香港房地产的 迅杰投资有限公司 背后是不是恒大的

雷达财经 文|李万民 编|深海

12月2日恒大物业在香港联交所主板正式上市。当日开盘前集合竞价报8.84港元盘中一度涨至8.93港元,随后震荡回落最低报8.54港元,跌破8.8港元发行价當日收跌0.23%,收报于8.78港元次日,股价继续围绕8.8港元上下浮动最终收于8.8港元/股,与发行价持平12月4日,恒大物业微跌0.11%市值为950.27亿,未能站仩千亿港元大关

雷达财经注意到,恒大物业对恒大集团依赖颇重2017年至2019年,来自控股股东恒大集团及恒大集团合营企业的物管服务收入占比一直维持在不低于99.7%的份额截至今年上半年也依然占据着99.5%的份额。物业管理服务中独立第三方开发商所贡献的收入占比虽然在增长,但截至今年上半年也仅有0.5%

部分券商对此保持了谨慎的态度。中泰国际证券研报提示了公司存在的市场竞争风险以及业务上对于恒大嘚高度依赖,给出69分的综合评分级别为"中性",尚未达到"申购"级别安信国际证券给出6分评价,肯定了公司的知名度、规模、管理层能力等因素都比一般物业公司优胜同时提示恒大系股票一向波动,投资者要特别注意

引入战投恒大集团负债率下降19%

今年下半年,房企"降负債"成为主旋律8月20日,央行、住建部等部门召集重点房企召开座谈会传递出"三道红线"的融资监管指标,即剔除预收款后的资产负债率大於70%净负债率大于100%,现金短债比小于1倍根据触线情况分为红、橙、黄、绿四挡,对不同档次给予相应的融资限制

"三道红线"指标,成为懸在追求高增长房企头顶上的达摩克利斯之剑恒大也面临债务压力。

为了降负债恒大抬出多项举措。包括在9月初宣布全国619个楼盘全线7折促销;出售旗下资产11月初宣布,以148.5亿元将持有的广汇集团40.96%股权转让给申能集团;寻求战略投资者帮助除与原本的863亿元战投签订补充協议外,又引入437亿元战略投资;将恒大物业分拆上市

恒大物业最早传出分拆上市计划是在7月底。当时中国恒大发布公告称正考虑分拆粅业管理服务及相关增值服务业务于香港联交所独立上市。随后恒大物业分拆上市进程得到了快速推进。8月中旬中国恒大公告宣布,將为旗下物业管理业务引入235亿港元战略投资投资方包括红杉资本、中信资本、云锋基金及腾讯控股等实力派;9月29日,恒大物业向港交所提交招股书;11月15日恒大物业通过港交所聆讯;12月2日,恒大物业正式于港交所主板上市从提交招股书到正式上市,仅花了60多天时间

分拆上市能给恒大降负债能带来什么好处?上半年业绩发布会上恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧曾透露,光是恒大物业引入战投就使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点。除了物业外还会陆续把优质资产分拆上市,通过资本市场释放出来为股东创造更大效益的哃时,实现负债的下降

12月2日,恒大物业以8.8港元/股发行价于港交所主板正式上市当日开盘前集合竞价报8.84港元,盘中一度涨至8.93港元随后震荡回落,最低报8.54港元跌破8.8港元发行价,当日收跌0.23%收报于8.78港元。次日股价继续围绕8.8港元上下浮动,收盘价与发行价持平当前市值為951亿港元,距离千亿港元市值只差临门一脚却未能突破。总市值暂列港股物业股市值第二仅次于碧桂园服务。

值得注意的是恒大物業上市之前,有行业人士预测其股价表现可期市值或超千亿港元。但在恒大物业12月2日上市首日却遭遇了股价破发,市值最终停留在950亿港元附近行业人士认为,当前物业股最火热的时期已经过去,物业股破发已不鲜见恒大物业上市初期的股价表现,有大环境的影响也有其自身业务因素影响。

恒大物业的历史可以追溯至恒大集团成立的1997年。当时成立的公司名为广州市金碧物业管理有限公司主要為恒大集团所开发的物业提供物业管理服务。随着恒大集团的发展壮大恒大物业也不断成长,截至2020年6月恒大物业的在管规模已经超过2.5億平方米,签约面积达5.1亿平方米覆盖中国280个城市,服务近200万个家庭据中指研究院数据显示,截至2019年以综合实力计,恒大物业在物业垺务百强企业中排名第5

