资产评估公式地价最后计算怎么是504.4？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-10-19 06:40 标签： 资产评估公式

2020年05月20日 19:46820
当前一条答案
交易日期修正系数=（1 地价平均年上涨率）年期如果用零三年的基准地价来做，一般专家审核通不过的，因为基准地价太旧了如果实在没有新的基准地价，建议你可以这样：找几个类似土地的成交案例，用实例出让价与基准地价的比的平均值，做为期日修正系数。这个在土地评估规范里明确是可以这样用的。明白？比如说，一个案例成交189元，一个182元，一个212元，就用（189/141 182/141 212/141）/3类似于市场法，就是根据当地政府部门发布的基准地价，再对时间因素、区域因素、容积率等进行调整，当然最后要乘以面哦基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取响应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基准地价修正系数的公式为：土地价格=待估宗地所在区域的级别基准地价×（1 影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）×期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数±开发程度修正(1)基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1 ∑K）×K2式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数(2)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费 有关税费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益(3)市场法市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。期日修正系数=宗地评估基准日/基准地价基准日地价指数所谓容积率就是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值.通常其计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积。例如：当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算.容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋.房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费。楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低.容积率要根据各地方政府出台的当地基准地价修正体系中的容积率修正系数表，先根据土地给定的用途、容积率，再判断土地的等级，然后查容积率修正系数表，找到参照案例容积率修正值和待估土地容积率修正值，进行修正计算即可。资产评估中的容积率地价指数就是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。其计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积。例如：当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。其计算公式为：地价指数=报告期地价÷基期地价×100%。扩展资料：特殊情况下的计算公式：1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8 米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，封闭阳台均按全面积计入容积率。4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。6、根据有关规定，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积 构筑物面积）/厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率，各个地区或城市有各自相关规定)。“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。例如：在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。容积率超过5就不建议购买了。参考资料来源：百度百科-容积率参考资料来源：百度百科-地价指数1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为4%/12=0.333%，1998年9月地价指数为100 0.333%×21=106.993（1997年1月至1998年9月为21个月），同理1998年10月为100 0.333%×22=107.326（1997年1月至1998年9月为22个月）1、先说一下1997年1月到1998年1月上涨4%，月涨率是怎么算出来的。
这期间是12个月，假设月涨率是x，则（1 x)12=1.04%
则X=0.327%2、1997年1月到1998年9月为20个月，则1998年9月的地价指数为：100*（1 0.327%)20=106.755同样，1998年10月的地价指数为：100*（1 0.327%)21=106.755=107.096注：21是在指数的位置上。可能取位数的不同有些许误差(1)基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1 ∑K）×K2式中：K1——期日修正系数∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K2——年期修正系数(2)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费 有关税费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益(3)市场法市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
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