经济观察报 记者 老盈盈
2021年以来，深圳持续高压打击炒房现象，银行和小额贷款公司审批也全面查漏补缺、严查经营贷款违规流入楼市等问题。经济观察报记者调查发现，在打击炒房现象之余，个人贷款仍有流入地产市场的很大“操作”空间。近日，深圳市地方金融监督管理局要求辖内小额贷款公司排查涉及房地产贷款业务情况，记者发现有些小额贷款公司业务人员依然会“支招”客户很多规避资金监管的方法，例如做好假资料教客户一套话术应付银行的问询，让客户提供一个非直系亲属或者值得信任的第三方账户来打款，并在多个私人账户转来转去，让银行无法查到资金流向。小贷公司的“机会”杨女士和丈夫结婚多年，有一套房在供，在丈夫名下，目前还欠银行300万；最近她打算在福田区再买一套房子落在自己名下。她在中介那看中了一套350万一室一厅的房子，深圳二套房七成首付+政府指导价补给业主的差价+税费算下来，她还有150万的资金缺口。她首先想到的是银行渠道，由于一套房是在深圳建行按揭，她到建行咨询二押的事情。建行个贷客户经理告知她房子二押贷款只有两种，一种是20万的消费贷，不能取现不能刷卡不能转账；一种是经营贷，贷款额度100-2000万不等，必须有公司，而且公司要求成立一年以上，近3个月不可变动股东或法人（借款人持股51%以上，原为小股东可增加股份），要上门调查公司经营的真实情况，每3年续签一次，并根据房子情况，有些需要赎楼有些不需要。除了建行，其余大行和股份行的业务和要求也类似，都需要实体公司和赎楼。杨女士和丈夫都是上班族，名下没有公司，一来无法申请经营贷，二来他们的一套房还在供，也没有赎楼的流动资金。深圳严查全部房贷，全面围堵违规资金流入房地产领域的违法违规行为，监管机构要求深圳商业银行每季度做房地产信贷业务排查和经营贷业务排查。有朋友建议杨女士考虑小额贷款公司解决资金缺口的问题，因为很多小额贷款公司贷款不问资金流向。经过一轮咨询，她发现深圳市面上有些小额贷款公司，例如中安信业小额贷款公司、普罗米斯小额贷款公司只提供信用贷款，不提供抵押贷款，问题是信用贷款额度非常小，最高额度通常只有20-30万，但利率不低，一万块的贷款一个月利息170-300元不等，分6-60期还款，不需要提供用途凭证。有小额贷款公司业务员支招杨女士，可以从多家小额贷款公司借款，凑齐资金缺口，如果觉得麻烦不想要信用贷款，其可以给杨女士介绍一些做抵押贷小额贷款业务的朋友，垫资过桥和二押业务均有涉及。垫资过桥业务就是小贷公司借一笔钱给客户去赎楼，然后再想办法帮客户在另一个银行里借一笔额度出来，这笔额度通常会大于赎楼费，客户就把过桥资金还给小额贷款公司；二押业务是把在按揭的房子押给小贷公司，由小贷公司评估房子价值，根据市场价值高出贷款价值的部分来确定贷款额度。如何规避资金监管“银行经营贷三年续作，可能要买七八万保险才给你续，我们做的银行是不需要续作的，而且贷款可以直接发放到个人账户。”深圳亚联财小额贷款公司的一位信贷经理告诉杨女士，他们要收取一定的贷款利息以及手续费。据了解，利息是一万块贷款六块钱一天，过桥贷款操作时间最多15天，按照杨女士丈夫一套房欠银行的300万来算，一天是1800元。还有要根据操作难易程度来收取手续费。一般来说，贷款通常会对征信有要求，例如征信贷款审批查询半年不能超过6次，一年内不能有6个1（即逾期1-30天），一年内没有3（即逾期61-90天）等条件。“逾期比较少、征信查的少，较容易贷款的收取0.5个百分点，在征信黑名单里头、有诉讼纠纷、借款很多，操作起来有难度要收取2个百分点。”上述信贷经理说。据记者了解，银行放款需要查明流向，小贷公司会教客户一套话术应付银行的查询，然后会把材料递交上去，放款之前银行致电客户核实这笔钱的用途，例如是要投资做生意或是买材料亦或者说开小店等等之类，客户简单跟银行说明一下，确定是不是把钱用在这些方面，然后银行确定没有问题就会放款。“小贷公司会提交假资料上去，不会说你把钱用来买房，他们会写其它用途，只要你和小贷公司保持一致的口径就不会被怀疑。”一位在一家深圳大型小额贷款公司的业务经理说道。记者采访了解到，为了更加稳妥不被银行查到资金去向，小额贷款公司人员会让客户提供一个非直系亲属或者值得信任的第三方账户来打款。“你提供的一个放款账户，别是你自己或者你老公的或者直系亲戚的，找一个嫂子、表弟的老婆这种隔了一层关系的一个人，或者是一个比较信任的朋友。”