房贷每个月还款金额一样但是还款本金和利息在变化？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-23 13:48 标签： 房贷每个月还款金额一样的叫什么

据银行贷款的统计数据，我们国家现在有2亿家庭背负房贷，如果按照每个家庭有2个主力还贷，那也就意味着我们国家大约有4亿人背负着房贷。对于这些背负房贷的人来说，都会面临一个选择，是否需要提前还款，提前还款到底划不划算？

很多人在买房的时候，因为当时的资金压力比较大，同时房价又超出自己的承受范围，因此选择按揭买房。事实上对于购房者来说，按揭买房需要付出的资金成本很高，大多数人都是选择等额本息的方式来进行还款，如果使用等额本息的还款方式的话，30年贷款的利息是要高于本金的，也就是说如果你贷款100万，30年需要换超过200万的本金和利息。如果选择等额本金的还款方式可能会少还一二十万，不过大多数人还是选择等额本息，一方面是因为银行默认的还款方式就是等额本息，另一方面等额本金前期的还款压力比较大，而等额本息前期的还款压力也比较小。

相信看到30年的房贷利息甚至高于本金的时候，很多背负贷款的人一定会考虑提前还款，提前还款就能少支付很多利息。不过也有一些购房者疑惑，提前还贷款到底划不划算，前期还还了那么多利息，后期的利息相对比较少，提前还贷有可能会划不来。

下面我们来举个例子计算一下提前还贷款到底划不划算：

房贷利率：5.635%（基准利率上浮15%）；

房贷总利息：107.46万；

还款总额：207.46万。

使用等额本息的还款方式，月供是固定的，也就是说未来30年每个月的房贷都是5762.87元，这种还款方式最大的优点就是前期的还贷压力比较小，缺点是最后的还款总利息比较高；如果选择等额本金的还款方式的话，首月房贷达到7473.61元，前期的还款压力非常大，不过还款的总利息相对少一点。因为多数人都是使用等额本息的还款方式，现在我们就计算一下如果选用等额本息，前5年的还款情况，具体的还款金额如下表：

由上表很容易看出，前几年还的大部分都是房贷利息，第一年总共还款将近7万，其中本金只有一万三左右，而利息高到五万六。综合5年的还款情况来看，前5年一共还房贷35万，其中27万都是房贷利息，也就是说前5年归还的本金还不到8万。如果现在提前还款的话，即使银行不要违约金，也需要支付九十多万，基本上和全款买房没有什么区别。

因此这种情况下，笔者并不建议提前全部还清，本身等额本息的还款方式就是给那些前期还款压力很大的人准备的，由于前期基本上归还的都是利息，因此这种还款方式真的不适合提前还款。并且还款的年限越长，说明支付的利息越多，越不适合提前还款。

等额本息和等额本金该如何选择？

一般来说，大部分买房都是选择等额本息的，笔者身边的几个朋友，基本上都是选择等额本息的还款方式，不过这也让很多人产生了一种误解，就是等额本息要优于等额本金。事实上这是很大的误解，其实选择等额本息只是一种无奈的选择，因为等额本金的还款方式前期的房贷压力比较大，很多购房者无法支撑那么高的房贷，因此才选择会支付更多利息的等额本息。

其实笔者认为，如果前期的还款压力并不大，尽可能还是选择等额本金的还款方式，这种还款方式前期归还的本金相对比较多，相应地后期的还款压力会越来越小。如果对自己未来的而收入比较有信心，处于事业的上升期，未来有可能提前还款，笔者也建议选择等额本金的还款方式。当然对于大多数购房者来说，现在房价这么高，每个月的房贷压力还是相当大的，为了减轻自己前期的还款压力，最好还是选择等额本息的还款方式，不过如果选择等额本息的还款方式，最好不要提前还款，提前还款真的划不来。

有人可能会担心，如果不提前还款，30年的利息比本金还要高，难道不是很亏吗？如果只看还款的利息的话，最后的总利息比本金还要高，这也就意味着我现在贷款100万，30年后需要还两百多万，确实让很多人难以接受。

