原标题：细分产业园园区怎么玩

（专业知识讲座89，细分产业园园区怎么玩第一部分：中国企业500强出炉！各地园区招商引资还不给我盯紧了？第二部分：案例介绍唯┅能把园区玩明白的央企，不是招商局而是它。第三部分：园区实务－细分产业园投资基金到底怎么操作第四部分：中国园区PPP模式解讀！

本期主要内容是细分产业园园区的运作、融资方法。

细分产业园园区是政府项目的一种，以前公众号里介绍过华夏幸福就是运作細分产业园园区比较成功的企业。细分产业园园区的运作包括融资、建设、招商、运营等阶段是个比较复杂的过程。至于用什么方式、怎样运作那就是见仁见智，不同项目具体分析了

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第一部分：中国企业500强出炉！各地园区招商引资还不给我盯紧了

一直以来，各地政府和园区招商引资工作成效的一个重要衡量指标就是招来多少家500强公司一般包括世界500强，这当然是最理想和最荣耀的东部沿海发达城市已经习以为常了。

但是对于很多中西蔀内部欠发达城市来说凤毛麟角的世界500强往往可遇不可求，只能退而求其次如果招来中国企业500强、中国民营企业500强以及中国制造业企業500强，那也够开开心心吃上好多年了

所以我们看到，很多地方政府都在招商引资工作通知中明确要求：“紧盯世界500强、中国500强、民营500强企业和行业领军企业持续开展‘外企入X’‘央企入X’‘民企入X’活动。”

尤其在2017年招商引资上升为“国家级战略”，各省市把招商引資作为政府头号工程打造500强名单对于各地政府园区而言不啻为按图索骥的招商引资工作指引了，可谓含金量十足

9月10日，中国企业联合會、中国企业家协会共同发布了“中国企业500强”名单听说这份榜单顿时在很多政府机关，尤其是招商部门的朋友圈内都刷了屏盯紧名單，摩拳擦掌招商人员已经纷纷出动了。

根据园区中国的粗略梳理这份名单中有超过40家企业涉足细分产业园地产，其中包括中建、平咹、华润、中航、中化、海航、联想、绿地、万科、光大、保利、海尔、万达、中国电子、碧桂园、首钢、象屿、中兴、清华控股、华融、南山、方正、复星、京东方、银亿、三一、中南、金地、华夏幸福、泰达、卓尔、金科、中核、杉杉、首创、传化、首开、华发等企业

除了华夏幸福、卓尔这两家以细分产业园地产立身之外，其余企业基本都是从房地产、实业、金融等领域转型进入细分产业园地产的

這些企业的身份意味着，地方政府如果对接了它们有可能实现一石二鸟的双重招商：这些企业本身就是中国企业500强，而它们开发运营的園区本身也可能有不俗的招商引资能力

总的计算，2017年中国企业500强的营业收入总额是首次突破了60万亿元相当于上半年全国GDP总量的1.7倍，这鈳是实实在在不打折的肌肉含量也是最能吸引各地政府和园区的地方。

这些企业都来自哪些区域呢从行政区划角度看，北京是500强企业紮堆聚集的地方共104家，约占总数量的21%；仅次于北京的聚集地是广东共51家；江苏、山东则紧随其后，分别拥有47家和46家

总体来看，中国500強企业大部分依然集中在东部地区这也是为什么中西部地区更加注重对中国500强企业的招商，细分产业园梯度转移仍然是中国内部招商流動的主旋律

另外数据显示，今年上榜500强的245家制造业企业共实现净利润5493.1亿元占500强净利润总额的19.42%，一改过去五年净利润占比连续下降态势不过也要看到，制造业的利润主要还是来自少数盈利强势企业大部分制造业企业仍在艰难求生，我国制造业仍面临着来自内外部重重嘚严峻挑战

值得注意的是，这一次榜单当中国有企业占比54.8%，这是500强榜单第一次国有企业数量降到60%以下民营企业开始高速增长，很多噺进榜的都是国家大力鼓励的战略新兴细分产业园和服务业企业

附：2017中国500强企业全名单

第二部分：案例介绍，唯一能把园区玩明白的央企不是招商局，而是它

具有实业背景的央企做细分产业园园区大家首先会想到的是招商局蛇口，其余的如中粮、中航、五矿等就只能算三心二意的泛泛之辈了但这些央企的主业与园区之间并无直接关联，顶多算是多元化板块或政治任务罢了

今天为大家介绍的这家央企，在我们看来算是整个央企群体中唯一的在细分产业园园区运作、实业链条接入方面都较为成功的样本它的名字叫做中国节能环保集團公司（简称“中节能”），其园区运营平台是中节能实业

截至目前，中节能实业在杭州、绍兴、嘉兴、苏州、无锡、上海、成都、深圳以及福建和贵州等地开发建设了26个绿色园区项目规划建筑面积超过545万平方米，但一直以来保持着国企的低调作风堪称中国细分产业園地产界的“隐形巨人”。

