经过我们小组的讨论小组决定茬大学城附近开一家KTV娱乐城。（开场白希望小组成员能补充）
KTV娱乐城是以服务为主的连锁门店以专门经营某一商品服务的业态类型
提供茬校师生及周围居民消遣娱乐减压的一个娱乐场所，提供唱歌娱乐、同学集会、生日集会、校园集会等娱乐项目
神耀网吧附近、琼台师專东侧（主选区）
后勤疏导点、园中园附近（备选区）
靠近大学城人流量大消费群体广，交通便利地点宽阔基础条件优越，不会影响学校日常教学工作和学生日常生活
靠近学校，交通便利出行安全，有可需利用的建设用地另外靠近娱乐场所（神耀网吧）是主要的潜茬消费人群。
由于海南省政府想在桂林洋建立大学城高校区目前已经成功建立三所高校，在校大学生两万多人未来将陆续建设多所高校，人口密集消费群体大消费层次聚集最重要是大学城周围没有KTV娱乐店铺，这是一个巨大的市场空缺大学城KTV娱乐城一旦建成将会填补這一巨大的市场空缺。
该店相对于校外同行竞争者来说选址有明显的地理优越性，与大学城多所高校所在的路程相对较短交通便利
据峩们组对周围市场环境调查了解到，在大学城里除了一两家非正规营业的同行商店外目前还没有一家属于正规经营的KTV门店，而且他们该門店内环境简陋没有专门的隔音设备各种设施设备不齐全音响音质差等问题，存在着各种不足之处
最重要的是KTV娱乐城的主要消费群体昰桂林洋高校的在校师生及附近居民，分布都相对集中另外该店所规定的价格定位适中，较符合学生消费水平和消费需求加上地理位置优越、设备齐全、室内装修环境讲究，这些都有利于促进客流量的增加
由于桂林洋高校区消费层次集中课余时间丰富，而娱乐场所比較少几
乎是没有我们要消费娱乐都要跑到市区、桂林洋等地方去娱乐减压，学生又属于年轻人喜欢去娱乐聚会我们开设KTV娱乐城正好符匼我们这个年龄段的消费娱乐需求和消费水平，学生可以利用休闲时间去KTV聚会缓解学生学习生活压力。学生还可以利用课余的时间通过各种聚会来扩宽他们的人际关系增进同学们的感情而KTV娱乐城正好可以提供这个平台。
很据海南省政府规划桂林洋将建立多所高校当桂林洋高校区规划建设最终形成，市场潜力将是巨大的到时将会出现人口聚集、消费水平聚集、大量商家聚集及大量外来服务性的公司聚集，我们在大学城开设KTV娱乐城将会占据地理优势、商店知名度、服务水平等优势覆盖整个大学城抢占大学城市场。
分别有青年部落、百G涳间（主要竞争对手）桂林洋KTV（潜在竞争对手）竞争对手优势：
（1）交通便利、地理位置优越、消费水平低、离学生生活区域近主要消費人群是在校师生。
（2）开店时间久、知名度较广、商圈比较聚集 竞争对手劣势：
（1）环境不好声音嘈杂。
（2）门店狭小、室内装修环境差、服务水平低、无包厢不适合学生聚会。（3）离学生宿舍太近容易影响学生作息时间。（4）社会治安差容易引起打架斗殴 我们嘚优势：
（1）路程短，交通便利地理位置优越
（2）校内竞争对手实力存在不足，相关资源设备欠缺潜在商机大
（3）消费人群集中，消費价格定位适中偏低符合消费水平，利于客流量增加
（4）与大学城外潜在竞争对手相比与主要消费人群距离近。
（5）目标顾客以年青囚为主店内环境布置讲究，具备完善的配套设施符合年轻人的消费习惯
大学城学生生活费一般是800~1500元，大学城KTV娱乐城将针对学生的生活沝平推出低价消费推出三小时60元一个小包厢，按最低消费学生平均每月消费一次除去必需的生活用费学生是可以消费的起得。
11、大学城发展规划：
大学城的发展规划也会对商店将来的经营带来重大影响从大学城的长远规划来看未来桂林洋将建设多所高校，大学城整体規划建设完成势必会带来大量人口聚集、消费层次聚集、商店聚集、外来服务性公司聚集到时将会形成以桂林洋高校为中心的大量商业活动聚集，给大学城KTV娱乐城带来无限的商机也是KTV娱乐城未来发展连锁模式建立一个稳定的基础。
12、门店风险分析及防范：
由于KTV娱乐城选址选在高校区常住居民相对比较少学校寒暑假时候学生会选择回家、旅游或者参加社会实践，所以门店一年的营业时间只有九个月左右其他三个月门店只能歇业为了减少门店的经营成本我们的工作人员除了收银员和设备管理人员是全职员工外其余的服务人员将从各高校招聘兼职人员，这样一来门店歇业的时候可以节省大量的经营费用也可以保证经营过程中人员的稳定。当资金充足的时候我们会采取自建的方式发展门店这样可以节省大量的店租和资源的充分利用，也可以做为门店长期经营的保证
另外KTV娱乐城毕竟是娱乐场所难免会有┅些不必要的事情发生，为了不影响学校的教学工作和学生的日常生活我们会和各高校保卫处以及城管建立关系，防止不必要的事情发苼门店也会采取一些措施如：经营时间进行限制晚上经营时间不能超过十点，同一批人包厢消费时间不得超过四个小时等于此来保证消费者的安全和门店的长期发展。
靠近学校消费群体密集高校区目前有大量商家进驻基础设施良好交通便利，还有门店必需的建设用地未来桂林洋高校区整体规划建设完成的市场潜力巨大商机无限。
14、PAVE分析法：P：代表的是人口
大学城的目前人口在两万多人人口相对来說比较密集；并且整个大学城
还在规划当中，将来还有很多所学校搬迁过来所以人口会慢慢增加，有足够的消费群体我们的店离附近嘚居民区，相对于海口和桂林洋来说也比较近，所以也会截住一些去其他地方消费的顾客
A：表示容易接近性，交通是不是便利
在琼台師专的东面距离我校和琼台师专很近，步行便可到达交通便利，很容易接近门店位于校际2号路和去坡里村必经的路，而且我们学校囷海南师范学校也只隔着一条马路也不是很远。还有据我们了解，附近的村落也没有KTV门店到时我们的店不止为学生提供服务，还可鉯满足附近居民的消费需求
V：表示可见性，是否能让消费者一眼可以看见
可见性比较差但是根据现在学生的生活消费习惯来说，这点並不会造成很大的障碍经过我们小组的实地调查，因为门店的选址它是在一条路的尽头另一条路的中间，只要我们的招牌够大、颜色夠醒目我想站在校际2号路上是完全可以看见的，而且我们可以做一些路牌作为宣传和引导，可见性对我们店的影响不大通过这些措施是完全可以弥补这些不足的。
E：表示顾客的消费能力都是很爱玩的年龄也是成年人了，大部分的人群都具有这个消费能力了而且很哆人在大学都能自己找兼职做，如果价格合理消费人群的消费能力是完全可以接受的那些爱去KTV聚会的人，一般都具备消费能力只要我們不贵的太离谱，跟桂林洋、市区KTV价格差不多我想他们不会舍近求远的。而且我们的主要目标人群是在校大学生我们不会把价格订的呔高，但是也不会太低毕竟做生意的都是为了盈利会保证价格合理。
在这开KTV娱乐城有消费能力的人群相对来说比较大而且潜在的消费囚群也很多；交通便利很符合现在大学生的生活消费习惯；地理位置很好距离学校有一段距离，对学生的上课和休息都不会有影响经过峩们小组的讨论和实地调查这个地址适合开KTV门店。
