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为更好地贯彻落实《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》（市政府令第324号），推动全区老旧小区住宅加装电梯工作更加制度化、规范化、高效化，我局起草了《杭州市余杭区老旧小区加装电梯项目管理实施细则》，现向社会公开征求意见。公示期从2022年9月19日至2022年9月27日。

如有意见或建议，请于2022年9月27日前反馈至我局（区加梯办），联系电话：，地址：五常街道西坝路浙财科创中心C座505。

余杭区住房和城乡建设局

杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目管理实施细则（试行）（征求意见稿）

为积极推进老旧小区住宅加装电梯工作，完善老旧小区住宅使用功能，促进无障碍环境建设，适应老龄化社会需求，提升生活品质，根据《》（以下简称《管理办法》）、《杭州市老旧小区住宅加装电梯项目管理工作指南（试行）》（以下简称《工作指南》）和《杭州市人民政府办公厅关于积极推进老旧小区住宅加装电梯工作的实施意见》（杭政办函〔2021〕71号）文件精神，结合我区实际，制定余杭区老旧小区加装电梯实施细则。

余杭区行政区域内老旧小区住宅加装电梯管理工作适用本细则。

本细则所称老旧小区住宅，是指国有土地上具有合法权属，建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划，并已投入使用的四层（含）以上非单一产权的无电梯住宅。

住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅、单位自管房需要加装电梯的，可以参照本细则执行。

开展余杭区老旧小区加装电梯工作应当遵循“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的原则，实行民主协商、基层自治、高效便民、依法监管的工作机制，全面贯彻落实市政府令第324号各项规定，和谐、安全、规范推进我区老旧小区住宅加装电梯工作，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

健全完善加装电梯工作区、镇人民政府或街道办事处、村民委员会或社区居民委员三级工作体系，明确职责分工，强化要素保障。将区既有住宅加装电梯工作领导小组调整为区老旧小区住宅加装电梯工作领导小组。各级应建立健全工作例会、专题协调、检查通报等制度，加强对加装电梯工作的统筹、指导和监督，优化条块结合的协作联动机制。各有关部门应认真履行法定职责，分工合作，确保加装电梯工作顺利实施。

余杭区老旧小区住宅加装电梯工作领导小组负责统筹领导老旧小区住宅加装电梯工作。

镇人民政府或街道办事处负责属地范围内老旧小区住宅加装电梯的具体组织协调和实施工作。村民委员会或社区居民委员会负责老旧小区住宅加装电梯的政策宣传、业务指导、矛盾协调等工作。

住建、规划和自然资源、市场监管、消防救援、城市管理、民政、财政等行政主管部门应当根据职责分工，做好老旧小区住宅加装电梯相关管理和指导工作。

老旧小区住宅加装电梯涉及的电力、水务、燃气、通信、网络等相关管线单位负责管线及其他配套设施的现场踏勘、迁移改造等工作。

老旧小区住宅需要加装电梯的，本单元内同意加装电梯的相关业主，应当征求所在单元全体业主意见（意见征询汇总表范本参见附件1），并就加装电梯初步方案和项目建设资金估算及分摊方案、电梯运行使用和维护保养资金分摊方案等充分进行民主协商，做好意见统一等工作。

村民委员会或社区居民委员会应积极搭建沟通协商平台，引导相关业主通过友好协商、优化方案、适当补偿等途径，妥善解决利益平衡等问题。充分发挥小区党组织、楼道党支部和党员干部的作用，提升基层民主协商的质量和成效；业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业应当积极配合居民委员会做好协调工作。

（一）一般老旧小区住宅加梯项目表决

本《细则》所称一般老旧小区住宅，是指除商品房性质老旧小区以外的住宅。

由本单元申请加装电梯的相关业主提请所在地村民委员会或社区居民委员会牵头，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后（表决票范本参见附件2），本单元业主填写授权委托书（视业主需要而定，范本参见附件3）、签订加装电梯项目协议书（范本参见附件4）。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