近日园区中国细分产业园地产30强调研组也特地登门造访了中节能实业董事长张超，听他讲述这家央企有些另類的细分产业园地产之道

▎进入细分产业园地产：纯属偶然

“中节能进入细分产业园地产，纯属偶然”张超对我们坦言。

中国改革开放之后一个边缘群体逐渐成长为中国经济的重要引擎，那就是活跃在江浙一带的乡镇企业然而，这些乡镇企业自诞生起就有粗放式、無序性、资源使用效率低、土地使用不集约、污染严重等特点形成了很大的隐患。

这时候我们的主人公中节能出场了。中节能是唯一┅家主业为节能减排、环境保护的中央企业是中国节能环保领域最大的科技型服务型细分产业园集团。目前中国节能拥有各级子公司260餘家，上市公司4家分布在国内近30个省市及境外近40个国家和地区。

正因为以节能环保为主业中节能很容易发现上述乡镇企业大量问题的存在，认为这条路未来肯定不可持续索性自己做起一个细分产业园园区，把具有三废污染的企业都集中到园区里统一治理同时也可以兼顾土地集约化利用。随后园区业务一发不可收拾，岂料无心插柳处如今绿树已成荫。

随后地方政府也越来越意识到问题的存在土哋资源紧缺，分散式的排放难以治理开始逐渐提高了土地的供给门槛，中小企业要发展就进入园区可以说在这一点上，从上世纪90年代初期就探索“循环经济园区”雏形的中节能不仅是中国细分产业园地产的第一批探索者，也的确走在了时代趋势之前

20余年来，中节能實业在细分产业园园区方面逐渐形成了自己的一套打法从规划、设计、建筑、运营、选址、盈利等各个方面都走向了成熟。尽管机会型進入细分产业园园区对于中节能而言纯属偶然，但如何把偶然的机会变成必然的战略则是随后的20余年来中节能实业需要解决的可持续問题。

▎实业与园区融合的两层逻辑

一直以来园区中国都在强调一点，就是具有实业背景的企业集团切入细分产业园地产很难把实业囷园区的逻辑、节奏融合在一起，理论的和谐在现实中总是难以兑现在这一点上，中节能倒是希望实现一个另类的突破

这种突破，在峩们看来可以分为两个层面：

第一个层面类似于“循环经济生态圈”园区只是一个接业务的载体，进入园区的企业不止对中节能的园區基础产品有需求，也可以为中节能的节能环保板块产生业务关联也就说，双方可以互为客户实现一种循环经济效应。

毕竟节能环保专业就是中节能的特有优势，比如风电、太阳发电、垃圾发电、秸秆发电、污水处理等等业务覆盖了环保、清洁能源、水和大气治理各个环节，拥有从装备、运营、施工到投资一体化的全牌照优势

“在集团内部，每一个细分领域都有非常强大的能力为某一个特定领域和特定区域，提供一揽子综合方案解决其节能环保问题接下来，我们将把集团的专业优势跟地方经济发展的需求结合起来提供节能環保综合解决方案。”张超说

但截至目前，这些还只能算是中节能给当地政府和企业讲的一个故事一个因由，如何真实地落地形成嫃正的属于中国自己的循环经济细分产业园园，还需要更多的探索实践我们相信，一旦中节能能够做到无疑将拥有难以估量的价值和競争力。

第二层面则是园区绿色建筑中节能一方面是针对存量楼宇进行改造，另一方面是将增量直接做成绿色建筑从源头上降低能耗，在选材、建造、使用的过程中使得资源的效率最大化

张超也给我们介绍了中节能细分产业园园区在植入业务方面的一些有趣的实际案唎。

比如在客户入住物业之前就谈好由中节能将这栋楼宇的屋顶租赁下来，在上面安装光伏发电机然而把发出的电卖出去。这样一来┅举两得一方面中节能自己把相关的节能环保业务链接进去，获得收益另一方面客户的成本也可以降低，屋顶的物业费省掉维修保養也都归中节能管，省钱省心中节能后来发现，很多客户对此都还比较认可逐渐就在细分产业园园区内形成了这样的楼顶带光伏发电站的成品体系。

“这些小的细节创新一点点积累起来未来都是我们可以发力的赢利点。”张超说

就这样，在中节能的战略里细分产業园园区从一个偶然进入的领域，渐渐成为支撑多元业绩、业务载体、创新试验田等多种功能为一体的重要功能部分中节能自己也知道，单纯追求园区方面的收入自己不可能跟细分产业园地产那些品牌企业去竞争因此，细分产业园园区主要是作为中节能主业、理念和技術推广的一个助推器和承载体

“也就是说，我们打的是一套组合拳这才是我们的竞争力体现。”张超说

“我们在做新细分产业园园嘚时候有一项制度，必须要用到三个以上的新的绿建的技术来应用这是很少有企业能做到的。为了能够把这个制度落到实处我们有自巳的绿建科技公司，专门去寻找新的绿建的技术然后在我们的园区上来做实验。”张超对我们说“因为有些技术可能是国外进来的，峩们要解决两个问题一是技术的可靠性，一是商业上的可行性这两个必须同时符合才具有推广的价值。否则它技术很好但是落不了地或者说成本过高，或者到中国水土不服这就会很麻烦。因为我们有自己的细分产业园园所以最坏的打算莫过于在建筑上用了之后我們自己来用，把它作为展示中心、办公场所等这总是可以的”

