个人信贷业务（授信）审查基本要点一、信贷资料完整性及调查工作与申报流程的合规性审查（一）借款人、担保人（物）及具体贷款业务有关资料是否齐备，申报资料及其内容应合法、真实、有效。（二）贷款行内流转资料是否齐全，是否按规定程序操作，调查程序和方法是否合规，调查内容是否全面、有效，调查结论及意见是否合理。二、借款人主体资格及基本情况审查（一）借款人主体资格及经营资格的合法性，贷款用途是否在其营业执照规定的经营范围内。（二）借款人经营企业股东的实力及注册资金的到位情况，产权关系是否明晰。（三）借款人、所经营企业主要股东、法定代表人和核心管理人员的背景、主要履历、品行和个人信用记录。三、贷款政策符合性审查（一）贷款用途是否合法合规，是否符合国家宏观经济政策、产业行业政策、土地、环保和节能政策以及国家货币信贷政策等；（二）借款人准入及贷款用途是否符合我行区域、客户、行业、产品等信贷政策。（三）贷款（授信）额度核定、利率定价、期限、支付方式等是否符合我行信贷政策制度。四、财务因素审查 主要审查借款人财务情况的完整性、真实性和合理性。特别要重视通过财务数据间的比较分析、趋势分析及同业对比分析等手段判断客户的真实生产经营状况，并尽量通过收集必要的信息，查证客户提供的财务信息的真实性、合理性。五、非财务因素审查主要包括借款人经营企业的性质、发展沿革、品质、组织架构及公司治理、财务管理、经营环境、所处的行业市场分析、行业地位分析、产品和生产技术分析、客户核心竞争能力分析等。六、担保审查审查保证、抵押、质押等担保方式的合法、足值、有效性，并确认保证人担保额度。七、充分揭示信贷风险（一）分析、揭示借款人的收入风险、经营管理风险、市场风险及担保风险等。（二）提出相应的风险防范措施。八、提出贷款（授信）方案及结论在全面论证、平衡风险收益的基础上，提出审查结论。个人信贷业务（授信）审批基本要点一、贷款（授信）对象审批中应明确给予授信的主体对象应为符合规定条件的自然人。二、贷款用途贷款应有明确、合理的用途。贷款审批人员应分析贷款（授信）申请方案所提出的贷款用途是否明确、具体。贷款项下所经营业务应在法规允许的经营范围内，并落实相关交易协议或合同。如交易对手为借款人的关系人，应认真甄别交易的真实性，防止借款人虚构交易骗取银行贷款。应结合分析借款人所经营企业财务结构，以及实际经营资金需求，防止贷款资金被挪用。三、贷款金额贷款金额应依据借款人合理资金需求量和承贷能力来确定。贷款金额除考虑借款人的合理需求，还应控制在借款人的承贷能力范围内，确保需求合理，风险可控。四、贷款期限贷款期限首先应符合相应贷款品种有关期限的规定；其次，贷款期限一般应控制在借款人相应经营的有效期限内；再次，贷款期限应与借款人资产转换周期及其他特定还款来源的到帐时间相匹配；最后，贷款期限还应与借款人的风险状况及风险控制要求相匹配。五、贷款利率首先，贷款利率应符合中国人民银行关于贷款利率的有关规定以及我行内部信贷业务利率的相关规定；其次，贷款利率水平应与借款人及信贷业务的风险状况相匹配，并体现收益覆盖风险的原则；最后，贷款利率的确定还应考虑所在地同类信贷业务的市场价格水平。六、担保方式首先，所采用的担保方式应满足合法合规性要求，担保人必须符合法律、规章规定的主体资格要求，担保品必须是符合法律规定、真实存在的财产或权利，担保人对其拥有相应的所有权和处臵权，且担保行为获得了担保人有权机构的合法审批同意，已按法规要求在有权机构办理必要的抵（质）押登记，并确认保证人担保额度；其次，担保应具备足值性，保证人应具备充足的代偿能力，抵（质）押品足值且易变现；再次，所采用的担保还应具备可控性，并应在担保项下拥有对借款人、担保人相应的约束力，对保证人或抵（质）押品具有持续监控能力；最后，担保须具备可执行性及易变现性，并考虑可能的执行与变现成本。七、发放条件应明确授信发放的前提条件，以作为放款岗位放款审查的依据。八、支付要求应根据国家法律法规要求和我行政策要求，视不同情况采取受托支付或自主支付。九、贷后管理要求可针对借款人及相关授信业务的风险特征，提出相应的贷后管理要求。如就贷后走访客户的频率，需重点监控的情况及指标、获取信息的报告反馈等事项提出具体要求。个人贷款审批要点一、个人住房贷款审批要素：(一)、审批的内容：1、借款人的资格、条件是否具备。借款用途是否符合规定。2、申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款的规定。3、贷前调查人员的调查意见、对借款人资信状况的评价分析及对贷款的建议是否合理准确。4、借款人提供的材料审查其完整、合法、有效。5、审查报批贷款的主要风险点及其风险防范措施的合规有效性。6、其他需要审查的事项。（贷款投向）（二）个人住房贷款审批应注意的几个问题： 随着业务的不断发展，个人住房贷款业务面临的风险也日益突出，特别是经济欠发达的地区，因受外部资源条件的限制，其风险明显高于经济发达地区。1、借款人风险：（1）、对自身收入预期存在偏差。由于贷款户对自己的收入期望值过高，风险因素考虑不足，造成还贷逾期、失去全部或部分偿还能力。（2）、企业倒闭，职工下岗。这种情况多属于批发个贷，由于这种批发贷款方式 风险较集中，一旦企业倒闭，所有贷款都将面临风险，虽然用住房作了抵押，但银行日后处理抵押物也很麻烦。（3）、信用风险。借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。（4）、意外伤害风险。借款人因意外伤害造成伤残，失去还款能力。2、开发企业的风险：（1）、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。（2）、开发商在经济欠发达地区从事房地产经营业务，一般实收资本低，抵抗市场风险能力差，直接影响其担保能力。（3）、一些资质低的开发企业自由资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，由此带来的购房户与开发商的矛盾转嫁给银行。3、银行操作风险：（1）、虚假个贷带来的风险。个人住房贷款金额小、笔数多，工作量大，对贷款人提供的购房材料不能全部进行实地调查，借款人往往挪作他用，形成虚假个人住房贷款。（2）、个贷审批把关不严，抵押手续不落实，抵押物悬空，形成逾期贷款。（3）、对开发商资格审查不严，一旦按揭贷款房不能按期竣工，极易在银行、购房户及开发商间产生纠纷，最后导致银行贷款风险。4、其它原因：资产在评估过程中，个别存在高估冒算的现象，不能准确反映房产的价值，造成房屋抵押风险。5、审批过程中的风险控制 风险具体表现：违背国家的产业政策；违背银行自身对贷款投向的管理。