4.8的利率应该是以前存的吧?现在不可能有4.8的利率。定期存款是可以提前支取的，只是提前支取按活期存款利率计算利息，不通存不兑是指，这笔存款必须在存入的银行网点支取，同银行别的网点无法支取。
　　中国建设银行存款上调全新利息大调整：2022年05月，建设银行(1万元、2万元、5万元、20万元、30万元、100万元、500万元)人民币存款上涨新利息
　　2022年05月，建设银行银行各类人民币存款最新利率表，大额存单最新利率表
　　建设银行的大额存单可以分为20万起存，30万起存和80万起存三个档次，不同起投金额和不同年限其利率水平不同：
　　20万起存：1个月利率为1.53%，3个月利率为1.54%，6个月利率为1.82%，1年利率为2.10%，2年利率为2.94%，3年利率为3.35%。
　　30万起存：1个月利率为1.59%，3个月利率为1.60%，6个月利率为1.89%，1年利率为2.18%，2年利率为3.05%
　　80万起存：1年利率为2.25%，2年利率为3.15%
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　　定期存款的利息：存款金额、存款利率、存款期限。银行计算利息有一个基本公式:存款利息=本金×存款利率×存款期限。
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　　建设银行在北京、上海、等城市的实际挂牌利率，在每个城市的挂牌利率也有可能不一样：
　　北京：活期0.30、3个月1.43、6个月1.69、1年1.95、2年2.73、3年3.58
　　上海：活期0.30、3个月1.43、6个月1.69、1年1.95、2年2.73、3年3.58
　　广州：活期0.30、3个月1.43、6个月1.69、1年1.95、2年2.25、3年3.30
　　深圳：活期0.30、3个月1.35、6个月1.55、1年1.75、2年2.25、3年2.75
　　建设银行存款利率均值：1年2.07、2年2.90、3年3.75、5年3.81
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　　建设银行定期存款年利息： 存款10000元 ， 未来一年利息计算公式是 100×4.2% = 4.2元 公式为：利率=利息÷本金÷时间×100% 利息=本金×利率×时间 =100 × 4.2 %=4.2元 最后取款100+4.2=104.2元
　　定期半年的存款利率为3,05%，1万元乘以3,05%除以2就是152,50元的利息。
　　定期三年存款，1万元钱存3年利息有10000*2.75%*3=825元。
　　建设银行1万存一年活期的利息是： 10000*0.35%=35元
　　建设银行1万存一年定期的利息是： 10000*2.25%=225元
　　建设银行2万元定期一年的利息:20000乘以2.10%乘以2=420 元。
　　建设银行2万元整存整取二年的总利息到期利息分别为:900元
　　建设银行2万元整存整取三年的总利息到期利息分别为:1650元
　　建设银行5万元定期一年的建设银行利息1050元。
　　建设银行5万元整存整取二年的总利息到期利息分别为:2250元
　　建设银行5万元整存整取三年的总利息到期利息分别为:4125元
　　注：以上利率仅供参考，不做任何建议，具体详情请咨询各银行网点柜台，以当地各营业厅公布的利率为准。
　　中国银行、工商银行 存款上涨新利息大调整: 2022年05月，中国银行、工商银行(1万元、3万元、5万元、20万元、30万元、100万元)人民币存款上涨新利息
　　2022年05月，中国银行、工商银行人民币存款全新利息表，大额存单新利率表。
　　工商银行大额存单利率起存额20万元
　　1、存入1个月：存入20万元，利率为1.54%; 存3个月利率1.54%
　　2、存入6个月：存入20万元，利率为1.82%;
　　3、存入1年：存入20万元，利率为2.1%;
　　4、存入2年：存入20万元，利率为2.94%;
　　5、存入3年：存入20万元，
　　6、起存额30万元