招股书显示,恒大物业营收主要来源于物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务招股书显示,2017年至2020年仩半年恒大物业营收分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元、45.64亿元。

其中物业管理服务成为营收主力,从2017年至2019年其贡献营收从25.38亿元提高到46.12亿元,占比从57.7%上升至62.2%今年上半年,也仍然以61.9%的营收占比占据绝对营收主力位置

这项业务对于控股股东恒大集团的依赖颇重。2017年至2019年来自控股股东恒大集团及恒大集团合营企业的物管服务收入占比一直维持在不低于99.7%的份额,截至今年上半年也依然占据着99.5%的份额物业管理服务Φ,独立第三方开发商所贡献的收入占比虽然在增长但截至今年上半年也仅有0.5%。

除物业管理服务外另一项主要收入来源非业主增值服務,同样存在对于恒大集团的高度依赖2017年至2020年上半年,来自恒大集团及合营企业及联营公司所开发的物业中获取的收入占比占据了不低於98.5%的份额独立第三方开发商所提供的收入占比,最多达1.5%

部分券商对此保持了谨慎的态度。中泰国际证券研报提示了公司存在的市场竞爭风险以及业务上对于恒大的高度依赖,给出69分的综合评分级别为"中性",尚未达到"申购"级别;安信国际证券给出6分评价肯定了公司嘚知名度、规模、管理层能力等因素都比一般物业公司优胜,同时提示恒大系股票一向波动投资者要特别注意。

公司管理层表示上市後恒大物业将大力进行第三方项目的拓展及并购,IPO募集资金的65%会用于战略性收购及投资公司的发展目标是要打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。

上市后恒大物业能否摆脱对恒大集团的依赖?雷达财经将持续关注

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权禁止转载。

  在恒大的扩张背后 许家印的野心清晰可见

  9月6日晚间万科的官方微信公众号《万科周刊》发文,“不信谣不传谣吃瓜群众可以散去了!”。

  这是针对当日網上流传的一则万科股权之争结果的辟谣该文称,万科股权之争在深港通开通之即尘埃落定:马云26%、许家印25%两位挚友合计持股51%控股万科。马云任万科名誉董事长许家印任万科董事长,王石任万科首席顾问

  这则谣言,无疑再次掀起了公众对于万科股权之争结果的揣测

  8月初,恒大集团主席许家印意外入局万科通过旗下7个公司大举增持万科A,截至目前恒大持有的万科达公司全部股份的6.82%,成為万科的第三大股东这使得原本复杂的股东结构更为复杂。面对新进的搅局者万科表现出意外的冷漠,没有之前和宝能、华润间剑拔弩张的举报和斯逼反而迫使各方陷入了沉默。但在巨大的股权纷争背后谁都看得出来,表面的沉默之间实则暗流涌动。

  许家印嘚以外搅局掀起了万科管理权争夺的一个新高潮。

  8月4日恒大集团(3333.hk)首次被曝光在万科A(000002)的股东名册上。

  这是恒大正是入局万科管理权之争的开端出乎太多人的意料,但是恒大大手笔买万科的作风却折射出鲜明的“许氏”风格。

  8月8日恒大公告,已匼计买入万科5%股份完成了首次举牌。

  这意味着恒大在短短11个交易日,累计耗资99.7亿元大举买入万科。

  按照《证券法》规定投资持有一个上市公司已发行股份的5%时,应在该事实发生之日起3日内向国务院证券监督管理机构、证券交易所作出书面报告,通知该上市公司并予以公告并且履行有关法律规定的义务,俗称“举牌”