重点支持中等收入以上的家庭够买自用住房，积极发展个人购买自用住房贷款；适度发展个人商业用房贷款业务，经济欠发达地区不得大量发放个人商业用房，严禁向歌厅、舞厅、夜总会等娱乐性项目发放个人商业用房贷款；严格控制投资性购房，对投资性购房贷款要降低贷款成数，缩短贷款期限。在审批过程中加强对借款人资信、还款能力、贷款用途的审查。一是严格做好对借款人购房真实性、还款能力的审查。重点审查借款人的收入情况、抵押物价值，对发现的疑点，逐项核实，落实材料的真实性，坚决杜绝“假个贷”等骗取银行资金行为的发生。二是严格审查借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。（三）、个人住房贷款和个人商业用房贷款审批要素的归纳：1、合法有效的身份证，包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证。2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等。3、合法有效的购房合同；4、涉及抵押和质押担保的，需要提供抵押或质押权利 的权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明。5、涉及保证担保的，需要保证人出具担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料，保证人为法人的，包括营业执照，近三年的财务报表、资质等级证明，资信等级证明等；保证人为法人且与我行签订《商品房销售合作协议》的，不需要针对但比个人住房贷款提供上述材料。6、借款人已支付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明；7、贷款行规定的其他文件和资料。（四）、个人再交易住房贷款审批要素：1、合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳还乡证、居留证或其他有效身份证：2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；3、与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋共有人未在交易合同或协议上签字的，须提供其他同意出售的书面证明；4、交易房屋的权属证书，即《房屋所有证》或《房地产权证》。共有的房屋，还包括《房屋共有权证》；5、自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户；6、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押或质押权力权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明，以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供贷款行认定的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告；7、涉及保证担保的，需提供保证人出具的有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证认为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；8、贷款行规定的其他文件资料。（五）、个人住房转让贷款审批要素1、合法有效的身份证、包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳居民还乡证、居留证或其他有效身份证件；2、借款人偿还贷款能力证明材料、包括收入证明材料和有关资产证明；3、借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协议。转让住房的共有人未在交易合同、协议签字的，需提供同意出售的书面证明；4、住房转让人的原借款合同原件或复印件；5、所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包括《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》，下同）。未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件；6、如转让住房为原借款人的抵押物，且个人住房转让贷款的贷款行与原借款行不一致的，则应出具原借款行同意该房产出售的书面证明；7、转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记。尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向贷款行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继续提供担保的书面文件；8、借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供贷款行认可的其他贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。如果转让贷款的贷款行与原贷款行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向贷款行出具承诺函，承诺借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让人、借款人和贷款行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。9、自筹资金证明。借款人提出申请时必须用所购住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户；10、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明，以所构筑房抵押的，还需要提供贷款行认可的评估机构出具对交易房产（抵押物）的评估报告；11、涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；12、贷款行规定的其他文件和资料。