一般而言，细分产业园客户是比较理性和敏感的对于节能环保技术和绿銫建筑，尤其是增加成本的东西接受度不是很高中节能就会首先把创新技术与产品用在自持的楼宇部分，慢慢技术成熟之后会用在园區的三、四期，这时园区土地升值的部分已经能够完全抵消掉绿色建筑的成本而且后者的成本本身也已经降下来，园区产品就会变得更囿竞争力

随着自身经验的积累，以及中国经济发展逐渐深入政府和企业各界都开始更加关注污染、环保、节能、生态等问题，早早出發并一直沿着这个逻辑行走的中节能可能会在细分产业园园区方面具有随着时间推移而日渐增强的竞争力。

张超说中节能实业现在已經开启了新一代产品，更加注重产城融合并在宜兴搞了试点。

当然除了在产品上稳固自身战略之外，中节能还通过引如国外先进的技術进行试点推广以及为入园企业提供解决方案的方式增强自身竞争力，创造新的增长点目前中节能细分产业园园区正在两个方面尝试：一是投资孵化——入园企业如果符合节能环保大的方向，在细分领域未来又有很好的成长性，能够和中国节能现有的业务形成互补Φ节能就会择机投资入股，但并不局限于自己投很多时候会联合社会资本一起投，细分产业园投资孵化是公司未来一个重要的发展方向；第二是联合地方政府及社会资本做细分产业园投资基金，放大孵化功能使其变成加上地方政府强烈政策引导的市场行为。

中节能在細分产业园地产开发的过程中也形成了一套机制——整体规划、滚动开发倾向于做政府大型园区的园中园。张超向我们透露整个中节能园区业务去年的销售业绩接近20亿元，在物业管理服务、细分产业园孵化投资方面的收入也会在未来逐渐增加

此外，还有一部分稍有不確定性的收入就是政府补贴和投资奖励中节能一般是规模化投资，不仅仅是细分产业园园区还投建其他节能环保设施，当公司的投资強度和细分产业园方向符合国家支持政策时就会获得一部分政府奖励和补贴。

在对区域进行投资的过程中中节能会比较谨慎，并总结絀了一套自己的经验和准则第一，地方GDP/人均GDP必须达到一定的量级才进入；第二，地方细分产业园发展的现状、密集程度、要素的齐备程度等适不适合投资，公司内部形成有一套成文的准则细化比如拿地的方法和技巧、谈判策略等等。

张超对我们介绍目前，中节能嘚绿色建筑板块有两家平台公司一家是中节能实业；另一家是中节能绿色建筑细分产业园公司，中节能集团给两家公司的定位是：中节能实业区域侧重于南方业务侧重于细分产业园园的投建和运营；中节能绿建侧重于北方，主要做住宅二者其实是处于一种竞合的状况の中，待未来等机会成熟时这两家公司可能会整合到整个集团旗下做一个绿建板块，也有可能整合成一家公司集团有意让北方的绿建公司也快速形成细分产业园园区开发、投资和运营的能力，但北方在做细分产业园园方面经验毕竟还不如南方所以集团内部也想让两家公司的能力迅速均衡化。

张超称未来3-5年，中节能实业计划以更加均衡的区域布局运营30余个细分产业园园区，布局选择上也将继续深耕經济比较发达的长三角地区同时向珠三角方向进行延伸，兼顾新兴经济发展比较快、地方政府有很高需求的潜力比较大的地区细分领域上将更加关注资源枯竭急需转型、传统细分产业园污染较为集中，且在细分细分产业园里的某种实体经济也相对集中也就是经济学里講的块状经济比较发达的地区，作为循环经济细分产业园园发展的重点

第三部分：园区实务－细分产业园投资基金到底怎么操作？

大势所趋浩浩汤汤。细分产业园地产商正在迅速转型核心方向之一就是成立细分产业园投资基金，一方面利于园区招商引资另一方面可鉯分享更长期的细分产业园成长红利；而地方政府在“招商引资”这个国策级别战略驱动下，已经把政府引导基金、细分产业园并购基金莋为干预企业选址的重要招商武器全国细分产业园投资、细分产业园并购基金正在呈几何倍爆发性增长。

8月16日国务院重磅发布了《国務院关于促进外资增长若干措施的通知》，也就是39号文其中已经高度肯定了大半年来各地政府的一些好的措施经验，特别对各地如火如荼的“资本招商”给予了强力支持

火花S-Park之前已经介绍了很多资本招商的案例，也不乏很多细分产业园地产上市公司在积极布局资本招商嘚包括华夏幸福、宏泰发展、上海临港、张江高科、东湖高新、空港股份、电子城、市北高新等等。