不过我们换一个角度来考虑，30年后的两百多万真的比现在的100万值钱吗？在持续通货膨胀的大背景下，现金会逐渐贬值，虽然说每个月房贷的数额并没有变，不过在现金持续贬值，收入水平不断提高的情况下，可能以后的房贷对于大多数人来说毫无压力。过去我们月薪3千的时候，不敢想象3千的房贷会给一个家庭带来多大的压力，但是当我们月薪过万的时候，我们会发现3千的房贷在我们面前根本不值一提。

现在很多人感觉现在的房贷压力很大，但是可能10年后或者15年后，同样是这么多房贷，但是对于我们来说已经不算什么。因此对于房贷问题不要有太多的忧虑，随着时间的推移，你会发现现在担心的问题在未来根本就不是问题。

总结一下：在笔者看来，房贷30年已经还了5年，就没必要提前全部还清，因为已经白白支付了很多利息，提前还款很划不来。如果真的有提前还款的能力，当初就应该全款买房，或者尽早提前还清，等到已经还款5年以上，已经支付了太多利息，不建议提前还清。

这个主要是放款日期和扣款日期是不一样造成的，扣款日期也就是我们每个月还月供的固定时间，比如每个月的10日，但是银行放款的时候是有一个流程的，最终放款的日子是随机的，并不是说一定是10日放款的，有可能是5日，那么这样造成的结果就是你第一个月月供包含的时间其实是35天（上一个月的25天 ，和这个月的10天），那么结果就是你首月的月供比以后的多；当然如果你的放款日期是上个月20日，那么扣款日还是10日，那么造成你第一个月月供实际包括的时间其实只有20天，那么结果就是第一个月的月供比以后的少。

1、房贷月供中的利息是如何计算的？

首先还原题主的房贷内容，房贷本金是47万，期限30年，利率是5.88%（上浮20%），按揭方式：等额本息。

首先我们弄懂一个概念——利息！何为利息？其实就是本金乘以利率！本金我们大家都知道，但是利率我们大家却未被清楚，因为利率有很多种，有日利率、月利率、年利率，我们常用的其实是年利率，但是因为房贷是按月偿还的，所以在这里其实使用的是月利率，那么如何把年利率变成月利率？

月利率=年利率/12，把年利率除以12那么就得到了月利率了，在本例中，月利率就是：0.49%=5.88%/12，确定利率了，那么利息就好计算了。

首月利息=本金*月利率=.49%=2303元，这个就是首月的利息，但是这个首月的利息我们假设的是放款日和扣款日是相同的，也就是说刚刚是一个月时间，如果放款日和扣款日不一样，那么我们还需要再细化到日利率，再乘以天数，最终得到首月的利息。但是基本的原理就是上面讲到的。

当你以后的每个月的月供都是这样的计算的：剩余未偿还的本金*月利率。

其实月供中的利息就是你占用本金的时间长度，占用本金在这个长度内产生的利息。

若是在我行办理的个人住房贷款，贷款首次扣款需足月，若不足月，当月对应的还款日不扣款，顺延到次月对应的还款日一次性扣除。（首次扣款金额是从放款日到次月还款日的全部还款项，所以会比之后的月供金额多）。例如：放款日为1月10日：1、若月供扣款日为每月15日，则首次扣款日为2月15日；2、若月供扣款日为每月5日，则首次扣款日为3月5日。

因为是根据放款日规定的，举个例子 比如你是7月10日下款的， 那么计算天数， 就是从7月10日到8月20日， 中间有40天的时间， 但是一个月是30天， 那么第一个月 ，你要多付10天的利息钱 第二个月就会正常了。

  1. 房贷的还款方式一般会有等额本金和等额本息两种，在等额本金还款法中，每个月的应还款金额本来就是不一致的，所以这个问题不太明显。
    1. 而在等额本息还款法下，每个月的应还款金额是固定的，如果首次应还款金额比以后每期的应还款金额多。
      1. 还款日选在每个月15日至20日之间的任一天。如果不选择，则还款日默认为每个月15日。此外，个人住房贷款一般都是从获得发放的次月开始第一次还款。
        1. 因为第一个还款期间内，实际占用贷款资金的天数要长于每个标准还款期的计息天数。
          1. 一般情况下，用各种贷款计算器计算每期房贷的还款金额，默认每期的还款天数是30天。
            1. 个人住房贷款，贷款首次扣款需足月，若不足月，当月对应的还款日不扣款，顺延到次月对应的还款日一次性扣除。