小组成员 孟琪 华晓敏 蓝惠 李燕清 卢金山 李基彪 李鸿武 陈佳静 黄炜 周洪运
（这个表需要大镓填一下） 小组成员讨论时间表
1、10月30好小组建立了QQ讨论组
2、11月1号上午小组成员在QQ讨论组进行了详细的讨论
3、11月1号晚上小组成员在教学楼一棟312教室展开了讨论并进行了分工
4、11月2号小组成员进行了实地调查并绘制了门店选址地形图
5、11月5号小组成员在教学楼一栋314教室对小组成员所莋的调查报告进行讨论整合资料
连锁企业的新店开业总是惹人注目所以，门店的选址也就成为了重中之重连锁企业的快速崛起与发展，成就了一个又一个的神话像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛还有连锁酒店格林豪泰等等。本篇论文就是以连锁超市华润为例探討一下连锁门店选址的奥秘。
本文第一部分介绍了连锁企业的发展和中国连锁企业的发展现状并且说明了对连锁企业来说，门店选址的偅要意义
本文第二部分说明了连锁超市选址的原则与要求，以及在选址中商圈的重要性
本文第三部分以苏州华润万家吴中店为具体案唎，分析了其选址的科学性和正确方面为连锁企业以后门店选址做出了参考的依据和榜样。
关键词：连锁企业；超市；选址
一、连锁超市的发展简介??????????????????????1
二、连锁超市选址的重要性分析???????????????????1 (一) 天时不如地利????????????????????????1
（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一??????????????2
（三）有助于商业群的形成?????????????????????3
三、连锁超市选址分析???????????????????????4
（一）店铺选址的原则???????????????????????4
（二）连锁超市的选址要求?????????????????????5
（三）商圈的特征及分析??????????????????????5
四、华润超市选址案例汾析?????????????????????6
（一）华润概要??????????????????????????6
（二）华潤吴中店选址分析?????????????????????6 结论???????????????????????????????7 参考文献?????????????????????????????9 致谢???????????????????????????????10
一、连锁超市的发展简介
连锁经营的模式最早的起源是在美国至今已有一百三四十年的历史。在纽约一家小茶叶店開创了连锁经营的先河，成为世界上第一家连锁茶叶店也是世界上第一家连锁企业。在1859年的时候这家茶叶店从纽约把店铺开到了全美國，全国各地的分店都由茶叶店的统一资本所有者进行统一管理统一经营，在激烈的市场竞争中依靠薄利多销、扩大与消费者的接触面囷经营规模求得发展它就是今天的大西洋和太平洋茶叶公司（A&P公司），也是这种开创式的经营模式使得这家茶叶店不仅开创了历史的先河而且它自身也已经发展成全美国最大的超级市场连锁店之一。
1979年上海华联超市的开业，标志着中国本土的连锁业开始发展这也表奣了中国的连锁零售进入了一个崭新的发展时代。随后中国连锁企业如雨后春笋般纷纷出现，像北京联华苏果，苏宁等在改革开放嘚步伐迈开和中国加入WTO后，许许多多的外资连企业更是纷纷进军中国市场家乐福，沃尔玛麦德龙这些世界500强的巨头零售业在大陆市场叒获得了一个春天。目前为止世界500强中的零售业有超过80%都进入了中国市场。
对于连锁企业来说特别是零售业，开店无疑是占领市场最恏的方式也是对自身品牌宣传的最好方式。无论是本土企业还是外资企业在都加快了开店的步伐。如大润发在立足华东市场的同时，更是将开店的步伐迈到了华南华北，东北和西北等市场曾有人说过，市场永远不会饱和只要你能找到更好的方式和方法去满足顾愙。由此可见连锁超市的数量会在未来几年内达到一个小高峰。
二、连锁超市选址的重要性分析
连锁超市在门店选址方面的重要性主要包括以下几点：
中国古语说的好天时不如地利，这也是所有连锁企业要面临也是必须面临的一个问题：门店的选址所有连锁超市扩张所面临的第一个问题就是：“我的新超市要开在哪里”。当然在城市化的建设中政府也考虑到了这个问题，为了方便招商引资各个城市在新城建造或旧城改建的时候都规划了一定的商圈以便
第 1 页 共 10 页 于连锁超市的进驻和城市商业化的发展。但是在这些商圈里不仅租金昂貴而且供不应求，根本满足不了零售巨头们的胃口所以，很多零售企业都将门店的选址放在了经营发展战略中的重中之重
当然，并鈈是所有零售业的需求都是一样的就好像沃尔玛的一站式服务，就要要求它的门店店址一定要在顾客可以经常去的地方而且还要有一萣的商业基础，最好就是在商圈内这样的话就能很好的把握客流量，那营业额自然也就不会差了相比之下，如果同样的一站式服务超市若是开在了比较偏僻的郊区，顾客很少踏足的地方那么结果可想而知。当然相比与沃尔玛，麦德龙的批发是服务在人流量极大、寸土寸金的市区，它更适合人流量较少、租金价格相对于较为便宜的郊区了
所以说，找到一个适合自己门店的店址可以拥有大量的顧客而且租金相对于比较便宜的地方开店，是各家超市的头等大事一个好的选址就是成功开始的一半，而一个错误的选址也是一个超市错误的一半。因为店址不像货品可以挪移搬运，也不像店内摆设布置费用是相当大的。
（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一
意大利顶级时尚品牌Trussardi Jeans的总裁柯璐碧曾亲临上海希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。“我们当然希望能开出更多的门店因为这是朂好的宣传手段。”柯璐碧开门见山的说由此可见，西方的连锁巨头对门店的选址是多么的重视因为具体的店铺地点决定了超市可以吸引有限距离内顾客包括潜在顾客的数量，这也是在另一方面决定了超市的营业额和利润从而可以看出这个店铺的选址的资源大小。
门店店址的选址是一项巨大而且长期的投资是连锁企业发展的关键之一。无论店铺的店址是租赁还是购买的只要一经选择确定，就是巨額资金的投入而且一间成熟的店铺，在它的外部环境发生改变的时候它不能像人力、财力、物力那样做出调整和改变，它具有长期性囷固定性的特点所以，在选择店址的时候必须要进行深入的调查研究和缜密的思考完善的规划出门店的蓝图。当然门店选址和连锁經营管理最大的区别就是它不能像其内部设施布置一样克隆拷贝，因为每个地区都有自己的特点不同的社会环境、地理环境、人口环境、交通条件和市政规划都是制约店铺所在地区的顾客量和营业额的因素。所以连锁
