弘阳地产是不是太猛了上市了吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-10-11 09:04 标签： 弘阳地产是不是太猛了

“高溢价地王”弘阳，重庆项目大降价仍难卖，新

摘要： 弘阳 "总裁团“基本解散，老板之子任副总裁。

在商业、物业等香饽密集上市的近年，地产开发不再那么被房企青睐。龙头房企们甚至搞起了中介、租赁、装修，但那还只是大哥些的事儿。

小弟后生们至今仍在跑马圈地、扩土开疆，比如，你看“江苏王”弘阳就四处出击争地王。

弘阳或也不太想这样，形势所迫。

至今或尚未完全解决的弘阳时光澜庭被维权事件，过去整整半年仍在网上发酵。

2020年8月，弘阳重庆时光澜庭接房现场发生大规模维权，因局部贴砖、过道刷漆等质量品质问题，大多数业主要求整改，不贴砖不接房，后来还闹到派出所调解。

有业主说：接房时间本来是2020年，我的合同居然写成了2019年3月，那时候我还没来签合同呢。

就在时光澜庭被业主拒接的同时，石桥铺弘阳天宸一品的项目总应该就在想，项目怎么卖？

开盘均价约25000元/㎡，有的甚至高达30000元/㎡的天宸一品，显然价格颇高，市场难以接受。

购房者不买单，只得大降价，后来单价下降超过10000元到建面约15800元似乎还不够，2020年这一价格又再下降一千，只有约14896元/㎡，房价仅比地价高出3000元，确定无疑的亏本，但全年的销售仍只有26套。

重庆网上房地产显示，天宸一品用途为办公的1号楼大部分未售。克而瑞统计，截至1月18日，推出的294套房源仅售出36套，去化率为12%。

天宸一品不仅销售困难，还被媒体曝出疑似存在捂盘惜售、商改住、高管跟投的现象。

天宸一品如今似乎难行市场，这个地块可是2018年重庆的地王。

2018年5月30日，弘阳先后击败5家劲敌，才拿下石桥铺一宗13.12亩的商住用地，楼面价为11726元/㎡，溢价率高达70%。

弘阳在重庆再次拿地，已是1年之后的事情。

2019年6月13日，一宗北碚歇马的地被弘阳、中骏联手拿下，楼面价为5508元/㎡。

2020年3月25日，弘阳以楼面价9957元/㎡拿下中央公园地块。仅5天后的3月30日，弘阳又在巴南李家沱拿下一块楼面价6313元/㎡的地。

后来，这三块地相继诞生了樾景台、弘阳昕悦棠和一曲晴江项目。

进入重庆不到3年的弘阳，在全国市场以“高溢价地王”闻名。

近年来，弘阳接连登上淮安、宁波、阜阳、常州等多地地王宝座。

2021年1月18日，弘阳经365轮拿下江苏淮安一宗地，溢价率高达98.74。这块楼面价为10473元/㎡的地，晋升淮安新地王。

就在2月1日，弘阳在江苏徐州拿地，溢价率达到135.02%。

2018年、2019年和2020年上半年，弘阳拿地总额均超过百亿，2019年更达到390亿，分别新增31个、57个、21个项目。

弘阳为何这般喜欢高溢价拿地？

究其根本想必在于，出生福建的老板曾焕沙早在2017年便制定“2020战略”，指出将在2020年实现千亿销售。彼时，弘阳的销售额仅有256.9亿元。

为在3年之内实现销售翻3番，弘阳总裁何捷在2018年业绩会直言“3671”大运营体系打法：3个月开工，6个月开盘，首开去化率不低于70%，10个月现金流回正。

在这一打法下，弘阳2017年销售额257.3亿元，到2020年已达到865亿元。

但是，这一业绩显然还没达到千亿销售。这也就不难知晓，为何2020年初弘阳将目标调整到750亿元。

业绩达不到，高管要离职。2020年11月22日，2017进入弘阳的张良不再担任集团执行总裁。

曾与曾焕沙5次深谈的张良，2012年到旭辉，4年内销售额便从50亿元上涨至530亿元，显然功勋卓著。

不仅如此，旭辉出身的高管更占到了弘阳的三分之一，并还组成了来自新城、万达等的“9大高管天团”。

尽管1996年在南京以家居建材批发市场起家的曾焕沙说“在商言人”，但弘阳显然更强调“以拼搏者和贡献者为本，塑造以结果为导向的战功文化”。

最近弘阳出台新三年战略规划，再次强调业绩、利润、战功文化。

如今，外来大员张良离职已三月，不知弘阳是否还常走戈壁？

即便弘阳以865亿元的销售额保住了全国50强，但合作项目多，导致权益金额只有约一半。

此外鸟姐得知，2017年、2018年、2019年的毛利率、净利润率均逐年下降，从40.6%到25.1%，从19.5%到10.8%。而负债总额从2017年的328.7亿元增长至2020年中期的815.4亿元。此时，弘阳融资成本同比增长131.3%。