（六）、集资建房个人住房贷款审批要素：1、有权部门批准的集资建房计划和批文；2、单位集资方案；3、参加集资建房的职工基本情况表4、单位出资部分存在贷款行的资金证明；5、贷款行认可的个人集资建房款的凭证；6、借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款的所需资料。（七）个人自建房贷款审批要素：1、建设用地规划许可证、土地使用权、工程规划许可证、施工许可证及相关材料；2、与工程承建方签订的工程承包合同；3、经办行认可的评估机构审定或认可的自建造房屋所需资金的工程（材料）预算书。4、自筹资金或建设工程量已经达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入资金的有关证明文件。5、借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。(八)个人住房装修贷款审批要素：1、有效的身份证件2、建设银行认可的借款人收入证明。3、与装修企业等坚定的《家庭装修工程合同》等，及家庭装修预算书。4、装修企业的营业执照和资格证书。5、抵押（质押）财产权利凭证清单，权属证明及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押或质押的证明；由第三方提供保证的，应出具保证人同意提供担保的书面文件和有关资信证明材料。6、贷款行要求的其他资料。二、个人消费额度贷款审批要素：个人消费贷款作为促进消费增长最直接、最积极的因素，对拉动经济增长十分重要，特别在当前资金比较宽裕的情况下，它对改善银行信贷资产结构，拓宽银行资金运用渠道，增加银行收入，带动其它业务发展更有着十分积极的意义。1、贷款审批风险控制：贷款审批人收到贷款经办人员送来的贷款审批表和相关的贷款资料后，审查借款人申请资料、和信用等级、贷款偿还能力、贷款方式等，对贷前调查工作和借款人资信等进一步给于审查确认，以控制贷款风险的发生。2、贷款审批的合规性：（1）是否按权限审批贷款。（2）是否严格执行贷款审批人审批和审贷分离的制度。（3）审批人审批方式是否符合规定。（4）是否违反规定程序审批贷款。（5）是否向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人。（6）是否审查贷款申请的有关情况。（7）借款人的信用等级是否复审。（8）是否查询借款人的信用纪录。（9）是否查询借款人的整体信贷纪录。（10）是否按规定贷款金额和贷款期限，贷款的担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、使用的利率、利率调整方式、发放方式、循环使用等发放方式。3、贷款审批风险防范措施：（1）审批人严格审批贷款的各项要素。借款人的姓名、证件是否核实。贷款对象是否符合规定，工作单位和收入及家庭收入等状况是否符合规定，负债、担保等情况是否属实。是否存在道德品质、重大犯罪记录、恶意透支、逃欠债务等问题。（2）、抵押物的属性、所有权证明是否核实，抵押物共有人或所有人授权是否属实，抵押物估价是否准确，贷款额度是否控制在抵押物价之规定比例，抵押评估物是否为我行认可，抵押物保险文件是否落实，抵押物状态是否正常。（3）、质押物是否为借款人所有，状态是否正常，质押物若为债券、级别是否符合规定，贷款额度是否在质押物价质规定比例内。第三方保证情况。保证人为自然人，身份信息是否属实，保证人收入、家庭收入等情况是否核实，保证人是否存在其他借款和担保情况。（4）、贷款申请情况。贷款额度是否符合规定，是否与抵押（质押）品的额度匹配。三、个人汽车消费贷款审批要素： 申请人为自然人：1、有效的身份证件，固定的住所，辖区内城镇居民。2、具有稳定的职业和经济收入或易于变现的资产，足以偿还贷款本息。3、购车协议和首付款存入证明4、贷款行认可的担保机构5、贷款行规定的其他资料。风险及成因：第一，缺乏信息共享的个人信用体系。由于中国个人信用体系尚未建立，银行缺乏对借款人信用记录的了解，不易对其信用状况作准确判断，消费者可以分别在不同的银行贷款而无法查询。此外，由于对借款人的行为不作系统的记录，借款人对自己的信用也就无自我约束，借款人的违约成本很低，信用意识和法律意识比较淡薄，还款意识不好。第二，过度依赖风险转移，银行缺乏进行有效信用评估的动力。到目前为止，风险转移实际上是汽车消费信贷风险防范的主要形式。银行通过履约保险、信用担保，把风险转嫁给保险公司、经销商或保证人，但是并未能从根本上解决信用风险的问题，反而会使得银行因为将风险转嫁出去而缺少审查贷款质量的动力。第三，以汽车作为抵押品存在较大的风险。一是目前汽车贷款大多以汽车作抵押品，这种方法虽简单、直接，但是却存在较大的风险。与房地产等不动产相比，汽车流动性强，不易监控，折旧速度快，特别是营运汽车，磨损贬值率更高，二手车的处理价格较低；而且中国汽车价格由于入世的影响会有较大的下降空间，所以用汽车作抵押品的保险系数较低，一旦发生违约现象，银行将遭受重大的损失。二是部分地区车管所未提供抵押车辆登记，无法控制车辆是否有重复抵押现象。第四，过度竞争，放松贷款条件，造成风险隐患。面对汽车消费信贷市场的激烈竞争，各大银行不断放松贷款要求，大幅下调首付款比例，延长还贷期限。在恶性的竞争下，为争取客户加快贷款办理速度，而放松了对借款人和经销商的审查。有的甚至为汽车营运公司购买或更新车辆发放个人汽车消费贷款，我们曾经调查时发现，有的行以个人名义为一家营运公司发放贷款139笔，金额达1300万元，远远超过该公司的净资产，存在较大的潜在风险。第五，借款者收入水平不稳定，还款能力存在风险。近几年新增的汽车消费信贷的借款人大多数都是年轻人，他们一般流动性比较大，不易进行贷款的跟踪管理，而且其未来收入水平存在很多的不确定性，一旦收入水平下降、甚至失业，就可能会发生无力还款的现象。汽车消费贷款风险管理不利已经对中国汽车信贷市场产生了一定的影响。最主要的表现是：违约现象屡屡出现，有些保险公司的赔付率甚至超过了300%。在这种情况下，一些保险公司对车贷险采取了谨慎的态度，甚至停止该项业务。迫使银行寻求了一些担保公司，为个人汽车消费贷款提供担保，但担保公司的担保资格与担保能力还没有一套较完善的评价制度及体系。四、个人贷款审批的要点：个人贷款审批中还款能力审查的确定：（一）借款人还款能力的审查1、借款人资信情况是否符合贷款条件，重点了解借款人及配偶过往信用记录，以及在各金融机构的借款情况。2、借款人申请贷款的金额、期限，还款方式是否合理。3、借款人的资信和第一还款来源是否能够保证其按时偿还贷款本息。4、第三方保证是否具备担保资格和担保能力。5、抵（质）押物担保是否足值、有效。6、借款期限内，借款人是否有其他重大支出影响借款人还款。7、借款人家庭资产负债比率是否合理。