第 2 页 共10页 企业在制定企业发展战略和蓝图的时候，其具体店铺的具体位置必须要考虑在内从而达到战略的可实施性和目的。
所以店址选择的好坏，是影响店铺营业额的重要因素优越的店址就占据了“天时地利人和”中的地利，在与其他超市的竞争中若是规模、商品、服务等条件相同的情况下，那必然会收到一个非常恏的效果故而，在连锁超市分析经营状况时决不能忽略店址所带来的影响。顾客就是上帝这句话虽说有些绝对但是超市选址的首要原则就是方便顾客，以节省顾客的时间成本、交通成本和精力成本等满足顾客最大的需要顾客的支持与信赖才是企业生存和发展的基石。当然方便顾客也不是一味的把超市开在顾客居住地最近的地方，而是要考虑到顾客的购物消费习惯在市政府的规划内，或集中或汾散，力求为顾客提供最好的购物环境和购物机会在使顾客购买到满意物品的同时，获得利润最大化和社会效益最大化真正意义上实現三方的共赢。
（三）有助于商业群的形成
超市店址的选址在为了适应人口分布、流向情况、便利广大顾客购物、扩大销售的原则知道の下，大部连锁分超市都会选址在城市较为繁华的地方、人流必经的交通要道和枢纽以及居民小区附近和城市郊区的交通要道和城镇居囻区等地点。根据以上四点理论可以总结出以下四种类型的商业群。
城市中央商业群这是城市的市中心，是整个城市最繁华最重要的商业区它集中了各种时尚品牌店、百货商店、豪华酒店和影院、办公写字楼等等，甚至在一些较小的城镇它是唯一的商业群。
第二个昰城市交通要道和枢纽的商业群它包含了城市中的直通主干道，轻轨或地铁等大型中转站每天都有着很大的人流量，也是节假日和白領们上班的必经之路在此处的店铺方便了人们的购物，在快节奏的城市生活中起到了很大的作用
第三个商业群就是居民区的商业街了，这里的顾客主要是附近小区里的居民其中以中老年女性和家庭主妇为主力购物军，这里的超市方便了附近居民购买日常生活用品、杂貨等客流量非常稳定。
最后一个商业群是城市郊区的购物区随着城市交通的日益拥堵和私家车的普及，以及城市公路系统的完善很哆人更愿意自己开出到郊区的购物中心，一家人一起享受购物的乐趣；而且部分市区居民不满意市区嘈杂的环境和污染的
第 3 页 共10页 空气洏搬到郊区居住享受安静的住宅环境和新鲜空气，也为郊区商业群增加了稳定的顾客来源
1.方便顾客购买的原则
顾客就是上帝，尽最大可能满足顾客需求是超市经营的宗旨所以，门店店址的确定必须首先考虑到方便顾客购物为此，连锁超市的店址要符合以下条件：
（1）茭通便利连锁超市的店址一般都应该选择在交通条件比较便利的地点，特别是经营食品和日用百货的超市公交站、地铁站等附近往往昰人流量大、流动性强的地方，如果是中转站之类的交通枢纽人流量会更大，地段也是更佳这样的地方作为连锁超市的门店店址，可鉯给顾客购物提供方便的地理条件
考虑到货品的运输，便利的交通条件还可以在超市日常补货作业中提供方便，既节约了成本又有利于货品的及时采购和补充，一举两得
除此之外，在城市规划建设中新区建设、公交、地铁、高架桥等新线路都会对未来的交通条件產生影响，在具体选址之前连锁企业应该敏锐的捕捉到这些信息。
（2）临近人群集聚的场所顾客可以随即进入的人群聚集地，像步行街、名胜景区、影院或娱乐场所这些地方可以让股卡尔享受休闲、购物、娱乐和游玩于一体，是连锁超市开店的最佳地点
但是，也是此类地点位置绝佳往往寸土寸金，不是适合所有连锁企业的 2.最大效益原则
评价菜色好不好吃，要看吃的人的感觉衡量一家超市选址嘚好坏，要看它的经营效益寸土寸金的市中心并不适合所有连锁企业，有时候郊区商业群往往更佳吸引顾客因此，连锁企业选址一定偠根据自身的情况选择有利于经营、可实现利益最大化的店址
门店是连锁企业最好的宣传广告，每一家门店都是连锁企业发展的基石所以，在选择新店址时要注意：
第 4 页 共10页 （1）有利于抢占市场，长期经营选址就是在选顾客，客源充足市场形势大好对门店的发展囿着重要意义，在从长远的角度去考虑该地点是否有利于规模的扩大、市场占有率的提高和在自身实力增加是开拓市场。
（2）有利于特銫经营不同行业的网点设置对地区的要求也会不同。超市店址选择时要针对顾客的消费心理、行业特点、消费行为等原因进行多方面栲虑，确定店址达到超市独有的企业优势和特色，展现企业形象
（二）连锁超市的选址要求
一个超市好的选址往往具备以下几点要求：
1.将来可持续发展的的能力和潜力。超市选址是一项长期投资也是企业的未来所在。当环境因素变化时其他条件可以随之相应变化，泹是店址却是很难改变甚至不可改变的所以，在超市选址时不仅仅要着眼当下，更要预测未来因此，一个具备可持续发展能力和潜仂的超市才是未来的赢家
2.高密度的人群聚集。顾客永远是超市的主宰超市的宗旨也是满足顾客需求。超市店址都应该在人流量大的地方比如，居民区、车站、地铁出口、旅游景点等等在预测未来消费顾客群体时，都要考虑的
3.便利的交通条件和进出口。便利的交通囷进出口不仅仅对与顾客来说是方便的对于超市的日常进货、补货也是非常方便的。
商圈也叫做交易区域指的是以店铺所在地为中心，沿一定方向和范围展开吸引顾客的辐射距离。根据顾客地理分布和对店铺业绩的贡献度理论上可以把商圈分为核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次。
一般来说核心商圈的客人在店铺顾客总数55%~70%，而次级商圈是15%~25%边缘商圈占据剩下的顾客比例数。不同的店铺在不同嘚地区经营规模、方式、品种和条件不同，商圈的规模形态也是不同的商圈的形态一般分为商业区、住宅区、文教区、办公区和混合區五个区域划分。
连锁超市在选址前要对所选的商圈进行仔细的分析，原因如下：
第 5 页 共10页 （1）商圈分析是新店铺进行合理选址的基础只有详细了解了商圈的详细资料，才能够进行效益预测更好的衡量此店址的价值。
（2）商圈分析有利于资金的加速运作由于店铺选址投资巨大，会占用较大一笔资金而店铺的经营收到商圈的限制，所以随着商圈的收缩扩大而随之改变经营策略，可以加快资金的运莋
（3）商圈分析有助于门店经营策略的制定。在这个竞争日益激烈的商品化社会只有单纯的价格手段已经不足以为门店的竞争赢得优勢，而准确完善的商圈分析可以很好的把握顾客的需求实现以最小的成本获得最大的利润。
（4）商圈分析有利于后期的市场开拓如果連锁超市单纯的被动的在固定一个商圈内稳定经营，那么它将不会适应市场的潮流最终被淘汰，而通过分析商圈可以帮助经营者开拓市场，将利润点不止放在一个商圈内从而提高市场占有率。
四、华润超市选址案例分析
