纪海鹏使出三板斧，背景和深层逻辑是什么？
文|地产一休哥
一“宝万之争”中，姚振华走向前台，成为CS大佬里的新晋网红。据兽爷描述，争夺的前夜，有一场堂会，会上各个堂口的大佬纷纷表态，如果正在收购万科的宝能需要支持，尽管开口：他们提钱来见。在这些CS大佬里，有很多耳熟能详的名字，比如黄光裕，最近北京凶猛拿地的朱孟依，还有屡次坐上“地王”宝座的纪海鹏。近期，CS籍老板纪海鹏在年中密集释放的三个信号，很值得寻味。先是更名，接着激励，最后反腐。更名的逻辑，也很简单，冲千亿穿新衣，核心就是“去地产化”，讲一个新故事。就像boss杨一样，不愿意别人说自己是个刨地的，虽然自称农民，但很喜欢外界说他是做高科技的。而激励和反腐，表层看也好理解，先给个甜枣，再竖起棍棒，日子不好过了，跑得慢，屁股要受苦，不想跑，小心秋后算账。那么，问题来了，纪海鹏使出三板斧，背景和深层逻辑又是什么？二我们先从一场土拍开始梳理。5月15日，深圳前海土拍现场，众多央企国企及联合体入场围猎，大多抱着志在必得的心态。开拍后，现场争夺异常激烈，举牌超100轮，但最终毫无悬念，被龙光拿下。对于深圳的地，其它开发商是在赌运，如果没有龙光的身影，这块地还有望拿到。龙光则是在赌命，深圳作为龙光的高溢价粮仓，容量却正在缩小，所以，纪海鹏必须孤注一掷，相中后，绝不会拱手相让。纪海鹏夺下的“新地王”，也是继19年轰动全国“624土拍”后的又一次豪赌。由此，泰禾16年7.9万/㎡拿下的地王，也有了解套的机会。坐上谈判桌的黄其森，也可以略微舒展下眉头：股权话语权的砝码，又重了一克。一次次的“地王制造机”扬名在媒体聚光灯下，潮汕籍老板纪海鹏也越过姚振华，在媒体人的口中，留下了一个简短的评语：太狠了。三细看龙光拿下的这块地，是开发条件苛刻的“双限双竞”地块，可售楼面价将达到87409元/㎡，一跃成为深圳单价“新地王”。地产一休哥认为，这算不上是一块“好地”，但纪海鹏依旧执念“地王”，业内便有了3点疑问：1、拿下“地王”的钱从哪里来？2、“高溢价”拿地还能持续多久？3、龙光的产品力跟得上高昂的地价？质疑的产生，源于龙光19年全年和20年上半年的业绩表现。20年上半年，截止5月，龙光权益合约销售额372.5亿元，合约销售面积241.7万㎡，折合销售均价15412元/㎡。买面粉方面，20年上半年龙光拿地金额319亿元，新增土地面积为264万㎡，土地均价12088元/㎡。对比来看，销售均价处于近几年的较低水平。试问，仅靠占比8.6%的深圳区域，52719元/㎡售价，来获取高溢价红利，能否持续？而整个占比较大的大湾区其他区域及南宁区域，售价逼近地价，势必会影响项目利润率，拉低纪海鹏引以为傲的ROE。原地踏步，无米下锅，向前迈步，借钱买米。由此，激励与反腐，是纪海鹏为了冲千亿，开出的一剂猛药。那么，作为药引子的钱从哪里来？简要梳理：14、15年，龙光背后的金主是平安大华，16年金主不详，19金主爸爸变成了参与“宝万之争”的【浙银钜鑫】。在这个过程中，找金主爸爸空缺的17-18年，纪海鹏还主演了一个小片段。17年5月31日，龙光上线了一个互联网金融信息平台，宗旨是帮助企业和个人客户提供供应链金融服务和普惠金融服务，起名：龙光金服。上线一周年后，龙光金服对外高调发声，CEO黄成向外界输出了一个数字，也是一年的战果：累计成交金额突破28亿。龙光金服创办约2月，出现了一个小插曲，17年7月24日，龙光金服与平安银行签署了一份资金存管协议，当时黄成说：与平安银行合作是龙光金服合规之路的一小步。是否合规？地产一休哥在检索中发现，在百度贴吧的留言框里，有一段共性表述：我在这个平台做了首付贷。19年，深圳金融监督管理局公布了一批“自愿退出且申明网贷业务已结清”的名单中，16家网贷P2P机构中，有一家是龙光金服。百度贴吧中，地产一休哥下拉看到，在龙光金服做了首付贷的客户，临近还款期，登录不了网站，联系销售后，给到了一个新链接：是还给一个叫鼎欣保理的公司。通过企查查，鼎欣保理的实际控制人是张培锋，与张培锋形成关联的是姚立嘉。从注销的龙光金服到存续的鼎欣保理，背后又有什么关联？这是个迷。据19年报显示，浙银钜鑫所持的10%权益不见了。金主爸爸，到头来被质疑，上演的依旧是“明股实债”的戏码。