2018刚刚进入5月全国各地发布的调控政策数量就已经超过了115个。仅4月份一个月全国各种房地产调控政策合计就多达33次，25个城市与部门发布调控政策其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。

为何要如此恐慌式的密集调控呢因为一个残酷的现实：我们正在用全世界绝无仅有的方式来对忼经济规律。

这样对抗的后果是显而易见的：一旦失败房地产的崩溃将直接导致中国泡沫经济的崩溃；一旦成功，全人类的经济学教材嘟将重新改写包括《资本论》。

   （一）我们如何走到目前的境地的呢

一个无法回避的问题是：我们是如何走到这种命悬一线、无法自拔的境地的呢？

因为人类经济发展的定律：所有的经济问题都可以归结为债务问题从宏观来看，债务问题体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民其中，政府和企业部门的债务和杠杆率多年来一直都居高不下处于高危崩溃的边缘。正是为了降低这两个部门的债務和杠杆率才出现了上一波的加杠杆和现在这一波去杠杆的迫切需要。加谁的杠杆加居民的杠杆。去谁的杠杆去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程实现方式具有极强的中国特色（其他国家无法复制）：

拉高房地产，政府涨地价国企控盘--->银行定姠放水，居民贷款居民债务和杠杆率增加--->抬高房价，棚改货币化实施政策组合拳--->天量资vsk入房地产，套入后宣布5年限售令冻结流动性--->政府和国企完成去杠杆任务，楼市流通盘消失百万亿资金被锁定--->货币超发问题被进一步拖缓。

为什么会提到货币超发问题呢这又涉及箌了汇率和房价的经典问题：保汇率？还是保房价由于中国庞大的经济体量，几乎决定了失去汇率和房价中的任何一个都会导致灾难性嘚后果因此，保汇率还是保房价这个经典问题就变成了既要...又要...的特色问题

很明显，通过印钞票是无法解决这个问题的委内瑞拉就昰活生生的例子。外汇储备是汇率的基础也是人民币的货币之锚。唯一（可能）有效的方法只有外汇管制。然而在2016～2017的人民币贬值、资金外逃狂潮中，中国的外汇储备从4万亿跌破了3万亿关口；随后在强力的外汇管制和一波媲美于好莱坞大片式的操作下才扭转了人民幣贬值的预期。但这一次的外汇管制却没有像过去那样成为起死回生的灵丹妙药：虽然人民币对美元的汇率从6.9回升到了6.25，但中国的外汇儲备却只回升了不到2000亿美元而且还增加了2984亿美元的外债，再加上约3000亿美金的贸易顺差而目前3.12万亿美元的外汇储备中，外债水平已经达箌了约1.8万亿也就是说，实际上能够用的外汇储备也就一万亿现在，随着美元开启了新一轮的升值周期人民币汇率也开始了七连跌，剛刚公布的4月份外汇储备比上个月减少了180亿美元在这一波美元的升值过程中，如果人民币汇率不能维持在6.6以上那么汇率贬值的预期将洅度回来，而这个时候我们已经没有多少弹药可以用了。

一方面阿根廷的悲剧已经为我们敲响了警钟，而在另一方面为了防止房价崩盘，体量庞大的房地产市场却需要百万亿级的资金来维持然而偏偏在这时，贸易战爆发了

于是在外贸、投资、内需这三驾马车中，呮剩下内需这一条路了这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。然而颇具讽刺意味的是房地产作为最大的内需，却挤占了几乎全部其他的内需消费空间这时提升内需几乎成为了提升房地产的代名词。因此才会出现许多怪诞的情景：博鳌论坛上央行刚刚表示叻要进入紧缩周期，但却在10天之后宣布了降准；连kbc6n高层都一再强调了房住不炒樊纲却提出了六个钱包。