（二）商品房性质老旧小区住宅加梯项目表决

本《细则》所称商品房性质老旧小区住宅，是指由房地产开发企业以出让方式取得国有土地使用权，进行开发建设并公开销售的住宅。

商品房性质老旧小区住宅加装电梯，应经申请加装电梯的单元相关业主表决同意。需要占用小区范围内业主共有的道路、绿地等公共场所的，需经本小区业主表决同意。

由本小区申请加装电梯的相关业主提请业主委员会或者所在地社区居民委员会牵头，征求小区范围内全体业主意见，具体按照《中华人民共和国民法典》有关业主共同决定事项的有关规定执行（表决票范本参见附件5、表决统计表参见附件6）。

表决可以采用书面征求意见、电子投票等方式进行。

表决的投票期限由牵头单位确定，一般不少于10天，法律法规另有规定或业主另有约定的，按其规定或约定执行。

经申请人书面提出，加装电梯项目协议及初步方案应由所在地村民委员会或社区居民委员会在拟加装电梯单元楼道口和小区公示栏等显著位置予以公示（公示书范本参见附件7）。公示书自张贴第2天起算，公示应满10天。公示期满后，因加装电梯直接受到影响的利害关系人无实名制书面反对意见的，村民委员会或社区居民委员会、镇人民政府或街道办事处应当分别在申请人递交的加装电梯项目申请表上盖章确认（范本参见附件8）。

公示期间，因加装电梯直接受影响的利害关系人有实名制书面反对意见的，村民委员会或社区居民委员会、镇人民政府或街道办事处应按照《管理办法》第十三条、第十四条有关规定进行调解，同时应在加装电梯项目申请表中写明异议主要内容、调解（听证）方式及次数、调解（听证）结果，并盖章确认。

有实名制书面反对意见的，由相关当事人协商解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可以委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。

相关当事人对老旧小区住宅加装电梯项目协商不成的，村民委员会或社区居民委员会应当组织调解。相关当事人拒绝村民委员会或社区居民委员会调解或者经调解仍未达成一致意见的，所在地镇人民政府或街道办事处应当通过协调会、听证会等方式组织调解。对老年人、残疾人居住的老旧小区住宅加装电梯项目，村民委员会或社区居民委员会及镇人民政府或街道办事处应当加大调解力度，引导当事人自愿达成调解协议，化解纠纷。

村民委员会或社区居民委员会及镇人民政府或街道办事处应当对调解、听证情况进行记录（调解、听证情况记录参见附件9）。

1.必须召开听证会的情形

村民委员会或社区居民委员会、镇人民政府或街道办事处通过协调会等方式进行调解，仍未达成一致意见的，本单元申请加装电梯的业主中如有下列情形之一的，镇人民政府或街道办事处应当组织召开听证会：

（1）有一名及以上年满六十周岁并经专业机构评估认定为中度或者重度失能的老年人；

（2）有两名及以上年满六十五周岁（非同一专有部分业主）或者一名及以上年满八十周岁的老年人；

（3）有一名及以上的三级以上视力或者肢体残疾人，或者二级及以上智力（精神）残疾人。

召开听证会的，镇人民政府或街道办事处应当根据调解具体情况，确定听证会参加人。听证会参加人除听证员外，应包括申请人、被申请人及其代理人、因加装电梯直接受到影响的利害关系人及其代理人和其他相关人员（相关当事人无正当理由不按时参加听证的，视为放弃听证权利，听证通知参见附件10）。听证会可邀请工程技术、特种设备、法律等方面的专家参与，也可积极借助人民调解组织、矛盾纠纷调处化解中心或第三方专业机构等开展听证。镇人民政府或街道办事处可结合项目实际情况自行制定听证方案。开展加装电梯项目宣传、动员、调解（听证）等工作发生的费用，由所在地镇人民政府、街道办事处予以保障。