8、对借款人依靠不同收入来源还款的审查是否侧重点 不同：（1）若借款人主要通过其生产经营收入还款的，是否侧重对其生产、经营净现金流入是否可靠、稳定和足额进行分析；（2）若借款人主要依靠其工资收入还款的，是否侧重对借款人的职务、所在公司收入的稳定性等进行分析；（3）若借款人主要通过租金等其它投资收益还款的，是否侧重对该收入来源的稳定性和可靠性进行分析。9、是否对借款人收入实现的时间与本次贷款期限、按期还款金额以及其他负债还款期限、还款金额的匹配性进行分析。10、对生产经营用途个人额度贷款，是否关注借款人实际资金需求及用款计划，借款人生产经营净现金流入是否可靠、稳定和足额，借款人生产经营资金往来结算账户是否在我分行开立，账户资金结算情况是否正常。11、对个人汽车消费贷款，借款人是否在与我行合作的汽车经销商购买汽车，是否对借款人购车的真实性进行评估，是否从借款人的收入、职业、用车及还款能力等多方面进行综合判断。借款人购车用于营运的，是否落实借款人还款来源的稳定性和相应担保措施。（二）贷款抵押物基本情况审查1、抵押物的类别、所有权证明是否核实，抵押物所有权证是否合法、真实、有效。2、抵押物共有人或第三者所有权人授权情况是否核实。3、抵押物是否容易变现，同区域同类型抵押物价值的市场走势如何。4、贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内。5、抵押物是否由我行认可的评估机构评估。6、抵押物（主要是房地产、车等）保险文件是否真实、有效、足值，保险期限与贷款期限是否匹配。7、贷款期限内，抵押物存续状态是否正常。8、抵押物是否办理抵押登记手续。9、汽车消费贷款中以仅以车辆作抵押的，在确定首付比例时，是否与借款人的信用等级相结合，是否考虑抵押物价值存在的减值风险。（三）贷款质押物基本情况审查1、存单质押审查。（1）存单是否为借款人所有。（2）存单开户银行是否符合规定。（3）存单真伪是否核实。（4）存单状态是否正常。（5）他人存单是否有授权书。（6）贷款额度是否控制在质押存单价值的规定比例内。（7）贷款期限与质押存单到期日是否相匹配。2、债券质押审查。（1）债券是否为借款人所有。（2）债券的发行时间是否符合要求。（3）债券的真伪性是否核实。（4）债券的级别是否核实。（5）他人或共有债券，是否有他人或共有人授权书。（6）凭证式国债的发售机构是否为本行网点。（7）贷款额度是否控制在质押债券价值的规定比例内。（8）贷款期限与质押债券到期日是否相匹配。（四）第三方保证审查1、自然人担保审查。（1）保证人身份、户口、单位名称地址、联系电话是否核实。（2）保证人单位情况是否属实。（3）保证人的职务、职称、学历是否核实。（4）保证人的月收入和家庭月收入情况是否核实。（5）保证人家庭其他借款和担保情况是否核实。（6）保证人的健康状况是否核实。（7）保证人的品行和信用状况是否核实。2、法人(专业担保公司除外)担保审查。（1）法人的真实性是否核实。（2）法人的生产经营状况是否核实。（3）保证人与借款人的关系。（4）保证人出具的书面担保材料是否合法、真实、有 效。（5）法人信用评级在A级以上（含A级）是否核实。3、专业担保公司担保审查。（1）是否经过资格审查。包括：最低注册资本限制，无重大债权债务纠纷，无违约记录，组织管理机构健全等。（2）担保能力是否突破省分行规定的担保放大倍数上限。（3）担保公司为同一借款人提供担保，最高金额是否超过省分行规定的限额或是否上报有权部门批准。（4）是否出现重大经营失误。（5）在金融机构（银行、证券、保险等）及其监管部门、国家相关行政管理部门（工商、税务等）和司法部门是否有不良记录等。五、个人贷款审批实践中几个隐性风险的考量 个人贷款被视为低风险、高收益信贷产品。于是，各商业银行纷纷推出自己的特色品牌，下大力进行宣传和营销，成为人们个人理财服务的首选。但从个人贷款经营过程来看，由于经常采用分期还款的方式，还款期限长，个人贷款违约风险也就更加隐蔽。根据国外商业银行的经验，个人贷款违约率往往在贷款发放后的3至8年以后攀升，不良贷款风险开始逐渐暴露。因此，必须对个人贷款的风险性进行再 认识。并从以下几个角度分析和把握其潜在风险。（一）、借款人的信用状况借款人信用的好坏是发放个人贷款的首要考虑因素。从审批实践的角度来看，个人做为市场经济主体中经济行为能力相对较弱的单一体，能够改变自身经营活动外部环境的综合实力远不及企业法人，因而自然人的违约成本也要比法人大得多。相对于企业法人而言，个人贷款的故意违约率较小。但这并不是说个人贷款就没有违约现象，从现实来看，出现故意违约或恶意套取银行信用的欺骗行为往往出现在30岁至45岁人群中间，当他们的努力不能很好地实现自己的目标时，银行贷款就成了他们享受成功的便捷通道。在缺乏后续收入来源的情况下，故意违约或恶意逃债现象自然产生。因此，在个人贷款的审批过程中，要特别关注借款人所从事工作的性质和稳定性，仔细询问调查岗客户经理所掌握的借款人工作、生活和社交活动情况。如发现借款人工作生活习性存在较大疑问时，应该谨慎审批，规避风险。（二）、借款人持续收入状况由于人们的就业和生活方式越来越呈现出多样性、分散性与不确定性特点，银行客户经理对借款人个人收入的调查和评估只能是时点式的，无法保证借款人3—5年以后个人或家庭收入的持续性与稳定性。致使银行贷款处于极大的风险之中。实践表明，个人贷款的违约现象主要是在个人或家 庭收入不能很好地应付家庭活动支出的情况下出现的。在目前我国社会保障体系还不完善，司法着眼点越来越倾向于保护公民个人生存权的情况下，既便真的出现个人贷款不能足额偿还的情况，银行在法院的诉讼与执行过程中也是经常处于不利地位。这就要求我们在个人贷款的审批过程中，认真分析借款人工作收入的稳定性和持续性。一般来说40岁以下年龄的男性和35岁以下的女性创业机会比较多，其收入也常常处于波动状态。对此，审批人员应该尽可能地询问调查岗客户经理有关借款人的工作经历和对将来的工作生活期望。在确信借款人诚实的基础上，根据自己对借款人未来创造收入能力的评价进行审批，或者要求借款人提供第三方担保，做为银行的第二还款来源；或者适当延长借款时间，以减轻他们分期还款压力，尽量避免由于借款人收入暂时下降而拖期还款，产生不良贷款。（三）、借款人家庭供养状况家庭供养情况是全面衡量借款人偿还银行贷款能力的重要因素。一般情况下，40岁以前人们的家庭负担相对要轻一些；40岁以后，赡养老人的责任和担负孩子上学的费用会越来越重，借款人面临着购买各种商业性保险和储蓄住房基金的问题。必然影响到借款人的持续还款能力。