上述信贷经理告诉杨女士，“就等于你申请了那笔150万的贷款，就打到你嫂子的账户上面，名义上是你嫂子去做生意，然后你嫂子再把这笔钱转给你妈，然后你妈再把这笔钱转给你，就等于是你这边买房的钱是你妈给你的，这就是你的自有资金了。资金在私人账户转来转去，银行没办法查到流向了。”一般来说，小额贷款公司提供的二押利息也不便宜，分几个档次，有五厘、六厘和七厘档次的，期限三到十年，还款方式分为等额本息和先息后本，杨女士觉得每个月还款压力有点大，上述信贷经理看到杨女士的难处，马上又有新的“招数”支给杨女士，“你可以考虑先息后本的方法，和小贷公司签半年的期限合同，先把房子买下来，还两三个月左右的利息，然后我们可以想办法通过担保公司把这房子做转按，把它赎出来抵押给银行，利息就可以降下来了。”此外，如果客户想从走银行正规的贷款方法的抵押经营贷，就需要有一个实体公司，小额贷款公司业务人员也可以想办法帮客户操作。“你可以直接去找一个满一年以上的公司，直接变更股权就好了，因为这种公司肯定是有自己的实际经营或者报税这些。看你的要求，如果要有流水有报税，费用会高一点，如果只要一个正常的每年年审的，没有流水的费用会低一些，实业公司科技公司贸易公司都可以的，如果你有需要我可以帮你介绍人解决这个问题。”上述信贷经理告诉杨女士。监管和机构展开排查而对于小贷公司的种种暗箱操作，监管已有所明查，并出台相关措施。深圳市地方金融监督管理局5月7日发布的一则“关于排查小额贷款公司涉及房地产贷款业务情况的通知”引起了市场热议。《通知》要求，各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。该《通知》指出，目前深圳市处于房地产调控的关键时期，为严格落实房地产金融政策，保持房地产市场平稳健康发展，因此要求各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并将自查报告（加盖公章）及贷款业务信息于5月12日前发送至深圳市地方金融监督管理局，且不得向特定人员发放任何名义的贷款。平安普惠回应经济观察报记者称，公司在内部排查中，发现贷款主要用于小微资金周转，暂未发现其它去向。记者又致电了中安信业小额贷款公司询问相关事宜，其接电话人员以“没有媒体对接人员为由拒绝了记者的采访需求。”而亚联财小额贷款公司和普罗米斯小额贷款公司均是客服人员接电，并告知记者并没有权限回答该问题，会把问题转交相关部门。2021年，深圳市政府一直在出台一系列的重拳政策，从购房资格的获取、金融监管加强、信息联网登记、资金追踪等方面，围堵炒房模式，银行信贷审批也全面查漏补缺、严查经营贷款等违规流失楼市等问题。1月19日，《深圳市住房和建设局关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》发布，对7·15楼市新政在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题等作出进一步明确。4月8日，深圳市住建局等7个部门联合发布了《关于对涉及“深某理”的举报事项进行调查处理的通告》，再次表明了深圳市打击炒房团扰乱房产市场秩序的决心和态度。深圳市龙华区住建局5月14日发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为，要求各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经济活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务。（根据采访对象要求，杨女士为化名）