民主协商一致、意见表决通过后，申请人应当将加装电梯申请表、加装电梯项目协议书、表决材料和初步方案等递交村民委员会或社区居民委员会。村民委员会或社区居民委员会进行公示（公示无异议后或协调一致后）并报属地镇人民政府或街道办事处。

镇人民政府或街道办事处、村民委员会或社区居民委员会主要对房屋产权人加装电梯表决情况、同意比例、公示情况、加装电梯各项费用分摊方案、后续管理方案等内容进行审核，协调解决业主矛盾纠纷。

镇人民政府或街道办事处、村民委员会或社区居民委员会审核通过的加装电梯项目报区加梯办，由区加梯办组织住建局、规划和自然资源、市场监管、消防救援、城市管理等行政主管部门，电力、水务、燃气、通信、网络等相关管线单位，以及项目所在地村民委员会或社区居民委员会、镇人民政府或街道办事处，对申请人上报的加装电梯项目的住宅房屋质量、消防通道、绿化管理等情况进行现场勘察，并对加装电梯可行性进行评估分析，确定具备加装条件的房屋实施加装电梯工作。

（三）委托专项设计、施工图审查

经现场勘察后，符合加装条件的，老旧小区住宅加装电梯的申请人应当委托具有法定资质的设计单位在已公示的初步方案基础上，按照建筑设计、结构安全、特种设备和消防安全等相关规范标准的要求，编制加装电梯设计方案和施工图设计文件。

加装电梯施工图设计文件应当经具有法定资质的第三方图审机构审核并出具书面审核意见。

老旧小区住宅加装电梯的申请人应当向区加梯办申请联合审查，并提交以下材料：

1.经村民委员会或社区居民委员会及镇人民政府或街道办事处盖章确认的加装电梯项目申请表；

2.村民委员会或社区居民委员会出具的调解情况记录，镇人民政府或街道办事处出具的调解、听证情况记录；

3.经公示的加装电梯项目协议书、初步方案；

4.加装电梯设计方案、施工图设计文件（含工程预算）及第三方图审机构审核意见；

5.社区居民委员会或村民委员会出具的公示情况说明（附单元楼道口、小区公示栏公示照片）；

6.相关业主的身份证明、房屋权属证明；单元业主授权委托书（如有）；有委托代理人的，提交个人授权委托书、代理人身份证明；

7.法律、法规规定的其他材料。

区加梯办在收到申请人提交的相关申请材料后应于3个工作日内进行预审，申请材料不齐全或者明显不符合《管理办法》第十六条的要求的，应当当场或者在预审期限内一次告知申请人限期补正的全部内容；申请材料齐全（或经补正后齐全的）的应予受理。

受理申请人提交相关申请材料后，区加梯办应当及时组织召集规划和自然资源、城市管理、市场监管、城市绿化等行政主管部门召开联合审查会议，各行政主管部门应当根据各自职责，做好联合审查工作。会议可以征求建筑设计、结构安全、特种设备等相关专家的意见。

与会各行政主管部门应签署并出具书面审查意见（参见附件11），明确是否同意该项目方案。当场无法出具意见的，应当在联合审查会后3个工作日内向区住建局反馈书面审查意见。区加梯办应当根据相关部门反馈的审查意见，在受理申请材料之日起20个工作日内出具联合审查意见（参见附件12）并加盖单位公章。

加装电梯项目申请人应依法办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可。其中，符合《杭州市城乡规划条例》第二十九条、《关于公布<杭州市建设工程规划许可证“豁免”项目清单>的通知》（杭规划资源发〔2021〕11号）中“免于办理建设工程规划许可证”的加装电梯项目，不再办理建设工程规划许可证；根据《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》以及《住房和城乡建设部办公厅关于浙江省调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额意见的函》（建办市函〔2020〕432号）关于“工程投资额在200万元以下或者建筑面积在1000平方米以下的房屋建筑和市政基础设施工程，可以不申请办理施工许可证”的有关规定，符合无需办理建筑工程施工许可证情形的加装电梯项目，可以不再办理建筑工程施工许可证。

