想了解一下碧桂园服务和碧桂园有什么区别？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-09-13 09:21 标签： 碧桂园是啥

独家｜碧桂园服务收购中梁物业全部股份 中梁控股实控人杨剑为何急于变现？

财联社（广州，记者 陈业）继收购蓝光嘉宝、富力物业及彩生活核心资产后，物管行业“并购王”碧桂园服务再次出手。

2月12日，财联社记者从不同渠道独家获悉，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据知情人士透露，价格方面双方均较为满意。

据了解，中梁物业上市主体中梁百悦智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其实控人为中梁控股董事长杨剑。

中梁百悦智佳于2021年4月29日首次递表港交所，招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表，并于12月23日通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。

中梁百悦智佳第二次递交的招股书显示，截至2021年6月30日，其在管项目291个，签约管理项目508个，覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市；在管建筑面积为3320万平方米，超过半数来自中梁控股开发的物业。

招股书披露，2021年上半年，中梁百悦智佳收益为6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

对于杨剑为何将已通过上市聆讯的物管企业转让出去，有业内人士认为，或与其急于变现，为地产板块解困有关。

最近一年，房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。去年下半年以来，全国楼市成交急剧降温，加之个别大型房企风险暴露引发全行业信用收缩，部分民营房企流动性出现阶段性紧张的状况。

在此背景下，部分房企实控人开始变卖旗下物管企业“救急”，物业行业并购潮涌。

同不少前几年激进扩张的民营房企类似，中梁控股目前的资金情况亦不容乐观。今年1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

“中梁控股汇出资金以偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，其在2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。”标普表示。

记者查询获悉，今年中梁控股到期美元债共有3笔，最早到期的是一笔发行规模为3亿美元的票据，将于5月11日到期，票面利率为8.5%。

而中梁控股实控人选择将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，或因双方关系较为密切。招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务与中梁现代服务（中梁百悦智佳的前身）订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁现代服务持股比例达6.24%的股东。

业内人士分析，基于当前房地产市场环境，资本市场对物管企业的估值已有所降低，中梁百悦智佳如果选择登陆港股，能否获得理想估值存在较大不确定性。而杨剑选择直接将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，不仅能快速获得资金，同时由于碧桂园服务已是中梁百悦智佳的战略投资者，双方在估值、流程方面更容易达成一致。

去年11月，碧桂园服务再次配售约80亿港元。彼时，一位接近碧桂园服务的知情人士表示，当前市场存在很多机会，碧桂园服务或是为潜在收并购做资金上的准备。

财联社记者获悉，碧桂园服务曾与奥园健康接洽，有意收购奥园健康物业板块，但因交易条件未达成，其暂时退出了收购事宜。此次碧桂园服务收购中梁百悦智佳，在管面积将进一步扩大，有助于其实现5年营收超千亿的目标。

创立于1992年，物业管理行业极具实力的综合型企业，业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态

碧桂园服务控股有限公司创立于1992年。经过29年的稳健发展，公司业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。

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碧桂园服务2021年经营数据
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广东碧桂园物业服务股份有限公司
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继7月19日收盘下跌-5.77%，总市值跌破800亿港元关口，直落769.9亿港元，暂别物业市值一哥的宝座后，7月27日，服务股价再遭重创。

当日股价不仅首次跌破20港元/股这一重要的心理支撑位，盘中最低还下探至16.68港元/股，跌幅最高达-25.40%，收盘仍大跌-21.97%，收盘总市值587.59亿港元，离新的物业市值一哥华润万象生活835.39亿港元市值的差距继续拉大。

引发这场突如其来暴跌“惨案”的，缘由兄弟公司碧桂园7月27日的一则配售公告。

碧桂园折价配售，筹资28.275亿港元

7月27日早间，碧桂园发布公告，计划配售8.7亿股股份，配售事项的所得款项总额约28.275亿港元（约合人民币24.35亿元）。承配人认购股份合计8.7亿股，每股股价3.25港元。

配售价较截至最后交易日止最后连续5个交易日联交所所报每股股份平均收市价约3.34港元折让约2.69%。相比7月26日收盘价的3.72港元/股，配售融资的价格折价了12%。

此公告一出，令投资者疑惑不解。

6月26日，碧桂园公告，完成用现金赎回年内到期的6.834亿美元（约合人民币45.88亿元）美元债，且此次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。境内债方面，年内还剩两笔可回售债券，合计金额为40亿元。

为何才过一个月，碧桂园却要配股融资了？趁着股价刚有反弹就抛出配售融资方案？

于是很多投资者将碧桂园这次配股，与此前融创的配股联系在了一起，认为这是公司资金陷入紧张的前兆。

投资者不由自主的联想导致7月27日碧桂园的股价收盘跌15.05%，碧桂园服务也连带着跌了21.97%。

关联房产暴雷，物业公司价值将打骨折的逻辑也被映射到碧桂园两兄弟身上。

紧急召开会议回答投资者疑问

股价的异常波动又引起了机构和管理层的高度关注，以至于盘中，就有卖方分析师与碧桂园服务证代团队召开电话会议的通知：

保持与投资者及时、有效的沟通，解答市场相关疑问，是碧桂园服务董办团队一向的工作作风，这一点足以成为上市物业公司董办团队学习的榜样。

物股通听完了电话会议的录音总结了几点核心的内容：

1）碧桂园配售融资的原因，碧桂园服务也不知晓；兄弟企业之间的财务都是独立的，这点在21年年报审计的时候，核数师做过专项审计，市场所担心发生在恒大物业身上的事情，不会在碧桂园服务身上发生。

2）当前大的宏观背景和行业环境下，虽然遇到了前所未有的挑战，但实控人不会选择躺平，会想尽一切办法维持现有体系的运转，实控人和公司都会保持负责任的状态面对；碧桂园服务是朝阳赛道里的行业龙头，实控人不会作出有损公司长远发展的有害措施。

3）当前的舆论环境比较不友好，有一些刻意丑化和做空公司的言论甚嚣尘上，对公司发展带来不利影响；上半年的利润一定程度受压，但会想办法实现全年目标任务；由于市场的不可控因素较多，且公司在二级市场的流动性较高，公司的回购也只能作为表态性质的举动，股价的止跌企稳更多还需要靠市场的自我纠偏，同时公司也会作出一些举措，证明公司的业务和财务是保持独立的。

4）即使碧桂园将面临最糟糕的境况，来自碧桂园关联交易的占比也已经降到了很低，营收和利润占比不超过5%；公司的所有业务都是按正常的商业逻辑，以盈利为目的去开展的；今年的营收和利润会继续保持增长。

更多详细内容，可从录音中获取。

当前市场情绪之脆弱，已经到了无以复加的地步，任何行为举止上稍有不慎，就有可能引来“杀身之祸”。

因为有了融创、世茂以及恒大的前车之鉴，加之行业发展环境叠加疫情反复，演变到当前这种举步维艰的状态，市场很难不产生负面关联。

由于碧桂园服务当前正处于半年报披露的静默期，在此期间是不能做公司回购的，所以这段时间股价的“命运”几乎就交给市场了。

7月27日这种暴跌的，也让一部分投资者兴奋，根据盘后统计：碧桂园服务、、新东方在线分别获南向资金净买入4.54亿港元、2.49亿港元、1.96亿港元，位列当日南向资金净买入第一位，可见内陆投资者还是很看好当前价位的投资价值。

本文首发于微信公众号：物股通。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李显杰 ）

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