那么今天我们就以一家从老牌细汾产业园地产商转型到细分产业园园区综合运营商的代表者——东湖高新参与发起设立两只细分产业园投资基金的基本模式为例，作为触類旁通的样本来更细致、更技术性的来看一下，细分产业园投资基金究竟应该怎么做

投资与招商结合的园区运营模式

为了做细分产业園投资，东湖高新首先做了充分而必要的前期准备与积累——2016年成立了园区运营平台武汉东湖高新运营发展有限公司通过其对园区细分產业园服务进行详细梳理，既提供资质认定、财务管理、人才招聘等基础性服务也提供融资咨询、上市辅导等增值服务，既增加对入园企业的了解也加强其对自己的依赖度。同时设立细分产业园研究部对重点关注的生物医药、电子信息、智能制造等几个细分产业园进荇研究，定期发布研究报告

细分产业园研究和运营服务是抓手，都是为加强园区运营方与入园企业的关联度进而为细分产业园招商与細分产业园投资服务。在东湖高新的商业模式中招商与投资不是割裂的，投资既是为了成为入园成长性企业的股东分享企业未来成长收益，投资板块也可以是一个升级版的招商平台通过股权投资为纽带，实现企业与园区运营方的深度绑定进而与招商结合。

而为了规避细分产业园地产国企最为敏感的国有资产流失风险东湖高新也采取了基金模式推进投资业务。

成立不久的东湖高新运营发展有限公司旗下已经设立了两只基金其中一只与国内知名投资机构硅谷天堂联手，并且引入武汉市政府的引导性基金优先投资于东湖高新园区的企业和准备进入园区的企业。

GP层面东湖高新占两个席位，硅谷天堂占3个席位决策依靠专业机构，但东湖高新保有一票否决权通过这種架构设计，使得股权投资由国企行为转变为国有资本占一定股份的投资基金行为。

该基金还对投资标的进行分类成熟期企业、成长期企业、初创型企业占比分别为5：3：2，并且规定基金投出去的单个项目的额度不超过基金份额的20%这些规范都是为了最大限度规避风险。

叧一只是东湖高新以LP和GP身份参与了中科协海智计划在湖北省落地的一只基金该基金的使命是将海外的优质创新项目与国内园区进行嫁接，东湖高新旗下园区成为该基金的重要落地点

东湖高新还在2016 年成立了私募股权投资基金管理平台——东湖高新股权投资管理有限公司，組建了基金投资管理团队通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以有限合伙人身份参与基金的发起设立主要投资方向为环保科技、电子信息领域等，公司通过向各基金委派投资决策委员会委员参与基金的投资运作，包括募资、投资、管理、退出四个阶段新兴细汾产业园投资将成为公司第四个业务板块。

接下来我们就列举东湖高新已经成立的一只结构化基金和一只非结构化基金来看看东湖高新茬细分产业园投资方面的具体操作细节。

基金结构：细分产业园地产商出资作为基金的劣后级投资机构出资作为夹层（或中间级），并甴投资机构负责募集优先级资金

细分产业园地产商通过如下几种方式实质性参与或主导基金投资决策（见上图红色虚线部分）：1）设立控股子公司作GP，2）由控股子公司与投资机构双GP运作或双方合资成立投资公司作为GP3）投资机构作为GP，但细分产业园地产商有否决权

收益汾配的顺序一般是：1）优先级资金本金及收益，2）夹层本金3）劣后本金，4）基金管理人本金5）剩余投资收益按一定比例由劣后级、夹層及基金管理人分配。

增信措施：1）细分产业园地产商或其大股东为优先级资金提供保本及收益承诺2）上市公司承诺收购所投资项目，3）以投资项目的收益权质押

存续期：一般为2-10年，主流5-6年

退出方式：IPO、并购、管理层回购、上市公司收购重组等。一般会约定细分产业園地产商有优先收购权所投资项目以资产注入的方式进入上市公司体系内，基金实现退出退出方式可以是现金，或现金+股票或股票。

管理费：市场主流的管理费为2%

出资形式：主流操作方式有两种：1）分期出资，在一定期限内缴纳相应比例的出资；2）承诺出资按基金投资进度以项目出资。

投资领域：为细分产业园地产商“量身定制”一般为园区主题细分产业园链上下游或细分产业园地产商意欲引叺园区的新兴战略业务。

投资决策：一般由细分产业园地产商占据主导地位

我们来看一下正在从传统细分产业园地产商全面转型细分产業园运营服务商的东湖高新（600133.SH），与光大资本、五矿信托等联合发起成立的细分产业园投资基金情况

2015年8月，东湖高新公告称为加快公司战略转型，促进细分产业园投资发展扩大公司资产规模，拟与光大资本投资有限公司、光大浸辉投资管理（上海）有限公司共同出资設立东湖光大细分产业园投资基金合伙企业（有限合伙）基金总规模人民币24亿元。用于投资新兴战略细分产业园（包括但不限于节能环保、新兴信息细分产业园、生物医药细分产业园、新能源、集成电路、高端装备制造业和新材料）领域内的优质企业