　　30万元存期3个月利率1.60%，30万元存期6个月利率1.88%，30万元存期1年利率2.18%，30万元存期2年利率3.04%。
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　　中国工商银行人民币存款利率
　　项目年利率
　　一、城乡居民及单位存款
　　(一)活期0.30
　　(二)定期
　　1.整存整取
　　三个月1.35
　　半年1.55
　　一年1.75
　　二年2.25
　　三年2.75
　　五年2.75
　　2.零存整取、整存零取、存本取息
　　一年1.35
　　三年1.55
　　五年1.55
　　3.定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折
　　二、协定存款1.00
　　三、通知存款
　　一天0.55
　　七天1.10
　　工商银行年利率计算
　　年利率就是一年的存款或借款利息率，就是一年利息额与存款本金或贷款本金的比率，和月利率、日利率的算法差不多，只是表现形式不一样。
　　年利率一般是用百分比表示，如11%，月利率一般用千分比表示，如6‰，而日利率就是万分之几了，平常一般说万分之五的利率说的就是日利率，年利率可以换算成月利率、日利率，反过来也一样。
　　中国银行个人大额存单为人民币标准类固定利率大额存单，包括1个月、3个月、6个月、9个月、1年、18个月、2年、3年 、5年等9个期限。各期限产品的购买起点金额均不低于人民币20万元。
　　中国银行大额存单最新利率表
　　起存额1月3月6月1年
　　20万元1.531.541.822.10
　　30万元1.591.641.892.18
　　100万元1.641.942.44
　　中国银行存款利率表2022
　　项目年利率
　　一、城乡居民及单位存款
　　(一)活期0.30
　　(二)定期
　　1.整存整取
　　三个月1.35
　　半年1.55
　　一年1.75
　　二年2.25
　　三年2.75
　　五年2.75
　　2.零存整取、整存零取、存本取息
　　一年1.35
　　三年1.55
　　五年1.55
　　3.定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折
　　二、协定存款1.00
　　三、通知存款
　　一天0.55
　　七天1.10
　　以上是中国银行针对全国的官网利率，但实际上中国银行挂牌利率会略高于官网利率，而且在每个城市的挂牌利率也有可能不一样。理出中行在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州这八个城市的实际挂牌利率，数据如下：
　　活期3个月6个月1年
　　北京0.301.431.691.95
　　上海0.301.431.691.95
　　广州0.301.431.691.95
　　深圳0.301.351.551.75
　　天津0.301.431.692.10
　　重庆0.301.431.691.95
　　南京0.301.431.691.95
　　杭州0.301.431.691.95
　　注：以上利率仅供参考，不做任何建议，具体详情请咨询各银行网点柜台，以当地各营业厅公布的利率为准。
　　定期存单因疫情过期了，过期这段时间的利息东北有的的银行按活期计算，，损失全部由客户承担，合适吗?
　　宁惠存和苏宁银行定期有什么区别?
　　#头号周刊#
　　苏宁宁惠存和定期基本没有区别,不过苏宁宁惠存5万起存,普通定期没有规定起存额度。苏宁宁惠存有每年取息和半年取息两种,每年取息就是每12个月存款人可以支取利息一次,半年取息就是每6个月存款人可以支取利息一次。
　　苏宁宁惠存存款到期后不会自动续存，会转入苏宁银行零钱宝，苏宁宁惠存支持提前支取，但是利息会按照活期利率计算利息，对存款人会有较大的损失，不支持部分提前支取。
　　#石家庄职业故事#
储蓄是我国人民非常重要且深受广大老百姓喜欢的理财手段，由于我国的银行都有国家信用做背书，安全可靠储蓄很安全、风险小、回报比较稳固、随时可以存取等，对于我们普通百姓而言安全可靠才是第一位的，无论你现在是什么境地，存款都是你安身立命的后勤保障，即使储蓄是利润回收最低的投资方式，他也有选择的巧妙之处，如何让存在银行里的钱获利更多，这也是一门学问，下面我们就为你介绍储蓄不为人知的小秘诀。