贷款过程中过桥垫资全流程在电视剧《人民的民义》里面有这么一个情节：大风制衣厂有一笔5000万的贷款马上就有到期，必须归还5000万本金后才能重新贷出来。但是大风厂沒钱，于是厂长脑洞大开，找山水集团先垫资5000万，按天计利息，等贷款重新批下来后再连本带息还给山水集团。★什么是过桥？过桥资金又称搭桥资金，简单理解就是为了拿到长期贷款的一个桥梁，是过渡期使用的资金。过桥资金也称为“过桥融资”、“过渡期融资”、“缺口融资”或“回转贷款”。过桥资金是一种短期资金融通，期限以六个月为限，是一种与长期资金相对接的资金。过桥只是一种暂时状态。通俗讲：是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。★过桥资金的特点1、期限短。通常不超过六个月。2、含金量高。对于资金运作而言，对使用方相当重要，起支撑和撬动的作用。3、资金回报高。因其重要性，给予资金提供者的回报相当要高。4、资金成本高。资金使用时间段，急迫性强，抵押物一般不足，因此实际操作中利率一般上浮50—250%之间。5、风险较容易控制。由于过桥资金不是长期占用资金，只是一种临时需要，往往有后续资金来替代，因此风险较易控制。过桥资金的形式除了以上我们例子中所提到的银行还旧借新类资金业务外，过桥资金的形式还可分为以下五类：资产过桥业务银行授信额度期限内循环周转房地产类过桥资金业务票据融资类资金大小非过桥减持过桥资金的特点过桥资金能够及时解决企业的燃眉之急，同样他也具备诸多特点：期限短，通常不超过6个月含金量高，对于资金运作而言，对使用方相当重要，起着支撑和撬动的作用资金回报高，因其重要性，给予资金提供者的回报相对要高风险较容易控制，由于过桥资金不是长期占用资金，只是一种临时需求，往往有后续资金来代替，很快就能归还房抵及过桥的业务流程房产抵押业务房产抵押业务主要有以下几个阶段：（1）贷前审批该阶段主要是初步审查借款人提供资料的真实性，并确定主要考察事项、制定并开始实施检查计划。（2）下户对借款人可抵押固定资产（房产）状况的分析，这是最为重要，因为它是掌握和判断风险控制与偿还能力的依据。（3）报单并审批检查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断借款人目前的状况、中期的盈亏和长期的发展，复测贷款的风险度，提出意见，按规定权限审批。写出贷款审查报告进行审批，并明确能否给予贷款。（4）同意批贷后，签订借款合同，办理公证手续若对借款申请进行检查后，认为各项均符合规定，并同意贷款，便与借款人签订《借款合同》。在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。《借款合同》自签订之日起即刻有效。并且去公证处办理公证，以证该项交易的合法性。（5）办理抵押签订完借款合同后，约定日期与不动产权交易中心（房管局）办理抵押手续，需要准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件，办理完后，出借资金的机构会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件会交还给借款人。（6）发放贷款借款合同签订并办理抵押手续后，双方即可按合同规定核实贷款。资金机构会根据借款用途合同上所指定的账号放款。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。（7）贷后检查贷后检查是指提供资金的机构会在借款人提取贷款后，对其贷款提取情况和有关生产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。（8）贷款的收回与延期贷款到期时，借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。过桥垫资业务房产金融平台的过桥垫资业务，又称赎楼。主要包括交易性赎楼和非交易性赎楼业务两种。（1）交易性赎楼交易性赎楼垫资业务，需要卖方先获得一笔过桥贷款还清按揭银行余款赎出房产证并转移登记给买方。操作中，买卖双方达成交易卖卖意向并签署买卖协议。买方向银行B申请按揭贷款买房，银行经初步审查后，拟同意向买方发放按揭贷款的，出具按揭贷款承诺书。卖方向第三方（居间人）申请借款，第三方/中介机构调查与审批后，发放借款。经卖方按揭银行A同意后，卖方还清贷款，赎楼完成。经第三方/中介机构协办房产证转移登记，向买方按揭银行B办理房产证抵押贷款，银行B收到相关登记材料后替买方支付购房款。卖方收到款项后，向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。实际业务中，为防止借款人挪用借款，实现专款专用，第三方/ 中介机构也可直接划款给卖方的按揭银行A，房产证解押后转移登记给买方，并协助买方向按揭银行B办理房产证的抵押登记，由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。