结果便是，逐年攀升的负债，19年龙光资产负债率79.31%，同比18年78.4%小幅增长。但比4年前的15年增长了近10个百分点。净负债资本比率同比增加4.2个百分点至67.4%。总负债1630亿，较去年同期增加两成。四聊完钱，地产一休哥再来梳理龙光的操盘模式。具体到5月拿下的“新地王”，有业内人士推测，龙光有3种解套方式：1、做标杆打口碑，不要利润；2、加码精装修；3、卖给关联人士，将来二手房升值后再卖出；地产一休哥推测，大概率纪海鹏会在精装修上做文章。理由来自年报数据，龙光19年建筑及装饰物业收入大幅增加：从41.8亿跳涨到115.8亿。获利的背后，则是捆绑精装修以及精装修质价不符，引发的业主维权。面粉做成面包不赚钱，加了层劣质奶油水果，开始赚钱，这种操盘模式，引发了前文中业内的第2点、第3点疑虑：只知地王，不知产品。举一个不恰当的例子，同样是做溢价，宋卫平做开发，卖的是情怀，纪海鹏卖的是装修。反馈到数据端，便是毛利率的下降，和去化压力的增大。为了破局，纪海鹏需要“旧瓶装新酒”，多元“去地产化”便顺理成章。梳理纪海鹏的多元化宏图，住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营，成为4条主航道。但据19年报，在实际收入中，物业销售和建筑及装饰收入占比高达92%，投资物业及租金收入1.3亿，占比只有0.2%。纪海鹏想要生长出几条粗腿走远路，无奈：发育不良。试问，凭借资本腾挪游戏，达成一直引以为傲的ROE，正遭遇合营及联营的投资亏损、受限的溢价和营销成本，纪海鹏用三板斧作为护盾：能否守护住ROE，笑傲“地王”？本文为转载内容，授权事宜请联系原著作权人。下载界面新闻纪海鹏使出三板斧，背景和深层逻辑是什么？地产一休哥 · 2020/07/03 14:55
文|地产一休哥
一“宝万之争”中，姚振华走向前台，成为CS大佬里的新晋网红。据兽爷描述，争夺的前夜，有一场堂会，会上各个堂口的大佬纷纷表态，如果正在收购万科的宝能需要支持，尽管开口：他们提钱来见。在这些CS大佬里，有很多耳熟能详的名字，比如黄光裕，最近北京凶猛拿地的朱孟依，还有屡次坐上“地王”宝座的纪海鹏。近期，CS籍老板纪海鹏在年中密集释放的三个信号，很值得寻味。先是更名，接着激励，最后反腐。更名的逻辑，也很简单，冲千亿穿新衣，核心就是“去地产化”，讲一个新故事。就像boss杨一样，不愿意别人说自己是个刨地的，虽然自称农民，但很喜欢外界说他是做高科技的。而激励和反腐，表层看也好理解，先给个甜枣，再竖起棍棒，日子不好过了，跑得慢，屁股要受苦，不想跑，小心秋后算账。那么，问题来了，纪海鹏使出三板斧，背景和深层逻辑又是什么？二我们先从一场土拍开始梳理。5月15日，深圳前海土拍现场，众多央企国企及联合体入场围猎，大多抱着志在必得的心态。开拍后，现场争夺异常激烈，举牌超100轮，但最终毫无悬念，被龙光拿下。对于深圳的地，其它开发商是在赌运，如果没有龙光的身影，这块地还有望拿到。龙光则是在赌命，深圳作为龙光的高溢价粮仓，容量却正在缩小，所以，纪海鹏必须孤注一掷，相中后，绝不会拱手相让。纪海鹏夺下的“新地王”，也是继19年轰动全国“624土拍”后的又一次豪赌。由此，泰禾16年7.9万/㎡拿下的地王，也有了解套的机会。坐上谈判桌的黄其森，也可以略微舒展下眉头：股权话语权的砝码，又重了一克。一次次的“地王制造机”扬名在媒体聚光灯下，潮汕籍老板纪海鹏也越过姚振华，在媒体人的口中，留下了一个简短的评语：太狠了。三细看龙光拿下的这块地，是开发条件苛刻的“双限双竞”地块，可售楼面价将达到87409元/㎡，一跃成为深圳单价“新地王”。地产一休哥认为，这算不上是一块“好地”，但纪海鹏依旧执念“地王”，业内便有了3点疑问：1、拿下“地王”的钱从哪里来？2、“高溢价”拿地还能持续多久？3、龙光的产品力跟得上高昂的地价？质疑的产生，源于龙光19年全年和20年上半年的业绩表现。20年上半年，截止5月，龙光权益合约销售额372.5亿元，合约销售面积241.7万㎡，折合销售均价15412元/㎡。买面粉方面，20年上半年龙光拿地金额319亿元，新增土地面积为264万㎡，土地均价12088元/㎡。对比来看，销售均价处于近几年的较低水平。