私人产权的老洋房可以改造吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-03 13:13 标签： 别墅区里的洋房值得买吗

烟台新版消防管理规定出台 楼道放个人物品物业可处理

    水母网3月8日讯（烟台晚报记者 邹春霞）记者日前从烟台市政府获悉，《烟台市消防管理若干规定》（以下简称《规定》）已经市政府研究通过并公布，自2月1日起施行。

    记者从《规定》中发现，其中有三条都指向了电动车的管理，分别是第十、十一和十二条。

    “对拟建、在建的住宅小区和居民楼院等居住类建设项目，住房和城乡建设部门应当指导督促建设单位按照有关规定规划、建设电动自行车库（棚），设置符合消防安全标准的充电设备。”

    同时，对已投入使用的住宅小区、居民楼院，居民委员会、村民委员会、物业服务企业或其他居民小区管理单位，应当创造条件在规定时间内修建电动自行车库（棚）。

    任何单位及个人不得销售不合格电动自行车。各级市场监管部门要组织开展电动自行车检查，严厉查处销售不合格电动自行车违法行为。

    物业服务企业、小区管理单位应当对管理区域内的电动车停放、充电实施消防安全管理，提供的充电设备和充电场所应当符合消防安全标准。充电场所应当配备相应消防器材，并加强防火检查和夜间巡查，及时发现并制止有消防安全隐患的电动自行车停放及充电行为。

    在本条例中明确了承担责任的主体。而物业企业在消防方面承担的责任更加地明确。

    比如，建筑共用消防设施的维修、维护和改造经费应当列入物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，并按照国家有关规定提取、使用和管理。多产权公共建筑共用的消防车通道、疏散通道、安全出口和建筑消防设施的消防安全管理责任，由共用产权人、使用人或者受委托的物业服务企业共同承担。

    物业服务企业应当保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；负责管理、维护、保养共用消防设施和器材，确保完好、有效；制定灭火和应急疏散预案，定期组织有关人员参加消防安全培训和消防演练。

    同时，占用、堵塞、封闭建筑物消防疏散通道、安全出口和其它共用部位、共用设施设备的物品，在公示公告确定的时间内不予清理的，由物业服务企业或者村居民委员会实施清理、拆除等。

    条例中明确，所有权的建筑物共有部分消防设施、器材需要进行维修、更新和改造，在建筑物保修期内的，所需费用由建设单位承担；保修期满后，业主与物业服务企业有约定的，从其约定，没有约定的，纳入共用设施设备专项维修资金开支范围，没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明确的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

编辑部最爱玩的姐妹说，这次双十一她囤了好多酒店券，下次去上海，她要住老洋房改造的酒店，当一把上海名媛。

" 就算我一辈子赚不到那些房子一个零头的钱，还不许我住吗？"

还记得《安家》电视剧里，那套要价 1.5 亿的上海老洋房吗？事实证明，贫限想系列永远没有上限。

1.5 个亿什么概念？举个简单的栗子，卖这样一套洋房光是中介费就可以再买一套房子，因为按照行情 1 个点来算，中介费就有妥妥的 150 万。

传说中的上海老洋房，到底长啥样，为啥这么贵？作为普通人，咱虽然买不起，还是可以看看热闹。（P.S. 观看正文请注意携带糖果，中和一下不定时的柠檬精分泌）

1.5 亿上海老洋房，才不是最贵的

现实中，《安家》中那套 1.5 亿成交的洋房，位于愚园路的柳林别业，真实的屋主姓王，最初的主人是上海花旗银行的董事，购买这栋洋房花了 300 根金条，约等于民国时期的 2.8 亿。

不过，对于上海老洋房来说，1.5 亿还算便宜了。房产网站上，随手搜老洋房，面积大多都在好几百平甚至上千平，价格都以亿计。

1.5 亿算是老洋房市场成交价里较低的，至于那些历史悠久、保存良好的洋房，都是一房一价，少则上亿，多则十几亿。

沪上老洋房经纪企业市场部总监陆伟曾在《上海老洋房的故事》一书中介绍，2017 年时，一栋老洋房的市场均价已经涨到了 30 万 / 平，建筑师邬达克在上海的处女作巨鹿路 886 号的梁家花园更是卖到 40 万 / 平。