所以，在个人贷款的审批过程中，在确定借款人的授信额度，以及分期还款期限与还款数额的匹配方面，我们应当参照当地一般社 会家庭的综合开支情况，对一些费用进行合理扣除。避免因银行还款数额所占比重过大，一旦出现家庭意外事故，借款人被迫拖期还款。如果测算当地一般家庭综合开支情况确实存在一定困难，根据我们的审批工作实践，借款人每期还款数额最大不应超过当月个人或家庭总收入的40%。（四）、借款人劳动技能及人生哲学从现实情况看，在年龄和学历上占有优势的人群获得工作和高薪酬的机会要比其他人群大得多，这就要求我们区别对待借款人的不同情况，充分考虑高学历青年在创业初期，个人收入不够高的暂时现象，在防范风险的前提下，努力培养自己的优质客户群。在当前社会变革时代出现了以“新新人类”为代表的当代社会群体，他们以透支明天为代价，追求现实的享受。这要求我们在个人贷款的审批过程中，应仔细审查和鉴别超前消费的不同性质，努力使个人消费贷款的审批与发放建立在科学消费之上，避免由于畸形消费造成银行贷款出现不良。融贷网（http://www.xiexiebang.com）祝您成功！银行如何审查、审批个人贷款银行是如何审查、审批个人贷款的呢，笔者想从4个维度来解答此问题。(1)从审核的内容上讲，主要包括：①基本要素审查。银行审核借款人提供的申请资料是否齐备、完整，从借 款人所提供资料的形式和逻辑上判断资料是否真实、有效。②主体资格审查。银行审核借款人和保证人是否具有完全民事行为能力，112 个人贷款实用知识 是否符合国家相关法律法规以及该行制度对借款人、保征人的基本条件规定，③信贷政策的审查。银行审核贷款用途、贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式、支付方式等是否符合该行制度要求。④信贷风险的审查。银行审核借款人信垌是否良好，收入是否充足，是否 具备到期偿债能力，担保是fr.合该辛制度规定。(2)从审批的组织形式上讲，分为：①集中式审批。即银行在一定区域将个人贷款审查、审批甚至放款等工r 进行集中作业处理，提高个人贷款审批效率。如许多银行建立了个人贷款中 心，集中营销、审查、审批个人贷款业务。针对中小企业，许多银行建立了小企 业金融中心，小微企业的个人经营贷款集中在“信贷工厂”进行审查、审批。所 培“信贷工厂”是指对中小企业贷款的市场营销、业务操作、信贷审批、贷款发 放、贷后管理等环节采取标准化和流水线作业形式，集中进行批犀处理的一种 操作模式。②分散式审批。即银行根据分级审批的原则将主要的个人贷款业务授权 至各分支机构进行审查．审批，这里的分支机构主要为银行的分行和一级支行。(3)从审批的人员构成上讲，分为：负责人审批。负责人审批制是一种传统的贷款审批模式，即银行根据分级审批的原则，将个人贷款业务的审批权限授予至各级行的行妊、零售业务部 门总经理.^人贷款中心总经理或小企业金融中心总经理。专家审批。由于个人贷款业务量大，一些银行实行了个人贷款的专家审 批制，即将个人贷款业务的审批权限授予至经验丰富、资质较深、水平较高的信 贷专家，这些专家可按照授权独立审批个人贷款，这些专家在有的银行叫做“独立审批_人”。(4)从审批J技术手段上讲，分为：①信贷系统在线审批。管理较为成熟的银行均建立了贷款信贷管理系统，客户经理或集中作业的裙关人员将贷款录入系统，由具有审批极限的人员直接 在信贷系统中查看相关资料进行审批。这种审批实现了无纸化操作，审批效率 较高。②纸质审批。对于技术相对落后的银行，由于无科技支撑，对个人贷款实 行纸质审批，即舟岗位审核原始书面材料并在纸质件上进行审批。由于银行各 级机构和各级岗位人员的资料传递有时间间隔．因此纸质审批效率较低(云贷undai)。个人贷款业务审查要点第一章个人住房贷款审查要点第一节个人住房贷款对象的准入条件个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；（二）具有偿还贷款本息的能力；（三）信用状况良好，无到期未还的贷款本息；（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；（六）原则上以所购住房设定抵押担保；（七）农业银行规定的其他条件。第二节个人住房按揭楼盘准入一、住房按揭楼盘准入基本条件：（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅；（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；（四）符合农业银行要求的其他条件。二、楼盘准入形式：（一）经营行准入经营行楼盘准入操作流程为：开发商提出按揭合作申请；个贷经营中心受理和调查，出具调查报告；个贷经营中心负责人审核，并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；个贷经营中心在CMS中录入相关信息；经营行（或个贷经营中心）与开发商签署按揭合作协议。经营行准入后应将按揭楼盘向市分行个人业务部门备案。（二）市分行整体准入。对优质楼盘可由市分行采用批量营销、集中认定的形式。整体准入具体由市分行个人业务部门以部发文件，向辖内个贷经营中心进行批量整认定，其单个楼盘和单笔按揭贷款不需另行再履行楼盘准入资格认定程序。（三）特别规定1、对我行开发贷款支持的按揭楼盘，直接由经营行与开发商签订按揭合作协议，并受理单笔个人住房贷款业务。2、对非我行开发贷款支持的个人住房按揭楼盘，且符合以下情况之一的，可免去楼盘准入和审查程序，只要符合销（预）售条件，可直接由经办机构受理单笔个人住房贷款：（1）对于工、中、建、交行和其他商业银行发放开发贷款，且按揭合作银行已经开始受理单笔个人住房贷款业务的；（2）借款人信用等级在AA级及以上的；（3）按揭项目已取得销（预）售许可证，且开发商及其法定代表人无不良信用记录，开发商同意提供阶段性保证担保的。对符合免准入按揭楼盘，是否需要签订按揭合作协议由经营行根据当地同业竞争情况合理确定。第三节个人一手住房贷款审查流程及要点一、C3操作流程及要点（一）依次点击[个人审批]—[部门工作]，在待处理事项中勾选需要分配的工作，点击[发送]，在[发送]栏内选择受理人员，点击[提交]即可将此笔业务分配给受理人员。（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。（三）查看相关业务及风险信息。分别点击页面上方的[客户信息]、[审批总体查询]、[上一环节审批信息]、[用信信息]、[风险信息查询]等模块查看相关业务及风险信息。要点：1、[审批总体查询]重点关注：（1）贷款金额30万元（含）以上的是否双人调查提交；（2）贷款金额40万元（含）以上的是否由支行行长（或分管信贷前台行长）核准。