买房尤其是新手买房最怕的就是违约，这不单会让买房者浪费很多时间、精力，最重要的还会让人损失一大笔钱。而在买房过程中最不可控的就是按揭贷款的审批申请，因为作为普通购房者前期是很难接触到银行这一环节，再加上平时贷款经历少，不是很了解银行如何进行审批——对按揭贷款知之甚少。因此很多人到了银行贷款审批这里经常会被弄得手忙脚乱，有些甚至无法贷款最后造成购房违约，损失一大笔钱。要清楚能走到银行审核这一步的都是签署了正式的购房合同的,如果这时候违约就要承担房屋总价20%的违约金.像现在杭州一套刚需房总价也要在260万左右,20%违约金就是52万,这要加多少班才能赚的回来?买房之前先弄清楚贷款资格,是非常重要的一件事情。所以今天房Sir一次性讲清楚买房贷款这件事，让新手买房贷款不迷茫，从容准备，轻松选择，再也不怕贷款啦。按揭贷款全攻略准备分为五大部分进行说明：1. 银行贷款的目的2. 银行贷款审批需要的资料及获取方式3. 了解按揭贷款4. 银行贷款审批维度5. 常见贷款问题银行贷款审核的目的首先我们办理贷款要明白，为什么会有贷款审批这一个环节。站在购房者角度来讲去银行贷款就是向银行要钱，这是国家给到公民的一个福利——只要付一部分钱就可以买到房，其他房款可以像银行借，慢慢还。但不是每个人都能享受到这样的福利，所以银行需要在贷款之前对贷款申请人资质进行审核，来确定能不能贷款给申请人，如果能贷贷多少钱、利率如何、年限多久等等，接下来一步步进行说明。银行贷款审批需要的资料及获取方式1. 有效身份证件；2. 常住户口证明或有效居住证明，及固定住所证明；3. 婚姻状况证明；4. 银行流水；5. 收入证明6. 个人资产状况证明；7. 征信报告；8. 贷款用途使用计划或声明；9. 银行要求提供的其他资料。上面说的资料都是银行所需要的重要资料，银行贷款审批也是通过这些资料来确定贷款申请人贷款资质。大家可以做个参考缺少什么资料在买房之前提前准备起来，后面也会说有些资料不达标如何进行补救。像是身份证、户口本这些就不做过多解释去哪里获取了（这个是每个人必备的东西），第8项贷款用途使用计划或声明这个是直接去银行签署的，第9项银行要求提供的其他资料因为每个银行不同所以这里也没办介绍重点说下银行流水、收入证明、个人资产状况证明、征信报告、婚姻状况证明的获取方式银行流水现在银行流水分为线上拉取和线下拉取在线下拉取时首先，需要确认一下自己的工资是哪家银行，这样才能确定需要打印哪个银行帐户上的流水。其次，带上个人身份证和银行卡去银行卡帐户所在银行的网点.最后，在办理时，需要跟工作人员说明要打印流水的时间段，一般都是最近6个月或12个月。线上拉取相对来说比较简单，就是找到相应的银行APP，在上面搜索流水，自行下载后打印出来即可，每个银行界面不同这里就不详细说明了。但要注意不管是线下还是线上，拉取银行流水最重要的是流水上面的银行盖章，这个章不能少，不然如何证明流水的有效性收入证明由工作单位出具收入证明，收入证明有效期一般为三个月（自开具日至受理时）。职工申请组合贷款，且个人月收入证明在2万元以上的，按商业贷款要求提供银行收入流水。职工家庭还款能力系数按50%确定，还款能力不足时，另需提供其他有效收入证明：①职工有兼职收入的，提供兼职单位劳动合同、兼职收入证明及银行收入流水；②职工家庭有名下房产租金收入的，提供房屋租赁合同和房产权证等有效证明。家庭还款能力不足的，可增加共同还款承诺人（包括借款申请人父母、子女）。共同还款承诺人应提供身份证明、户籍证明（与借款申请人不在同一户口簿的，另提供直系亲属证明）、婚姻状况证明、个人信用报告、收入及资产证明，签署《共同还款承诺书》。个人资产状况证明个人资产状况证明也可以叫做“无房证明”（有房的拉去方式也是一样的），可以分为线上拉取和线下拉取两种方式。现在线上拉取会更加简便一些，当然大家根据自己的实际情况进行选择。无房证明线上拉取1、打开浙江政务网，进入首页，选择“杭州市”区域。