剧里的另一套老洋房向公馆，内部取景于现实中的应公馆，位于凤阳路 288 弄，由当时在沪的宁波商人应子云花费十万两白银建造，目前标价 3.8 亿。

在娱乐圈，当年郭敬明就曾斥巨资购置三栋独立洋房，据媒体当时报道，这幢洋房保守估计是市值 2 个亿，位于寸土寸金的静安区武定路，一楼会客，二楼是最世文化的办公地点，三楼是他的卧室和衣帽间，内部装修豪华，几乎全是名牌。

众多上海老洋房中，最贵的要数严家花园，2009 年时，盛大网络首席执行官陈天桥以 2.8 亿的价格拍下，到 2016 年的时候已经报价 10 亿，挂牌价超过 63 万 / 平。

据财知社报道，一般上海老洋房的月租金在 6-15 万，而面积大、朝向好、装修豪华的老洋房月租则在 30 万以上。以绍兴路洋房为例，挂牌售卖单价为 11.5 万至 13.5 万 / 平不等，租金在 5-6 元 / 平 / 天，一套 500 平米的洋房，一天的租金就是 元。

上海老洋房既蕴含着东方的韵味，也饱含西洋的风情，作为历史老建筑，即使在民国，当年的造价也不菲，有一套洋房的人往往也都是非富即贵。

在当时购买洋房的人，大多数为当时政商界的显要。著名的就有蒋宋夫妇的 " 爱庐 "。这座 " 爱庐 " 坐落上海徐汇区，是当年宋子文在蒋宋结婚之际，赠予宋美龄的陪嫁。

而另一处赫赫有名的洋楼，便是白崇禧、白先勇父子居住的 " 白公馆 "。这座气势非凡的灰白色洋楼，在张爱玲笔下的《倾城之恋》里也曾出现过。

商界有著名的实业家刘吉生、地产大王沙逊等，都对洋房青睐有加。这其中，便不乏有一些具有传奇色彩的老洋房。

民国年间，企业家刘吉生为了送给太太陈定贞一个生日礼物，建造了这座 4000㎡的花园别墅。

爱神花园是一座有着文艺复兴古典风格的洋房，庭院内希腊公主普绪赫和爱神丘比特的雕像立在喷泉中央。

这座花园别墅出自建筑师邬达克之手，4000㎡的大面积，即使是邬达克也犯了难，后面经过几番研究邬达克便做了一个巧妙的布局，把前面部分做别墅，后边用作花园，最深处的一块是这个家的网球场。

爱神花园在 1931 年完工，上上下下花费了 20 万银元，并深得刘吉生夫妇满意。

1927 年英籍犹太人马勒开始建造这座洋房，而这座别墅的设计源于马勒的小女儿。据闻，小姑娘一天夜里做了个梦，梦见一幢童话格局的大房子，所以马勒根据小女儿梦中所见，打造了这座斯堪的纳维亚式的挪威风格别墅。

值得一提的是，为了足够梦幻，马勒将这座洋房内部装修得像一艘游轮，室内雕花精美绝伦，地上铺有彩色瓷砖。

曲折多弯的楼梯分出东西两翼，一翼通向 " 前舱 "，另一翼通向 " 后舱 "，通道上的圆窗就像是船上的船舷；一幅幅木雕画面全是船队的海上情景，如船舵、船锚、海草、海浪、海上日出、海上灯塔、海上作业等；就连地板，亦拼出了海草、海带的图案。

在一众上海老洋房里，不能不提的，便有绿房子，被誉为" 远东第一豪宅 "，由于墙面贴满了绿色小条型马赛克，所以被称为 " 绿房子 "。

这里是当年的颜料大王吴同文的私宅，是上海第一座装私人电梯的住宅，整栋房子光厕所就有 12 个，且每个颜色都不一样，拐角处都是弧形，如今依旧吸引不少网红前来打卡。

这座现代主义的豪宅也出自建筑师邬达克之手，也是他最得意的作品，就算用今天的眼光来看，依然有着独特的魅力。

这位匈牙利籍的国际顶级建筑师，在上海留下了 100 多栋建筑，几乎在上海无人不晓，诸如国际饭店、大光明电影院也都出自他手。

由此来看，这些洋房贵起来不是没道理。从设计之初就下重金筑造，同时不少由顶级建筑大师打造，且有 " 名人效应 " 加成，面积又大，只能说想不贵都难。

上海的房价大家是知道的，均价都在 6 万 / 平方米以上，更不用说黄埔、静安、徐汇这样寸土寸金的中心地带。

有这样的 " 基础市场价 " 打底，老洋房随便一套都是大几百平米至上千平米之间，建筑面积通常在 250-450 平之间，花园面积在 100-400 平之间，即使按照上海房产市场均价来算，也都在至少千万以上。