（2）非交易性赎楼非交易性赎楼在为房产的所有者提供资金支持的赎楼业务中不涉及房屋的买卖交易。一般在房价上涨行情中，房产根据新的银行估值可以取得更高授信额度批复。房主先向银行提交贷款申请，待新的贷款批准后，房主（即过桥贷款的借款人）向原按揭银行（即银行A）预约还款一次性结清原贷款，由于新的按揭银行贷款并未到账，所以借款人向第三方/中介机构提交借款申请，第三方/中介机构审核借款项目后，同意发放贷款，借款人以此还清银行A借款余款，银行收到贷款本息后交付房产证。借款人向银行B抵押房产证贷款，银行B根据合同约定，向借款人发放贷款，借款人收到新的贷款后向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。实际业务中，也可能是第三方/中介机构直接代借款人一次性结清银行A借款余款并将房产注销抵押登记并取出房产证，然后再向银行B做抵押登记，由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。垫资所需资料：借款人身份证明：借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证 夫妻双方征信借款方担保资料：房产证（原件、复印件）、银行贷款资料（原件、复印件）；借款人是企业法人的需提供：企业营业执照、银行卡、收入证明文件等（原件、复印件）借款期限：一般7-30天，最长期限为3个月最近接触的垫资业务比较多，这里就跟大家科普下，几种垫资类型1.抵押赎楼垫资过桥一般发生在抵押场景中，按揭还没还完的情况下去另一家银行做抵押，新的银行批款同贷书出来后，要把原来的按揭款还清，很多有几百万的房子朋友，手头上却没有几十万的现金，一个需求产生，市场就会应运产生解决问题的方法。打个比方：小林由于生意经营扩大，需要把房子拿去做抵押，融资更多的资金进行经营，但是房子市值500多w，还欠按揭款80w左右，小王生意经营资金本来就很紧张并没有这个资金，那么这里就引入第三方垫资公司，为小王垫付这80多w的按揭款。小王需要先去新的银行，进行银行审批，取得批款同贷书，简称批复，板上钉钉了，确定抵押银行愿意借多少钱给你（100%确定），你才能去找垫资公司垫钱。第一，你垫钱后知道有抵押款可以还给垫资方，垫资方也知道你有回款来源，愿意借钱给你。所以合作就这么达成了。赎楼垫资的注意点：毕竟人家借你大几十万或者多的几百万，一系列的垫资流程1天就能搞定，会要求垫资款打入银行涂销账户，避免资金外挪他用，打入涂销账户后，银行进行划扣结清，出结清证明后去房管局解押，解押后再去入押到新的银行，新的银行进行放款。关于过桥垫资的关键点有哪些？主要有费用、时间、风险点1)关于费用：大家可能看过类似的过桥垫资信息：“过桥垫资，标件包月1.8%起，非标件包月2%起，按天低至万5/天起”实际上真正的垫资费用，在深圳最低也要万5/天或包月1.6%，这取决于客户自身条件，以及对接的过桥垫资渠道是否一手资金方。以标准件为例(客户征信负债等个人情况非常“干净”)，按照没结清的原贷款余额计算，比如要结清的A银行抵押贷款余额100万，就按照100万计算。2)关于时间：过桥垫资一般都是短期的，短则20来天，长则1个多月。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。3)关于风险：因为过桥垫资业务不需要客户抵押房产，客户不用担心房产被资金方“套路”。反而资金方自身的风险要比客户的风险大很多，风控只能依靠调查核实借款的真实性和客户负债情况。而资金方的风控点主要有2个：1. 还款来源：过桥垫资不需要客户抵押房产，因此资金方需要客户有准确的还款来源，而客户基本都是通过下家B银行的抵押贷款归还，因而在垫资审核前需要有B银行的贷款批复明细。2. 负面信息：客户负债太高或者有不上征信的民间借贷，或者客户个人或公司存在法律纠纷和经营异常等等负面信息，都有可能导致在垫资过程中房产被查封，因此，风控需要认真核实客户的征信情况以及对客户进行面谈和背调。过桥垫资的办理流程：交易垫资买楼1.全款垫资买房2.结清按揭款卖房1.全款垫资买房举例：小王要买第二套房子，但是又不想卖掉第一套，而且，如果拿第一套房子去做抵押，按揭是没办法过的，除非假装感情破裂，可人家又不想觉得没必要走到这一步，拿第一套房子抵押款买，房子越买越小，那怎么办？