在搜索框输入“个人住房信息”，点击“搜索”（建议使用谷歌浏览器）2、选择政务服务第一项：[杭州市]个人住房信息查询3、仔细阅读须知选择“我已阅读并同意”，点击“下一步”4、确认个人基本信息，填写验证码，点击“下一步”5、阅读系统提示操作，点击“下一步”（三分钟内手机会收到短信验证码）6、输入收到的7位数查询编号，输入验证码，点击“下一步”7、系统自动生成《杭州市区住房情况查询记录》（查询范围：主城区、萧山区、余杭区、钱塘新区、富阳区）8、浏览器右上角显示下载图标，点击下载，系统自动保存pdf文档杭州无房证明线下拉取下表是无房证明杭州线下拉取地点，每个城市政府官网上也都能找到具体的地址，拉无房证明只要本人携带个人身份证去就可以了。可能本人没空也可以写授权委托书，授权给他人去办理，记得带上委托人和受托人身份证以及授权委托书。如果不知道授权委托书范本，后台回复关键字“授权委托书”可以拿到范本。房产档案查询点一览（26个）序号查询点地址咨询电话查询方式是否收费1平海大厦服务大厅平海路45号87068826窗口、限购、自助否2杭州市房产档案馆自助查询区开元路40号8706882624小时自助3杭州经济技术开发区房产管理局幸福南路1116号和茂大厦1楼A区（幸福南路与学源街交叉口）89898924窗口、限购、自助、4滨江区行政服务中心滨江区泰安路200号区文化中心一楼（泰安路与丹枫路交叉口）86535241窗口、限购、24小时自助5西湖区行政服务中心之江分中心转塘街道象山社区368号81109635窗口、限购、自助、6萧山区房地产管理处档案馆萧山区城厢街道人民路308号82768879限购、自助7萧山市民服务中心萧山区市心北路880号83587655窗口、24小时自助8萧山办事服务中心瓜沥分中心萧山区瓜沥镇政通路100号82551790自助9萧山办事服务中心浦阳江（临浦）分中心萧山区临浦镇元宝山路1号82471152自助10余杭区市民之家住建局房管窗口余杭区临平南大街265号市民之家C区8928258586139827窗口、限购、自助、11余杭区余杭组团市民之家房管窗口文一西路1500号88602953窗口、限购、24小时自助12瓶窑镇市民之家房管窗口瓶窑镇前程路20号88554230窗口、限购、自助、13塘栖行政审批服务中心塘栖人民路183号89026913窗口、限购、自助、14杭州农副产品物流中心良渚吴家门路8号88769810窗口、自助15大江东产业集聚区办事服务中心萧山区江东大道3899号82987980窗口、限购、自助、16富阳区行政服务中心富阳区体育馆路471号行政服务中心1楼63155920窗口、限购、24小时自助17富阳区行政服务中心新登分中心富阳区新登镇共和南路56号63155268自助18钱江新城市民之家江干区新业路311号L楼一楼自助服务区、24小时自助19省直公积金中心古墩路97号浙商财富中心自助20上城区行政服务中心秋涛路242-2号秋涛发展大厦A座三楼自助21下城区行政服务中心下城区白石巷318号24小时自助22拱墅区行政服务中心绍兴路555号24小时自助23江干区行政服务中心江干区运河东路200号自助24西湖区行政服务中心西湖区竞舟路228号自助25杭州银行官巷口支行二楼解放路176-178号自助26江干区丁兰街道社区行政服务中心江干区临丁路699号自助征信报告征信报告也是可以分为线上拉取和线下拉取两种，但是线上登录“人行”官网拉取的那份征信报告过于简易，不能达到贷款审核的要求。如果要办理银行贷款最好还是选择线下拉取，这份报告会更加详细具体。线下需要本人持有效身份证件前往中国人民银行办理征信报告查询机周末或节假日暂停使用，只能通过网上查询。征信中心明确，征信报告半年内有效，因此可以提前办理，有效期内可以重复使用。婚姻状况证明⑴婚姻状况为“未婚”的，提供单身具结书（受理现场签署）；⑵婚姻状况为“已婚”的，提供结婚证；⑶婚姻状况为“离婚”的，提供单身具结书、离婚证和离婚协议书（经法院调解或判决的，提供民事调解书或法院判决书及生效证明）。