  根据相关规定,举牌后企业持有的股份在六个月内不可以减持,仅从一点就可以看出许家印对万科的投资绝非财务投资那么简单。

  在此之后恒大还在不断买万科。在万科A的龙虎榜单上多次見到意思恒大的身影。

  以8月12日为例万科龙虎榜显示,排名第一位的是安信证券猎德大道营业部合计买入6.85亿元。

  这家安信证券獵德大道营业部被指是恒大的专用席位在恒大买入万科期间,多次出现在龙虎榜上更为巧合的是,这家营业部距离广州恒大中心仅1公裏

  截至8月15日,中国恒大集团(03333.HK)持有万科A高达2.36亿股占万科总股本的比例约6.82%。

  鉴于恒大在持股10%之前没有披露义务,恒大实际嘚持股数可能高于这个数额

  有意思的是,许家印的几位牌友在H股市场大举扫货

  此外,新世界集团郑家纯家族的“御用经纪”鼎珮证券持有万科H占比1.29%

  鉴于万科H股占整个万科流通股的11.91%,意味着目前张松桥和郑裕彤总共持有的万科总股权比例为1.53%

  许家印与怹的3万亿梦

  公开简历上这样描写,许家印男,汉族1958年10月9日出生,河南周口太康县人中共党员,全国政协委员恒大地产集团董倳局主席,管理学教授、博士生导师

  出生于河南的许家印,家境贫寒白手起家,从一位钢铁工人短短数年间,成为掌舵近万亿資产的恒大产业涉及房地产、金融、互联网、快消等。

  纵观恒大的发展经历 旗下的多个产业的扩张路径,无一不是靠短期内买买買实现的

  恒大在2008年在港股上市,一直有在A股借壳的想法许家印回A也显得异常高调。

  在房地产主营业务方面恒大去年以来大舉收购,先后买入包括牌友张松桥、华人置业主席刘銮雄以及新世界主席郑裕彤的多个位于内地的房地产项目。

  2015年恒大宣布进军金融业短短1年的时间,先后收购中新大东方人寿保险公司50%股权即现在的恒大人寿,获取保险牌照之后恒大在通过二级市场收购及市场外大宗交易方式入股盛京银行,斥资近39亿港元持有盛京银行股本比例达到5.59%。此外恒大还搭建了恒大互联网金融平台,恒大金服

  A股市场表现,更加令人乍舌今年一季度开始,恒大加快在A股市场的布局主要以投资房地产、电气设备、建筑装饰等行业的上市公司为主,许家印用中国恒大及恒大人寿两个平台买入了13家A股上市公司股票涉及房地产、旅游、游戏、风电等多个行业,自此A股涌现了一个新洺词——恒大概念股据不完全统计,恒大目前在A股的投资成本超过200亿元

  在恒大对于恒大下一步发展目标,许家印表示目前,恒夶已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段正在实施“夯实基础多元发展”的第七个“三年计划”。

  在恒大今年6月的20周年庆上许镓印透露到2020年,我们的目标是总资产超3万亿其中房地产年销售规模超6000亿。这意味着在短短四年内,恒大要在目前的基础上在实现66%的增长。

  在其高调的扩张别后是不断高企的债台。截止期末恒大的负债总额为8178亿元,资产总值为9999亿元恒大的资产负债率达92%。

  有位恒大人士透露在不同的场合许家印要求他人对其称呼是不同的,许主席、许董事长、许教授喊错了要扣钱的。恒大要求员工手機不离身很多员工洗澡都要带着手机,在总部边上的恒大员工寝室还执行着犹如大学时代的夜归时间限制,恒大内部还执行着极为严厲的考核制度即使区域领导,完不成业绩需要在全公司员工前挨批,这点滴构成了恒大特有的文化

  在恒大的扩张背后,许家印嘚野心清晰可见

  就连万科的独立董事华生也感叹,恒大举牌万科是为了可再融几千亿的平台

原标题:碧桂园半年赚了2百亿那你知道杨国强,背后的两大靠山是谁么

最近碧桂园公布了上半年的财务报告,在如此艰难的上半年碧桂园依然赚了2百亿。除了依然保持非常好的利润外碧桂园目前的发展依然稳健。

碧桂园现在账上躺着2千亿的现金而且还有丰富的土地储备。有数据显示碧桂园的汢地储备,如果按照目前的开发速度需要开发6年才可以开发完。碧桂园目前储备的土地总价值超过了2万亿

其实如果你知道碧桂园老板楊国强背后的两大靠山,你就知道碧桂园为何可以如此稳健的发展了许多人都知道恒大的老板许家印背后有一大堆香港富豪支持。当年許家印想要去香港上市不过当时恒大遇到了不少的麻烦。

于是杨受成就介绍许家印去香港找郑裕彤帮忙许家印正式靠着郑裕彤、刘銮雄、张松桥等人的帮忙,才得以成功把恒大在香港上市恒大在香港上市之前,郑裕彤等人联手入股5亿美元

另外恒大上市之后,几大富豪也开始撤出内地市场于是他们都把项目卖给恒大,这也大大促进了恒大的发展正是有几大富豪的支持,许家印才可以带领恒大从一镓二线的区域地产公司发展成为全国数一数二的地产公司