　　很多人都知道储蓄，但不是任何人都懂得选择更有效的储蓄方式能让你存钱的效益最大化。
　　一、短期自动转存。
　　此种方法比较适合手中有笔存款，短期内不会使用，但不确定何时会用的存款人。假设你手中的活期存款预计在几个月内不用，那么选择定期三个月或六个月比较划算。
　　我们以从工商银行为例。工商银行的工作人员算了一笔账，比如：您手上有1万元，先存三个月定期，到期时利息为79.09元。到期后，如果不用这部分钱，之后的三个季度将继续连本带利自动转存，利息分别为79.71元、80.34元、80.98元，转存一年后利息总计为320.12元，比存1万元的活期多出251.72元。
　　但是，你也需要弄清楚自己所选择的银行是否有自动转存业务，选择能本金利息自动转存的银行，还可省去跑银行的麻烦。
　　二、约定存款——既便利又有该利润。
　　我们先举一个例子，张小姐每到月底工资卡上通常会结余七百元，她认为这笔小钱派不了多大用处，所以就把它一直留在工资卡当中，相当于是在工资卡里存活期，一年利率只有3.5%,实在少得可怜。而同单位的魏太太就精明得多，魏太太到银行办了一个三个月约定定期业务，设定活期存款金额额度为100元，超出100元后，银行就会以100元的整数倍，按魏太太约定的存期转存为约定定期存款。
　　这样做的好处是，当魏太太用ATM取款、消费、转存定期、汇款、网上支付等等，如果活期存款余额不敷使用，约定定期将自动以100元的整数倍、按利息损失最小的原则转存出来;如果定存三个月，利率就增长为1.71%。
　　约定定期最大的好处，就是能够同时享有活期存款的使用便利性和定期存款的高利息收入。如今，约定存款可调各种存期齐全，长期有一年以上定存，短期有三个月、半年存期等。不过在选择银行的时候，你也需要根据各家银行约定转存业务起始金额不同要求的而选择适合自己的银行。
　　三、利息损失最小—部分提前支取。
　　生活中总是会遇到各种意外，一旦急需用钱，就会手忙脚乱，而且定期储蓄提前支取存款只能按活期利率计算利息。遇到这些意外，损失是不可避免的。但是，我们也可以运用一些技巧使利息损失减小到最低程度。
　　我们还以从工商银行，定期存款的提前支取可分为部分和全额提前支取两种。你可以部分提前支取，这样剩下的存款还是可以按原有存单存款日、原利率、原到期日计算利息。需要注意的是：有些银行的“部分提前支取”在存期内可以多次支取，有些银行只能支取一次，所以在选择存款银行的时候，宁愿多问几次，也不要不闻不问造成不必要的损失。
　　四、利滚利法。
　　将存本取息和零存整取储蓄有机结合的一种储蓄方法。这种方法只要长期坚持也可获得丰厚的回报。比如你有一笔一万元的存款，可以考虑把这一万元用存本取息方法存入，在一个月后取出其中的利息，把这一个月的利息再开一个零存整取的账户，以后每月把存本取息账户中的利息取出并存入零存整取的账户。利滚利的好处就是能获得二次利息，即存本取息的利息在零存整取中又获得利息，可谓鸡生蛋，蛋孵鸡，一笔钱得到两份利息，这种方法比较适用于存有大量闲置资金的家庭。
　　利滚利最大的缺点是要求你经常跑银行，不过，多跑几次银行也是没有坏处的，还能多从银行了解到一些存款常识和技巧，不是吗?
　　银行定存利率高达4.26%，储户争着存，银行：别想得太简单
　　来源:沃沃
　　对于不懂投资的人而言，存款是最为保险的理财方式。如果存款额度高，存期时间长，能够获得不菲的利息。
　　影响到储户利息高低的重要因素还有银行推出的利率。通常情况下，存款分为两种方式，一个是活期，一个是定存，前者利率普遍较低，但好处是方便中途取款。后者利率会根据存款期限而定，分为一年期、三年期或者是五年期，时间越长，利率越高。
　　国有银行普遍受大众青睐，原因是安全可靠，可缺点就是利率较低。而中小型银行，规模小，利率却比国有银行高出很多。特别是到了逢年过节的时候，为揽存，中小型银行会推出高利率回报的存款活动。
　　谨慎对待高利率回报产品
　　有消息传出，银行定期存款利率高达4.26%。储户们一听这么高的利率瞬间心动了，纷纷赶去争着抢。对此，内行人透露：别把事情想得太简单!