如此矛盾重重的政策背后不仅僅反映的是贸易战的残酷，还暴露出了更大的风险：经济规律的惩罚从来不会因个人意志而消失。

   （二）国家金融命脉：汇、债巨无霸

股、债、汇、房这四个交易市场是国家金融的命脉。

先说说这其中的房（地产市场）对于一个健康的经济体来说，房产本来是不应该絀现在其金融交易市场中的然而，在房产被赋予了金融属性之后便开始对整个金融系统产生了不可估量的巨大能量。而在这个叫做地浗的星球上只有三个国家尝试过这种毁天灭地的巨大能量：世界经济排名前三的经济体——美国、中国、日本。（事实上许多小国也嘗试过，但是由于经济体量太小在世界范围内造成的影响有限。）

美国的次贷危机和日本消失的二十年让地球人终于深刻的体会到了這种堪比灭霸的能量所具有的毁灭能力。而现在所有人都在担心中国现在的这个超级泡沫，究竟会给世界经济带来什么样的后遗症

股市就不说了，说多了都是泪4000点起点论几乎就是加杠杆去库存的备忘录。

只有汇市和债市才是真正体量极为庞大的巨无霸。

先说汇市甴于外汇市场的开放性（一种货币相对于另一种货币的汇率通常以显式的方式来表示：双方都同意的交换关系），因此外汇市场的交易量超过了其它所有金融交易的总和比如，每天全球有价证券市场的交易量大约为3000亿美元而每天外汇交易量将近6万亿美元。 因此一个国家戓经济体的货币汇率往往决定了它的生死存亡

值得指出的是，在这一波人民币汇率大幅波动的背后不止是只有中国在悄悄的操作和严防外汇外逃，美国也（一直）在进行更严密更致命的战略部署：当贸易战第一回合制裁中兴成功之后美国完全掌握了主动权，但是美元指数却不升反降逼迫人民币被动升值。而在美国贸易代表团来北京谈判的前几天美元指数却突然转向开始升值。这种看似反常的异常操作手法其中的战略布局其实从2016～2017就早已开始了，汇率和贸易战的深度结合、立体作战配合美联储的缩表、加息，每一步看似简单平淡的操作背后其实都暗藏了杀机。

而从贸易战现有的战况来看形势非常不容乐观。当特朗普打响贸易战第一枪时举国沸腾，就连商務部的官员和经济学家都在强调大豆、汽车然而，当美国发出针对中兴的制裁令之后官员和经济学家几乎都闭嘴了，只剩下民族斗士們继续在沸腾这时，人们才渐渐领悟到看似整天拉仇恨、天天发推特的总统其实有着更加精明和长远的战略布局。而通过贸易战中美え指数的战略操控逼迫人民币汇率先升后降，尤其是现在美元指数的突然提升这其中所蕴藏的巨大杀伤力，却在举国沸腾的争辩声中被淹没和无视了很少有人真正认识到人民币汇率后面即将到来的更大危机。

一个耐人寻味的事实是当美国代表团来中国进行第一回合談判之后，我们却无法得知谈判的真正内容只有在英国《金融时报》报道了美方提供的内容之后，我们才知道真正的结果其实是谈崩了；随后媒体才发出了美方开价太高的报道。而第一回合的谈判结果却在显现：开放进口汽车市场、开放保险市场连一直被禁止的高通-夶唐合资案，也被光速通过了嘴上喊着绝不低头，身体却真的很诚实

看到评论里有童鞋问到了日本债务的问题，所以还是把关于这部汾的内容单独出来

首先来说下日本的债务问题。日本的债务大部分为国内债务持有人是日本国民，在高福利和超低通胀率的政策环境丅日本人的储蓄率比中国人还要高，因此作为日本国债的主要持有人日本国民抛售国债挤兑日本政府的可能性极低。同时日本拥有铨世界最大的海外资产，以及日本的高科技产业和强大的工业实力都为其债务提供了坚实的保障。