试问，仅靠占比8.6%的深圳区域，52719元/㎡售价，来获取高溢价红利，能否持续？而整个占比较大的大湾区其他区域及南宁区域，售价逼近地价，势必会影响项目利润率，拉低纪海鹏引以为傲的ROE。原地踏步，无米下锅，向前迈步，借钱买米。由此，激励与反腐，是纪海鹏为了冲千亿，开出的一剂猛药。那么，作为药引子的钱从哪里来？简要梳理：14、15年，龙光背后的金主是平安大华，16年金主不详，19金主爸爸变成了参与“宝万之争”的【浙银钜鑫】。在这个过程中，找金主爸爸空缺的17-18年，纪海鹏还主演了一个小片段。17年5月31日，龙光上线了一个互联网金融信息平台，宗旨是帮助企业和个人客户提供供应链金融服务和普惠金融服务，起名：龙光金服。上线一周年后，龙光金服对外高调发声，CEO黄成向外界输出了一个数字，也是一年的战果：累计成交金额突破28亿。龙光金服创办约2月，出现了一个小插曲，17年7月24日，龙光金服与平安银行签署了一份资金存管协议，当时黄成说：与平安银行合作是龙光金服合规之路的一小步。是否合规？地产一休哥在检索中发现，在百度贴吧的留言框里，有一段共性表述：我在这个平台做了首付贷。19年，深圳金融监督管理局公布了一批“自愿退出且申明网贷业务已结清”的名单中，16家网贷P2P机构中，有一家是龙光金服。百度贴吧中，地产一休哥下拉看到，在龙光金服做了首付贷的客户，临近还款期，登录不了网站，联系销售后，给到了一个新链接：是还给一个叫鼎欣保理的公司。通过企查查，鼎欣保理的实际控制人是张培锋，与张培锋形成关联的是姚立嘉。从注销的龙光金服到存续的鼎欣保理，背后又有什么关联？这是个迷。据19年报显示，浙银钜鑫所持的10%权益不见了。金主爸爸，到头来被质疑，上演的依旧是“明股实债”的戏码。结果便是，逐年攀升的负债，19年龙光资产负债率79.31%，同比18年78.4%小幅增长。但比4年前的15年增长了近10个百分点。净负债资本比率同比增加4.2个百分点至67.4%。总负债1630亿，较去年同期增加两成。四聊完钱，地产一休哥再来梳理龙光的操盘模式。具体到5月拿下的“新地王”，有业内人士推测，龙光有3种解套方式：1、做标杆打口碑，不要利润；2、加码精装修；3、卖给关联人士，将来二手房升值后再卖出；地产一休哥推测，大概率纪海鹏会在精装修上做文章。理由来自年报数据，龙光19年建筑及装饰物业收入大幅增加：从41.8亿跳涨到115.8亿。获利的背后，则是捆绑精装修以及精装修质价不符，引发的业主维权。面粉做成面包不赚钱，加了层劣质奶油水果，开始赚钱，这种操盘模式，引发了前文中业内的第2点、第3点疑虑：只知地王，不知产品。举一个不恰当的例子，同样是做溢价，宋卫平做开发，卖的是情怀，纪海鹏卖的是装修。反馈到数据端，便是毛利率的下降，和去化压力的增大。为了破局，纪海鹏需要“旧瓶装新酒”，多元“去地产化”便顺理成章。梳理纪海鹏的多元化宏图，住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营，成为4条主航道。但据19年报，在实际收入中，物业销售和建筑及装饰收入占比高达92%，投资物业及租金收入1.3亿，占比只有0.2%。纪海鹏想要生长出几条粗腿走远路，无奈：发育不良。试问，凭借资本腾挪游戏，达成一直引以为傲的ROE，正遭遇合营及联营的投资亏损、受限的溢价和营销成本，纪海鹏用三板斧作为护盾：能否守护住ROE，笑傲“地王”？本文为转载内容，授权事宜请联系原著作权人。

2020-06-11 10:12
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开甲读财
受疫情影响，今年黑天鹅事件频出。
4月21日是美原油05合约最后一个交易日，而中行原油宝4月20日展期，碰巧遭遇历史上最低结算价-37.63美元/桶。据媒体报道，中行原油宝事件，导致投资者亏损总额达300多亿元，大量购买该产品的投资者，不仅账面全部亏完，还倒欠中行巨额保证金。
5月6日，中行原油宝事件迎大结局，根据中行官方公布的消息，其会承担客户全部的穿仓亏损，并赔偿20%的保证金。如果无法与投资者达成和解协议，双方将通过法律来解决这次纠纷。