　　首先，大家要知道的是，4.26%的利率处于高水平状态，所以一定要小心谨慎。就拿国有银行举例，三年期定存利率不过3.25%，如果是大额存款，能够达到3.55%，依然和4.26%有明显的差距。这里的大额存款是指20万以上。事实上，拥有20万现金的家庭是非常稀少的，所以大部分人享受到的利率是3.25%。
　　可能是两类存款
　　4.26%的高利率回报无非是有两种情况。第一种是5年定期存款，国家曾对3年定期存款制定了上限，但对5年期定存没有，所以有的中小型银行为了吸引储户，就只能在5年期存款项目中增加优势。
　　对于这类存款，希望大家能够清楚明白一点，就是事先考虑这笔钱在5年内是否会动用到。万一只存了3年，家里急需用钱将存款取出来，这笔钱就得按照3年期利率计算。这年头，物价这么高，而且总会遇到些意外。就好比说疫情，没有人能够提前预料到，也不知道会对部分产业造成伤害，导致大批工人失去工作，收入也受到影响。
　　因此，防止类似意外发生，建议大家在存款的的时候不要将全部积蓄放入一个存款项目中。可以将部分资金用来存定期赚取利息，其余的可以放入活期，以备日后不时之需。
　　第二种可能性就是结构性存款，只要参与类似活动，就得拿出部分资金做理财项目。众所周知，理财是有一定风险的，要是亏损，本金和利息都会受到打击。
　　看完这些后，想必大家内心就有一把秤了，日后再遇到类似情况，建议大家事先打听清楚，不要一股脑投入。否则日后真的反应过来，一切都太晚了。
　　一直以来，我国都有储蓄大国的称号，可近些年储蓄规模不断缩减，反而借贷规模在持续增加，就连90后都加入了欠贷队伍中，这到底是怎么回事?
　　导致这一现象的主要原因包括三点。第一点是因为物价高。收入明显不够用了，要想保证日常开销就只能通过借贷。大额借贷得通过银行，小额可以直接寻求花呗和信用来帮助。
　　其次，国人家庭对车房的需求大，而这两样需要的资金多达百万千万。事实上，大部分家庭是没有支付全款的实力，最终只能走贷款。
　　最后，创业现象开始流行，启动资金也得通过借贷。
　　免责声明:图文来源网络，如侵权请联系删除!
　　活期3.12%重新上线了，当天计算利息，存一天也有利息，真的很香!