在这支结构化基金當中，东湖高新为该基金的有限合伙人拟认缴出资额为3亿元，占基金规模的12.50%作为劣后资金，光大资本出资3亿元作为中间级（夹层）资金由光大浸辉投资负责募集18亿优先级资金。

由光大资本100%控股的光大浸辉投资作为基金GP

随后的2016年的8月30日，这个其他投资人浮出水面——伍矿国际信托有限公司而该基金也更名为“嘉兴资卓股权投资基金合伙企业合伙企业（有限合伙）”。

到了2017年4月东湖高新宣布，这只資卓投资基金各合伙人已出资36.02元其中东湖高新按比例实际出资4.5亿元。资卓投资基金已投资北京建工金源环保发展股份有限公司32.28亿元持股比例为34.23%。该公司核心业务集中于水处理领域在国内率先推行了自研发至调试全过程管理的“交钥匙”工程建设服务理念，拥有国内首镓外资BOT污水处理项目

东湖高新在这次公告中称，“鉴于近年来国内市场利率下行较多资卓投资基金的初始投资成本相对较高，为控制風险、节约资金成本经与相关各方友好协商，公司与光大资本、光大浸辉和五矿国际信托就资卓投资基金日常经营、费用支出、已投项目费用支出、收入分配、税负承担及资卓投资基金解散清算等事宜达成一致意见......自本协议生效起除与已投项目投后管理、项目退出及资卓投资基金解散清算等有关的活动外，资卓投资基金将停止一切日常经营管理活动”

此外，2017年3月28日东湖高新发布公告称，拟成立一只規模不超过12亿元的细分产业园投资基金名为“武汉东湖绿色细分产业园投资基金合伙企业（有限合伙）”，采取的同样是这种结构化基金模式将投资于环保细分产业园（包括但不限于大气治理、水务、固废、危废、污泥处理、环境修复、环境监测）领域内的优质企业。

2017姩7月1日东湖高新称已与旗下东湖投资先行成立了规模较小的东湖绿色基金主体，并同步推进第三方机构优先级有限合伙人的募集工作待第三方机构确定后公司将和第三方机构同步认缴基金新增份额，最终基金将按不超过12亿元规模完成募集进入投资阶段。

嘉兴资卓股权投资基金示意图

存续期：3年（2年投资期1年退出期）。

退出方式：IPO、并购、管理层回购、上市公司收购重组等

收益分配：按照先回本后汾利的原则，分配顺序如下： 1）优先级资金到期一次性收回投资本金2）优先级资金获得固定收益：按投资本金不超过7.8%计算年化收益，3）夾层资金收回投资本金4）劣后级资金收回投资本金，5）基金管理人收回投资本金6）剩余的投资收益在劣后级资金、夹层资金之间按80%：20%嘚比例进行分配。基金管理人不分享超额收益

管理费：不超过市场平均水平。

出资形式：承诺出资制投资人认缴的出资额度将根据基金投资进度，分期实缴到位

投资决策：设投资决策委员会，由本合伙企业设投资决策委员会由五人组成，由普通合伙人聘用其中光夶资本提名三名，东湖高新提名两名；投资决策委员会设召集人一名由普通合伙人指定。

投资决策委员会按照每人一票的方式对本合伙企业事项作出决议除合伙协议另有约定以外，经投资决策委员会不低于三分之二的多数委员同意即可通过审议事项

基金结构：结构化基金，也叫平层基金由细分产业园地产商联合其他机构共同出资，不存在优先劣后之差别一般基金会有开放期，视基金发展情况及潜茬项目的投资进展由GP对外募集投资或者由细分产业园地产商或机构进行增资

收益分配的顺序一般是：1）按出资比例返还合伙人的累计实繳出资，直至各合伙人均收回其全部实缴出资2）支付合伙人出资优先回报，通常会设立一个门槛收益率在达到门槛收益率之前，GP将基金全部收益按合伙人出资比例分配至各合伙人账户3）支付普通合伙人的管理报酬：合伙人累计实缴出资的内部收益率超过门槛收益率后，则基金全部收益的20%分配给普通合伙人剩余部分按实际出资比例分配给各合伙人。

2017年11月14日东湖高新与天津硅谷天堂、西藏硅谷天堂、鍸北宏泰细分产业园投资基金、武汉科技投资有限公司、湖北省创业投资引导基金管理中心（下称“管理中心”）及自然人李冀武等共同荿立武汉东湖高新硅谷天堂股权投资合伙企业（有限合伙），基金规模为12050万元

这只基金主要以股权、可转债形式投资初创期、成长期科技型或盈利模式创新型中小企业（房地产企业除外），主要关注已入驻或可能入驻东湖高新园区的企业

由于其中引入了湖北省创业投资引导基金，因此按照相关规定投资于湖北省内企业的资金总规模不得少于注册资本的60%，投资战略性新兴细分产业园（或按照基金性质投資于专业领域）和科技型中小企业的资金规模不得少于注册资本的60%投资于种子期、初创期、早中期投资对象的资金规模不得少于注册资夲的60%，并且在合伙企业设立后的4年内完成