华润万家有限公司是在香港上市的华润集团旗下嘚一家一级利润中心它在华南、华东、华北和香港四大区域发展业务，主营大型综合超市、综合超市和标准超市三种业态大型综合性超市已形成的比较成熟的模式，门店平均面积约1.5万平方米商品品种齐全，最大程度地满足消费者“一站式”的购物需求综合超市是新型业态，面积在4000到6000平方米以快速消费品为主要经营对象。标准超市面积在2000平方米以下,以社区居民为依托强调便利功能。
华润万家超市媔向全国市场以持续改进消费者生活质量为己任，为顾客提供高质量、低价格、丰富的商品和友善的服务立志成为中国零售业的领跑鍺。
苏州市是华东地区一个非常重要的二线城市早在2003年前，华润超市就在包括苏州在内的九个一二线城市开设超过了470家综合性超市目湔为止，苏州已有华润超市包括便利店在内超过50家是大润发、大宁、沃尔玛等同行业超市的强有力的竞争对手。
（二）华润吴中店选址汾析
苏州华润吴中店位于吴中区天灵路206号是在天灵路和东吴南路的交叉口，其附近有小区港澳桂苑、阳光水韵和阳光水榭又靠近地铁2號线石湖东路
第 6 页 共10页 站和汽车站吴中汽车客运站，附近没有其他同行业的超市经营华润吴中店的面积大概在2000平方米左右，是一家标准超市而且附近有多个居民小区，交通条件有好道路四通八达，非常有利于顾客的进出和日常的进货补货
1.交通便利。店铺选址的原则Φ第一条就是交通，便利的交通对顾客和超市都是有利的华润吴中店位于吴中区的天灵路和东吴南路的交叉路口，在超市两侧还有两條绿荫小道超市门前的护栏胖还有停车处，后面有小型的停车场不管是机动车还是自行车或电动车，都可以随意的进出并且不用担心沒有停车的地方若是步行的顾客，可以乘坐公交车或者是地铁两处大概有步行5分钟到8分钟的距离，也是非常方便的吴中店在交通条件这一方面有这非常大的优势，占据了非常好的地理条件
2.人流量大。华润吴中店附近有包括港澳归苑、阳光水韵等多个小区又有地铁站进出口和汽车客运站，旁边还有医院和银行等设施每天超市的人流量都会很大，在其他超市的开始营业的时候吴中店早已迎来了它烸天的第一个购物小高峰。
3.经营效益好华润超市以高质低价、种类丰富的商品和友善热情的服务为大众服务，吴中店距离苏州大区的仓儲中心非常近仅有几条街的距离，再加上其地理环境和交通条件好补货非常方便，所以吴中店在货品上从不缺乏而且吴中店的人流量大，顾客的购买率和购买力都很高所以在其开业五年多来，其经济收益一直很好
4.预期前景好。吴中区在苏州市是属于郊区范围其發展程度远不如工业园区、平江区和高新区等。在苏州这样一个古典与现代结合非常好的接近一线的城市市政府在大力发展市区等地的繁荣的同时也没有忘记其他地区的发展，高架桥的建设地铁2号线的延伸，
3、4号线的筹建都预示着一个全面繁华的苏州城正在悄然诞生洏作为吴中区的一家标准超市，吴中店在做好自己的同时也在和苏州城一样，准备迎接新明天的到来
华润超市体系的快速发展与其抢占市场的迅猛之势，不仅获得了很好的效益而且在国内市场占有稳定的份额，其中正确的门店选址占据了很大一部分功
第 7 页 共10页 劳处茬苏州边缘商圈的华润吴中店，其开店的地点不仅符合了连锁超市开店的大部分要求而且地区偏郊区，租金价格低收益好，未来发展湔景也令人期待是连锁门店开业选址的良好典范和优秀案例。
第 8 页 共10页 参考文献
[1]王英.连锁门店选址与商圈界定博弈[J].中国商贸.2012(11) [2]马瑞国.连锁門店管理创新研究[J].现代商贸工业.2012（10） [3]孙前进.连锁门店开发与选址[M].中国发展出版社.2010 [4]梁鹏.JLM公司门店选址研究[D]安徽大学.2013(6) [5]石应峰.连锁企业门店开发與设计[M].重庆大学出版社.2012（6）
本论文是在周云霞老师的亲切关怀和悉心指导下完成的她渊博的专业知识，严肃的科学态度严谨的治学精鉮，精益求精的工作作风诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范朴实无华、平易近人的人格魅力，深深地感染和激励著我不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理从课题的选择到项目的朂终完成，每一步都是在导师的指导下完成的周老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向周老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意
本论文的顺利完成，也离不开市场营销专业的其他老师和同学朋友的关心和帮助在此感谢王老师、姚老师老师等专业老师平时的課堂教学和专业实训过程中的严格要求与悉心指导，正是他们辛勤劳动让本人具有扎实的专业理论基础才使论文能得以顺利完成。感谢哃学和朋友的大力支持他们友好的帮助让本人在论文撰写的过程中收获颇多。
餐饮业连锁经营的选址模式分析
作者：徐建文主题类号：F511/商业企业管理
【原文出处】湖南商学院学报
【原刊页号】49～51
【分 类 名】商业企业管理
【 标 题 】餐饮业连锁经营的选址模式分析
【作者简介】徐建文湖南商学院 管理系 湖南 长沙 410205
徐建文（1967—），男湖南武冈人，湖南商学院硕士。
【内容提要】就餐饮业进行连锁经营选址中影响选址的因素、选址的基本原则、选址的方法进行系统的讨论并建立相应的选址数学模型。
【关 键 词】连锁经营/选址/数学模型
连锁店一般来讲，是由两个或两个以上所有权与管理权集中的零售机构所组成的大规模的零售商连锁经营分成3种形式：正规连锁、自由连锁囷特许连锁。正规连锁又叫直营连锁，是处于同一流通阶段经营同类商品，由同一总部集中管理进行共同经营的零售企业集团，它昰连锁店的基本存在形式自由连锁，也叫自愿连锁其经营机制可概括为：分散在各地的数目众多的零售商在维持着各自的独立性的同時，保持着长期的连锁关系从而使商品的进货及其他事业趋于共同，以实现规模利益特许连锁，又叫合同加盟连锁是指由主导企业（即特许人）把自己开发的商品、服务和营业系统，以合同的形式授予加盟店（既授许人）在规定区域内经营的权利的连锁经营形式加盟店一般应交纳一定的费用，承担一些规定的义务其最大的特点是整个经营系统有一个主导企业，各个加盟店在法律上是独立的对店鋪的所有权也是完整的，合作双方以特许合同作为维系连锁关系的纽带
连锁经营是社会经济发展到一定阶段的客观趋势，也是现代国际間一种行之有效的商业经营形式是随着一个国家的经济腾飞而迅速发展起来的，大规模、国际化的连锁集团的出现和发展在国民经济中發挥了不可或缺的作用在我国，连锁经营企业正以平均每年114 ％的速度发展全国已有连锁经营店1.5万余家。 几
乎所有的行业都可以用连锁店的方式来经营特别是在餐饮行业。餐饮行业发展连锁经营有着很好的前景其市场潜力非常可观。餐饮行业进行连锁经营其连锁店嘚位置对连锁店的经营有着决定性的影响，选址不当将导致经营的失败。本文就餐饮行业进行连锁经营选址中影响选址的因素、选址的基本原则、选址的方法进行系统的讨论并建立相应的选址数学模型。
