平台，连接用户与本地商家，为消费者提供生活服务决策参考，为商家提供渠道和销售平台，改善消费者与商户之间信息不对称问题，建立紧密的社交关系和深度社区维系，确保客用户黏性。图：Yelp平台商业模式
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8挖掘社区商业价值蓝海2013年，Yelp由原有广告收费向交易佣金的延伸，逐步实现向本地化、体验性、中小商户电商平台华丽转型。从收入结构来看，销售广告收入是Yelp收入的主要来源，2017年公司营业收入突破8.46亿美元，同比增长19.02%，其中广告收入为7.71亿美元，在总营收中的占比超9成。盈利方面，近年来公司盈利规模提升显著，2017年息税折旧摊销前利润1.56亿美元，较2016年增长30.39%。图：Yelp收入构成及增长情况
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9布局社区增值服务需更理性，拓展新思路布局社区增值服务还需拓展新思路。目前，互联网电商在品类、成本和平台方面已经形成了一定的竞争壁垒，而部分领域缺乏优质的本地服务商，物业企业的资源与优势在于与人的连接，未来，可针对业主在社区场景下未被充分满足的需求，打造垂直社区生活服务，进而协同形成社区生态。图：物业服务企业社区增值服务布局策略
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四、物业服务企业新“四化”物业服务企业借助新理念和新思维，利用科技化、信息化、人工智能等高新技术提升服务效率和质量的同时更加注重业主的多元化需求，不断加强人才队伍储备，实现物业管理“服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化”。图：物业服务新“四化”趋势
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1“技术现代化”提升服务效率企业利用物联网、大数据、人工智能等高新技术将简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约型现代物业服务模式，提升服务效率和服务质量。表：部分物业服务企业人工智能应用成果
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2“人才专业化”驱动企业发展为了适配企业的高速发展，将人才作为第一资源，并采取很多措施提升团队素质和能力。拓宽企业选人用人的渠道，培养出具有国际视野、高端技术和专业能力的高素质人才队伍，驱动企业健康持续发展。图：雅生活集团针对物业人员的培训体系
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3以“新四化”为支撑，企业加速服务转型升级未来物业服务企业加速转型升级，逐渐由传统物业服务的提供者转变为现代服务的集成供应商，将传统物业服务外包给更专业化的公司，实现精细化、专业化分工，运用科技手段提供标准化“私人管家”等服务模式，接管业主更多的生活服务需求，配以细分、完善的专业外包服务，持续提升物业服务品质，为业主创造更多价值。图：未来百强企业服务升级方向
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五、深化发展，形成多层次资本市场结构1借力“资本市场东风”，实现企业高估值图：港股/A股上市物业服务企业市值走势情况
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2未来上市物业企业逾百家，总市值有望破万亿从目前资本市场热度来看，未来将会有更多物业服务企业通过IPO方式着陆资本市场，此外，加上地产领域公司转型物业服务业及企业借壳上市的情况，预计未来上市物业服务企业总数将超100家。与此同时，根据目前在港上市物企平均市盈率、百强企业净利润均值和以往净利润复合增速进行综合估算，未来上市物业服务企业总市值将突破万亿元。图：未来物业企业在资本市场发展情况
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3资本市场深化发展形成A股、港股、新三板、ABS、ABN等各层级、相互补充的资本市场结构。◆ 香港主板市场优势明显，依然为上市首选无论从估值、排期还是品牌影响来看，香港主板市场依然具有明显优势；滨江、嘉宝等数家公司均计划在港股上市。◆ A股获得突破后，将吸引更多追随者主板：南都物业顺利成为A股主板的“物业第一股”后，将吸引更多追随者；重庆新大正欲上深圳中小板，开元物业已经接受辅导冲击A股。A股市场的高估值以及在岸市场的属性具有很强的吸引力。◆ 新三板热度下降，作为跳板冲击港股或A股从融资来看，新三板企业目前主要采取定向增发的融资方式，截止2018年底，新三板共36家企业发布了定增方案，涉及融资规模超8.99亿元。◆ 物业ABS、ABN持续发酵，将迎来更多效仿者2018年底，场上共发行约40只物业费资产证券化产品，累计发行金额406.79亿元左右；物业费ABS、ABN在融资规模、融资期限、融资成本等方面具有明显优势，将成为物业服务企业的重要融资渠道；2018年6月5日，金科地产集团股份有限公司2018年度第一期资产支持票据（ABN）成功发行!项目规模16亿元，其中优先档规模15亿元，期限3+3年，AAA评级，票面利率7%。4企业发展：路径差异化（1）大型企业强者愈强◆通过数字化技术、人工智能的广泛应用，提升项目管控效率，以科技赋能物业管理；◆借鉴阿米巴责任制经营模式，进行大组织管理：大企业划小+分权分责+事业合伙人制+全民参与经营。（2）中小型企业转型突围，另谋出路◆聚焦区域、城市细分市场，打造高口碑、高满意度，做出口碑；◆专攻细分业态领域（如园区、学校、医院、展会、寺庙、影院等），打造自身特色，做到领先，变成“小而美”的公司；转型保洁、工程、维保等专业服务领域，做到专业化、做到极致。5物业企业：“1+N”格局未来优秀物业服务企业会朝着平台化转型，成为一个以物业管理、社区服务为入口的平台型企业。基于自身平台，实施“1+N”的多元化产业发展模式。其中，“1”就是物业管理本身，物业服务企业的本业就是提供物业服务，首先应该不忘初心，坚持做好基础服务；“N”是在物业服务企业这个平台上嫁接、孵化1到2种增值服务。图：物业服务企业增值服务切入方向
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来源：中指研究院（ID：indexsoufun）；转载已获授权，对原作者表示衷心感谢。