开工前申请人还应依法办理管线迁移改造、绿地占用、树木迁移砍伐、电梯安装告知、特种设备监督检验、建设工程质量安全监督等手续，相关部门应当优化审批流程、提高审批效能。

电力、水务、燃气、通信、网络等相关管线单位对经联合审查通过的老旧小区住宅加装电梯项目，应当开通绿色通道办理相关手续，加快实施管线迁移改造。

（一）牵头主管部门指导监督

区加梯办应当做好加装电梯工作的日常指导和监督管理工作，并定期安排施工现场巡查，发现问题及时通知区市场监督管理局和区住建局建筑工程质量安全监督站处理。

（二）建设工程质量安全监管

申请人在取得加装电梯项目通过联合审查的意见书后，加装电梯项目施工前，应当向区住建局建筑工程质量安全监督站提交以下材料，接受建设工程质量安全监督管理。

1.安全生产措施备案表；

3.经第三方图审机构审核通过的施工图设计文件；

4.委托施工合同和委托监理合同；

5.施工组织设计和监理规划；

6.法律、法规规定的其他材料。

区住建局建筑工程质量安全监督站对加梯项目的施工现场进行指导监督时，如发现施工存在不规范等安全问题，应及时记录并通知申请人、施工单位整改。

（三）特种设备安装监督

老旧小区住宅加装电梯的安装应当由电梯制造单位或者其委托的具有法定资质的单位实施，并应当符合特种设备管理法律法规及相关规范标准的规定。电梯安装单位应当在安装施工前将拟进行的电梯安装情况书面告知区市场监督管理局，并依法向具有法定资质的特种设备检验机构申请监督检验。

加装电梯项目完工并经特种设备检验机构监督检验合格后，申请人应当组织设计、施工、监理单位和电梯安装单位对加装电梯项目进行竣工验收。 

项目竣工验收后，申请人应依法在电梯投入使用前或者投入使用后30天内向所在地特种设备安全监督管理部门办理使用登记，并取得使用登记证书。 

项目竣工验收后，申请人应将项目竣工资料移交区城建档案管理部门归档。

区住建局和区财政局应重点审核老旧小区住宅加装电梯项目是否符合下列条件：

1.国有土地上、四层（含）以上的既有住宅；

3.具有合法的权属证明；

4.未列入房屋征收范围和计划；

对暂未办理房屋权属证明的安置房小区等加装电梯项目，所在地镇人民政府或街道办事处确认符合区级加梯专项资金补助条件的，应出具书面情况说明并附该房屋属于非单一产权的相关印证材料，加盖所在地镇人民政府或街道办事处的公章后，报区加梯办审核。审核通过后，区住建局报区财政局审核拨付。

①对余杭区范围内国有土地上四层及以上的非单一产权老旧小区加装电梯项目（纳入区政府老旧小区综合改造提升项目库和回迁安置房加装电梯总量达到该物业小区适合加装电梯条件总单元楼量30%及以上的除外），政府给予20万元/台的补助，由区、镇（街道）两级财政按1:1分摊。补助资金拨付给各镇（街道）管理，专项用于加装电梯事宜。

②老旧小区综合改造提升项目实施主体为加装电梯建设主体，加梯业主共同承担电梯设备采购安装及后续运行使用和维护管理等费用，其余费用由老旧小区改造实施主体承担，纳入老旧小区综合改造提升费用。

纳入区政府老旧小区综合改造提升项目库且在改造项目实施之前已完成的加装电梯，加梯业主除共同承担电梯设备采购安装及后续运行使用和维护管理等费用外，其余加装费用由区财政补助。