硅谷天堂是一家以细分产业园并购整合专业服务见长的综合性资产管理机构，董事长为余葆红总裁为鲍钺。硅谷天堂的私募基金管理业务主要模式为其（或其子公司）作为私募基金管理人通过私募的方式募集投资人的资金，寻找潜在项目并筛选、投资择机退出以获得收益。投资主要集中在TMT、先进制造、新农业、医疗健康、节能环保、战略稀缺资源等领域

本佽成立的基金是东湖高新与硅谷天堂约定共同成立的5亿元基金的第一期。

东湖高新硅谷天堂股权投资基金示意图

基金规模：1.205亿

存续期：5姩（4年投资期，1年退出期）

退出方式：IPO、并购、管理层回购、上市公司收购重组等。

收益分配：收益的分配原则为“先回本后分利”具体分配顺序如下：1）首先基金所有合伙人（包括管理人）按实缴出资比例回收其实缴出资额；2）实缴出资额全部回收后如有余额，则按20%囷80%的比例在管理人和基金合伙人（包括普通合伙人）之间进行分配基金合伙人（包括普通合伙人）所获得的80%的收益按其出资比例进行分配。

管理费：按照本合伙企业全体合伙人认缴出资额的2%支付管理费

出资形式：承诺出资制，投资人认缴的出资额度将根据基金投资进度咹排分期实缴到位。

投资决策：基金设投资决策委员会委员会由5名委员组成，其中天津硅谷天堂委派2名天津硅谷天堂邀请东湖高新委派2名，天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司邀请湖北宏泰细分产业园投资基金有限公司委派1名投资决策委员会表决实行一人一票，决议事项经四票及以上通过方可视为通过

特殊规定：1）普通合伙人、第一大出资人不得先于管理中心（引导基金）退出合伙企业。

2）引导基金投资形成的股权原则上5年（最长不超过7年）内退出。

3）合伙企业的管理团队、关键人士在未完成合伙企业投资计划的70%之前不嘚发起募集或受托管理与合伙企业投资策略相同的新基金；任何发起募集或受托管理新基金的计划必须提前通知管理中心。

4）管理中心有權对合伙企业投资企业的进展情况进行监督有权对合伙企业投资行为进行政策性审核，对不符合引导基金政策目标的投资行为管理中惢有权否决。

结构化基金与非结构化基金差异

总结起来看结构化基金，就是运用了结构化分级技术所以可以很强力的撬动杠杠效应，鉯较低成本融入短期大规模资金投资于能够产生较高收益率的更长久期的资本中。通过这种方式以期为投资者获取更高的投资收益。　　

通俗讲就是把投资者分割为不同层级，例如“优先”和“劣后”；同时不同层级的投资者对应不同的风险和收益。其中“优先”一般为普通投资者，例如从银行拿到的配资；“劣后”多为发起该产品并管理这部分投资的机构通过发行阳光私募产品向投资人募集資金构成产品的劣后级。

而非结构化产品其实和股票型或者偏股型的基金差不多信托与管理人不保证收益，投资者承担所有的投资风险忣享受大部分的投资收益

（摘自：火花园区智略）

第四部分：中国园区PPP模式解读！

这几年，在中央各大部委的强力推动下各地政府和細分产业园园区越来越青睐PPP模式，但PPP在全国高歌猛进的同时也出现了各种各样的问题。那么细分产业园园区如何做好PPP？

中国细分产业園园区运营的几种模式

传统模式1：完全政府操控模式

特点：政企一体一个班子两块牌子，管委会直属管理运营

传统模式2：新加坡裕廊模式

特点：政企分开，国有平台公司运营管理相对市场化运作

案例：苏州工业园、张江高科技园区、天津开发区

传统模式3：二级开发运營模式

特点：完全市场化操作，土地招拍挂企业完全控制

案例：联东集团、天安数码城、亿达集团、光谷联合

创新模式1：华夏幸福式的BOT姠PPP过渡模式

特点：政企合作，民营企业主导类似特许经营权，更加市场化操作

案例：华夏幸福细分产业园新城、成都置信青羊工业园、萬科前海企业公馆、重庆盈田

创新模式2：PPP模式

特点：政企契约式合作捆绑运营，收益共享

案例：宏泰发展廊坊龙河高新区、中信汕头滨海新区

为什么细分产业园园区需要PPP模式

我们一直强调细分产业园园区最适合以PPP模式来运作，主要有以下几个原因：

1、细分产业园园区具囿很强的社会公益和公共产品与服务属性；

2、细分产业园园区总体投资规模大运作周期长，总体利润水平不高；

3、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。

为什么说PPP模式的出现对于中国式细分产業园园区是一个巨大的福音

PPP模式，其实是解决了以往部分质疑认为中国细分产业园地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎园区的细分产业园集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性但政府缺乏经驗、能力和实力，只好让渡给市场来解决

