房地产行业进入深度调整期，受到市场行情和政策调控的双重影响，房企粗放式发展的红利逐渐消失，越来越多的企业强调“转型”，更加关注长远发展能力。其中，代建业务模式因为轻资产、低杠杆、高效率等特点，成为房企转型的重要方向之一。　　2022年上半年以来，建发、华润、旭辉、中交等多家企业入局代建或加速代建业务的拓展，房地产代建进入发展“快车道”，竞争加剧。在这样的竞争环境下，我们看到中天美好集团光影管理上半年新签约表现强劲，于杭州、衢州、台州获9个代建项目，合约总建面达到150万方，深耕政府代建领域。　　为了深入探寻中天美好集团光影管理在代建新赛道的稳步发展、表现优异的原因，本期，我们邀请到中天美好集团光影管理总经理徐江华先生进行深度访谈。　　图：华东大区常务副总经理高院生先生专访中天美好集团光影管理总经理徐江华先生　　中天美好集团可以说是较早进入代建领域、稳步发展的代表性企业之一。2010年组建代建事业部，陆续承接了杭州青山湖大园新城、谢村安置房代建项目、金华二七新村棚户区改造安置房建设等多个政府代建项目。2020年将代建板块化模式向子公司过渡，成立专业子公司光影管理，在政府代建领域踏实深耕，以品质兑现企业社会责任。　　更多房地产企业中指云”获取　　立足之本　　“建而优则代”，以项目口碑提升品牌影响力　　高总：我们看到2022上半年浙江区域政府代建的竞争态势更加激烈，光影管理在这种形势下仍保持强劲的新签约规模，获取9个项目、合约总建面达到150万方，其中主要的代建类型是政府代建。您认为光影管理上半年取得不错表现的根本原因是什么？　　中天美好集团光影管理徐总：每个代建企业都有自己的核心竞争力。光影管理作为后起之秀，核心竞争力在于“建而优则代”的品牌基因——一脉传承中天“匠心”骨血，用精益求精的“匠心”精神树立品质代建标签，“毎建必优，品质领先”是对毎一位客户的承诺保障。　　在政府代建方面，非常重要的一点是取得委托方和业主的信任。我们光影管理切实从委托方、业主的角度出发，满足双方的需求，并且能够依托中天美好集团平台提供增值服务。在项目的把控上，我们能够做到及时交付、产品品质严要求，以项目口碑的沉淀，提升光影管理的品牌影响力，为光影管理的业务发展赋能。　　「“1+N”多元模式服务，契合委托方和业主双方需求」　　光影管理立足中天美好集团平台优势，在探索代建管理轻资产化运营过程中，独创打造出“1+N”代建管理服务模式，委托方只要“1”次委托，后续“N”项工作内容和服务全盘由代建公司提供并保障完成。　　图：光影管理“1+N”服务模式　　在这里徐总为我们举出很多案例：一方面从委托方的角度出发，除了满足委托方对项目交付、项目品质的硬性需求外，还能提供多种增值服务。比如温州郭溪浦北项目，光影管理主动在前期提供动员拆迁等增值服务；再如，光影管理通过多种合作模式，可为委托方提供从前期投融资策划咨询、中期工程设计招采，到房产开发销售、后期运营维护和物业管理咨询与服务等全过程服务，为委托方创造更多价值。　　另一方面从业主的角度出发，在产品设计上把握空间尺度、人性化细节，与当地原住民的生活习性相融合。比如在小区内打造风雨连廊，为了契合业主的归家动线，增加园林景观内的道路铺设等等，满足业主居住生活的幸福感。　　此外，光影管理定期组织全国范围的“工地开放日、政府观摩会”活动，邀请第三方机构进行“飞行检测、交付评估”来现场评测品质，让客户、业主、同行都能够亲历见证政府保障房的营造细节，增强委托方和业主的信任。　　「沉淀项目口碑，提升品牌影响力」　　徐总认为项目品质是立足之本，不管是地产业务还是代建业务，中天美好集团光影管理都为项目注入“杭派精工”的匠人文化。　　位于临安青山湖的大园新城安置房项目，这是中天美好集团光影管理首个代建的政府型安置项目，也拉开了企业代建的序幕。该项目分南、北两区，总建筑面积49.5万㎡，是集居住、商业于一体，可持续发展的宜居型生活示范区。