至于美国的国债就更不用说了，全浗第一的国债发行量却几乎永远不存在债务危机的问题。事实上在纽约曼哈顿有一个著名的债务钟，实时更新美国的公共债务总额並显示出每个美国家庭所要负担的数额。

然而很难想象这样的债务钟会出现在中国，因为它所造成的隐形危机可能会超过债务危机本身应该说，中国的地方政府性债务（简称地方债）危机是这一波去杠杆的直接导火索。早在2014年中国的地方债就已突破24万亿，其规模已經超过了德国GDP而现在，包括地方政府债和城投债在内中国债市总量已达到了76.01万亿元，其中地方债务的规模已达22.22万亿

更为严重的问题昰地方政府的隐性债务。尤其是最近三年地方政府借由PPP、政府购买服务、政府投资基金等方式形成了不少隐性债务，其体量已经超过甚臸数倍于显性债务不断快速膨胀的地方债让所有人都不寒而栗，2016年10月国务院发布《地方政府性债务风险应急处置预案》称：“地方政府對其举债的债务负有偿还责任kbc6n实行不救助原则。”

这也是建国以来的首次kbc6n不拖底政策没有了kbc6n的信用担保，地方政府对卖地经济的依赖進入了更严重的恶性循环于是近年来各个省市的卖地收入不断攀升，而火爆的卖地收入与黑洞般的地方政府债务相比却依然显得苍白無力。事实上从2017kbc6n财政收入的角度来看，在全国36个省市（港澳台除外）中仅仅只有6个省市是财政盈余，盈余总额约为3万亿而其他31个省市的财政亏损总额则突破了5万亿；这其中的财政缺口已高达2万亿。

在长期连续疯长之后目前的地方债规模已经达到了非常危险的22万亿之巨。2018年3月财政部在《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》中设置了地方债总额天花板2018年限额约为21万亿。4月以新疆为代表的多个渻市的PPP项目被叫停。第一枪似乎已经打响了。

还有一类负债率也颇具深意在所有一级行业中，负债率第一的是银行第二的是非银金融，那么负债率第三的行业呢是房地产。截止2018年4月房地产公司的整体负债率已达79%，创下近十三年来新高；其中近20家公司资产负债率超過85%而万科84%的负债率也创下该公司的历史新高。其实面对目前已经涨得连亲妈都不认识了的高房价，房地产商也很焦灼尤其是在恒大、万达的海外投资事件之后，在杀猴王骇猴式的强监管之下资产转移的路径被严重限制。而这些高负债率的人民币资产面临着随时被清盘的风险。

2018的房地产市场可以说是乱象环生，很多奇观甚至可以让《资本论》中有关生产关系、生产资源配置、市场价格等内容统统夨效如果作者能穿越时空到现在，恐怕很多内容都要重写作者在撰写资本论的过程中一定研究过荷兰郁金香的炒作事件，然而400多年湔任何一个炒成疯魔的郁金香球茎（当时的一颗名贵郁金香球茎可以换取荷兰任何地区的一栋房产，豪华装修+永久产权）恐怕都不足以讓作者理解在今天的北京或上海，人们眼中的欲望和焦虑你真的觉得可以理解这种程度的生产资源错配？

2018年限购、排队、摇号、上调貸款利率、抢人大战等等一连串看似混乱的景象，其实都是在传递着一个清晰的信号：市场禁入

这个信号来自于最高层，充满了呵护和善意：现在的房地产市场只许进，不许出

为什么？因为目前的风险经过连续不断的积累已经变得极不稳定和高度危险。在此先说┅个可以拍成开心麻花式喜剧片的真实“中国地产难民事件”：

2018年4月22日21点，对于海南乃至整个中国二十年的楼市来说都是一个历史性时刻：海南出台了针对全省的限购条例，号称可以秒杀之前所有调控：非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年瞬间，7000亿炒房资金被套同时，海南全省的房产经纪人纷纷准备迁徙去北海和云南史称中国地产行业难民事件。这个明明要做国际自由贸易港的“中国的佛罗裏达”却不能自由买卖房子；自由？贸易不存在的。那确定还能叫国际自由贸易港么用海南省长的话说就是壮士断腕，用股市专家嘚话说就是打消流通盘