了解按揭贷款终于是把要准备的资料全部准备好了，现在我们要了解贷款选择的问题了。1. LPR是什么？它和贷款利率的关系？2. 贷款方式有哪些？3. 还款方式有哪些？4. 贷款年限如何确认？5. 贷款成数如何确定？6. 贷款如何选择最好？LPR是什么？它和贷款利率的关系？原来中国人民银行有一个利率基准，利率由中央银行定，商业银行执行，中央银行通过基准利率来调控货币、货币供应的情况，以及调控实体经济利率成本。市场化的改革中，中央银行发觉完全由人民银行来制定利率并不足以反映市场的需求，但如果利率完全由市场自由浮动，利率肯定会往上升，从而加大了资金需求，那怎么办呢？中央银行就定一个标准放在这里，由银行中最大的18家银行，在每个月的20号给出一个报价，这个报价根据银行最优客户的利率水平来做填写，去掉一个最高分，去掉一个最低分，中间的这16家银行报价的平均就是LPR。2019年12月28日， 人民银行发布了一个重磅公告，公告要求银行和其客户签署的贷款协议全部需要进行更换，大概涉及151万亿人民币的贷款合同什么意思？就是所有之前签订的贷款合同都要更改，其中包括我们老百姓关心的房贷，房贷合同涉及资金29万亿，这是一个非常庞大的数量。LRP就变成了一个所有商业银行，向外贷款的依据。优质的客户你就往下减点，风险比较高的客户就往上加点，你就有一个衡量依据。这即满足了中央银行的需求，另外一方面又满足了市场的需求，通过这个市场的需求来反映市场的资金的供求的情况，这就是一个实际上LPR的改革。那说这么多和我们普通老百姓有什么关系呢，最大的关系就是我们的按揭贷款。从2015年10月1日开始贷款基准利率，一年期4.35%，1至5年期是4.75%，5年期以上是4.9%，这个基准利率保持四年没有变化。改革后全部以LPR进行计算一年期LPR报价是3.85%，5年期以上的LPR是4.65%，之后没有1-5年期的LPR。计算公式就是：你的贷款利率=LPR+加点值；举个例子，我们以前去银行办按揭贷款原来我们贷款利率是5年期以上4.9.银行会说首套房上浮10%或者二套房上浮20%那首套房上浮10%，4.9%×（1+10%）=5.39%，5.39%就是我们每年要还房贷的利率；那二套房上浮20%，4.9%×（1+20%）=5.88%，5.88%就是我们每年要还房贷的利率；那你现在要更换成根据LPR签订的按揭贷款合同，贷款利率如何计算.现在5年期以上LPR利率是4.8.%根据之前的公式：首套房，4.8%+（5.39%-4.8%）=5.39%二套房，4.8%+（5.88%-4.8%）=5.88%贷款利率没有任何变化，但是大家要注意，前面的LPR4.8%, 他是浮动的。后期他可能会上升，也可能会下跌，或者是不变。还有现在贷款利率比较高首套5.9%，二套6.1%，那相应的浮动也会比较高，即使是LPR降下去但浮动是固定的，不会做任何变化。这样你就有两种选择1. 跟着LPR走。用你原来的加点值，加上现在LPR重新签个合同，实际上所有的条件都不变，就是利率加点这一块改成加点加多少值。2. 你可以跟银行谈一个固定利率，一次机会，所有的合同都是一样，如果你选择固定利率，那么以后LRP涨了，你的利率不变，你就赚到了，如果LPR跌了，银行就占便宜了。因此你要进行权衡，如果贷款合同还有二三十年的时间，根据现在我国的利率水平是高还是低做判断。如果现在利率水平是高，那你就不能签订固定的合同，如果你预计现在利率是低的，未来利率会走高，那么就可以跟银行按照现在利率水平签固定利率。当然，如果银行也认为现在利率较低，银行就不会给你这样的利率或者是会签一个比较高的利率。银行自己有本账算得比谁都清楚，你要跟他签固定利率的话，那他就要算一下他内部控制的利率，如果要签固定就只能按照他的标准来，那我们就不会占到便宜。那么对于购房者房贷来说，这个基准的转换，有利率的变化嘛？基本上没有。除非你变成固定利率，那会有变化，没有转换的话，你只是转成LPR的话，基本上没有变化.