③回迁安置房加梯总量达到该物业小区适合加装电梯条件总单元楼量30%及以上的，明确由属地镇（街道）作为回迁安置房加装电梯实施主体，加梯业主共同承担电梯设备采购安装以及后续运行使用和维护管理等费用，其余费用由区、镇（街道）两级财政按7:3分摊，其中，镇（街道）承担的费用应列入镇（街道）年度资金预算中。

鼓励有条件的镇人民政府或街道办事处可结合本地实际，配套一定的项目补助奖励。

①老旧小区加装电梯的管线迁移（除雨污水管外的供水、电力、燃气、电信、移动、联通、华数等）费用，由区级财政给予10万元/台补助，超出费用由管线单位承担。补助资金采取定额分配，每台加梯均按固定比例分配补助费用，分配比例为：供电公司50000元/台，水务公司20000元/台，燃气公司10000元/台，电信、华数、移动与联通公司各5000元/台。

②管线迁移涉及的地面开挖、复原及雨、污水管道迁移，由属地镇（街道）实施，由区财政给予3万元/台资金补助，超出部分由镇（街道）承担。

③对纳入老旧小区综合改造提升项目的加梯工程，管线迁移费用（包含路面开挖、复原、雨污水管、供水、电力、燃气、电信、移动、联通、华数等）纳入老旧小区综合改造提升费用。  

实施加装电梯量化考核，对每完成一台电梯加装，区财政给予镇（街道）8000元/台的补助资金，补助资金可用于人员加班补贴、购买第三方服务、购买加装电梯工作所需物资等。

加装电梯项目通过五方验收且取得特种设备使用登记证书，并完成资料归档后，项目所在地镇人民政府或街道办事处将归档凭证以及法律、法规规定的其他材料，报区加梯办审核。材料审核通过后，区住建局会同区财政局拨付补助资金至各镇人民政府或街道办事处管理，专项用于加装电梯事宜。

1.各管线单位原则上要在加装电梯项目通过联合审查之日起15日内组织进场施工。

2.老旧小区住宅加装电梯应安装具备运行参数采集、信息网络传输、自动报警、实时通话等功能的智慧系统，并统一接入全市电梯智慧监管网上平台和96333电梯应急处置网上平台，实现实时在线监督、及时救援处置。

3.老旧小区住宅加装电梯可将加装电梯工作纳入老旧小区综合改造提升、未来社区创建、无障碍环境建设等工作计划统筹推进，落实“综合改一次”要求，协调推进成片、整小区加装电梯工作，并落实必要的资金支持。有老年人、残疾人居住的老旧小区住宅，宜结合加装电梯项目增设必要的坡道、扶手、语音播报等无障碍设施，更好地满足使用需求。

4.老旧小区住宅加装电梯应当坚持因地制宜、安全适用、经济美观、风貌协调的原则，同一小区不同单元加装电梯的，其外观造型、色彩风格宜与小区建筑及环境相协调。尽量减少对底层住宅以及相邻建筑的不利影响，尽量减少对小区公共道路和绿地绿化的占用,不得侵占城市主要道路，不得影响城市规划实施，不得增加或者变相增加与加装电梯无关的空间，并确保加装电梯及房屋的整体性和结构安全。

5.加装电梯项目竣工验收合格后，相关业主可按有关规定申请提取本人及其配偶、父母、子女的住房公积金和住房补贴。

6.老旧小区住宅加装的电梯投入使用后，相关业主可以利用政府补助资金、电梯投放商业广告收入等资金用于电梯的维护保养、改造维修、检验检测；鼓励加装电梯申请人投保电梯电梯综合服务保险；维修、更新和改造电梯的，可以按有关规定申请使用物业专项维修资金和公有住房售后维修基金。