2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。（六）查看贷款资料 要点：1、身份证件重点关注：（1）是否在证件有效期内；（2）如年龄超过60岁（含），应追加担保人；（3）年龄加贷款期限不得超过70年。2、户口簿重点关注借款人的户口所在地、曾用名、婚姻状态，外地户口的应提供在徐州本地持续缴纳一年以上的纳税证明或者社保证明。3、婚姻状况证明：（1）未婚人士除提供未婚证明外，必须提供未婚声明；（2）对于已婚人士，如果户口簿能够明确夫妻名分的，可不提供结婚证；（3）离异或丧偶人士除提供离婚证书/离婚判决书/配偶死亡证明，还应提供未再婚声明。4、收入证明重点关注：（1）收入是否合理，不合理的还应提供银行流水等 辅助证明，或者追加担保人；（2）工作单位为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业的，首付款比例不低于40%，须提交信贷管理部审查，分管行长审批，并在调查报告中注明“购房行为真实”、“首付款真实”等字样，对于房价偏高的还应说明原因，C3系统中【贷款用途】应选择“其他”，并手工补充录入“出售方关系人购房”5、信用报告重点关注：（1）姓名及证件号码无误；（2）当前存在逾期的，应要求提供还款凭证；（3）对24月内存在累计逾期6次或者连续逾期3期的，应要求提供未累计逾期180天或者连续逾期90天的证明，或者提供由年费、银行差错等原因造成逾期的证明；（4）是否存在住房贷款记录；（5）公积金信息栏中单位名称是否为开发商或其关联企业。6、申请表：应填写完整、规范。7、面谈记录：应填写完整、规范，同时对于需要双人调查的，面谈记录上应双人签字。8、房屋买卖合同重点关注：（1）开发商、楼盘名称、房号、面积、价格等要素是否与调查报告一致；（2）借款申请人与买受人应为同一人；（3）因超过合同约定付款期限而导致开发商有权解除合同的，应要求在调查报告中注明“买卖双方同意继续履行合同”，而对于超期3个月以上的，应要求开发商提供同意继续履行合同的书面材料；（4）签章（字）的内容是否与合同首页的当事人信息一致；（5）买受人签字的字迹是否与申请表中签字的字迹相同；（6）对于签订购房合同之日前后三个月内离婚（法院判决除外）的，首付款比例不得低于40%；（7）对于签订购房合同日期先于结婚日期的，还应提供签订购房合同之日的婚姻状态证明；（8）对于高单价、高总价、低密度的住房（高房价：市区高于12000元/平方米、县区高于5000元/平方米；高总价：市区高于240万元、县区高于100万元；低密度：容积率在1.0以下），首付款比例不敌低于40%。9、首付款凭证：（1）对于提供发票的，应能够辨认付款方姓名、楼盘名称及房号、金额等内容，并加盖开发商发票章；（2）对于提供收据的，应提供与首付款对应的银行进账单或转账凭证（或汇款凭证）；（3）徐州万豪置业有限公司开发的绿城花园，除提供正规发票外，还应提供与首付款对应的银行进账单或转账凭证（或汇款凭证）。10、网上备案表：内容与购房合同要素一致。11、财产共有权人资料：如果存在共有权人，应提供身份证、户口簿、婚姻证明，征信授权书、征信报告等资料。对于共有权人与借款人非夫妻、子女关系的，应要求提供诚信保证书（房产查询证明）。12、担保人资料：需要追加担保人的，应提供身份证、户口簿、收入证明、征信授权书、征信报告等资料。13、诚信保证书（房产查询证明）：（1）对于无法提供房产查询证明的地区，可只提供诚信保证书；（2）对于能够提供房产查询证明的地区，除提供本地房产查询证明外，还需提供诚信保证书；（3）对于户籍在铜山的，除执行上述（1）、（2）要求外，还应提供铜山房产查询证明。14、产品咨询服务费承诺书：120月（不含）以下不低于贷款金额0.5%；120月（含）以上不低于贷款金额1%；240月（含）以上不低于贷款金额1.5%。（七）撰写审查报告（八）在C3系统录入审查意见及审查意见说明。如果需要录入“信用发放条件”和“管理要求”的，分别在[信用发放条件]和[其他要求]栏录入对应信息后，再点击[保存]进入下一界面。（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。（十）提交1、独立审批人权限内的（600万元），点击【提交】，【提交环节】选择“审批”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】->【江苏徐州个人信贷业务审查组】->【独立审批人姓名】后，提交即可。2、对于超独立审批人权限或者系开发商关系人购房的，点击【提交】，【提交环节】选择“审查”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】后，提交并向领导汇报。第四节个人二手住房贷款审查流程及要点一、C3操作流程及要点（一）依次点击[个人审批]—[部门工作]，在待处理事项中勾选需要分配的工作，点击[发送]，在[发送]栏内选择受理人员，点击[提交]即可将此笔业务分配给受理人员。（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。（三）查看相关业务及风险信息。分别点击页面上方的[客户信息]、[审批总体查询]、[上一环节审批信息]、[用信信息]、[风险信息查询]等模块查看相关业务及风险信息。要点：1、[审批总体查询]重点关注：（1）贷款金额30万元（含）以上的是否双人调查提交；（2）贷款金额40万元（含）以上的是否由支行行长（或分管信贷前台行长）核准。2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。（六）查看贷款资料个人二手住房贷款所需的资料及相关要求与个人一手住房贷款基本相同，但 多了售房人的相关资料、拟交易房产的房产证和土地证、房产评估报告，采用二手房资金托管方式的，还需上传相关运作资料。要点：1、首付款凭证：（1）对于采用二手房资金托管方式的，以被托管资金账户明细及托管协议作为首付款证明；（2）对于未采用二手房资金托管方式的，以转账凭证（或汇款凭证）以及售房人签字确认的首付款收据作为首付款证明。2、售房人的相关资料：需要提供售房人的身份证件、户口簿、婚姻证明、在我行开立的用于收款的账户。3、拟交易房产的房产证和土地证以及评估报告：（1）房龄应在20年内；（2）房产坐落位置较好，在三环北路之外的房产不得介入；（3）贷款到期日不得晚于国有土地使用权到期日。