一套没供完，二套按揭要7成呢。垫资买房在楼市很热的时候，手法是相当娴熟的，自己只要出3成资金，垫资公司垫7成，房子过户后进行抵押，而且抵押可以选择还款方式，选择先息后本，还款压力小，一下子解决了首付和月供的问题。简单的流程，细节省略市面上的垫资买房一般只会垫6-7成，买家至少要准备3-4成的资金款。这一类的操作只有二手房可以操作，因为要出证才能抵押，确保垫资公司的回款来源是二手房出证后进行抵押的款项。所以一手房没有出房本是没办法操作的，一手房没办法进行抵押，无法确保回款，垫资一般都是大额高息，没有人拿着这种钱很久，所以期限都比较短，需要垫资前都要进行评估，确认可抵押再操作。2.垫资结清按揭款小王要买张先生的房子，但是张先生房子市值300w，还欠银行按揭款30w，小王要求张先生把这个30w的按揭款自己还清了，把债务拎清楚，房子再进行交易。但是张先生空有300w的房子却没有30w的资金，怎么解决这个困局？这个时候垫资公司就登场了，首先把张先生的房子进行银行按揭贷款审核，新的银行出了同贷书后，垫资公司帮张先生把按揭款还清，把钱打到特定的垫资账户，银行在特定的时间内进行划扣，划扣后出了结清证明后，张先生去房管局进行解压，并过户给小王，张先生拿到银行款项后再还垫资公司资金。这算是二手房交易中很常见的垫资场景，这样的垫资结清按揭款的，建议买家不要帮卖家私底下结清，要直接打到特定账户后才可以让银行划扣，不然买家把现金或者转账给卖家，万一卖家并没有拿去结清按揭款，后面可能就开始扯皮并且耽误过户时间了。私人垫资清债这一类出现在债务优化的场景中，简称为空放，空放成本是比较高的而且风险比较大，给一笔钱清掉负债后，再重新规划。案例：小王是一个网贷非常多的人，征信非常差，消费金融一堆，征信上30多个网贷账户，财务情况一团糟但是他又有优点，稳定的工作，还有房子，还款能力也不错，一个月赚个2w块，就是投了个项目刚好遇上疫情，资金周转不过来，加上没有融资认知，导致乱点网贷，后面还款压力一大，就以贷养贷，积重难返，深陷网贷的泥沼。应这样的清债需求，有金融机构，给类似情况的客户进行清债服务，然后把征信养好再重新操作信贷或者抵押。这样的操作在相当长一段时间里是网贷者的福音，但后面，因为坏账情况太多了，现在对能进行此类操作的客户，有比较多的要求，第一：要有房子，第二，要有稳定的收入来源。借贷垫资再续贷主要场景：因为有很多抵押的或者信贷，先息后本年限很长但是要求多少年回一次本，回本后循环再续贷使用。对个人端和对公业务的贷款产品，经常要求中途回款再续，这一类的垫资都会首先对还款的贷款产品进行评估，确保垫资回款把握后，才会垫，还进去了拿不出来，人家不白白借你这个钱吗？比较多用到的是生意贷还有抵押贷的大额回本，从事这一类的基本是原来操作此类贷款的对接员，而且银行内部也有类似的业务。垫资贷款适合企业，同样也适合个人。比如，一家公司正在进行一轮股权融资，预计6 个月后结束发行，公司通过过桥垫资贷款来满足其营运资本的需要，将来再利用发行债券的方式来偿还过桥贷款。银行贷款续贷过桥：客户旧贷到期新贷时，如果出现资金短缺，由资金方偿还。新模式获批后，会返还给出资方，出资方收取一定的费用。这个过程通常需要一周左右。募集资金过桥返还上市公司时会有一个募集资金专用账户，不得挪作他用。但在实际操作中，资金很容易搬家。如果资金不能按时归还，就需要出资人提供过桥资金。企业过桥垫资的办理：1、企业或主体公司，不能是ST或者明星企业，两剩一高行业2、无法律纠纷，及其他财务问题3、公司财务数据健康可查4、股东结构清晰业务合同、证明文件等和所做业务相关的资料均应齐全过桥业务属于快进快出的业务，不同于其他融资渠道，使用垫资过桥可以在短期之内融到大量的资金，保证了公司或者股结：其实垫资的基本逻辑是：某一融资场景中，需要用款的中间环节，垫资资金方给钱来解决过度时期的资金空缺，链接两端资金需求前提是要保证回款来源，确保本金安全，回款的确定性进一步影响了垫资成本，比如说，抵押垫资的，同贷书已经出了，确定性100%把成本拉低很多垫资都是短期拆借，不要想着用很久，而且垫资方也不会垫很久，毕竟本金安全才是这一业务的核心，大几十万垫出去，就收几个百分点，万一坏账代价是很高的。首先，我们来举个例子。