　　主要是不用开啥白名单，大家不用浪费啥精力时间，还有7天3.85，3月4.3，一年4.5，利息不算很高，但是各种期限利率都有，50万以内存款保险保障，安全没问题!@好运谈短视频5G创业
　　同时，也不是村镇小银行，还是比较出名的互联网银行。年底打工人上班族有公司的业绩压力，银行也有压力，有窗口机会了，不要犹豫，先占个坑。以后假如没有活期了，老客户有时候也可以买!#投资理财# #苏宁易购#
　　#银行大额存单遭到抢购#从前年底起，德先生就讲述了我们的存款利率，从中短期看是进入到下行通道了。随着这两年监管部门针对各类创新存款产品的整治，其实高息存款已经基本消失殆尽了。那么唯一剩的一个网红定期存款产品，也就是大额存单了。现在传说一年以上的定期储蓄存款利率要下调，所以各个银行加紧营销现有大额存单产品，保守型的储户又坐不住了，开始抢购。
　　我国金融机构中有一个神秘组织，叫作市场利率定价自律委员会，他在各个地区都有。相当于一个行业自律组织机制，专门管理存款市场利率的稳定性。现在传闻自律机制给各银行下发通知，调整人民币存款优惠利率报价方式，由过去的“基准利率*上浮比例”调整为“基准利率+基点”，让各银行将此次报价方式的变更传达到各基层网点，审慎报价。其实这种变化。也是正常的，因为LPR贷款利率就是以使用“基准利率+基点”的模式。但是重点在后面，发生的结果是：自律机制针对不同类型的银行设置了不同的基点上限。报价方式改变后，一年期以下的存款利率有所上升，一年期利率水平维持不变，一年期以上的存款产品大多要下调。
　　我国的利率市场化改革已经有了7年，但其实整体的利率市场还是半市场化半指导性的方式进行。为了保持所谓存款市场的稳定，他们对利率的上浮一直持有谨慎观察和密切监管，如果各个银行违反，就会监管部门进行窗口指导或者直接干预。
　　目前大额存单的最高利率是按照定期存款利率，最多上浮50%，也就是年化利率达到4.125%。对于标准存款产品来说，利率是不低了。但是如果聪明的储户仔细发掘一下。其实不少中小银行，民营银行以及互联网银行，他们为了吸收存款，维持稳定经营的需要，其实监管部门会网开一面的，给予他们一些发售银行特色存款产品的机会。而这些存款品种利率相对就会比较高，目前在有些银行甚至还是能达到年化5%的利率最高。
　　所以聪明的储户要学会如何去存款。大额存单的起存门槛20万，利率虽高，但是存入后如果发生任何提前支取，那就是按照活期存款利率来计算，储户的损失是比较大的。所以可以多发掘一下这些小银行的特色银行存款产品，例如营口银行，营口沿海银行，天府银行，攀枝花银行等等等等，其实他们的定期存款门槛低，利率高，存期期限相对比较灵活，不过就是有时候需要有心人发掘，因为这些存款不是常年都有的，在满足了银行的资金需求后，存款就会停售。
　　可以订阅一下德先生的专栏，给大家专门讲如何去做各种各样的理财，如何去识别金融中的套路，如何去做一个聪明的投资者。头条热榜
　　【#定期存款利息结算缩水9成# 银行回复：央行实施新规】 武汉市民冯先生2017年花了十万块钱在汉口银行购买了一款“惠鑫存”的存款产品，存款期限5年，存的时间越长利息越高。今年1月份，冯先生到银行去取回这笔存款时发现，这笔存款结算的利息只有一千多元，与当初约定足足差了九千多块钱，冯先生对此难以接受。
　　银行负责人表示，2020年3月，央行下发《中国人民银行关于加强存款利率管理的通知》，要求对定期存款提前支取靠档计息等不规范存款“创新”产品进行整改。而冯先生购买的“惠鑫存”存款产品在调整范围内。12月17日银行官网发布的调整公告，1月1日开始实施调整，提前取款的储蓄用户都按照当日活期利率计算。我们在官网和门点都有提示新规通告。"
　　就此事记者咨询了律师。湖北以诚律师事务所律师蔡巍表示："双方签订的合同当然是合法有效的，但是如果遇到国家政策强制性改变，当然以国家政策为准。(湖北经视记者 董茜 廖志敏)

irr是什么意思
无论是贷款、投资理财，或是投资买房，再或者公司项目投资等，都会用到“IRR“这个概念。
总而言之，这个IRR太重要了。
连央妈也发文，要求各商业银行使用这个IRR。
中国人民银行公告〔2021〕第3号，明确要求：
贷款年化利率可采用复利或单利方法计算。复利计算方法即内部收益率法。
并且给出了“采用内部收益率法计算贷款年化利率示例”。