7.老旧小区住宅加装电梯新增面积部分不计入建筑物面积，不计入各分户业主的住宅产权面积，不办理不动产登记。法律法规另有规定的，按其规定执行。

8.阻挠、扰乱、破坏老旧小区住宅加装电梯施工构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理。

本细则自2022年X月XX日施行，原《余杭区既有住宅加装电梯实施方案》（余政办〔2018〕64号）和《余杭区既有住宅加装电梯实施方案的调整完善意见》（余建〔2019〕370号）与本细则不一致的，以本细则为准。

本细则所指的天为自然日。

附件：1.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目单元业主意见征询情况汇总表（参考范本）

2.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目单元业主意见表决票（范本）

3.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目单元业主授权委托书（范本）

4.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目协议书（范本）

5.杭州市余杭区商品房性质老旧小区住宅加装电梯项目小区业主意见表决票（范本）

6.杭州市余杭区商品房性质老旧小区住宅加装电梯项目小区业主意见表决结果（范本）

7.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目公示（范本）

9.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目调解（听证）情况记录（参考范本）

10.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目听证通知书（参考范本）

11.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目联合审查意见表（范本）

12.杭州市余杭区老旧小区住宅加装电梯项目联合审查意见书（范本）

1、土地性质不同：经济适用房是政府划拨用地，可以享受很多政府制定的优惠政策，商品房基本上是不可以享受优惠的，因为它的用地都是通过出让的方式获得的。

2、产权限制不同：由于经济适用房的土地是由政府划拨的，所以购买者拥有的是不完全产权，即使买了房也就只能拿到产权证，无法拿到土地证。如果想要出让，只能在满足购买时间达到五年，并缴纳土地出让金才可以进行，商品房则没有这样的限制。

3、购买对象不同：如果想要获得经济适用房，那么购买方必须是常住城镇的中低收入家庭，并且名下没有任何房产，而商品房的的购买对象就没有这样的限制，基本上只要已达到年龄的完全民事行为能力人，并且有足够的钱款就可以买房了。

4、房屋面积不同：经济适用房主要是以保障性为主，并且主要出售给收入较低的家庭，因此在房屋面积以及结构上都有一定的规定和限制，房屋面积必须达到建设标准，满足购买方的基本需求。而商品房则是出于对获益的追求，更加重视如让房屋建设做到获益大化，在房屋面积和结构上没有具体的规定，全由企业自己决定。

5、建设目的不同：建设商品房的主要目的是为了赚取获益，是由房地产开发企业将土地进行开发，并且建设房屋，进行上市出售的房子，但是经济适用房却并非如此。经济适用房的建设的目的是为了给一些经济困难的家庭提供保障，是根据国家建设计划安排建设的。

6、销售价格不同：经济适用房是由国家相关机构安排建设的，那么价格自然是由政府制定，又因为房屋的建设目的是为了提供保障，所以价格一般要比市面上的房屋价格低一些。而商品房是由开发企业建设的，价格自然是由企业决定，为了赚取利益，价格自然要比经济适用房的价格高很多。

7、购买方式不同：商品房是向公众销售的，购房者可根据自己的能力自主购买。经适房特定人群才能申请。申请人的住房面积、可支配收入、是否发生过住房交易、资产等审查严格。

商品房和经济适用房的特点

(一)经济适用住房的特点：

性质：微利商品房，售价低。产权：不完全产权。销售许可：经济适用住房销售证等五证。土地证：划拨国有土地使用权证及政府批准的年度计划。价格：政府限价，浮动空间不大。建设标准：户型、面积、档次等具有政府指导性。规划设计：招投标。开发建设：招投标(不得转包)。

工程监理、验收入住：按国家规定。工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。物业管理：同普通商品房，偏低，保证基本服务。抵押贷款：可以。

性质：商品性质，售价高低不等。产权：完全产权。销售许可：商品房销售许可证等五证。土地证：出让国有土地使用证。价格：企业自定，浮动空间大。建设标准：企业自定。规划设计：招投标或议标。开发建设：招投标或议标。工程监理、验收入住：按国家规定。工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。物业管理：按国家规定，偏高，服务附加项目多。