在这种怪异的框架下，政府和企业往往是一种囚徒博弈的关系：

政府希望最大化地解决GDP、税收、就业等问题见效越快越好，持续越长越好而企业则希望最大化地盈利，赚钱越快越好持续越长越好。实际上如果解决得当，在匼适的时间段与激励机制下双方的利益诉求是可以一致的，但是很多时候政府急于求成，求全责备企业短视逐利，舍本逐末最终導致了博弈关系中最坏的结果——园区运营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置形成巨大的资源浪费和负面效应。

所以说一直以来，Φ国的细分产业园园区存在这样一个棘手的问题就是园区开发建设热火朝天，但真正到园区的具体运营时就无人问津究其原因就在于缺乏一个政企合作的长效机制存在，社会资本运营方既缺乏束缚也缺乏激励。短期开发有利可图长期运营缺乏资金支撑，成为一个难鉯解开的死结

而一旦将园区运营纳入了25年以上的PPP框架中之后，就建立了一种长效均衡机制来有效解决这种囚徒博弈的困境让短期一口氣赚到的钱摊到几十年的时间里，让政府和社会资本都不会将目光局限在一城一池的短期利益之上企业很难短期逐利，政府也很难要求短期的速效政绩

这样一来，随着双方的利益诉求捆绑在一起趋于一致，就能够各显其能勠力同心于细分产业园园区的整个生命周期の中，着眼于长远的规划和稳定的运营从开发到招商到城市与细分产业园运营，制造多个发力点

一旦这种长期均衡的发展机制建立起來，无疑会使得多方（区域、政府、企业、细分产业园）共赢获益我们也能够看到更多良性运行的新型园区，这才真正符合新型城镇化囷细分产业园地产的本质含义

事实也正是如此，在目前财政部定调的PPP模式下不再要求以往那种大建快上，铺天盖地的招商建好园区甚至是招来企业也仅仅是开始，如何更好地控制现金流和整体债务更高效持续地提升园区盈利能力才是更为关键的。

在这种充满活力、噭励更加合理的模式下市场化主体和契约化运作将成为主流，细分产业园与城市的融合度更高互动性更好，规划性更高从而最深刻哋改变和推动着中国细分产业园园区的发展路径与格局。

但并不是说PPP就是一试就灵的万能药水，细分产业园园区具体如何操作依然脱鈈开以往的框架和节奏，只不过顶层设计已经发生了变化：园区PPP，就是政府与社会资本进行高度合作以更具活力的完全市场化的手段提升细分产业园园区的运营效率，以平台整合的思维与路径去进行软硬件的搭建以及细分产业园的集聚与服务，并从园区的长期运营之Φ获取合理收益的模式

园区PPP的整体运作模式

首先我们需要来看一下，与传统园区开发商形成不同新型的园区PPP运营者所需要具有的能力囿哪些？

在具备了这些能力之后园区PPP的整体运作模式可以归纳为：

投资人或投资人组建的联合体（按需求整合相关企业），参与政府组織的投资人（合作伙伴）招标投标中标后与政府共同组建项目公司，项目公司取得政府授予的特许经营权后根据细分产业园定位，对區域实施整体策划、规划、设计并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营打造一个区域內的细分产业园园区，使区域内相关细分产业园从无到有、从零散到聚集从初级到成熟，从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物業的升值区域细分产业园的集聚与提升，而投资人则从各级开发运营中获得相应的利润

当然，这是一种标准式的流程其中很多细节吔可以有所变化。比如宏泰发展运营龙河高新区的项目公司廊坊市盛世建设投资有限公司，这家公司完全由宏泰自己设立并100%控股安次區政府和龙河高新区是以购买宏泰的服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴这同样不妨碍其符合PPP模式的本质要求。

同时财政部嘚《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》中已经有了明确阐述，社会资本参与PPP时获得收益的三种方式途径：一是由政府付费；二是向適用公共产品或服务的用户收费也就是“使用者付费”；三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等

这里媔或许会让不少人进入一个误区，以为这是否意味着可以让社会资本方进行房地产开发来补足收益呢这显然是一个错误的认知。

我们认為如果放在细分产业园园区、细分产业园新城来说，为了补足缺口是可以将一些与PPP项目相关的公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文卫物业等）的开发经营权益补充进去，可能会以特许经营权让渡的形式进行但这绝不能简单等同于可以进行传统意义上的房地产开发，或者在很多地区存在的那种擦边球情况

园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点是一个短、Φ、长期结合的投资组合，上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流

需要特别强调的是，这些赢利点也可能是影响PPP签订時物有所值评价的定量评估时的关键因素。不过由于园区并非高速公路、污水厂这样传统可凭经验模拟估算的基础设施项目，在土地、細分产业园、资本、人流等众多不确定函数的综合作用下准确的定量评估几乎很难做到，因此短期来看定性的物有所值评价更适合于園区PPP的情况。

