首套房商贷利率下限减20个基点，会怎么影响月供？
来源：蜘蛛抓取(WebSpider)
时间：2022-05-16 07:23
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房贷利率lpr对首套房
5月15日，人民银行、银保监会发布《 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称通知）。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
多位专家表示，在“房住不炒”定位不变前提下，此次调整将间接推动个人首套商业性的下降，进一步降低刚需和改善性住房的资金成本，更好支持新市民等群体的刚性和改善性住房需求。同时，通过打破个人首套商业性房贷利率下限的限制，也为各地结合自身实际“因城施策”带来更多自主权。
个人首贷利率可低至4.4%
2019年，央行发布实行房贷利率的新政策，将新发放的商业性个人住房贷款利率，从以往的固定利率，调整为以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
以最近一次五年期LPR来看，此次调整后，居民家庭首套房贷利率最低可从4.6%降至4.4%。简单讲，此次政策调整，相当于为各地商业性房贷利率划定了一个更低的限度。未来，各地将结合实际情况，在此标准上对商业性房贷利率进行加点调整。
或降低刚需群体还款压力
对于即将办理首套房贷款的家庭来讲，这次调整将会有哪些实实在在的好处？
据央行此前发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，当前统计的全国个人按揭贷款利率为5.42%。若据此数值计算，在减去20个基点后，未来个人按揭贷款实际利率有望降低至5.22%。
以个人按揭贷款50万、等额本息、30年月供偿还的方式进行计算，调降后个人每月可少还62.16元，30年则可少还超2.2万元。对于一线购房者来讲，若贷款扩大至500万元，30年则可少还超22万元。
值得注意的是，此次通知指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着个人住房商贷利率下限调整范围不包括二套房，且不适用于已办理过首套房按揭贷款的个人家庭。
对于二套房没有调整的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这主要是因为政策导向还是不希望房地产吸纳社会更多资金，也就是不希望社会资金过多过快地流入房地产，坚持“房住不炒”根本性原则。“在这种情况下，政策纾困是有所为有所不为。”
进一步引导银行下调房贷利率
“应该讲，全面降成本是未来楼市政策的一个主基调。只有全面降成本才能降低大家的购房成本，激发市场需求。”李宇嘉表示，此次调整主要鼓励首套房购置，促进商品房市场，改变纠偏需求收缩、预期转弱、信心不足等市场状态。
“从理论上来说，此次房地产市场利率下限调整可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。在坚持‘ 房住不炒’定位不变的前提下，给了地方更多的自主权。” 浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林谈道。
结合实际看，此次调整主要是通过打破利率下限的限制，以促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。“总体上，政策引导首套房利率略微下行，降低首套房用户的按揭压力。这个政策出台以后，各家银行会根据自身资金成本等实际情况，适度调整首套房利率。”盘和林表示。
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5月15日，央行、银保监会联合发文称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。此前政策规定，全国居民首套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR，二套房商业性贷款利率下限为LPR+60个基点。这意味着，全国统一的首套下限比之前下降了0.2个百分点。但是，专家指出，此次调整并非直接降息，也不涉及存量房贷客户，同时还要看各地后续落实的情况。只有那些跟全国政策同步下调的城市，新发放的首套房商业贷款客户才可能享受到更低的利率。
央行4月20日披露的5年期LPR报价为4.60%，以此为参考，全国范围内首套房贷款利率最低不能低于4.4%，调整前是4.6%。若不考虑各地区和各银行的差异化定价，按贷款金额100万元、期限25年、等额本息还款估算，房贷利率为4.6%时，每月5615.24元，下调20个基点后，每月月供降为5501.72元，
每月少还利息113.52元，25年少还利息3.4万元；如果贷款年限为30年，100万元贷款月供会从5126.44元降至5007.61元，每月少还利息118.83元，30年能减少42778.8元的利息支出。
需要提醒的是，央行和银保监会规定的只是全国范围内的房贷利率下限，具体到各个城市，房贷利率的下限会有所不同，而同一个城市的不同银行的贷款利率也不会完全相同，会有差异化定价。
数据显示，全国大部分地区的首套房贷实际利率都高于此前的全国下限水平。比如，北京地区个人住房贷款定价基准一直是：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。目前北京各主流银行的首套利率均为5.15%；二套为5.65%
据报道，广州地区目前多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。
不过，今年以来，全国房贷利率下调的势头已经越来越明显。央行数据显示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。3月末，个人住房贷款加权平均利率为 5.49%，比去年末下调14个基点。
4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。
各地区是否会在全国性的首套房贷利率下限下调后，同步下调本地区的房贷利率下限，还有待观察。中原地产首席分析师张大伟指出，目前楼市调控宽松政策越来越多，此次政策调整的个人住房贷款利率下限从最低4.6%降低到4.4%，对房地产市场来说的确是重要利好消息。但后续具体还需要等待各地落地细则来执行。
东方金诚首席宏观分析师表示，人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。同时，各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。他认为，本次首套房房贷利率下限下调，将带动部分城市银行房贷利率更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头。
文/北京青年报记者 程婕
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