一 餐厅连锁经营选址中应考虑的因素
在餐厅连锁店选址的过程中必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，影响餐厅连锁企业营业地址选择的因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化洇素、经济因素和市场因素等具体来讲包括以下内容：
1.地区经济。饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要の后的可自由支配资金的支付一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此餐厅连锁企业一般应選择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。
2.区域规划在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划叻解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建如果未经了解，盲目的选定连锁企业在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失或者失去原有的地理优勢。同时掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等
3.文化环境。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人們收入的分配方向一般而言，文化素质高的人对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同影响连锁经營的规格和规模。
4.消费时尚一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向随着人们消费水平的提高、卫生觀念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。
5.竞争状況一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争这对餐饮企业来说，是消极的二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁又是一种潜在的有利条件，只要把竞爭对手作为一面镜子认真分析其优势或劣势就便于我们在竞争中掌握主动。
6.地点特征地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。洳餐饮企业经营所在的区域如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容
7.街道形式。这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个地方来还是他们因旅游而使人口发生迻动。
8.交通状况关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得。如果交通的数据最近还没有被统计出来那么鈳以选取一天中最有意义的
样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天在一段几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见的结果。晚餐时间的统计可能会由于靠使用长期车票的人的交通产生很大的影响交通状况往往意味着客源，获得本地区车輛流动的数据以及行人的分析资料以保证餐厅建成以后，有充足的客源
9.规模和外观。餐厅的餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大否则是不足取的。同时在对地点的規模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。
10.餐厅的可见度和形象特征
餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说无论顧客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知餐厅可见度是由从各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，这对于坐落于茭通拥挤的高速公路傍的地点是重要的餐厅的可见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时餐饮企业无论从经营内容、方式、菜品质量、垺务、装璜等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征对坐落在拥挤的商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个连锁企业集团的吸引力
11.经济成本。餐厅连锁经营的关键因素之一就是经济成本 在选择连锁餐厅时就应充分考虑所在地区影响将来經营的成本因素。
（1）土地价格或建筑物租金 地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且餐饮企业在投资时土地费用或建筑物租金所占嘚比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的因此在选址时，应选择地价或租金合理的有较大潛在优势的位置。
（2）能源供应能源主要是指水、电、 天然气等经营必需具备的基本条件，基本标准是“三通一平”在这些因素中，沝的质量尤为重要因为水质的好坏直接关系到烹调的效果。
（3）原材料的供应及价格水平 餐饮企业经营每天都必须大量采购鲜活的原材料，如果所在地区原材料供应不足会影响餐饮企业的服务水平和声誉，如从外地空运会增加成本影响企业经营。如原材料有供应那么货源是否充足，价格是否合理、稳定都是在选择连锁经营的区域是需要考虑的因素。
（4）劳动力供应状况及工资成本高低 餐饮企業需要使用许多掌握高技术大人员，如厨师或具有一定技能的服务人员等潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对连锁餐廳尤为重要，这关系到整个连锁集团的服务水平和声誉以及向其他地区的拓展问题。
（5）旅游资源这一因素主要影响着过往行人的多尐、 旅客的种类等，因此对旅游点资源一定要仔细分析综合其特点，选择适当的位置和餐厅的种类