这可能还不是最要紧的。

2020年弘阳中报显示，弘阳资产负债率80.18%，在剔除合同负债及预收款后仍超过70%红线。

如你所知，三道红线已正式实行两个月。至今仍倡导高周转的弘阳，能否全身而退？

一个月前，弘阳高管再次重大变动，1月30、31日的弘阳集团2021年管理工作会议出公告：1月29日供职9年的何捷辞任行政总裁，2020年1月进入弘阳，曾在中海14年、龙湖7年、鸿坤2年的袁春接任。

被集团寄予厚望的袁春，会在弘阳待多久？

2月26日，弘阳的高层人事变动达到顶峰，曾在旭辉6年的集团总裁蒋达强将离职，这意味着弘阳的“总裁团”基本解散。

职业经理人或都是流水，还是自家孩子可靠。谁能说弘阳老板曾焕沙不是这样想的？

曾老板的女儿曾子熙，早在2018年10月31日便担任弘阳服务公司副总裁，2020年3月16日更进入董事会，据了解未来大概率负责物业。

而1994年出生的儿子曾俊凯，虽想当歌手，但与下台不久的美国总统川普是校友，宾夕法尼亚大学沃顿商学院毕业的他，从南京远赴成都，成为弘阳地产西南区域总经理，首个项目从拿地到开盘只用了6个月。

去年9月的西南区域品牌发布会，鸟姐也去了。那晚，十分低调的曾俊凯全程未发言，最后合影还请亿翰智库董事长陈啸天站在中间，但这位嘉宾显然懂事。

与曾俊凯的外貌一样给鸟姐留下印象的，是他的微信个性签名：不论是谁，只要养成开口抱怨的习惯，人生就彻底输了。

蒋达强离职，曾俊凯上位，自此他成为弘阳地产执行董事、副总裁。

而泰禾营销出身的弘阳地产副总裁李亮，更让人难忘，一上场便自我介绍：李云龙的李，亮剑的亮。

李亮代表的弘阳显然壮志勃勃：未来三年，要实现西南区域规模与营收的翻倍增长。

在川渝已有14个项目的弘阳，能否在重庆真正立足？

扩土圈地的弘阳不忘出身，商业、物业等轻资产发展尚可，但成为巨头显然路还太漫长。

时光澜庭业主的合理诉求解决了吗？天宸一品怎样才能好卖一些？

近日，集中供地，一年只卖三次地的新政必将长远影响地产。以后，弘阳还能否高溢价拿地王？

时代有挑战也有机遇，祝福弘阳。

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港股异动 | 弘阳地产(01996)跌6%、创历史新低 穆迪下调公司评级、预计全年合同销售额降约50%

　　APP获悉，弘阳地产(01996)维持低迷，进入午盘，股价触及0.99港元，创18年7月上市以来新低。日前，穆迪下调弘阳地产的公司家族评级和高级无抵押评级，并预计公司2022年合同销售额将同比下降约50%至450亿元。截至发稿，弘阳地产跌5.66%，报1.00港元，市值33.39亿港元。

　　9月21日，穆迪将弘阳地产的公司家族评级（CFR）从“Caa1”下调至“Caa2”，将公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”。穆迪表示，评级下调反映集团未来6至12个月内具规模的债务到期令风险升高，加上经营现金流疲弱及流动性进一步下降。当前，弘阳地产将有相当大规模的海外债务到期，包括2022年10月到期的2.5亿债券和2023年4月到期的4.55亿美元债券。穆迪预计，弘阳地产2022年的合同销售额将同比下降约50%至450亿元。

据IPO早知道消息，弘阳集团旗下物业公司弘生活物业集团，近期正与投行密切接触，计划赴港上市。据消息人士向确认此事属实。

公开资料显示，弘阳集团旗下弘阳地产（1996.HK）于2018年在香港主板上市，以“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”为发展战略。

截至2019年12月，弘阳地产已进入全国包括南京、苏州、南通、无锡、常州、合肥、杭州等地的30多座大中城市，累计开发面积近2000万平方米，2019年度实现签约销售650余亿，位列中国房企销售百强54位。

据不完全统计，2020年以来，物业、建业物业、正荣服务、宋都物业、物业等均排队等待上市。

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