央妈是不是在担心各商业银行不会算呢？
哈哈……
（央妈提供的公式附在了文章最后，有兴趣的同学可以看一眼。）
IRR（Internal rate of return）的中文意思是：内含报酬率，或内部回报率，又称内部收益率。
都是一个意思，下面统一使用内部收益率（IRR）。
需要说明一点：这个内部收益率（IRR）都是指年收益率。
先来说说你最熟悉的银行存款。
在这里，我们需要明白一点：银行存款本质就是一种投资。
最常见的存款方式：定期存款，又被称作“整存整取”。
比如说１年期定期存款，利率为2%。存入１万元，到期收回本息10200元。
这里要引进两个概念：现值和终值。
如下图：
存入银行时的10000元，叫做现值；
1年后从银行取回10200元，叫做终值。
如果你把上面到期的存款本息10200元再次存入银行。由于是本息一并存入，上一年的利息在下一年也会产生利息，即“利滚利“，所以实质是是复利方式。
到第2年底：
终值为：10200X（1+2%）=10404元【或10000X（1+2%）^2=10404元】
继续，第3年底：
终值为：10404X（1+2%）=10612元【或10000X（1+2%）^3=10612元】
现在我们换一个角度：
你现在有10000元（现值）进行投资，经测算，3年后能收回本利10612元（终值）。
问：这项投资的年回报率是多少？
这里的年回报率就是内部收益率（IRR）；
我们列方程计算
（上述计算终值得逆运算）：
10612/（1+IRR）^3=10000
或者：
10612/（1+IRR）^3-10000=0
IRR=2%
下面我们来用内部收益率（IRR）法计算一下房产投资的年回报率。
你用总计100万一次性付款买入一套现房，4年后出售，净回收现金150万元。
问：这笔投资年回报率是多少？
150/（1+IRR）^4=100
或者：
150/（1+IRR）^4-100=0
IRR=10.67%
如果你买入现房立即出租，每年年底收到租金5万元，4年后出售，还是净回收现金150万元。
问：这笔投资年回报率是多少？
从上图我们可以看出，4年期间每年的现金流状况，每年都有现金流入。
这时，我们需要将不同时间点流入的每一笔现金（终值），全部转换成现值。
5/（1+IRR）
5/（1+IRR）^2
5/（1+IRR）^3
5/（1+IRR）^4
150/（1+IRR）^4
列方程：
5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4-100=0
IRR=15.01%
如果，你采用分期付款买入现房，买入时支付70万，1年后支付30万。其他条件不变，
问：这笔投资年回报率是多少？
列方程：
5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4-70-30/（1+IRR）=0
IRR=16.34%
这时，30万是1年后支付，同样需要将其换算为现值。
到此，我估计你已经发现了一个规律：
一项投资总是会有现金流出，同样会有现金流入。流出为负，流入为正。
无论流出、流入，我们将所有的现金，按复利方式换算成现值；
当现金流出、流入现现值之和等于0时，则复利利率则为内部收益率（IRR）。
这就是前面央行公告所说的：复利计算方法即内部收益率法。
有了这个规律，那么任何一项投资，我们只需要盯着其现金流，就能轻松计算出其内部收益率（IRR）。
不同项目，会有不同的内部收益率（IRR），我们只需要比较哪个内部收益率（IRR）高，哪个项目就是好项目。
我估计你现在还会有一个疑惑，如果现金流进进出出的比较多，上面那个方程怎么解啊？
其实我也不会解！
但我们有强大的Excel。
还是以前面的房产投资为例，通过Excel的IRR函数，可以轻松计算出这项投资的内部收益率（IRR）。
Excel表格图：
附：央行示例的年化内部收益率（IRR）计算公式
最后，我希望你能用IRR方法，计算一下你手上的投资理财产品。
从此，你对IRR的理解 ，一定会超越绝大部分人。
当然，可能也你会发现，你的投资理财都没有你想象的那么赚钱了
无论是贷款、投资理财，或是投资买房，再或者公司项目投资等，都会用到“IRR“这个概念。
总而言之，这个IRR太重要了。
连央妈也发文，要求各商业银行使用这个IRR。