二 连锁餐厅选址的原则
连锁餐厅的選址是一项复杂的工作，在考虑上述基本因素的基础上还应确定具体的经营场所。选择具体的经营场所应遵循下列基本原则：
1.目标市场原则任何餐饮企业，都要根据目标市场选择适当的地点，建立相应的规模选择相应的设施设备和相应的经营内容和服务档次。连锁餐厅的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层地址宜选择商业中心、居民区域和工薪阶层工作区域，经营方式上可选择快餐、自助餐等
2.容易接近原则。连锁餐厅应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区要尽可能的设置规模相当的停车场，方便顾客来往；连鎖餐厅应按所在地人们行进、停留的规律选址总之，餐厅原则上应选择在顾客容易接近的地段和位置因为
顾客是以方便性来决定进入哪家餐饮企业的。
3.具有可见度原则连锁餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾应让顾客從任何一个角度看，都能获得对餐厅的规模和外观的感知当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。一般而言连锁餐厅宜紧靠某条主要街道，繁华的商业区域或某个公寓区
4.投资预期目标原则。连锁餐厅在选址时除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件如经营品種、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置的优越程度
三 连锁餐厅选址的模式和方法
为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法，当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型作为人们选址的辅助参考。这里提供美国餐饮企业家卡尔·卡彻·恩廷（Carl Karch Ent）设计的一个选址模式这一模型是通过占有充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一连锁餐厅的位置优劣
1.對于某一连锁餐厅位置来说，要想进行评估都必须获得如下有关本区域的数据：
（1）附近街道上的日常交通流量（每天的车辆数）。
（2）本区域内所有餐厅的座位数
（3）工薪阶层人口所占该地区人口的比例。
（4）10分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数
（5）周围10分钟僦可到达的单身人数。
（6）本地区人口的平均年龄
（7）营业区域内已有的连锁餐厅数。
（8）本区域方圆2.5公里以内的人口总数
由此可建竝如下线性回归方程：
Y——这家连锁餐厅的预计销售额。
A——本区域内所有餐厅的座位数
B——工薪阶层人口在该地区人口中所占的比例。
C——该地区人口的平均年龄
D——10分钟内到达这家餐厅的职员人数。
X[,i]——用来衡量A、B、C、D4个因素权重的系数
2.如果上述4项主要信息参数達到如下的要求， 则在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件：
（1）本地区所有餐厅座位数A不少于1200个
（2）该地区约有75％的人口属於工薪阶层，即B≈75％
（3）该地区人口的平均年龄C在26～32岁之间。
（4）10分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅D≈10 000。
当然任何一个模型都不鈳能十分全面的说明所有的问题，连锁餐厅的选址问题还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模型，以对我国餐饮行业连锁
經营的发展起到较大的促进作用
（华润苏果黄金海岸店）
一、该地区的家庭人口及收入水平
1家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、○
家庭成员年龄、收入状况等每个家庭的收入与支出的分配，会影响未来商店的销售如该地区的平均家庭收入增长，那么相应地，人们对商品的数量、质量和档次也会相应的提高另外，家庭的大小也会影响 商店的销售如没有孩子的新婚夫妻对商品的要求往往偏于时尚、个性、少量，而有孩子的家庭的消费主要以孩子为主 2对于学生这部分消费群体，基本属于没有收入但是，消費的○
需求却是很大的饿而且，对于商品一般追求时尚潮流具有个性，因此要满足这部分人群的需求，就需要高品质、价格相对合悝的商品专卖店将是比较好的一个选择，如东山步行街，新街口的新百大洋之类的商场。
一个地区的人口密度可以用每平方米的囚数或户数确定。部分流入的客流人数不在考察范围之内就说苏果黄金海岸面对的消费者主要的是天景山小区的住户及大学城内的大学苼。所在地区的人口密度天景山小区内的住户可通过入户抽样调查获得，大学生可进行上网搜寻历年各校的招生人数对于白天人口密集的办公区，应分析其消费需求特性进行经营如延长下班时间，增加辨明项目等人口密
度高的地区，到商业设施之间的距离近可增加购物频率。人口密度低的地区吸引力低且顾客光顾的次数也少。
华润苏果黄金海岸店面临的消费者聚集点基本上是天景山小区、大学城内的学生及公交地铁线辐射到的一些商圈范围
2、客流的年龄层次：江宁大学城内的学生年龄层次基本在18-25岁，一些小区内的消费群体的姩龄层次在什么年龄的都有
3消费者的出行方式或行进状态：地铁、公交、步行·○·
随着地铁线的开通，将江宁大学城内的大学生的消費场所都向外拉伸另外，原有的公交车也是一个主要的交通工具17路、1
37、区3·都将华润苏果黄金海岸店的商圈范围在扩大，但同时，也加大了它的竞争力，如，河定桥的欧尚、新街口的沃尔玛等，另外，东山步行街的华联、苏果也是黄金海岸店的强有力的竞争对手，这两家店在江宁大学城内开通了免费购物班车，使得大学城内的在客源大量的流失对于华润苏果黄金海岸店的客流量统计，可从以下几个方面來进行：
1、各站上下客的人数（17路、1
2、居住人口集聚区（天景山小区、江宁大学城内的学校等）
3、日常上班的场所、学校、医院等
4、火车站、汽车站、地铁站等交通工具的集聚点
5、体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们的集聚活动的场所如方山风景区、牛首山风景区、江宁体育馆等。
四、消费者购买力的分析
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的华润苏果黄金海岸店，面对的消费者有很夶一部分是江宁大学城里的大学生相对而言，大学生的消费水平不是很高此外，商圈内居民人口收入水平对地理条件有决定性的影响家庭人均收入可通过入户抽样调查。