4、其他规定：（1）拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件；（2）关注交易行为的真实性，对于直系亲属交易的严禁介入；（3）房产价值以交易价格和评估价格的低者为准，并出具二手房价值评估确认单。（七）撰写审查报告一般下发管理要求：经营行要规范业务操作，确保担保手续合法有效。（八）在C3系统录入审查意见及审查意见说明。如果需要录入“信用发放条件”和“管理要求”的，分别在[信用发放条件]和[其他要求]栏录入对应信息后，再点击[保存]进入下一界面。（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。（十）提交1、独立审批人权限内的（600万元），点击【提交】，【提交环节】选择“审批”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】->【江苏徐州个人信贷业务审查组】->【独立审批人姓名】后，提交即可。2、对于超独立审批人权限的，点击【提交】，【提交环节】选择“审查”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】后，提交并向领导汇报。第五节个人置换式住房贷款审查流程及要点一、C3操作流程及要点（一）依次点击[个人审批]—[部门工作]，在待处理事项中勾选需要分配的工作，点击[发送]，在[发送]栏内选择受理人员，点击[提交]即可将此笔业务分配给受理人员。（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。（三）查看相关业务及风险信息。分别点击页面上方的[客户信息]、[审批总体查询]、[上一环节审批信息]、[用信信息]、[风险信息查询]等模块查看相关业 务及风险信息。要点：1、[审批总体查询]重点关注：（1）贷款金额30万元（含）以上的是否双人调查提交；（2）贷款金额40万元（含）以上的是否由支行行长（或分管信贷前台行长）核准。2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。（六）查看贷款资料个人置换式住房贷款所需的资料及相关要求与个人一手、二手住房贷款基本相同，但多了所购房产的契税发票及借据。要点：1、房产证和土地证重点关注：（1）房产证无抵押记录且签发日期不超过3年；（2）土地性质为划拨的抵押率不超过65%；（3）酒店式公寓或产权式无业严禁介入；（4）容积率在1.0%以下的楼盘，徐州行暂时无法受理。2、借据重点关注双方上否签字，日期能否与购房日期衔接。3、债权人用于收款的账户：是否有债权人的亲笔签字。4、抵押物价值：（1）抵押率在50%以内的，可不评估，以契税价格和交易价格的低者为准；（2）抵押率在50%以上的，必须评估，以契税价格、交易价格、评估价格的低者为准。（七）撰写审查报告（八）在C3系统录入审查意见及审查意见说明。如果需要录入“信用发放条件”和“管理要求”的，分别在[信用发放条件]和[其他要求]栏录入对应信息后，再点击[保存]进入下一界面。（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。（十）提交1、独立审批人权限内的（600万元），点击【提交】，【提交环节】选择“审批”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】->【江苏徐州个人信贷业务审查组】->【独立审批人姓名】后，提交即可。2、对于超独立审批人权限的，点击【提交】，【提交环节】选择“审查”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】后，提交并向领导汇报。第二章个人商用房贷款审查要点第一节个人商用房贷款对象的准入条件 个人商业用房贷款的对象应是在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；（二）有足额偿还贷款本息的能力；（三）信用状况良好，无到期未还的贷款本息；（四）已签订合法有效的房屋买卖合同；（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；（六）以所购商业用房设定抵押担保；（七）农业银行规定的其他条件。对于个人二手商业用房贷款业务办理前还须符合以下条件：（一）售房人已取得房屋所有权证书；（二）房屋已投入商业运营；（三）房屋如处于出租状态，且承租人非购买人的，承租人放弃优先购买权，且承租人同意在过户前终止租赁合同或与购房人在二手房转移登记后重签租赁合同。第二节个人住房按揭楼盘准入 对一手商业用房贷款，在受理借款人单笔贷款申请之前，原则上应按规定进行商业用房按揭楼盘准入审批，并实行合作额度、合作期限管理。商业用房按揭楼盘准入审批之后，原则上只能由一家经营行与开发商签署《一手房贷款业务银企合作协议》，集中受理个人一手商业用房贷款业务。一、按揭楼盘准入条件：（一）开发商具有开发资质，开发商及其法定代表人在我行和其它金融机构信用记录良好，合作申请时没有逾期未还的贷款本息；（二）按揭楼盘已取得销（预）售许可证，建设用地规划用途主要为商业或商住；（三）项目可分户办理房屋所有权证并分户设定抵押；（四）项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，分户出租或经营收益较高;（五）符合农业银行规定的其他条件。第三节相关规定一、首付款比例对一手商业用房，首付款比例不低于借款人所购商业用房成交价格50％。对二手商业用房，首付款比例不低于借款人所购商业用房成交价格与评估价格之间低者的50％。对借款人申请贷款在同一项目购房三套（含）以上商业用房的，应通过渐次提高首付款比例适当降低贷款金额。二、贷款期限个人商业用房贷款期限应在1年以上，但最长不超过10年，且借款人年龄 与贷款期限之和最长不超过60年。对二手商业用房，应同时满足贷款期限与房屋已使用年限之和最长不超过30年。第四节个人一手商用房贷款审查流程及要点一、C3操作流程及要点（一）依次点击[个人审批]—[部门工作]，在待处理事项中勾选需要分配的工作，点击[发送]，在[发送]栏内选择受理人员，点击[提交]即可将此笔业务分配给受理人员。（二）依次点击[个人审批]—[我的工作]，点击[申请书编号]进入[审查新增]界面。（三）查看相关业务及风险信息。分别点击页面上方的[客户信息]、[审批总体查询]、[上一环节审批信息]、[用信信息]、[风险信息查询]等模块查看相关业务及风险信息。要点：1、[审批总体查询]重点关注：（1）无论贷款金额大小均须双人调查提交；（2）贷款金额50万元（含）以上的须由支行行长（或分管信贷前台行长）核准。