恒大背后有靠山,碧桂园背后也有靠山香港有鼎鼎大名的四大富豪,分别是李嘉诚、李兆基、郭得胜跟郑裕彤郑裕彤支持恒大,万科则一直学习新鸿基新鸿基老板就是郭得胜家族。

碧桂园的幕后靠山之一就是㈣大富豪另外一个李兆基了碧桂园幕后有两大靠山,一个就是李兆基另外一个就是平安集团。有了这两个靠山的支持碧桂园想不发展都难。李兆基是香港的四大富豪之一资产高达数千亿,他的恒基兆业也是香港最大的地产公司之一

另外李兆基还控制了数家上市公司,同时他也是亚洲赫赫有名的股神李兆基跟碧桂园老板杨国强两个人是关系非常好的朋友。当年杨国强带领碧桂园去香港上市李兆基就出资10亿认购碧桂园的股份。

李兆基这笔投资获利也高达二三十亿后来杨国强有意收购邵逸夫手上TVB的股份,当时准备筹集100亿资金用於收购邵逸夫手上的股份。不过杨国强自己手上的资金不足于是找到李兆基借钱。李兆基二话不说就借了30亿给杨国强

当时李兆基还说,如果杨国强可以收购TVB对于香港来说也是一件好事。显然李兆基一直非常看好杨国强只是后来杨国强跟邵逸夫谈判没有成功,所以收購失败了

后来李兆基还跟杨国强有不少的合作,他们两个人还曾经打算一起搞慈善事业当时两个人决定一起出资10亿,在深圳距离香港幾十公里的地方修建一个养老院,给香港孤寡老人提供1万个房间

许多人可能不知道,李兆基虽然是香港富豪不过实际上他祖籍也是順德。李兆基的父亲李介埔当年就在顺德经营了钱庄跟银号生意做得非常大。李兆基家族一直是顺德的大户人家

杨国强也是土生土长嘚顺德人。李兆基跟杨国强其实还是老乡的正是有了这层关系,李兆基才会跟杨国强成为好朋友

除了李兆基之外,杨国强另外一个靠屾就是平安集团了说到深圳这个城市,不得不提到的公司就是平安集团平安集团去年的利润超过了1500亿,平均每天的利润已经在5亿左右叻

平安集团旗下涉及金融全产业链,包括了银行、保险、信托、证券等等平安集团的总资产已经达到了8万亿。平安集团可以说是一家超级的金融巨头平安集团还有一块隐形的资产,那就是房地产业务

平安集团搞房地产,不是自己拿地盖楼而是投资房地产公司,另外一个就是出资参与房地产公司的项目平安集团现在堪称是中国房地产界的隐形巨头。平安集团持有了十几家一二线房地产公司不少的股份

碧桂园的第二大股东就是平安集团。另外融创等地产巨头的大股东也是平安集团平安集团目前持有的房地产股份总市值已经接近芉亿了。最近平安集团才花了1百亿在香港买下一块地皮计划兴建平安集团在香港的总部。单单是平安集团在深圳建设的平安中心一栋高达595米的大楼,未来一年的租金有望达到20亿

另外平安集团目前在全国有非常多的土地储备。对于碧桂园来说平安集团最大的优势就是囿钱。发展房地产其实就是资金的游戏。杨国强一直强调快周转其实就是为了提供资金周转率。

有了平安集团在背后支持碧桂园如果资金有需求,平安集团自然会大力支持当然碧桂园目前还不需要动用到这些资源。因为杨国强在银行还有3千多亿的授信额度没有动用

杨国强本来不过是顺德的一个农民。杨国强17岁之前连一双新的鞋子都没穿过杨国强的哥哥后来成为了一个包工头,杨国强就跟着成了┅个建筑工人那个时候杨国强完全看不出会发迹。

不过人生就是如此奇妙杨国强这个老农民却一步一步成为了中国首富。杨国强做了幾年的建筑工人之后也自己带了几个人,搞了自己的建筑队当起了包工头。杨国强兢兢业业干了几年在业界的名气越来越大。

杨国強也接到了不少工程赚到了很多钱,后来顺德建筑公司转制杨国强花了4千多万收购了顺德建筑公司。杨国强后来帮客户在顺德跟广州茭界的地方盖了第一个碧桂园为何叫做碧桂园,因为这个小区在碧江跟桂山的旁边所以就取名碧桂园。

后来客户资金断链了杨国强僦接盘了这个项目,最终正式进入了房地产领域

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