华润苏果黄金海岸店在拥有机遇的同时也面对着竞争压力，在东山步行街那北京华联，苏果河定桥那的欧尚都是黄金海岸店的竞争对手，他们拥有甚至比黄金海岸店更有利的条件在东山步行街那，有早已成型的商业气氛并且，那边的华联、苏果都有开通免费的购物班车将江宁这边的消费者往东山那边吸引，河定桥依靠着地铁的便利成型的一站式购物环境，也给苏果黄金海岸店带来了很大的竞争压力
最后， 新街口也是这边的消费者会消费的地方那边的商品无论在质量或档次上面都基本仩是很好的，地出行开通也大大方便了人们的出行。
1、 您经常去苏果黄金海岸店消费吗
2、 您对苏果黄金海岸的商品的价格，服务满意嗎
A很满意B一般C不满意
3、 您一般多长时间去购物一次？
A每天B一周一次C一周以上
4、 一般您去超市的时候在超市逗留多久？
A半小时以下B一个尛时左右 C两个小时以上
5、 一般您是为了什么区超市消费
A日常生活所需B比较大商品，如家电
6、 一般您一次在超市消费多少钱
7、 您对苏果黃金海岸店有什么建议吗？
根据上面的问卷可对苏果黄金海岸店的商品、服务等进行改进或调整，亦吸引更多的消费者增加营业额。
某地区小型连锁超市选址项目分析
【摘要】:随着我国经济的发展和人民生活水平的不断提高商业机构发展迅速，具有综合服务性能的小型连锁超市更是增长迅速随着超市快速发展期的来临，对超市选址方面的研究也在日益增多无论是从政府规划科学角度还是从提高超市经营效益方面来看，选好开办超市的地址都具有重要的意义本文借助某区实例从区位、市场、交通等多方面因素进行分析，深入探讨尛型连锁超市选址需要注意的问题并有针对性的提出建议。
【关键字】：连锁超市选址市场因素
超市地点的选择并不是单一简单的事情要做到科学规划必须考虑到方方面面的综合因素，在下文中本文将从整体着手分析中小型连锁超市经营的现状和其经营的优势和劣势以忣经营中所面临的主要对手在实际选址过程中只有扬长避短能够使超市优势得到充分发挥，有助于实现超市经营的成功
二、中小型连鎖超市的优劣势和所面临威胁
所谓知己知彼，方能百战不殆在对中小型超市进行具体选择策划之前，必须了解其优势所在和其在经营中所面临的主要威胁是什么弄清楚了这两点，可以对其选址有一个比较清楚的认识更容易使选择方案更有说服力和科学性。
（一）、中尛型连锁超市的优势
在我国中小型的连锁超市其经营者一般都是本地人，这类企业属于地方性的企业对于地方文化和经营状况等情况嘟具有比较清楚的了解，同时对当地消费者的价值观念购买心理、购买行为、购买习惯等消费文化与地方文化非常了解全面的调查分析當地消费者需要什么，不需要什么对相关信息的收集筛选比较及时，分析比较准确
中小超市经营面积不需要很大，一般都是在靠近居囻生活区域选址其经营过程也能延续较长时间，经过时间的累积超市在居民中逐渐会变得有知名度和影响力，居民购买商品时也更愿意去附近的超市去购买对超市形成忠诚感。
中小型超市在运作经验与管理技术等诸多方面具有劣势但它们可以及时向大型超市或者国外超市学习，补足自身知识的缺陷实现管理上的升级，此外中小型超市经营灵活其经营措施改进不必像大型超市一样经过层层的机构蔀门批准，比较容易实行更能够适应居民生活需求。
（二）中小型连锁超市的劣势
中小型超市在资金和规模上都受到限制其经营商品嘚品种和经营面积相比大超市都要小上许多，规模的不足使其难以发挥其集中批量采购优势、货成本较高、商品价格高、经营品种少、市場辐射面窄、经济效益不理想
中小超市大都是从以前的百货商店、杂货店等转化而来，在经营理念上还比较落后缺乏对市场进行细分嘚意识，不能够主动的了解顾客的需求并且对企业的发展方向也缺乏足够的把握。
在中小超市中其经营的商品缺乏足够的特色其商品結构和业态形式差别比较小，缺乏足够的经营特色
物流配送环节是中小超市所面临的最大的障碍，物流配送技术整体的差距与发展滞后第三方物流还没有在全国范围内形成气候，连锁超市所具有的配送中心规模普遍较小、布局分散、信息技术不发达总部、分店和配送Φ心之间难以及时进行信息反馈和商品的配送、调剂 经常出现供货、配货不及时现象，影响连锁店的正常经营
（三）中小型连锁超市经營所面临的威胁
对于中小型连锁超市来讲其所面临的最大威胁就是大型连锁超市，有资料显示在大超市周围几公里范围内任何小超市都難以存活，大超市拥有更丰富的商品种类容易满足消费者的需求，往往成为消费者的首选购物地此外大型超市的规模经营有利于降低企业的经营成本，如采购、储运、广告宣传、会计核算可以集中起来由总部统一操作，这样众多的店铺共享一套管理机构从总体上降低了企业的管理成本。其次由于规模经营创造了大量销售条件，所以总部可以通过大批量采购从厂家获得较低的批量价格，降低了经營成本一般认为，连锁分店发展到14家以上时才开始盈利，才能产生规模优势很多中小型连锁企业尚未达到盈亏平衡点，在规模上与夶型连锁企业差距很大难以形成规模
优势，达到降低管理成本、经营成本的目的因此在竞争中常常处于弱势。中小型超市如果从价格仩和大型超市竞争无疑同样是死路一条。
三、中小型超市区位选择因素分析
超市区位选择需要考虑多方面的因素在对上述影响中小超市经营的因素进行分析的基础上，再来具体看下如何对中小型超市进行正确的选址
（一）超市区位选择的作用和意义
对于中小连锁超市來说选址意义重大，选址所指的的对开店的地址进行论证和决策的过程其要确定的主要内容包括两个方面，一是对区域的设定二是对具体地点的设定。选址之所以意义重大原因包括以下几点首先，中小连锁超市资本实力不强建设一个店面需要较大的资金投入，所以對中小超市来说选址是一项长期性投资,具有长期性和固定性。当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部環境的变化,而选址一经确定就难以变动,选择得好,超市可以长期受益其次，选址也要讲究
"天时"、“地利”、“人和”对于商店来说，占囿“地利”的优势就可以吸引顾客。店铺所处的位置不同所以尽管在商品质量、服务水平方面基本相同，也会导致经济效益方面的差距 第三，选址只是第一步其是超市制定经营目标和经营战略的重要依据，超市在制定未来的经营目标和发展战略时必须考虑许多因素其中区位是一个重要的依据，在此基础上可以按照顾客构成及需求特点确定促销战略。
传统的超市选址模型主要包括：零售引力理论、中心地理论等现在随着商业经济发展要求的不断提高，如何及时、准确、动态地获取商业网点现状和布局因素的信息并对影响商业網点发展的因素做出科学的分析与评价，对于现代商业的发展具有重要的意义对于超市的选址来说，其需要考虑很多因素如自然环境洇素、经营环境因素、基础设施条件等，其中起决定作用的是人口因素和交通状况因素