中行原油宝事件刚过去一个月，平安银行中低风险的理财产品被爆持续亏损。
近日，多位网友在黑猫投诉发帖称，平安银行“N天成长”系列产品涉嫌虚假宣传，宣称中低风险的产品，但买入后大幅亏损，平安银行却标注年化收益率近5%，截至发稿前，平安银行还在正常发售该系列产品。
在平安银行APP“定期+”列表中，探长读财找到了多款“N天成长”系列产品，包括28天成长2号、84天成长3号、98天成长2号，180天成长、270天成长、365天成长等。
以“180天成长”为例，平安银行披露，该产品中低风险，1万起购，成立以来年化收益率4.75%，最新净值1.0994；平安银行提示，理财产品过往业绩不代表其未来表现，不等于理财产品实际收益，请谨慎投资。
根据交易规则，如果6月10日买入，6月11日起计算收益，12月8日投资到期。自6月11日至12月8日期间，客户可发起赎回预约申请，若赎回申请确认，赎回金额会在投资周期到期后自动转入账户。如果未发起赎回预约申请，账户净值将按进入下一个周期滚投。
也就是说，在产品投资到期之前，客户无法提前赎回。
在这样的交易规则下，投资人只能眼看着其购买的“N天成长”系列产品持续亏损，却无法申请赎回止损。
在平安银行“定期+”页面，N天成长系列是五类产品之一，根据平安银行介绍，N天成长系列具有三大优势。
1）主投固收，严控风险，净值稳定。产品100%投资于固定收益类资产，拥有完整债券评级体系，精选中高等级信用债，严防信用风险。坚持分散投资原则，通过集中度控制防范极端风险。
2）产品每日/每周开放，满足各种期限需求。产品每日/每周开放，到期可自动滚投，资产管理透明。
3）精英团队管理，历史表现优异。精英团队管理40支产品，管理总规模超2100亿元。
受全球金融市场流动性冲击影响，近期债券市场持续回调，N天成长也出现了一定程度的净值回撤。平安银行称，N天成长是市值法估值的短期债券型理财产品，而本个开放周期产品出现小幅负收益，恰是由于在本轮投资周期内，故展示为产品净值临时性的向下波动。
投资团队认为，这是债券市场波动时的正常现象，投资者无需过于担心。
事实真像平安银行说的这么轻松吗？
根据平安银行披露，“180天成长”近1个月亏损0.8%，近3个月上涨0.13%，近一个月年化-9.45%，近3个月年化0.54%。
有网友在黑猫投诉发帖称，自今年初购买平安银行N天成长系列产品，由于刚开始不错，陆续追加投资到13万。从5月份开始，开始出现亏损，少则五六十，多则五六百。刚开始还持观望态度，到现在一月有余，赚到的1400多元全部亏光，现在已经开始亏本金。
另一位网友也发帖反馈，其3月底开始在平安银行理财经理的指导下，购买了号称适合自己稳健型投资者的中低风险的定期理财。购买“270天成长”产品30万，购买“98天成长1号”产品26万。
从4月下旬开始，每天都出现大幅亏损现象。因为自己在其他地方购买的同类型产品都是正收益，唯独平安银行的理财出现大幅负收益，但银行经理以长期观察应付。在这之后，自己购买的两款产品持续出现负收益，其中6月2日一天就损失600多元收益。返回搜狐，查看更多
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设去年产值X，今年计划产值Y，103%Y=(1+5%)X，Y/X≈1.0194，Y/X-1=0.0194=1.94%，答：计划规定比去年增长1.94%。
本回答被提问者采纳计划规定比去年增长1.94%。解：设企业zd去年的产值为x，计划今年的产值为y。那么计划规定今年的增长率为(y-x)/x=y/x-1。由题意可知，实际今年完成的产值为103%*y=1.03y。又去年增长5%，可列方程为，(1.03y-x)/x=5%化简可得，y/x=1.05/1.03那么可得(y-x)/x=y/x-1=1.05/1.03-1=0.0194=1.94%。即计划规定比去年增长1.94%。扩展资料：解方程的依回据1、移项变号把方程中的某些项带着前面的符号从方程的一边移到另一边，并且加变减，减变加，乘变除以，除以变乘。2、等式的性质等式两边同时加(或减)同一个数或同一个代数式，所得的结果仍是等式。等式的两边同时乘或除以同一个不为0的数,所得的结果仍是等式。参考资料来源：百度百科-方程