项目总体在工程质量、投资控制多个方面实现了项目预期管理目标，业主满意度达到100%，获得临安市建设工程2016年度“天目杯”优质工程奖项。　　图：临安青山湖大园新城安置房项目　　中天美好集团于2018-2019年在金华打造的二七新村棚户区改造安置房项目，不仅工期内保质保量完成，交付率达到100%，而且做到交付现场0投诉，得到委托方和业主的一致认可。　　图：金华二七新村棚户区改造安置房项目　　徐总也提到2019年7月与温州瓯海建设集团签订的郭溪项目，该项目为中天美好集团在温州市场承接的首个全过程代建开发项目，项目总建筑面积26万㎡，中标后28天即办理完成施工许可证，在瓯海新城业主单位2021第三季度交叉检下辖30个项目评比中名列前茅。这也鼓励了光影管理去获取更多代建项目，逐步扩大规模和品牌影响力，构成良性循环。　　发展之基　　中天控股平台支持，积极把握外拓机会　　高总：近几年光影管理在代建赛道稳步发展，城市布局也在不断扩大，除了上面提到的光影管理核心竞争力、满足委托方和业主需求、追求项目品质等根本原因外，您认为还有哪些助力促进了光影管理代建业务的发展？　　中天美好集团光影管理徐总：今年浙江区域政府代建竞争态势是非常激烈的，很多房企加入了代建赛道。我认为我们能够保持强劲的新签约规模、代建业务稳定发展，主要助力有五点：　　一是得益于中天控股平台支持及中天美好集团的品牌优势，光影管理的代建业务能够更好地拓展。比如依托中天控股平台，我们可以更广泛地获得其他城市的政府代建信息。　　二是基于原先政府代建业务的市场基础，定位明确。比如我们较早开发代建板块，在资信、业绩上具备一定的基础优势；耕耘政府代建业务多年，对政府代建业务板块的市场逻辑把握得比较准确、研究得比较透彻。我们2019年提出的“跻身浙江省代建行业头部企业”目标已基本实现，现在的市场定位还是明确在政府代建业务。　　三是通过今年加强市场信息的挖掘、业务资源的整合、以及市场拓展人员的配置投入，加大了我们项目开拓的成功率。　　四是在每个地区树立标杆口碑。我们的服务目标是让业主放心、省心，从这个角度，更多的业主愿意与我们来进行面签交流。　　五是布局拓展策略，我们坚持“整体市场呈现一个市场区域的落位点之后，点状辐射周边县市，进行重点区域发展的布局”的打法。首先巩固杭州的市场基础，持续稳定发展浙江省整体市场业务量，同时把握江苏、上海、安徽、江西等周边省份一些大体量代建项目的机会，从布点开始逐步辐射实现外拓。　　「依托中天控股大平台，拓宽代建服务新空间」　　徐总提到，依托中天控股大平台，光影管理能够整合旗下中天建设、中天建筑设计研究院、精诚装饰、恒筑钢构、智汇安装、中天交通投资集团、浙江天成项目管理有限公司等全产业链资源，这样能够接触到的政府、代建信息更加广泛，从而在全国获取机会。　　图：中天控股平台的产业资源一览　　「“以落位点向外辐射”的布局策略，把握外拓机会」　　关于战略布局策略，徐总说到光影管理的打法很简单——中天美好集团从杭州起家，首先巩固杭州的市场基础、保证市场份额，再将杭州作为大本营再向外辐射，如金华、仙居、温州、遂昌、台州等城市，目前主要聚焦浙江省内。省外在江苏、上海、安徽、江西等城市也会酌机获取匹配的大体量代建项目，特别是上海的代建模式较为多样，大部分公建项目如图书馆、少年宫、政府大楼、学校等都是代建项目，可以为光影管理带来很多机会。　　管理增效　　科学的管控体系，协同的团队建设　　高总：代建管理在现在的发展中更加注重“向管理要效益”，光影管理在全流程服务中如何实现高效管控？在提升团队的协同力、执行力上有哪些心得？　　中天美好集团光影管理徐总：在管理体系方面，我们有一套科学组织管控模式——以项目为主线，以公司为纽带，以目标管理为核心，以项目经理为管理核心，以科学的项目管理PMBOOK为基础，结合美好集团地产各项精细化管理流程及应对制度，围绕“三品发展战略”（产品领先、品质至上、品牌发展）进行管控。　　