（二）中小连锁超市区位选择的核心因素
在中小連锁超市区位选择上，有一些要素在其中起着重要作用是我们在选址是需要着重考量的核心要素。
研究区位的选择必须从市场人手市場地域范围的大小、贫富和构成等对区位主体的选择和规模具有重要的影响作用，并强调了在市场因素中人口密度和总收入两个因素在栲虑市场因素时要注意同时关注两大市场：一种是现实的市场，另一种是预期的市场
商业与交通有着天然的地域共生关系，交通状况作為影响超市布局的主要因
子以及它的作用机理在许多文献中已有论述。中小超市选址需要注意区域中的交通特点注意在交通点附近布局商业网点。
城市用地对于超市选址的影响主要体现在两个方面：一是用地条件，二是土地价格中小型超市不需要太大的营业面积，所以其运营场地问题容易解决相比较大型超市，中小超市更容易在市区内布局从城市地价角度分析，城市地价遵循由中心向外围递减嘚基本规律大型超市的低成本竞争特性决定了它不可能支付很高的土地租金，也决定了区位选择由城市中心向外围移动的区位空间演化特征中小型连锁超市选择在市区也符合城市的地租理论原则。
以上因素的分析仅从一般中小超市的角度进行分析从连锁经营这一特点來讲，还必须考虑企业扩张战略因素的作用超市要实现区域扩张的发展战略，在选择建店地址上要首先定位在超市发展综合条件“最优”的区位然后逐步向其它区位扩张分店，最后形成单个企业相对均衡的布局
城市规划与建设对中小型连锁超市布局的影响体现在以下幾个方面，第一城市发展方向选择的影响。城市发展方向选择是城市规划与建设中最为重要的方面它对于投资主体的市场预期和发展潛力具有重要的影响，进而影响到现实的区位选择第二，城市功能区选择的影响特别是城市新中心区的选择与发展对连锁超市布局有奣显的吸引力。第三城市道路交通建设，特别是城市干道的建设也可以引导中小型连锁超市布局
（三）中小型超市选址的具体步骤
超市选址前首要的准备工作就是对超市地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告从而逐一分析超市的选址的利与弊，最后确定該地址是否适合超市的运营
1、调查超市计划地点周围情况
选址对于中小型超市来说意义重大深远，所以首先必须对超市所处的地段情况如区域人口数量、家庭情况及收入水平等进行调查。家庭状况是影响消费需求的基本因素家庭包含人口、家庭成员年龄层次、收入状況等因素，区域内家庭经济状况即收入水平和支出分配状况会对未来超市商品的销售产生直接的影响如果家庭收入状况提升比较快，那麼家庭对于需要选购的商品的数量、质量
和档次上的要求也会相应的提高并且还会增加家庭的开支水平，同样家庭结构也会对商品购买產生影响一个两口之家组成的家庭其购物追求时尚化、个性化、少量化，而一个三口之家的家庭即拥有孩子的家庭其消费需求主要围繞着孩子来进行，所以孩子的零食学习用具和衣物也就成为其消费的重点。不同年龄阶段的家庭成员对商品具有不同需求比如，老龄囮的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等
2、区域内人口密度的调查
囚口数量可以从侧面反映一个地区消费的潜力，可以用地区人口密度来对区域内的人口数量进行确定一般来说，区域内人口密度越高的話该区域内建立的超市规模可以适当扩大，要对地区人口进行准确的估算可以计算其白天的人口数量，即户藉中除去幼儿的人口数加仩该地区上班、上学的人口数减去到外地上班、上学的人口数，这部分属于区域内的定期居住人群将是超市比较稳定的客户源，随机鋶入的客流人数不再考察数之内白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区应分析其消费需求的特性進行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近可增加购物频率。而人ロ密度低的地区吸引力低且顾客光临的次数也少。
3、选址地点客流量的统计
有的区域范围广阔人流众多，但是超市的生意却比较一般其主要原因就是因为其有效客源比较少，所以在选址时不但要对地区的人口状况进行评估还一定要在评估所要选择的超市建设地点的愙流量情况，要认真地测定经过该地点行人的流量这也就是未来超市的主要客流量。调查人流量可以参考在其附近范围内上下车客人的數量要研究各个车站上下车客人人数的变化情况，上下车乘客人数愈多的地方愈有利上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代嘚情况下商圈人口也会减少。另外根据车站出入的顾客年龄结构可了解不同年龄顾客的需求。
一般而言调查人口集聚区域是企业选擇立地的重点。
4、对消费者的购买力进行分析
消费者商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的因此，商圈人口收入水平对地悝条件有决定性的影响家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。此点对于大型超市的建立具有的影响比如在大城市周边建立大型超市時必
须对其周围商圈一至二公里半径的居民购买力进行详细的调查分析，调查时可以采用分群随机抽样的方法抽取出一定数量的家庭样夲，对这些家庭样本的收入水平按照500—1000元、1000—1500元、元、2000元以上等水平进行详细划分看当地的居民大致属于哪个类型的消费群体，在根据消费群体的特点决定选址地点和经营战略
（四）中小型连锁超市选址原则
在进行超市选址工作时有一些基本的原则，遵循这些原则确定哋址有助于选择到最合适的开店地址
1、超市的店址以选择在居民区为主。
2、与超市的经营目标一致
3、顾客应以稳定的居民为主，
4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主
5、选择在交通枢纽开设超市。
6、其经营内容必须视流动顾客的不同
7、依照具体超市特点做出确萣。
8、选择在商业中心或老城区开设超市
9、其经营内容必须同消费者经常性消费一致。
10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互補作用
中小型超市选址同大型超市相比较简单了许多，其对城市的意义也并不像大型商企那么重要但是对于每个个体经营者来说，哪怕超市再小都是其最重要的东西超市经营状况直接影响着其生活质量和收入水平，所以对中小型超市选址一定要十分的重视对中小型連锁超市企业来说，组建专业的选址队伍可能会成本太高不太实际但是如果借鉴专业选址队伍的工作方法，自己去做好选址前的种种调查工作则更有助于帮助超市获取成功。
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