据统计，上海的老洋房主要分布在四个市中心区：徐汇区约占 39%，长宁区约占 29%，另外还有 9% 位于黄浦区，可以说都是黄金地段，地理位置绝佳。

在上海，现存的洋房已经为数不多了，据统计，数量仅有 幢，其中 95% 的所有权由国家所有，只有大约 200-250 幢老洋房是私有，部分洋房还存在产权不清晰的问题，产权清晰能够售卖的老洋房仅 100 套左右。

物以稀为贵，本就数量稀少的洋房，基本上是处于有市无价的状态。它们大多属于历史文物，每一栋都无法复制，尤其是像绿房子这样保存完好、风格独特的建筑，其附加价值更是钱无法衡量的。

对于买老洋房的人来说，他们所看重的，也不光是钱的问题，建筑风格、修缮程度、里面有什么样的历史，都是买主会考虑的问题。而卖主，自然也都是不缺钱的主，因此老洋房也只在小范围内流通，卖主也倾向于与中介建立稳定长期的联系，也怪不得徐姑姑会说老洋房" 单单都不一样 "。

图片来源：《安家》官微

或许有人会想问：这么贵的房子，真的买来住吗？事实上并非如此，富人们购置老洋房的目的，大致分为三类：

第一类是收藏，就如上文所说，老洋房拥有着独特的建筑风格，按照地域就有中式、美式、日式、欧式、西班牙风格、挪威风等，还有现代主义、巴洛克等艺术风格，不少还出自知名建筑师之手，让不少有老洋房情结的收藏家魂萦梦牵。

第二类是投资，不少投资者看准老房子的升值潜力，一有机会便出手，过段时间再抛售便可获利。

第三类是用于商业活动，就如世界上其他的顶级豪宅，企业老板购置之后作为私人俱乐部，进行企业商务谈判。就如港剧《再创世纪》之中太平山的私人俱乐部，就是富豪购置了用于商务谈判的重要场所。

富豪们无论是买来做私宅、投资收藏，还是做商业谈判，普通人都很难了解里面的样子。

但好在可以在电视剧里一饱眼福，剧里出现的应公馆，琉璃花窗搭配红木家具，墙壁雕花繁复，据说连地面的马赛克地砖也是人工打磨而成，整个透着奢华大气的派头。

如果想要实地去参观体验，推荐去思南公馆，这里是上海市中心唯一一个以成片花园洋房的保留保护为宗旨的项目，有 51 栋历史悠久的花园洋房，汇集了各式风格，重点是对外开放。

夜幕下的思南公馆花园洋房

一些老洋房如今也都有了新的用途，比如蒋宋夫妇的爱庐，已经成为上海音乐学院附属学校的一部分。

白先勇家族的白公馆，曾被改造成一家餐厅，去年年底，上海沪剧院发布消息称将迁址到白公馆，届时会面向大众开放。

" 面粉大王 " 荣宗敬家族的荣宅，先是被世界报业大亨默多克租下成为星空传媒的办公地，后来又变身为时尚基地。Prada 租下了这里，在 2011 年重启了荣宅的修缮工作，耗时近七年，既保留原来老宅的风貌，又注入新的设计元素，如今这里时不时会举办艺术展览。

住在这种房子到底是什么样的感觉？其实，上海有些老洋房已经改造为酒店、民宿，比如绅公馆、杜月笙公馆、前文所述的马勒别墅等，如今都是酒店。《安家》剧中的 " 龚家花园 "，现实中也是一幢民宿。

这些洋房里面有舞厅、宴会厅、多功能厨房以及精致的天花板，走进去就不免让人有走进老电影的错觉。至于居住体验，见仁见智，喜欢的人会中意复古调调，而不喜欢的人则会嫌弃咯吱响的楼梯。

即使到了现代，老洋房的独特历史文化价值使得不少人对其青睐有加，一些国外游客来到上海，也会选择这样的老式房子居住，也不失为一种特别的体验。静静矗立的老洋房，在诉说着关于旧时光的密码。

说了这么多，你觉得上亿的老洋房到底算不算贵呢？

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