此外，针对当今代建行业的多元服务需求，结合光影管理自身平台和管控优势，进行深入整合梳理，独创“光合作用”代建模型和“光聚力”价值体系，促进管理效益的提升。　　在团队建设方面，光影管理引入“π型人才”培养体系，培育员工横向整合跨域能力以及第一专长、第二专长的开发，加强企业认同感和团队凝聚力，提升个人能力、促进部门协同。　　「科学的全流程管控模式，“3456”强化考核」　　光影管理切实落实工程全生命周期专业化管理。徐总提到，与施工单位的合作中，光影管理能够做到深入沟通、帮扶、及时反馈，积极解决问题形成闭环，很大程度上提高了管理效率，做到“向管理要红利”。此外，实行数字化转型升级，全面推广BIM技术在项目的应用，进一步提高项目管理数字化、信息化管理水平。　　考核体系方面，光影管理内部形成了“3456”考核管控标准，三品优控、四化管理、5C控制以及6项目标。依靠这些细致严格、理念先进的考核管控体系，真正做到强一度提升管理人员队伍，深一度做好品质管理。　　此外，徐总也提到，企业发展过程中非常重要的一点是形成战略管理思维，将预案前置。例如，光影管理能够提前制定各种代建管理预案，以便及时解决突发问题；并且建立了自己的案例库，通过现实案例不断丰富库中内容，以此防止问题的重复发生。　　图：光影管理“3456考核体系”　　「“光合作用”代建模型＋“光聚力”价值体系，服务多元高效」　　在不断变化的代建行业，单一的服务已无法满足现时的需求，光影管理有针对性的开发出“光合作用”代建模型，为各类委托方按需定制全方位开发管理服务，实现多方共建共赢。同时光影管理通过独创的“光聚力”价值体系，目前作为光影管理最全面、最独特的价值内涵，全方位展示了光影对代建领域的深刻洞察。　　图：“光合作用”代建新模型　　「“π型人才”战略体系提高团队竞争力，形成战略管理思维」　　为了提高团队的协同力、执行力，光影管理独创“π型人才”培养、管理体系，以更具竞争力的人才储备，在日新月异的信息时代，适应快速变化的市场环境、适应新代建模型发展要求。为了提高一线人员对自身的高标准要求，光影管理代建的每个项目都会定期举行内部观摩会，长处共学习、不足共督促。这些举措很大地提高了团队的执行效率，从上至下的每一环节能够切实落到实处。　　图：“π型人才”战略体系　　行业愿景　　长期主义思维，共促代建行业良性发展　　最后，我们问到徐总对代建行业发展趋势的看法。徐总认为未来进入代建行业的企业会越来越多，代建模式也会丰富多元化，因此需要企业坚持长期主义思维，相互交流、良性竞争，共同“做大蛋糕”。光影管理便是如此，一直注重与绿城管理、蓝城、朗诗、德信、开元建设等企业的交流，市场共建、口碑共创、资源共享、合作共赢，促进代建市场的良性发展。　　特别在当前背景下，中央坚持“房住不炒”、保障性租赁住房加快发展、国企及地方城投土拍频频托底，来自地方政府、城投的建设需求将日益增多，政府代建的发展空间依旧庞大。只有共同做大做好代建市场，才能让更多委托方认可这一领域，实现整个行业繁荣下企业的发展共赢。　　结语：　　在与中天美好集团光影管理徐总的深度交流中，我们更加全面地了解到光影管理对项目品质、口碑的追求，对自身管理效益的把控，以及对行业发展的美好愿景。未来，光影管理将进一步加强与区域城市发展的高度对位，通过全过程代建管理服务的锻造，从项目规模到体系建设，从单纯的工程项目全流程管理到核心价值输出，从“代建”到“共建”，与客户形成核心资源互联、优势资源重塑，践行社会保障民生工程，助推城市产业生态价值链全流程中的高质量、可持续发展。关注同花顺财经（ths518），获取更多机会');
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