不同的纳税人提供建筑服务、转让和出租不动产的增值税核算方式是不一样的，但是不同的计税方法之间又有相似之处。小编将这些知识点进行了总结，同学们需熟练掌握，提高做题速度及准确率。

一、预征率和销售额的确定

（一）不同计税方法对应的预征率

一般计税方法：建2租3转5

简易计税方法：建3租转5

（二）不同应税行为销售额的确定

二、跨县（市、区）提供建筑服务

【注意】使用简易计税方法的情形：小规模纳税人；一般纳税人甲供工程、清包工方式

三、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

按照预收款方式销售的，以预收款为计税依据计算预缴税款，在机构所在地申报纳税。自行开发的房地产项目包括：土地开发和房屋开发。

纳税义务发生时间：房屋交付日

【注意】：当期允许扣除的土地价款=支付的土地价款*当期销售的建筑面积/可供销售面积

四、非房地产开发企业转让不动产

纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。其中，不动产以直接购买、接受捐赠、接受投资、抵债等形式取得的，统称为取得“非自建”不动产。

【注意】：预缴税款时不区分计税方法，按5%剔税，5%预征。

五、提供不动产经营租赁服务

纳税人出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（一）单位出租不动产---全额确定销售额

（二）个人出租不动产---个人出租住房：按5%征收率减按1.5%

【注意】：自2021年4月1日起，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。

（三）其他个人出租不动产---不需预缴

个人出租住房：按5%征收率减按1.5%

【注意】自2021年4月1日起，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

注会税法是一个既考验大家记忆力，又需要有一定计算能力的学科。在生活中，税到处可见，其本身所包含的范围就很广，需要一点一点累计经验。在学习过程中，很多同学会感觉所有知识点都是考点，出现全背记不住，不背心慌慌的状况。233网校为了让您高效复习，少走弯路，准确把握考试要点，顺利通过考试，精心准备了这份《高频考点速记》电子资料！绝对是注会计最“学霸”的备考捷径！

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来源：中华会计网校 00:00

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房地产企业预售业务会计与税务处理

　　房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别。

　　房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

　　一、预售业务的会计处理

　　根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

　　二、预售业务的税务处理

　　第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

　　第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

　　土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

　　由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

　　第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

　　【例】某市某房地产企业2008年取得预售房屋款项100万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。则该房地产企业在预交预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是15万元（100×15%），应交的营业税是5万元（100×5%），应交的城建税及教育附加是0.5万元（5×7%+5×3%），预交的土地增值税是2万元（100×2%），预售业务应调整的应纳税额是7.5万元（15-5- 0.5-2），房地产企业预售业务应预交的所得税是1.875万元（7.5×25%）。

　　借：所得税费用 18750

　　贷：应交税费 18750

　　以上是房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

　　此外，企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该年度的应纳税额。

财务人员实际做账中的常见问题及解答

　　财务人员实际做账中的常见问题有哪些你知道吗?你对财务人员实际做账中的常见问题了解吗?下面是yjbys小编为大家带来的财务人员实际做账中的常见问题及解答的知识，欢迎阅读。

　　问题一：缴纳五险一金全部计入企业费用

　　税务部门在日常稽查过程中经常遇到企业财务人员把每月缴纳的法定社保费这样编制记账凭证：

　　借：管理费用-社保费6万元

　　贷：银行存款6万元

　　一句话提醒：一定要分清单位承担与个人承担的'社保，应由个人负担的费用不得计入公司。

　　问题二：购买不动产的进项税额一次性申报抵扣

　　2017年3月份某公司购买办公用房，取得增值税专用发票，金额600万元，注明税额66万元，会计人员当月认证抵扣的记账凭证如下：

　　借：固定资产-房屋600万元

　　应交税费-应交增值税(进项税额)66万元

　　贷：银行存款666万元

　　一句话提醒：其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

　　问题三：购进原材料直接计入主营业务成本

　　某食品制造企业财务人员平时对于购进原材料的业务，没有要求仓库管理部门填制“收料单”，材料发出也没有“领料单”，每月根据购进的材料发票直接编制如下会计凭证：

　　借：主营业务成本-原材料12万元

　　贷：银行存款12万元

　　一句话提醒：要分清楚原材料、生产成本、主营业务成本3个会计科目的核算内容，财务核算讲究程序性和权责发生制。

　　问题四：公司买的办公用车一次性计入了办公费

　　有家酒水代理经销公司，2016年12月份以公司名义购买奥迪轿车一辆，价值40万元，会计直接计入了当期损益，会计凭证如下：

　　借：管理费用-办公费40万元

　　贷：银行存款40万元

　　一句话提醒：固定资产的损耗计入费用是通过按月折旧的方式，会计上从来没有一次折旧法，切记不要把资本性支出计入收益性支出。

　　(1)财务做账除了吻合业务、更要必须符合税务，违背税法的做账方式不可取;

　　(2)会计做账切记不要只是按照自己的想法想怎么入账就怎么入账，做账切记任性而为。

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