小李之前在工商银行办理抵押贷款贷了200万元钱，现在他手头有点紧，想再贷100万，可是，他之前贷的200万元的贷款至今还未还清，如果要再贷这100万元钱，必须还清之前的200万元贷款与利息之后才能贷。小李这时候正缺钱，所以只能找贷款公司垫资帮小李还上那200万元的贷款与利息，然后小李就可以去银行办理300万的抵押贷款，银行款项下来，小李用从银行贷下来的款项归还欠贷款公司的钱和利息。其中，贷款公司垫资的这部分钱就是过桥资金，贷款公司帮小李还钱的过程就叫过桥。做过桥垫资有什么要求？答：1、借款人在向银行申请新的贷款、续贷、增加贷款的过程中，需要先偿还之前的贷款，才能获得新的贷款;2、提供期间的资金过桥、垫资服务，以借款人之后获得的贷款作为还款来源及保证。3、为保证资金回笼安全，借款的前提为——借款人的银行贷款申请已获批准。什么样的过桥垫资算违法？答：个人资金过桥是否违法，主要看利息支付是否符合法律的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条 本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。根据最新的非法房贷意见认定标准，如果是私人垫资，超过一定数额，会造成严重的违法后果，所以要找正规合法经营的贷款机构办理。什么是赎楼过桥担保？答：1、担保赎楼是指在二手楼交易时，如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清，由于其房屋抵押给了银行，需结清欠款，赎出房地产证，才能进行正常交易。在卖方不采取自主赎楼的清况下，可由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，赎出房地产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及重新抵押登记等手续。2、垫资赎楼是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。他们的区别： 款项不同：担保赎楼，赎楼款项来源于银行，垫资赎楼款项来源于担保公司。办理效率不同：担保赎楼，需担保公司和银行审批，办理相对较慢，而垫资赎楼仅需担保公司审批，办理相对较快。 收费标准不同：垫资的收费标准要高于担保赎楼。担保方式不同：担保赎楼由担保公司为客户向银行担保；垫资赎楼时，担保公司不需为客户承担担保责任。深圳现金业务购房D资（包括法拍房）一押二押～短期拆借～按揭赎楼～未出批复赎楼～夫妻过户～赎二押～查封解封等各种疑难杂症！香港人、外籍人、商业、公寓、别墅等房产可做！个人资金～灵活操作1. 现金赎楼：交易类黑名单赎楼、断供、信用贷款爆掉、民间债务纠纷、大金额、高债务……别人不赎，我赎
2：查封房解封（速度与质量共存），费用后置，快速安全可靠3：大量收购不良资产住宅什么征信都有方法做！敢来就敢放！最低10万，一般个人类业务2000万以内对公企业类：2000万起步，上不封顶吊打全城，按日计算利息，1万元，每日利息低至7元1.房屋被查封了，正在卖房，能不能做？能做！大胆帮你解！有多少查封解多少查封！2.房屋抵押在非银行、甚至私人，能不能做？3.下家银行还没出同贷书，能不能做？我们看过资料没问题，也做！4.案件配偶不知情，想自己签名，能不能做？跟我们沟通过，看过资料没问题，也做！5.房屋一押+二押+三押，能不能做？没问题！押多少，解多少6.非住宅，公寓，写字楼，能不能做？7.超了时间怎么办？按日计算，爱超就超8.我想尽快拿到银行贷款，行不？上家银行或非银行扣款结清以后，下家银行同贷批多少万，我们提前就给你多少万9.上家银行出涂销很慢，能不能加急?全城（深圳）关系各大银行关系基本都有，帮你搞定加急提还10.手续简单点，行不行？我们看过资料没问题，你说行就行11.我下家银行还没找到，你们帮我找银行贷款行不行？找我们过桥赎楼、一套帮你搞定！只有利息，没有费用！12.我急着还钱，放款能快吗？资金充足，说转账就转账！13.不查征信，不上征信，可以吗？当然没问题！【免责声明：产品信息来源于产品方官网/网点/客户经理或者第三方公开信息平台，最终以产品方发布为准。本平台只做信息整合分享，如涉及侵权等问题，请与我们公众号联系删除，非常感谢！如有不符现状之处，请联系庸人更正】