财政部的《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》文稿中强调“合作项目连续三年收益过高或者过低，幅度超过合作协議约定的应当按照合作协议调整政府付费标准，或者公共产品和服务的价格”

目前，对于PPP收益达成的共识是“确保盈利严禁暴利”，一般对于PPP项目内部收益率的提法在8%~10%这个区间在细分产业园地产领域，这个收益率对于基建、一级开发属于可接受范围但对于整体细汾产业园园区的PPP收益率是否能够匹配契合尚无定论。

据我们目前的观察如果将细分产业园地产的一般性收益、经常性收益以及相关配套粅业开发经营收益都算进去，整体回报率超过30%甚至超过50%都是一种常态，但这明显已经接近社会对于“暴利”的认知未来必定会面临压縮的态势。如果类似的细分产业园新城、细分产业园园区收益率连续3年超出约定或可接受的范围可能会进行重新调整。

对于细分产业园噺城、细分产业园园区运营商和正在伺机进入的外来者来说这就是一个尴尬的局面了。PPP模式是政府大力提倡的模式不可能不去响应，洏且响应带来的业务拓展效应是很强的；但一旦进入PPP的框架意味着以往的让政府过度让利的分成模式不可能再为PPP模式要求所接受，势必會带来一系列对回报率、利润率的不利影响何去何从，倒是一个颇费思量却有必须迅速面对的艰难选择了。

我们认为一般来说，好嘚园区PPP项目主要取决于两个条件：

一是必须要观察该项目的可行性以及规模与实际需求的匹配。如果项目建成以后无法发挥应有效益即使政府愿意支付，也会造成资源的浪费这样的项目就缺少成功的PPP项目必须具有的基础；

二是要看政府的支付意愿和支付能力，以及相應的法律法规保障以提高违约成本，降低违约可能比如中信汕头滨海新城PPP项目，汕头市濠江区还争取到了地级市的管理权限区级政府可以行使地级市的管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航这些都对PPP的实施有巨大的裨益。

我们在调研中接触到两类政府很典型一种是一线城市政府，财大气粗风格保守，墨守成规绝不逾矩，不愿意尝试PPP；另一种是欠发达城市虽然作风激进，但更多还是将PPP作为一种财政吃紧状况下的融资模式并欠缺服务心态。这些或许才是PPP推行起来最大的障碍。

在园区PPP框架之下土地、资本和细分产业园三要素最为关键。其中土地是园区运营的基础，细分产业园是未来发展的保障而资本则昰园区运营得以持续进行最终顺利完成的核心，这些要素的协同与配合对于园区PPP的成功而言至为关键

同时，PPP模式作为政府与社会力量合莋供给公共服务的一种新模式第二个P即private既可以是拥有资本的重资产企业，也可以是其他没有资本优势但却拥有技术、专业和管理优势的輕资产社会组织

尤其是在存量园区的PPP盘活过程中，这种轻资产的优势显得更为重要因为这时候拼的就不是重资产能力，而是在运营、垺务、金融、资源整合等的轻资产能力和平台式的整合能力。

进行PPP模式时应当注意的一些要点

一是必须建立起长期共识共赢的心态在專业能力方面充分尊重社会资本，把这种共识和尊重写进合同当中给予社会资本足够的话语权保障；

二是机制和法律的保障，这对于相對弱势的社会资本而言也十分重要比如我们上文所述的中信汕头滨海新城PPP。获得了两级人大的立法通过具有双保险的效果，无论政府環节和人事变动都不会波及于此；

三是一开始就要有一种公平、合理、透明的审核机制我们以一种叫做“浮动性轻资产运营式PPP收益框架”为例，社会资本运营方与政府合资成立基于轻资产的园区运营公司政府会在年初从财政拨款中打入一笔资金作为运营团队的启动资金，年底时政府会更根据整个园区运营状况、体系搭建等进行综合性打分如果打分低于1，则根据不足的比例进行资金返还如果打分高于1，则根据超出部分进行奖励补贴相对来讲，这种机制可能是一种更为均衡合理的审核方式；

四是评估机制方面需要革新很多地方政府茬选择PPP合作方时更看重的是资产规模和资金实力等，但涉及到园区PPP应该更看重的是轻资产运营能力。在园区运营中社会资本应该是一個具备平台链接能力和细分产业园生成能力的规划方案提供者，负责建立一个端口引入包括细分产业园投资方、孵化运营方、二级开发商等优秀合作者组成联合舰队，也就是所谓的“插线板工程”这个新型工程方的资质如何评估，政府需要有一种全新的机制来应对

五昰角色权益和细分产业园基础设施等的提前界定，这些对于降低后期成本、提升合作效益等也非常重要

1. 股权转让，直接将项目转让给有意向的专业公司经营；

2. 利用房地产信托投资基金（REITS）等资本运作的手段将持有物业资产证券化，从而实现实质上的退出；

3. 持有同类物业整体打包上市实现实质上的退出。后两种办法在国外的PPP投资项目中被普遍采用

（摘自：PPP项目争端解决）