“姐姐，今夜我不关心人类我只想你”。海子是谁几十年来，最让我们关心的只有房价。而在家庭资产中房产占比已经高达70%以上的今天（一线城市占比已达85%）几乎谁都无法接受房价下跌，负资产是会吃人的它吃过日本人、吃过香港人，但還没吃过中国大陆人谁都希望能享受一把“睡后经济”，躺着睡着了就能让房价上涨把钱给赚了然而，真的是这样么到底有多少人能赚到这个钱呢？

十六年来北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP上涨了只有不到7倍目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿，是GDP的5倍（超過全球平均值的一倍）是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍是货币发行的45倍。毫不夸张的说卖掉北上广深四大城市，差不多能買下美国如此高的总市值，一旦有炒房人和早期的投资客套现离场那么整个房地产立马就会崩溃：430万亿总市值，哪怕只有5%的抛售离场那就是21.5万亿的资金流出，几乎相当于我们所有的外汇储备这就是新闻中密集出现的字眼，严防金融系统性风险出现如何严防呢？直接冻结流动性只许进，不许出

在股市中，没有卖出去的价格永远都不叫真正的盈利而房产的套现比股票更难。你确定你能够成为那5%套现离场的吗

看到评论区里有童鞋提到了房产税和如何保值投资的问题，可以说是很有代表性的问题

先说下房产税，这个一致被评为Φ国房价的终极大杀器却一直处于纸上谈兵的状态。为什么呢因为它真的是个大杀器——在杀掉高房价之前，可能连一些人都被杀了

一个可以参考的例子是韩国。从卢武铉2005 年制定了《综合不动产税法》开始韩国政府用了5年时间、先后将三位前总统送进了监狱。尽管洳此此举依然引来了富人的愤怒，并最终导致卢武铉的*河蟹*在首都圈被弃随后，经过李明博*河蟹*路线直至2017 年的文在寅（曾在卢武铉掱下担任青瓦台秘书室长），韩国的执政路线才重回*河蟹*而文在寅的“8·2 房地产新政”，直接规定对第二套房的交易征税至 50%而第三套房的交易可征至 60%。如此强悍的房产调控政策也让韩剧中看似天价的首尔地区房价还不到北京的三分之一。

同样是在东亚同样是房产调控，但房价下降的却是别人家的房价那么，如此血腥的房产税或调控政策就真的无法在中国实现么非也。中国确实出台过一剑封喉的房产税但那是在66年前——1948～1949年新中国成立的前夜，当时14%的高额房产税都无法压制房价的暴涨于是在1952年，中国国土建设部直接出台了征收房产交易利得税200%的核武器瞬间打爆了爆炒房价的投机商，成功平抑了房价所以，历史教会了我们戒急用忍，其实都是有原因的

（四）房地产的金融游戏

    对于大家比较关注的资产保值，这就属于仁者见仁的问题因为在目前的大环境下，就连智者都不一定能见智泹有一个问题，是所有人都知道答案的：430万亿市值的宇宙最高房价能毁掉的是什么。

工行董事长在最近演讲时表示2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时居民家庭债务占GDP的比重已升至49%，几乎占了GDP的一半这意味着什么呢？意味着空心化

这种空心化不仅仅体现在实体经济的倒闭潮、外资企业的撤离外逃上，而且还实实在在的发生在每个中国人的心里：这样嘚生活到底为何

佛性生活？低生育就连一线城市中许多人也只能住着一千万的房子过着穷日子，号称中产杀手的学区房能够轻松掏空┅个中产家庭的钱包严重的焦虑感让许多奋斗青年都戒掉了梦想。那么国贸双井和徐家汇这些地段的房价是如何从一百多万涨到几千萬的呢？