2、[上一环节审批信息]重点关注：调查意见是否为同意。3、[用信信息]重点关注：借款人是否在我行存在信贷业务。4、[风险信息查询]重点关注：借款人是否存在违约记录。（四）点击[本笔业务档案查询]，下载或直接打开调查报告和档案包。（五）打印并浏览调查报告后，计算首付款比例、月还款额、月房产支出与月收入比例、月所有债务支出与月收入比例是否正确。（六）查看贷款资料个人一手商用房贷款资料与个人一手住房贷款资料基本相同，需要关注以下几点：1、对于新楼盘，应查看按揭楼盘准入审批有关批复规定和已经生效的按揭合作协议约定；2、面谈记录是否由两位调查人员签字；3、首付款比例是否符合规定，对于同一项目购房三套（含）以上的，首付渐次提高首付款比例。4、贷款期限是否符合规定，对于年龄超过50岁的，应特别关注年龄与贷款期限之和是否超过60年。（七）撰写审查报告（八）在C3系统录入审查意见及审查意见说明。如果需要录入“信用发放条件”和“管理要求”的，分别在[信用发放条件]和[其他要求]栏录入对应信息后，再点击[保存]进入下一界面。（九）查看页面下方的利率信息、还款信息、担保信息、所购（建）房信息后，粘贴审查报告。（十）提交1、独立审批人权限内的（800万元），点击【提交】，【提交环节】选择“审批”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】->【江苏徐州个人信贷业务审查组】->【独立审批人姓名】后，提交即可。2、对于超独立审批人权限需要贷审会审议的，点击【提交】，【提交环节】选择“审查”，在机构树中选择【江苏省徐州市分行】->【江苏徐州信贷管理部】后，提交并向领导汇报。第五节个人二手商用房贷款审查流程及要点个人二手商用房贷款审查流程及资料与上述按揭贷款基本相同，需要关注以下几点：1、贷款期限与房屋已使用年限之和最长不超过30年；2、所购房屋须已投入商业运营； 第五节个人置换式商用房贷款审查流程及要点个人置换式商用房贷款与个人置换式住房贷款基本相同，需要关注所购房屋是否已投入商业运营即可。第三章个人综合授信贷款审查要点第一节个人综合授信贷款对象的准入条件 客户申请个人综合授信应当符合以下条件：（一）年满18周岁且不超过60周岁，具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力，身体健康，具有有效身份证明；（二）在本地有固定住所；（三）具有稳定的职业、合法收入或足够偿还贷款本息的个人合法资产；（四）申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计180天（含）以上的逾期记录（但相关银行出具证明，说明逾期形成合理原因；或由调查人员出具调查意见，说明逾期记录产生原因，并由经办机构负责人审核确定的除外）；（五）在经办行开立个人账户，愿意接受经办行信贷和结算监督；（六）能提供合法、有效和足值担保（符合信用授信条件除外）；（七）符合资信评级条件。房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。2、资金密集性。3、区域性较强。4、自偿性特征。三、项目审查判断三大关键因素（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）区位和客户群销售风险完工风险股东（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）品牌和实力商住项目财务风险实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目成本与价格除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。1、股东（实际控制人）的实力和品牌：21）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。（二）周边生活配套设施情况1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点（一）项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。1、土地取得过程和取得方式。2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。3、土地证取得情况及相关记载内容。4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（二）项目规划审查要点主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。（三）四证取得情况主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。（四）项目总投资和筹资计划审查要点主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。（五）项目建设进度审查要点项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。（六）项目销售审查要点主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。1、周边可比项目销售情况。2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。（七）封闭管理审查要点1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。（八）还款方案审查要点ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。七、项目担保方式审查要点（一）抵押担保1、土地、在建工程能否全程办理抵押；2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。（二）质押担保1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。（三）连带责任担保1、担保人与借款人的关系。2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。八、授信方案审查要点制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。