知道了LPR现在要了解贷款方式和还款方式，先说贷款方式：贷款方式有哪些？贷款方式分为三种：纯商贷、公积金贷款、商贷+公积金的组合贷款。纯商贷指的是房子直接抵押给银行，每个银行的纯商贷利息不一，一般在国家基准利率上涨10%上下浮动。办理商业贷款的手续比起组合贷款来说相对较少，办理速度也快很多。公积金贷款指的是我们每个月工资有一部分是扣做公积金的，我们可以在买房的时候申请用这笔进行贷款目前公积金贷款利率3.8%，单人最高可贷50万，家庭最高可贷100万。商贷+公积金的组合贷款就比较好理解了，就是先用公积金贷款，贷款金额不够的用商贷作为补充。还款方式有哪些？说完了贷款方式再说下还款方式：还款方式有两种：等额本息和等额本金。这几个放在一起好多人都傻傻分不清楚：简单来讲等额本息就是每个月还贷月供金额不变，还款的本金逐月递减，利息逐月递减；而等额本金简单来讲就是每月月供先多还点，之后逐月减少，其中每月固定归还的本金是不变的。贷款年限如何确认？现在贷款年限的审批是受到三个维度的影响,他们分别是：土地使用年限、房屋房龄和贷款人年龄三个方面的影响。先说土地使用年限，土地使用年限是从最早开发商拿地时间开始计算的，目前大部分银行规定要求贷款年限要小于土地剩余使用年限的。再有就是房屋房龄，二手房房龄+贷款年限的总和是不能超过30年的，而且房龄超过20年很多房子银行是拒绝贷款的。最后最重要的就是借款人年龄，一般借款人年龄+贷款年限应小于70年，而公积金贷款则是借款人年龄+贷款年限小于65年（这个每个城市可能略有不同，可以参考自己所在城市的情况），也就是说借款人年纪越大能贷款的时间就越短。贷款年限在贷款中还是很重要的，贷款时间越短作为购房者来说每月还贷压力就会越大，而且因为月供的增加还会导致要提供的收入证明和银行流水也要相应的覆盖才行，这也是无形中提升了贷款申请的难度。贷款成数如何确定？普通家庭买房都会用贷款，一般都要看能贷几成，对普通家庭来说贷款成数是非常重要的毕竟预算到了一定阶段，每增加一万两万也是千难万难。比方说杭州，它是一个认房又认贷的城市。买房需要看购房者在限购区域内是否有房（有几套房），是否全国范围内有过贷款(有过几次贷款)这关系到后期买房贷款是3成首付还是6成首付.你说如果一个家庭买房一直按照三成首付去准备钱,结果银行贷款审批时,一看资料说没有首房首贷名额只能贷4成首付,有多少人能在极短的时间内补上多出来的3成首付.贷款如何选择最好？这里先说结论：贷款选择等额本息，优先公积金，在能力范围内贷越多的钱，贷的时间越长越占优具体从三个维度进行解说：1、从时间上看。贷款年限尽量选长不选短。可能有人觉得贷款时间越短利息越少，就选择更短的时间，但没考虑时间缩短后利息虽然减少，却提高了每月还款月供金额，还款压力徒增好几倍。在没有提前还款的情况下，月供会占用未来每月更多的收入占比。而且据统计我国房贷平均还款周期是在5年，很多人房子买了没几年就卖房了，还没听说过真有人会还30年月供的。2、贷款方式。有公积金的尽量用公积金，目前公积金贷款利率3.8%，单人最高可贷50万，家庭最高可贷100万。按揭采用商贷+公积金组合贷形式可以有效的降低贷款利率。3、还款方式。目前银行还款方式有两种——等额本息和等额本金，很多人会搞不清楚他们的区别，这里简单介绍下，每月还款金额一致的是等额本息，前期还款金额多后期逐渐减少的是等额本金。以现在住宅首套5.9%，纯商贷30年贷100万计算：等额本息，总利息113.53万元，每月还款5931.37元，其中利息部分4915.67元，本金部分1014.7元等额本金，总利息88.75万元，首月还款7694.44元，其中利息部分4916.68元，每月还款金额递减13.66元，本金部分固定每月2777.78元。乍一看等额本金占优，因为30年后还的总利息少。但选择等额本金核心要考虑自己会不会还那么长时间、前期是否能承受住月供的压力和自己每月资金的使用率。银行从哪几个维度进行审批银行评定能否贷款以及贷款多少，首看征信报告，并以其他资料作为补充。