很明显你选择的是等额本金的还款方式，银行现在有两种还款方式，一种是等额本金，一种是等额本息。等额本息呢，是先还利息后还本金，等额本金是每个月还款的本金和利息基本上一样多，首月的还款额略高一些。

以上是律师为大家讲解的关于”房贷首次还款金额“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。如果您还有其他疑问可以随时在我们官方平台进行提问，上百名专业律师会在第一时间为您解答。

  • 房贷还款方式如何选择？等额本金还是等额本息？

这段时间，全球经济都不行，我不少朋友手上有点现金，但又担心货币贬值，可奈何没有更优质的标的物，所以又重新把眼光盯回楼市的情况，说到货币贬值的问题，我们今天就聊聊房贷中的两种贷款方式，很多朋友也私下也经常问我，如何选择，等额本息和等额本金，哪一种更适合。

这两种还款方式，一字之差，但差距却不小，对于很多第一次买房的人来说，往往都举棋不定，不知如何选择，只能问度娘了；

两种还款方式最直观的体现为：等额本息还款金额每月是固定金额；等额本金每月还款金额有多到少，逐月递减。

下面我们举例贷款50万元，按揭30年，利率为基准利率4.9%为例，不上浮也不下浮。

明账目上来看，等额本息要比等额本金多支付86787.27元利息。看到这个数据，很多人就会说，数据在那里，等额本金法就是省钱，贷款金额一样，利息少支付了。

大家仔细看一下，采用等额本息法的特点是每个月还款额固定，在第一个月的2653.63元里，利息2041.67元，本金611.97元。

但到第360月，你每个月还是还款2653.63元，但是其中本金2642.84元，利息仅为10.79元。 

采用等额本金法，每个月固定还本金1388.89元，利息将逐渐减少，第一个月应还利息2041.67元，故第一个月应还房贷总额为3430.56元。

曾经很多文章都说，等额本息会多交几万、几十万的利息，房贷用等额本金更好，真的是这样么？

首先：你得问自己，是不是想充分利用银行的资金，自己只付收款，剩余月供。

其次：是不是想用的越久越好，自己的压力越小。

想清楚这2个问题，后面就的容易理解了，等额本金和等额本息的利率是一样的，他们俩最大的区别，在于等额本金，你前期还款较多，仅此而已。

首先，我们仔细对比上表发现，不管你是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息是一样多的。

你会说，不对吧，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速减少，上面表格上显示的很详细、很清楚。

别急，你再仔细看看，两种还款方式，第一个月需要偿还的利息都是2041.67元，但是随后等额本金法应还的利息在迅速减小，为什么呢？

因为在第一个月，两种办法所占用的本金，都是50万整，所以他们当月应还利息的金额都是50万*4.9%/12=2041.67元。

但是第一个月，等额本金法额外还了1388.89元的本金，而等额本息法，只还了611.97元的本金。

从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金，会越来越多。

你占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息，都是你当期占用本金*利率，等额本金和本息均是如此。

但是我之所以找银行贷款买房，就是因为我没钱啊，我要是有钱我还贷款干嘛。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。

如果能永久占用银行的本金，每期只还利息不还本金，做投资的人最喜欢这样的贷款，那简直太爽了。现在很多商业贷款就是先利息后本金，但这个利息远远比房贷高，贷款年限远远没有房贷时间长，一般是1-5年。

房贷利率，是绝大多数人一辈子能借到最低利息的贷款了（除开助学贷款和近几年的扶贫类贷款）。

出于这种思维考虑，那我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。

30年前100元，可以买一头猪，和现在的100元只能买几斤猪肉。等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

综上，占用银行的本金越多，应还的利息越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。

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