中国人民银行公告〔2021〕第3号，明确要求：
贷款年化利率可采用复利或单利方法计算。复利计算方法即内部收益率法。
并且给出了“采用内部收益率法计算贷款年化利率示例”。
央妈是不是在担心各商业银行不会算呢？
哈哈……
（央妈提供的公式附在了文章最后，有兴趣的同学可以看一眼。）
IRR（Internal rate of return）的中文意思是：内含报酬率，或内部回报率，又称内部收益率。
都是一个意思，下面统一使用内部收益率（IRR）。
需要说明一点：这个内部收益率（IRR）都是指年收益率。
先来说说你最熟悉的银行存款。
在这里，我们需要明白一点：银行存款本质就是一种投资。
最常见的存款方式：定期存款，又被称作“整存整取”。
比如说１年期定期存款，利率为2%。存入１万元，到期收回本息10200元。
这里要引进两个概念：现值和终值。
如下图：
存入银行时的10000元，叫做现值；
1年后从银行取回10200元，叫做终值。
如果你把上面到期的存款本息10200元再次存入银行。由于是本息一并存入，上一年的利息在下一年也会产生利息，即“利滚利“，所以实质是是复利方式。
到第2年底：
终值为：10200X（1+2%）=10404元【或10000X（1+2%）^2=10404元】
继续，第3年底：
终值为：10404X（1+2%）=10612元【或10000X（1+2%）^3=10612元】
现在我们换一个角度：
你现在有10000元（现值）进行投资，经测算，3年后能收回本利10612元（终值）。
问：这项投资的年回报率是多少？
这里的年回报率就是内部收益率（IRR）；
我们列方程计算
（上述计算终值得逆运算）：
10612/（1+IRR）^3=10000
或者：
10612/（1+IRR）^3-10000=0
IRR=2%
下面我们来用内部收益率（IRR）法计算一下房产投资的年回报率。
你用总计100万一次性付款买入一套现房，4年后出售，净回收现金150万元。
问：这笔投资年回报率是多少？
150/（1+IRR）^4=100
或者：
150/（1+IRR）^4-100=0
IRR=10.67%
如果你买入现房立即出租，每年年底收到租金5万元，4年后出售，还是净回收现金150万元。
问：这笔投资年回报率是多少？
从上图我们可以看出，4年期间每年的现金流状况，每年都有现金流入。
这时，我们需要将不同时间点流入的每一笔现金（终值），全部转换成现值。
5/（1+IRR）
5/（1+IRR）^2
5/（1+IRR）^3
网贷5/（1+IRR）^4
150/（1+IRR）^4
列方程：
5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4-100=0
IRR=15.01%
如果，你采用分期付款买入现房，买入时支付70万，1年后支付30万。其他条件不变，
问：这笔投资年回报率是多少？
列方程：
投资买房5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4-70-30/（1+IRR）=0
IRR=16.34%
这时，30万是1年后支付，同样需要将其换算为现值。
到此，我估计你已经发现了一个规律：
一项投资总是会有现金流出，同样会有现金流入。流出为负，流入为正。
无论流出、流入，我们将所有的现金，按复利方式换算成现值；
当现金流出、流入现现值之和等于0时，则复利利率则为内部收益率（IRR）。
这就是前面央行公告所说的：复利计算方法即内年收益率部收益率法。
有了这个规律，那么任何一项投资，我们只需要盯着其现金流，就能轻松计算出其内部收益率（IRR）。
不同项目，会有不同的内部收益率（IRR），我们只需要比较哪个内部收益率（IRR）高，哪个项目就是好项目。
我估计你现在还会有一个疑惑，如果现金流进进出出的比较多，上面那个方程怎么解啊？
其实我也不会解！
但我们有强大的Excel。
还是以前面的房产投资为例，通过Excel的IRR函数，可以轻松计算出这项投资的内部收益率（IRR）。
Excel表格图：
附：央行示例的年化内部收益率（IRR）计算公式
最后，我希望你能用IRR方法，计算一下你手上的投资理财产品。
从此，你对IRR的理解 ，一定会超越绝大部分人。
当然，可能也你会发现，你的投资理财都没有你想象的那么赚钱了