征信报告看的是逾期记录、查询记录和负债记录三个方面。这里要知道在去银行面签的时候，银行会要求贷款申请人签署一份拉取征信报告委托逾期记录一般银行会先看逾期记录，短期看连三累六，长期看逾期未还。先说连三累六。简单来讲是征信报告上显示两年内连续三个月不还款，以及六个月出现逾期的状态——有这个情况90%银行肯定是会拒绝贷款申请连三累六看的是短期也就是2年内的征信情况，而逾期未还看的是长期。不管是三年、五年还是更久，只要没还款，这记录一直都在。逾期未还也叫呆账，如果出现呆账，那真的就是进入黑名单，这辈子和贷款说拜拜了。再讲查询记录。查询记录看完了逾期记录银行还要看征信查询记录，征信查询过多，银行会判定你缺钱或者说这段时间缺钱，会影响到后期贷款审核。一般半年内查询最好别超6次，那会有很大概率被银行拒贷当然一年内个人拉一两次征信报告，拿来看下自己征信情况的话不会有这个影响。负债记录银行看的是你的负债率，像银行贷款就要展示你的还款能力，如果负债过高，就要像银行证明你有相应的还款能力，如果没有自己想结果。普通家庭最常见的负债有信用卡、大额消费贷款还有小贷。信用卡普及，很多人都会有一些大额的信用卡，十万、二十万，甚至更多，透支大额信用卡肯定是会影响到你贷款的申请大额消费贷款未结清的，现在严查消费贷流入房地产市场，你说你在贷款审批的时候有一笔或者几笔消费贷款未结清，银行会不会严查你？还有小贷，这个是现在比较常见的网络贷款公司，自从与征信系统联网后,在小贷的借款行为都会体现在征信报告上。了解银行贷款审批标准后，就可以根据这个标准看看我们有哪些地方没做好，在这之前进行补足。千万别想着作假伪造资料，这个后果很严重。要知道银行审批是有三道工序的，第一道就是我们面签时遇到的银行客户经理，他会对你资料进行预审，以个人经验来判断贷款审批人的贷款资质。但要知道客户经理是没办法给申请人完全确定的答复，只能说通过了他70%的概率能够通过。后面还有审核人对贷款申请人提交上来的资料进行最终审核，来确认贷款利率、贷款成数以及还款年限等等具体事项。当然审批人确认后，还需要找本行行长签字盖章做最后的确认。贷款常见问题最后是一些贷款的常见问题：Q:在杭州申请贷款时收入证明、银行流水不够怎么办？A：如果办理按揭审核的时候，银行发现你的工资性银行流水和对应的收入证明不足月供金额的两倍时。银行会要求你的直系亲属作为共同还款人来提供相应的资料，只要大家加起来的工资性流水满足月供金额的两倍就可以了。如果加起来还不足两倍，银行会要求增加首付比例。流水这个可以提前进行准备，不知道如何刷流水可以在后台回复关键字“银行流水”进行查看Q：对自己的资质不确定，能否提前做审核？A:可以的，想要提前做预审要和你的中介沟通好，把全部资料交给他，让他去和银行进行对接。不过一般中介不会这么做，多了一道工序费时又费力，如果发现买家贷款贷不下来这个单子也就凉凉白忙活了。所以作为买家一定要做完预审再去签合同，这样可以提升自己的安全系数，不要听中介忽悠。Q：父母买房贷款年限少怎么办？A：有些银行子女是可以作为共同还款人的，这种贷款一般被称为接力贷，父母还款年限+子女还款年限能到30年，之前就办过年限30年，利率也是当时政策利率，不过提供这种贷款产品的银行确实是少数。Q：如果贷款审核不过怎么办？A：这种情况是比较尴尬的，到了这一步违约成本真的很高。一般审核不通过要不违约赔违约金，要不全款买房不贷款了。专业点的玩法就是要卖家高度配合重新网签（因为网签的时候贷款的银行什么都确认了，是要写进合同里面不能更改），重新去找银行才行。之前有个朋友在市区里面买了个老破小，银行贷款一直不过，前前后后换了6家银行，卖家也陪他网签了6次，忙活了大半年终于是把贷款给弄好了。不过整个过程真的是耗时耗力，还特别欠人情，只要卖家不愿意和你玩了，基本只能赔违约金了，所以一切事情一定要做在最前面，尤其是涉及金额这么大的交易。这也是为什么房Sir要写这篇贷款攻略的原因，买房无小钱，看着攻略操作不会错的。